Главная --> Публикации --> Азиатская недвижимость шагает впереди планеты всей. обзор мирового рынка недвижимости Рынок жилья россии похож на испанский Снимают по-черному Недвижимостью нужно управлять Москва застолбила "россию"

В последнее время противостояние между застройщиками и гражданами в Москве и регионах выходит на новый виток. Сообщения о градостроительных конфликтах зачастую напоминают сводки с фронта. Протестующие осаждают стройплощадки, крушат ограждения, устраивают митинги и пикеты, нередко словесные перепалки заканчиваются рукопашной с участием горожан, строителей, милиции.

Путь к урегулированию градостроительных конфликтов не в отказе от точечной застройки, а в создании системы обратной связи между застройщиками, чиновниками и местными жителями.

Почти наверняка с запуском подобных проектов число конфликтов между застройщиками и жителями вырастет. И в первую очередь из-за отсутствия дееспособной системы информирования граждан о градостроительных проектах и их последствиях для городской среды.

В Москве, да и в других городах, чиновники внедряют в общественное сознание мысль, будто бы главная причина народных бунтов пресловутая точечная застройка. Точечная застройка себя изжила, повторяет как заклинание руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Вместо нее власти обещают развернуть в городе комплексную реконструкцию жилых кварталов и избавить горожан от вероломства застройщиков. Правда, непонятно, чьими руками муниципалитет намерен проделать эту работу (профессиональных строительных компаний, способных решать столь масштабные задачи, в Москве раз-два и обчелся). Но уже сегодня можно предположить, какую волну протеста могут вызвать топорные действия реконструкторов.

Например, о каком конструктивном взаимодействии с горожанами может идти речь, если для жителей одного из московских административных округов чиновники, чтобы избежать неприятной полемики, организовали слушания проекта Генплана Москвы в телеэфире муниципальной телекомпании. Впрочем, и от встреч с жителями толку мало: в большинстве случаев они превращаются в бесконечную перепалку. Некоторые столичные чиновники очень искусно используют подобные мероприятия для выпуска пара, только диву даешься, как ловко они манипулируют публикой, играя на противоречиях жителей.

В информационном вакууме
Сегодня говорить о существовании обратной связи между городом, его жителями и застройщиками не приходится. Диалог между ключевыми участниками градостроительного процесса явно не ладится. Некоторые игроки считают прогрессивной существующую практику публичных слушаний (эта процедура обязательна для основных документов градостроительного планирования). Однако на деле она выглядит по меньшей мере профанацией.

Бейсбольная бита как аргумент
При таком раскладе население и застройщики остаются один на один со своими проблемами и зачастую годами не могут найти алгоритма их решения. Все это подрывает экономику проектов, бьет по репутации строительных компаний, вызывает растущее недовольство москвичей. Постепенно затянувшиеся конфликты обрастают внешними участниками. Тут обнаруживаются и чиновники, у которых появляется предлог для давления на неугодных застройщиков. И политические деятели, для которых такие скандалы бесплатная и зрелищная реклама. И телекомпании, которым выезд на градостроительные побоища по заказу сулит хорошие барыши.

Несколько лет назад столичное правительство создало компанию Московские информационные технологии (МИТ). Предполагалось, что ее главной функцией станет информационное сопровождение крупных городских проектов. Однако мощным источником информации эта структура так и не стала. По слухам, предполагалось подключить МИТ к урегулированию ряда конфликтов застройщиков с местным населением. Но застройщики говорят о такой идее без особого энтузиазма и не могут припомнить примеров эффективной работы этой структуры в данном направлении: Они хорошие аналитики, умеют собирать информацию и делать из нее выводы, но дальше этого дело, похоже, не идет.

