Главная --> Публикации --> Туапсе: еще не сочи Ипотечное кредитование замедляет темпы роста. в лидерах закрепляются госбанки "соколиные джунгли" большого города Черный маклер – это невыгодно Себестоимость строительства завышена в несколько раз

Комплексы, включающие офисную и жилую составляющие, не новшество. Подобные здания успешно функционируют и в Америке (Нью-Йорк, район Манхэттен), и в Азии (Гонконг), и в Европе (Лондон, район Сити), и в других странах. Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group, отметил, что в последние 5-7 лет мировой девелопмент идет по пути реализации проектов мixed-use. Динамика и особенности современной городской среды побуждают девелоперов совместить различные сферы жизни в одном многофункциональном комплексе и наиболее эффективно использовать земельный участок, отведенный под строительство. Идея строительства апартаментов в МФК связана с требованиями времени, с тенденциями в строительстве, которые являются ответом на запросы потребителей недвижимости, уточняет он.

Строительство многофункциональных зданий, включающих и офисы, и жилье, это один из примеров успешной адаптации к постоянно меняющимся условиям, диктуемым городскими властями. Реализуя проекты мixed-use, девелоперы строят апартаменты там, где жилье строить нельзя, а офисы где проект административного здания не получил бы согласования. Гостиница и вовсе сулит застройщику дополнительные преференции со стороны города.

Ирена Хамукова, старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, рассказала, что на Западе собственники редко используют апартаменты для постоянного проживания. Как правило, они передают право распоряжаться апартаментами гостиничному оператору, сохраняя за собой пожизненное право пользования. Когда номер пустует, гостиничный оператор сдает его в аренду третьим лицам, гарантируя владельцу ежегодную прибыль в размере 10-15% годовых, говорит она. Например, в США такую систему управления апартаментами продвигает Condor Hotel Center, созданный мультимиллионером Дональдом Трампом.

Проверенный ход
Как объяснил Владимир Журавлев, коммерческий директор компании NAI Russia, корпоративная культура многих транснациональных компаний и предприятий крупного бизнеса предусматривает помимо высококачественных офисных площадей наличие специальных помещений апартаментов, в которых могут проживать топ-менеджеры экспаты, а также где проводятся особо важные переговоры. Апартаменты формируют новый класс эталонных объектов, говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. Хотя Михаил Гец, управляющий партнер компании Новое качество, считает, что значимость офисно-жилых комплексов преувеличена. Апартаменты и офисы разные форматы, сочетание получается не совсем понятное, говорит он. По его мнению, для обслуживания апартаментов необходимо наличие гостиничного оператора, поэтому наиболее удачный вариант сочетание с офисами не апартаментов, а все-таки гостиницы.

Причиной активизации рынка апартаментов в Москве, по мнению Хамуковой, стала нехватка земли под новую застройку в центральной части города, а также стремительный рост цен на недвижимость. К тому же из-за специфики юридической классификации апартаментов как нежилых помещений девелоперу предоставляется возможность размещать апартаменты в местах, где с точки зрения строительных нормативов строительство жилья невозможно (например, из-за норм инсоляции). Елена Риставаара, директор по консалтингу Colliers International, считает, что динамичное развитие направления мixed-use объясняется правовой неопределенностью. Юридически апартаменты приравнивают к гостиничному номеру, а строительство комплекса апартаментов инвесторы подают как гостиницу апарт-отель. Инвестор получает льготы по ряду параметров, в первую очередь по коэффициенту расчета доли города: для жилья эта доля составляет 50%, в гостиничных проектах доля города в последнее время не выплачивается, уточняет она.

В Москве строительство МФК с жилой или гостиничной составляющей началось недавно. Более года назад столичные власти ввели ограничение на строительство офисных зданий в центре города. В то же время инвесторам предлагается задуматься о гостиничных проектах. Именно последняя функциональная составляющая в настоящее время и используется для обоснования размещения нового офисного строительства в городе, говорит Алексей Дзебоев, замдиректора по инвестициям компании Вика-Девелопмент. К тому же, по мнению Елены Енарьевой, начальника департамента маркетинга Системы-Галс, получить согласования на строительство апартаментов проще, чем на жилье, что также является серьезным стимулом для реализации подобных проектов.

