Главная --> Публикации --> Вторичный рынок жилья в подмосковье Минэкономразвития снижает взнос по ипотеке Земля: собственность без риска Дом напрокат. как, зачем и почем снять жилье за рубежом Владимир ресин получил ключи от "минск-сити"

Будет вам и тсуга, будет и туепсис
Есть у меня хороший знакомец. Сошлись на почве любви к хвойникам. Многие ландшафтные дизайнеры их недооценивают, а ведь это удивительный мир! Хвойники вовсе не любят холод, как многие считают, просто их лиственные потеснили. Но те, что устояли герои. Сосна мощно и быстро пускает корни, хоть в песок, хоть в скалу, ель еще малышкой разбрасывает лапы и душит тенью все под собой, даже хищницу березу, лиственница научилась сбрасывать на зиму хвою, а тис ягодный жутко ядовит: древесина, хвоя, семена, но мякоть ягод имеет изумительнейший вкус с мармеладным оттенком. Главное, не сгрызите косточку. Приехал как-то мой знакомый в питомник с клиентом характерной наружности: бычья шея, цепь килограммовая и прочее. Дело, как понимаете, происходило в 90-х. Тогда было принято строить замки с башнями. А вокруг сеяли картошку. Но наш клиент познакомился с интеллигентной девушкой, и она посоветовала посадить можжевельник (родственная душа!). Как назло в питомнике ни хвоинки, только тсуга сухая в межтепличнике все лень выкинуть. Помрачнел клиент и говорит, мол, расстроили мы его до крайности, а если через два дня не достанем импортных елок, то расстроим еще больше. Расстраивать такого клиента очень не хотелось. Бросились мы по немногочисленным коллегам: пусто. По воинским частям: куда там! Срыли давно можжевельник вместе с голубыми елями и плацем. Тогда друг и говорит: А поехали ко мне на родину, в Рязанскую область! Да, ладно, говорю, может быть, не все так плохо? Да нет, - убеждает, - Там у нас такие места! И можжевельник мягкий, как подушка. С детства помню. Поехали, забрались в такую чащу, что каждого красавца до дороги по часу на брезенте волокли. Времени в обрез, но когда проезжали Солотчу, встали и долго-долго смотрели на Оку разинув рот. Такую красоту ни за какие деньги не купишь. Оглянулись: справа и слева двухэтажки кирпичные стоят. Вот тогда у друга мыслишка и заработала в новом направлении.

В принципе, если вопрос не узкоспециальный, то, наверное, любой взрослый человек на него хоть как-то да ответит. Выскажет свое мнение. Или догадку. Но вот есть люди, вполне обеспеченные, вроде бы привыкшие к комфорту, безопасности, цивилизованному досугу. А ни в какую не хотят покупать коттедж в организованном поселке. Почему? Часто они сами ответить не могут. Но поговоришь с полчаса, и выясняется, как правило, одно из двух. Либо он мечтает иметь хотя бы одно место, где будет абсолютным хозяином. Либо мечтает за те же деньги цену коттеджа купить маленькое поместье, гектара на полтора, с настоящим садом и конюшней. Да запросто. И то, и другое.

Русский стиль
Фишка в том, что сначала закон о ТСЖ, а затем Жилищный кодекс позволили товариществу собственников жилья в многоквартирном доме получить в собственность столько земли... ну, в нашем случае столько, сколько удастся по договоренности с местной администрацией. Скажем, гектар. Скупка квартир (абсолютно легальная!) проводится с помощью близких друзей. Афишировать дружбу и конечную цель не обязательно, дабы не искушать жильцов на попытку получить больше, чем их квартиры стоят в действительности. Администрации знать о ваших планах тоже не обязательно. В большинстве случаев имеет место фактический обмен на приличные домики или полудомики в частном секторе того же поселка или на квартиры в пятиэтажках, если таковые имеются в поселке. В среднем покупка дома занимает год-два. А бывает, всего пару месяцев. После чего создается ТСЖ и подается заявка на оформление участка в собственность. Сегодня у знакомого в работе четыре дома в Подмосковье. Участки от одного до полутора гектаров. Себестоимость (без ремонта) ни одного дома не превышает $400 тыс. в зависимости от количества квартир и, конечно, многого другого. Один из проектов фактически готов к продаже. Вид изумительный: пойма реки, луга, стога, туманы по утрам. Плюс ландшафтный дизайн с можжевельником в качестве бонуса. За сколько дом уходит, я не спрашивал. Говорю же, такую красоту ни за какие деньги не купишь. Ну, допустим, $900 тыс. Что касается реконструкции дома, то это самый интересный вопрос. Продавая свой первый дом, знакомый думал, что покупатель просто снесет его и построит некое бунгало. Оказалось, что нет. Капитальный ремонт с небольшой реконструкцией несущих конструкций (обязательно получить разрешение на проект!), устроить черный ход, приподнять чердак, то есть перестроить в мансарду вот, пожалуй, и все. Плющ по стенам, чистые дорожки, цветы, ну, это и раньше было. Скромно, со вкусом и не слишком заметно для постороннего взгляда.

