Главная --> Публикации --> Черный маклер – это невыгодно Себестоимость строительства завышена в несколько раз Мэрия готова оспорить в кс закон о льготах при приватизации помещений Городок на рублевке Превращаем однушку в загородный дом

При таком раскладе достичь ипотечных ориентиров, установленных Минрегионразвития, точно не удастся. Напомним, что, по прогнозу ведомства, к 2020 году в ипотечные программы должно быть вовлечено до 1 млн семей. Из расчета одна семья три человека получается, что в процесс улучшения жилищных условий будет включена почти четверть населения страны, хотя сейчас получателями ипотечных кредитов являются лишь 1,5% населения. И если динамика, продемонстрированная в первом полугодии, сохранится, то эта доля точно не увеличится.

Ассоциация региональных банков Россия выступила с инициативой создания системы жилищных накоплений. Суть механизма такова. Клиент открывает в банке безотзывный пополняемый вклад сроком на три-семь лет, где и накапливает средства для первоначального взноса на покупку квартиры в кредит. По окончании действия депозитного договора банк выдает вкладчику кредит на покупку жилья в объеме и на условиях, оговоренных при открытии счета.Предпосылки рождения подобной идеи на поверхности. Действующая система ипотечного кредитования сворачивается: если в 2004 2007 годах ежегодный прирост объемов таких кредитов составлял 80 100%, то в первом полугодии 2008 года зафиксирована отрицательная динамика этого показателя он снизился, и весьма существенно на 25%. По мнению вице-президента ассоциации Россия Олега Иванова, ситуацию можно оценить если не как преддверие кризиса, то как полное исчерпание потенциала роста. Причины сжатия ипотеки тоже очевидны. Возможности заемщиков сокращаются из-за роста стоимости как самой недвижимости, так и кредитов на ее покупку. Да и потенциал банков по предоставлению таких кредитов практически исчерпан: произошло закупоривание банковских балансов ранее выданными ипотечными кредитами, объем которых у средних и малых региональных банков, по оценке Олега Иванова, достигает 250 300 млрд рублей. При этом АИЖК, призванное разгружать ипотечные балансы банков, в нынешнем году сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит. Самостоятельно же рефинансировать долгосрочные активы подавляющее большинство банков не в состоянии: приток относительно дешевых длинных западных денег прекратился, а адекватных внутренних ресурсов не сформировалось.

В некоторых странах правительства стимулируют население создавать целевые жилищные сбережения именно в банках. Стимулируют материально. Так, во Франции, где действует модель контрактных жилищных сбережений, каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. евро. По другому виду таких счетов (PEL, Plan-epargne-logement план жилищных сбережений, действует с 1970 года) начисляются проценты выше рыночных, причем половина этих процентов из кармана государства.

Реализация предлагаемой АРБ Россия модели, похоже, способна решить проблемы всех участников ипотечного процесса. Граждане получат возможность накапливать средства (20 30% стоимости жилья), будучи уверены в том, что после окончания срока депозита они обязательно получат кредит. Это хороший стимул накапливать первоначальные взносы именно в банках, а не где-то на стороне. По данным АСВ, доля вкладчиков, чьи депозиты составляют 2 3 млн рублей (а именно такова величина первоначального взноса на среднюю квартиру в московском регионе), оценивалась на начало года в 0,1%. То есть большая часть жилищных накоплений проходит мимо банков (но ведь где-то копят же!).

Но, пожалуй, самыми очевидными бенефициарами от реализации этой идеи оказываются банки. Они получают в свое распоряжение длинные качественные пассивы. Цена вопроса, по подсчетам Олега Иванова, при самом скромном стартовом варианте полтриллиона рублей ежегодно. А при выходе модели на проектную мощность (1 млн получателей кредитов) и с учетом кумулятивного эффекта 2 2,5 трлн рублей.

Авторы инициативы достаточно трезво оценивают готовность нашего правительства раскошелиться, а потому предлагают ему ограничиться лишь косвенной поддержкой механизма накоплений. В частности, повысить планку госгарантий по таким вкладам до 3 млн рублей с одновременным запретом вкладчику разносить эти накопления по нескольким банкам.

Предлагаемый ассоциацией Россия механизм, как водится, не без изъяна. Представленная модель конфликтна по отношению к действующему законодательству. Предлагаемые в конструкции так называемые безотзывные жилищные вклады не описаны ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о банках и банковской деятельности, указывает вице-президент по банковскому аудиту аудиторско-консалтинговой компании ФБК Алексей Терехов. Действительно, предложение внести в ГК понятие безотзывного вклада, лоббируемое банками, было заблокировано несколько лет назад с очень убедительной мотивацией: нельзя лишать человека возможности в какой-то критической жизненной ситуации воспользоваться своими же деньгами. Но авторы новой идеи подумали и о том, как не связать вкладчика по рукам и ногам. Ссылаясь на французский опыт, Олег Иванов предлагает внедрить практику получения кредитов под залог требований по такому безотзывному вкладу. То есть при желании развязать юридический узел можно.