Застройщикам ничего не остается, как действовать по наитию. Например, пытаться наладить взаимоотношения с жителями с помощью специалистов по связям с общественностью. Но выясняется, что профессионалов в области разжигания конфликтов на рынке много, а вот в сфере тушения скандалов почти нет. Некоторые компании видят решение проблемы в черных методах: угрозах, шантажах, бейсбольных битах, либо в подкупе жителей. Однако такие варианты чреваты серьезными репутационными издержками, уголовным преследованием или астрономическими расходами на удовлетворение возрастающих аппетитов контрагентов.

Зачастую местные сообщества становятся инструментом конкурентной борьбы. Иногда конфликт бизнеса с населением напоминает хорошо срежиссированную постановку, говорит один из наших собеседников. По мнению руководителя по связям с общественностью компании Пересвет-Инвест Ирины Наумовой, нередко за противодействием местных жителей стоит хорошо спланированная акция компаний-конкурентов или людей, зарабатывающих политический капитал.

Городские адвокаты
Между тем именно конструктивное взаимодействие между застройщиками и чиновниками ключ к благополучному урегулированию конфликтных ситуаций. По общему мнению, одна из главных причин градостроительных конфликтов дефицит информации, как о девелоперских проектах, так и о развитии кварталов и микрорайонов в целом, а также неумение участников градостроительного процесса подавать эту информацию в наглядной и доступной для восприятия форме. Например, многие москвичи, присутствовавшие на публичных слушаниях по проекту обновленного Генплана города, жаловались, что из вывешенных в районных управах схем ничего понять нельзя, даже если рассматривать их под микроскопом.

Как бы то ни было, в большинстве случаев вопрос все равно остается открытым: некой универсальной модели или алгоритма работы инвестора-застройщика с протестно настроенными гражданами на сегодняшний день не существует, констатируют участники рынка. Они утверждают, что очень многие девелоперы готовы платить большие деньги за умение решать подобные конфликты или хотя бы за примеры удачного опыта, поскольку цена вопроса очень высока. Это раньше камнем преткновения долгое время оставался административный ресурс, однако дорожку протоптали, технологию решения проблем разработали и закрепили. Но теперь даже при наличии всех разрешительных документов на площадку можно и не выйти. Если по каким-то причинам местное население взбунтовалось, то на административный ресурс уже рассчитывать не приходится, сетует представитель одной из столичных строительных фирм.

Однако, как признаются многие участники рынка, не всегда такой подход оправдывает себя. Во-первых, жители не склонны доверять односторонним сведениям со стороны застройщика, и развеять сомнения горожан порой не удается. Во-вторых, социальные инициативы зачастую воспринимаются жителями как подачки, поэтому потребность в них возрастает в геометрической прогрессии, сказываясь на экономике проектов.

Некоторые строительные компании пытаются в одностороннем порядке удовлетворить потребность местных жителей в информации о предстоящем строительстве, подкрепляя свою доброжелательность имиджевыми социальными проектами. Чтобы исключить конфликты, компания Квартал проводит масштабную информационную политику, своевременно сообщает жителям о планах переселения и строительства, а также соблюдает сроки строительства и заявленные параметры объектов. Также большое внимание уделяется социальным мероприятиям внутри района, которые компания проводит для его жителей, рассказывает заместитель директора по маркетингу и продажам компании Квартал Эстейт Павел Епихин.

В роли независимых экспертов могли бы выступить общественные организации, созданные в том числе и при участии профессиональных урбанистов. Однако пока в Москве нет дееспособных и авторитетных движений наподобие объединений так называемых городских адвокатов (см. Сила общественного мнения). Такие структуры могли бы служить не только независимыми посредниками в урегулировании возникших градостроительных конфликтов, но и своеобразным фильтром для тиражирования бездумных архитектурных и градостроительных решений.

