Главная --> Публикации --> Превращаем однушку в загородный дом Батуриной купили дом в лондоне «невидимая область» архитектуры Столица для области - камень на ногах. область для столицы - петля на шее Владимир путин провел совещание по массовому строительству жилья

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ каждый заемщик может получить компенсацию удержанного с него государством подоходного налога (имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры или дома (но не более 130 тыс. руб.).

Есть много способов сделать ипотечный кредит максимально выгодным и комфортным. Специалисты Абсолют Банка рекомендуют заемщикам воспользоваться правом на налоговые льготы, что позволяет вернуть до 16% стоимости жилья.

Поясним на примере. Предположим, квартира стоила 4 млн руб. Заемщик взял кредит на 80% этой суммы (то есть на 3,2 млн руб.) сроком на 20 лет по ставке 11% годовых. Ежемесячная выплата по такому кредиту составит 33 068,23 руб. С учетом налогового вычета годовая процентная ставка уменьшится уже до 9,57%, а ежемесячная выплата сократится до 30 519,05 руб. За 20 лет удастся сэкономить 611 802,60 руб.

Кроме того, налоговый вычет полагается и за расходы на погашение процентов по кредиту за весь срок их выплаты в размере 13% от общей суммы. Вычет за проценты начисляют постепенно, по мере того, как заемщик выплачивает их банку. Размер данной компенсации, как правило, существенно превышает сумму налогового вычета, рассчитываемого от стоимости приобретенной недвижимости.

Есть и другой вариант предоставления компенсации. Он заключается в том, что с заемщика не станут удерживать подоходный налог и в результате его зарплата увеличится на 13%. Чтобы воспользоваться этим способом, необходимо предъявить по месту работы уведомление об освобождении от уплаты налога из налоговой инспекции. Подобный режим сохраняется до тех пор, пока сумма вычета не будет компенсирована заемщику в полном объеме.

Как воспользоваться налоговым вычетом?
Получить положенную компенсацию не так сложно. Для этого в следующем после оформления кредита году заемщик должен подать налоговую декларацию с комплектом соответствующих документов. Затем на его банковский счет государство переведет 130 тыс. руб., а также вычет за проценты. Если размера заработной платы заемщика недостаточно для того, чтобы ему перечислили компенсацию единовременно, выплаты будут поступать частями в течение ряда лет (до тех пор, пока сумма удержанного подоходного налога не достигнет 130 тыс. руб.).

Система получения налоговых вычетов реально действует, и с каждым годом количество людей, воспользовавшихся этой льготой, увеличивается. Так, в 2005 году в 543,5 тыс. деклараций заявлены имущественные налоговые вычеты по приобретению (строительству) жилья. Общая сумма компенсаций составила 54,5 млрд руб. А в 2007 году уже в 1016 тыс. деклараций физические лица заявили имущественные налоговые вычеты в аналогичных ситуациях. Всего на сумму в 183,4 млрд руб., то есть за это время число граждан, воспользовавшихся своим правом на льготу, увеличилось почти вдвое.

Если ипотечный кредит оформлен в иностранной валюте, то при определении размера налогового вычета все платежи по кредиту пересчитывают в рублях по курсу ЦБ на день платежа.

Как поделить вычет?
По законодательству в случае приобретения жилья в долевую собственность каждый из владельцев имеет право на вычет в той доле, в которой он владеет недвижимостью. То есть, если квартиру покупают муж и жена, каждый из них может рассчитывать на вычет в размере 50%. Но так как супруги являются членами одной семьи и по российскому законодательству все имущество, приобретенное ими, считается совместно нажитым, они могут перераспределить эти доли. Итак, возможны два варианта предоставления компенсаций.

Приятные мелочи
Помимо стоимости самой недвижимости в вычет можно включить иные расходы. Например, сумму, затраченную на разработку проектно-сметной документации для сооружения жилого дома; затраты на приобретение строительных и отделочных материалов; оплату работ или услуг по строительству и отделке; расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и систем канализации. А при покупке квартиры в вычет можно включить расходы на ее ремонт с учетом стоимости отделочных материалов и самой работы. Чтобы оформить эту компенсацию, в договоре купли-продажи нужно указать, что в собственность переходит именно недостроенный дом или квартира без отделки.

