Главная --> Публикации --> Квартальный незачет Транспортные проблемы Деньги и престиж «мы тратим чужие деньги» Комплексный подход

Ребенок приобретает
Несовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации. Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

Наравне со взрослыми звучит красиво, на деле же ребенок-собственник отличается от взрослого собственника. Основное различие ребенок не может распоряжаться своей собственностью самостоятельно, только с письменного согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

Не путайте собственность и регистрацию

• Приватизация

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно. Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше.

Если ребенок прописан в квартире, это еще не значит, что он ее собственник
По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире. Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/ Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/ Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их отмашки не получится.

По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна. Решения суда бывают диаметрально противоположными.

Усыновленные дети с точки зрения закона равнозначны родным. У них те же права
Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру. Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет. Если вы решитесь на такую махинацию, имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали технически, а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено. Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной.

Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца. Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.

Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риелторы требуют архивную выписку из домовой книги так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей. Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риелторы не дают однозначных рекомендаций бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.

Случай из практики
Андрей, Лида и их несовершеннолетний сын Дима проживали в муниципальной квартире, прописаны были мать и ребенок. Перед приватизацией ребенка выписали к отцу в другую муниципальную квартиру. Семья планировала продать квартиру и приобрести новое жилье по ипотеке, однако сделка по разным причинам откладывалась, а потом семейная жизнь расстроилась и дело дошло до развода. Андрей женился повторно и потребовал, чтобы ребенка выписали из его квартиры и вписали обратно в приватизированное жилье, оставшееся у бывшей жены. Лида отказалась, объясняя свое решение тем, что ребенок имеет право на отцовскую квартиру, и тогда бывший муж подал на нее в суд. Суть иска: ущемление прав несовершеннолетнего при приватизации. Собрать доказательства о том, что ребенок фактически проживал в квартире после смены регистрации, не составило труда. Решение суда: выделить ребенку доли в приватизированном жилье и выписать из отцовской квартиры. Если бы приватизированная жилплощадь уже была продана, возможно, пострадали бы новые собственники жилья.

Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка. Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.

• Дарение

Подарки это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой). Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена. Если потребуется, в судебном порядке.

• Наследство

Случай из практики
У несовершеннолетнего Вадима есть мама, которая хочет передать ребенку в дар свою квартиру. Поскольку один родитель не может представлять интересы двух сторон в договоре дарения, со второй стороны выступает назначенное органами опеки и попечительства лицо (это может быть родственник ребенка).

Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником. Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Несовершеннолетний ребенок наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права. Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.

Ребенок пользуется
Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?

Случай из практики
У Сергея ребенок от первого брака. Во втором браке он усыновил ребенка жены. Серьезно заболев, Сергей составил завещание, в котором указал, что его квартиру получают вторая жена и ее ребенок. После смерти Сергея вторая жена и сын рассчитывали получить квартиру целиком, однако бывшая жена заявила о правах своего ребенка, и ему была выделена доля во владении. Половину получила пережившая завещателя супруга, а оставшуюся половину разделили поровну между наследниками первой очереди, то есть детьми.

Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕИРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан. Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника. Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание. Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные сам.

•закрепить жилплощадь за несовершеннолетним;
•приостановить начисление коммунальных платежей.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей. Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление:

У ребенка отчуждают
Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Постановление направляется директору детского дома, а копия в Единый расчетный центр.

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье. Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете. Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше. Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем. Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и завладеть меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Учтите, аргумент деньги нужны в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.

• Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:

• Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

• Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично. Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя. Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

Ипотека в пеленках
Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

• Если ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

О детях-несобственниках
Право собственности по закону важнее регистрации

Консультанты: Ольга Балбек, главный юрист по городской недвижимости компании МИЭЛЬ-Брокеридж; Александр Немыкин, директор по развитию компании Ажур-Аудит
На рынке аренды без перемен жилье по-прежнему дорожает, предложение все так же не поспевает за спросом. Летом, говорят эксперты, будет еще жарче.

• Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Штраф за сдачу квартиры нелегальному иммигранту (не вставшему на учет в ФМС) составляет до 5 000 рублей за человека.

Съемочная площадка
На самом деле это абсурд. В нашей стране созданы все условия для того, чтобы у человека не было не то что возможностей, но даже стимула купить квартиру. В Западном Берлине жилье стоит дешевле московского (при этом по шкале самых дорогих городов мира Берлин опережает Москву), но цены на аренду в целом выше. И такое соотношение свойственно многим странам Европы. У нас же перекос в ценообразовании привел к тому, что покупка квартиры неподъемное по деньгам мероприятие для абсолютного большинства населения.