По мнению участников рынка, чтобы снизить накал борьбы, населению следует предоставить доступ не только к информации о девелоперском проекте, но и к развернутым сведениям о градостроительном развитии жилых кварталов, изложенным как на бумаге, так и на электронных носителях (например, на веб-сайтах управ в интернете). Пока же ничего этого нет, не говоря уже о независимой экспертизе подобных предложений. Конечно, теоретически каждый житель вправе ознакомиться с проектами планировочных решений в местной управе. Однако привязать все задумки проектировщиков к местности, а тем более оценить влияние тех или иных градостроительных решений на качество жизни без помощи квалифицированных специалистов практически невозможно (рассчитывать в этом смысле на содействие работников управ, как правило, не приходится).

Наиболее привлекательным для банков объектом кредитования все еще остается вторичное жилье. Ипотека в этом сегменте является наиболее безрисковой она обеспечена вполне реальной недвижимостью, которой не могут похвастаться займы на приобретение жилья на раннем этапе строительства или в еще не сданных домах.

Пока же у чиновников и застройщиков нет контрагента, к заключениям которого они готовы были бы прислушиваться. Вместо этого толпы разъяренных, а иногда и материально мотивированных горожан. Неудивительно, что в этой ситуации городские власти последовательно подменяют общественное мнение резолюциями общественного градостроительного совета, первую скрипку в котором сами же и играют.
На рынке недвижимости затянувшаяся засуха. Цены на квартиры поднялись до такого уровня, что стали недоступны большей части покупателей. Да и банки уже с меньшей охотой выдают ипотечные займы увидев последствия ипотечного кризиса, они повысили требования к заемщику и ужесточили условия кредитования.

По накатанной
Развитие ипотечного кредитования в Сибири началось с отставанием от общероссийских темпов первый кредит на приобретение жилья был предоставлен в Новосибирске лишь в 2001 году, а пик их выдачи пришелся на 2005 2006 годы. Тогда всплеск ипотечных программ спровоцировал бурный рост предложений и цен, однако 2007 год ознаменовался стагнацией на рынке недвижимости желающих купить жилье стало меньше. Цены тоже приостановились: сейчас их повышение носит в большей степени инфляционный характер 15% в год.

По этой причине программы для рынка вторичной недвижимости есть в продуктовых линейках практически всех банков, занимающихся ипотекой. Предложение дополняется и новыми продуктами (например, кредитование под залог существующего жилья и индивидуальных строений), однако вторичка пока что является лидером. По данным новосибирского филиала ФОСБОРН Хоум, всего порядка 20% ипотечных кредитов берется для покупки жилья в новостройках.

Однако такого бума, как в 2006 году, уже не будет ипотека стала дороже. Добавляет пикантности ситуации еще и то, что клиентов стало заметно меньше: те, кто мог и хотел приобрести жилье, уже сделали это, а остальные ждут понижения цен на недвижимость.

По мнению риелторов, покупателей вряд ли стоит ждать раньше осени. Да и то увеличение продаж будет сезонным, а стабильный интерес к рынку жилья начнет проявляться снова лишь в 2009 году.

Впрочем, риелторы убеждены, что повышение коснется только новых квартир в домах, расположенных по линии метро, которые пользуются стабильным спросом. Скорее всего, агентствам недвижимости придется подкорректировать цены иначе они рискуют остаться совсем без покупателей, но ощутимого снижения не произойдет.

Обратный маятник
Однако снижения, казалось бы, логичного для этой ситуации, не произойдет участники рынка опасаются провального сценария, когда падение стоимости недвижимости приведет к тому, что заемщики, уже получившие ипотечные кредиты, не будут по ним платить. Действительно, какой резон, если рыночная цена купленной квартиры будет меньше, чем сумма банковского займа. К тому же в минус уйдут строительные компании и производители стройматериалов, которые также будут вынуждены менять ценовую политику.

Аналитики говорят, что рынок недвижимости развивается по двухлетним циклам сначала в течение семи восьми месяцев цены повышаются примерно на 5% ежемесячно. Последующие два три месяца происходит их коррекция, и в результате они снижаются на 5 10%. Затем в течение года идет равномерный рост, укладывающийся в инфляцию.