Есть еще один любопытный нюанс. Если один из супругов до свадьбы уже получал вычеты, а второй нет, то, покупая совместно недвижимость, семья может рассчитывать на налоговую льготу в 50%-ном размере.

Супруги могут на своем месте работы получать налоговые вычеты каждый на свою долю собственности, то есть по 50%. Допустимо оформить льготу на кого-то одного. Для этого нужно написать два заявления (от имени каждого из супругов), указав, кто будет получать вычеты в 100%-ном объеме. Или можно заключить соглашение в свободной форме, в котором также закрепить, кому следует предоставлять вычеты. Что интересно, подобная схема действительна даже в том случае, если ипотечный кредит оформлен только на одного из супругов, поскольку все равно недвижимость на 50% принадлежит и другому. Налоговый вычет, таким образом, может быть перечислен как мужу, так и жене, но удобнее оформить его на того, у кого больше налоговые отчисления (приличная официальная зарплата). В этом случае вычет удастся получить быстрее. Стоит только иметь в виду, что после того, как супруги определили, кому из них будет предоставлена компенсация, отменить свое решение нельзя, даже если финансовое положение в семье изменится (например, жена, на которую были оформлены вычеты, ушла в декретный отпуск).

Как оформить вычеты?
Понятно, что оформить налоговые документы на получение вычета можно самостоятельно или при помощи профессионалов. Второе, безусловно, проще. Сейчас многие юридические компании предоставляют такие услуги, однако не бесплатно. Стоит присмотреться к предложениям различных банков. Например, Абсолют Банк сейчас проводит специальную акцию Верни себе проценты, в рамках которой каждый заемщик получает бесплатную консультацию юристов, рассматривающих все нюансы конкретного случая.

Если жилье приобретает семья с ребенком и ребенок становится одним из совладельцев, то вычет также разделяют на всех собственников. Но так как несовершеннолетний доходов и, соответственно, налоговых отчислений не имеет, то он фактически не может воспользоваться своим правом. В таком случае по недавнему решению Конституционного суда РФ родителям разрешается переоформить эти вычеты на себя. Стоит только помнить, что в дальнейшем ребенок свое право на данную льготу теряет, так как налоговым вычетом человек может воспользоваться только раз в жизни.

Документы, необходимые для оформления вычетов

При самостоятельной подготовке документов следует внимательно изучать образцы и инструкции, предлагаемые ФНС. На некоторых сайтах даны подробные указания по заполнению бумаг, можно даже распечатать соответствующие бланки.

Могут ли отказать в оформлении вычетов?
Отказать в получении вычета могут только в том случае, если заемщик данной льготой уже однажды воспользовался. Кроме того, отказ может быть связан с тем, что документы оформлены неправильно или представлены не в полном объеме. В этом случае нужно просто переоформить бумаги и подать заявку вторично.

* Заявление в произвольной форме (в ИФНС, как правило, есть образец).
* Декларация (Приказ Минфина от 29.12.07 г. № 162н).
* Документы основания: договор купли-продажи, акт сдачи-приемки или свидетельство о праве собственности.
* Документы, подтверждающие фактическое перечисление денежных средств по договору купли-продажи (выписка с банковского счета).
* Документы о расчетах за отделочные материалы и работы (если произведена отделка) счета, накладные, договоры, акты, квитанции и т. п.
* Для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов.

В судебной практике известен случай, когда собственник, недовольный тем, что не может получить имущественный вычет при покупке комнаты, обратился в суд. Суд признал, что комната в квартире является долей в этой квартире и вычет на комнату может быть предоставлен.

В законе достаточно четко прописано, в каком случае человек имеет право на компенсацию, тем не менее иногда возникают споры. Например, сказано, что льгота полагается гражданину, построившему или купившему дом, квартиру или долю в них. Соответственно, из перечня выпадает комната в коммунальной квартире. На ее приобретение вычет не предоставляется. Но есть нюанс. Если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности будет написано не комната, а доля в квартире, то право на вычет сохраняется.

Ольга Борисовна, какое, на ваш взгляд, обстоятельство чаще всего служит причиной для расторжения сделки?