В общем и целом
Год назад Егор и Екатерина сняли трехкомнатную квартиру в Сокольниках за 23 000 руб. Даже тогда это было дешево: почти центр, три большие комнаты, безвкусный, но все же ремонт, старая, но все же стиральная машинка ребятам исключительно повезло, по рыночным меркам хозяйка без лишней возни сдала бы квартиру за 32 000-35 000 руб. Сегодня ее жилье оценивается в 50 000 руб. Егор работает дизайнером, и ему за год прибавили к зарплате $20 Катя фрилансный журналист, гонорары многие издания не подняли вовсе. Очередную квартирную индексацию ребята не потянули и были вынуждены съехать к знакомым. В перспективе у них однушка за 25 000 руб. в Отрадном или подмосковная ипотека.

И даже ипотека, которая под силу всего 10% московских семей, не решение проблемы ведь отдавать за нее придется больше того, что вы платили бы за съем. Специалисту с зарплатой 50 000 руб. в банке дадут максимум $120 00 На них сегодня можно позволить себе однушку в Мытищах (из ближайшего к столице Подмосковья). Ежемесячные выплаты составят 23 000 руб. (плюс немалый первоначальный взнос). Снять однокомнатную квартиру в тех же Мытищах обошлось бы в 15 000 руб. Человек, который не готов работать на одну квартиру, изменить некоторым привычкам (кино, рестораны, поездки на такси), тратить на дорогу больше трех часов в день (и те не в собственной машине с кондиционером и радио, а в душной электричке), еще несколько раз подумает остаться на съемной квартире или приобрести свою. И даже тезис зачем платить чужому дяде, можно вкладывать в свое не работает, когда вы представляете, как отдаете ползарплаты за не лучший вариант в 10 км от ближайшего метро. Если бы за съем вы были вынуждены платить больше, стимул оформить ипотеку был бы куда весомее. А так мы медленно, но верно превращаемся в нацию арендаторов. По данным одного из столичных банков, каждый четвертый россиянин снимает квартиру. В одной только Москве сдается свыше 100 000 квартир. Это неофициальные данные. Тех, кто подает декларацию о доходах, как вы понимаете, все еще меньшинство. Связано это не только с нежеланием граждан делиться с государством, но и с заселением мигрантов чтобы оформить негражданина России в квартире, нужно поставить его на учет в Федеральной миграционной службе (если он не сделал этого сам), а затем зарегистрировать по месту жительства. Многие хозяева по тем или иным причинам (лень, страх, жадность нужное подчеркнуть) предпочитают обходить закон стороной.

Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса выросла до $2 70 Эконом и элита остановились на уровне $1 200 и $10 900 в месяц. Специалисты ожидают, что увеличится интерес арендаторов к квартирам в городах-спутниках, расположенных непосредственно за МКАДом (Королеве, Жуковском), связано это прежде всего с тем, что цены там на 30-35% ниже московских, а инфраструктура интегрирована в столичную: представлены крупнейшие сети супермаркетов, кинотеатров, кофеен, можно вызвать московское такси.

Специалисты настаивают, что все логично и предсказуемо. Рынок стабилен, цены на аренду растут в среднем на 7% в месяц. К октябрю однокомнатная квартира в 2-3 станциях от кольцевой будет стоить 37 500-40 000 руб. После затишья, которое наблюдалось в сегменте аренды столичного жилья после новогодних каникул, рынок оживился. Спрос увеличился на 10-12%. А ассортимент пополнился квартирами, которые хозяева сдают в краткосрочную аренду обычно на три месяца или на период праздников. Число таких квартир возросло на 5%.

Самое большое число предложений (около 60%) сосредоточено в ценовой категории от $1 000 до $3 000 в месяц. Второе и третье место досталось более дорогим квартирам, арендная стоимость которых колеблется от $3 000 до $6 000 (около 20%) и от $6 000 (около 10%). Самые дешевые квартиры, до $750, составляют около 2% от общего числа предложения.

Еще одна тенденция на рынке аренды постепенное снижение предложений в сегменте экономкласса. Соответственно, спрос на более дорогие квартиры увеличивается. Связано это прежде всего с тем, что жилья экономкласса с каждым годом на рынке становится меньше. Кроме того, с одной стороны, доходы населения растут и многие семьи предпочитают снимать достойную квартиру с хорошим ремонтом и платить больше. С другой стороны, те, кто еще в начале карьерного пути (выпускники вузов, молодые специалисты) и не могут позволить себе снять квартиру, даже экономкласса, в одиночку, объединяются и арендуют дорогую квартиру гуртом. Но несмотря на уменьшающийся, по мнению экспертов, спрос, жилье экономкласса сегодня самое востребованное.

Покажите класс
Квартиры экономкласса пока вне конкуренции. В этом сегменте пользуются спросом и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры. О близости к центру и даже к метро тут говорить не приходится. По данным агентов недвижимости, хорошая чистая квартира за 25 000 руб. уходит за два часа с момента появления в базе. У клиента попросту нет времени на выбор месторасположения квартиры. И хотя агент перед поиском жилья интересуется у клиента, какая ветка метро предпочтительна, ориентироваться лучше хотя бы на округ. Иначе можно прождать жилплощадь очень долго.