Операция Красный кирпич
Для успеха операции необходимо совпадение нескольких факторов. Фактор первый. В небольших поселках и крупных деревнях в глаза бросается такая закономерность. Частные владения примыкают к станции или автотрассе, а многоэтажная застройка расположена по окраинам. Такое распределение понятно: многоэтажная появлялась позже и на свободных территориях. Фактор второй. В подавляющем большинстве случаев это типичные четырех- или пятиэтажки, которые строились для работников поселковых предприятий. Однако в нескольких процентах случаев это двухэтажные краснокирпичные дома, строившиеся с середины 1940-х до середины 1950-х начала 1960-х годов. Дома одноподъездные, на 4-8 квартир, с капитальными перекрытиями и потолками около 3 м. Печные по проекту, многие из тех, что уцелели, в 1960-х были переведены на централизованное или автономное паровое отопление. Фактор третий. В те же годы границы поселков определялись с большим запасцем, иногда в сотню и более метров от фактической крайней застройки (в том числе, наших краснокирпичных домов). Эти территории обычно слегка замусорены или заболочены и на них все махнули рукой. К сожалению, такая щедрость в основном касалась рабочих поселков. С другой стороны, разница между стародачными и рабочими поселками в последние 15 лет в значительной мере стерлась: часть пыльных производств закрылась, часть модернизировалась или перепрофилировалась. Фактор четвертый. Не редкость хороший вид с окраины поселка, относительный простор по флангам и даже участок сельхозземель за красной линией поселка. Фактор пятый. Это есть почти всегда договороспособная администрация. А еще нужно немного денег, чтобы купить вот такой 4-8-квартирный дом. Не пугайтесь, если повезет, можно уложиться в цену московской хрущебной однушки. Но что это вам дает?

О вреде суеверий
Прикиньте ваши возможные расходы по таким вот объявлениям о продаже квартир в кирпичных двухэтажках: Павловский Посад, 50 км от МКАД, 3-комнатная, $80 тыс.; в том же городе 2-х комнатная $58 тыс., 1-комнатная $50 тыс. А уже в поселках и деревнях района (то, что нам надо, если, конечно, подходит по остальным параметрам) цены на $10-15 тыс. меньше. В одном из восьмиквартирных вариантов двухэтажки две 3-комнатные, четыре 2-комнатные, две 1-комнатные квартиры. Получается около $400 тыс. Беспроблемное решение вопроса с участком в 1-1,5 га тоже чего-то стоит. Итого, скажем, $450-500 тыс. По жизни, с привлечением варианта фактического обмена на домики на 6 сотках, такая двухэтажка обойдется в $300-350 тыс., никак не более. Да, с ремонтом и элементарным обустройством участка все $50 Но дом на гектаре и без ремонта за миллион уйдет с руками. Пока, вроде, только один решился всерьез перестраивать. Большинство новых владельцев даже на одного владельца многоквартирный дом пока переводить не спешат. Как там еще повернется с налогом на недвижимость и тому подобное? $500 тыс. не осилить? А поверите, что в поселке на одном из северных направлений в 60 км от МКАД удалось почти сразу купить половину двухэтажки четыре квартиры за $110 тыс.? Искать надо. И (наводка) читать криминальные новости. Мы же не суеверные. Этот дом и уже с участком знакомый получит максимум за $250 тыс. В общем, выбирайте: фанерный домик со сроком эксплуатации в 20 лет или настоящее поместье. И не пренебрегайте восточными направлениями. Промзоны востока Москвы будут реконструированы, там появятся офисы и приличное жилье. А значит, и восточные направления Подмосковья пойдут в гору. Вы ведь не верите в розу ветров и прочие вредные суеверия? И в это верите?! Хорошо, объясняем. Да, количество дней с западными и северными ветрами в Москве больше дней с восточными и южными ветрами. Где-то 190 против 17 Однако первые преобладают летом, когда вредные соединения быстро распадаются под действием солнечных лучей, а вторые зимой. Уловили разницу?