Сейчас часть риелторов играет на понижение, еще несколько месяцев назад реальная цена сделки была меньше на
5 7 процентов, чем предложение по рынку, а сейчас начинается снижение по предложению, считает главный редактор журнала Недвижимость (Новосибирск) Светлана Лобанова. Желаемого сокращения цен в два раза все же не произойдет, так как на рынке дефицит жилья, но определенная коррекция все же случится.

Равнение на норму
Ситуация на рынке жилья должна прийти в норму, считают игроки. Ипотечные программы разогрели его в 2004 2005 годах. В 2004 году работало несколько банков Ассоциации ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), затем на рынок вышли московские, региональные, зарубежные банки. К осени 2005−го количество кредитных институтов, работающих только в Новосибирской области, приблизилось к 60, а число ипотечных программ перевалило за сотню. Новые организации, стараясь занять свою нишу и заполнить портфель ипотечными закладными, снижали ставки по кредитованию и отказывались от первоначального взноса за квартиру. Таким образом, увеличивалось количество ипотечных сделок, а доступ к финансам получили даже те заемщики, которые не могли накопить денег на первоначальный взнос.

Так, в 2004 году цены повысились на 37%, а по итогам 2006 2007 годов (они росли до мая 2007−го) на 64%. Сейчас мы находимся в периоде стабильности, а увеличение произойдет только осенью пока только в пределах инфляции.

Сейчас объемы кредитования значительно снизились, банки стали очень пристально оценивать заемщиков, и смягчения условий пока не прогнозируется. Западный ипотечный кризис заставил банки пересмотреть условия предоставления своих продуктов и проанализировать риски, что не может положительно сказаться на качестве услуги.

Параллельно с этим основное ипотечное кредитование шло на вторичный рынок в городе не было существенного прироста нового жилья, но появились деньги на приобретение старого, что и привело к всплеску на рынке недвижимости. Итог двукратный рост цен.

Ван Чанда: Ориентируясь только на коммерческую составляющую, мы могли бы вложить эти средства в Китае и быстрее вернуть инвестиции

Ван Чанда: Можем обсуждать любые предложения других инвесторов, но с условием, что руководящая роль остается за компанией Балтийская жемчужина.

На заброшенных землях площадью 205 га в Красносельском районе, расположенных между южным побережьем Финского залива и Петергофским шоссе, строится многофункциональный комплекс, где должно появиться более 1 млн кв. м жилья, а также более 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости офисы, спортивно-развлекательные объекты, торговля, гостиницы и т.д. (подробнее см. В поисках жемчужины [1], Эксперт С-З №14 от 10 апреля 2006 года). О ходе осуществления проекта в интервью обозревателю Эксперта С-З рассказывает президент, заместитель председателя совета директоров ЗАО Балтийская жемчужина Ван Чанда.

Проект китайских инвесторов Балтийская жемчужина, стартовавший в 2004 году, был на тот момент самым масштабным проектом комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге, с рекордным объемом заявленных инвестиций более 1 млрд долларов.

Вероятно, здесь какое-то непонимание. Постановление правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве было принято в январе 2006 года. Тогда же началась проработка генерального плана застройки, который сегодня утвержден КГА. К 2007 году у нас появились уже архитектурные чертежи первых микрорайонов жилых кварталов, прилегающих к Петергофскому шоссе. Объективно их строительство занимает полтора-два года. Мы не отстаем от графика, и действительно только к 2009 году можно построить первые кварталы и сдать их в эксплуатацию. Сейчас активно идет строительство двух кварталов (170 и 140 тыс. кв. м жилья), к концу нынешнего года будут возведены основные конструкции, чтобы в 2009 году полностью завершить строительство всех корпусов жилых зданий в кварталах.