Не все так просто
Сами девелоперы несчитают, что строительство МФК с апартаментами или гостиницей простая задача, которая решается только на уровне получения площадки в нужной части города и облегченного сбора пакета согласований. По мнению Алексея Белоусова, реализация подобных проектов отличается трудоемкостью: необходимо удачно и с максимальной комфортностью для всех будущих обитателей МФК совместить жилую часть, офисы, зоны отдыха и развлечений. От этого будет зависеть ликвидность продукта на рынке.

По словам Ирены Хамуковой, достоинствами апартаментов в рамках деловых комплексов с точки зрения девелопмента является диверсификация назначения площадей, позволяющая снизить риски проекта. Наличие апартаментов на продажу позволяет привлечь инвестиции на начальных этапах строительства. По мнению Татьяны Вакуленко, руководителя департамента элитной недвижимости HomeHunter, в связи с этим застройщики самых знаковых объектов все чаще размещают апартаменты в своих проектах, повышая тем самым их статус.

Процесс от начала переговоров с гостиничным оператором до заключения контракта может занимать от полугода до года, что является серьезной причиной срыва сроков ввода объекта. По мнению эксперта, наиболее безболезненный путь разработка проекта, где офисная и гостиничная части находятся в разных зданиях. Но стесненные условия, в которых они реализуются, отсекают возможность осуществить такие проекты в центре города.

Алексей Дзебоев считает, что под офисный проект с гостиничной составляющей банковский кредит получить сложно. Кредиторы смотрят на такой проект со значительно большим подозрением, чем на офисный в чистом виде, а для открытия финансирования проекта от девелопера требуется подписанное письмо о намерениях или даже полноценный договор на управление гостиничным комплексом с одним из крупных гостиничных операторов, говорит он.

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera, обращает внимание: западный опыт показал, что многофункциональные комплексы изнашиваются на 15-20% быстрее. Себестоимость содержания здания в процессе эксплуатации выше, чем привычного бизнес-центра, делает вывод он.

По словам Елены Енарьевой, реализация разных концепций в одном строительном объеме влечет за собой необходимость организации двух отдельных входных групп и лифтовых блоков, что, в свою очередь, увеличит количество эвакуационных лестниц и коридоров, а это приводит к потере полезных площадей. В будущем основная сложность многофункционального объекта разграничить права и ответственность владельцев и операторов различных частей, заранее определить порядок эксплуатации общего имущества: коммуникаций, общих зон, инженерной инфраструктуры здания, отмечает она.

Строительство апартаментов связано с растущим спросом на данный вид недвижимости. По словам Александра Осипова, появился класс потребителей, которые привыкли к такой форме проживания на Западе и которых устраивает концепция live-work-play. Владимир Журавлев считает, что наличие собственных апартаментов это вопрос престижа. Находится достаточное количество людей, желающих продемонстрировать свой статус и капитал, говорит он.

Приоритеты
В большинстве строящихся или анонсированных к строительству МФК в Москве в проект заложены именно апартаменты, а не гостиницы. Преимущество для инвестора, реализующего комплекс апартаментов вместо гостиницы, более быстрый возврат денег, вложенных в проект. Как объяснила Елена Риставаара, гостиничные номера сдаются ежедневно, в условиях быстро меняющейся конъюнктуры, и ведение гостиничного бизнеса сопровождается высокими издержками на эксплуатацию, оплату труда персонала и проч. Апартаменты продаются как жилые единицы или сдаются в аренду как сервисные квартиры на долгий срок, что снимает риски по недозагрузке, рассуждает она.

По мнению экспертов, самые интересные и подходящие под мировые стандарты проекты МФК на сегодняшний день реализуются на территории ММДЦ Москва-Сити. Capital Group возводит здесь Город столиц, в состав которого входят офисные и торговые площади, помещения для отдыха, спорта и жилые апартаменты с 19-го по 73-й этаж, в комплексе предусмотрена одна из самых больших подземных парковок в Европе, а на каждые апартаменты приходится по два машино-места. Другой проект компании МФК Легенда Цветного на одноименном бульваре, три башни переменной этажности общей площадью 107 500 кв. м. В составе комплекса представлены апартаменты площадью от 135 до 203 кв. м.

Как рассказала Ирина Рогачева, начальник управления жилой недвижимости компании Capital Group, в основном покупатели апартаментов в МФК это представители бизнес-среды: владельцы и совладельцы крупных компаний (сырьевых, транспортных, IT, рекламных, банков и т. п.). Высокий интерес проявляют жители региональных компаний: им удобно иметь офис и представительскую квартиру в одном месте.