Причем эти пассивы будут качественно иными по сравнению с нынешними. В отличие от пассивов бюджетного происхождения, которые банки с благодарностью принимали в прошлом году, ресурсы от населения не разгоняют инфляцию. Основным же источником расширения ресурсной базы банков в прошлом году, по данным ЦБ, были средства, привлеченные от организаций (около 35% в структуре пассивов). Однако почти половина этих средств (47%) остатки на корсчетах, то есть сверхкороткие деньги. Второй по объему источник депозиты населения (около 25% в структуре пассивов). Но, по данным АСВ, только половина этих средств (55%) размещена на срок от года до трех лет. И лишь 7,3% на срок свыше трех лет. И вот за счет ресурсов столь сомнительной длины банки выдают долгосрочные кредиты, в том числе ипотечные (см. статью Опираясь на воздух, Эксперт № 22 за 2008 год). Если не сравнять длину активов и пассивов, ситуация добром не кончится.

Наиболее серьезная претензия обусловлена текущей макроэкономической ситуацией. Запускать такого рода долгосрочный проект можно только в условиях, когда потеря стоимости денег, то есть инфляция, прогнозируема. А когда инфляция зашкаливает за 10 процентов, как сейчас, проекты на перспективу становятся достаточно рискованными и именно так воспринимаются экономически активным населением. Международная практика реализации подобных проектов предполагает специальное регулирование и государственное участие, считает Алексей Терехов.

Кроме того, полагают эксперты, конструкции не хватает проработки дополнительных механизмов минимизации банковских рисков. За три года (минимум) накопительного срока положение заемщика может существенно измениться, и предоставленная авансом гарантия на выдачу кредита действительно может подвести банк под удар. Но, думается, и эту в принципе техническую проблему можно урегулировать путем включения в договор дополнительных условий.

На российском рынке практически перестали существовать программы кредитования без первоначального взноса, кредитование заёмщиков с доходами в произвольной форме. Из-за ; ухода с ипотечного рынка ряда банков, в основном мелких, в связи с ужесточившимися условиями и ростом процентных ставок привлечения длинных западных денег, сократилось и общее число программ. Некоторые банки повысили ставки по ипотечным кредитам уже прошлой осенью, иные в начале нынешнего года.

Процентные риски, обусловленные инфляцией, действительно нельзя целиком перекладывать ни на плечи клиента, ни на плечи банка. Иначе становится бессмысленной вся затея. Хеджировать такие риски (в определенных пределах, конечно) по силам только государству. Безусловно, это риск дополнительных трат. Но считает же, например, французское правительство возможным накидывать из бюджета проценты по целевым жилищным вкладам. Чем наше хуже? Тем более что приоритетность решения жилищной проблемы неоднократно подтверждалась на самом высоком уровне.
Ипотечный кризис в США лишь косвенно повлиял на российский рынок. Но он всё же стал неким холодным душем и заставил игроков задуматься о будущем ипотеки в России, пересмотреть правила игры, чтобы не повторить чужих ошибок. Можно сказать, что кризис стал неким рубежом, разделившим развитие ипотеки в России на до и после.

В связи с ростом ставок и цен на недвижимость выросли и требования к минимальному доходу клиентов, следовательно, уменьшилось число потенциальных заёмщиков. В результате в I квартале значительно снизились объёмы вновь выданных кредитов, да и доля вновь выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в совокупном объёме выдачи кредитов физическим лицам впервые опустилась до 17%, в отличие от западных рынков, где доля ипотеки в общем объёме задолженности физических лиц превышает 50%. И если по итогам 2007 года Юг был лидером по темпам прироста, то в I квартале прирост составил лишь 15% снижение темпов весьма существенное (см. таблицу 1). Так, за прошедший год общий объём рынка ипотеки в ЮФО вырос в 3,3 раза, достигнув 42,5 млрд рублей, а по итогам I квартала его объём составляет 48,7 млрд рублей. При этом темпы прироста у регионов с наибольшим объёмом рынка ипотечных кредитов близки к средним по ЮФО: от 10,8% в Ростовской области до 20,1% в Краснодарском крае (см. таблицу 2).

Ставки выросли в среднем на 0,5 2%, а по ряду продуктов на 2 8%. Сегодня ставки по рублёвым ипотечным кредитам, доля которых более 80%, находятся в диапазоне 10,5 17%, по основным видам кредитов 12 14%. Впрочем, подорожали и российские ресурсы ставка рефинансирования ЦБ РФ впервые за несколько лет в этом году повышалась уже трижды с 10 июня она составляет 10,75%. Пока индикаторы ещё не среагировали на эту новость, но эксперты полагают, что в июле ипотечные ставки могут ещё подняться.