Максимальный спрос по традиции приходится на однокомнатные квартиры стоимостью от $1 000 до $3 000 в месяц. На втором месте двухкомнатные квартиры в этом же ценовом диапазоне.

Бизнес- и элитное жилье пользуется спросом, особенно среди иностранцев (не мигрантов, а специалистов высокого класса, приезжающих, как правило, из стран Евросоюза и США). Многие будущие арендодатели, приобретая квартиру под съем, вкладывают уйму средств в ремонт и перепланировку, чтобы потом сдать жилье подороже. Однако эксперты отмечают, что дизайнерская нестандартная перепланировка пользуется спросом в меньшей степени, чем обычный добротный ремонт. К тому же неграмотная перепланировка (скажем, когда в трехкомнатной квартире одну из комнат объединяют с кухней) может автоматически отсечь часть клиентов, например трех выпускниц экономфака, которые с утра до позднего вечера вкалывают на благо крупнейшей энергетической компании, а домой приходят исключительно поспать и для этого им нужны три отдельные комнаты. Большую ценность вашей квартире придаст полный комплект бытовой техники (прежде всего стиральная машина), исправная сантехника и минимальный набор мебели, необходимый для жизни: кровать, которая не скрипит, шкаф, дверцы которого не отваливаются, письменный стол и пара стульев. Как правило, арендаторы со стажем уже нажили себе полочки для книг, икеевские журнальные столики и пуфы вместо кресел. Многие наниматели просят квартиру вообще без мебели.

Двухкомнатная квартира ждет хозяина несколько дней. Элитному жилью, по мнению агентств, позволительно задержаться в кандидатах на съем месяц. Если квартира простаивает дольше, значит, хозяин и агент назначили неадекватную цену.

Красным выделен коэффициент, который мы получили, разделив процент спроса на процент предложения по квартирам в разных ценовых категориях ($/мес).
Соотношение спроса и предложения
Источник: МИЭЛЬ-Аренда, январь 2008 г.

СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Москва
Самыми дорогими районами остаются Центр, Север, Юго-Запад и Северо-Запад. Особенно это заметно в сегменте бизнескласса. Центр на вершине хит-парада традиционно, Юго-Запад престижный и, пожалуй, один из самых быстрозастраиваемых округов, причем строят здесь в основном жилье бизнес-класса. Рост цен на Север и Северо-Запад связан и с экологией и с развитием делового квартала столицы.

Районы, кварталы, жилые массивы
Впрочем, если ваша квартира расположена далеко от центра, евроремонт поспособствует увеличению квартплаты. Однокомнатная квартира в Бутове с косметическим ремонтом уйдет с торгов за 22 000 руб. С евроремонтом и современной техникой уже за 40 000 руб. За те же 40 000 руб. в центре вы снимете максимум чистую квартирку с обоями десятилетней давности и тазиком с моторчиком вместо стиральной машины. Риелторы не скрывают: цену определяет место. Чем ближе к центру Москвы, тем дороже.

Основной объем предложений элитных квартир и квартир бизнескласса приходится на ЦАО (32%), ЗАО (18%) и САО (10%).

Спрос в целом соответствует ценовому распределению по округам: лидер Центральный округ (около 15% в общей структуре спроса). В сегменте экономкласса его опережает Юго-Восток (самый дешевый район в среднем $960 за однушку экономкласса). За ним следует Северный административный округ 16%, Восток 14% и Северо-Восток 14%.

Подмосковье
Если брать показатели спроса и предложения, московский рынок опережает подмосковный по обоим пунктам. При этом страдает в основном подмосковный бизнескласс. Немногие считают целесообразным платить до $2 000 за однокомнатную квартиру только потому, что в ней паркет из карельской березы. При условии, что по дороге на работу придется собрать все пробки. Но квартиры экономкласса в городах-спутниках практически догнали московские (на последних станциях метро). Московские агентства недвижимости уже давно освоили подмосковный рынок. Это удобно и гарантирует качественные услуги, однако ничто не мешает вам съездить в город самостоятельно, купить местную газету, открыть раздел Недвижимость и прозвонить заинтересовавшие вас адреса. Скорее всего, это будут тоже агентства недвижимости, из подмосковной братии. Если решитесь на сотрудничество, постарайтесь узнать о компании как можно больше, внимательно читайте документы (договор и документы на квартиру) и обязательно покажите их юристу.

Непритязательному арендатору район не принципиален, главное близость к метро. Однако существует категория нанимателей, которые выбирают квартиры строго в определенном районе, откуда было бы удобно добираться до работы, детского сада, школы Как правило, это клиенты с деньгами, которые готовы платить больше (поскольку выбор ограничен), например, за жилье бизнес-класса. По мнению экспертов, такие семьи не берут ипотеку, так как привыкли к определенному качеству жилья, а купить в кредит аналогичный продукт доходы пока не позволяют.

