Главная --> Публикации --> Естественный отбор Драма трубной площади: офисы подавили храмы Квартальный незачет Транспортные проблемы Деньги и престиж

Нет денег на жилье в столице - приобрету дом в Европе

Столичное жилье по уровню цен обогнало уже многие страны мира. Так, может, ну ее, московскую квартиру, - пора перебираться куда-нибудь к теплому морю? Тем более что и реклама настойчиво предлагает виллы у моря по цене хрущевки...

- В Москве гораздо легче зарабатывать, нежели в странах, где чаще всего покупают недвижимость российские граждане, - говорит Юлия КАЙНОВА, руководитель Департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Евро-груп Недвижимость. - Поэтому с целью переезда зарубежное жилье покупают единицы. Обычно оно приобретается все же в качестве второго дома.

Специалисты над подобными надеждами посмеиваются. Нет, с точки зрения цен такое возможно. Однако есть и ряд других моментов.

К тому же не стоит рассчитывать, что, купив дом в Европе, вы сразу автоматически получите все права, которыми пользуются местные граждане. В большинстве случаев вы даже не сможете свободно въезжать в страну по своему желанию - потребуется виза (см. Домашний блокнот).

Бывает, что бизнесмены перевозят на постоянное место жительства за бугор семью - чтобы дети дышали свежим морским воздухом и ходили в хорошую школу (идеальной страной для таких целей считается Кипр). Сами при этом продолжают работать в Москве, а к семье наведываются в свободное время. Понятно, такой вариант подойдет не всем.

Ипотека там дешевле
В целом это правда. Скажем, в Испании, несмотря на ипотечный кризис, российским гражданам оформить кредит легче, чем у себя на родине. И ставка будет 6 процентов годовых. Правда, есть одно но: все это действует, если вы сразу вносите 40 - 50% стоимости недвижимости (раньше эта сумма равнялась 20%, но с кризисом условия ужесточились).

А вот в качестве альтернативы загородному дому, который используется для отдыха, а не как основное жилье, такая покупка может иметь смысл. С учетом цен на подмосковные коттеджи и дачи гораздо более комфортный домик у теплого моря вполне может обойтись дешевле (см. таблицу) - даже с учетом затрат на дальнейшую эксплуатацию. На время вашего отсутствия зарубежную дачу можно сдавать в аренду. Правда, для этого надо грамотно выбрать объект и страну - затраты оправдают себя, если жилье будет сдаваться большую часть года.
Черногория. Квартира с видом на море - 150 - 200 тыс. евро, небольшая вилла - 300 тысяч.

Импортная недвижимость - надежнее
А вот это вопрос сомнительный. Многие европейские страны охвачены ипотечным кризисом, и недвижимость там дешевеет. Поэтому с точки зрения не слишком долгосрочных инвестиций надежнее квартира в Москве.

Но ипотекой россияне могут воспользоваться далеко не во всех странах. Например, в полюбившейся с недавних пор нашим гражданам Черногории эта возможность пока отсутствует.

Домашний блокнот
На что вы будете иметь право, став домовладельцем за бугром

Лидеры по инвестиционной привлекательности сейчас - Турция и Болгария. Однако и там не без проблем - в частности, юридических. В Болгарии, например, возникают законодательные подводные камни при покупке недвижимости с землей.

Например, в Испании владельцам недвижимости и членам их семей предоставляется мультивиза, которая дает право проводить в странах Шенгена до 183 дней в году (одно пребывание - не более 90 дней). Примерно такая же ситуация в Болгарии (она уже член Евросоюза, а в 2009 г. предположительно вступает в Шенген).

В большинстве европейских стран - членов Евросоюза - вам все равно придется оформлять въездную визу. Правда, наличие собственной недвижимости дает определенные преимущества.

Советы эксперта
Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость:

Быстро получить вид на жительство можно в Турции. Там он оформляется сразу после покупки недвижимости. Еще одна страна, где, купив недвижимость, можно просить вид на жительство, - Черногория.

