Главная --> Публикации --> Ипотечное кредитование замедляет темпы роста. в лидерах закрепляются госбанки "соколиные джунгли" большого города Черный маклер – это невыгодно Себестоимость строительства завышена в несколько раз Мэрия готова оспорить в кс закон о льготах при приватизации помещений

"Внуково" - один из трех международных аэропортов Москвы, в прошлом году обслужил около 3 млн пассажиров ( "Шереметьево" - около 11 млн, "Домодедово" - 6,7 млн). Выручка аэропорта за 2002 г. составила около $26 млн. В состав ОАО "Аэропорт "Внуково" входят терминалы "Внуково-1" и "Внуково-2". Госпакет в ОАО составляет 60,88% акций, еще 36,5% принадлежит частной компании "Внуково-Инвест", близкой к менеджменту аэропорта и Авиационно-нефтяной компании (АНК) , которая владеет топливно-заправочным комплексом аэропорта.

Вчера аэропорт "Внуково" перестал быть предприятием, имеющим стратегическое значение для национальной безопасности и не подлежащим приватизации. Президент Владимир Путин своим указом передал федеральные 60,88% акций аэропорта в собственность правительства Москвы. В свою очередь, столичные власти могут передать этот пакет в управление частной компании "Внуково-Инвест".

Как сообщила вчера пресс-служба президента России, Владимир Путин подписал указ о передаче 60,88% акций ОАО "Аэропорт "Внуково" из федеральной собственности правительству Москвы. Госпакет передан столице по рыночной стоимости - 1,74 млрд руб. - "в счет компенсации расходов на осуществление городом столичных функций". При этом Путин поручил исключить "Внуково" из перечня предприятий, имеющих стратегическое значение для национальной безопасности и не подлежащих приватизации.

Для строительства нового терминала во "Внуково" на отдельном земельном участке создано ОАО "Международный аэропорт "Внуково", 75% акций которого принадлежит "Внуково-Инвест", а 25% - правительству Москвы.

Первый замруководителя Департамента имущества Москвы Игорь Лукин говорит, что конкретных решений по управлению "Внуково" пока не принято. По его словам, правительство Москвы собирается созывать внеочередное собрание акционеров аэропорта для избрания нового совета директоров, но лишь после подписания акта приема-передачи акций. Не определены еще и отношения с частным инвестором. "Возможно, это будет объединение ОАО "Аэропорт "Внуково" и частных предприятий, работающих в аэропорту, в единое юрлицо с долями Москвы и частников, возможно, передача акций в доверительное управление", - рассуждает Лукин.

Мэр Юрий Лужков, в течение нескольких лет добивавшийся передачи "Внуково" Москве, вчера не скрывал своего торжества. "Я благодарен президенту за подписанный указ, "Внуково" ближе всех остальных аэропортов расположен к Москве. Нужно сделать его главными воздушными воротами страны, - цитирует Лужкова агентство "Интерфакс". - "Домодедово" - приличный аэропорт, но далеко, а "Шереметьево" - неприличный аэропорт, и все, кто пользуется им, с возмущением говорят о воздушных воротах столицы и России в целом". В пакете с аэропортом Москва получила обязательства профинансировать реконструкцию правительственного терминала "Внуково-2" (смета уточняется). Также Лужков собирается реконструировать Киевское и Боровское шоссе, ведущие к аэропорту, и построить до "Внуково" ветку легкого метро.

Представитель группы "Ист Лайн", управляющей аэропортом "Домодедово", Юлия Мазанова приветствует появление амбициозного конкурента. "Пассажиропоток московского авиаузла растет на 2 млн человек в год. Работы всем аэропортам хватит", - говорит она. А в "Шереметьево" амбиции "Внуково" стать "главными воздушными воротами страны" всерьез не воспринимают. "Даже если во "Внуково" будет построено несколько терминалов различного назначения, все равно на это требуется время. Не говоря уже о том, что масштабностью ресурсов, которые есть у "Шереметьево", "Внуково", к сожалению, не располагает", - говорит сотрудник "Шереметьево" Юрий Тимченко.
Похоже, что сезон очередного летнего затишья на рынке недвижимости потихоньку вступает в свои права. Что тому причиной массовый уезд населения из Москвы в сторону южную, донельзя перегретые цены на недвижимость в московском регионе или последствия стабилизации политической ситуации сказать наверняка нельзя. Но факт налицо.

