Главная --> Публикации --> Присмотрелись к лучшему Туапсе: еще не сочи Ипотечное кредитование замедляет темпы роста. в лидерах закрепляются госбанки "соколиные джунгли" большого города Черный маклер – это невыгодно

А Siemens может лишиться еще не достроенной штаб-квартиры на Ленинградском проспекте, если откажется доплачивать: по контракту 2005 г. цена была $187 млн, сейчас $305 млн, заявляет девелопер Система-галс со ссылкой на оценку Cushman Wakefield / Stiles Ryabokobylko. Причина подорожали стройматериалы.

А вот арендные ставки ждать не собираются. Недостаток предложения неплохо стимулирует их рост. Объявленная в конце 2007 г. сделка по аренде СТС медиа 12 000 кв. м в БЦ Профико (обещают ввести в эксплуатацию во второй половине 2008 г.) развалилась, рассказали в одной из консалтинговых компаний. В пресс-службе СТС то обстоятельство, что компания не разместится с 14-го по 26-й этаж в бизнес-центре на Крылатских Холмах, комментируют скупо: Дело житейское. Условия аренды изменились таким образом, что нам они стали неинтересны.

Удвоения недостаточно
По оценке DTZ Russia (DTZ), на конец I кв. 2008 г. общий объем качественных офисов в Москве достиг приблизительно 6,85 млн кв. м (из них класса A 1,25 млн кв. м, класса В 5,6 млн кв. м). За первые три месяца 2008 г. в эксплуатацию ввели 313 000 кв. м офисов класса А и В. Если все заявленные на 2008-2011 гг. проекты выйдут на рынок, объем качественных помещений к 2011-2012 г. удвоится, считает Константин Лосюков, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank Russia and CIS.

Если срок подписанного несколько лет назад по более низким ставкам договора аренды заканчивается, то в новом соглашении ставки резко приводятся в соответствие с действующими рыночными. Если было $600 за 1 кв. м, то будет $1500, говорит Максим Жуликов из Penny Lane Realty.

Хотя до конца года ожидается ввод около 1,3-1,5 млн кв. м новых офисов, спрос будет расти, практически не уступая темпам роста предложения, уточняет Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН агентство недвижимости, который не ожидает насыщения рынка ранее чем через 5-7 лет. По оценке МИАН, вакантно не более 5% площадей в готовых объектах и не более 30% в планируемых к сдаче в течение 2008 г.

Средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А в I кв. 2008 г. составил 5,4% (по сравнению с 7,1% в конце 2007 г.); в зданиях класса В+ 3,6%, В- 3,2% (остался на том же уровне по сравнению с концом 2007 г.), говорит Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. В Knight Frank долю свободных площадей в классе A оценивают в 1,05%, в классе B в 5,4%.

В I кв. 2008 г. крупнейшей сделкой по аренде офисных площадей в Москве, по версии GVA Sawyer, стала предварительная аренда ТНК-ВР 37 000 кв. м в бизнес-парке класса А Западные ворота, который будет построен к I кв. 2009 г. Тогда же произошла и самая крупная форвардная сделка немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesell-schaft приобрел у компании Открытие-недвижимость офисную часть (примерно 101 000 из 110 000 кв. м) в МФК на Кожевнической улице. Строительство завершится ко II кв. 2009 г. Хорошие качественные предложения появляются не часто, да и цены растут, объясняет такую торопливость Андрей Двойных, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).

Плоды предусмотрительности
Выходящие на рынок объекты поглощаются в максимально короткие сроки. Увеличивается число сделок, заключаемых на этапе строительства. По данным аналитика отдела исследований DTZ Юлии Богомол, на сделки предварительной аренды и продажи в последнее время приходится около половины объема офисного поглощения.

В случае затягивания сроков ввода объекта теоретически можно отказаться от аренды, но скорее уж собственник предпочтет расторгнуть заключенный заранее договор, чтобы сдать площади более выгодно, предполагает Лосюков.

Арендуя помещение в строящемся здании, компания несет дополнительные расходы по отделке помещений (компенсация собственником затрат на отделку в лучшем случае составляет треть фактических затрат), существует серьезный риск переносов сроков завершения строительства, что для арендатора связано с дополнительными издержками, перечисляет аналитик DTZ. Но, как правило, арендаторы не в убытке, если предварительный договор составлен правильно, считают эксперты. Аренда в готовом объекте может быть на 30-50% дороже, чем в строящемся здании, говорит Анастасия Хоменчук, руководитель отдела по работе с арендаторами DTZ.