Корпорация Баркли возводит в самом центре Москвы, на ул. Пречистенке, комплекс Баркли Плаза с апартаментами площадью от 80 до 175 кв. м. Это один из немногих бизнес-центров, не отличающийся высокой этажностью (максимум семь этажей), но с отличным месторасположеним и замечательными видовыми характеристиками. Компанией Интеко заявлен проект бизнес-парка с апартаментами Космо-парк (ул. Минская). Всего площадь будущего комплекса составит 727 000 кв. м, из них апартаменты займут 7520 кв. м.

Mirax Group заканчивает строительство многофункционального комплекса Федерация, включающего 5-звездочный отель Grand Hyatt Moscow, офисы, рестораны, кафе, бутики и апартаменты площадью от 160 кв. м, которые будет обслуживать Hyatt International. Общая площадь апартаментов составляет 78 500 кв. м. Уже сейчас в башне Запад не осталось ни одного свободного метра, в настоящее время ведется продажа и сдача в аренду площадей башни Восток, говорит Александр Осипов. Другой проект компании, включающий офисный, торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный центры, а также апартаменты премиум-класса площадью от 200 до 400 кв. м, Mirax Plaza на Кутузовском проспекте.

Девелоперская компания MR Group планирует возвести МФК Домино с гостиничными номерами на ул. Складочной, вл. 1, в непосредственной близости к ТТК и Дмитровскому шоссе. Общая площадь проекта 310 393 кв. м. Объединенная промышленная корпорация возводит торгово-гостиничный комплекс Кремлевский в реконструируемом здании Средних торговых рядов, компания Рубин МФК Парк Победы с офисно-жилой составляющей вблизи Кутузовского проспекта, AFI Development планирует построить в районе Большой Почтовой улицы комплекс на 80 000 кв. м жилых, офисных и гостиничных площадей. Анализ только анонсированных проектов показывает, что к 2010 г. ожидается строительство более 3500 апартаментов для продажи, резюмирует Ирена Хамукова.

Компания МТК-Диалэкс-1 объявила о реализации МФК на внутренней стороне МКАД, в районе Бесединского моста. Комплекс общей площадью 281 000 кв. м будет состоять из крупного торгово-развлекательного центра и 21-этажной гостинично-офисной части. Гостиница 3 звезды будет занимать 36 455 кв. м, а офисы класса B 28 000 кв. м.

Впрочем, Михаил Гец уверен, что МФК с апартаментами можно строить в любой сформированной деловой точке города, например в зоне Ленинградского, Кутузовского проспектов. Спрос на жилье в них достаточно велик, а обостряющаяся с каждым годом транспортная ситуация только подстегнет интерес к такого рода недвижимости, подчеркивает он. По мнению Елены Енарьевой, интересным является также строительство апартаментов в составе МФК за пределами МКАД на магистралях, ведущих в сторону аэропортов Шереметьево, Внуково, Домодедово. В спальных районах и в промзонах такое сочетание вряд ли оправданно, отмечает она.

В деловых кварталах
Месторасположение МФК с жилой составляющей зависит от того, как будет эксплуатироваться жилая часть: будут ли это апартаменты или гостиница. По мнению Александра Осипова, размещение МФК с апартаментами в центральной части города желательно. Центр города всегда привлекал покупателей статусом, сервисом высокого класса и возможностью все иметь под рукой, уточняет он. Яркий пример большое количество апартаментов в деловом районе Москва-Сити. Владимир Журавлев отметил, что апартаменты предусматривают в наиболее роскошных бизнес-центрах класса А, которые строятся в центре города. Строить бизнес-центры с апартаментами за пределами МКАД нерационально, считает он.

Офисно-гостиничные комплексы в Москве можно строить повсеместно. Наличие гостиничных номеров за пределами Садового кольца даже более актуально, чем в центре города. Но и здесь есть свои нюансы. Ирина Дзюба, коммерческий директор компании MR Group, считает, что при реализации подобных проектов девелоперу нужно адаптировать концепцию к месторасположению и окружению объекта. Например, идея MR Group сделать гостиницу в бизнес-центре на ул. Складочной продиктована желанием девелопера не только предложить будущим арендаторам качественные помещения с современными инженерными системами, но и, учитывая количество людей, которые там будут работать, обеспечить им комфортное пребывание, включая обеспечение питанием, современной торговой зоной, фитнес-центром, конференц-залом и гостиничными номерами. Компания провела исследование Савеловского и прилегающих к нему районов города и отметила явную нехватку гостиничных площадей. Безусловно, есть требования гостиничных операторов, но мы знаем, что они готовы рассматривать предложения в рамках бизнес-комплексов, подчеркивает Ирина Дзюба. Хотя эксперт допускает, что если в процессе реализации проекта будет обнаружена острая нехватка офисных площадей или не будет найден качественный гостиничный оператор, то здание на ул. Складочной может выйти на рынок как офисное.