По мнению управляющего ростовским филиалом банка Возрождение Яны Гамалей, рост ипотечного рынка в I квартале был заторможен в связи с тем, что его участники занимали выжидательную позицию. Сегодня, когда стало ясно, что ставки вряд ли будут снижаться, что инфляция и цены на недвижимость растут, а темпы роста строительства жилья сохраняются, рынок плавно выходит из стагнации все игроки готовы вести диалог.

Переоценка ценностей
Снижение объёмов ипотечных сделок началось с октября прошлого года. Тогда сложности возникли у банков, которые для ипотечного кредитования использовали зарубежные финансовые средства. Продолжали работу банки, имевшие собственную ресурсную базу, в том числе и российскую, для формирования своего портфеля. В наиболее выигрышном положении оказались дочки зарубежных банков, не имеющие проблем с зарубежным фондированием. В целом же объём сделок сократился, и часть их перераспределилась в пользу крупных игроков, в основном Сбербанка и ВТБ, которые до последнего времени держали ставки на прежнем уровне.

У банка Возрождение в начале года произошёл некоторый спад по объёму ипотечных сделок, которые в прошлом году совершались очень интенсивно. Мы решили осмотреться, говорит Яна Гамалей, понять, что происходит на рынке; подняли ставки, но несущественно, на полтора-два процента, что соответствовало общим тенденциям рынка. Сегодня, несмотря на то что цены на недвижимость продолжают расти, банк вновь активно начал проводить операции по ипотеке.

Елена Жак, руководитель ростовского ККО Центр ипотечного кредитования Альфа-банка, также отмечает вялость ипотечного рынка в начале года, небольшое падение оборотов. В июне участники рынка, заёмщики проснулись, активность повысилась, говорит г-жа Жак. И хотя ставки за последний квартал выросли в связи с повышением ставки фондирования, изменения на этом приостановились. У нас, напротив, с июня ставки даже несколько понизились, когда на фондовых рынка ситуация стала более стабильной и предсказуемой. Оценка же платёжеспособности заёмщика в нашем банке всегда была на уровне мировых стандартов, что позволило нам в условиях кризиса не ужесточать требования к клиентам и сохранить ипотечный портфель на высоком качественном уровне. Что касается большинства игроков рынка, то их условия и программы несколько различаются, но активные и крупные банки как выдавали ипотечные кредиты, так и продолжают, причём в условиях серьёзной конкурентной борьбы за клиента.

Игра в пользу Сбера
Отчасти все эти тенденции на рынке связаны с ужесточившимися стандартами как самих игроков, так и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК). Так, с начала года АИЖК, крупнейшая рефинансирующая организация на рынке ипотеки, прекратила выкуп кредитов размером от 1,5 млн рублей, а также кредитов, в которых доля собственных средств заёмщика составляет менее 20%. В мае АИЖК ужесточила и стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов, чтобы исключить из своих активов потенциально рискованные кредиты (subprime) и таким образом поднять качество ипотечных активов, достаточное для привлечения необходимого финансирования как на российском, так и на зарубежных рынках.

А Москоммерцбанк, с 2004 г. специализирующийся на ипотечном кредитовании и занявший существенную долю этого рынка в столице, придя в ЮФО, стал универсальным банком. Некоторые банки, не имеющие доступа к внешним источникам фондирования, наращивают ипотечные портфели, но мы такие риски взять на себя не готовы, рассказывает первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Людмила Лебедева. Мы несколько сократили объёмы ипотечного кредитования, хотя они и сегодня выше, чем у многих конкурентов. Да, конъюнктура изменилась, но ситуация нормализуется, рынок восстанавливается. Полагаю, помощь Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наши IT-технологии позволят нам, если возникнет необходимость, нарастить портфель до прежних объёмов.

Правда, политику формирования доступного жилья продолжили банки с государственным участием Сбербанк и ВТБ, масштабы и ресурсная база которых позволяли им держать ставки на прежнем уровне. Естественно, основные новые клиенты пришли именно в эти банки. По словам Ирины Гареевой, директора управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России, финансовый кризис не оказал отрицательного влияния на работу банка, наоборот, выдача жилищных кредитов увеличилась и достигла рекордных объёмов. Так, за 2007 г. ЮЗСБ выдал жилищных кредитов на сумму 7,9 млрд рублей это почти в 2,5 раза больше, чем в 2006 г. Итог I квартала текущего года 3,2 млрд, а пяти месяцев 6,4 млрд, то есть почти равен всему прошлогоднему объёму. На текущий момент почти половину ипотечных кредитов в регионе выдаёт именно ЮЗСБ. Доля жилищных кредитов в общем объёме кредитования населения также растёт от 22,8% по итогам прошлого года до 35% в мае нынешнего.

