Главная --> Публикации --> Мэрия готова оспорить в кс закон о льготах при приватизации помещений Городок на рублевке Превращаем однушку в загородный дом Батуриной купили дом в лондоне «невидимая область» архитектуры

Наталья Коротаева, директор по управлению недвижимостью Росевродевелопмент, говорит, что БЦ Росевроплаза (первый объект класса А в городе, открылся летом 2007 г.) сейчас заполнен на 75%. Она считает этот показатель очень хорошим. По данным риэлторов, БЦ Гринвич (девелопер Транссервис) заполнен на 45%, на заполняемость в 95% планируется выйти в конце 2008 г. БЦ Кронос к 1 июля будет заполнен на 65%, заявили в управляющей компании.

По данным проектного института Новосибгражданпроект, общая площадь бизнес-центров класса А составляет 110 000 кв. м, а емкость всего рынка офисной недвижимости в Новосибирске на начало 2008 г. 400 000-600-000 кв. м. Директор RID Analytics Елена Ермолаева считает, что в городе произошло локальное перенасыщение рынка: новые бизнес-центры испытывают трудности с арендаторами. И эта тенденция будет усиливаться.

Девелоперы осознают, что ситуация на рынке не самая благоприятная, говорит Ермолаева. Однако остановить строительство значит потерять деньги. Эксперт прогнозирует, что в итоге ввода новых офисных площадей рынок будет перегрет. Коротаева не разделяет пессимизма аналитика. По ее словам, арендаторами высококлассных офисов в городе в основном являются федеральные и международные компании и пока они проявляют интерес к Новосибирску, рынок будет расти.

Ермолаева не исключает, что компании, которые сейчас возводят офисные здания, по завершении строительства столкнутся с проблемами поиска арендаторов. Группа компаний Труд планирует ввести в эксплуатацию БЦ Кобра (16 800 кв. м), Сибакадеминвест ведет строительство МФК Sky Сity (офисы класса А займут в нем 24 000 кв. м), Снегири девелопмент строит Sibir Plaza (30 000 кв. м), Гарант возводит Iron Hill (общая площадь 42 000 кв. м), а Крокус интернешнл намеревается к 2011 г. построить на набережной напротив Речного вокзала выставочный комплекс с бизнес-центром класса А (общая площадь, включая гостиницу, БЦ, выставочные площади, 100 000 кв. м). По подсчетам Новосибгражданпроекта, в 2008 г. может быть введено от 180 000 до 240 000 кв. м высококлассных офисных площадей.

В новых БЦ класса А ставки аренды сейчас максимальные по Новосибирску 1500-2200 руб. за 1 кв. м в месяц (с учетом коммунальных платежей и НДС), говорит Сучкова.

Этот интерес сейчас не слишком высок, возражает руководитель департамента консалтинга и девелопмента Новосибгражданпроекта Екатерина Сучкова. Если такое положение будет сохраняться, то можно прогнозировать некоторый откат арендных ставок в неудачных объектах или объектах, которые позже выйдут на рынок.

В своем выступлении глава комплекса имущественно-земельных отношений сетовал на то, что Москве за последние три года не удалось кардинально сократить разрыв между муниципальными и рыночными ставками аренды. Доходы городской казны от сдачи в аренду нежилых помещений растут с 2005-го в среднем на 12,4%, однако эти поступления могли быть и больше. Ведь средняя городская ставка, по словам Владимира Силкина, сейчас составляет 5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, при рыночной цене в 12 тысяч.

Столичным предпринимателям, снимающим офисы и помещения в принадлежащих городу зданиях, стоит готовиться к повышению арендных ставок. О необходимости ежегодно пересматривать размер платежей в сторону увеличения заявил вчера на заседании правительства Москвы руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин. По его словам, сегодня стоимость аренды муниципальных офисов в среднем составляет 49% их рыночной цены, и с такой ситуацией власти города мириться не должны. Правда, в отсутствие мэра Юрия Лужкова, улетевшего в Душанбе, чтобы принять участие в проходящих в столице Таджикистана днях Москвы, чиновники не решились утвердить предложение г-на Силкина о необходимости каждый год повышать ставки почти в 1,2 раза -- ведь это затронет в том числе и с недавних пор особо охраняемый государством малый бизнес. Однако при всей откровенной нерыночности политики московской мэрии можно утверждать, что градоначальник скорее согласится с этими непопулярными мерами, тем более что г-н Силкин предложил сохранить возможность поддержки предприятий и компаний, деятельность которых будет сочтена приоритетной для столицы.