Ольга Широкова соглашается с тем, что четкого требования по размещению апартаментов нет, но оговаривается, что перспективы комплексов, расположенных за пределами Центрального округа, пока неясны. По ее мнению, для популярности данных комплексов необходимо наличие фактора, который бы привлекал потенциальных покупателей или арендаторов: помимо офисной части это может быть развлекательная составляющая. Среди заявленных МФК с развлекательной частью и апартаментами Фристайл Парк на Киевском шоссе, гольф-комплекс с апартаментами в Митине, МФК Хеопс с офисно-апартаментной составляющей в районе ст. м. Тимирязевская и др. Но в данном случае целесообразнее говорить о размещении в МФК апартаментов, не поступающих в продажу, а сдающихся в аренду, уточняет она.

Совмещение в одном проекте гостиницы и офиса позволяет девелоперу окупить проект уже через 7-8 лет, а наличие в МФК апартаментов может и вовсе сократить срок до 5 лет, оценивают опрошенные Ведомостями участники рынка. Елена Енарьева объяснила это тем, что на процесс продажи апартаментов не распространяется действие ФЗ № 21 Поэтому их реализацию можно начинать до получения разрешения на строительство, привлекая инвестиции в проект задолго до сдачи объекта. У МФК с апартаментами срок окупаемости короче за счет 100%-ной оплаты апартаментов (еще на стадии строительства), подтверждает Алексей Остробородов, директор Межрегиональной девелоперской компании.

Расчеты обнадеживают
По мнению ряда экспертов, совмещение нескольких форматов недвижимости в рамках одного комплекса способствует возрастанию ликвидности площадей каждого из представленных форматов, увеличивает инвестиционную привлекательность проекта в целом, сокращает сроки окупаемости. Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН Агентство недвижимости, считает, что сроки окупаемости офисных или офисно-гостиничных зданий напрямую зависят от того, насколько грамотно изначально была разработана концепция и какова ситуация на рынке в конкретный момент времени. По оценке Константина Борисова, вице-президента корпорации Mirax Group, срок окупаемости гостинично-офисных комплексов все же значительно больше, чем офисных. Гостиничные проекты, для которых характерны повышенные эксплуатационные и операционные издержки, окупаются в среднем за 10-15 лет, офисные центры за 5-7 лет, уточняет он. Как отметила Елена Енарьева, затраты на строительство гостиницы значительно выше в связи с тем, что они строятся под ключ.

По данным Blackwood на май 2008 г., апартаменты в башнях Москва и Санкт-Петербург МФК Город столиц продавались по цене от $12 000 до $34 000 за 1 кв. м (по данным Capital Group от $11 500 за 1 кв. м), в комплексе Федерация (башни Восток и Запад) от $19 000 до $35 000 за 1 кв. м. В Imperia Tower цены достигают $30 000 за 1 кв. м. Интересным событием стало появление в открытой продаже в феврале 2008 г. апартаментов с обслуживанием, расположенных в новом (сдан ГК в декабре 2007 г.) Бизнес-центре на Николоямской, который помимо апартаментов включает в себя офисы класса А и инфраструктуру, по $10 000-15 000 за 1 кв. м.

Вместе с тем Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, отметила, что цена 1 кв. м апартаментов на первичном рынке на $1000-3000 ниже, чем на квартиры.

В начале июня прошло два круглых стола, где пытались обозначить новые стандарты для жилья, строящегося в России. Об Идеологии массового строительства жилья в России говорили на XII Петербургском международном экономическом форуме 8 июня, а 10 июня в Москве рассуждали о Современных требованиях к недвижимости для семейного проживания.

Ульяна Алиева считает, что наличие апартаментов в МФК не является серьезным фактором, влияющим на арендные ставки сдаваемых офисных площадей. Плюсом является концентрация потребительского спроса одновременно на два формата недвижимости, а это может повлиять на темп реализации всего объекта, объясняет она.
Новые стандарты российского массового жилья будут вырабатывать на практике, строя экспериментальные кварталы и поселки.