Но многие региональные банки, для которых АИЖК единственная рефинансирующая организация, вынужденные придерживаться этих стандартов, теряют в результате часть своих потенциальных клиентов. Это ещё больше перераспределяет рынок ипотечного кредитования в пользу крупных банков, которые уже ввели ряд ограничений: перестали выдавать кредиты без первоначального взноса, без андеррайтинга. Ипотечные кредиты стали менее доступны, и спрос на них упал, так как для многих заёмщиков ипотечный кредит единственная возможность приобрести жильё: количество сделок на рынке недвижимости посредством ипотеки составляет 25 30%.

Кто брать будет?
И всё же регуляторы рынка ипотеки озабочены тем, что доля платёжеспособной части населения сужается. Внести 20−про­центный первоначальный взнос даже от минимальной цены за квартиру в 1,5 млн рублей а это уже 300 тысяч и выплачивать потом основной долг и проценты может далеко не каждый, учитывая, что средний ежемесячный доход в России около 14 тысяч рублей. Те, кто мог, уже приобрёл жильё, а оставшиеся желающие не имеют финансовых возможностей.

Во многом такие темпы роста Сбербанка связаны с тем, что активными заёмщиками стали жители малых городов и посёлков, составляющие уже более 50% от общего числа клиентов. На рынках этих территорий конкуренция между банками практически отсутствует. Рост числа ипотечных заёмщиков из небольших городов отмечают и другие банки региона, в которых доля провинциалов составляет 15 25%.

Генеральный директор ростовского филиала банка Сосьете Женераль Восток Петр Склифасовский уверен, что сегодня на ипотечном рынке ЮФО, так же, как и по всей стране, происходит стремительный рост. Несмотря на то, что стоимость ипотечных кредитов подросла, как, впрочем, и стоимость рублёвых ресурсов, ипотека продолжает набирать обороты, и говорить о насыщении этих программ не приходится, считает г-н Склифасовский. Если посмотреть на долю ипотеки в ВВП в Западной и Восточной Европе, США и сравнить с российской, то мы увидим, что у нас перспективы по ипотечному кредитованию огромные. Не случайно на российский рынок выходит всё больше иностранных банков, которые хотя пока и не рассматривают наш рынок как основной для своего бизнеса, но считают его очень многообещающим.

Но банкиры уверены в обратном. Рынок далёк от насыщения, считает Елена Жак. И объёмы будут расти, и число заёмщиков. Действительно, на ипотечный кредит длинный по срокам и значительный по сумме нелегко решиться. Кроме того, не у всех получается соответствовать требованиям к заёмщикам по доходам, по стажу Но если сравнивать процентные ставки и рост инфляции, рост цен на недвижимость, то можно сделать вывод, что вложения эти безусловно выгодны. Человек, покупая недвижимость, фиксирует её цену, проценты на сегодняшний день, начинает жить в новом доме, а платит банку постепенно. Кроме того, необходимость ежемесячных выплат стимулирует карьерный рост, рост зарплаты. Практика показывает, что те, кто попробовал ипотеку, продолжают ею пользоваться для улучшения жилищных условий, с инвестиционными целями.

Недавно стал работать по таким программам и Сосьете Женераль Восток. В рамках совместных программ с Ростсельмашем, Роствертолом банк снижает ставки по ипотечным кредитам для сотрудников этих предприятий.

Сегодня для многих банков привлекательным становится ипотечное кредитование в рамках обслуживания корпоративных клиентов. Так, банк Возрождение, и прежде активно развивавший эти программы, сейчас делает их основными при ипотечном кредитовании. Для предприятий банк разрабатывает индивидуальные программы, которых уже больше 10, а для их сотрудников предусматривает скидки. Некоторые компании с целью закрепления специалистов на рабочих местах субсидируют первоначальный взнос. При такой схеме корпоративный и розничный бизнесы банка обслуживают потребности наших клиентов, говорит Яна Гамалей. Так мы снижаем свои риски, формируем стабильную клиентскую базу и обеспечиваем минимальный объём просрочки. Мы хорошо знаем клиента, уверены в том, что у него устойчивое финансовое положение.

К этому подталкивают и планы АИЖК, предполагающей к 2020 г. нарастить объём ипотечного портфеля до 48 трлн рублей (а это 25% ВВП). Но в таком случае мы выходим на 20 30 триллионов рублей в виде суммарной задолженности по ипотеке, выражает общую озабоченность вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов. Текущие активы российской банковской системы 20 триллионов рублей, капитал 2 триллиона. Для обслуживания такого долга нам надо удвоить банковскую систему, а за 12 лет это вряд ли возможно.