Проблемы новостроек
Приобретая квартиру в строящемся доме, следует учесть, что без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. Придется дождаться того момента, когда строительство дома будет завершено и на руках у собственника окажется акт приема-передачи или свидетельство о собственности. Однако беспокоиться не стоит, потому что право на компенсацию сохраняется в течение трех лет, и у покупателя хватит времени, чтобы воспользоваться льготой.
Как известно, юридическая чистота квартиры залог благополучия для тех, кто ее купил. Что может служить камнем преткновения при совершении сделки, на что следует обращать самое пристальное внимание при проверке квартиры? Об этом рассказывает юрист агентства недвижимости Кутузовский проспект Ольга Воробьева.

И как поступить в подобной ситуации?

Самая большая проблема это обделенные дети. В Законе 1991 года № 1541 1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при процедуре приватизации недвижимости. И родители нередко так и поступали. Это позволяло им при последующей продаже квартиры не обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позднее подобную практику признали незаконной, но немало квартир с обделенными несовершеннолетними уже вышло на рынок. И сегодня такая недвижимость, уже несколько раз сменившая хозяев, может быть истребована выросшими детьми. Сделка будет признана судом недействительной, и у добросовестного покупателя возникнут серьезные проблемы.

А разведенные супруги это тоже проблема?

До проведения сделки нужно поинтересоваться, есть ли в семье продавца дети, не включенные в приватизацию. Если дети уже взрослые, то их просят предоставить нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дают на это согласие и отказываются от всех претензий к покупателю в дальнейшем. В таких сделках родители, как правило, либо отдают часть денег от продажи детям, либо приобретают им жилье, либо предоставляют право пользования другой жилплощадью. Если дети несовершеннолетние, то в этом случае происходит расприватизация квартиры или нотариус наделяет детей долями по согласию родителей из их доли в праве собственности. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.

Поэтому, даже если брак давно расторгнут, следует поинтересоваться, был ли раздел имущества. Если раздел не проводили, сторона должна предоставить согласие бывшего супруга на продажу квартиры, иначе покупать недвижимость не рекомендуем.

В принципе, да. Если супруги развелись, но не разделили имущество в течение трех лет после расторжения брака, то есть шанс, что обделенный супруг подаст в суд в случае реализации недвижимости без его согласия. К примеру, со дня развода прошло три года, и жена, думая, что срок исковой давности истек, продала квартиру, в которой уже давно проживала одна и которая была оформлена на ее имя. И тут появился бывший муж, сохранивший права собственника. Он пишет заявление о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной. И суд принимает документ к рассмотрению.

Оспоримая сделка является законной с момента ее заключения, но тем не менее может быть признана судом недействительной. Скажем, у вас тяжело заболел сосед. Если он в ближайшее время, как сказали ему врачи, не проведет курс лечения, то исход будет самым плачевным. И тогда сосед приходит к вам и говорит: Купи у меня квартиру, мне срочно нужны деньги. Вопрос жизни и смерти. На заявление, что у вас нет необходимой суммы, следует предложение: Да бери за такую сумму, какая есть. И вот вы приобретаете квартиру за половину рыночной стоимости. Вроде бы всем хорошо: помогли соседу и сами внакладе не остались. Вдруг через некоторое время сосед требует вернуть ему квартиру назад. Оказалось, что медсестра перепутала анализы и сосед здоров, дорогостоящего лечения не требуется. Он подает в суд исковое заявление по поводу признания сделки кабальной, и решение вполне может быть не в вашу пользу.

Ольга Борисовна, есть еще такое понятие, как оспоримая сделка. Поясните, что это такое?

Не всегда. И вот другой случай, когда, казалось бы, кабальную сделку суд таковой не признал. Муж с женой делили совместно нажитое имущество. Доля квартиры в центре как раз соответствовала участку на Рублевке. Муж выбрал загородный дом, а жене оставил квартиру. Но чтобы не во-зиться с документами, он ей свою долю продал за символическую цену. Все шло хорошо, пока в самом конце дележа имущества они не споткнулись на какой-то мелочи, которую не смогли мирно разделить. Произошел конфликт.