В масштабах города
В петербургской администрации говорили, что первая очередь жилья (160−180 тыс. кв. м) будет построена в 2007 году. Какие проблемы задерживают реализацию проекта?

Проектирование второго квартала изначально выполнял ЛенНИИпроект. В этой работе ему помогали специалисты из Харбинского архитектурного института они имеют хороший опыт проектирования жилья для строительства в сложных климатических условиях и сотрудничали с российскими специалистами. В итоге мы прошли все необходимые экспертизы и утверждение документов и получили разрешение на строительство первых кварталов.

Впрочем, некоторые сложности с подготовкой проектной документации у нас действительно возникли. Первый квартал проектировался одной из петербургских архитектурных мастерских, однако администрация города повысила требования к документации и нам пришлось привлечь более крупную проектную организацию ЛенНИИпроект. В результате на завершение работы потребовалось еще порядка восьми месяцев.

Возведена часть фундамента Южной площади, где разместится этот комплекс. Мы хотим, чтобы это был коммерческий комплекс европейского уровня, и пригласили для участия ряд европейских партнеров. Мы согласились с их предложениями и внесли корректировки в расположение объектов на Южной площади. В частности, мы посчитали целесообразным расширить часть комплекса, которая будет включать гостиницу. На территории Балтийской жемчужины предполагается строительство большого количества центров развлечений, в том числе спортивных, например большого аквапарка, Петербургу не хватает таких мест отдыха в закрытых помещениях, о чем свидетельствует и переполненный аквапарк в гостинице Прибалтийская.

В каком состоянии строительство многофункционального комплекса Лепестки люцерны? Этот объект также анонсировался как один из первоочередных

В настоящий момент идут работы по проектировке всей коммерческой части Балтийской жемчужины, и пока нельзя сказать, каким будет окончательный проект. Генеральный план застройки территории предусматривает, что объекты коммерческого назначения образуют большой коридор, от Южной площади до берега Финского залива. Для участия в разработке концепции этого коммерческого коридора приглашены две крупные западные консалтинговые компании американская SOM и английская RTKL. В крупных городах Китая распространено строительство подобных коммерческих коридоров, и у нас есть опыт сотрудничества при их создании с западными компаниями. Мы стремимся к тому, чтобы это был большой коммерческий центр в масштабах всего города, так что жители Балтийской жемчужины будут составлять только часть целевых потребителей предоставляемых здесь услуг. Нам видится, что это будет альтернативный историческому центру города современный деловой сити, которого сейчас недостает Петербургу, с красивыми офисными зданиями высокого класса, гостиницами, объектами торговли, развлечений

Появилась ли определенность, какие конкретно объекты коммерческой инфраструктуры будут построены на территории комплекса?

Нет, совершенно точно мы сможем говорить об этом после завершения работы над концепцией коммерческой застройки.

Уже решено, сколько будет гостиниц? Чиновники администрации ранее заявляли о строительстве трех отелей

Этажность нашей застройки понижается с севера на юг, и, таким образом, весь комплекс будет образовывать некое подобие лестницы. В первом квартале, около Петергофского шоссе, самая высокая точка будет на уровне 19 этажей, самая низкая четыре этажа. Это связано с установленными для нашей территории ограничениями по высотности застройки. Однако мы обсуждали эти вопросы с городскими властями и у нас есть разрешение на строительство в центре комплекса отеля высотой 188 м.

По возрастающей
В чем состоит особенность общей архитектурной концепции Балтийской жемчужины?

Какова последовательность застройки комплекса? Судя по всему, вы решили возвести сначала жилье, а затем уже объекты коммерческой недвижимости

Если говорить об особенностях архитектурной концепции комплекса, нужно отметить, что мы внесли некоторые изменения в обычную картину проживания в Петербурге. Под всеми нашими жилыми кварталами будет располагаться подземный паркинг это позволит высвободить пространство во внутренних дворах и превратить их в хорошо благоустроенные, озелененные рекреационные зоны. Жилые микрорайоны, которые будут и в дальнейшем эксплуатироваться нашей компанией, мы намерены сделать закрытыми, чтобы обеспечить высокий уровень безопасности жителей.

