Главная --> Публикации --> Ипотечный рынок переживает серьезные изменения Инвесторы лишатся квартальных премий Уральские мегаполисы через 10 лет Ипотека возвращает утраченные позиции Кому престиж, кому комфорт

Владимир Княгинин: Если вы построили стеклянные небоскребы, но у вас пыль над дорогой или целлофановые пакеты летают, не видать вам инвесторов

Развитие российских городов зависит не только от грамотной стратегии, но и от способности мегаполисов соответствовать рыночным изменениям, формировать агломерации, считает директор Центра стратегических разработок Северо-Запад Владимир Княгинин.

Думаю, нынешние стратегии должны базироваться на нескольких элементах. Основной это оценка функций, которые выполняет город в регионе и даже за его пределами: управленческой, транспортной, производственной. Необходимо правильно их оценить, и не по административному статусу, а по тому, какую роль город играет на рынке, насколько реально участвует в рыночных процессах. И дальше при разработке стратегии учитывать, насколько пространственная организация города соответствует его функциям и потребностям жителей.

Владимир Николаевич, какие элементы должна включать в себя стратегия развития мегаполиса? Есть ли какая-то специфика для уральских муниципалитетов, для российских городов в целом?

Другой пример: наши города не рассчитаны на высокий уровень автомобилизации, пробки характерны уже для городов с населением от 300 тыс. жителей, и с этим нужно как-то работать. Городской общественный транспорт следует перестроить, он должен перестать выполнять функцию собеса, обслуживающего только социально незащищенных жителей. Необходимо переделать транспортную схему, не допуская концентрации в одном месте объектов, притягивающих потоки со всего города, и так далее.

Рынки меняются быстрее, чем может измениться городская среда. И разрыв между пространственной организацией и рыночной реальностью одна из ключевых проблем российских городов. В чем это сегодня выражается? Практически во всех крупных и средних городах умирают промзоны: их вытесняют современные коммерческие и торговые комплексы, а где-то уже и жилая недвижимость. Но для города потеря производственной функции может оказаться невосполнимой. Это видно на примере Рура и Саара в Германии, Манчестера в Британии, Детройта в США.

К разработке проектов прежде всего должны быть привлечены профессионалы. Драматизм в том, что у нас многие из профессионалов-градостроителей действуют согласно логике, сформированной еще в советские годы. Все поменялось, а стандарты проектирования прежние. Скорее всего, главная проблема проектирования не столько решение градостроительных вопросов, сколько построение экономической и социологической модели города. Дальше встает вопрос: Кто эту стратегию будет реализовывать?. Когда мы спрашиваем городские власти о привлечении населения к ее разработке, нам говорят: Наверное, нет, лучше опереться на профессионалов. В таком случае все эти планы и программы не более чем бумага. Умная, но не реализуемая стратегия. Все эти вещи имеет смысл устанавливать, если есть люди, группы интересов и они готовы к участию в проектах развития города.

Кто должен разрабатывать стратегические планы и какова роль жителей территорий в этом процессе?

Оттянемся по полной
У всех столиц регионов налажены связи с прилегающими городами. Как понять, где агломерация уже сформировалась, а где еще нет?

В целом общение с муниципалами показывает, что стратегические планы очень редко оказываются результативны. Это не только наша практика, такая же ситуация в Европе. Где-то при разработке стратегии города были слишком сильные группы давления. Они о чем-то договаривались, а потом оказывалось, что это все глупости, не было должной коммуникации с городским сообществом и оно не приняло предлагаемые планы. Обычно в качестве удачного примера реализованной стратегии приводят Барселону. По ее примеру в Европе были разработаны стратегические планы еще нескольких городов. Но успех в полной мере повторить не удалось никому.

Кроме Москвы, есть еще зрелые агломерации в России?