Если сравнить рынок аренды в 2003 и 2008 гг., видно, что доля сдаваемых комнат значительно уменьшилась. Те, кто не может позволить себе снимать квартиру в одиночку, объединяются в компании и устраивают общежитие лишь бы не жить с незнакомым человеком. Однако в последнее время спрос на комнаты снова начал расти. Связано это все с тем же диким скачком цен на аренду квартир. Арендодатели не преминули откликнуться на движение рынка и выбросили товар по низкой цене комнаты.

Комнатный вопрос
Вадим и Андрей снимают двухкомнатную квартиру в сталинской высотке на Баррикадной. За $200 в месяц. Сняли они ее почти восемь лет назад у совестливой старушки, которая за все это время ни разу не подняла арендную плату. Счастье было долгим, и ребята, честно говоря, рассчитывали, что оно продлится вечно, но неожиданно старушкин внук достиг совершеннолетия и пожелал переехать в эту самую квартиру. Оценив нынешнюю обстановку на рынке недвижимости, Вадим и Андрей приняли решение искать комнату.

При этом все сдаваемые комнаты условно можно разделить на три категории:

Доля комнат в феврале достигла примерно 3,3% (для сравнения, год назад, в январе 2007 г., она составляла 1,8%) в общей структуре предложений (по другим оценкам до 6%). При этом рост цен был невероятно высоким почти 70%. Сегодня средняя стоимость комнаты в Москве $53 Еще в начале прошлого года комнату можно было снять за 7 000-8 000 руб. По разным оценкам участников рынка, в столице сдается порядка 5 000-6 500 комнат.

2 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в собственности. Хозяева могут выделить жилплощадь в квартире, которой не пользуются, и сдают ее. Как правило, у них есть дополнительное жилье. Иногда хозяева сдают квартиру нескольким нанимателям (одну комнату одному человеку, вторую другому, они могут быть незнакомы друг с другом) то есть сдают квартиру покомнатно.

1 КАТЕГОРИЯ. Комнаты в центре Москвы, в старых особняках, которые еще не подверглись расселению или реконструкции. Таких объектов в Москве с каждым годом становится все меньше и меньше.

Лидеры по числу предложений Юго-Восточный и Южный округа. На их долю приходится по 15% от общего объема сдаваемых комнат. Эти наименее благоприятные районы с точки зрения экологии популярны среди нанимателей с минимальным бюджетом.

3 КАТЕГОРИЯ. Комнаты, сдаваемые малоимущими гражданами, которые не в состоянии оплачивать даже коммунальные услуги. Они вынуждены делить свою квартиру с постояльцами за определенную плату.

Консультанты: Юлия Гасиловская, директор отделения Центр Аренды компании БЕСТ-Недвижимость; Мария Жукова, 1-й заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда; Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентства недвижимости

На сегодняшний день
На сегодняшний день срок окупаемости квартир с последующей сдачей в аренду составляет 14-16 ЛЕТ. А уровень доходности оценивается в среднем в 6-7%*. Доходность банковских депозитов выше в среднем 8,5%. То есть этот вид инвестиций нельзя назвать выгодным даже в сравнении с таким консервативным инструментом, как депозит. Но в любом случае при возросшей за последний год ставке найма дополнительный ежемесячный доход большинства собственников сдаваемых квартир можно считать неплохой прибавкой к зарплате.
*Показатель не учитывает рост стоимости самой квартиры

Новострой

На первый взгляд у квартир в новостройках столько преимуществ, что даже непонятно, почему кто-то приобретает жилье на вторичном рынке. Цены на первичке ниже, выбор больше, да и поселиться в квартире с иголочки приятнее, чем в той, где сменилось два десятка жильцов. Что происходит сейчас на петербургском первичном рынке и к чему нужно быть готовым, приобретая квартиру в новом доме?

По итогам 2007 г. прирост цены на жилье, вводимое в сегменте комфорт, составил 25%, а стоимость квадратного метра в таких квартирах достигла $3 620.

Эпоха стабильности
Первичный рынок жилья в Петербурге переживает эпоху стабильности. Цены на квартиры продолжают расти, но вполне прогнозируемо чуть выше инфляционной составляющей. Если сравнивать динамику цен по типу жилья, то, по данным аналитического центра Бюллетеня недвижимости, стремительнее всего в прошедшем 2007 г. дорожала элитка стоимость квадрата за 12 месяцев увеличилась на 33%, достигнув к концу декабря $7 76 В настоящее время больше всего объектов элитного жилья возводится в Петроградском районе (50% 20 объектов), далее следуют Василеостровский (12% пять объектов) и Московский (10% четыре объекта) районы. По три объекта (или по 7%) строится в Центральном, Выборгском и Красногвардейском районах.