Владимир Силкин предложил свою схему поддержки предпринимателей, занимающихся приоритетной для города деятельностью: в течение первых четырех лет работы применять к ним при заключении арендных договоров понижающие коэффициенты в размере 0,5, 0,6 и 0,75 от городской ставки.

К тому же получить полностью оплату по установленной городом ставке зачастую не представляется возможным из-за нерациональной политики льготирования арендаторов. В частности, г-на Силкина не устраивает, что мерами поддержки в одинаковой степени пользуются как начинающий бизнес, так и давно работающие предприятия, как малые предприятия, работающие в конкурентных секторах, так и в неконкурентных. Например, по его словам, скидка на арендную плату в размере 50% предоставляется как торгово-закупочным структурам, составляющим 56% всего мелкого бизнеса, так и инновационным и жилищно-коммунальным малым предприятиям, доля которых составляет 8 и 10% соответственно. Мы фактически предоставляем им конкурентные преимущества, -- сетовал г-н Силкин, -- тогда как для инновационного бизнеса и предприятий сферы ЖКХ даже половина ставки является величиной абсолютно неподъемной.

Готовность комплекса имущественно-земельных отношений сохранить касту избранных арендаторов тут же вызвала споры между чиновниками, каждый из которых пытался доказать, что таковые имеются в подведомственной ему области. Глава департамента потребительского рынка и услуг Владимир Малышков заметил, что доходы казны от предприятий его отрасли в несколько раз превышают доходы от сдачи городского имущества в аренду и в прошлом году составили 58 млрд руб. Его явно возмутило, что торговые предприятия в обозначенные г-ном Силкиным приоритеты не попали. По той же причине возмущался и руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства Михаил Вышегородцев, который недосчитался в проекте г-на Силкина нескольких льготных категорий бизнеса. А префекты и руководители других городских отраслевых ведомств и вовсе стали жаловаться не только на нехватку помещений под социальные нужды, но и для размещения собственных сотрудников.

Реализация таких мер, уверен глава комплекса имущественно-земельных отношений Москвы, позволит увеличить доходы от аренды с 10 млрд руб. в 2009 году до 14,3 млрд руб. в 2011 году. При этом потери от адресной поддержки бизнеса составят не более 2% от этих сумм. Правда, г-н Силкин оговорился, что в условиях дефицита в Москве офисных и производственных площадей (а требуется дополнительно не менее 15 млн кв. м) финансовую сторону аренды не всегда надо ставить во главе угла, дабы обеспечить доступ приоритетных предприятий к помещениям. Чиновник еще раз посетовал на то, что в последнее время, когда право аренды выставляется на аукцион, некоторые нужные городу компании просто отсекаются фирмами, располагающими большими оборотными средствами. В качестве примера он привел ситуацию на одном из последних конкурсов в Юго-Восточном округе, где на 13 лотов претендовало 113 организаций, и в итоге цена выросла до 53 тыс. руб. за квадратный метр. Прозрачную и лишенную коррупционности систему доступа к подобным конкурсам еще предстоит разработать, уточнил Владимир Силкин.

В рамках I Московской биеннале архитектуры состоялись слушания Общественной палаты Российской Федерации, посвященные вопросам обеспечения среднего класса России жильем. В ходе обсуждения было предложено несколько приоритетных направлений на пути создания комфортного и доступного жилья.

Владимиру Силкину пришлось объяснять, что задачи по сокращению дефицита офисных площадей как для бизнесменов, так и для чиновников лежат вне его компетенции. В беседе с журналистами он лишь уточнил, что сегодня из 47 млн кв. м нежилых помещений города на коммерческую аренду приходится лишь 6 млн кв. м., остальные же и так заняты различными городскими учреждениями. По поводу же строительства новых офисных и производственных зданий г-н Силкин переадресовал коллег к руководителю стройкомплекса Владимиру Ресину, который вел заседание вместо отсутствующего градоначальника. Но последний предпочел быстро завершить обсуждение.

В свою очередь Олег Алексеев, заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищной политике, обратил внимание на то, как могут отразиться новые коммунальные блага на материальном состоянии граждан. Действительно ли среднему классу нужно жилье с качественной инсоляцией, зелеными насаждениями во дворе, развитой системой безопасности? А экономное энергопотребление и эффективная вентиляция? Если мы ответим на эти вопросы утвердительно, то увидим, что обслуживание квартиры площадью 140 кв. м в новостройке обойдется минимум в 15 тыс. руб. в месяц. Эта сумма может оказаться неподъемной для потребителя и перевести его из одного социального слоя в другой.