Выход секьюритизация
И всё же проблема доступа к долгосрочным ресурсам для большинства банков остаётся актуальной. Без полномасштабной системы рефинансирования ипотечное кредитование широко развиваться не сможет. По данным Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, объём первичного рынка составляет 25 млрд долларов, а объём сделок по рефинансированию, с использованием механизмов секьюритизации 1,8 млрд долларов. Такая ситуация ставит в тяжёлое положение первичных кредиторов, их активы перегружены закладными, считает Владимир Пономарёв, председатель совета ассоциации. Российская система ипотеки должна развиваться, соединяя в себе элементы первичного и вторичного рынков, хотя на этом пути много препятствий, связанных с ситуацией на рынках внешнем и внутреннем.

Значит, выход, считает Олег Иванов, в секьюритизации ипотечных портфелей, а для этого нужно развивать класс российских инвесторов. Необходимо готовить конкурентоспособное законодательство, внести изменения в Закон Об ипотечных ценных бумагах. В 2008 г. истекает действие трёх стратегий развития банковской системы, рынка ценных бумаг и страхового рынка. Именно ипотека может стать ключом к их обновлению, к развитию финансовой системы.

В условиях нынешнего фондирования большинство российских банков, а ипотекой занимается более 500 из них, просто не в состоянии значительно расширять ипотечные программы. Они уже выдали кредитов больше, чем размер их собственного капитала, а это означает, что финансирование долгосрочных (до 30 лет) ипотечных кредитов осуществляется теперь за счёт депозитов, и у банков происходит разрыв по срочности активов и пассивов.

АИЖК, которое запустило в России этот рынок, сейчас уменьшает свои объёмы на нём, но появились другие игроки, которые готовы работать с теми же ипотечными ценными бумагами и привлекать финансы за счёт разных источников, а не только федерального бюджета. Крупные игроки на рынке ипотеки, такие, как ВТБ, КИТ Финанс, Газпромбанк-Ипотека уже выкупают у банков кредиты, выданные по стандартам АИЖК.

В ближайшее время важно сосредоточиться на внутреннем рынке, наладить механизм рублёвого рефинансирования, уверен Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка. Чтобы реально запустить рынок ипотечных ценных бумаг, инвесторам нужны серьёзные преференции, мотивация, чтобы они были уверены, что ипотечные ценные бумаги привлекательны, могут продаваться и покупаться. И тогда и страховые компании, и инвестиционные банки, и пенсионные фонды станут участниками российского рынка ипотечных ценных бумаг.


Строящийся компанией Multinational Logistics Partnership (MLP) на границе Ленинградской области и Петербурга складской комплекс площадью 210 тыс. кв. м сегодня самый крупный на Северо-Западе проект такого рода. Первая очередь комплекса Уткина Заводь введена в конце 2007−го, полностью логистический парк будет сдан в сентябре этого года. За ним последует аналогичный по масштабам комплекс в индустриальной зоне Шушары.

Давать точный прогноз развития рынка пока рано, считает Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, всё будет зависеть от получения ресурсов банками. Их требования и к предмету залога, и к доходу заёмщика, и к первому взносу, и к досрочному погашению остаются жёсткими. Если нынешняя ситуация на рынке сохранится, то по итогам года можно прогнозировать рост рынка ипотечного кредитования в России максимум на 65 70 процентов. Если же наметится улучшение, то есть надежда, что к концу года рынок удвоится. Пока он развивается достаточно интенсивно, так как российская экономика показывает положительный тренд, идёт значительный приток инвестиций, озвучены планы по укреплению банковской системы. Полагаю, что 2008 год станет годом повышения качества работы с кредитными продуктами, разработки новых стандартов кредитования, а 2009 год новым этапом развития рынка.

Сетевая ставка
Почему, создавая собственный девелоперский бизнес, вы выбрали сегмент складской недвижимости, ведь в качестве консультанта вы около десяти лет занимались недвижимостью торговой?

Первой в России заявив о планах создания сети логистических комплексов, MLP намерена построить к 2009 году 1,5 млн кв. м складов класса А. Один из основателей MLP и учредившей ее компании Pascalis, Gardner Partners (PGP) Мишель Паскалис. Француз (частично русского происхождения), с 1993 года работающий на рынке российской коммерческой недвижимости, он способствовал приходу Auchan, IKEA и других западных компаний. В интервью обозревателю Эксперта С-З президент и управляющий партнер PGP и MLP Мишель Паскалис рассказывает о тенденциях и перспективах рынка складской недвижимости, переживающего бум и в Санкт-Петербурге.