Еще одна проблема современного жилья отсутствие инфраструктуры для семьи. Из 515 по­строенных и 228 строящихся в Подмосковье поселков лишь 34 имеют полный объем инфраструктуры для постоянного семейного проживания, рассказал директор девелоперской компании Urban Group Иван Богатов. Хуже всего дело обстоит с объектами экономического класса. Инфраструктура для семейного проживания должна включать в себя игровые площадки и учебные учреждения, бассейны, спортплощадки, аптеки, поликлиники, кафе, клубы, химчистки и магазины. Правда, никаких решений на московской встрече так и не приняли.

За советские годы у нас утерян как таковой квалифицированный жилец, рассказал Пятнице руководитель проекта Российский дом будущего, организатор питерского мероприятия Сергей Журавлев. Сегодня у 95% россиян нет конкретных предпочтений по жизнеобустройству, и мы должны им помочь. О том, что современный россиянин живет в недостаточно комфортных условиях, говорили и в Москве. Если за рубежом люди меняют жилье чуть ли не по семь раз в течение жизни, то у нас это происходит гораздо реже, сообщила начальник отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры Светлана Яхкинд. По мнению другого участника мероприятия, семейного психолога Гражины Будинайте, на каждом жизненном этапе (создание семьи, рождение и взросление детей, старость) требуется новое жилье. То есть молодежь должна жить в районе, откуда легко добраться и до работы, и до развлечений, а, например, семья с маленькими детьми или старики в тихих отдаленных районах. Но градостроители, по словам Яхкинд, в этом подходе пока видят больше проблем, чем решений.

А вот Журавлев в Санкт-Петербурге рассказал о конкретных действиях. Российский дом будущего пригласил к сотрудничеству организаторов одного из авторитетных ежегодных международных градостроительных конкурсов Europan. Мы создадим несколько полигонов (один из них на 60 км Новорижского шоссе), где попытаемся проверить возможность создания современного комплексного поселения, обеспеченного всей необходимой для жизни инфраструктурой: социальной, бытовой, рабочей, инженерной. Прежде всего мы моделируем образ жизни, рассказывает Журавлев. Для этого будут сформированы группы из экологов, архитекторов, футурологов, психологов, представителей муниципалитета и т. д. Такой состав проектировщиков поможет создать жилое пространство, способное изменяться в зависимости от потребностей жителей. Кроме того, предлагается определить единые технологические стандарты строительства.

Молодежь должна жить в районе, откуда легко добраться до работы и до развлечений, а, например, семьи с маленькими детьми или старики в тихих отдаленных районах, где много школ и поликлиник

В 2007 г. петербургский рынок гостиниц расширился на 540 новых номеров. Это примерно вдвое меньше показателя, на который рассчитывали в городской администрации. В Северной столице в прошлом году открылся только один крупный отель, остальные относятся к категории малых. Однако в Смольном не связывают эти скромные достижения с низкой инвестиционной активностью в сфере гостеприимства, называя основной проблемой несоблюдение сроков строительства.

Техническому усовершенствованию жилья посвящен и организуемый международным объединением производителей стали Living Steel конкурс Extreme Housing, результаты которого будут объявлены в конце июня. Его участники разрабатывают проект застройки в окрестностях Череповца, на территории, предоставленной компанией Северсталь Стальные Решения. Здесь должен появиться поселок из 500 домов. Архитекторам предстоит разработать 5 типов зданий с основой из стали площадью до 120 кв. м, рассчитанных на семью из 3-4 человек, уложившись в бюджет $70-120 за кв. м. Сейчас в городе не хватает качественного доступного малоэтажного жилья, рассказывает генеральный директор компании Северсталь Стальные Решения Алексей Венедиктов. По опыту нашего многоэтажного строительства для сотрудников могу сказать, что комфортные условия проживания становятся решающим фактором в вопросе привлечения кадров. По словам Венедиктова, построенные дома будут изучаться в течение нескольких лет приглашенной мониторинговой компанией и при положительном отзыве разработанная концепция будет использоваться в других проектах.

Насколько инвесторы справятся с этой задачей, судить пока трудно. Между тем поводов для оптимизма у них не так уж много. Загрузка городских гостиниц по-прежнему имеет ярко выраженную сезонность. Рост туристического потока сдерживает то, что Петербург остается одним из самых дорогих городов мира.

Чиновники подсчитали, что на разной стадии реализации сейчас находится 172 проекта общей емкостью более 15 400 номеров. Этого вполне достаточно, чтобы ликвидировать в Петербурге дефицит объектов размещения и вывести город на среднеевропейский уровень обеспеченности гостиничными местами. На 2008 г. запланировано открытие девяти гостиниц на 1352 номера.