Но гендиректор, член совета директоров "Внуково-Инвест" Виталий Ванцев говорит, что решение об объединении усилий между его компанией и столичными властями будет принято до конца года. По его словам, все активы на территории аэропорта - само ОАО "Аэропорт "Внуково", строящийся международный терминал и бизнес-терминал "Внуково-3" (в обоих у Москвы 25% ) и принадлежащие "Внуково-Инвест" фабрики бортпитания и ТЗК целесообразно объединить в одно юрлицо. Ванцев говорит, что в партнерстве со столичными властями к 2006 г. можно удвоить пассажиропоток "Внуково", доведя его до 6 млн человек. По его словам, сейчас в развитие аэропорта уже вложено около $50 млн, а суммарная инвестпрограмма "Внуково" до 2007 г. составит около $350 млн.

В любом случае ситуация стабилизации цен на руку покупателям, которые могут теперь спокойно вздохнуть, оглядеться и как-то сориентироваться в ценах и своих возможностях. Другой вопрос, что среднестатистический покупатель с трудом может себе позволить сегодня купить квартиру в Москве. Если раньше в качестве твердой платформы для покупки использовались банковские кредиты, то сейчас возможность получить кредит есть только у тех, кто в нем не нуждается. Поэтому все чаще покупательский спрос (особенно на относительно недорогие однокомнатные квартиры) смещается в сторону Подмосковья.

Остается понять, кто от этого выиграл, и как события будут развиваться дальше.

Вывод такой покупателям (а особенно многострадальным альтернативщикам, которым на растущем рынке решить свой вопрос очень сложно) сейчас можно спокойно выбирать себе жилье, помня о возможности торга. Конечно, гораздо проще выстроить правильную стратегию, если воспользоваться услугами грамотного риэлтора.

Такая ситуация может привести к тому, что к концу лета цены откатятся немного назад (может быть, неявным образом, в виде торга).

Отдельно стоит поговорить о новостройках. С одной стороны, трудно ожидать существенного снижения цен площадей под застройку остается все меньше, и застройщики учитывают этот нюанс в ценообразовании. Да и тот факт, что такое жилье дешевле аналогичной вторички, подогревает интерес. С другой, покупательская способность в этом секторе (еще больше чем на вторичном рынке) загнана в рамки ограничений-требований, которые предъявляют банки к желающим купить новостройку с использованием кредита. Так как рынок новостроек зона повышенных рисков. Специалисты прогнозируют уменьшение ипотечных кредитов на покупку новостроек почти на 30%. Приведет ли это к снижению цен покажет осень.

А что с продажами? По всем признакам, если квартира не продастся в течение ближайшего месяца, есть шанс растянуть продажу на длительное время, причем с корректировкой цены в сторону понижения. Поэтому, если есть твердое намерение продать квартиру, лучше воспользоваться ситуацией и умножить усилия по продвижению квартиры на рынке. Лучше не экономить затраченное воздастся! В том числе и на услугах риэлтора. Бытует расхожее мнение, что самому продать квартиру выгоднее. В самом деле не нужно платить комиссию агентству! А теперь взгляните на ситуацию с другой стороны со стороны покупателя. Что интересует его в первую очередь? Правильно, приобретение проверенной квартиры, т.е. без истории, которая может таить в себе риски для последующего владения. Да и сама процедура оформления, организации банковских расчетов весьма хлопотное и стрессообразующее занятие. Поэтому из двух аналогичных квартир покупатель выбирает ту, которое продает агентство, т.е. с включенным комплексом услуг по проверке и сопровождению. Такое предпочтение приводит к тому, что собственникам, продающим квартиру самостоятельно, приходится снижать цену для привлечения интереса к своей квартире и терять время. Выводы очевидны.



Ждать или не ждать с решением квартирного вопроса каждый решает сам, учитывая остроту проблемы и свои возможности. Но однозначно можно сказать, что на спокойном рынке все вопросы решаются проще.

Сразу стоит отметить, что это только средняя удельная цена. В действительности же, цена на элитный квадратный метр бывает куда больше. Например, цены, по которым будут продаваться лофты в корпусах реконструированной фабрики Красный октябрь пока неизвестны, но в том, что цена квадратного метра невозмутимо перейдет планку в $50 000 уже никто не сомневается. Кроме того, Красный октябрь - проект весьма масштабный, и продажи площадей здесь продлятся несколько лет, поэтому не исключено, что цена метра может по мере строительства может оставить вышеупомянутые $50 000 далеко позади. Но полсотни тысяч долларов это не та цифра к которой стремятся российские миллиардеры.

Согласно последним данным аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, за первый квартал 2008 года, средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья выросла на 15,3% и составила 19665 $/кв. м; на вторичном рынке прирост составил 9,5%. Самая высокая средняя удельная цена 27288 $/кв. м. зафиксирована в клубных домах, самая низкая 16838 $/кв. м в многоквартирных.