Чтобы определить характер изменений, достаточно посмотреть, как мегаполис выстраивает отношения с городами-спутниками. Процесс формирования агломераций идет по нарастающей. Первое, что укрупняется, рынок труда. Вы получаете разнообразие предложений работы: благодаря транспортной доступности человек может жить в спутнике, а работать в центре, в то же время многие промышленные предприятия и крупные компании перемещаются в пригородные зоны, где земля дешевле. Второе укрупняется потребительский рынок, он становится интересен для торговых сетей и федеральных игроков. Соответственно, у вас идет форматизация торговли, появляется современная логистика, растет предложение товаров и услуг, появляются большие торговые комплексы. Последнее, что укрупняется, это рынок недвижимости, который становится единым для ядра и периферии. Зрелость же агломерации определяется формированием самостоятельных подцентров, связь между ними осуществляется уже не через ядро, а минуя его. То есть возникает новая цепочка системных связей. В той же Москве видно, как подцентры создаются все дальше и дальше от ядра агломерации и уже потихоньку выдвигаются за пределы области.

Выбить пробки
Современные крупные города растут ввысь или вширь. Какие инфраструктурные проблемы с этим связаны?

В начале 2000−х годов один из известных отечественных специалистов по агломерационным процессам Георгий Лаппо утверждал, что урбанизация в России не прошла этап формирования агломераций, нам все это еще предстоит пережить. Из стихийно сформировавшихся агломераций у нас наиболее характерный пример Москва. Сейчас такие же процессы идут в Петербурге. Они менее мощны, но пояс влияния северной столицы расширяется. Еще менее ярко выражены эти процессы вокруг других крупных российских городов. Там либо сохранились этакие промышленные советские агломерации, либо агломерации сформировались пока только на уровне объединения рынка труда. Дальше нужно решать взирать на это со стороны или подталкивать процесс агломерирования: создавать подцентры, облегчать становление того или иного рынка. Кстати, тогда и решения по торговой недвижимости должны приниматься исходя не из наличия свободных площадок в городе, а из целесообразности разворачивания там опорных узлов агломерации.

Те же инфраструктурные проблемы характерны и для нас. В Москве утром на въезде пробки, вечером на выезде пробки. Города-спутники превращаются в удаленные спальные районы. Крупные торговые центры, которые сейчас есть практически во всех городах, часто заползают внутрь ядра, соответственно, даже в выходные трафик внутри города напряженный, потому что люди едут в центр за покупками. Но все эти проблемы решаемы. Это вопрос проектирования.

Города пульсируют: какое-то время растут вширь, какое-то ввысь. Когда здания растут, город зажат, ресурс земли ограничен. Вас выгоняют вверх. Хотя подчас строительство небоскребов связано не только с экономикой, но и с политикой, желанием продемонстрировать свою исключительность. Есть исследование, посвященное строительству небоскребов во всем мире: высотки обычно строятся на спаде экономики перед кризисом. Вширь же города растут в тот момент, когда жить в них становится практически невозможно: запредельная стоимость земли, экологические нагрузки, криминал. Или городская среда сформирована таким образом, что изменить ее невозможно. Поэтому проще всего взять участок за пределами города, а в центре появляться только в случае необходимости. Но как только одна из этих проблем решается, меняется и город. Например, в европейских городах с решением экологических вопросов обеспеченные люди начали возвращаться в центр.

Мы должны следовать за теми странами, которые с проблемами подобного вида сталкивались и их разрешили. Легких путей здесь нет. Транспорт должен развиваться. Сейчас в стратегии городов начинают закладывать растущий объем автомобилей и участников дорожного движения. Нужно проектировать город таким образом, чтобы передвижение в нем населения было минимальным. Такой круг, как правило, ограничен: дом работа торговый центр или иное публичное пространство фитнес, учеба, развлечения. Если вы проектируете жилое строительство, но не проектируете рядом рабочие места для людей, считайте, что вы создали проблему. В Петербурге люди живут в экологически чистом Приморском районе, но так как деловые центры стоят в центре, образуются дикие пробки. Только сейчас у нас начинается комплексное проектирование территории, чтобы люди не ехали, а может быть, шли пешком до необходимых объектов. В Европе эта проблема не так остра. Там люди спокойно арендуют жилье рядом с работой. Рынок недвижимости более развит, и это позволяет жить в центре. Города гораздо мобильнее.

А как снизить количество пробок, не снижая мобильности городского жителя?