В предыдущей статье Трехкомнатных квартир не хватает, посвященной результатам Опроса экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья, проведенного Индикаторами рынка недвижимости, речь шла о дефиците предложения на рынке новостроек ближнего Подмосковья. При этом перед девелоперами достаточно остро стоит вопрос темпов продаж. И в этом смысле значительным подспорьем для участников рынка всегда была реклама. Поэтому в качестве еще одного важного аспекта в проведенном исследовании был затронут вопрос эффективности разных видов рекламы. Казалось бы, всем давно известно, что лучшим видом рекламы, охватывающим наибольшее число людей, является телевидение. Однако результаты исследования показали несколько другую картину.

Но случаи расторжения предварительных договоров для получения дополнительной выгоды единичны, считает Хоменчук. Наличие крупных арендаторов, привлеченных еще на этапе проектирования, может повысить инвестиционную привлекательность объекта, дополняет Ясько. Отказавшись от такого арендатора, собственник может столкнуться с трудностями при реализации предназначенных под определенную компанию площадей, говорит Хоменчук.

При этом традиционно считается, что у телевидения наибольшая отдача. Но эксперты отмечают, что телереклама один из самых дорогих видов рекламы, а ее отдача низка. Стоит отметить, что по степени эффективности эксперты сближают рекламно-информационные сюжеты на телевидении и развлекательную прессу. По оценкам респондентов, в данном случае охват потенциальной аудитории хоть и велик, но результат обычно не соответствует затратам.

В качестве трех оптимальных способов рекламы и продвижения многоквартирного жилья в ближнем Подмосковье респонденты назвали специализированные газеты и каталоги, интернет и наружную рекламу. При этом в качестве самого эффективного из печатных изданий был назван журнал Недвижимость и цены, так как объявления частников, продающих вторичное жилье, не попадают в этот журнал. В интернете в качестве наиболее эффективных средств рекламы эксперты называют большие поисковые системы. При этом продвигая свои проекты через интернет важно уделять большое внимание наполненности персонального сайта. Относительно эффективности наружной рекламы экспертами было отмечено, что главная ее роль имиджевая. Она увеличивает узнаваемость застройщика и его проектов, в результате, люди начинают больше доверять им.

В то же время рассылка по электронной почте и обычные почтовые рассылки также признаются в качестве эффективных. Они дают народу информацию о новых объектах. Схожую роль играют обычное расклеивание объявлений, промо-акции в виде раздачи рекламных буклетов у станций метро. При этом эксперты отмечают, что раздача листовок повышает узнаваемость компании, но не способствует продажам.

Кроме того, одним из лучших, с точки зрения эффективности, видов рекламы эксперты признают представительство на объекте: это значимый способ продвижения новых объектов, так как покупателю интересно, чтобы он смог в реальности посмотреть на жилье. Также в качестве эффективного рекламного средства эксперты назвали бренд. Он может создать как положительный, так и отрицательный имидж девелопера и его проектов. В частности, за последнее время появилось много объектов, которые были недостроены. И теперь покупатели обращают большое внимание именно на бренд. Для них важно, кто застройщик, какова его история, расходятся ли его слова с делом.

Относительно выставок, пресс-конференций, пресс-релизов, круглых столов эксперты отметили, что они используются, скорее, для повышения имиджа компании среди профессионалов, нежели среди потребителей, так как они не дают реальных продаж. Еще больше негативных высказываний о специализированных глянцевых журналах. Кроме того, по оценкам экспертов, слабо работает реклама в центральной деловой и развлекательной прессе. При этом в сфере эконом-класса Подмосковья она вообще бесполезна.

Кроме того, нужно учитывать, что одна из значимых групп покупателей квартир в новостройках ближнего Подмосковья приезжие. И для этой группы эффективным способом рекламы новых объектов является наличие связи с региональными компаниями. Также схожим по эффективности видом рекламы является наличие рекомендации от родных или знакомых.

В заключение же можно сказать, что за последние годы картина эффективности рекламных средств очень изменилась. Если раньше одним из лидеров была газета Из рук в руки, то сейчас, она, безусловно, уступила свои позиции. Так же динамично вели себя и другие способы продвижения новых объектов. И эта динамика очень подробно освещена в исследовании аналитического центра ирн.ru Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья.

Относительно местной прессы мнения разошлись, но все же она признается одним из наименее эффективных способов рекламы, потому что ее не всегда читают, она плохо распространяется, и в большинстве случаев среди неплатежеспособной аудитории. Но абсолютно бездейственным видом продвижения новых объектов была признана реклама в метро, так как ее просто не видят.

Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности
Исследование рынка московских новостроек
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Вопрос: почему законодатели пальцем не пошевельнут, чтобы дать возможность работать тем музеям, которые готовы прокормить себя, не надеясь на подачки от бюджета? Или на милостыню от желающих попить шампанское в окружении картин Рериха и Рембрандта? Ответ простой: столкновение приоритетов. У каждого ведомства свои интересы. А об интересах будущих поколений пусть думают сами потомки. Как писал Сергей Лукьяненко, на вопрос о детях он сухо отвечал: не знаком.

Музеи и памятники культуры сдаются оптом и в розницу, как всем известно. Коктейли по случаю юбилеев компаний в залах Пушкинского; Национальный конгресс по недвижимости, организуемый то в Царском Селе под Санкт-Петербургом, то в Шуваловском дворце в самом Питере, то в стенах храма-новостройки Христа Спасителя в Москве, примеров можно приводить много. Не говоря уже о посуде из Эрмитажа, с которой вкушали яства на свадьбе дочки дорогого Леонида Ильича Брежнева и будущего замминистра внутренних дел Юрия Чурбанова дорогие гости.

Хорошо издателям, которые развили бизнес в самой читающей стране. Для них возможны свои книжные магазины на коммерческой основе (правда, у некоторых уже тоже начинаются проблемы доход от бутика косметики в торговом центре зачастую повыше для арендодателя), к их услугам сети распространителей. Но не стоит иронизировать: стоящие на полках домашней библиотеки тома Б. Акунина, братьев Стругацких и Марии Семеновой чаще всего соседствуют с Конфуцием и Ницше, Федором Достоевским, Андреем Вознесенским и Шарлем Бодлером, Морисом Дрюоном, Уильямом Шекспиром и Данте Алигьери. Библиоманы в нашей стране действительно до сих пор не редкость. Я сам из таких.

И начинаются гонки на выживание с директором. Вот это у тебя музей, а это предпринимательство, на государственных, между прочим, площадях. Поэтому плати налоги, как положено бизнесмену, говорит инспектор; а ему вторит чиновник из регионального управления культуры или имущественного комплекса: да и ставку арендной платы было бы неплохо поднять. То, что музей зарабатывает деньги для сохранения памятников культуры будь то картины, скульптуры, антиквариат, никого не волнует: есть буква закона. Но в чем же его дух?

Что будет, если небоскребы станут символикой Москвы (и, не дай бог, Санкт-Петербурга), а старинные здания продолжат ветшать вплоть до точки невозвращения? (Есть такой термин у летчиков: момент, когда при взлете уже поздно тормозить, чтобы вернуться на рулежную дорожку. Либо взлетать либо разбиваться, выскочив за пределы взлетной полосы.)

Но любовь к литературе такая же часть культурного достояния, как и все другие виды искусства: живопись, скульптура, музыка, театр, кино, архитектура, облики интерьеров. И хотя издательства, кинокомпании чувствуют себя весьма комфортно, что будет, если на смену романам Стругацких окончательно придут поделки фантастов-однодневок, а Андрея Тарковского и Марка Захарова полностью вытеснят с экранов пусть даже доморощенные, а не закупленные сериалы?

Оказалось, помощь не нужна. Решили справиться сами. И на реконструкцию гостиницы Метрополь в советские годы были брошены лучшие силы в виде финских подрядчиков, чтобы доказать: мы можем позаботиться о своем культурном наследии. Только вот незадача финны привыкли работать без отставания от графика. А чертежи и графики делали советские проектировщики. И когда бумаги дошли до соответствующей инстанции, там вдруг увидели, что магистральный внутренний водопровод должен пройти аккурат по центру фресок работы Михаила Врубеля, которыми были украшены изнутри стены Метрополя. А мысль об этом возникла через три дня после назначенных дат проведения работ. Все очень расстроились. Даже финны, которые были ни в чем не виноваты.

А что же делать пенсионерам недвижимости? Памятникам архитектуры? Им-то переплеты окон никто просто так не подклеит, пометки на полях (стенах) никто не сотрет, не отмоет, старинный вид обложки (фасада) не отреставрирует Что же, уповать на помощь и давление Запада, как уже случалось в советской и российской истории? Тоже не все так просто. Во времена Советского Союза ЮНЕСКО отказалась включить Московский Кремль в список наиболее охраняемых исторических памятников мира. И это мотивировалось не только политическими причинами. Камнем преткновения стал Дворец съездов, как раз и возведенный в угоду политическим резонам, но необратимо изуродовавший облик Кремля. А ведь ЮНЕСКО выделяет немаленькие средства на поддержание памятников такого уровня.

