Главная --> Публикации --> Владимир ресин: "москвичей мы в обиду не дадим" Что будет с ипотечными брокерами? Классификация децентрализованных арендаторов Лебедевские домики Разница между коттеджными поселками классов business + и de luxe стала больше

К примеру, если речь заходит об оценке необходимых для «вхождения в площадку» средств и усилий, то корпорация, которая строит на Остоженке, даст информацию несколько иную, чем та, которая работает недалеко от МКАД. Если мы обсуждаем пресловутую «заадминистрированность», то корпорация, наработавшая тем или иным способом достаточно мощный административный ресурс убедительно докажет нам, что в сегодняшней московской реальности без сильного административного контроля работать неправильно, да и вообще невозможно. А вот корпорация, сделавшая основную ставку на профессионалов-строителей и маркетологов, а также на сильных финансистов, выскажет мнение прямо противоположное. Та же картина наблюдается при обсуждении иностранных инвестиций и так далее…

Интересы игроков, понятное дело, пересекаются, но у каждого есть своя «ниша», свои «ноу-хау», наработанные финансовые схемы, да и вообще свои сильные и слабые стороны. Поэтому, задавая стандартный пакет вопросов, ответы мы получали подчас прямо противоположные, хотя и, безусловно, в каждом случае честные и обусловленные всем предыдущим опытом данной фирмы.

Какой, какой «...мент»?

Сегодня мы беседуем с представителем крупной и успешной компании «АЛМ-Девелопмент» (основные строительные адреса: 4-й Рощинский проезд, Красносельская, Машкова, Зубовская, Тверская, Люсиновская, Мытная, Семеновская и др., а также деловой район Павелецкая, интерес к которому сильно повышается). Компания имеет, естественно, сложившийся комплекс ноу-хау и свой взгляд на сегодняшние реалии. Далее мы приводим краткое изложение беседы с представителями этой компании.

По мнению Ольги Бубенцовой — специалиста по маркетингу, компании «АЛМ-Девелопмент», основной движущей силой московского рынка коммерческой недвижимости являются российские девелоперы, которые имеют долгосрочные взаимоотношения с застройщиками, либо сотрудничают с ними на уровне проведения тендера. Девелопер сам инвестирует строительство, либо использует кредитные средства или предарендные платежи от арендаторов.

Итак, понятие «девелопмент» пришло на российский рынок сравнительно недавно, но с каждым годом оно становится все более наполненным адекватным содержанием. Девелопмент — это многофункциональная система управления проектами по недвижимости, а девелопер — организатор всего этого процесса. Классический девелопмент включает следующие стадии: предпроектная (исследование рынка недвижимости и создание концепции развития проекта; инвестиционный анализ; оформление необходимых документов, получение лицензий и разрешений; привлечение кредитных и инвестиционных средств); проектная (разработка финансированной схемы; подбор команды профессионалов; проектирование; проведение тендера на строительные работы); строительство, реализация, PR и рекламное продвижение объекта, последующее управление объектом.

Стабилизация рынка способствовала тому, что многие российские компании стали проявлять большой интерес к вложениям в недвижимость. Именно крупные финансово-промышленные группы вкладывают деньги в коммерческую недвижимость. Располагая крупными средствами, они могут инвестировать выгодные крупномасштабные проекты. От чего зависит доходность в сфере строительства и реконструкции и какова ее динамика? За последнее время коммерческая недвижимость, расположенная в Москве, приобрела большую привлекательность для инвесторов. Долгосрочные капиталовложения обеспечивают небольшой уровень риска, а прирост капитальной стоимости позволяет получить довольно высокую текущую доходность. Несмотря на то, что на рынке появляются новые игроки, спрос все еще превышает предложение.

Больше — значит надежнее

Чтоб в Бутырку не попасть, славим мы родную власть

Существуют факторы, которые необходимо учитывать при расчете сроков окупаемости. К ним относятся местоположение, класс здания, транспортная доступность, качество инженерных коммуникаций, наличие подземного гаража и прилегающей парковки. В зависимости от набора и качества всех этих составляющих срок окупаемости объекта может колебаться от 3 до 7 лет при правильно разработанной концепции здания.

Несмотря на то, что мэрия получила определенную свободу в распоряжении землей, основным инструментом стала аренда. Один из способов приобретения застройщиками и инвесторами арендных прав является участие в аукционе или конкурсе (обычный срок аренды от 25 до 49 лет). Другой способ приобретения прав на аренду земли – заключить инвестиционный договор на реконструкцию существующего здания. Данное сотрудничество предполагает долевое участие с городом 50/50 процентов. После строительства надо будут еще и выкупать 50% у государства. На период реконструкции или строительства арендная плата за землю увеличивается.