Как отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, - в I квартале 2008 года наблюдался рост цены предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке элитного жилья. Причиной тому был рост спроса на элитную недвижимость, связанный с напряженной ситуацией на фондовом рынке, активизацией отложенного спроса, появлением в предложении новых уникальных и рекордно дорогих объектов. В ближайшее время ожидается снижение темпов роста цен.

Многие риэлторы московского рынка недвижимости уже давно знают, что в первопрестольной проводились сделки где цена квадратного метра доходила до $100 00 Естественно, такие сделки не попали в пресс-релизы и аналитические отчеты рассылаемые представителям СМИ для генерации последующих новостных и статейных материалов. Все виной ангельская репутация тех людей, кто покупает такую недвижимость, которые практически всегда являются представителями государственной власти. В итоге, можно смело сказать, что сегодня московская недвижимость занимает лидирующие теневые позиции по уровню цен в мире.

Например, в районах концентрации групп с высокими доходами обычно действуют магазины с ценами, которые существенно превышают уровень цен на такие же товары в других районах, что обеспечивает закрытие этих магазинов для представителей более низкодоходных групп. Аналогичным образом в престижных районах вздуваются цены на землю. Стратегия пространственной сегрегации постепенно набирает обороты в России, где уже существуют Рублевка, Золотая миля и даже Золотой остров. Не исключено, что через пару лет Москва обзаведется каким-нибудь Бриллиантовым переулком. Тем более по данным опроса чиновников, депутатов и адвокатов, который провел Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН, элитная недвижимость остается одним из главных символов богатства. В свою очередь, богатых людей сегодня в Москве очень много, а следовательно, почти каждому из них жизненно необходим такой символ, за который они готовы заплатить самые баснословные деньги, тем более вышеупомянутые деньги появились у них относительно недавно и практически в одночасье. А это значит, что о скопидомстве европейских миллионеров на российских просторах говорить не приходится.

Лично я не согласен с мнением Владислава Луцкова. На мой взгляд, те люди, которые покупают элитные квартиры и особняки на Остоженке или Якиманке, вряд ли реагируют на то, что происходит на фондовом рынке. Для них цена является тем самым фактором, который позволяет отличить своих от чужих. Высокодоходные группы российских чиновников и бизнесменов (повязанных с чиновниками) широко практикуют такой простой способ социального закрытия своего пространства от чужаков.

$60 млн равны $1 млрд

Каждый наш миллионер хочет причислить себя к чему-то очень элитному, изысканному и закрытому, что немаловажно, за любые деньги. Не хотят наши сильные мира сего, чтобы беседуя с ними, кто-то ясно представлял себе, как человек напротив, причисляющий себя сегодня к какой-то непонятной элите, лет 20-30 назад бегал трусах за рубль тридцать по пионерскому лагерю какой-нибудь Завитинской области и с видом истинного гурмана пожирал столовские котлеты кривыми алюминиевыми вилками. Нет, это было не с ними.
Цифры, которые называют девелоперы, поражают воображение. Coalco строит Большое Домодедово на 12 млн кв. м за $11 млрд. Вложить около $15 млрд и построить около 9 млн кв. м в том же Домодедове хочет Евразия-сити. Масштаб обещает новый город А101 на Калужском шоссе, где запланировано в общей сложности около 11 млн кв. м на $7 млрд. Ренова стройгруп возводит в Екатеринбурге 13 млн кв. м за 400 млрд руб. Несмотря на проблемы с кредитованием, за последние три месяца о запуске нового проекта заявила, например, компания Регионы, которая хочет построить в Петербурге бизнес-парк на 500 000 кв. м стоимостью более $1 млрд; СУ-155 объявила о начале строительства в Великом Новгороде 1,3 млн кв. м за $2,3 млрд; тогда же фонд бывшего совладельца Копейки Александра Самонова Accent Russia Opportunity Fund и Ross Group объявили о планах вложить $1,5 млрд в новую сеть торгово-развлекательных центров.

Во-вторых, продолжает Рыбаков, собственные средства девелопера составляют меньшую часть инвестиций. По его словам, для девелопера труднее всего запуск проекта, так как банки начинают кредитовать его только после получения разрешения на строительство. А до этого необходимо на свои деньги приобрести участок, перевести его под застройку, подвести коммуникации и т. д. Правда, уточняет Рыбаков, потом банки все эти затраты засчитывают и дают, как правило, 70% средств в виде кредита.