В 2007 г. среднегодовые показатели заполняемости в отелях, являющихся наиболее яркими представителями своего класса, заметно варьировались от 50% до 80%.

Опись койко-мест
По оценке специалистов компании Praktis CB, на долю качественного предложения, т. е. гостиниц классов 3, 4 и 5 звезд, введенных в эксплуатацию или реконструированных после 2002 г. и рассчитанных не менее чем на 50 номеров, приходится 39 объектов (8951 номер).

При этом разброс тарифов внутри каждой категории очень велик. В высокий сезон стандартный двухместный номер в отеле 5 звезд может стоить 9000-23 000 руб. в сутки, гостиницы 4 звезды заявляют диапазон 4700-14 700 руб., 3-звездочные 2000-7560 руб. В низкий сезон расценки падают в среднем на 40-50%, подсчитали эксперты Praktis CB.

В результате среднегодовой уровень загрузки для гостиниц категории 5 звезд составил 65%, для 4-звездочных 62%, для 3-звездочных 65% (данные Praktis CB). Средняя по году цена номера достигла для объектов размещения 5 звезд $290 в сутки, для отелей 4 звезды $173, для 3-звездочных $88.

По тарифам и среднегодовой загрузке гостиниц Петербург приближается к Европе. Средняя заполняемость парижских отелей составляет 64,5%, а амстердамских 64,8%. Хотя средняя цена номера в голландской столице ($168) ниже, чем в Петербурге.

В 2007 г. рост цен на гостиничные номера составил примерно 20-30%, что обусловлено не только высоким спросом, но и отказом от привязки цен к доллару.

Из множества международных гостиничных брендов в Петербурге пока представлены Accor (Novotel и Ibis), Radisson SAS, Rezidor SAS (Park Inn), Orient-Express, Rocco Forte, Kempinski, Best Western, Marriott, Corinthia, Holiday Club. Среди иностранных игроков наибольший удельный вес у Rezidor Hotel Group (50,4%). В ее управлении, по данным компании Colliers International Saint-Petersburg, находится более 2000 номеров, включая две самые крупные городские гостиницы 4 звезды Прибалтийскую и Пулковскую, которые после их покупки норвежским холдингом Wenaas стали работать под брендом Park Inn. Более 450 номеров в активе у Accor Group, 301 у Orient-Express.

Однако для местного рынка гостиничных услуг характерна ярко выраженная сезонность, когда в июне июле отели не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос, а поздней осенью и зимой (кроме времени рождественских каникул) свободно до 60% номеров.

Экономика радушия
Инвестиционный потенциал Петербурга в гостиничном сегменте, естественно, еще не исчерпан. Девелоперы активно интересуются новыми проектами. Однако войти в них отнюдь не просто. В центре города цены на участки или здания, пригодные для создания высококлассных отелей, сформированы жилищными застройщиками. Они настолько высоки от $5000 до $10 000 за 1 кв. м, что делают гостиничные проекты нерентабельными, рассуждает директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Saint-Petersburg Николай Казанский.

Имеющихся иностранных брендов для города, претендующего на звание европейского мегаполиса, недостаточно. Это один из сдерживающих факторов для зарубежных туристов, которые, заходя на сайты известных гостиничных сетей, не находят Петербург, считает Алексей Павлович, начальник отдела по развитию инвестиционной привлекательности комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации СПб (КИСП). Правда, в ближайшие 2-3 года мы ожидаем пополнения на рынке туроператоров. В город рассчитывают выйти Hilton, Sheraton, Intercontinental, Park Plaza, Sokos Некоторые компании находятся на стадии переговоров и еще не приняли окончательного решения.

За последние годы ставки капитализации в торговом и офисном сегментах снизились примерно на 10%. В разных секторах рынка коммерческой недвижимости происходит выравнивание доходности, и на этом фоне вложения в гостиницы становятся более привлекательными. Сегодня инвесторы могут рассчитывать на 9-10% годовых. В будущем, особенно в секторе отелей 5 звезд, этот показатель может достичь 11%, комментирует Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB.

Впрочем, Смольный более лоялен к хотельерам. У города площадки для размещения гостиниц можно получить целевым назначением, причем по льготной цене, составляющей, как правило, от 20% до 50% от рыночной оценки участка. Эта мера предусмотрена в рамках городской программы по развитию туризма и закреплена на уровне постановления правительства СПб в июле 2006 г.