В свете последней разборки с «Юкосом» как западные, так и отечественные инвесторы продолжают вежливо улыбаться, впадая, однако в некоторое недоумение по поводу гарантий инвестиций. Московская недвижимость — это, конечно, не нефть, но эти сферы, как известно, тесно взаимосвязаны. Впрочем, девелоперов сегодня все же больше волнует не большая политика, а навыки «спортивного ориентирования» в московских административных коридорах. Большое значение имеют теплые взаимоотношения застройщика с городской администрацией. Ведь для реализации проектов необходимо подготовить большой пакет документов. Это очень долгий и дорогостоящий процесс. Предварительные расходы — от 60 тыс. долларов за проект. На каждую инстанцию уходит примерно 1 месяц. С принятием Земельного кодекса РФ в октябре 2001 года был открыт путь к приобретению земли в собственность, но, по словам О.Бубенцовой, этот процесс еще не отработан.

По оценкам специалистов коммерческой недвижимости доля российских инвестиций — около 60 процентов. Иностранные девелоперы представлены на московском рынке такими компаниями, как ENKA, Multek и др, которые твердо стоят на ногах и с оптимизмом смотрят в будущее. Нельзя сказать, что инвестиции с Запада сейчас хлынули, но данная сфера вызывает большой интерес у западных инвесторов. Однако существует ряд проблем – нехватка недвижимости «инвестиционного уровня», неналаженная правовая и банковская система. Что касается иностранных инвесторов, то им, конечно, очень сложно решать все вопросы, связанные с получением разрешений. В России у зарубежных инвесторов распространена практика находить себе российского партнера, который отвечает за получение разрешений и общение с местными властями. Другая возможность для иностранных инвесторов вложить свои деньги – это появляющиеся ПИФы.

Заграница нам поможет. На 40%

Краткосрочные кредиты -10-11% годовых, долгосрочные — 12-15%, а на практике они поднимают до 18 процентов. Многие банки требуют поручителя. Кроме того, для предоставления кредита банки часто требуют предоставить проектную документацию. Что касается Сбербанка и многих других банков, то им необходимо предоставить еще и всю согласованную документацию во всех госорганах, что почти нереально на ранней стадии строительства. Также для получения кредита необходимо оформить землю под здание в Москомземе (разрешение на аренду земли). Также они просят перевести все активы фирмы в данный банк.

Проекты, связанные с недвижимостью, требуют больших инвестиций, которых как всегда не хватает у любой компании, здесь даже не спасают арендные платежи. Встает вопрос, где взять деньги. В банке? Средний жизненный цикл проекта недвижимости — три года. Существуют два вида проектов: первый — построить, продать, вложить в следующий проект; второй вариант – построить, сдавать в аренду. У второго варианта, разумеется, сроки окупаемости больше. А любой банк заинтересован дать кредит на более короткий срок (1,5-2 года). Также банки просят в залог ликвидную недвижимость, то есть готовую. Причем стоимость имущества должна быть равна стоимости кредита плюс процентная ставка.

Что касается налогов, то здесь следующие проблемы. Налог на имущество в 2%, казалось бы, очень маленький, но если рассматривать суммы, которые аккумулируются в данных процессах, то выходит не так уж и мало. Добавьте арендную плату за землю, большие налоги на прибыль. И в заключение — два слова о страховании. Часто возникающая проблема — перестраховка или недостраховка (переоценили или недооценили). Для того чтобы решить ее грамотно, часто имеет смысл вызвать независимого страховщика. В любом случае, надо очень тщательно выбирать страховую компанию.
Многие считают, что конфликты граждан с застройщиками явление, характерное только для нашей страны. Между тем выступления местного населения против предложений девелоперов периодически случаются и за рубежом. Правда, на Западе застройщикам противостоят не отдельные группы граждан, а хорошо организованные и сплоченные общественные движения. Один из последних примеров акция протеста против строительства в лондонском аэропорту Хитроу третьей полосы, в которой приняли участие около 3 тыс. жителей британской столицы и ее пригородов.

Расходы, расходы...

В 1971 году британскому архитектору Роду Хакни владельцу таунхауса в приговоренном к сносу жилом квартале удалось увлечь соседей идеей реконструкции домов своими силами. Через два года усилий были получены небольшие гранты, и начался процесс реконструкции, в ходе которого был сохранен каждый крепкий кирпич и каждый здоровый деревянный брус. Реконструкция была осуществлена в три раза быстрее и в три раза дешевле по сравнению с ранее утвержденной программой, а Хакни приобрел мировую известность, осуществив подобные проекты в трех десятках городов уже в роли частного девелопера кстати, весьма успешного, пишет в своей книге Урбанистика Вячеслав Глазычев. Позже власти многих городов были вынуждены взять курс на так называемую мягкую реконструкцию. Например, в Ливерпуле при поддержке профессионалов-консультантов горожане получили возможность самостоятельно выбирать архитекторов, определять планировку участка и разрабатывать проекты домов, из которых впоследствии сформировались кварталы малоэтажной застройки.

