Главная --> Публикации --> Переориентировались на ближайших соседей Пятиэтажки снесут, девятиэтажки надстроят Азиатская недвижимость шагает впереди планеты всей. обзор мирового рынка недвижимости Рынок жилья россии похож на испанский Снимают по-черному

Два с половиной года назад (23.12.05) Известия писали о Никольской как о самой проблемной исторической улице Москвы. Причем масштаб ее проблем пропорционален историческому и архитектурному масштабу ее памятников. Что изменилось за эти годы?

Общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию развития владений N 7-15 по Никольской улице. Это территория Заиконоспасского, Николо-Греческого монастырей и бывшего Печатного двора (Синодальной типографии). Совет высказался за воссоздание собора Никольского монастыря и за постепенное возвращение всех зданий Русской православной церкви.

Сгоревший ресторан гостиницы Славянский базар (Никольская, 17, во дворе) остается пустующей руиной, о чем нельзя догадаться, глядя на уличный фасад Музыкального театра Бориса Покровского.

Исторический музей не только не отказался от планов перекрытия Монетного двора (N 5 по Никольской), но и представил на эту тему проект, который Известия оценивали отдельно (см. 17.04.08).

Стал памятником Расстрельный дом (дом Военной коллегии Верховного суда СССР, N 23), в защиту которого от сноса Известия выступали 20.01.0 Причем ценность дома уже не сводится к памяти жертв репрессий: реставраторы нашли в его составе старинные палаты.

Зато очередной ресторан занял аптеку Феррейна, которая, вопреки обещаниям, не вернулась в свое историческое здание (N 21). Известия не раз высказывались за то, чтобы функция, пережившая 1917 год, становилась предметом охраны памятника. Но главная городская аптека вообще исчезла.

Перейдем к памятникам, о которых говорилось на Общественном совете.

Половина Никольской улицы затянута строительными сетками, зеленый цвет которых давно стал знаком тревоги. Особенно тревожит судьба двух памятников - барельефов на углу Богоявленского проезда (Никольская, 8) и майолик в интерьере бывшего парфюмерного магазина Келлера (N 12), исполненных великим французским мастером модерна Эдуардом Ньерманом.

РГГУ присутствует и на территории Николо-Греческого монастыря (N 11-13). Градостроительный совет согласился с предложением Церкви воссоздать монастырский собор, снесенный в 1930-е годы. Собор, созданный Казаковым, был важнейшим элементом панорамы Китай-города, хотя в конце XIX века монастырские постройки заслонили его от Театральной площади на большую часть высоты. Юрий Лужков с подачи историка архитектуры Алексея Клименко предложил архитекторам поворчать над тем, как приподнять фундамент нового собора выше прежней отметки. Об усыпальнице Кантемиров, существовавшей в соборе, на совете не говорилось: прах знаменитого молдавского господаря князя Дмитрия в 1930-е годы передан Румынии, а могила его сына, поэта Антиоха, осквернена и исчезла.

Три архитектурных комплекса делят, без преувеличения, десятки арендаторов. Отметим ОАО Старград, которое едва не обрушило доставшийся ему Братский корпус Заиконоспасского монастыря (Никольская, 7, во дворе). Теперь, по сведениям Известий, правительство Москвы готово расторгнуть договор со Старградом, так что стеклянный торгово-развлекательный центр во дворе монастыря, когда-то согласованный Москвой, хочется думать, отменяется. Тем временем Учительский корпус (напомним, что монастырь занимала Славяно-греко-латинская академия, alma mater Ломоносова, Тредиаковского и Кантемира) по-прежнему делят РГГУ и ресторан Годунов. Ресторан явился сюда как субарендатор университетских помещений, но давно оформил арендные отношения непосредственно с городом. Сделали это и другие субарендаторы РГГУ. Мосимущество, согласившись с такой схемой, завязало на Никольской сразу несколько конфликтных узлов. Далее, один из уличных корпусов монастыря (N 7) принадлежит телевидению, которое и начиналось здесь в 1930-е годы. Лишь соборный храм Спаса Нерукотворного и второй уличный корпус (N 9) принадлежат Церкви. Над этим корпусом существовала колокольня, которую предстоит воссоздать.

В этом споре Юрий Лужков недвусмысленно занимает третью сторону - сторону Церкви. Мэр заявил о намерении в сотрудничестве с федеральным правительством постепенно выводить арендаторов из старых церковных владений.