Во-первых, эти средства инвестируются не единовременно: допустим, А101 рассчитан на 30 лет, напоминает заместитель председателя правления Масштаба Сергей Рыбаков. И жилье, и коммерческая недвижимость вводятся очередями. На первую очередь проекта стоимостью $1 млрд девелоперу, как правило, нужно около $200 млн, рассказывает он. Продав ее или сдав в аренду, застройщик может пустить деньги на другие очереди.

Но часто бывает так, что и таких собственных средств у девелопера нет, продолжает Гасиев. Если речь идет о жилье или загородной недвижимости, часть суммы может быть получена за счет предварительных продаж. В проектах коммерческой недвижимости возможно привлечение западного инвестора на паритетных условиях, говорит Гасиев. После того как объект уже находится на стадии получения разрешительной документации или строительства, его можно начинать сдавать либо рефинансировать долг, продав объект. После получения свидетельства о собственности происходит продажа объекта и эти деньги можно использовать для приобретения еще нескольких проектов на ранней стадии, рассказывает он.

Вообще, стандартное соотношение между своими и заемными средствами 30 на 70, объясняет Рыбаков. Получается, из $200 млн, необходимых для старта миллиардного проекта, сам застройщик должен вложить около $60 млн. 70% стоимости проекта можно финансировать, взяв кредит. Остальные 30% собственные средства, подтверждает региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

Вот пример. РТМ планирует до конца 2009 г. начать строить в городах-миллионниках проекты площадью 1,3 млн кв. м по концепции комплексного развития территории. Проект включает в себя жилье (800 000 кв. м), торговую зону (150 000-170 000 кв. м) и развлекательную часть (кинотеатр, каток и т. п.). Инвестиции в каждый проект, по словам замгендиректора РТМ девелопмент по финансам Алексея Селезнева, около $1,5 млрд в течение 5-7 лет. По его словам, собственные средства компании (и возможного партнера) составят 15-20%, т. е. $225-300 млн. Этого хватит на приобретение участка ($70-100 млн) и строительство торгового комплекса (включая кредитные средства $270-300 млн). Остальные средства привлекаются за счет кредитов, а также продажи жилья и сдачи в аренду коммерческой недвижимости, объясняет Селезнев.

Ключевая проблема девелоперов заключается в том, что деньги обычно нужны тогда, когда заложить нечего, когда проект существует только на бумаге. Когда же проект выходит на площадку, он начинает кормить себя сам за счет продаж, резюмирует Александр Паперно, заместитель председателя правления Mirax Group.

Понятно, что схема с превращением $60 млн в $1 млрд работает только до тех пор, пока банки дают кредиты. Ставки по кредитам сейчас колеблются в диапазоне 10-14%, в прошлом году вилка была 9-13%, утверждает Александр Паперно из Mirax. Банк Москвы сократил выдачу кредитов девелоперам, так как это очень рискованный бизнес он по силам лишь государственным банкам, рассказывает гендиректор департамента корпоративного и инвестиционного бизнеса банка Андрей Шалабаев.

Фонд вместо банка

Биржевое размещение как инструмент привлечения средств сейчас также не работает, добавляет управляющий партнер Investment Management Group (IMG) Максим Кунин. Например, ПИК в начале июня хотел продать допэмиссию на бирже, но, собрав заявки, решил повременить: цена не устроила.

Длинные большие деньги, которые нужны девелоперам, практически ушли с рынка, утверждает член правления Unicredit Евгений Ретюнский. Он считает, что многим девелоперам придется приостановить проекты. Миллиардер Михаил Прохоров на прошлой неделе пообещал, что в ближайшее время многие девелоперы рухнут, не найдя на рынке денег на рефинансирование долгов. Рыбаков из Масштаба признает, что на рынке есть сложности с финансированием.

Участие иностранного партнера упрощает и привлечение кредитов. Так, Международная финансовая корпорация (IFC) весной заявила о планах приобрести долю в российской Heliopark Group за $25-27 млн. IFC также собирается предоставить компании кредит до $50 млн и помочь привлечь синдицированный кредит примерно на $63 млн.

Проблема с кредитованием может решаться за счет продажи доли в проекте инвестфондам как правило, 10-25%, считает Рыбаков. К примеру, РТМ в этом году создала совместную компанию с австрийским фондом Immoеast, в которую партнеры внесли $150 млн. Первым проектом станет строительство в Петербурге на 6,1 га торгово-развлекательного центра площадью 90 000 кв. м. Тот же Immoeast купил долю в торговом центре Золотой Вавилон Ростокино (241 000 кв. м) компании Патеро девелопмент. А немецкий фонд KanAm Grund купил у Открытие недвижимости долю в проекте многофункционального комплекса на Кожевнической улице за рекордную сумму в $900 млн.



Главная --> Публикации