Менее всего за прошлый год жилье подорожало во Фрунзенском районе. Здесь прирост цен был всего 13%. Правда, в 2008 г. Фрунзенский уступил место аутсайдера Василеостровскому району. Именно там в январе и феврале меньше всего - на 10,33% - подорожало жилье, достигнув в начале марта 95 000 руб. за квадратный метр.

В 2007 г. максимальный рост стоимости типового жилья был зафиксирован в Невском районе Петербурга - цена квадратного метра возросла за 12 месяцев на 26%, а в начале 2008 г. увеличилась еще, составив на начало марта около 82 500 руб. На втором месте здесь находится Центральный район, в котором прирост в прошлом году составил порядка 25% (на начало марта - примерно 102 000 руб. за квадрат), на третьем - Красногвардейский район (23% и 86 800 руб. за квадрат).

Во-первых, петербуржцы стали более требовательны к качеству жилья. В 2007 г. существенно выросла доля кирпично-монолитных домов (до 75%) и сократились доли панельных и монолитно-панельных домов. Изменились и другие предпочтения покупателей. Упал спрос на однокомнатные квартиры, зато выросли объемы продаж двушек, а также проявился более активный интерес к трехкомнатным квартирам. Изменения объясняются тем, что вследствие стабилизации цен значительно сократилось число так называемых спекулянтов. Сегодня основная цель приобретения жилья для подавляющего большинства покупателей - проживание в нем, а не последующая перепродажа.

Качество в долг
В прошедшем году на первичном рынке недвижимости Северной столицы наметились две главные тенденции, характерные для развитого строительного комплекса в период стабильности.

Во-вторых, банки уже не боятся давать кредиты на квартиры в строящихся домах. Компании-застройщики утверждают: уже каждая третья сделка совершается с использованием заемных средств - и прогнозируют, что в дальнейшем доля таких сделок будет только увеличиваться. По данным компании ЛенСпецСМУ, сегодня уже 48% людей, которые планируют приобрести жилье на первичном рынке, намерены воспользоваться ипотечным кредитом.

В 2007 г. 40% клиентов купили однокомнатные квартиры, 30% - двухкомнатные, 10% - трехкомнатные и 20% - квартиры-студии.

Места надо знать
Наибольший прирост объемов жилья в Петербурге обеспечивает Приморский район. Здесь ведутся самые активные продажи в строящихся домах. Среди популярных мест - комплекс Зенит на улице Королева общей площадью 40 000 кв. м, который возводит строительная компания С.Э.Р.. Кирпично-монолитный дом планируется сдать в первом квартале 2010 г.

В Петербурге более 20 строительных компаний реализуют с банками совместные ипотечные программы. Число объектов, доступных по ипотеке, составляет примерно 25 Получить рассрочку платежей до окончания строительства рассчитывают 27% жителей нашего города, остальные - на ту же рассрочку после принятия дома госкомиссией. Другое дело, что далеко не все желающие получают впоследствии одобрение банков на выдачу кредита. В то же время интересно отметить, что около трети ипотечников становятся таковыми не сразу: сначала они вступают в долевое строительство и только после сдачи дома обращаются в банк за кредитом.

Недорогие квартиры (цена однушки начинается от $82 000) предлагаются в строящемся 16-этажном кирпично-монолитном доме на углу улиц Малой Десятинной и Новоутиной, срок сдачи - IV квартал 2008 г.

Еще один крупный проект, обеспечивающий рост объемов первичного рынка в районе, - Долгоозерный в Коломягах (застройщик - ООО Гатчинский ДСК). Комплекс общей площадью 106 700 кв. м будет состоять из 12 разноэтажных монолитных и панельных корпусов 137-й серии. Сдача проекта будет проходить поочередно с I квартала 2008 г. по I квартал 2010 г.

Активное строительство ведется и по другим адресам Приморского района. Всего в Приморском районе Петербурга строится 18,7% от общего количества продаваемого на первичном рынке жилья, или порядка 957 000 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра в типовом доме, расположенном в этом районе, достигла $2 60 Лидерство района понятно: именно здесь проведена комплексная инженерная подготовка территорий под застройку.

Вблизи метро Комендантский проспект находится еще один объект компании С.Э.Р. - 24-этажный кирпично-монолитный жилой дом повышенной комфортности (на углу проспекта Авиаконструкторов и улицы Ильюшина). Срок сдачи - I квартал 2008 г.

В прошлом году введены в эксплуатацию масштабный проект компании ЛЭК Янтарный берег на пересечении Варшавской, Кузнецовской и Бассейной улиц, а также первая очередь Дома на Типанова от Строительного треста. Жилые квадратные метры на перекрестке Дунайского проспекта и проспекта Космонавтов активно возводит Трест 36, срок сдачи - IV квартал 2008 г. Компания Северный город построит жилой комплекс общей площадью свыше 50 000 кв. м в 5-м Предпортовом проезде. Это еще 670 квартир, которые будут готовиться к заселению в две очереди до 2010 г.