Но, наверное, не всегда суд принимает сторону продавца?

И как все завершилось?

Чтобы насолить жене, муж подал заявление в суд и просил признать сделку по продаже части квартиры жене кабальной. Мол, у него были такие обстоятельства, что он не мог отдавать отчета в своих действиях и пошел на заведомо невыгодные для себя условия. А квартиру к тому времени жена уже продала. А теперь представьте себе, в какой ситуации оказался новый владелец этой очень дорогой недвижимости.

Одним словом, бывшей жене (на радость нынешнему владельцу квартиры) удалось отстоять свои права, и сделку, которую они с бывшим супругом когда-то заключили, суд кабальной не признал. Но в течение трех лет, пока шел суд, нервы покупателю потрепали изрядно. А если бы не было грамотного адвоката, то неизвестно, как сложилась бы ситуация. Вполне могли и расторгнуть сделку

Вполне благополучно. Но это произошло благодаря грамотным действиям адвоката. Было доказано (нашли и свидетелей, осведомленных во всех тонкостях раздела имущества), что муж на самом деле внакладе не остался: доставшийся ему участок стоит несколько миллионов долларов, а шикарная иномарка несколько сотен тысяч

К сожалению, да. Стоит заметить, что сделки, связанные с наследством, суд признает недействительными достаточно часто. К примеру, пожилой человек написал завещание на дочь. Она вступила в наследство, а затем продала унаследованную квартиру. Обиженный брат, которого обошли в этом вопросе, через суд оспаривает завещание. Якобы отец, когда писал завещание, был не в себе и не отдавал отчета в своих действиях. Подняли медицинские документы, выяснили, что он действительно болел тем-то и тем-то, но не состоял на учете в наркологическом (НД) или психонаркологическом (ПНД) диспансере. По настоянию родственников провели посмертную экспертизу и выяснили: да, он мог не отдавать отчета в своих действиях.

Наследственные проблемы, очевидно, тоже являются головной болью для юристов и риелторов?

Хотя мы всегда тщательно проверяем продаваемую квартиру, но все же если в истории недвижимости обнаруживаются моменты, которые могут быть оспорены, то в этих случаях предлагаем сделку застраховать. И если страховая компания, оценив все риски, гарантирует свою поддержку, то шансы на спокойную жизнь у людей намного повышаются.

Из всего сказанного вами выше выходит, что сделку лучше застраховать?

Прокуратуры двух штатов вчера подали иск к крупнейшей американской ипотечной компании Countrywide Financial, обвинив ее в обмане потребителей, приведшем в итоге к росту дефолтов по ипотечным кредитам. Это первый случай, когда иск американских властей непосредственно связан с практикой продаж ипотечных продуктов компанией такого уровня.



Нечестная и вводящая в заблуждение реклама и система продаж использовались для навязывания ипотечных кредитов. При этом реальная стоимость и риски утаивались от заемщиков, их заманивали низкими процентами и ежемесячными платежами, говорится в тексте искового заявления. В результате кредиты нередко продавались тем, кто не мог себе этого позволить, что приводило к дефолту по кредиту и отчуждению взятого в кредит жилья.

Правоохранительные органы США продолжают поиск виновных в ипотечном кризисе. Вчера прокуратура штата Иллинойс направила в суд округа Кук (штат Иллинойс) иск к крупнейшей американской ипотечной компании Countrywide Financial и ее гендиректору Анджело Мозило. Прокуратура обвиняет компанию в том, что та намеренно обманывала потребителей, выдавая им ипотечные кредиты, мало заботясь о том, смогут ли потребители их погашать. Аналогичный иск был подан прокуратурой Калифорнии.

Прокурор штата Иллинойс Лиза Мэдиган также направила в суд запрос на проверку системы выдачи всех кредитов компании, по которым уже произошел дефолт. Людям навязывали кредиты, условия которых люди толком не понимали, не могли себе позволить и не могли их погасить, считает прокурор Мэдиган. Невыплаты росли как снежный ком, негативно отразились на владельцах домов во всем нашем штате, а затем оказали влияние и на мировую экономику. Все это произошло из-за жадности таких людей, как Анджело Мозило.