Впервые организованное протестное движение возникло в США и Великобритании на волне выступлений против масштабных проектов застройки жилых кварталов. Его идейным вдохновителем стала Джейн Джекобс, автор книги Жизнь и смерть великого американского города. В частности, при ее активном участии жителям нью-йоркского района Гринвич Виллидж удалось остановить проект, предусматривавший массовый снос ветхого жилья в одном из кварталов и строительство новых домов. В качестве альтернативы выдвигалась идея ювелирной реконструкции старых кварталов, сочетание разных типов застройки, органичное сосуществование зданий разного возраста и состояния, высокая плотность населения. Последователи Джекобс, объединившись в сообщества так называемых городских адвокатов, стали помогать гражданам самоорганизоваться в целях защиты городской среды от неоправданного вмешательства застройщиков. Им не раз удавалось доказать, что многие городские районы, с подачи застройщиков признанные руинами, на самом деле таковыми не являлись. Кстати, позже из-за шаблонных ошибок девелоперов и архитекторов власти некоторых американских городов были вынуждены сносить целые микрорайоны новых многоэтажных домов, построенных на месте уничтоженных кварталов, поскольку новостройки оказывались непригодными для проживания из-за разгула преступности и проблем с эксплуатацией зданий.

Сегодня многим становится понятно, что малоэтажная застройка, опирающаяся на передовые инновационные технологии, широкое невозделанное поле, открывающее нашему малому и среднему бизнесу огромные перспективы. Прошедшая в Новосибирске выставка Малоэтажное домостроение. Сибирское поселение наглядно продемонстрировала интерес отечественного бизнеса к развитию массовой малоэтажной застройки. Если верить представленным буклетам, в нашем регионе уже сейчас можно насчитать десяток компаний, готовых воплотить в жизнь пожелания Президента РФ, то есть обеспечить доступное и комфортное жилье по приемлемым ценам. Как сказал в кулуарах один из участников выставки, серьезное внедрение новых строительных технологий будет означать настоящую революцию в отечественном домостроении. Однако очевидно и то, что технологическому перевороту должны предшествовать кардинальные изменения в отдельных головах. Это в равной степени касается как отвечающих за строительство чиновников, так и простых граждан потенциальных заказчиков нового жилья. В то же время самим революционерам от строительства надлежит четко определиться с подходами к продвижению своих технологий, ибо здесь не все так просто. Прошедшие во время выставки семинары подтвердили всю сложность ситуации.
Наше веское слово

В области малоэтажного домостроения наблюдается настоящий инновационный бум. Перерастет ли он в бум строительный, теперь будет во многом зависеть от политической воли конкретных руководителей.

Рекламируемое Евгением Широковым, руководителем Белорусского отделения Международной академии экологии, соломенное домостроение вызывало некоторый скепсис в силу серьезного смещения акцентов в сторону глобальных проблем, к сегодняшним трудностям развития малоэтажного строительства прямого отношения не имеющим. Месседж, скажем так, предназначался простым гражданам и отдельным чиновникам но не бизнесу, не участникам строительного рынка. Наоборот, в адрес предпринимательства прозвучало несколько весьма нелестных слов.

Говоря откровенно, представленные на выставке образцы многим могли показаться экзотикой. Для неискушенного обывателя непривычным было почти все от канадских сэндвич-панелей до блоков из прессованной соломы. Выбор, казалось бы, огромен. И это на самом деле так. Но стороннему наблюдателю, неспециалисту в строительных материалах, сделать этот выбор мешала тональность вспыхнувшей между участниками выставки дискуссии. Так, сторонники экологического домостроения старались поставить под сомнение репутацию канадских технологий. Им, разумеется, платили той же монетой. В этом можно усмотреть начало здоровой конкуренции. Однако в нынешних условиях, когда в мало­этажном строительстве остается много нерешенных и очень серьезных проблем, настрой на такую тональность представляется преждевременным.

Не потому ли это происходит, что в данном случае идеологические мотивы превалируют над сугубо рыночным прагматизмом? К сожалению, российские разработчики очень часто пропагандируют идеи и концепции, рассматривая свои технические и экономические расчеты всего лишь как некое приложение к декларируемой ими философии. Но излишнее внимание к красивым философемам отвлекает от главного: большинство россиян на данный момент вообще не имеют никакого выбора. Обстоятельства сложились так, что в современной России любое нормальное жилье приравнялось уже к предметам роскоши. Один из участников выставки невесело пошутил: на Алтае для простого селянина поменять прохудившуюся крышу то же самое, что купить иномарку. И так везде по стране.