На общественном совете стало ясно, что имущественный спор РГГУ и Церкви распространяется на Печатный двор (N 15). Со времен первопечатника Ивана Федорова он находился в ведении Церкви, к 1917 году он назывался Синодальной типографией. Ныне готический уличный корпус Типографии занимает Историко-архивный факультет РГГУ. Как и в Заиконоспасском монастыре, университет подселил субарендатора - ООО Ямикс, которое заняло древнейшую часть Печатного двора - Теремок XVI-XVII веков, помнящий первопечатника. Со временем Ямикс оформил аренду непосредственно с городом и вступил в конфликт с университетом. Теремок, стоящий во дворе, стал недоступен, а внешним проявлением конфликта служит пивной ресторан Кружка в подвале уличного университетского корпуса.

Аналитики компании ADG group отмечают, что темпы развития рынка коммерческой недвижимости Кемерово традиционно были значительно ниже, чем в соседних крупных городах Сибирского региона (Новосибирск, Красноярск, Омск). Качественные торговые площади появлялись здесь в основном за счет строительства немногочисленных новых торговых объектов и реконструкции уже имеющихся. В сочетании с растущим интересом к региону со стороны сетевых операторов это привело к возникновению ситуации острого дефицита качественных торговых помещений.

В последний год рынок торговой недвижимости г. Кемерово заметно активизировался. Об этом свидетельствует как возросшее количество заявленных проектов (более 10), так и высокий уровень качества уже имеющихся ТЦ.

По данным департамента аналитики ADG group, сегодня в Кемерово функционирует 5 современных торгово-развлекательных центров. Общий объем арендопригодной площади в данных объектах составляет 110 900 кв. м, что в пересчете на 1000 жителей составляет 213 кв. м. (для сравнения: в Москве этот показатель равен 171 кв.м). Средняя арендная ставка в существующих объектах составляет $885 за кв. м. в год.

В то же время высокие темпы развития экономики города, высокая плотность и постоянно растущий уровень доходов населения делают Кемерово все более привлекательным регионом развития для девелоперов и федеральных сетевых операторов.

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости Кемерово представлен в основном местными девелоперами, однако в течение следующих пяти лет, по прогнозам, их серьезно потеснят федеральные компании, которые проявляют все больший интерес к городу. В числе заявленных проектов - ТРЦ Гранд Сити на улице Тухачевского, строительство которого компания Многофункциональные центры планирует завершить в июле 2008 года. Местный девелопер Трест Кемеровопромстрой ведет строительство торгового центра Променад. Свой проект в Кемерово также в ближайшие годы планирует запустить крупный самарский девелопер СДМ.

Самым крупным торговым центром, с удачной концепцией и набором арендаторов (АЛПИ, Спортмастер, М.Видео, Снежная королева, Формула кино), по данным аналитиков ADG group, является ТРЦ Лапландия на Октябрьском проспекте. Подтверждением этому стало попадание объекта в число трех финалистов-претендентов на премию CRE Federal Awards 2008 (номинация Крупный торговый центр). Концепцией, направленной на привлечение федеральных якорных арендаторов, обладает и торговый центр Я, введенный в эксплуатацию в 2006 году. Одной из наиболее ярких тенденций развития рынка коммерческих площадей в Кемерово является усиление развлекательного сегмента.

В ближайшие годы рынок торговой недвижимости Кемерово будет характеризоваться ростом объёма предложения качественных торговых площадей за счёт введения в эксплуатацию новых крупных торговых центров, - отмечает директор департамента аналитики ADG group Полина Жилкина. - На сегодняшний день в Кемерово представлены все форматы торговли (рынки, магазины у дома, крупные ТЦ, оптово-розничные магазины), но большая часть торговых помещений не отвечает современным требованиям.

Одним из наиболее перспективных направлений освоения Кемерово для девелоперов являются промзоны речь идет о территориях предприятий, выводимых за пределы города. По данному пути пошла компания ADG group, которая приобрела земельный участок прекратившего свое существование завода Химволокно, расположенный на пересечении проспекта Химиков и улиц Терешковой и Тухачевского. Его планируется использовать для строительства торгово-развлекательного комплекса площадью 115 000 кв. м, офисов, гостиницы и жилья.

Недавно Госдума одобрила в первом чтении концепцию закона о передаче всех неэффективно используемых федеральных земель в Фонд содействия развитию жилищного строительства. Данный фонд создан во исполнение инициативы президента России Дмитрия Медведева решить жилищный вопрос за счет индивидуального строительства. По оценкам аналитического центра ирн.ru, эта инициатива приведет к неоднозначным последствиям.

Сегмент супермаркетов и магазинов формата у дома в Кемерово сегодня представлен преимущественно местными торговыми сетями, также отмечается присутствие иногородних операторов - красноярская АЛПИ, барнаульская Мария Ра, новосибирский Квартал и томская Лама. По прогнозам, ближайшие годы будут отмечены приходом в данный регион крупных федеральных сетевых операторов, в результате чего местным сетевым ритейлерам нужно готовиться к серьезной конкурентной борьбе.