Представители этой категории населения предъявляют высокие требования к жилью и качеству жизни. Парадокс заключается в том, что мнение потенциального потребителя о том, каким должен быть его дом, никто не учитывает. Однако и он далеко не всегда знает, чего хочет, ведь, как считает Валерий Фадеев, председатель Комиссии Общественной палаты РФ по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, квалифицированных жильцов у нас нет. Задача жилищной политики государства помимо прочего заключается в том, чтобы воспитать таких граждан. Сергей Журавлев, руководитель проекта Российский дом будущего, утверждает: Мы строим для человека, но не по его воле и желанию. До сих пор никто не спросил потребителя, чего именно он хочет. Гораздо важнее соблюсти СНИПы. А между тем санитарные нормы и правила давно устарели. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев заметил, что наша страна слишком отстала от принятого в мире стандарта благоустройства, впору уже вводить новые нормы и правила жизнеобеспечения в доме: Например, привычный в Европе климатконтроль для нас нечто необычное. Нет у нас и программы перехода на энергоэффективность. Нужно запретить строить жилье по устаревшим нормам. А новые требования следует утверждать законодательно, вводить программу поэтапного перехода к ним.

Барт Голдхоорн, куратор биеннале Арх-Москва, не согласен с российской традицией разделения жилья на типовое и индивидуальное. По его мнению, эта градация исчезнет, стоит только перенять опыт массового жилищного строительства в Западной Европе, где индивидуальные проекты создают с использованием типовых элементов. Сейчас россияне платят элитную цену за типовые квартиры, подчеркнул Б. Голдхоорн. При европейской стоимости потребители получают продукт низкого качества. Вполне очевидно, что рыночную цену изменить трудно, но по крайней мере можно добиться ее соответствия качеству жилья.

Между тем до сих пор не решено, какое жилье является комфортным; то же самое можно сказать и о доступности. По мнению экспертов, статус экономкласса необходимо определить и закрепить законодательно. Пока же в эту категорию попадают типовые дома. Председатель Комиссии Общественной палаты РФ по региональному развитию Вячеслав Глазычев сетует на то, что в настоящее время строят либо элитное, либо массовое жилье. Качественных предложений для среднего класса не хватает. Между тем в прошлом году проводили конкурс студенческих работ по теме Доступное и комфортное жилье. На нем было представлено свыше 120 проектов, десяток из которых вполне пригоден для технологической подготовки. Поступило предложение передать их в разработку, но, к сожалению, ни один из них не был принят.

По мнению Б. Голдхоорна, необходимо, с одной стороны, сокращать разницу между себестоимостью жилья и конечной ценой. А с другой предоставить возможность каждому построить собственный дом. Впрочем, есть в этой концепции и слабые стороны: Идея вроде бы неплохая, но население Российской Федерации в основном сосредоточено в крупных городах. Жизнь в одноэтажных районах низкоплотной застройки на периферии требует существенных вложений в инфраструктуру. Теоретически Россия могла бы реформировать свою модель расселения по примеру, скажем, США, где люди живут и работают в маленьких городках. Но на это уйдут десятилетия.

Куратор полагает, что возведение дешевых зданий неверный подход к решению жилищной проблемы: Чтобы сделать жилье доступным, подрядчики стремятся снизить себестоимость строительства, но ведь это лишь один из компонентов, из которых складывается цена.

Галина Хованская, член Комитета Государственной думы РФ по строительству и земельным отношениям, полагает, что поскольку социальное расслоение нашего общества слишком велико, каждый гражданин должен найти свою нишу на рынке жилья: одному подойдет социальная квартира, другому ипотечный кредит, третьему собственность, четвертому аренда на частном рынке. Вместе с тем есть категория граждан бюджетники, которые, по словам эксперта, не попали никуда. Для них необходимо строить дома, квартиры в которых не продают и не передают по наследству, а предоставляют на определенное время. Это обеспечило бы нормальные жилищные условия за небольшую арендную плату. Но пока такой институт нельзя ввести, так как его не существует в жилищном кодексе.

Схожее мнение высказал и Григорий Томчин, президент Фонда поддержки законодательных инициатив: У нас был период позднего Хрущева раннего Брежнего, когда всем давали по шесть соток. Если мы сегодня сделаем упор на развитие инфраструктуры, подведем к этим участкам газ, дорогу в три-четыре полосы и так далее, то на них развернут индивидуальное строительство. Дом в 200 300 кв. м с гаражом станет постоянным местом жительства. Вспомните город Ньютон, где все жители, а их 350 тыс., живут в коттеджах, расположенных на участке не более семи соток. До работы в Бостоне они добираются за 20 30 минут.