Комплексная застройка новых больших районов вынужденный шаг. Цель изменить город, приспособить к современной жизни. Создаст ли это ситуацию диспропорции? Такая вероятность есть. Во-первых, ядру города должны быть компенсированы потери значимых объектов: например, создание крупных торговых центров на окраине компенсируется созданием торговых улиц в центре. Во-вторых, город должен стремиться, чтобы в нем не было вымирающих на какое-то время суток зон. Поэтому в деловых районах в Европе строят гостиницы и объекты развлечений. Более того, сами деловые центры сейчас проектируются так, чтобы в нем нашлось место и офисам, и гостиницам, и даже обычным квартирам. В-третьих, в городе должно быть минимизировано число зон исключений, куда не пускают горожан. Одинаково плохо, когда доступ закрывается: тогда территория превращается в гетто для бедных за счет царящей в районе разрухи и криминала, или в гетто для богатых за счет сокращения публичных зон, огораживания и вывешивания запрещающих знаков на въезд в район.
Главная проблема на строительном рынке Юга своевременное предложение. Основной причиной его невысокого уровня выступает отсутствие обеспеченных коммуникациями земельных участков для строительства жилья.

Приведет ли комплексная застройка территорий в черте города к формированию социально неблагоприятных районов в центре? Какими путями этого можно избежать?

Распределение объёмов строительства внутри южного региона прямо коррелирует с распределением инвестиций, большая часть которых традиционно направляется на финансирование подрядных работ (см. график 1).

Сегодня на Юге строительная отрасль играет большую роль в экономике по сравнению с другими федеральными округами. В южном регионе на долю строительства приходится 8,6% ВРП, в то время как в Центральном федеральном округе 5%, а в Уральском только 4,6%. По объёмам прироста строительства ЮФО в минувшем году вышел на первое место среди федеральных округов. Прирост здесь составил 25,3%, и это при том, что в целом по РФ он составил 18,2%. Однако объём ввода площадей ещё недостаточен для решения жилищного вопроса.
Региональный разрез

В то же время если в абсолютном выражении больше всего жилья строится в Краснодарском крае, Ростовской области и в Ставропольском крае, то при анализе относительных показателей, таких, например, как ввод площадей на душу населения, ситуация меняется. Теперь неоспоримым лидером с существенным отрывом от остальных выступает Астраханская область. Удельный вес ветхого и аварийного жилья во всём жилищном фонде составляет здесь 11,1%; приближаются к области по этому показателю только Ингушетия (17,2%) и Дагестан (22,5%). В то же время Ставрополье и Ростовская область оказываются в одной группе с Кабардино-Балкарией, Дагестаном, Северной Осетией-Аланией, Волгоградской областью и Карачаево-Черкесией (см. график 2 и график 3).

Безусловным лидером по объёму строительных работ является Краснодарский край, доля которого составляет 38,6% от общих объёмов округа. На втором месте со значительным отрывом Ростовская область (18,8%), на долю Дагестана приходится 10,5%. В Краснодарском крае проводится более трети окружных тендеров в сфере строительства и недвижимости: по состоянию на середину февраля 2008 года в ЮФО объявлено 1483 конкурса на поставку строительных услуг, из них 506 на Кубани (34%); в Ростовской области 353 конкурса, в Волгоградской области 171, на Ставрополье 146.

Рентабельность жилищного строительства в крупных южных городах значительно выше европейского уровня. Это, впрочем, относится и к стоимости квартир. Например, средний уровень цен квадратного метра на вторичном рынке в Краснодаре и Ростове уже давно обогнал этот показатель в Праге или Софии. Расходы на покупку жилья высоки, и большей части покупателей приходится выбирать не то, что хочется, а то, что они могут себе позволить. Таким образом, даже покупая жильё, эта категория лиц остаётся в группе желающих улучшить свои жилищные условия.