На втором месте по объему введенного жилья оказался Московский район, где предлагается порядка 655 000 кв. м квартир, что составляет 12,85% от общего количества предложений по городу. Средняя стоимость жилья экономкласса на первичном рынке здесь составляет $2 450 за 1 кв. м.

Дорого и совсем несердито
В последнее время покупатель стал более требователен к качеству жизни и предпочитает покупать не просто коробку определенного метража, а ту самую удобную среду обитания, о которой пишут застройщики в рекламных проспектах. Одновременно возросла конкуренция между строительными компаниями, что подтолкнуло рынок к появлению более качественных проектов. Горожанам предлагают не просто определенное количество квадратных метров, а комфортную среду обитания, где есть все, от фитнес-центра до зимнего сада. Поэтому тем, кто хочет приобрести не просто квартиру, а новый образ жизни, сегодня есть из чего выбрать. Но надо быть готовым, что за комфорт придется платить. Причем весьма недешево.

Замыкает тройку лидеров Выборгский район, где предлагается 12,26% квартир от общего количества новостроек - порядка 624 000 кв. м. Средняя стоимость типовой квартиры в Выборгском районе достигает $2 450 за квадратный метр.

Следующий важный фактор, влияющий на цену квартиры, - это материалы, из которых строится дом. Новостройки бизнес-класса отличаются качеством используемых материалов (дорогостоящий кирпич, высококачественные окна, натуральный камень). Квадратный метр в кирпичном доме примерно на 12 000 руб. дороже, чем в панельном. Надбавка за инженерную начинку последнего поколения, в которую входит система центрального кондиционирования, обычно составляет $50-100 за 1 кв. м. К этим расходам нужно прибавить стоимость системы тонкой очистки воды - около $500 на квартиру (порядка $100 000 на весь дом). Кроме того, в некоторых случаях (особенно в сегменте элитки) в себестоимость строительства включается стоимость работ архитектора. Услуги проектировщиков у известных архитекторов обходятся от $70 до $100 за квадратный метр.

В основе стоимости квартиры на первичном рынке - градостроительная ценность земли и перспективы ее развития. Это и есть основа ценообразования в строительстве, на которую потом накладываются остальные рыночные факторы. Если место, где построят новый дом, расположено в центре города, или в живописной экологически чистой зоне, или просто в престижном районе, квадратный метр уже изначально будет на 10-15% дороже, чем в среднем по рынку.

Всегда готов?
Цены на первичном рынке жилья гораздо демократичнее, чем на вторичном. При этом чем больше времени остается до окончания строительства дома, тем дешевле квадратные метры в нем. Так, за 1,5-2 года до сдачи дома можно купить квартиру со скидкой 20-30% - цены на жилье, которое будет сдаваться в I-IV кварталах 2009 г., начинаются от 60 000 руб. за квадратный метр. Но даже абсолютно готовые 36 кв. м в сданном госкомиссии доме обойдутся дешевле аналогичного жилья на вторичном рынке - примерно в 76 000-77 000 руб. за квадрат против 86 000-88 000 руб. Однако, намереваясь приобрести жилье на первичном рынке, лучше заранее подготовиться к возможным неприятным моментам:

Приведем пример того, как повышение комфортности жилья влияет на его цену. Скромная однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в панельном доме, расположенном в 15 минутах езды от метро, сегодня в Петербурге стоит около 2,5 млн руб. Сколько будет стоить похожая квартира, находящаяся в престижном районе города, в кирпичном доме, построенном по специальному архитектурному проекту и оснащенном по последнему слову техники? Итак, возьмем базовую цену и добавим к ней бонусы на улучшение условий: 2,5 млн руб. + 15% за хорошее месторасположение + 12 000 руб. х 40 кв. м (за кирпичный дом) + $100 (2 500 руб.) х 40 кв. м (за инженерную начинку) + $100 (2 500 руб.) х 40 кв. м (за архитектурный проект) + $500 (12 500 руб.) за систему тонкой очистки воды = 3,567 5 млн руб.

Последствия могут быть и серьезнее. Так, согласно ФЗ РФ N 214 Об участии в долевом строительстве от 30 декабря 2004 г., регистрация договора в Едином государственном реестре прав обязательна. Но в какой срок - не обозначено. И, затянув регистрацию, недобросовестный застройщик может даже дважды продать квартиру. Однако, даже если вы вовремя увидели в договоре то, что вас не устраивает, это вовсе не значит, что сомнительный пункт будет тут же изменен. Как правило, застройщики неохотно идут на корректировку договоров. По принципу не хочешь - не бери, потому что первичка продается хорошо.

Момент Договор
На первичном рынке, как правило, нет типовых договоров. Каждый застройщик составляет свой эксклюзивный документ (в зависимости от компании и условий покупки это может быть договор инвестирования, долевого участия, купли-продажи с рассрочкой платежа и т. д.), где прописаны индивидуальные условия строительства конкретного дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры. Поэтому к составлению договора и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов. Иначе, подмахнув его не глядя, вы можете обнаружить, что взяли на себя не слишком приятные обязательства, например застеклить лоджию у определенной компании по несусветной цене.