Еще одно приоритетное направление развития жилищной политики, о котором говорили практически все участники слушаний, заключается в реформировании строительной отрасли. Куратор биеннале Б. Голдхоорн считает, что стройиндустрия не станет обновляться по собственному желанию, ведь на перегретом рынке нет необходимости меняться квартиры все равно быстро покупают. Однако С. Журавлев уверен в успехе: Мы понимаем, что инновации появляются очень быстро, и перестроить под них имеющиеся производственные мощности просто невозможно. Значит, надо внедрять передовые решения.

По словам Г. Хованской, арендованное жилье стало бы хорошей стартовой площадкой для многих россиян: Этот формат помог бы и ипотеке. Человек, который сегодня платит за съемную квартиру в частном секторе, мог бы накопить на первоначальный взнос и взять ипотечный кредит, а если он очередник добавить сбережения к субсидиям и тоже стать собственником.

По словам В. Глазычева, мы имеем дело с анархическим размахом землепользования. Обещания, что к 2010 году у нас якобы будут качественные генпланы для всех поселений, звучат, конечно, красиво. Но любой профессионал понимает этого не произойдет. Ни один из проектов комплексного освоения территорий на сегодняшний день не имеет серьезных шансов на успех, так как не предусматривает систему управления. Нет ни достаточного количества общественных зданий, ни органов местного самоуправления, которые нужны для поддержания на этой территории надлежащего уровня безопасности и необходимого качества инфраструктуры, заметил О. Алексеев.

В этой связи актуальным становится кадровый вопрос. Во время обсуждения Б. Голдхоорн привел такую статистику: число архитекторов, приходящихся на душу населения в нашей стране в 3,5 раза меньше, чем в Чехии, в 7 раз меньше, чем в Великобритании, в 16 раз меньше, чем в Германии. В России архитекторы принимают участие только в 10% возводящихся зданий; все остальное строят по типовым планам. Если мы хотим разрабатывать индивидуальные проекты для среднего класса, необходимо увеличить количество зодчих в стране, повысить качество их знаний. Впрочем, в образовании нуждаются все участники строительного процесса: архитекторы, градостроители, муниципальные планировщики, застройщики и подрядчики.


Как это ни странно звучит, но порой владеть квартирой просто невыгодно. Удобнее и приятнее ее продать, а полученными в результате успешной сделки средствами распорядиться по своему усмотрению. Но вот вопрос: как осуществить выгодную сделку?

Несмотря на наличие большого числа нерешенных вопросов в области жилищной политики, эксперты настроены оптимистично. По мнению Б. Голдхоорна, благодаря потребностям в инновациях, огромной территории и природным ресурсам у России есть все шансы стать мировым лидером в области жилищной архитектуры и градостроительного проектирования. Итоги дискуссии подвел В. Фадеев, указав на первый и самый главный шаг, который нужно сделать в этом направлении, прежде всего понять, какие дома, какие города мы хотим строить для себя, и в зависимости от этого решать экономические и технологические задачи.

Этот вопрос волновал и будет волновать продавцов жилых помещений во все времена: и тех, кто занимается продажами профессионально, и тех, кто продает свою квартиру, возможно, раз в жизни с целью улучшения жилищных условий.

Указанные на квартиру цены часто не соответствуют реальным рыночным

Однако перекладывать бездумно свою сделку и всё, что с ней сопряжено на плечи риэлтора не разумно. Ведь даже самый знающий специалист не может сделать абсолютно всё сам, как минимум, при оформлении документов потребуется присутствие продавца и его подпись. Кроме того, мало кому понравится чувствовать себя осликом, которого ведут на поводке. Гораздо приятнее разбираться в своей ситуации и понимать, что делает риэлтор, которому вы доверили свое имущество. И, разумеется, вооруженный знаниями собственник не даст себя развести на деньги, а ведь Вам придется в процессе сделки сталкиваться с различными ситуациями, требующими принятия решений по финансовым вопросам.

Кстати, последним зачастую выгоднее обратиться за помощью к первым: освоить риэлторское ремесло задача не из простых. На сегодняшний день существуют крупные компании, ни один год работающие на рынке и готовые оказать полный спектр услуг по подготовке и проведению сделки с жильем.

Определение цены, выяснение юридических нюансов. Поиск агентства недвижимости.

Итак, ваша задача - продать! С чего начать?

Также в агентстве всегда можно поинтересоваться юридическими тонкостями при подготовке документации. Между прочим, все, что связано с подготовкой документации, раздражает больше всего. Ведь сбор документов отнимает колоссальное количество времени, сил, нервов и денег. Приходится постоянно стоять в очередях и буквально добывать себе необходимые справки и прочие бумаги.