Общая площадь гостиницы примерно 10 000 кв. м. В планах инвестора ее расширение за счет многофункционального комплекса (24 000 кв. м) на месте соседних построек.

Гостеприимные инвесторы
Главным открытием 2007 г. стал отель Ibis на Лиговском проспекте, 54 (221 номер). Это первая в городе гостиница категории 3 звезды с иностранным сетевым оператором. Инвестор отечественная компания Кеско. Управляет отелем международная цепочка Accor. До сих пор у нее в Северной столице был единственный объект Новотель Санкт-Петербург Центр (4 звезды) на ул. Маяковского. Стоимость проекта на Лиговском проспекте оценивается в $19 млн.

В январе начал принимать гостей SPA-отель категории 5 звезд Holiday Club Sankt-Petersburg, рассчитанный на 278 номеров и 26 таймшер-апартаментов. Гостиница находится на Биржевой линии, рядом со стрелкой Васильевского острова. Ее собственник инвестиционная компания London Regional Properties, которая в начале 2006 г. купила этот объект у девелопера петербургского холдинга ЛенСпецСМУ. Отель вошел в состав элитного жилого квартала У Ростральных колонн.

Остальные восемь отелей, заработавших в прошлом году, относятся к категории малых: Lancaster Court Hotel (49 номеров), Люкса на Тамбовской (42), Династия (39) и др.

До конца года, по расчетам КИСП, в городе появится около 1350 новых гостиничных номеров. В инвестиционном перечне два отеля 4 звезды, которые будут работать под маркой Sokos: в Батайском переулке, 3, и на 8-й линии Васильевского острова, 11-13 (в общей сложности 573 номера). В планах финской корпорации обзавестись еще пятью гостиницами в Петербурге.

Права на управление SPA-отелем приобрела финская SOK Holding. Инвестиции в 25 000 кв. м оцениваются в 60 млн евро.

В 2009 г. рынок, по прогнозу чиновников, пополнится 16 гостиницами на 2581 номер. На Вознесенском проспекте, 6, должен открыться отель под брендом W сети Starwood, по соседству на Вознесенском проспекте, 1, появится гостиница Four Seasons. Северная корона на наб. реки Карповки заработает как Le Meridien. На наб. канала Грибоедова, 51, запланирован бутик-отель под управлением Missoni. На Лиговском проспекте, 61-63, и на канале Грибоедова, 166, должны появиться отели Courtyard Marriott.

В 2008 г. должны завершиться знаменитые долгострои на пл. Островского, 2 (отель Ренессанс на 100 номеров), и на Б. Морской улице, 54 (Domina Hotel Resort на 111). Небольшой бутик-отель категории 4 звезды на 60 номеров заработает на Гангутской улице, 4 (инвестор фонд White Days Development).

В прошлом году стала заметна тенденция выхода инвесторов в пригороды, связанная с дефицитом объектов и площадок в историческом Петербурге. В Ломоносове, в Пушкине, под Зеленогорском, в Павловске

В 2010 г. КИСП рассчитывает уже на 6510 новых номеров. Причем гостиницы общей емкостью 1005 номеров уже находятся в стадии строительства; отели на 4390 номеров проектируются; по будущим объектам размещения на 1115 номеров еще необходимо принять разрешительные постановления городского правительства. Однако данные постоянно корректируются. Практика показывает, что сроки ввода в эксплуатацию переносятся по большинству заявленных проектов минимум на год, констатирует Алексей Павлович.

По данным Knight Frank Санкт-Петербург, в I квартале 2008 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 69 900 кв. м высококачественных офисных площадей (из них 37 000 кв. м класса А и 32 900 кв. м класса В). Это вдвое превышает аналогичный показатель I квартала 2007 г. Объем качественных площадей увеличился на 9% до 857 400 кв. м (в классе А на 36% до 138 500 кв. м, в классе В на 5% до 718 900 кв. м). По оценке Colliers International, к концу II квартала 2008 г. ожидается появление на рынке более 210 000 кв. м офисных площадей классов A и В, запланированный ввод в 2008 г. 560 000 кв. м.

В феврале в Царском Селе заработал отель Потемкин категории 3 звезды, в мае гостей принял отель Самсон в Петродворце на 59 номеров (инвестиции 7,5 млн евро). Отель передан петербургскому оператору, управляющему сетью мини-гостиниц Rinaldi, пока на три года. Президент Петербургреконструкции Александр Красников рассчитывает окупить проект за семь лет.