В каком сегменте будет позиционироваться строящееся жилье?

Нет, строительство коммерческих и жилых объектов фактически будет идти параллельно и гармонично. Сегодня строится первая очередь два жилых квартала, и как только удастся скорректировать проект Южной площади, мы приступим к возведению коммерческого комплекса. Вторая очередь строительства жилья будет включать и объекты социальной инфраструктуры школу и детский сад. По нашим планам, параллельно с жилищным строительством к 2010 году до Матисова канала и проспекта Героев дойдет и застройка коммерческого коридора. Завершить строительство всего комплекса мы намерены в 2013 году.

Строительству элитного жилья способствует весьма хорошая экологическая обстановка на территории комплекса это водные ресурсы, Матисов и Дудергофский каналы, позволяющие на судах выходить в Финский залив, рядом большой лесной массив Южно-Приморского парка. При этом привлекательная экологическая среда будет гармонично сочетаться с возможностями центра города это обеспечит наша коммерческая инфраструктура. Удобным окажется и транспортное сообщение на территории Балтийской жемчужины будет две остановки надземного экспресса.

Первые кварталы мы позиционируем как жилье в среднем сегменте, ориентированное на средний класс общества. Понятно, что пока не застроена территория всего комплекса и не реализованы в полной мере все достоинства проекта, преждевременно строить жилье высокого уровня. И мы на момент открытия продаж будем ориентироваться на среднюю цену жилой недвижимости в Красносельском районе. Но затем класс жилья будет повышаться. Начиная с третьей очереди это кварталы, выходящие на Дудергофский канал, планируем строить таунхаузы и коттеджи. Особенно привлекательна для малоэтажной и элитной застройки северная часть территории, примыкающая к берегу Финского залива.

На возведение инженерной инфраструктуры мы затратили уже более 140 млн долларов это инвестиции компании Балтийская жемчужина. Мы полностью финансируем строительство магистралей, мостов, трубопроводов на территории комплекса. Реконструировано русло Матисова канала. Построена часть дорог. Возведение объектов инженерной инфраструктуры даже несколько опережает строительство жилой и коммерческой недвижимости. В дальнейшем собираемся установить причал на берегу Финского залива, чтобы в Балтийскую жемчужину можно было прибывать и на пароходах.

Не только коммерция
Как ЗАО Балтийская жемчужина участвует в создании инженерной инфраструктуры комплекса?

Подрядчики выбираются для каждого конкретного объекта. Так, генподрядчик строительства второго жилого квартала российская компания СМУ- Первый квартал возводит российское представительство Шанхайской строительной компании. Естественно, она имеет все необходимые разрешения и руководствуется в своей деятельности российскими правовыми нормами. Все работы по инженерной и дорожной инфраструктуре выполняют петербургские компании.

Какие компании-подрядчики привлекаются для выполнения работ?

В настоящее время все инвестиции это средства компании Балтийская жемчужина. Общий объем инвестиций, на который мы ориентируемся, с учетом серьезного подорожания строительных материалов может составить 3 млрд долларов. Поскольку проект Балтийской жемчужины действительно очень крупный, мы готовы обсуждать инвестиционные предложения по участию в проекте. Но при этом мы, безусловно, намерены быть основным девелопером. Возможно, будем привлекать профессиональные компании-операторы к проектам строительства торговых центров, бизнес-центров. И, конечно, смею уверить, заручимся поддержкой одного из ведущих мировых гостиничных операторов, чтобы построить лучшую в Петербурге гостиницу.

Планируете ли вы привлекать инвесторов, в том числе для строительства масштабных коммерческих объектов, таких как аквапарк, небоскреб, гостиницы?