Вполне может быть, у соломенного домо­строения масса серьезных достоинств. Но не в этом, собственно, дело. Вопрос в другом: станут ли показанные разработки массовыми или останутся на уровне образцов? Да, для решения идеологических задач экспериментальной стадии будет вполне достаточно. Но является ли это конечной целью создателей строительных инноваций? Апелляция экодомовцев к американскому и немецкому опыту, где, по их словам, дома из прессованной соломы строят тысячами, наводит на печальные размышления: почему западный мир так легко переходит от эксперимента к широкой практике, а мы постоянно застреваем на начальных стадиях? Белорусский пример в этом случае весьма показателен: разработанная там технология соломенных домов в Германии уже внедряется в широких масштабах, в то время как в самой Белоруссии представлена десятком образцов. Похожая картина наблюдается и в России некоторые весьма интересные отечественные разработки за рубежом знают и используют лучше, чем на исторической родине.

Заграница дышит в затылок
Несчастный пенополистирол, служащий утеплителем в стандартной сэндвич-панели, подвергся на семинарах жесточайшей обструкции. Так был дан наш ответ набирающему популярность каркасно-панельному домостроению. Не успев завоевать российский рынок, передовые западные технологии нашли массу критиков. Понятно, что стена, которую можно пробить ломом, уже на чисто обывательском уровне не вызывает ощущения надежности. К сожалению, масла в огонь подливают и сторонники отечественных разработок, демонстрируя свою компетенцию по части материаловедения.

Поэтому лавры лидера получит тот, кто предложит обществу наиболее оптимальный и доступный вариант для жизни здесь и сейчас. И чем быстрее, тем лучше. Пока отечественный бизнес не увидит практического интереса в широком внедрении инновационных разработок, последние никогда не выйдут из экспериментальной стадии. Таковы реалии и наибольшие шансы здесь, похоже, у тех, кто идет проторенным и проверенным путем.

Преимущества строительных компаний, сделавших ставку на готовые западные технологии, в том, что они ориентированы именно на промышленные масштабы. Их явные намерения строить как можно больше и доступнее по цене нельзя не оценить положительно. Если компания Альфа Дом (Новосибирск) предлагает индивидуальное жилье по цене 19 тыс. рублей за кв. м, то это уже само по себе можно рассматривать как признак серьезных перемен в сознании наших застройщиков. Под тем же углом стоит рассматривать информацию о намерении Национальной жилищной корпорации (Санкт-Петербург), подконтрольной Александру Лебедеву, построить в Новосибирской области сотни домов в обозначенном новым президентом ценовом диапазоне (не более 20 тыс. рублей за 1 кв. м).

Не будем углубляться в технические аспекты. Возможно, наши специалисты в чем-то и правы. Никто не спорит, что с точки зрения экологии и долговечности тот же пенополистирол уступает многим традиционным материалам. Однако если затронуть социально-экономический аспект, то современное высокотехнологичное каркасно-панельное домостроение заявляет о своих неоспоримых преимуществах.

В этом смысле компании, нацеленные на строительство канадских, германских или финских домов, прокладывают дорогу и отечественным разработчикам, формируя новый, цивилизованный потребительский спрос на качественное индивидуальное жилье. О влиянии на приоритеты российских руководителей даже не приходится говорить. Все мы прекрасно понимаем, что отдельными экспериментальными разработками произвести серьезное впечатление на чиновников не представляется возможным. Другое дело консолидированное влияние целого бизнес-сообщества, имеющего практический интерес в данном сегменте строительного рынка. Это уже реальная сила, с каждым годом заявляющая о себе все увереннее. Прямо на наших глазах увеличивается количество желающих освоить передовой зарубежный опыт в области малоэтажного домостроения.

Совсем неправильно видеть в тех, кто внедряет западные строительные технологии, конкурентов отечественных разработчиков. Хотим мы того или нет, но в настоящих условиях заявившие о себе новые игроки выступают локомотивами в развитии отечественного малоэтажного домостроения. Широкое применение проверенных западных технологий само по себе свидетельствует о радикальном изменении стратегии строительного бизнеса: жилье наконец-то стало рассматриваться как товар, а в ближайшей перспективе еще и как товар массовый.

Конкуренция технологий раскроет свой положительный смысл только после того, как будет поставлена реальная задача массового строительства доступного жилья. Насколько отечественные разработчики готовы потеснить на российском рынке зарубежных конкурентов, покажет время. Хотя шанс продемонстрировать свои преимущества у них может появиться уже в ближайшие годы. Все будет зависеть от того, на каком уровне проявит свою заинтересованность в развитии современного малоэтажного домостроения наше государство. Первые, пока еще мало­заметные шаги уже сделаны. Стоит надеяться, что это только начало.