Ряд девелоперов, как обычно, перенесет сроки ввода, говорит Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург. По ее словам, большинство объектов, заявленных к выходу на рынок в I квартале, введут в эксплуатацию как минимум на несколько месяцев позже. Это стандартная ситуация на рынке, согласование объекта занимает большие сроки, говорит президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александр Ольховский. Перенос сроков ввода в среднем на полгода обычная ситуация для рынка, объясняет управляющий директор группы ЛСР Георгий Богачев. В основном из-за административных формальностей и проблем с инфраструктурой. Бизнес-центры вводятся с опозданием на полгода-год, причинами являются сложности при согласовании объекта и некачественное планирование. Проблем с финансированием, как правило, не возникает, так как рост арендных ставок позволяет обеспечивать его в нужном объеме, утверждает замгендиректора Охта групп девелопмент Константин Ковалев. Те, кто давно на рынке, уже научились находить деньги на строительство, добавляет Ольховский. По оценке Богачева, с учетом стоимости земельного участка средние инвестиции в новый бизнес-центр составляют $2500-4000 за 1 кв. м.

Новые параметры для офисов
В Санкт-Петербурге появилась новая классификация бизнес-центров. Ее предложили три международных консультанта рынка недвижимости Knight Frank, Colliers International и Jones Lang LaSalle. Согласно ей местоположение уже не является основным фактором, определяющим класс объекта. Главным фактором для определения офиса как высококлассного является его техническое оснащение, затем идет планировка здания. В классификации приводится 26 критериев (обязательные и факультативные), объединенные в шесть групп. Класс А, В+ или В присваивается при возможности несоблюдения двух обязательных и четырех факультативных критериев.

По данным Макаренко, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А составляет сейчас 7,4%, в классе В 3,1%. Высокому уровню вакантных мест класс А в большей степени обязан неполной загрузке недавно введенного крупного объекта Renaissance Plaza (28 852 кв. м, Desna Development), объясняет она. Заполняемость же большинства давно функционирующих зданий близка к 100%, уверяет Макаренко.

Пока что на рынке офисов Санкт-Петербурга востребован любой проект спрос на кабинеты превышает предложение, уверяют директор департамента Becar Commercial Property Санкт-Петербург Игорь Лучков и Богачев. Елена Афиногенова, руководитель департамента Praktis CB, возражает, что наиболее востребован класс В: по характеристикам он близок классу А, и хотя месторасположение менее престижно, но транспортная доступность бывает лучше. К тому же арендные ставки значительно ниже. По данным Knight Frank Санкт-Петербург, в апреле 2008 г. арендные ставки составляли $610-1250 за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и $355-850 за 1 кв. м в год в классе В. За I квартал ставки поднялись в среднем на 5-9%, оценивает директор департамента Colliers International Дмитрий Кузнецов.

Эксперты говорят о набирающей силу тенденции децентрализации офисного рынка. Деловая активность все активнее смещается за пределы исторического центра города. В Санкт-Петербурге не так много штаб-квартир крупных компаний и иностранных представительств, для которых размещение в бизнес-центре класса А в центре города принципиально, объясняет Афиногенова.

По данным Colliers International, заполняемость бизнес-центров зависит от сроков их ввода: чем раньше открылся объект для арендаторов, тем меньше в нем вакантных площадей. Так, бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в первой половине 2007 г., заполнены на 98%, те, что открылись в I квартале 2008 г., на 70%. Объекты, запланированные к открытию во II квартале 2008 г., по информации аналитиков, пока заняты в среднем на 52%.

Инвесторы все чаще отказываются от строительства бизнес-центров в пользу многофункциональных комплексов и бизнес-парков, утверждает Кузнецов. В I квартале 2008 г. было заявлено несколько проектов: бизнес-комплекс в Рыбацком компании Becar Realty Group, многофункциональный комплекс на месте кинотеатра Зенит, проект ОАО Климов по строительству офисно-торговых помещений и спортивного комплекса на своей территории, бизнес-парк на Ржевке группы компаний Регионы, многофунциональные комплексы на территории Бадаевских складов и на Балканской площади.


Точками концентрации современных офисных зданий становятся северные районы Приморский и Выборгский, а также Пулковское шоссе и набережные, говорит Макаренко. По оценке Кузнецова, лидерами по строительству новых бизнес-центров в I квартале 2008 г. стали деловые зоны Московский юг (Московский район) и Старая деревня (Приморский район).



Главная --> Публикации