Не забудь о шурине
Итак, алгоритм. Открываете газету, ищете объявление о продаже квартиры в кирпичном двухэтажном доме, звоните, беседуете, если примерно то, что надо (увы, в одном случае из 20), едете и изучаете на месте. Предварительно пробейте администрацию: говорят, мы все знакомы через цепочку из 2-3 человек, но карт не раскрывайте. Лучше озадачьте продавца квартиры: мол, брат- сват-кум-зять-шурин-мерин тоже хочет по соседству поселиться. Если подсобит, в обиде не останется. Бывало, что знакомый покупал сразу по две квартиры: вот уже половина или четверть дома. В двух случаях отступал: кто-то из соседей казался совершенно невменяемым. Упрется, и все дело коту под хвост. Вы тоже не жадничайте. Но это был некий хрестоматийный вариант. Есть и другие. Например, вы тупо ездите по Подмосковью. Определять перспективные места поисков научитесь не хуже черных археологов. Бывает, что двухэтажка очень понравилась, а никто пока продавать квартиру не собирается, тогда можно зайти и с другой стороны купить участки в деревне. Только, пожалуйста, не стучите в двери и не спрашивайте, не собирается ли кто-то продавать квартиру. Представьтесь врачом, а лучше учителем, и спрашивайте бабушек у подъезда именно о 6 сотках. Честно расскажите о своей бабушке, которая вам что-то оставила, и вы решили купить участок с домиком или построить свой. В двух случаях из трех вам скажут, что соседка Валя собиралась продавать квартиру. Начинайте колебаться и осторожно прокачивать этот вариант. В любом случае добрые отношения пригодятся на будущее. А будущее вот в чем. Юмор ситуации в Подмосковье заключается в том, что если правильно купить 6 соток и построить правильный домик, то он легко меняется на однушку вот в такой двухэтажке в этой же деревне. При этом та же квартира в продаже стоила бы почти вдвое больше ваших расходов на 6 соток и домик.

Люберецкие поля аэрации расположены в треугольнике между микрорайоном Кожухово, поселком Некрасовка и городом Люберцы Московской области. С 1920-х годов здесь производилась осадка сточных вод столицы. Сегодня поля фильтрации свое отработали и больше не нужны. На самой Люберецкой станции аэрации весь объем сточных вод подвергается ультрафиолетовому обеззараживанию, для чего был построен специальный блок. Кстати, к 2014 году по этой технологии будут очищаться все сточные воды мегаполиса.

Властелин Туголесья
А восток Подмосковья края замечательные: когда-то Туголесье, затем Торфоразработки, сейчас не пойми что. Там, где разработки затопили грамотно, природа берет свое: глухие болота с московский округ, разве что изредка сгнивший барак попадется. И тянутся они от правобережья Клязьмы у Петушков почти до Владимира, а на юг до южной окраины Клепиковского леса под Рязанью. Зайцев тьма, кабанов, лосей. Вот где сафари по-русски устраивать. А между болотами боры, березняки, дубравы. И от Черустей до Тельмы на 20 км один поселок. С Завидовом, конечно, не сравнить: там дороги, вертолетные площадки, гостиницы. Но ведь и болота величиной с Садовое кольцо там не встретишь. Многие бывшие торфоразработки, наверное, еще и в лесной фонд не возвращены. То есть леса остаются промзонами. Я бы прикупил...Туголесье это, уверен, дальние дачи и поместья следующего десятилетия. Был недавно в одной деревне, которую еще Солженицын в повести Матренин двор упомянул. Кажется, ничего и не изменилось. Стоят все те же добротные красные двухэтажки, построенные пленными немцами. Фундамент ни на вершок не просел, и хоть бы один кирпичик заслоился нет, еще 100 лет простоят. Зацеловал бы каждую. Вздохнул и пошел.
Крупномасштабные работы развернутся в ближайшие четыре года на территории Люберецких полей аэрации на востоке от МКАД. Московские и областные власти наметили возвести здесь около 5 млн кв. м жилья с сопутствующей инфраструктурой. В штабе строительства, сооруженном на Люберецких полях, прошло первое оперативное совещание во главе с руководителем столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным.

Разговоры о застройке Люберецких полей велись давно, но к работам здесь приступили только нынешней весной. Был сооружен штаб строительства, организованы подъездные пути, установлено ограждение, подведено электроснабжение. Кроме того, подготовлена площадка для возведения первых четырех многоэтажек общей площадью 82 тыс. кв. м, которые должны быть сданы уже в этом году. Первыми на Люберецких полях появятся жилые корпуса современных серий КОПЭ и П-3М домостроительных комбинатов № 2 и 3.

Москве на Люберецких полях принадлежит земельный участок площадью 147 га, Московской области 260 га. Сегодня ведутся работы, связанные с изменением функционального назначения этих земель их будут использовать не для орошения, а для жилищного строительства.