В этом случае любая критика западных технологий со стороны отечественных разработчиков будет лить воду на мельницу тех, кто не желает никаких подвижек в этой области от апологетов много­этажной бетонно-кирпичной застройки до чиновников, чьи личные интересы тесно увязаны с обосновавшимися на строительном рынке крупными компаниями. Массовое возведение в нашей стране канадских или финских домов первый и неизбежный этап в продвижении современного малоэтажного домостроения как такового. На данный момент прямое использование зарубежных наработок есть необходимое условие перехода от слов к делу, от идеологии и теории к практике.

Участки, как мы понимаем, сегодня целиком и полностью находятся в ведении властей. Как ни странно, но данный фактор может сыграть положительную роль как раз в деле совершенствования строительных технологий. Будем исходить из того, что техническое задание в общих чертах уже дано на федеральном уровне Дмитрием Медведевым. Речь идет об индивидуальном жилье площадью от 70 до 120 кв. м при стоимости одного квадрата не выше 20 тыс. рублей. Чтобы пожелание главы государства воплотилось в жизнь, имеет смысл конкретизировать задание на местном уровне. В частности, муниципалитеты или региональные власти вполне могут выступить в качестве заказчиков и покупателей доступного жилья, не выходя за рамки существующего законодательства. Так, конкретный муниципалитет в состоянии выделить под застройку часть земель (подготовив за свой счет необходимые коммуникации) и предоставить их бесплатно под застройку компании, которая уложится в требуемые параметры, включая предельную стоимость квадратного метра.

Каким быть народному дому?
Как справедливо заметил выступавший на семинаре в качестве эксперта профессор Николай Машкин, заведующий кафедрой строительных материалов НГАСУ (Сибстрин), идеальных материалов и технологий нет везде есть свои недостатки и свои достоинства. Оценивать их нужно только по сумме всех параметров. На его взгляд, все представленные на выставке технологии имеют право на жизнь. Во всяком случае, всегда можно найти оптимальное, технически грамотное решение. Гораздо сложнее, считает профессор, найти сегодня территорию под застройку.

В Германии когда-то по такому же прин­ципу был сконструирован народный автомобиль, знаменитый ныне Volkswagen. Ничто не мешает нам применить этот принцип к массовому малоэтажному домостроению. Так, будем надеяться, появится наш отечественный фольксхаус, народный дом достойная альтернатива как панельным пятиэтажкам, так и дорогим особнякам. Совсем недавно постоянная комиссия по муниципальной собственности Совета депутатов Новосибирска уже подготовила соответствующие предложения для администрации города. Пойдет ли власть навстречу, будет целиком зависеть от степени ее ответ­ственности перед обществом.

Как мы понимаем, лидер определится в результате официального конкурсного отбора, где на деле выявятся все реальные достоинства (или недостатки) представленных технологий. Для этого необходимо опять же силами муниципалитетов или региональных властей организовать экспериментально-демонстрационные площадки, где участвующие в конкурсе компании могут подтвердить свои возможности в решении поставленной задачи. Как они будут с этим справляться дело самих игроков. Если решат, что соломенные блоки выгоднее канадских сэндвич-панелей, то это их право. Окончательное решение примет независимая экспертная комиссия. Главное предложить самый дешевый и одновременно комфортный и надежный дом. Впоследствии ставка будет делаться на победителя.

Также нелишним будет предположить, что человек, купивший в длительную рассрочку добротное, современное индивидуальное жилье, лишится повода к протестным действиям и асоциальному поведению. Учитывая, что его потребности удовлетворены наилучшим образом, у него не будет причин предъявлять претензии властям или ругать государство. К тому же выплата кредита приучит его к рачительному отношению к деньгам, меньшим тратам на выпивку во время бессмысленных празднований по надуманным поводам. Будет смысл дер­жаться за рабочее место, совершенствовать квалификацию, добиваться успеха. Без преувеличения, народный дом поможет воспитать нормального, ответ­ственного гражданина, как это происходит на Западе. Именно это имел в виду новый президент, когда высказывался в пользу индивидуального жилья. Возможно, здесь мы видим случай, когда технологические революции самым благоприятным образом воздействуют на общественное сознание.
Недостатки профессионального девелопмента в сфере жилой недвижимости подтолкнули группу новосибирцев к самостоятельному возведению малоэтажного поселка. Комфортную среду обитания, по их мнению, могут создать только опытные жильцы, а не профессиональные застройщики.

Разумеется, мы не исключаем и других вариантов решения проблемы доступного жилья. Например, путем образования товариществ индивидуальных застройщиков, осуществляющих строительство домов своими силами на отведенных участках. Но если речь идет о технологическом прорыве в интересах большин­ства граждан, то здесь подходит только вариант народного дома, спроектированного и построенного в соответствии с официально заданными параметрами. Такие здания власти могут сдавать в аренду или продавать гражданам на определенных условиях, но не выше той цены, за которую это жилье было выкуплено у застройщиков. Как раз здесь будет вполне уместно использовать финансовые ресурсы государства, включая субвенции для муниципалитетов и льготные кредиты и субсидии для строителей и покупателей жилья. Собственно, таким путем идут все благополучные страны. И было бы нелепо российским властям игнорировать этот очень удачный опыт.