В складскую недвижимость мы пошли благодаря стечению ряда обстоятельств. В 2003−2004 годах, создав PGP, мы смотрели на различные сегменты, но складская недвижимость была абсолютно непаханым полем и здесь имелись огромные возможности. Точно так же десять лет назад, когда я начинал заниматься торговой недвижимостью, почти ничего не было (только киоски и уличные магазины). Рынок складской недвижимости оказался пустым и очень интересным, при этом наблюдался явно растущий спрос на качественные складские площади. Между тем в Москве тогда было менее 1 млн кв. м хороших складов (даже не класса А), а, например, в Милане, сопоставимом с российскими столицами, около 20 млн кв. м. Строили зачастую что попало и где попало! Весьма примитивной была и структура сделок. Договоры аренды включали одну общую цифру (за месяц или год), и лишь с нашим приходом на рынок в структуре договоров стали выделяться арендная плата, операционные расходы, цены за электричество и воду, НДС

Замечу, что когда я был управляющим директором Jones Lang LaSalle по Центральной и Восточной Европе, мы занимались не только торговой недвижимостью. Хотя моей специализацией действительно была торговля

Наконец, один из наших акционеров Александр Мамут тоже хотел инвестировать в складскую недвижимость, что вполне соответствовало нашему видению перспектив рынка.

Первоначально ожидалось, что складской сегмент рынка будет быстро взят крупными международными логистическими девелоперами. Серьезные позиции мог занять ProLogis, однако он, по сути, ушел с рынка недвижимости, не сумев как девелопер сделать качественные складские комплексы. У этой компании мы приобрели участок в Московской области для строительства первого логистического парка.

В своей стратегии развития мы исходим из следующих принципов. Во-первых, чтобы быть успешным в России, нужно стать крупным игроком благодаря этому, в частности, можно приобретать серьезную поддержку банков и привлекать инвесторов. Во-вторых, основные наши клиенты логистические операторы, работающие не только в Москве и Питере, но и в масштабах Российской Федерации и стран СНГ, и они заинтересованы в создании сети наших складских комплексов. В-третьих, мы верим, что капитализация компании будет выше, когда имеется сеть, а не просто отдельно стоящие объекты.

Чем продиктовано стратегическое решение о создании крупной сети логистических комплексов в различных регионах?

В этом и прелесть складской недвижимости. У нас один стандартный, типовой проект, который мы, конечно, постоянно пытаемся улучшать и делаем разные мастер-планы, учитывающие специфику места.

Наверное, можно экономить и за счет использования типовых проектов?

Есть очевидные города: Москва и Петербург для России, Киев для Украины. А дальше мы работаем, проводя исследования рынка и учитывая три основных обстоятельства.

Какими факторами определяется география размещения складских комплексов?

И в каком состоянии на сегодня реализация вашей сетевой программы, предусматривающей строительство 1,5 млн кв. м складов?

Во-первых, покупательную способность региона или города: берем города-миллионники и сравниваем, сколько там тратится денег на покупку товаров. Мы считаем, что логистика идет за ритейлом на те рынки, где есть хороший спрос и платежеспособное население. Во-вторых, учитываем, естественно, запросы наших арендаторов. И в-третьих, смотрим, каков может быть уровень конкуренции. В Петербурге имеется весьма мощный рынок, хотя он в несколько раз меньше, чем в Москве. А в некоторых городах-миллионниках нужна осторожность: если построить 300 тыс. кв. м складов, это будет уже перебор. И если в таких городах кто-то начинает строить до нас, мы не идем туда.

Долгоиграющая перспектива
Почему для строительства в нашем регионе первого комплекса вы выбрали территорию Ленинградской области, а не Петербурга это связано с какими-то договоренностями о поддержке с администрацией области?

Она рассчитана до 2009 года. Фактически мы уже построили 0,5 млн кв. м в Москве, Петербурге, Подольске, Киеве. Сейчас заканчиваем вторые очереди комплексов в Питере, Подольске и Киеве. В настоящее время приобретена земля и начинается работа в Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Саратове. И еще в двух городах покупаем землю.

Что же касается политической поддержки, то нас очень хорошо встретили в Ленобласти, где мы работали с губернатором и вице-губернатором, успешно взаимодействуем и с администрацией Санкт-Петербурга в лице вице-губернатора Юрия Молчанова. Но в обоих случаях мы покупали землю самостоятельно, на вторичном рынке. Хотя с участком в Уткиной Заводи нам особенно повезло. Частная компания, у которой мы приобрели 40 га из принадлежавших им 150 га, реализовала для всей территории проект индустриального парка, и к нашему участку были подтянуты дороги и инженерные коммуникации. Во всех остальных регионах нам приходится самим заниматься и дорогами, и инженерией.