Гендиректор Москапстроя рассказал, что в настоящее время разработаны и согласованы все схемы инженерного обеспечения нового района. Тепло придет в новостройки от районной теплостанции Некрасовка, вода от существующих сетей Мосводоканала. Для нормальной работы систем канализования в строй введут очистные сооружения и две канализационные насосные станции. На окраинных территориях появятся очистные системы водостока. Компания Каналстройпроект в соответствии с транспортной схемой разрабатывает документацию на городские проезды. В частности, предусмотрено увеличить протяженность Комсомольского проспекта, который соединит старые Люберцы с новым районом застройки.

На совещании проект застройки представил В. Ресину генеральный директор ОАО Москапстрой Андрей Новиков. Он рассказал, что сегодня утвержден проект планировки первой очереди застройки Люберецких полей (микрорайоны 1, 2, 3). На первом этапе дома и объекты соцкультбыта будут возведены на средства московского бюджета, на втором за счет инвесторов. Общий объем жилья, строительство которого профинансирует город, составит 500 тыс. кв. м, коммерческого 495 тыс. кв. м. На втором этапе построят еще 500 тыс. кв. м недвижимости. Разработку проектно-сметной документации для жилых корпусов с вводом в 2008 году планируют завершить уже в июне, для корпусов с вводом в 2009 году в конце нынешнего начале следующего года.

Проектировщики разрабатывают документацию для строительства детских садов по одному в каждом из трех микрорайонов. Их возведение должно начаться в 2009-м, а завершиться в 2010 году.

По словам А. Новикова, во всех микрорайонах намечено построить школы, детские сады, гаражи. Каждый объект инфраструктуры учтен, все соответствует московским и областным нормативам, пояснил он.

Как рассказали в компании Мосстроймеханизация-5, рекультивацию планируют проводить строго по очередям застройки. Для первых четырех корпусов место расчищено: вывезено 210 тыс. куб. м иловых осадков. Всего на данном этапе предстоит освободить территорию площадью 50 га это 1,3 млн куб. м загрязненных грунтов. Ил будут вывозить на специальные полигоны области. Кроме того, правительством Москвы принято решение построить за счет городского бюджета завод по сжиганию илового осадка. Как подчеркнул В. Ресин, необходимо разработать график рекультивации и вывезти весь осадок с территорий, предназначенных под городскую застройку, до ноября. Иначе все усилия участников проекта окажутся напрасными.

Главные трудности с застройкой полей связаны с их рекультивацией. Прежде чем приступить к работам, необходимо освободить территорию от почти 5 млн куб. м иловых осадков. Для этого грунт нужно вывезти на специальные площадки, а вместо него засыпать песок так, как это было при застройке бывших Люблинских полей, где теперь располагается микрорайон Марьинский парк. Напомним, тогда за три года в ходе подготовки площадки было вывезено 9 млн куб. м иловых осадков и засыпано 12 млн куб. м песка.

Новый мини-город, его улицы и проезды получат свои названия. Это будет самостоятельный район Москвы, в котором создадут управу, так же, как это было при строительстве Марьинского парка. Когда здесь произведут уборку загрязненного слоя, завезут песок, выполнят другие работы, положенные по проекту, Люберецкие поля станут комфортным и безопасным для проживания районом столицы, заключил В. Ресин.

Подводя итоги совещания, в беседе с журналистами глава стройкомплекса отметил, что на Люберецких полях фактически возведут новый крупный микрорайон столицы больше 1 млн кв. м жилья, причем социального. Появится жилой комплекс, который вольется в московский район Некрасовка Юго-Восточного округа и будет граничить с городом Люберцы. Застройку предполагают завершить до 2011 2012 годов, а первые жильцы смогут вселиться в дома уже в следующем году. Все спорные вопросы по принадлежности земель решены, заверил В. Ресин. Мы нашли взаимопонимание с руководством Московской области и договорились, как положено, сказал он.

Комментируя ход застройки Некрасовки, В. Ресин отметил: Где-то все в норме, где-то отстаем, где-то опережаем. Тяжело, к примеру, идет в Некрасовке снос гаражей, несмотря на решения суда. На их месте мы должны построить еще 45 тыс. кв. м жилья. Но работа не останавливается. В целом все задачи, которые поставлены, мы решаем.