Это просто
От первых прочитанных топиков в Интернете впечатление осталось скептическое обычные, как правило, далекие от конкретных действий форумные разговоры. После того как стало известно, что группа активных участников обсуждения зарегистрировала некоммерческое партнерство (НП) Вместе, приобрела земельный участок под Новосибирском (100 га не шутка) и приступила к сбору денежных взносов с желающих вступить в организацию, скепсис только усилился. Или откровенное мошенничество, или утопия о гармонии общинного проживания. Но после знакомства с форумчанами и присоединившимися к проекту позже обе версии показались менее убедительными. Людей связывает понятное желание жить в таком месте, где быт и пространство организованы рационально и комфортно так, как нужно самим поселенцам, а не строителям или муниципалитету. Стремление близко многим, недовольным жилищными условиями, обслуживанием ЖКХ, соседями, пробками. Просто эти обстоятель­ства горожане привыкли принимать как неизбежную данность и при смене места жительства выбирают из всех зол меньшее. И сложно представить, что правило сделай сам применимо к закрытому строительному рынку. Но новосибирцы решили попробовать. В инициативное ядро создания поселения вошли люди, имеющие опыт в менеджменте, управлении проектами и создании бизнесов и, что немаловажно, располагающие определенными активами. Не мечтатели.

Вначале 2007 года на форуме одного из новосибирских порталов появилась очередная тема пользователь просил поделиться личным опытом приобретения земельного участка для постройки индивидуального дома. Обсуждение быстро вышло за рамки частного интереса и вылилось в идею создания целого жилого комплекса. С такой, казалось бы, несерьезной заявки начался, возможно, первый в России проект строительства малоэтажного поселка с развитой инженерной инфраструктурой, школами, больницами и даже рабочими зонами, инициированный не девелоперской компанией, а группой граждан.

Держатель проекта
Андрей Головин директор компании Восточный экспресс. Он был одним из тех, кто наиболее активно обсуждал на форуме тему строительства поселка. Сейчас он, не покидая основного места работы, является директором НП Вместе и его учредителем. Год назад я просто объединил людей, которые мыслили так же, вспоминает Андрей Головин. У меня есть загородный дом, я его построил сам. Он находится в обычном коттеджном поселке. Как и другим, проживающим в таких местах, мне приходится решать стандартные проблемы. Например, непонятно, для чего мы все время сдаем деньги и насколько эффективно они используются. У меня есть семья. А школы там нет. И не будет. Цель всех участников проекта получить более высокий уровень комфорта, чем тот, что у них есть.

Проект строительства поселка Новониколаевский проходит start-up. Подготовлена концепция генплана. Начата процедура перевода сельскохозяйственных угодий в категорию земли для дачного строительства. Сегодня среди вступивших в некоммерческое партнерство участников земельных инициатив Вместе более 150 семей. Структура классическая для НП: есть правление, которое ведет основную организаторскую деятельность, но решения принимаются на общих собраниях голосованием всех участников. Есть инициативные группы. Входящие в них активные члены НП готовят предложения по проработке различных задач, объединенных в тематические блоки, строительные технологии, источники финансирования. Основной способ ежедневной коммуникации форум в рамках специально созданного сайта. Там можно найти документы для вступления в НП, новости, даты очередных собраний, а также принять участие в дискуссиях. Каждый зарегистрированный член партнер­ства может внести конструктивные предложения в любую из частей проекта. По словам участников, коллегиальный прин­цип управления еще ни разу не оборачивался минусом в решении вопросов, а наоборот позволял с большей точностью кристал­лизовать идеи.

На данный момент цена вхождения новых членов в партнерство зафиксирована на отметке 95 тыс. рублей. За эти деньги участник имеет право, после того как произойдет зонирование территории, получить в аренду 10 15 соток. Земля в собственность конкретного человека передается только после постройки на ней дома. Это наше основное условие. Оно необходимо, чтобы предотвратить возможную спекуляцию участками. Входной билет в поселок недорогой, поэтому уже сегодня мы сталкиваемся с предложениями частных лиц купить у нас землю для дальнейшей перепродажи, когда территория благоустроенного поселка вырастет в цене.