Именно рост дефолтов по высокорисковым ипотечным кредитам в США в конце 2006 начале 2007 года привел к кризису американской индустрии высокорисковых ипотечных кредитов, которая оценивается более чем в $1 трлн. В январе этого года Bank of America в экстренном порядке купил Countrywide Financial за $4 млрд, что было на 7% меньше текущей рыночной цены компании. Это произошло после того, как акции Countrywide Financial из-за проблем на ипотечном рынке испытали несколько обвалов, что вызвало опасения в скором банкротстве компании, которая выдает около 20% всех ипотечных кредитов в США.

Впрочем, в новом законе депутаты обнаружили все же больше плюсов. Как отметил лидер фракции Яблоко Сергей Митрохин, итоговый документ получился куда более взвешенным, чем первоначальный вариант. Правительство Москвы одобрило проект Градкодекса для внесения в Мосгордуму около года назад. Тогда, как и при первом чтении в столичном парламенте, документ вызвал много возражений (см., например, Газету от 4 июля 2007 года). С одной стороны, при собирании действующих законов в кодекс его разработчики умудрились превратить многие статьи о защите прав граждан при застройке в декларативные. С другой стороны, чиновники постарались максимально сохранить за собой право непублично разрабатывать проекты застройки и реконструкции кварталов. Ко второму чтению законопроект после волны критики был существенно улучшен (см. Газету от 17 апреля). В частности, введены положения о создании в каждом округе комиссий по градостроительству, землепользованию и застройке, в которые войдут не только городские чиновники, но и представители органов местного самоуправления и депутаты Мосгордумы. Такие комиссии будут участвовать в разработке схем развития конкретных территорий и станут чем-то напоминать действующую в городе комиссию по точечной застройке. Хотя по задумке этим комиссиям придадут больше административного веса (на уровне города ими будет руководить первый заместитель мэра): именно административного ресурса порой не хватает комиссии по точечной застройке для отмены скандальных проектов.

Это первый подобный иск, поданный американскими властями к Countrywide Financial. Ранее со стороны минюста США, Комиссии по ценным бумагам и биржам и других госорганов к компании и ее высшему руководству было подано несколько исков, но непосредственно практики выдачи ипотечных кредитов они не касались. Прежде претензии возникали в связи с обвалами котировок компании и с тем, что ее руководство могло знать о скором падении акций, а потому избавилось от них (Ъ писал об этом 19 октября 2007 года).
Мосгордума приняла 25 июня вчера в третьем, окончательном чтении Градостроительный кодекс города Москвы. Мы будем говорить на одном языке, - заявил журналистам после заседания главный столичный архитектор Александр Кузьмин. Он имел в виду унификацию. В новом кодексе объединены практически все действующие городские законы в области градостроительной деятельности, после введения кодекса в действие дюжина из них утратит силу. В этом есть не только плюсы, но и минусы. По мнению оппозиции, некоторые положения из отменяющихся законов, которые защищают права граждан, в Градкодексе своего отражения не нашли.

Публичные слушания - более мощный инструмент, - заявил глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. Беда только в том, что результаты публичных слушаний чиновники и инвесторы должны лишь учитывать, но никак не обязаны исполнять пожеланий общественности. То есть реально у горожан остается не так много рычагов влияния. Хорошо уж и то, что их теперь обязаны будут предупреждать заранее.

Однако главное - в новом Градкодексе Москвы появился подробный раздел, посвященный информированию общественности о градостроительных планах и публичным слушаниям по каждому проекту. Процедура обозначена значительно более подробно, чем в федеральном законодательстве. Сначала информацию о слушаниях публикуют в интернете, на сайтах органов исполнительной власти и в местных СМИ, потом жителей пригласят на экспозицию проекта, и лишь потом - собственно на обсуждение. Депутаты и чиновники так уверовали в силу публичных слушаний, что со спокойной совестью отправили, например, в корзину действующую процедуру согласования интересов при реализации градостроительных решений (из отменяемого закона О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве): когда в случае неразрешенного социального конфликта горожане могут подать петицию о запуске процедуры согласования и после публичных слушаний. Протестовавшего против исключения этих положений Сергея Митрохина депутаты не послушали.



Главная --> Публикации