По данным федерального агентства по строительству и жилищно-коммуналь­ному хозяйству, в 2007 году в 80 субъектах Российской Федерации объёмы построенного жилья превысили уровень соответствующего периода 2006 года. На Юге наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Краснодарском крае (137,2%), Адыгее (155,8%) и Ингушетии (131%). Снижение объёмов этого показателя по отношению к 2006 году произошло в Чеченской Республике (56,4%). Практически во всех субъектах округа основной прирост создаёт индивидуальное жилищное строительство. В Ростовской области доля индивидуальных застройщиков составила 57,5% общей введённой в эксплуатацию жилплощади, на Ставрополье 66,4%, на Кубани свыше 70%, в Ингушетии свыше 95%, а в Чечне все 100% (см. график 1).

Рай для девелоперов
Для того чтобы жилой фонд на Юге увеличивался на 1 кв. м в год в расчёте на одного жителя, необходимо вводить ежегодно свыше 23,8 млн кв. м жилья (с учётом устаревания жилых площадей: в 2006 году удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всём жилищном фонде ЮФО составил 4,5%, что выше российского показателя, зафиксированного на отметке 3,2%). В прошедшем году общий объём строительства жилой недвижимости составил 9,3 млн кв. м. Хотя для ЮФО это рекорд последних лет, но ясно, что скачкообразного улучшения ситуации в обеспеченности населения жильём на Юге в ближайшие годы не произойдёт.

Незначительный объём ввода в эксплуатацию жилья и существенно превышающий предложение спрос порождают спекулятивные настроения. Ещё недавно как отдельные лица, так и риэлторские компании весьма активно скупали квартиры у застройщиков на начальных этапах строительства и перепродавали их по факту сдачи дома в эксплуатацию, что приводило к дополнительному сокращению предложения. В результате в итоговой стоимости жилья доля прямых затрат на строительно-монтажные и отделочные работы сокращается ещё больше. Вероятно, в связи с этим строительные компании начали сами открывать агентства недвижимости для получения дополнительного источника дохода и влияния на местный рынок.

В строительной индустрии уже стало традицией издержки и прибыль при возведении многоэтажных зданий считать этажами. Обычно нулевой и несколько первых этажей полностью окупают все затраты на возведение дома, оставшиеся тысячи квадратных метров этажей составляют миллионы предпринимательской прибыли. По данным Росстата, средняя фактическая стоимость квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в 2007 году, в целом по Российской Федерации составила 16387 рублей, что существенно ниже сложившихся на рынке жилья цен (см. график 5).

Если, начиная с текущего года, темпы строительства жилой недвижимости резко увеличатся, то, согласно нашим расчётам, по самым оптимистическим прогнозам уровня Венгрии или Чехии в обеспеченности населения жильём (28 кв. м на человека) юг России достигнет не ранее 2020 года, а уровня Словении (29,5 м кв. на человека) не ранее 2022 года (см. график 4). И это без учёта прогнозируемого роста численности населения, без учёта устаревания жилья, да ещё и при условии стабильного увеличения объёма строительства жилых помещений. Достигнуть европейского стандарта (40 кв. м на 1 жителя) это задача для следующего поколения, а уровня обеспеченности жильём в 70 кв. м на человека, как, например, сегодня в США это уже долгосрочный период прогнозирования, в котором, по замечанию классика экономической теории Джона Мейнарда Кейнса, все мы будем мертвы.

Панельная зависимость
Россия остаётся одной из немногих стран, в которых продолжают строить многоэтажные железобетонные дома по старой панельной технологии, уже много лет назад морально и технологически устаревшей. В то же время в Москве сегодня уже наблюдается смена приоритетов: население всё чаще предпочитает более качественное жильё, и крупнопанельное строительство переходит из столицы в регионы. Согласно основам классической модели, товары из более развитых территорий, исчерпав свой ресурс спроса, смещаются в менее развитые. В регионах такие продукты и технологии становятся источниками стабильной прибыли. Так, московская компания Интеко, выигравшая конкурс на застройку в Ростове микрорайона Левенцовка, вкладывает значительные средства в увеличение мощностей приобретённого местного крупнопанельного комбината.