После долгих дебатов о выборе места остановились на территориях, расположенных примерно в 18 км от Новосибирска, вдоль Ордынской трассы (выезд в направлении Павлодара). На момент запуска ни я, ни кто-то из инициативной группы не сталкивался с земельными вопросами, подчеркивает Головин. Первоначально хотели поступить, как многие идти к властям, просить участок или ждать аукциона. Но причин не ходить и не просить было много. Одну (и основную) Андрей выявил по мере изучения темы: при кажущемся изобилии земли нет. Для нашего поселка, по расчетам, требовалось не менее 100 гектаров нам же предлагали какие-то кусочки. Свободные территории вокруг Новосибирска измеряются десятками тысяч гектаров. Но из-за определенных бюрократических проблем власть, даже если захочет нам их дать, сделать этого не сможет. В области в основном сельскохозяйственные угодья. Для того чтобы начать на них строитель­ство, муниципалитетам, к которым они относятся, для придания им необходимого функционального назначения, необходимо вложить немало средств. У чиновников нет ни денег, ни желания, ни других ресурсов заниматься этим вопросом. Поэтому земля под будущий поселок была выкуплена у крестьян почти у 20 соб­ственников фермерских хозяйств. В итоге мозаика сложилась недалеко от сел Ленинское (совхоз Морской) и Верх-Тула, в двух километрах от Обского моря. Инициативная группа зарегистрировала общество с ограниченной ответственностью Новые земли, которое, по договору поручительства с НП Вместе, приобретало участки под строительство.

Авторское проектирование
Михаил Матюхин и Денис Семушев, директор научно-производственной фирмы Датакрат-С и адвокат коллегии адвокатов Прометей являются членами правления Вместе. В проекте их называют экодомовцами. Михаил и Денис сотрудничали с известной программой Экодом, включенной в национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России. Ее разработки будут внедрены на нескольких площадках строительства коттеджных поселков в Новосибирском районе области, в том числе в проекте Новониколаевский.

Проект предусматривает строительство около 400 индивидуальных домов, а также порядка 600 таунхаусов. Для вступления в некоммерческое партнерство сформированы очереди. Поэтапность вхождения определяет возможности выбора земельных участков. Риски постепенно снижаются. В апреле прошлого года у первых участников не было уверенности в том, смогут ли они купить землю или нет. Люди, которые на это отважились первыми, имеют право выбрать наи­более привлекательные для себя зоны. Сейчас генплан прорабатывается в СибНИИ градостроительства (Новосибирск). Он определит сроки поквартальной сдачи, а также тип участков и критерии, предъявляемые к их внешнему виду. Андрей поясняет: Как создать комфортную среду обитания? Она начинается с правильного подхода к зонированию. Дома будут сдаваться комплексно и кварталами, чтобы не получилось, что кому-то придется жить на стройплощадке. Если выбрал участок из зоны первоочередной сдачи значит, должен уложиться в сроки, определяемые правилами. Мы хотим сделать красивый поселок, поэтому нужно распределить зоны так, чтобы те, кто хочет заниматься огородом, были отдельно ближе к окраине. Те, кто выбрал землю в центре, должны иметь изящное ограждение, цветник. Определенные ограничения в зависимости от типов участков накладываются и на этажность зданий. Цель проекта, подчеркивает Головин, создать рациональное поселение, в котором будет комфортно жить. Многие люди знакомы друг с другом и планируют соседское проживание. Новые члены появляются в НП на сто процентов по сарафанному радио.

Инвестиционный план
Павел Волков специализируется на управлении проектами. Он открывал магазины в Топ-книге и филиалы фармацевтической сети Катрен. Потом задумался о соб­ственном деле: У меня классическое советское воспитание, наверное, поэтому я никогда не помышлял об участии в бизнесе. Но уже многое сделал и понял, что пора и вокруг посмотреть. Узнал про поселок. Теперь я только добавляю немножко своего знания в эту команду. Здесь Павел по­скромничал: его миссия создание эффективного плана реализации строительства. Девелопмент очень закрытый рынок. Пробиться туда, не имея необходимых связей либо хороших денег, чтобы их наработать, довольно проблематично. Поэтому от лица будущих жителей и собственников земли будет выступать специально созданная или победившая в тендере девелоперская компания, заключает Волков.

В развитие поселка экодомовцы привнесли свое видение и практику возведения индивидуальных домов. Три года назад они увлеклись идеей создания жилища, наиболее подходящего для человека. Это был осмысленческий опыт: выяснялось, каким образом в инженерных и архитектурных проектах воплотить идеи наиболее комфортного проживания, эффективного ведения хозяйства, как добиться простоты в строительстве дома и его обслуживании, сократить затраты на энергопотребление и сделать возводимое жилище наиболее безопасным для человека и окружающей среды. Идеи испытывали на экспериментальных образцах возводили дома с применением различных технологий, в основном энерго­сберегающих. В новом проекте необходимо соединить два принципа: во-первых, жилье должно быть индивидуальным это основное отличие дома на земле от типового, но в то же время строительство должно быть массовым. Поэтому особый интерес вызывают пенобетонные технологии. На основе индивидуального проекта (дом может быть любой формы) делается несъемная опалубка из гипсоплит и пенобетонных блоков сразу на несколько домов. После того как она установлена, автомобиль, оборудованный бетономешалкой с барокамерой, едет и заливает в нее пенобетон, рассказывает Михаил Матюхин. В варианте с гипсоплитами получается почти идеально ровная стена высокой готовности, которая требует минимальной обработки. Это в разы снижает затраты на внутреннюю отделку. Семушев подчеркивает, что технологии не первичное: Наша концепция сформирована из осмысления условий быта человека. А ее реализаций может быть сколько угодно, и они уже придуманы.