Даже, если вы решили сэкономить на расходах и провести продажу самостоятельно, визит в агентство поможет вам определиться с продажной ценой. Анализ цен в рекламных изданиях показывает, что в большинстве случаев указанные цены не соответствуют реальным рыночным. Опытные риэлторы обладают хорошим навыком и методикой определения продажной стоимости жилых помещений. Но это еще не все. Агентство предлагает услуги профессионального оценщика, который обязательно выезжает к вам, и прежде чем назвать окончательную цену внимательно изучает готовящееся на продажу жилье. Еще недавно квадратный метр в Москве стоил не меньше $4,5 тыс. Сегодня минимальная цена уже в $5-5,5 тыс. - и это никого не удивляет. При этом вполне возможно квадрат вашего жилья будет стоить дороже. Впрочем, о факторах увеличения цены мы поговорим ниже.

Некоторые агентства осуществляют такую операцию, как срочный выкуп - покупают вашу квартиру на имя своего сотрудника. Продажная цена квартиры в этом случае будет ниже, чем при стандартной продаже, но зато сделку можно провести в течение нескольких дней.

В случае альтернативной сделки, то есть обмена за счет продажи с последующей покупкой, агентство одновременно с поиском покупателя может подыскать достойный вариант для переезда.

Как выбрать достойное агентство? Это тоже отдельный вопрос. Как минимум следует обратить внимание на возраст компании, ее филиальную сеть, объем публикуемой рекламы (рекламный бюджет - важный фактор, новички не могут тратиться на рекламу), спектр предлагаемых услуг, ну и, конечно, на отношение к вам сотрудников.

Одним словом, посетить агентство будет нелишним, тем более, что денег за консультацию не потребуют, а отказаться от платных услуг можно в любой момент.

Если вы не хотите брать всю ответственность за проведение сделки на себя или не желаете рисковать единственным капиталом, то вам требуется найти себе риэлтора. Для начала с потенциальным кандидатом следует познакомиться. Это некий психологический тест на совместимость. Поскольку в условиях взаимной симпатии можно провести самую трудную сделку и, напротив, при напряженных взаимоотношениях даже пустячное дело превращается в невыполнимое задание.

Знакомство с экспертом

Оценка

Продавец должен доверять своему риэлтору, без этого ничего не получится, так что, если при первом общении эксперт вызвал у вас негативные ощущения лучше сразу отказаться от сотрудничества с ним.

Для определения конечной цены, как уже писалось выше, следует обращаться к профессиональному оценщику, который производит осмотр жилья. Если вы обратились в агентство, и вам отказывают в выезде эксперта, стоит призадуматься о профессионализме сотрудника, с которым вы общаетесь, а возможно и поменять агентство.

Пожалуй, это самое важное и трудное. Разумеется, любой продавец заинтересован продать свою собственность, как можно дороже. Но, приходится останавливаться на той цене, по которой жилье действительно кто-то купит. В связи с этим следует знать, какие критерии влияют на цену. Например, самый первый и основной - это месторасположение квартиры (близость к станции метро, центру города, лесопарковой зоне, водоему, месту работы, поликлинике, магазину и пр.), затем, как правило, покупателя интересует транспортная доступность и уровень инфраструктуры (образовательные учреждения, спортивные комплексы, торговые точки и пр.). После этого внимание уделяется типу дома, этажу, а также наличию или отсутствию лифта, контингенту жильцов в подъезде, виду из окна, ну и, разумеется, состоянию квартиры (евроремонт, обычный ремонт, без ремонта). Чем привлекательнее перечисленные критерии, тем цена квартиры выше и, соответственно, наоборот.

Подписание эксклюзивного договора

Еще раз напомним, что каждая квартира обладает рядом индивидуальных особенностей. Если в соседнем подъезде такая же квартира продается за одну сумму, то в вашем она может быть продана дороже.

Данный договор предполагает выполнение особых условий, то есть всегда можно прописать в нем свои индивидуальные требования и исключить те пункты, которые вам не подходят (разумеется, по согласованию сторон). Так что к этому документу стоит относится крайне внимательно.

Предположим, что оптимальная цена назначена. Что дальше? Продавцы-индивидуалы начинают самостоятельно заниматься рекламой и ожидать потока потенциальных покупателей, которые будут звонить днем и ночью. Тем, кто решил осуществить сделку при помощи опытного риэлтора следует заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор. Возможно, другого (обыкновенного) вам и не предложат, поскольку только эксклюзив предполагает активную рекламу во всех тематических СМИ и позволяет назвать сроки выполнения обязательства, взятого компанией.



Главная --> Публикации