Мы можем обсуждать любые проекты и предложения о сотрудничестве других инвесторов, но с условием, что руководящая роль остается за компанией Балтийская жемчужина. Ведь именно мы взяли на себя все обязательства перед городской администрацией по комплексному освоению территории и не намерены отходить от общей концепции комплекса и генерального плана, определяющего функциональное назначение участков.

Предполагаете ли вы предоставлять другим застройщикам отдельные участки для строительства жилья?

Мы полагаем, что это будет по меньшей мере восемь лет. Но и об этом сроке возврата инвестиций можно говорить пока лишь предположительно мы еще будем около пяти лет вести инвестиционную деятельность. Конечно, если бы мы ориентировались только на коммерческую составляющую, то могли бы эти же средства вложить в проекты на китайском рынке и гораздо быстрее вернуть инвестиции. Большое значение нашему проекту придается как на правительственном уровне КНР и России, так и на уровне администраций городов-побратимов Петербурга и Шанхая, поэтому проект Балтийская жемчужина имеет важную политическую составляющую.
Событием на ипотечном рынке стало заявление гендиректора одной из брокерских компаний об отказе предоставлять услуги в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке. Ипотека для покупки новостройки была названа опасной и не отвечающей интересам заемщика. Так ли это? Что сейчас происходит в этом сегменте кредитования?
Чем нехороша ипотека на первичном рынке

На какой срок окупаемости проекта вы рассчитываете?

Во-первых, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новом доме значительно дороже кредита, предоставляемого для покупки жилья на вторичном рынке. То есть банковские проценты при покупке квартиры в новостройке существенно выше, чем при приобретении жилья на вторичке.

Генеральный директор брокерской компании, заявившая о прекращении работы с новостройками, перечислила явные минусы ипотеки на первичном рынке, с точки зрения заемщика.

Минусы очевидны, но существует и плюс, заставляющий заемщиков забывать про минусы. Это цена. Приобрести квартиру в новостройке можно куда дешевле, чем жилье на вторичном рынке.

Во-вторых, в купленной строящейся квартире семья не может жить все то время, пока идет строительство. Более того, потом в течение двух-трех лет там ощущается дискомфорт из-за сильного шума и грязи, поскольку в новом доме кто-то постоянно делает ремонт.

Нюансы кредитования на первичном рынке
Существует ли принципиальная разница в ипотечном кредитовании на вторичном и первичном рынках? Есть ли нюансы, о которых должен помнить заемщик, решившийся с помощью ипотеки купить квартиру в новостройке?

Интерес к новостройкам все выше
По мнению директора по продажам одной из брокерских компаний Татьяны Микеевой, за последние два года число сделок на рынке строящегося жилья значительно увеличилось. Это обусловлено прежде всего увеличением предложения новостроек. А кроме того, растущими ценами на вторичном рынке. По статистике одной из брокерских компаний, за 2007 год выдано 47 процентов кредитов для приобретения недвижимости на вторичном рынке и 53 для покупки строящегося жилья.

Размышляя, каким видом кредита стоит воспользоваться (для покупки жилья на вторичном или первичном рынке), многие задумываются над следующим вопросом. При одном и том же доходе и способе его подтверждения суммы кредитов, ежемесячные платежи, первоначальные взносы на первичном и вторичном рынках будут разными или одинаковыми?

Татьяна Микеева считает, что покупка новостройки риск и для покупателя и для банка-кредитора. Но так как банк, стараясь предотвратить негативные моменты сделки, тщательно проверяет и компанию-застройщика, и строящийся объект, то покупка новостройки с помощью кредита более безопасна, чем покупка за наличные. Плюс и для заемщика, и для банка в том, что при покупке строящегося жилья все риски застрахованы, в том числе и риск недостроя.

Как приобрести квариру в строящемся доме
О схеме покупки квадратных метров на вторичном рынке с помощью ипотеки известно, кажется, все. Начинаешь с получения одобрения банка на выдачу кредита, потом получаешь одобрение по объекту.