По данным CB Richard Ellis, 23% от общего объема сделок пришлось на международные компании. Сделки по покупке офисных помещений составили 30% от общего объема. 83% всех проданных и сданных в аренду помещений с начала 2008 г. являются новым строительством.

Вопросов, как всегда, намного больше, чем ответов.
Крупнейшей форвардной сделкой в первом полугодии 2008 г. стало приобретение немецким инвестиционным фондом KanAm Grund Kapitalanlagege-sellschaft у компании Открытие-недвижимость офисной части площадью около 101 000 кв. м в строящемся МФК на ул. Кожевнической. А самой крупной сделкой аренды контракт TНK-BP на аренду двух зданий общей площадью 37 000 кв. м в бизнес-парке Западные ворота. В числе активных арендаторов площадей в современных качественных БЦ в компании GVA Sawyer назвали страховые, риэлторские компании, компании, занимающиеся строительством и девелопментом, HR-компании на каждую из них приходится около 9% заявок. Самые пассивные игроки некоммерческие организации, транспортные и логистические компании: по 2% от общего спроса.

Место расположения офиса важное условие. Как отметил Роман Щербак, заместитель директора по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, в центре вне зависимости от сферы деятельности обычно располагаются офисы крупных российских и иностранных компаний, осуществляющих представительские функции. Помещение ближе к МКАД или ТТК выбирают логистические компании, имеющие склады неподалеку от своего офиса, IT-компании и др. Офисы западных фирм часто располагаются вблизи аэропортов, например, офис Ford находится в бизнес-парке Химки.

Профиль деятельности компаний накладывает отпечаток на требования к офисам. Например, по данным Нового качества, офисы в БЦ класса А являются чуть ли не главным условием для размещения инвестиционных фондов, крупных финансовых, аудиторских и нефтяных компаний, а также для открытия представительств крупных региональных промышленных организаций. В офисных комплексах класса А также предпочитают занять площади известные рекламные агентства, рекрутинговые компании, иностранные автомобильные представительства, девелоперские и управляющие компании, считают в компании NAI Russia. Интерес к офисам класса В проявляют большая часть IT- и торговых фирм, агентства недвижимости, страховые, транспортные и логистические компании. Хотя Владимир Журавлев, коммерческий директор NAI Russia, считает, что в целом класс объекта, который занимает компания, в основном мало коррелируется со сферой ее деятельности это вопрос престижа и финансовой состоятельности.

По словам Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, офисы большой площади независимо от их месторасположения привлекательны для арендаторов автомобильного и медиарынка, а также для call-центров. Нефтяные компании и вовсе предпочитают отдельно стоящие здания по соображениям безопасности.

В 2008 г. самыми запрашиваемыми были помещения площадью до 300 кв. м. На них, по данным GVA Sawyer, пришлось около 44% сделок. Офисы более 500 кв. м в основном интересуют сырьевые компании даже вне зависимости от того, сколько человек в них будет работать. Как рассказал Михаил Гец, управляющий партнер компании Новое качество, одна крупная региональная промышленная компания сняла около 1000 кв. м в БЦ Башня-2000, хотя предполагалось, что там будет работать всего 10 человек. Такой прием эффективен по своему воздействию на партнеров и клиентов крупных компаний, подчеркивает он.

Совсем недавно специалисты GVA Sawyer столкнулись с подобной ситуацией, подбирая новое офисное помещение для компании Wincor Nixdorf крупнейшего производителя специализированного банковского и ритейлового оборудования. Принципиальным условием клиента было наличие технической возможности организовать в новом здании профессиональный шоу-рум, способный вместить в себя всю линейку продукции Wincor Nixdorf. Это банкоматы различной модификации, нагрузка на перекрытие от размещения которых доходит до 900 кг на 1 кв. м. Условие было сложно выполнимым, так как далеко не все даже новые офисные проекты удовлетворяют поставленным требованиям. Подходящее помещение удалось подобрать в БЦ класса В на ул. Краснопролетарской. Решающим фактором в пользу аренды этого помещения стали технические характеристики здания, в частности, допустимая нагрузка на пол на каждом из этажей здания составляет не менее 2,5 т на 1 кв. м.


Какие-то специальные требования к офисам чаще всего предъявляют те компании, которые занимаются творчеством, например дизайном. Именно от них поступают заявки на офисы с высокими потолками, необычной конфигурацией и историческим видом из окна. Большинство арендаторов не выдвигают специальных условий при аренде офисов. Хотя и здесь есть исключения. По данным Colliers International, в первую очередь это относится к банкам, у которых есть требования к возможной нагрузке на перекрытия (если они планируют размещать в офисе депозитарий), наличию отдельного входа и многому другому.



Главная --> Публикации