Хотя среднему ростовчанину или волгоградцу в это нелегко поверить, цены на рынке жилья на Юге всё ещё сильно отстают от российского уровня: на конец 2006 года 1 кв. м на вторичном рынке жилья в ЮФО стоил 22,1 тысячи рублей, в то время как в среднем по РФ 36,6 тысячи рублей (см. график 5). Здесь сказывается влияние депрессивных экономик. Для сравнения: в Центральном федеральном округе в 2006 году 1 кв. м стоил 55,3 тысячи рублей, а в Приволжском 30,1 тысячи рублей. По стоимости жилья Южный округ занимает последнее место среди субъектов Федерации уже не первый год. В то же время цены существенно варьируются в зависимости от субъекта ЮФО, а также от уровня урбанизации. Например, по данным компании Титул, в Ростове в марте текущего года средняя удельная стоимость жилья на вторичном рынке составляла 56,7 тысячи рублей/кв. м, в декабре 2007 года 51,5 тысячи рублей/кв. м, в декабре 2006 года более 41 тысячи рублей/кв. м. Эти факторы способствовали привлечению внимания к Югу крупных столичных риэлторских компаний. Так, компания МИАН, один из крупнейших московских риэлторов, к осени 2008 года откроет офисы в Краснодаре, Сочи и Ростове, а к концу 2008 года на Юге будет работать семь отделений компании.

Параллельно с этим процессом идёт другой: с ростом численности городского населения и его уровня жизни меняется структура издержек застройщика. В ней возрастает доля стоимости земельного участка и обеспечения объекта коммунальной инфраструктурой и снижается доля стоимости основных строительно-монтажных и отделочных работ.

Тем не менее, как отмечают многие риэлторы, и в региональных столицах характер спроса уже начинает изменяться. Например, по данным компании Титул, в Ростове увеличивается количество покупателей, желающих приобрести квартиры в каркасно-монолитных и кирпичных домах. В экономически развитых центрах доля сделок по продаже панелек сокращается, но объём строительства панельных домов пока существенно не меняется, а по некоторым оценкам, пик этого строительства ещё впереди. И тому есть объяснения. На Юге уровень доходов населения существенно ниже, чем в целом по России, а панельное жильё занимает сегмент эконом-класса, рост спроса на который в среднесрочной перспективе сокращаться не будет (как минимум за счёт роста доходов тех, кто согласен на покупку любого дешёвого жилья и ранее не мог предъявить платёжеспособный спрос на этом рынке).

Юг заметно отстаёт от страны в целом во внедрении новых строительных технологий. Исследования в рамках проекта Российский дом будущего показали, что в отрасли строительных конструкционных материалов неуклонно растёт выпуск материалов, отличающихся сравнительно невысокой массой. В результате снижается целый ряд затрат, уменьшается мощность монтажных средств, укрупняются конструкции, сокращаются стоимость и трудоёмкость строительства. Поэтому во многих странах мира одним из критериев эффективности строительства является масса кубометра строительного объёма возведённого объекта. При использовании современных материалов со сравнительно низкой средней плотностью она может составлять 160 кг и менее. Если учесть, что в России эта масса часто достигает 430 кг и более, то становится ясно, насколько велики резервы её снижения. На южнороссийском рынке строительство с использованием новых технологий, в разы уменьшающих массу кубометра здания, пока широкого применения не получило. В краткосрочной перспективе базовым строительным материалом в жилищном строительстве останется бетон, а наблюдающиеся в последнее время рост цен на цемент и ажиотажный спрос на него в связи с олимпийской стройкой и бурным развитием индустрии не будут способствовать снижению цен на жильё.

Ещё одной немаловажной тенденцией развития строительной индустрии в крупных городах на Юге становится переход от точечных застроек к строительству кварталов, микрорайонов и районов к так называемой комплексной застройке. Так, в Аксайском районе Ростовской области определён участок размером 949 га для застройки жилой недвижимостью эконом-класса. В Левенцовке, перспективном микрорайоне Ростова, более 500 га будет застроено многоэтажными зданиями.

В последние годы для целей нового строительства в основном использовался банк земель, оставшийся ещё со времён Советского Союза. Столь существенный в настоящее время дефицит предложения усугубился именно нехваткой подготовленных к строительству земельных участков. А это процедура достаточно неспешная: подготовка инфраструктуры, которая предшествует строительству, обычно отнимает 1,5 2 года.