Некрасовка, Кожухово
Участники совещания, прошедшего на Люберецких полях аэрации, обсудили также вопросы застройки поселка Некрасовка и микрорайона Кожухово. В этом году в Некрасовке появится еще восемь многоэтажек площадью 113,8 тыс. кв. м, а также школа на 550 учащихся, два детских сада на 220 мест каждый, физкультурно-оздоровительный комплекс с залом 36х18 м. По-прежнему не решен вопрос со сносом 600 частных гаражей, на месте которых намечено возвести многоквартирные дома. Несмотря на то что для владельцев гаражей поблизости вскоре появится надземно-подземный паркинг, они отказываются освобождать свои площади. Объект планируют сдать в августе, к этому времени, надеются местные власти, вопрос сноса старых гаражей будет снят.

Отвечая на вопросы журналистов, глава стройкомплекса рассказал о реализации в Москве национальных проектов Доступное и комфортное жилье гражданам России, Образование, Здравоохранение: Мы давно ими начали заниматься. Каждый год отслеживаем, новые рубежи намечаем, следим за выполнением запланированного. Вот и сегодняшнее наше совещание в Люберцах с этим связано. В частности, застройка Люберецких полей аэрации это сверх Генерального плана развития города. Мы взяли на себя это обязательство и непременно его выполним.

Что касается Кожухова, то строительство здесь фактически завершено. В этом году жители микрорайона должны получить ряд новых объектов инфраструктуры, среди них дом детского творчества, поликлиника, школа с блоком начальных классов, отделение связи, районное управление социальной защиты населения, пожарное депо. На совещании подробно рассматривался каждый объект. Подрядчики подтвердили, что сдадут их в установленные сроки, тем самым выполнив взятые обязательства.

Не так давно в России появились Потребительские Ипотечные Кооперативы (ПИК) - некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, организованного как добровольное объединение граждан, основной деятельностью которого является решение жилищного вопроса, особенно остро стоящего в настоящее время. На первый взгляд идея ПИК показалась куда более интересной по сравнению с ипотекой, после чего многие поспешили вложить в туда свои деньги. Но вот только далеко не для всех инвесторов такое вложение оказалось удачным. Например, в течение последних месяцев только в одной столице в отношении нескольких руководителей ПИК были возбуждены уголовные дела. По мнению следствия, деньги участников кооперативов оседали на счетах подставных фирм. Естественно, ни о каком вселении в новую квартиру для самих участников речи не идет. Как говорится, обманули! В свою очередь руководители еще существующих ПИК заявляют, что это всего лишь частные случай, являющиеся исключением из правила. Давайте разберемся, действительно ли это было исключением?



Классическая схема работы жилищно-накопительных кооперативов со времен СССР нисколько не изменилась. На принципе передачи жилья в собственность пайщика после внесения последним первого взноса до сих пор основывается деятельность многих кооперативов. Так почему же в течение последних двух лет начали активно создаваться именно Потребительские Ипотечные Кооперативы (ПИК)? Все дело в законе 215-ФЗ О жилищно-накопительных кооперативах, согласно которому все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), или же прекратить работу с частными инвесторами.

Предпосылки появления ПИК?

Все дело в том, что одним из преимуществ ПИК (есть много других аналогичных названий ПК потребительский кооператив, ЖК жилищный кооператив, ИСК ипотечный социальный кооператив, и др.) по сравнению с ЖНК является то, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИК же предоставляет иные возможности своим пайщикам, которым сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог ипотеку. Стоит обратить внимание читателей на то, что такие возможности прописаны на бумаге, то есть они гипотетически предполагаются, но это не означает, что фактически исполняются и являются обязательными.

В результате, большинство лиц, которые напрямую связанны с продажей квартир через кооперативы, по многим причинам не захотели подпадать под регулирование указанного выше закона и сделались Потребительскими Ипотечными Кооперативами.

Как отмечает Олег Сухов, генеральный директор Первого Столичного Юридического Центра, вышеупомянутый Закон 215-ФЗ, к сожалению, не устанавливает правил, в соответствии с которыми вся деятельность кооперативов (принцип работы которых направлен на привлечение денежных средств с граждан для покупки и переоформления жилых помещений) регулируется только данным законом. А это означает, что любая организация, по своей сфере и деятельности напоминающая жилищно-накопительный кооператив, может иметь любое другое название, определять для себя совершенно не регулируемый законом Устав, заключать договоры с пайщиками, которые не имеют законной подосновы, то есть, проще говоря, вести деятельность, не регулируемую законом. По опыту скажу, что любой, кто сталкивался с Уставами ПИК, ПК, ЖК, ИСК другими аналогичными кооперативами, а так же с договорами, которые они предлагают заключать своим пайщикам, знает, что условия заключения таких договоров очень не выгодны для пайщиков, и наоборот, бесценны для собственников и руководителей кооперативов. Недаром, юристы стараются не связываться с такими кооперативами, так как отсудить у них внесенные пайщиком денежные средства или квартиру практически невозможно.