Все просто. Участок в Уткиной Заводи, на границе с Петербургом, я покупал, когда еще только начиналось строительство КАД. Такой же участок площадью 40 га приобрел в Шушарах (примерно в то время, когда закладывался завод Toyota), но тогда было еще очень далеко до строительства Софийской улицы, которая подойдет к нашему участку. Первой, по планам развития дорожной инфраструктуры, должны были построить КАД, поэтому и проект в Уткиной Заводи мы реализовывали в первую очередь. Теперь уже полным ходом строится Софийская улица, и, надеюсь, получив летом разрешение на строительство комплекса (200 тыс. кв. м), в конце 2008 года мы сможем начать работы по возведению первой очереди.

Абсолютно не согласен. Если смотреть на долгосрочную перспективу, то, я думаю, рынок будет расти еще в течение десяти лет вместе со всей российской экономикой. Может быть, в Петербурге построят не 20 млн кв. м, как в Париже или Милане, но по крайней мере можно говорить о 10 млн кв. м качественных складов. Да, в Москве сегодня самый мощный рынок, в том числе потому, что многие склады вокруг столицы используются для потребностей других регионов. Но для Питера очень существенным плюсом является то, что через него проходит основной коридор импорта, и можно ожидать, что и здесь будут расти важные для России склады.

Согласны ли вы с прогнозами, что региональный складской рынок может насытиться уже к 2010 году?

То есть уже не будет такого, как с первой очередью комплекса Уткина Заводь, которая была полностью сдана в аренду еще за полгода до ввода в эксплуатацию?

Однако в перспективе могут возникать непродолжительные колебания где-то на полгода в связи с появлением на рынке избыточного предложения, вызванного вводом сразу трех-четырех крупных складов. Например, во втором полугодии 2008 года будет сдано в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м складов и рынок не сможет сразу взять все эти площади. Впрочем, арендаторам не следует рассчитывать на какие-то скидки во время таких пиков. Цены на рынке, стабилизировавшиеся в Питере на уровне около 125 долларов за 1 кв. м в год, уже не снизятся. Все игроки понимают, что, учитывая рост себестоимости строительства, лучше чуть-чуть подождать, чем делать скидку.

Насколько существенным фактором конкуренции оказывается местоположение складских комплексов? Например, в той же Уткиной Заводи М-Индустрия намерена построить комплекс площадью 95 тыс. кв. м.

Еще раз подчеркну: речь идет о непродолжительных, примерно шестимесячных, превышениях предложения Уткина Заводь, включая уже вторую очередь, заполнена на 80% остается около 40 тыс. кв. м. Уверен, к сентябрю, когда мы сдадим комплекс, будет найден последний арендатор. Но, конечно, конкуренция на рынке Питера весьма высока. Московский рынок, где в этом году сдается 300−400 тыс. кв. м складов, гораздо больше, чем в Петербурге, и в Москве абсолютно нет проблем с поиском арендаторов.

На троих?
Несколько лет назад строить склады ринулись не только логистические компании, но и девелоперы, специализировавшиеся на жилье, офисах, торговых центрах. Сохранится ли эта тенденция или рынок инвестиций в складскую недвижимость станет все-таки более специализированным?

Наш комплекс уже построен и почти весь сдан в аренду, поэтому для нас это не конкурент. Хотя, разумеется, для складской недвижимости место очень важно. Мы смогли приобрести уникальный участок в Уткиной Заводи рядом с единственным работающим съездом с КАД, и уже ни у кого не будет столь привлекательного места. Понятно, что разница в пять-десять минут езды для логистики не столь принципиальна, тем не менее арендаторы все равно выбирают склады, которые расположены наиболее удобно и близко к ключевым магистралям. Несомненно, будет заполнен и наш комплекс в Шушарах в 500 м от завода Toyota, в центре огромной индустриальной зоны.

В общем, сейчас происходит очень серьезное изменение рынка, пусть и не для всех еще заметное. Выживут только самые сильные и уже профессионально состоявшиеся: самодеятельность уйдет! На наш взгляд, останется три наиболее крупных игрока Евразия, Raven Group и мы. Останутся и некоторые серьезные местные игроки умеющие строить, получать согласования и способные привлекать большие деньги. Но их стратегия строить склады и сразу продавать.

Два года назад многим компаниям казалось, что складская недвижимость это Эльдорадо. Финансовые модели показывали хорошую доходность, связанную с тогда еще относительной дешевизной земли, доступностью электроэнергии и т.д. Но затем стало выясняться, что склады строит гораздо меньше компаний, чем было заявлено. Да, можно купить землю. Труднее, но можно создать команду, способную реализовать крупные проекты, хотя на практике не всем суждено даже получить разрешение на строительство. Но сегодня, в условиях финансового кризиса, самой большой проблемой стало получение кредитов, а ведь каждый из наших проектов требует 100−200 млн долларов. Для новых игроков на рынке это практически невозможно. Наконец, в целом себестоимость строительства так выросла, что складское Эльдорадо с высокой доходностью осталось в прошлой жизни. Три года назад доходность составляла 15%, а сейчас 12, при этом ставка по кредитам в российских банках 12−15%. В настоящее время по нашим существующим объектам срок окупаемости шесть-семь лет при доходности 15%, по новым же проектам показатели хуже.