Ограничители роста предложения
Цена входного билета на рынок строительства крупных объектов в любом регионе и даже стране высока. Компании-новичку требуется мощный финансовый и ресурсный рычаг для организации технологического процесса возведения высотных зданий и сооружений. К тому же на развитие этой отрасли значительно влияют конъюнктурные проблемы. Сегодня на Юге практически не осталось подготовленных для застройки мест, что вызвано резким сокращением объёма подготовительных работ в начале 90−х годов. Такая ситуация характерна и для других российских регионов. География жилищного строительства обусловлена специ­фикой финансирования коммунальной и инженерной инфраструктуры. Большинство проектов, создаваемых в городах, размещается на территориях с уже имеющейся инфраструктурой. Девелоперские компании, возводящие объекты на новых территориях, несут значительные издержки по созданию инфраструктурного комплекса.

Среди основных сложностей, рождающих определённые риски и угрозы, стимулирующих рост цен и сдерживающих развитие всего строительного комплекса в Краснодарском крае, генеральный директор ООО Ру.Девелопмент Андрей Лукьянов называет низкую пропускную способность транспортной инфраструктуры, энергетическую зависимость Краснодарского края от других регионов, отсутствие резервов энергетических мощностей для реализации программ развития многих отраслей народного хозяйства. Одним из негативных факторов остаётся высокая изношенность и отсутствие резервных мощностей коммунальной инфраструктуры и систем коммуникаций, что требует от застройщика значительных затрат на инженерную подготовку земельных участков под застройку, уточняет г-н Лукьянов. На сегодняшний день остро стоит проблема обеспечения строительной отрасли квалифицированными кадрами. Крайне недостаточно научно-техническое сопровождение строительной деятельности.

О невозможности резкого увеличения объёма строительства говорят многие представители строительных компаний, работающих в различных регионах ЮФО. Объём строительства жилья экономического класса в Волгограде в среднесрочной перспективе будет расти на семь десять процентов в год, прогнозирует директор управления маркетинга и продаж ОАО ВЗ ЖБИ № 1 Татьяна Смирнова. Рост рынка в стоимостном выражении будет обеспечен преимущественно увеличением цен, подстёгиваемым диспропорциональным ростом объёмов спроса и предложения. По мере отработки механизмов регулирования градостроительной деятельности и решения вопросов финансирования строительства инженерной инфраструктуры начнётся реализация крупных (и, соответственно, капиталоёмких) проектов.

Отдельно следует упомянуть о высокой закрытости и непрозрачности строительной отрасли Юга, что обусловлено рядом факторов, в том числе наличием значительных административных и квазиадминистративных барьеров. Ни одна другая отрасль современной российской экономики так наглядно не демонстрирует персонифицированные отношения, как строительная. Помимо традиционной коммерческой тайны, основным источником закрытости выступает здесь существенная доля неофициальных выплат застройщика за получение необходимых согласований, разрешений, заключений, экспертиз и за ускорение этих процедур. И роль личных связей переоценить тут невозможно.

Кадровый дефицит действительно тормозит развитие рынка, и здесь проблема выходит за рамки профессионального уровня. Вы зайдите на любую крупную стройку: там же работают в основном таджики, киргизы и узбеки, признался руководитель одной из строительных компаний.

В правительстве не так давно поставили четкую задачу - к 2020 году 60% россиян должны иметь возможность самостоятельно приобретать жилье. Пока лишь 18% из них могут позволить себе собственную крышу над головой. Но, судя по всему, в обозримом будущем таких счастливчиков станет еще меньше. Просто покупать скоро будет нечего - по данным Росстата, в первом полугодии 2008 года рост жилищного строительства составил ничтожную цифру - 2,9%! Что это значит? Строить меньше мы не стали, но и больше - тоже. Такими темпами квартирный вопрос, испортивший жизнь многих россиян, не решить.

Дефицит предложения на строительном рынке Юга в ближайшие годы преодолён не будет, и при перманентном росте спроса не приведёт к снижению цен. Необходимо учитывать и то, что не все сданные объекты недвижимости пригодны для заселения. Сложившаяся практика делового оборота показывает, что в 90% случаев доведение сданной недвижимости до требуемого уровня оснащения занимает в среднем от полугода до полутора лет. Многочисленные инфраструктурные проблемы, большие бюрократические издержки приводят к тому, что резко увеличить темпы роста объёмов нового строительства в ближайшие годы не удастся. В результате разрыв между спросом и предложением на протяжении ещё нескольких лет будет только расти.