Cтоит отметить, что любой ПИК аналогичен деятельности всем известной пирамиды. Схема очень проста, например, первый член вносит первоначальные 50% от стоимости желаемого жилья. За ним поступает взнос от следующего, то есть второго члена. Далее первый член кооператива получает ссуду за счет первоначального взноса второго члена, в свою очередь второй член за счет третьего, и так далее. Все это может продолжаться до определенного момента, пока не произойдет крах. Кстати, именно поэтому 215-й закон, под который не попадает деятельность ПИК, ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум до 50, максимум до 5000 пайщиков. В общем, ПИК будет существовать до тех пор, пока сумма поступающих взносов будет превышать или равна сумме выдаваемых ссуд в течение всего периода реинвестирования или возврата ссуды участниками кооператива. Как показывает практика, средняя продолжительность деятельности кооперативов, составляет примерно 3 5 лет. Более того, даже в эти недолгие годы ПИКи вынуждены постоянно менять свое местонахождения, персонал, уставные документы, и как результат - название кооператива.

Что общего между ПИК и пирамидой?

Представим себе, будущий пайщик обращается в кооператив и имеет желание приобрести квартиру, не ориентируясь в стоимости недвижимости на рынке жилья. Ему предлагают внести установленный процент и самостоятельно определить любую цену за любую по своим характеристикам квартиру, которую он хочет приобрести. Более того, будущему пайщику кооператив гарантирует, что риэлторы кооператива будут подыскивать ему такую недвижимость. Заканчиваются такие обещания тем, что риэлторы в итоге разводят руками, говоря о том, что по такой стоимости невозможно подобрать даже четверть предполагаемой квартиры, а пайщику приходится либо соглашаться на вариант, который ему никак не подходит либо доплачивать значительную сумму денег в несколько раз превышающую первоначальный взнос. Стоит отметить, что внесение первоначального (паевого) взноса это далеко не все затраты, которые несет пайщик.

О системе работы ПИК, рассказывает Олег Сухов, генеральный директор Первого Столичного Юридического Центра:
- Все начинается с вступления в ПИК для чего достаточно всего лишь предъявить паспорт и внести от 20 % стоимости желаемого жилья. Причем такую стоимость пайщик может определить самостоятельно. И это один из первых примеров, когда действия ПИКа напоминают деятельность близкую к мошенничеству. Почему?

Практикуются и иные расходы при вступлении в кооператив. В итоге набегает очень кругленькая сумма. Стоит отметить, что в случае выхода из кооператива, пайщик вправе претендовать только на возврат паевого взноса. При этом, независимо от наличия или отсутствия вины кооператива за исполнение или неисполнение взятых на себя обязательств, пайщик лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку.

Добавим к первоначальному (паевому) взносу вступительный взнос, который может доходить до 5 - 7 % от паевого взноса, ежегодный взнос от 1% до 3%, расходы на риэлтора, составляющие 5% от стоимости предполагаемой квартиры, а также страховую премию 1% - 1,5%.

В таких, устанавливаемых ПИК условиях предоставления ссуды, и как результата приобретения квартиры, кроется еще один негативный момент, а именно, пайщик не имеет никакой возможности узнать или проверить, когда до него дойдет очередь на получение долгожданной ссуды. На практике не раз встречались прецеденты, когда клиенты кооперативов годами не могли получить свои квартиры, несмотря на то, что надлежащим образом исполнили все свои обязательства, при этом квартиры получали никому не известные новые пайщики кооперативов. После получения ссуды член кооператива наконец-то покупает заветную квартиру или загородный дом. Стоит отметить, что такого счастья дожидается не более двадцати процентов пайщиков кооператива.

После внесения указанных паевых, вступительных и иных взносов член ПИК ожидает получения ссуды. Срок ее получения зависит от индивидуального рейтинга каждого члена ПИК и может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет.

В нашей стране кооперативы живут, можно сказать, очень даже не плохо, живут только за счет того, что имеют возможность использовать в долгосрочном временном промежутке денежные средства своих пайщиков с медленным и частичным их возвратом. Поясню, лишь 20% пайщиков получают свои квартиры. Что же происходит с остальными 80 %? А вот за счет них и имеет возможность безбедно жить ПИК, ПК или иной подобный кооператив. Именно эти 80%, в итоге не выдержав испытания временем или по иным причинам, приходят к решению о необходимости выхода из кооператива. Тут то и начинается еще более интересная ситуация, а именно, свои денежные средства пайщики вправе получать только небольшими частями, которые зависят от поступлений новых средств в ПИК, более того, данные поступления пайщики никак не могут контролировать, что ведет к тому, что достаточно небольшие вклады ПИК отдает своим клиентам многие годы. В итоге, получая обратно лишь часть внесенных в ПИК денег, которая составляет лишь его паевой взнос, пайщик обнаруживает, что данные денежные средства обесценились в несколько раз. Что же касается 20% пайщиков, то приобретенная ими через кооператив недвижимость становится собственностью ее члена, но есть одно но. На нее накладывается обременение, то есть квартира становится залогом потребительского ипотечного кооператива. Обременение может быть снято с недвижимости только при условии полного погашения ссуды. Если по каким-либо причинам заемщик становится неплатежеспособным, полученная им квартира продается и ему предоставляется менее комфортное жилье.