Также нужно обратить внимание, что метраж, указанный в объявлении о продаже квартиры, может быть приведенным (общая площадь квартиры плюс метраж балконов и лоджий, умноженный на понижающий коэффициент) или неприведенным (все то же самое, только метраж балконов и лоджий взят без понижающего коэффициента). Чаще всего понижающий коэффициент равен 0,5, однако может составлять и 0,7, и 0, Например, если 46 кв. м - площадь квартиры и 5 кв. м - лоджии, то неприведенный метраж равен 46 кв. м, а приведенный - 46 + 5 х 0,5 (в случае, если понижающий коэффициент составляет именно 0,5) = 48,5 кв. м. Приведенная площадь (которую еще часто называют общей) - это именно то количество квадратных метров, которое нужно оплатить при покупке и исходя из которого потом будет начисляться квартплата.

Момент Метраж
Если вы купили в строящемся доме квартиру 36 кв. м, это не значит, что таковой она и останется. После окончания работ метраж жилья часто увеличивается на 0,5-2 кв. м. Но это вовсе не подарок доброго застройщика - за лишнюю площадь надо будет доплачивать (цена, как правило, указывается в договоре).

Помимо этого значимый факт - финансовая и информационная прозрачность фирмы. Попросите в компании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такого общения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели в эксплуатацию и т. д. Только после этого можно принимать решение, купить ли квартиру именно в этой новостройке.

Момент Срыв сроков
К нему нужно быть готовым, если вы приобрели строящуюся квартиру. Задержка сдачи дома на 3-6 месяцев на сегодняшний момент является практически нормой, поэтому можно автоматически прибавлять этот срок к обозначенной застройщиком дате сдачи дома. Правда, по поводу срыва сроков стороны судятся достаточно редко. Однако, одно дело, когда дом опаздывает на шесть месяцев, и совсем другое - когда на пять лет. Чтобы избежать этого, лучше заранее удостовериться в надежности и пунктуальности выбранного застройщика. Критерием оценки строительной компании может стать продолжительность работы фирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет). Второй критерий - количество построенных домов (более пяти - хороший показатель). Третий критерий - точность исполнения сроков строительства.

Момент Готовность
В квартиру, купленную на вторичном рынке, чаще всего можно спокойно въезжать сразу. Совсем не так обстоит дело с первичкой. Даже если вы купили жилье в доме, который сдан госкомиссии несколько месяцев назад, это еще не значит, что в нем можно жить и не тужить. Отопление, электроэнергию и горячую воду могут включить только через 3-7 месяцев после сдачи, лифт - и вовсе через два года. Поэтому, если вы собираетесь переезжать в купленную квартиру немедленно, необходимо съездить на объект и расспросить потенциальных соседей, насколько комфортно жить в новом доме.

Кроме того, можно застраховать свою квартиру от недостроя: если дом не сдадут в определенный срок (или не сдадут совсем), страховая компания вернет вам вложенные средства.

По данным Комитета по строительству Правительства Петербурга, в 2007 г. введены в эксплуатацию 1 097 жилых домов на 38 051 квартиру общей площадью почти 2,637 млн кв. м. Из них - 310 объектов нового строительства на 36 755 квартир общей площадью 2,404 786 2 млн кв. м; 15 объектов реконструкции на 524 квартиры общей площадью 55 514,8 кв. м; 772 объекта индивидуального строительства на 772 квартиры общей площадью 176 604,3 кв. м.

Первичка в цифрах
• Общий метраж

Дома в Петербурге в 2007 г. строили 123 организации.

• Застройщики

Лидерами по масштабности завершенных проектов в 2007 г. стали холдинг Эталон-ЛенСпецСМУ (в ушедшем году сданы комплекс Гражданка Сити общей площадью более 42 900 кв. м), корпорация Строймонтаж - комплекс Лазурный во Фрунзенском районе (34 460 кв. м), ООО Фирма ЛЭК ИСТЭЙТ (объекты на Варшавской улице в Московском районе и на Ленинском проспекте), ЗАО Трест 36, ООО Гарант, ООО Северо-Западная финансово-строительная группа, ООО Радуга. География представленных больших объектов охватывает все районы Петербурга, от Кронштадта до Красного Села.

• Крупнейшие проекты

• В наступившем году цены будут плавно расти на качественные проекты во всех сегментах. Факторами, которые будут подталкивать цены вверх, будут и инфляция, и рост себестоимости строительства, и дефицит качественных предложений, - отметил генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.
Градостроительный департамент Москвы подготовил новую Программу реновации территорий сложившейся жилой застройки. Документ, который должен быть утвержден столичным правительством в конце июля, содержит две новости. Во-первых, в рамках программы сносу теперь подлежат абсолютно все пятиэтажки. Во-вторых, практически все работы по реновации кварталов будут вестись за счет бюджета города, а частных инвесторов к этому процессу допустят по остаточному принципу.