Нет. Для PGP проект MLP первый серьезный проект, и мы хотим довести его до ума. Тем не менее мы серьезно думаем о возможности делать и другие вещи. Конечно, рынок торговли по всей России переживает бум, однако и на этом рынке есть еще абсолютно нетронутые ниши. Какие? Пока не скажу...
По данным аналитиков ИКГ Rezon, предложение на рынке офисов к концу 2007 г. увеличилось почти на 50%. Во многом благодаря вводу новых бизнес-центров: Славянский Plaza, Парус, Серго, Синица. Их совокупная площадь составила около 46 000 кв. м.

Не собирается ли компания PGP развивать другие направления, например торгово-развлекательные комплексы?

В мае также должен открыться торгово-офисный центр класса А Луначарский (ул. Луначарского, 4200 кв. м, МВ-строй).

Ноза I квартал 2008 г. не было сдано ни одного крупного объекта. Так, ввод в эксплуатацию бизнес-центра класса А Авангард (построен еще в IV квартале 2007 г., площадь 4500 кв. м, девелопер Консалтинг-сервис) перенесен на II квартал 2008 г. На май намечено открытие и офисного центра Кэпитал (общая площадь 3800 кв. м, класс В, УК Гудвил). По словам гендиректора УК Гудвил Лилии Аюповой, практически все площади уже сданы в аренду, договор не заключен только на одно помещение (300 кв. м), согласовываются условия с потенциальным арендатором.

В числе наиболее значимых офисных объектов, которые будут сданы в этом году, эксперты Rezon называют БЦ класса А Губернский (девелопер ГК Риал, 12 000 кв. м), комплекс Зенит (класс В, 25 490 кв. м, Стройиндустрия), БЦ Маршалл хаус на Комсомольском проспекте (10 000 кв. м, девелопер Вилс).

В Перми уже сформирован платежеспособный спрос на офисные помещения высокого класса. Стараясь удовлетворить этот спрос, девелоперы начинают выпускать на рынок офисы классов A и B, которых раньше на рынке не было, отмечают маркетологи консалтинговой компании PTDN realty group.

Отложенный ввод новых объектов не слишком повлиял на арендные ставки и цены продаж. По данным корпорации Перспектива, за I квартал средняя цена продажи выросла на 3,6% до 76 030 руб. за 1 кв. м. Средняя арендная ставка по городу на конец I квартала достигла 700 руб. за 1 кв. м.

По подсчетам аналитиков Rezon, потребность Перми в качественных офисах сейчас составляет примерно 340 000 кв. м. Ввод всех запланированных на 2008 г. объектов высокого класса позволит сократить эту потребность до 262 000 кв. м.

Риэлторы утверждают, что увеличивается спрос на качественные площади. Пермские девелоперы, стремясь его удовлетворить, ориентируются на реализацию проектов классов не ниже В. Аналитики Rezon говорят, что пока качественное предложение, особенно в прилегающих к центру микрорайонах и микрорайонах средней удаленности, ограничено, поскольку 59% всех качественных площадей приходится на центр города. По их данным, доходность от вложения средств в офисную недвижимость за 2007 г. составила в среднем 50% (доходность вложений в офисные центры 55%), что на 14% выше, чем аналогичный показатель по жилой недвижимости (36%). Обеспеченность парковочными местами становится одним из главных факторов при выборе арендаторами БЦ. Организация парковки и количество машино-мест напрямую влияет на автомобильные потоки, констатирует гендиректор УК Гудвил Лилия Аюпова. С этим согласен и коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев: Если покупатель или арендатор коммерческого объекта не получает необходимое количество парковочных мест, то, скорее всего, он сделает выбор в пользу другого объекта. Но практически все введенные недавно БЦ Перми не обеспечены машино-местами в нужном количестве (в том числе БЦ Парус, Славянский Plaza). Застройщики стремятся сэкономить именно на парковке, добавляет Аюпова.


За I квартал больше всего подорожали помещения классов Е и В, отмечают аналитики Перспективы. По районам активный рост средней стоимости за квартал отмечен в Мотовилихинском, Орджоникидзевском и Дзержинском районах. Основная доля предложения офисных площадей (68%) приходится на помещения класса Е. Более 80% всех арендаторов офисных центров Перми, по данным Rezon, малые предприятия, занимающие в среднем около 120 кв. м.



Главная --> Публикации