В заметке Монополизация земель Индикаторы рынка недвижимости предположили, что на создание специального фонда, который бы единолично отвечал за продажу федеральных земель, уйдет много времени. Однако, видимо, законопроект, на базе которого такой фонд будет создан, уже в этом году пройдет все 3 чтения в Госдуме, так как он был разработан буквально за 2 месяца, что очень быстро для министерств. А разработан он был, по данным газеты Коммерсантъ, в Минрегионе. Казалось бы, это хорошо, так как не будет создано возможностей для долгого приостановления торговли федеральной землей.

О перспективах открывающихся перед российскими гражданами за счет инициативы Дмитрия Медведева Индикаторы рынка недвижимости уже писали в статьях Россию превратят в дорогую деревню, Жилье доступно жителям четырех регионов и «Квартирный вопрос решен наполовину. Однако, по всей видимости, реальность может оказаться сложнее, чем это можно было бы предположить.

Однако, как и предполагали специалисты аналитического центра ирн.ru, этот фонд будет продавать землю на нерыночных условиях. Хотя формальным поводом для создания такого фонда стали аукционы Мослесхоза, когда за долгосрочную аренду сотки лесной земли просили не более 1000 рублей, что как минимум вдвое ниже рыночной цены. И приостановление продажи и аренды земли было опять же связано с этим эпизодом.

Дело в том, что в пору премьерства Виктора Зубкова для создания указанного фонда была приостановлена продажа и аренда земель, принадлежащих ФГУПам, ФГУ и РАН. В городах-миллиониках запретили передачу участков, расположенных в радиусе 30 км от города. В городах с населением более 100 тыс. человек участков в радиусе в 15 км. А в городах, где жителей меньше 100 тыс. человек участков в радиусе 5 км. Если этот запрет будет снят уже с 2009 года, значимого влияния на рынок недвижимости он не окажет.

Естественно, выпускать на свободный рынок землю с домами по таким ценам нельзя, так как это сразу же приведет к спекуляциям. Таким образом, единственным способом распределения таких участков будет известная всем советским людям очередь. И если, жилье, действительно будет продаваться этим фондом по 20 тыс. руб. за 1 кв. м, народ совершенно спокойно выстроится в новую очередь. Ведь, даже тем, у кого в наличии не будет 1,5 млн руб. на покупку дома, по идее Дмитрия Медведва, жилье будет предлагаться в кредит. А для покупки такого дома в кредит семье из 2-х человек необходимо в месяц платить по ипотеке порядка 14 тыс. руб.

Оказывается, данный фонд создается в целях продажи федеральной землей для индивидуального строительства по розничной цене 20 тыс. руб. за 1 кв. м жилья. При этом, по оценкам того же Минрегиона, только в 13 из 83 российских регионов цена соответствует этому уровню или даже ниже. В то же время, как показал аналитический центр ирн.ru в заметке Минрегион отстал от рынка, реальные рыночные цены как минимум в 2 раза выше. Таким образом, даже в самом дешевом рынке недвижимости в России в Калмыкии 1 кв. м жилья в среднем стоит дороже 20 тыс. руб. Его средняя стоимость составляет порядка 24 тыс. руб. И сказать, что платежеспособного спроса в этой республике нет, нельзя. При этом, по задумке Дмитрия Медведева, этот фонд будет продавать индивидуальное жилье везде по одинаковой стоимости, хотя, по тем же оценкам Минрегиона, стоимость жилья в каждом регионе индивидуальная. В то же время, надо учесть тот факт, что продаваться по 20 тыс. руб. за 1 кв. м будет уже готовое жилье общей площадью 70 кв. м. Остается только предполагать, сколько в таком случае будет стоить пустая земля.

И если у застройщиков раньше еще был выбор между разными ведомствами, что создавало некоторый образ рынка, то теперь его не будет. При этом, первыми пострадавшими от такого решения окажутся РАН и Минобороны, последнее из которых совсем недавно провело первый прозрачный конкурс по продаже земли. В итоге, по оценке Индикаторов рынка недвижимости инициатива Дмитрия Медведева не столько решит проблемы с жильем, сколько застопорит только-только начавшийся процесс выхода из тени рынка федеральных земель.

При этом, по данным Росстата, у половины работоспособных жителей России ежемесячный доход превышает 14 тыс. руб. Таким образом, половина российских семей вполне платежеспособна для покупки жилья из этого фонда. Сказать, что благодаря этому образуется очередь, это, значит, ничего не сказать. Естественно, что всем желающим этого жилья не хватит. Появятся какие-нибудь правила распределения жилья из этого фонда. Например, по одному дому в одну семью. При этом распределять жилье будут опять-таки чиновники. А в условиях дефицита, как известно, коррупционоемкость только возрастает.