Ищите хорошего, очень грамотного риэлтора. При этом важно, чтобы риэлторская фирма не просто подобрала вам подходящий объект недвижимости, но и оказывала послепродажный сервис, включая круглосуточную консультационную поддержку и помощь в разрешении бытовых вопросов. Иначе вам будет сложно наладить работу с коммунальными службами, застраховать приобретенную недвижимость, гарантированно сдать ее в аренду и т. п.

Если вас интересует недвижимость за рубежом, самое важное - определить, зачем она вам нужна. Для отдыха - это один вопрос. Для извлечения прибыли - это совсем другая история. Категорически не рекомендуется принимать решения исходя из того, что в этом сезоне популярна Болгария. Также не стоит вкладывать куда-то деньги под влиянием эйфории. Скажем, наши туристы, увидев, какая красивая и гостеприимная страна Черногория, и узнав местный уровень цен на недвижимость, нередко просто теряют способность трезво мыслить. Это опасный путь.

гербовый сбор - 1,5 - 5%;

Какие расходы предстоят
оформление у нотариуса - 3 - 7% от стоимости сделки;

получение свидетельства на право собственности (в каждой стране этот документ имеет свое название) - 30 - 50 евро;

услуги адвоката - 700 - 1000 евро;

Каждый год в Москве строится около 4,5 млн. м2 жилья, в Подмосковье - более 6 млн. квадратов. При этом основные критерии выбора квартиры в новостройке принципиально не меняются уже десятилетие. По большому счету, их три - цена, месторасположение застройки и репутация застройщика. Цена на сопоставимые объекты на сформировавшемся рынке недвижимости примерно одинаковая (а если существенно меньше, то лучше пройти мимо, от греха подальше). Месторасположение Ну, здесь, как говорится, на вкус и цвет. Что же касается репутации строительных компаний, то сегодня все крупные девелоперы известны поименно.

ежегодный налог на недвижимость - сумма варьируется в зависимости от страны (в Болгарии, например, от 0,15 до 0,8% от стоимости недвижимости плюс налог на бытовые отходы - 0,2%, в Испании - 0,2% от кадастровой стоимости недвижимости).
Купить квартиру и остаться при этом миллионером по силам далеко не каждому. Ведь даже самая дешевая однушка в пределах 15 км от МКАД стоит сегодня не меньше 2.500.000 рублей. Однако и в этом правиле есть приятные исключения. Возможность вернуть в свой семейный бюджет 1 550 000 рублей от стоимости квартиры получат новоселы Москвы и ближайшего Подмосковья.

Начиная с 2004 года, в компании СУ-155 проводится лотерея Верни себе миллион, в ходе которой разыгрывается 1 миллион рублей. Суть акции в следующем: каждый, кто купил квартиру в Москве или Московской области в период с 15 мая 2008 года по 16 января 2009 года, получает купон участника лотереи и шанс стать миллионером. Кстати, лотерея зарегистрирована, абсолютно легальна и сопровождается юридической поддержкой: все условия для проведения такой акции, прописанные законодательством, соблюдены, что, естественно, включает и налоговые поступления государству.

В данной ситуации, когда силы производителей (и привлекательность их объектов) на первый взгляд равны, повлиять на окончательный выбор покупателя могут и специальные промоакции. Последнее время строители и риэлторы не сильно балуют своих клиентов подарками и скидками, полагая (и, увы, не без основания), что те все равно купят все, что будет построено. Тем выигрышнее смотрятся нестандартные маркетинговые ходы.

Выплата приза сейчас производится в безналичной форме, путем перечисления на счет победителя. Надо сказать, что первый выигранный миллион был вручен живьем - в виде чемодана, набитого деньгами. Это, конечно, выглядело очень эффектно, но в целях безопасности организаторы акции отказались от риска в пользу надежного безнала. Для дополнительной безопасности информация о победителе акции не разглашается или разглашается только с его согласия.