Многие дилетанты думают, что внеся 30% - 50% от стоимости квартиры, можно ее получить от ПИК. Это совсем не так. Руководство и сотрудники кооператива не занимаются благотворительностью, и деятельность их не связана с той, что преподается в средствах массовой информации. Кооперативы не могут существовать на 3 5%, ту ставку, которую пайщик обязан оплачивать ежегодно в качестве ежегодного взноса.

Более дешёвые ссуды. По большому счёту деньги, выдаваемые из паевого фонда бесплатные. Процент, который на них начисляется (членские взносы) составляет 3% идёт только на поддержание жизнедеятельности кооператива.
Стать членом кооператива может любой гражданин имеющий паспорт и необходимую сумму в размере 30-50% от стоимости желаемой недвижимости.
Кооперативы более гибко подходят к покупке недвижимости в отличие от банков. Например, можно приобрести квартиру или загородный дом даже в регионах. Кроме того, некоторые кооперативы участвуют в альтернативных сделках по улучшению жилищных условий (продажа своей жилплощади с одновременной покупки другой).

Ложные преимущества ПИК
Как известно, в жизни ничего не происходит просто так. Если следовать данной истине, то несложно догадаться, что участником такой загадочной организации как ПИК человек становится по причине ее многочисленных преимуществ, а именно:

Затраты на страхование значительно меньше, нежели в ипотеке. Например, в кооперативе обязателен только один вид страховки, а при ипотечном кредите требуется комплексное страхование.

Кооперативы лояльно подходят к возврату ссуд. При досрочном возврате - никаких штрафов.

Первое, процент по кредиту действительно ниже, но в связи с тем, что он ниже, квартиру пайщик может фактически получить очень не скоро, а соответственно и жить в такой квартире он не имеет возможности, а это означает, что необходимое ему для проживания жилье, пайщик должен будет арендовать, то есть, оплачивать наем чужой квартиры.
Если провести нехитрые математические расчеты, то окажется, что квартира, приобретенная под ипотеку, в которой собственник имеет возможность сразу поселиться и проживать, и квартира, за которую долгое время платится небольшой процент, но проживать в которой пайщик не имеет возможности десятилетиями и вынужден оплачивать съемное жилье, то выяснится, что, пожалуй, более высокий ипотечный процент по кредиту будет выгоднее.
Второе, в настоящее время программы ипотечного кредитования достигли такого уровня, что практически каждый платежеспособный гражданин сможет взять кредит на покупку квартиры. Что касается неплатежеспособного населения, то, вступая в кооператив, неплатежеспособный пайщик просто не потянет приобретение квартиры, пусть даже и по предлагаемым льготным процентам.

Именно на эти вышеперечисленные преимущества и клюют потенциальные жертвы, которые ни разу не сталкивались с ПИК в реальности. Итак, как же все обстоит на самом деле?

Пятое, чем еще выгоднее ипотечный кредит, нежели приобретение квартиры через ПИК, особенно в нашем государстве. Высокая инфляция и быстро растущие цены на недвижимость приводят к тому, что лицо, приобретшее квартиру по ипотеки, фиксирует ее стоимость, а с каждым годом при фактическом повышении доходов населения, отдавать кредит становится все проще. В ПИК все наоборот, собственником пайщик станет, когда до него дойдет очередь, что может случится через несколько лет, а может даже несколько десятков лет. При этом ПИК не фиксирует размер стоимости желаемой пайщиком недвижимости. Растут цены на квартиры, пайщик обязан доплачивать, цены взлетают до небес - пайщик вынужден выходить из рядов ПИК, так как, его средства уже не позволяют приобрести желаемую квартиру. Подводя итог вышесказанному, можно сделать неутешительный вывод, а именно, схемой, предлагаемой ПИК, скорее всего, воспользуются люди, которые по тем или иным причинам не могут воспользоваться ипотечным кредитом. Это, например, заемщики, которые не в силах подтвердить свой доход или он слишком маленький, лица с плохой кредитной историей, одним словом, человек, который не вписывается в стандартные условия банков или просто человек, который на всем любит экономить, порой даже себе во вред, именно эти категории людей являются заложниками своей слабости или глупости, и, попадая в хитрые ловушки кооперативов, теряют последнее.