Конечно, строить мы не перестали. В абсолютных цифрах, по данным Росстата, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров осталось на уровне прошлого года: в первой половине 2007 года было построено 21,1 млн кв. м, в первом полугодии этого года - 21,7 млн.

Известия выясняли у экспертов, почему у нас так мало строят и как с этой бедой можно справиться.

- Первая проблема - это выделение площадок и получение разрешений на строительство. Сейчас чиновники могут сколько угодно согласовывать эти вопросы, а надо ограничить сроки, - рассказал Известиям президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. - Второе: стоимость лимитов на подключение к электросетям и газу перевалила все разумные пределы. Например, сметная стоимость дома в Южном федеральном округе - 275 млн рублей. За подключение просят 135 млн. Кто это купит?! Плюс стоимость материалов. Все это закладывается в себестоимость.

Беда в том, что этого нам мало. В свое время Владимир Путин, еще будучи президентом, говорил о том, что объемы ввода жилья необходимо увеличить до 115 млн кв. м в 2012 году и до 154 млн кв. м в 2020 году. А что у нас? По данным Росстата, к июлю прошлого года рост жилищного строительства составил 34,3%. Прошел год - и вот результат: ничтожные 2,9%! Разумеется, такой резкий спад произошел не сам по себе, тому есть объективные причины.

- Снижение темпов роста при сложившихся ценовых уровнях может быть вызвано ограничениями как со стороны наличия подготовленных для строительства земельных участков, так и со стороны имеющихся строительных мощностей и мощностей по производству строительных материалов, - считает первый заместитель генерального директора компании Велес Капитал Девелопмент Дмитрий Джамбакиев.

По его словам, если ничего не предпринимать, в отрасли может случиться кризис - стоимость жилья станет настолько высокой, что никто не сможет его купить. По данным бюро недвижимости Агент 002, на вторичном рынке московской недвижимости в сегменте эконом-класса цены выросли за последнюю неделю незначительно (на 0,1%), зато предложение упало на 3%. Получается замкнутый круг. Строят меньше - квартиры дороже. А строить больше, как уверяют застройщики, они не могут - слишком дорого, да и земли нет.

- Мы привыкли ориентироваться на потребительскую инфляцию, - добавляет директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев. - Но для оценки происходящего в отраслях реального сектора намного важнее учитывать то, как растут цены производителей. А здесь ценовое ралли намного выше - 28,1%, по информации Росстата. По экспертным оценкам, здесь критический уровень - 18%. Вывод очевиден.

Действительно, строить не только негде, но и не из чего. В этом году производство строительных материалов просто провалилось. И без того дефицитного цемента по итогам июня выпустили на 13,5% меньше, чем в июне прошлого года. То же самое касается практически всех стройматериалов.

Основные выводы доклада:

- Главная причина резкого строительного спада в том, что инфляция, выражаемая ценами производителей, вышла далеко за критический уровень и стала гасить экономический рост, - констатировал Николаев.
Лондон-Москва, 16 июля 2008 года - Jones Lang LaSalle опубликовала новейшие данные, исследующие арендаторов коммерческой недвижимости по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки. Исследование анализирует основные рыночные тенденции, которые будут касаться арендаторов во втором полугодии 2008 года.

Ли Элиот, директор по исследованиям в регионе Европа, Ближний Восток и Африка и соавтор отчета, комментирует: Осторожность стала основной характеристикой большинства арендаторов коммерческой недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке. Неустойчивость, которая сейчас ударила по рынкам, отражается на осуществлении сделок. Решения, особенно требующие значительных капиталовложений, во многих случаях просто откладываются. Стратегия подождем и посмотрим является самым распространенным подходом в принятии решений в области корпоративной недвижимости по всему региону, но причины такого поведения различны в трех субрегионах.