И самое главное - нынешний год стал пятым, юбилейным для акции, поэтому призовой фонд увеличен до 1 550 000 рублей, в рифму к названию компании. В результате у будущего владельца квартиры появляется реальный шанс значительно сократить свои расходы на приобретение жилья. Ведь если он выиграет главный приз, то можно вернуть в семейный бюджет до 50% от стоимости квартиры.

Во-вторых, фортуна раз за разом предпочитала представительниц прекрасного пола - три раза из четырех миллион уходил к дамам. В финале первой акции миллион выиграла Екатерина М., будущая мама, которая ужасно разволновалась при виде чемоданчика с призом. Екатерину доставили домой с сопровождением и охраной (как раз после этого волнительного для всех случая организаторы решили использовать более безопасные, безналичные способы передачи выигрыша победителю!). А в 2006 и 2007 годах победительницами стали Татьяны! Наверное, это везение можно объяснить только тем, что финал акции с розыгрышем главного приза проводился в стенах библиотеки МГУ в канун дня святой Татьяны. Наконец, в прошлом году приз впервые достался мужчине - миллионером стал покупатель квартиры на Пролетарском проспекте.

За пять лет существования акции Верни себе миллион она обзавелась своей собственной историей. Во-первых, год от года существенно растет число участников акции. В 2004 году на главный приз претендовали лишь чуть более 400 покупателей, которые приобрели квартиры в жилом микрорайоне Красногорье. Акция Верни себе миллион-4 собрала уже около двух тысяч участников - покупателей квартир СУ-155 в Москве и Подмосковье.

История из жизни
Михаил с супругой собрались покупать квартиру по ипотеке. Подали в банк документы и получили согласие, действующее два месяца. За это время нужно было подобрать жилье, устраивающее и их, и банк. Обратились в агентство недвижимости. Второй из предложенных вариантов оказался в самый раз. Михаилу дали подписать Подтверждение цены - стандартный документ о согласии приобрести жилье по указанной стоимости. Теперь нам никакие скачки цен не страшны, - радостно думали будущие новоселы. А за три дня до намеченной сделки продавец заявил, что поднимает цену. Риэлторы развели руками: хозяин - барин, имеет право, мы здесь ни при чем.

Кто станет пятым миллионером, кто получит юбилейный, увеличенный в полтора раза приз - выяснится только 31 января 2009 года на празднике День Миллионера. Помимо гвоздя программы - лотереи с заветным призом, кандидатов в миллионеры, как обычно, ждут выступления популярных артистов, конкурсы, розыгрыши дополнительных подарков и ценных призов.

На самом же деле Подтверждение цены - отнюдь не соглашение с хозяином жилья, обязывающее его продать квартиру по оговоренной стоимости. О продавце там даже не упоминается, речь идет лишь о том, что покупатель обязуется перед своими риэлторами приобрести подобранное жилье по указанной цене.

В чем уловка
Увидев убедительное название, покупатель, зачастую не вчитываясь, радостно ставит подпись и расслабляется: квартира выбрана, цена утверждена, остались лишь формальности.

А вот если продавец изменит цену и покупатель из-за этого лишится возможности приобрести выбранную квартиру, риэлторы отвечать не будут - они-то за хозяина жилья не поручались, да и он перед ними обязательств не имеет.

Если же заказчик откажется, то договор с агентством будет считаться неисполненным по вине клиента. За это, как обычно пишут риэлторы в разделах договоров об ответственности, заказчик обязан будет возместить компании все расходы, убытки, а также выплатить вознаграждение. Сразу отметим, что такие требования не всегда правомерны.

В таком документе указывается, в какие сроки будет заключен основной договор купли-продажи и по какой цене покупателю будет передано жилье.

СОВЕТ: На вторичном рынке самая весомая гарантия того, что квартира будет продана вам по оговоренной цене, - заключение предварительного договора купли-продажи. Это соглашение покупателя непосредственно с продавцом жилья или представителем, в том числе риэлтором, но обязательно действующим от имени собственника квартиры.