Прогнозы экспертов
• В 2008 г. развиваться будут все направления и районы, в которых начнется строительство. Исключение составляет Приморский район, который уже перенасыщен новыми домами, поэтому нового строительства там не предвидится, пока не решится проблема с транспортом, - считает директор АН Бекар Ирина Гудкина.

Сложившаяся система разделения пятиэтажек на сносимые и несносимые серии требует пересмотра для перехода к полному сносу пятиэтажного жилого фонда, построенного по типовым проектам, - заявил заместитель руководителя департамента градостроительства Владимир Хайкин. Но добавил, что возможны исключения: так, если дом неаварийный и жильцы против сноса, никто их не тронет. Не тронут и крепкие кирпичные пятиэтажки - например, эпохи конструктивизма.

Когда год назад руководство Южного округа отрапортовало о полном сносе хрущевок, в Нагатине и Царицыне недоумевали: то ли начальники ошиблись, то ли забыли про их панельные пятиэтажки. Но никто не ошибся и не забыл. Просто десять лет назад, когда начинался снос ветхого фонда, все пятиэтажки чиновники поделили на сносимые (серии К-7, II-32, II-35, 1605-AM и другие) и несносимые. С тех пор говорили только о сносимых, а остальные не замечали. Между тем это чуть более 2 млн кв. м хрущевок из почти 22 млн. Программа, разработанная департаментом градостроительства совместно с ГУП Управление перспективных застроек, предусматривает полный снос пятиэтажек всех серий, расположенных в кварталах, вошедших в адресный перечень программы.

Застройка на месте пятиэтажного и ветхого фонда будет вестись в первую очередь за счет бюджета города. Заказчиком и инвестором большей части строительства выступит недавно созданный департамент городского заказа капитального строительства, а частных инвесторов допустят к городским территориям в исключительных случаях. Они в программе тоже поясняются: если на месте сносимых домов проектом реконструкции квартала предполагается строительство в 1,7 раза больше новых площадей, проект отходит городу, если меньше - его можно выставлять на инвестиционные торги. Но чтобы переселить типовую пятиэтажку, нужно построить в 1,5 раза больше жилой площади (именно эту цифру назвали в пресс-службе градостроительного департамента). То есть из всего построенного жилья менее 15% можно будет продавать на рынке - никакой вменяемый инвестор на такое не пойдет.

Программа реновации кварталов рассчитана до 2010 года, но Москва, конечно, не лишится за два года всех пятиэтажек. Столичные строители сдают в среднем 5 млн кв. м жилья в год, из них около половины идет на социальные цели, в том числе на переселение из ветхого фонда. Значит, на снос хрущевок уйдет не менее десяти лет. Да программа и не ставит конкретных сроков по сносу, а лишь открывает возможность для реконструкции кварталов, застроенных несносимыми сериями. И, что еще важнее, прописывает ее механизм.

Застройщики жилья бизнес-класса практически будут выключены из процесса реконструкции кварталов. Но у них остаются еще две возможности для продолжения инвестиционно-строительной деятельности: работа по заключенным инвестиционным контрактам и застройка на федеральных землях (к ним относятся многие промзоны, территории воинских частей и т.д.). К тому же крупные застройщики в последние годы активно формировали свои земельные банки. У нас сформирован обширный портфель проектов в разных сегментах рынка, - комментирует PR-менеджер ОАО Система-Галс Анна Завьялова. - Наша стратегия предусматривает комплексное освоение территорий, рассчитанное на несколько лет вперед. Среди текущих жилых проектов успешно развивается проект комплексной реконструкции Кунцева, где возводится порядка 1 млн кв. м - как за счет средств инвестора, так и за счет бюджетных средств. Программа рассчитана до 2012 года. Еще один вариант поиска площадки - приобретение участка на вторичном рынке, - говорит заместитель директора по инвестициям компании Сити - XXI век Владлен Писарев. - В этом случае застройщику предлагают стать соинвестором строительства или выкупить нереализованный проект. Да и бывшие промзоны представляют для нас интерес.

Что же произойдет после одобрения и запуска программы? Во-первых, на месте пятиэтажек будут строиться в первую очередь типовые панельные дома, а не монолитные. И даже не потому, что они дешевле и возводятся быстрее. Руководство города заинтересовано загружать мощности крупных домостроительных комбинатов, а они, в свою очередь, охотно работают на условиях подряда, если не могут выступить инвесторами. Но надеяться на падение цен в эконом-классе не стоит: большая часть этого жилья пойдет на социальные нужды. Город в первую очередь заинтересован в том, чтобы обеспечить жильем социально не защищенные слои населения, - говорит Хайкин.



Главная --> Публикации