•Продолжалось развитие несоразмерности в экономическом росте по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки, в целом прогнозы снизились в первом квартале 2008 года.
•Конкуренция оставалась прочной в течение первого квартала 2008 года, отражая рыночные настроения.
•Для тех, кто будет подбирать площади для аренды в течение следующих 12-18 месяцев, выбор увеличится, однако в более долгосрочной перспективе ожидается снижение объемов предлагаемых к аренде коммерческих площадей.
•На протяжении первого квартала происходило незначительное увеличение арендных ставок, однако на некоторых рынках наблюдалась тенденция к искусственному поддержанию текущих ставок .
•Подход подождем и посмотрим, который характеризовал поведение арендаторов на рынке коммерческой недвижимости в первом квартале 2008 года, вполне объясним, однако он может вызвать дополнительные риски и затраты в среднесрочном периоде.

Джон Дакворт, директор по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle, заявил: В Западной Европе подход подождем и посмотрим может оказаться дорогой стратегией. Рынки постепенно начинают работать в пользу арендатора, так как предложение превышает спрос, или в худшем случае становятся более сбалансированными. Поэтому действовать быстро стало выгодно: есть возможность успеть заключить сделку по более низкой арендной ставке, воспользоваться более широким выбором помещений и потенциально опередить других арендаторов, которые ищут ту же площадь. Возможно, более подходящая стратегия подождать и проанализировать, чтобы вычислить оптимальное время для стратегических решений в области недвижимости.

В Западной Европе неуверенность на рынке, снижающийся уровень доверия и опасения сложных экономических периодов заставляют арендаторов сосредотачиваться на существующих портфелях и проводить быстрореализуемые сделки, а также сделки, позволяющие снизить расходы на аренду коммерческой недвижимости.

Что касается таких субрегионов как Ближний Восток и Африка, Ли Элиот комментирует: Мы замечаем, что арендаторы в этих местах применяют тактику схвати все что можешь из-за катастрофически отсутствующего качественного предложения на рынке. Такая тенденция будет сохраняться до конца 2008 года. Однако к 2010 году начнут появляться новые площади, поэтому арендаторы перейдут к тактике подождем и посмотрим. Впервые арендаторам предстоит принимать стратегические решения относительно местоположения и пользоваться возможностью занимать качественную площадь. Мы уверены, что следует действовать сейчас для того, чтобы занять лучшие площади в наилучших местах благодаря предварительной аренде. Учитывая неуверенность касательно надежности ожидаемого предложения, стратегия подождем и посмотрим может увеличить долгосрочный риск.

В Центральной и Восточной Европе основным побуждающим настроением стратегии подождем и посмотрим является вопрос куда дальше?. Существует значительная неуверенность по поводу того, где искать новые хорошие предложения. Разница в уровне арендных ставок в Западной Европе и в городах Центральной и Восточной Европы первого уровня стабильно снижается, что снизило объем спроса со стороны тех компаний, которые идут на аутсорсинг в целях экономии. Опять же, ментальность подождем и посмотрим может оказаться и опасной, и дорогой. Те, кто применяют стратегию сейчас для ответа на вопрос куда дальше?, а также действует решительно в городах Центральной и Восточной Европы второго и третьего уровня, создадут себе условия для того, чтобы опередить арендатора-конкурента, занять площадь, и максимально выиграть на разнице стоимости.



Ольга Рыбакова, Руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle, комментирует: Основным фактором, определяющим развитие офисного рынка в России, является активный рост экономики, благодаря чему на рынке по-прежнему наблюдается недостаток предложения качественных офисных площадей. Это особенно заметно на самых развитых рынках Москве и Санкт-Петербурге. Тем не менее в связи с тем, что в Москве и Санкт-Петербурге появляются новые проекты Класса А, это существенно увеличивает возможности выбора для арендаторов по сравнению в прошлыми годами. С другой стороны арендаторы также занимают большие чем раньше площади, так как рассчитывают на дальнейшее расширение своих офисов. Результатом ограниченного предложения является рост арендных ставок в обоих городах. В регионах России начинают появляться новые офисные центры, но их качество пока отстает от уровня Москвы и Санкт-Петербурга.



Главная --> Публикации