Важно
Если вы оказались в ситуации, подобной рассмотренной нами истории, то можете воспользоваться правом на просмотр оставшихся вариантов жилья, предусмотренных договором. Ведь объект, на который вы дали согласие, из-за повышения цены фактически становится неподходящим вариантом, не вписывающимся в условия договора (в нем обычно оговаривается предельная цена подбираемой квартиры).

Если продавец попытается отказаться от сделки либо изменить ее условия, в том числе цену квартиры, то покупатель будет вправе требовать через суд продажи по изначально оговоренной цене, а также возмещения понесенных убытков.

Несмотря на прогнозы аналитиков о росте объемов ипотечного кредитования в 2008 г., лишь небольшой процент населения собирается приобрести жилье при помощи заемных средств. Получается , что ипотека так и остается услугой для избранных?

Так что независимо от того, сколько времени осталось до окончания договора, можете смело требовать, чтобы риэлторы продолжили поиски квартир и предоставили вам оговоренное количество вариантов.
На вопросы Ipocredit.ru отвечает управляющий партнер ипотечно-риэлторской компании КРЕДИТ МАКС Буянова Татьяна Валерьевна.

Рост объемов ипотечного кредитования растет, но замедленные темпы обусловлены макроэкономической ситуацией в целом. Количество кредитных продуктов на текущий момент таково, что любой платежеспособный гражданин может рассмотреть возможность приобретения квартиры с помощью ипотеки.

Ипотека - не услуга, а инструмент для достижения поставленной цели в виде приобретения жилья. Понятие избранные некорректно использовать для потенциальных заемщиков, которые сделали этот правильный выбор. Это люди, которые используя кредитные средства, решают жилищную проблему немедленно.

Прежде всего изменения коснулись размера первоначального взноса, который должен быть не менее 15-25%. Это связано с планами АИЖК, касающимися размещения на западном рынке ипотечных облигации. Для успешной реализации этого проекта АИЖК необходимо предлагать ценные бумаги с наименьшим уровнем риска.

15 мая 2008 года АИЖК вступили в силу изменения стандартов выдачи, сопровождения и выкупа ипотечных кредитов. Как изменения отразились на доступности кредитования?

Одним из основных и обязательных условий для кредитования является подтверждение платежеспособности. Банк должен увидеть из представленных документов, что предполагаемый Заемщик является ликвидной персоной на рынке труда. И в случае увольнения с текущего места работы, он будет востребован как специалист.
Об этом говорят следующие позиции: наличие высшего образования, знание иностранных языков, работа по профилю и полученной специальности, отсутствие необъяснимых пробелов в трудовом стаже, наличие второго образования в случае изменения сферы деятельности. Наличие у Заемщика нажитого имущества (недвижимость, автомобиль, земельный участок) подтверждает, что клиент добился определенных успехов и не собирается останавливаться на достигнутом.

Что бы вы посоветовали человеку, который собирается взять ипотечный кредит? Как лучше представить себя банку, какую информацию о себе сообщить?

Выбор валюты кредита зависит от выбора заемщика. В этом вопросе нет четких приоритетов, однако процентные ставки по долларом США на рынке ипотеки остаются самыми привлекательными на текущий момент.

В чем сегодня лучше брать кредит в долларах, рублях или евро?

В ближайшей перспективе требования к кандидатурам заемщиков будут более жесткими. Это будет касаться и формы подтверждения дохода и размера первоначального взноса. Однако, для заемщиков несоответствующих новым требованиям ипотека по-прежнему будет доступна, но по более высоким процентным ставкам.

Можно ли спрогнозировать ситуацию на ипотечном рынке на ближайшие 2-3 года?

Такого рода программы дают ощутимое привлечение клиентов. В компании Кредит МАКС регулярно и успешно проводятся Дни открытых дверей для клиентов, в процессе которых можно получить развернутые бесплатные консультации по всем интересующим вопросам.

Должна ли брокерская компания предлагать отличный от других сервис, например, какая программа является эксклюзивной у Вас?



Главная --> Публикации