Источник финансирования первого этапа это взносы участников некоммерческого партнерства. Общая сумма входных билетов в проект направляется на оформление сельскохозяйственных угодий как дачных участков с последующим переводом в земли населенных пунктов, а также на геодезию (межевание обойдется примерно в 5 тыс. на одного участника). Следующий ход коммуникации. Сейчас рассматривается два варианта привлечения средств. Первый опять же целевые взносы участников. Объем средств, который мы предполагаем направить на подведение коммуникаций для 150 семей, составляет 400 500 тысяч рублей в расчете на один участок, говорит Павел. Сумма эта довольно критична для многих участников. Один из выходов: общество с ограниченной ответственностью Новые земли как собственник земли под залог нераспределенных участков получает кредит. Потом мы его гасим из взносов вновь входящих. Риски же по кредиту полностью ложатся на ООО. Другой вариант: мы выступаем гарантом перед банком для получения потребкредитов для участников НП Вместе, работаем с ним в качестве корпоративного клиента. В таком случае банк сможет немного снизить ставку. Для будущих жителей поселка это возможность открыть кредитную историю, заслужить доверие кредитора и в дальнейшем рассчитывать на ипотеку на возведение дома. Банк же, начавший сотрудничество на первом этапе, сумеет наработать необходимую базу знаний и предложить наиболее конкурентную программу кредитования не только для нашего поселка, но и для любого организованного малоэтажного строительства. Наличие коммуникаций значительно увеличивает залоговую стоимость земли в будущем, позволяет рассчитывать на то, что банки будут выдавать кредиты более охотно. Оба варианта планируется применять в комплексе.

Для возведения поселка участникам предстоит пройти несколько этапов (не считая подготовки генплана): перевод участков в категорию земель, пригодных для строительства, межевание, проектирование, обеспечение инженерной подготовкой, подведение коммуникаций и непосредственно строительство.

Непоточное производство
Риск заморозки проекта в равной степени несут все участники Вместе, так как по уставу некоммерческого партнерства права и обязанности у всех вступивших в него одинаковые. На данный момент, по заверениям организаторов, при желании члена НП выйти из проекта он получает полную сумму взноса обратно. Но в уставе организации сказано, что лица, вышедшие из членов НП, не вправе требовать возвращения взносов и каких-дибо расходов, связанных с их деятельностью в партнерстве. В дальнейшем, при обрастании партнерства обязательствами, неудачный исход дела позволит вернуть только те средства, которые останутся после расчета с кредиторами и продажи земли.

Члены НП выступают в качестве организованного заказчика, подрядные работы будут выполнять наемные специалисты, которые смогут соответствовать уровню требований и предложить кон­ку­рентоспособную цену. В дальнейшем для управления созданной инфраструктурой планируется привлечь профессиональную управляющую компанию. Правление НП также аккумулирует энергию других близких к проекту людей, их способности и профессиональные навыки в прикладных отраслях, которые будут востребованы. Плюс проекта в том, говорит Павел, что в нем задействовано много активных людей, имеющих опыт в бизнесе или специфические знания, которые могут быть нам полезны. Например, для производства стройматериалов можно будет оборудовать в поселке специализированные цеха. Владельцы данного бизнеса даже могут заключить с будущими домовладельцами предварительные договоры инвестирования на покупку у них стройматериалов. В таком случае больше шансов получить кредит на развитие производства у банка или оборудование в лизинг. Вообще, массовое строительство малоэтажного жилья дает почву для создания малого бизнеса не только в строительстве, но и еще много других вариантов в сфере обслуживания, в торговле, сервисе. Планируемый нами размер поселка это рынок сбыта, позволяющий существовать конкурирующим малым бизнесам, например, двум-трем парикмахерским, нескольким торговцам овощами-фруктами, не говоря уже об отделочниках и дизайнерах итерьеров. В проекте много владельцев и руководителей ИТ-бизнеса. Некоторые из них намерены перенести часть офисов в поселок создать своего рода технопарк из компаний, работа которых возможна удаленно от центра города. На месте будущего проживания также планируется разместить другие виды бизнеса из сферы услуг. На сайте один из видных представителей типографского дела в Новосибирске также член некоммерческого партнерства признался, что всегда мечтал иметь свою пивоварню и хотел бы установить ее в центре Новониколаевского.



Главная --> Публикации