О необходимости создания МФСРГС главе столичного стройкомплекса Владимиру Ресину написал начальник управления гаражного строительства департамента градостроительства Москвы Виталий Крючков (письмо под грифом тревожное имеется в распоряжении Ъ). В письме говорится, что до 2010 года фонд сможет построить более 1,13 тыс. паркингов на 361,45 тыс. машиномест, которые останутся в собственности города. То есть с учетом паркингов, строящихся девелоперами на своих объектах (38,5 тыс. машиномест), к 2010 году в Москве появится почти 400 тыс. новых машиномест. Дефицит на сегодня 1,7 млн машиномест.

У столичных властей может появиться своя госкорпорация. Как стало известно Ъ, в городском стройкомплексе обсуждается создание Московского фонда содействия развитию гаражного строительства (МФСРГС). До 2010 года в реализацию гаражной программы, воплощением которой недоволен мэр Юрий Лужков, фонд может вложить до $15 млрд, построив 1,13 тыс. паркингов четверть необходимого количества.

В пятницу связаться с Виталием Крючковым не удалось. Источник Ъ в стройкомплексе сообщил, что предложение о создании МФСРГС, которая по своим функциям будет напоминать госкорпорацию, сейчас проходит юридическую экспертизу. Об обсуждении в стройкомплексе вопросов создания такого фонда знает и замначальника управления ГУП Управление перспективными застройками Олег Иванов.

Инвестиции в проект должны составить 359,7 млрд руб. (почти $15 млрд). Часть средств на программу может выделить бюджет Москвы, часть появится благодаря кредитам под залог земли (передавать их фонду предлагается вне конкурсов). Согласно столичному закону N 47 О бюджете Москвы на 2008 год от 5 декабря 2007 года, прогнозируемые доходы городской казны в этом году составляют 1,19 трлн руб. (около $49,6 млрд). Строительство гаражей обойдется столичным чиновникам дороже, чем федеральным властям подготовка Сочи к Олимпиаде-2014 (согласно ФЦП Развитие Сочи как горноклиматического курорта до 2014 года, городу выделяется 314 млрд руб., из них около 199 млрд руб. бюджетные средства, остальное частные инвестиции) и реформирование ЖКХ (фонд содействия ЖКХ распределяет между регионами 240 млрд руб., полученные от продажи имущества ЮКОСа).

Гаражную программу мэрия запустила в начале 2000-х, ее бюджет утверждается каждые три года. В 2005-2007 гг. было выделено 4,4 млрд руб. на разработку проектной документации для 332 тыс. машиномест. На программу на 2008-2010 годы планировалось выделить уже 194,6 млрд руб. (см. Ъ от 23 января). Реализацию программы неоднократно критиковали мэр Москвы Юрий Лужков и господин Ресин, расформировавший в конце 2007 года ГУП Управление гаражного строительства.

По данным управления ГИБДД по Москве, в столице зарегистрировано свыше 3,5 млн автомобилей, еще до 1 млн машин проходят транзитом. Автопарк Москвы пополняется на 250-300 тыс. новых машин в год. В дефиците и гаражи, и парковки. По подсчетам мэрии, городу необходимы парковки, где машины можно оставлять на несколько часов, вместимостью не менее 400-500 тыс. машиномест при существующих 100-150 тыс. машиномест. Нехватка гаражей достигает еще 1,7 млн машиномест. Обе проблемы решаются с помощью городских программ: департамент транспорта и связи отвечает за программу строительства транспортно-пересадочных узлов (так называемых перехватывающих парковок), а департамент градостроительства за программу гаражного строительства.

По его словам, главный аргумент в пользу создания МФСРГС нежелание девелоперов инвестировать в строительство гаражей. По подсчетам Олега Иванова из ГУП Управление перспективными застройками, затраты на создание одного машиноместа в наземных паркингах достигают $20,8-27 тыс., в подземных $50-54 тыс. Средняя цена продажи одного машиноместа ниже $20 тыс., то есть инвестиции никогда не окупятся, объясняет пессимизм девелоперов Алексей Белоусов из Capital Group. По его словам, невыгодно и сдавать гаражи в аренду: годовая аренда одного машиноместа, например, в офисах стоит $3,6 тыс., что означает 13-летний срок окупаемости.

Господин Крючков пишет, что выполнение программы 2008-2010 годов уже буксует: с опозданием готовится предпроектная документация, до сих пор не выбраны подрядчики для строительства паркингов. При реализации гаражной программы нет единого центра, который курировал бы весь процесс от нулевого цикла до распределения средств, от строительства до управления объектами, остающимися в собственности города, объясняет необходимость создания МФСРГС источник Ъ в градостроительном комплексе.



Главная --> Публикации