Третье, в настоящее время банки так же очень гибко подходят ко всем сделкам по приобретению недвижимости. Альтернативы, подготовка документов менее, чем за две недели, приобретение квартиры в любых регионах РФ все это уже давно не в новинку работникам ипотечных отделов банков. Более того, купить, например, квартиру на первичном рынке недвижимости через ипотеку банка в настоящее время намного проще, чем через кооператив.
Четвертое, что касается страхования, то размер его практически не отличается ни при получении ипотечного кредита, ни при приобретении квартиры, вступая в кооператив от 1 до 2%.



В заключении о подозрительном поведении
Стоит отметить, что сегодня ПИК весьма неохотно идут на контакт с прессой. Казалось бы, напротив, они должны быть заинтересованы в саморекламе, но не тут-то было. Как только диспетчер слышит обращение журналиста раздается примерно следующий ответ: руководство в командировке, у специалистов нет времени на комментарий или еще что-либо в этом ключе, но только не ответ на задаваемые вопросы. Все это косвенно свидетельствует о недобросовестности. Кроме того, в отличие от ипотечных банков в структуре ПИК отсутствует такая должность как пресс-секретарь. Почему-то им он не нужен. Подводя итоги всему вышесказанному можно сказать, что сегодня вступать в ПИК более чем опасно, возможно ситуация кардинально изменится с вступлением специального закона оговаривающего деятельность таких кооперативов, но вот только когда это будет, пока неизвестно?



В распоряжении Ведомостей оказалась служебная записка директора департамента анализа и управления рисками АИЖК Саиды Сулеймановой. В ней перечислены черный и серый списки поставщиков кредитов, у которых на 1 апреля просроченная задолженность превышала 5% ипотечного портфеля.

В них 33 компании (28 в черном и пять в сером) с общим объемом портфеля 24,85 млрд руб. В черный список попали в основном те, у кого просрочка растет. У некоторых она превышает 15% и доходит до 20%, а у Первой ипотечной компании Ставрополья составляет 26,83% (портфель 510,7 млн руб.).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию государственное рефинансирующее агентство
Активы 455,3 млрд руб. (за 2007 г.).
Чистая прибыль 345,6 млн руб.
По стандартам АИЖК 145 организаций из 75 регионов получили рефинансирование по 122 004 ипотечным кредитам на 90,4 млрд руб.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка в конце 2007 г. обещал отслеживать и наказывать поставщиков некачественных закладных. Вчера связаться с ним не удалось. Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева отказалась комментировать уровень просрочки у партнеров, сославшись на конфиденциальность. В ходе работы по снижению уровня просрочек агентство сталкивалось с рядом случаев, содержащих, по мнению специалистов агентства, признаки нестандартных ипотечных кредитов, говорит она. Данные о выявленных фактах переданы в компетентные органы для более детального изучения.

К сожалению, мы передовики в этом плане, знает гендиректор компании Михаил Шульгинов. По его словам, доля просрочки снижается и сейчас она чуть более 20%. Часть клиентов не рассчитала свои возможности при получении кредитов, кто-то заболел, кто-то потерял работу, объясняет Шульгинов.

Некоторые считают, что попали в списки из-за особенностей учетной политики АИЖК. Зампред правления Русь-банка Валерий Кардашов рассказал, что в марте два заемщика не заплатили аннуитетные платежи, а в апреле АИЖК сообщило банку, что на 1 апреля его просрочка превысила 11%. Русь-банк рефинансировал в АИЖК 34 млн руб., просроченные аннуитеты составили 48 000 руб., но агентство отнесло к просрочке всю сумму этих кредитов 3,9 млн руб.

С начала года АИЖК стало приостанавливать выкуп кредитов у партнеров с большой просрочкой. Так было у ставропольской компании, говорит Шульгинов.

В США, по данным ассоциации ипотечных банков, к концу I квартала общая просрочка по ипотечным кредитам составляла 6,35%: 3,7% по качественным ссудам и 18,8% по рискованной ипотеке.

Агентство учитывает просрочку по правилам МСФО, говорит аналитик агентства Moody's Ольга Ульянова. АИЖК относит на просрочку полную сумму кредита с момента, когда очередной платеж просрочен более чем на 30 дней, хотя долгосрочная статистика АИЖК показывает, что примерно половина таких кредитов со временем возвращаются в качественное состояние, добавляет она.



Главная --> Публикации