При одном и том же доходе и при условии одинаковых процентных ставок максимальная сумма кредита будет одинаковой. На сумму кредита тип приобретаемого жилья не влияет, комментирует Т. Микеева. Но, как правило, на первичном рынке ставки повышенные. Поэтому и максимальная одобренная сумма будет меньше. В любом случае главным, определяющим фактором тут будет подтвержденный доход заемщика. От этого зависят и ежемесячные платежи.

Так с чего же следует начинать человеку, решившему купить квартиру в новом доме: с подбора объекта или получения одобрения банка на выдачу кредита?

При покупке квартиры в строящемся доме ситуация другая. Предположим, заемщик получил одобрение банка на выдачу кредита. Затем ему приглянулась квартира. Устроила цена. Но договорные отношения у инвестора или застройщика есть только с одним или двумя банками. А иногда они у застройщиков просто отсутствуют. Заемщик пытается получить одобрение банка, выдавшего кредит, по приглянувшемуся объекту самостоятельно, но... только теряет время впустую.

Алгоритм покупки квартир в строящихся домах примерно следующий. Если выбранный объект уже аккредитован в одном или нескольких банках, покупатель обращается в этот банк (или сразу в несколько), собирает необходимые документы, передает их сотрудникам кредитного отдела и ждет решения.

Действительно, не все новостройки можно приобрести в кредит, продолжает Т. Микеева. Сначала застройщик и строящийся объект должны пройти процедуру одобрения в банке, и только после этого банк, аккредитовавший новостройку, будет рассматривать кандидатуры заемщиков, желающих приобрести квартиры в данной новостройке.

Более вероятно попасть в другую ситуацию. Понравившаяся квартира не аккредитована в банке, т.е. возможность купить ее по ипотеке пока неизвестна. Не все объекты могут получить одобрение в банке, так как это достаточно трудоемкий процесс, и не всегда руководство компании-застройщика хочет этим заниматься и находит на это время. Банк проводит очень тщательную оценку и объекта, и компании-застройщика, чтобы оградить себя от возможных рисков, в итоге не все новостройки проходят аккредитацию.

Документы на объект в данном случае банку предоставлять не нужно, так как объект и застройщик уже получили одобрение. Если и клиент получает одобрение, то все хорошо, совершается сделка. Это почти идеальный вариант, и так бывает нечасто.

Как правило, в крупных брокерских компаниях аккредитация новостроек бесплатная. Они это делают быстро, и вероятность того, что объект одобрят, гораздо выше, чем в случае самостоятельной подачи документов. Банк понимает, что брокер обеспечит приток качественных, предварительно прошедших андеррайтинг клиентов, желающих купить квартиру в этом доме, и предоставит для одобрения полный, правильно сформированный пакет документов.

Аккредитацию выбранного объекта можно провести самостоятельно, либо обратившись в брокерскую компанию. Проходит это следующим образом: застройщик предоставляет необходимый комплект документов, и покупатель передает его в банк для одобрения. Это занимает обычно от одного до нескольких месяцев. И если объект одобряют, покупатель подает свои документы на получение кредита.

Перспективы ипотечного кредитования новостроек
И все-таки, стоит ли по ипотеке покупать квартиру в новостройке? Большинство специалистов, работающих на ипотечном рынке, считают, что спрос на строящееся жилье только растет. Особенно активно будет развиваться это направление в Подмосковье, так как цены на московскую недвижимость делают жилье в столице недоступным.

Если же документы будущий покупатель принесет самостоятельно, есть вероятность того, что банк просто за это не возьмется, так как этот клиент еще сам не одобрен и может оказаться не кредитоспособным. А тратить время на одобрение объекта ради одного клиента готовы не все банки. Хотя банков, согласных взяться за такую работу на рынке, тоже немало.



Главная --> Публикации