Главная --> Публикации --> С точки зрения заемщика произошло ухудшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году Естественный отбор Драма трубной площади: офисы подавили храмы Квартальный незачет Транспортные проблемы

Пик спроса на загородную недвижимость в этом году уже пройден весной инвесторы и покупатели начали интересоваться ею раньше обычного, но уже к маю, который традиционно является активным месяцем на рынке загородного жилья, интерес себя исчерпал. В итоге спрос на подмосковные коттеджи уменьшился точно так же, как и на столичные квартиры.

В мае цены на загородные дома практически перестали расти, оставаясь в рамках повышения стоимости объектов по мере увеличения их готовности. В этом году сезонная остановка спроса произошла раньше обычного. Но эксперты уверены, что повышательный тренд за городом сохранится.

Мнения участников рынка
Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН-Агентства недвижимости:
В мае 2008 года общий объем предложения объектов загородной недвижимости увеличился более чем на 20% по сравнению с прошлым месяцем и составил около 21,8 тыс. объектов. В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост предложений значительно ниже не более 1-3% по сравнению с апрелем.

Но в целом участники рынка пока не видят предпосылок для снижения темпов роста цен на рынке загородной недвижимости. Во-первых, поддержать спрос на высоком уровне помогает динамичное развитие ипотечного кредитования: многие банки расширяют линейку услуг и выдают ипотечные кредиты на покупку загородных домов. Многие покупатели, которые не могли оплатить загородный дом сразу и полностью, теперь могут купить его с помощью ипотеки. Во-вторых, несмотря на то, что рост цен на загородные дома существенно превышает рост арендных ставок, примерно 10-15% сделок по-прежнему составляют инвестиционные покупки. С инвестиционными целями загородные дома покупают как москвичи, так и представители северных нефтяных и газовых регионов.

Средняя цена предложения в мае увеличилась на 1,5-2% по сравнению с прошлым месяцем и достигла $3269 (77 540 руб.) за кв. м. Основную часть прироста стоимости обеспечили новые предложения коттеджей и таунхаусов, стоимость земли в это же время подорожала лишь на 0,8%.

Несмотря на то, что ассортимент предложений растет, спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться (-22% по сравнению с апрельскими данными). Вероятнее всего, это связано с тем, что потенциальные покупатели начали проявлять повышенный интерес к загородной недвижимости в этом году гораздо раньше обычного, а также тем, что к началу летнего периода желающие приобрести загородную недвижимость, как правило, в большинстве своем стараются уже реализовать свои планы.

Таганов Дмитрий, руководитель аналитического центра Корпорации Инком:
На рынке загородной недвижимости в течение мая продолжался уверенный рост цен на уровне 2,5-3,5% в месяц. В мае динамика цен повела себя не совсем обычно: наибольший рост цен был отмечен в практически насыщенном сегменте бизнес-класса: коттеджи в данном сегменте подорожали на 2,5-6%. А вот наиболее востребованные недорогие коттеджи экономкласса продемонстрировали средний рост: от 2% до 4,5%. Солидную стабильность сохраняет элитная загородная недвижимость: рост цен в сегменте составил 2-4%.

Анастасия Кротова, ведущий эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard:
Заметного роста цен в этот период не произошло. Рынок остается достаточно спокойным. Начало строительного сезона прошло, сейчас намечается небольшое летнее затишье. Никаких новых, интересных загородных проектов в этом месяце не появилось.

Можно отметить такую тенденцию как все большее размывание границ между форматами загородной недвижимости. Раньше коттеджные поселки четко делились на экономкласс, бизнес-класс и элитные. Теперь же в рамках одного поселка можно встретить дома практически всех ценовых категорий. Вот пример: в коттеджном поселке Истра Кантри Клаб (Новорижское шоссе, 40 км) можно найти как небольшой коттедж, так и роскошную усадьбу: диапазон цен здесь составляет от $200 700 до $ 3 065 80 По соседству, в коттеджном поселке Киселево (Новорижское шоссе, 39 км) амплитуда еще шире $330 000-3 800 000.
В 2008 году в Москве будет введено в эксплуатацию пятнадцать многофункциональных комплексов (МФК) больше чем за все шестнадцать лет, прошедшие с момента открытия в столице в 1992 году первого МФК. Таким образом, девелоперы диверсифицируют риски и повышают доходность зданий.

Несмотря на активность многих крупных девелоперов в сегменте экономкласса, переломить сложившуюся тенденцию пока не удалось: в структуре строящихся загородных проектов большую часть по-прежнему занимают поселки бизнес-класса. Хотя распространено мнение, что рынок уже насыщен предложением загородной недвижимости бизнес-класса, данный сегмент по-прежнему успешно развивается и реализуется, это означает, что его потенциал еще далеко не исчерпан. Что касается спроса, то наиболее востребованной остается загородная недвижимость низшего ценового сегмента: на нее приходится две трети спроса.

Первыми объектами mixed-use development в Москве стали Парк Плейс и Riverside Towers, Берлинский дом и Новинский пассаж. После них МФК в Москве почти не строились. Несколько лет назад из-за отсутствия опыта девелоперы вообще не рассматривали подобный формат, говорит директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость Айдар Галлеев. Дело в том, что проектировать МФК гораздо сложнее, чем монофункциональные здания. Для всех сочетаний в МФК есть общее правило: месторасположение, ситуация на рынке и особенности земельного участка должны удовлетворять критериям всех будущих пользователей центра, а не какой-то их части, говорит Полина Жилкина, директор департамента аналитики компании ADG Group. Так, например, специфика торгового центра заключается в его расположении непосредственно рядом с шоссе и магистралями, в то время как жилое помещение предполагает приватность и удаленность от скоростных трасс, что значительно затрудняет объединение этих функций под одной крышей. Кроме того, существуют правила, которые в своем большинстве задаются требованиями пользователей тех или иных площадей. Например, торговый центр не может работать на 15 уровнях, глубина офисных помещений не должна быть больше 30 м, гостиница обязательно должна иметь отдельные вход и парковку, а склады отдельные подъездные пути и зоны доставки.

Тяжелая смесь
Многофункциональные комплексы (МФК) это объекты недвижимости, где отведены площади под жилье, офисы, торговлю и т. д. В соответствии с действующим законодательством за каждым объектом недвижимости закреплено его функциональное назначение, объясняет ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев. Но если таких функций несколько и каждая из них занимает более 5% от общей площади, то такой объект попадает под определение МФК.

Основные сложности реализации многофункциональных зданий в правильной организации помещений, входных групп, планировок этажа, говорит директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Яна Кузина. Например, при совмещении офисной и жилой составляющих необходимо учитывать разные требования по сетке колонн, по инженерии. Многофункциональный комплекс очень сложное с архитектурной точки зрения сооружение, так как конструктивные особенности разных типов коммерческой недвижимости не совпадают.

Качественный многофункциональный комплекс исключает пересечение разнонаправленных потребительских потоков. То есть офисные сотрудники не должны идти на свои рабочие места через торговую зону, а постояльцы гостиничной зоны добираться до своих номеров через офисные лабиринты. Поэтому каждая функциональная часть комплекса должна быть оборудована отдельным входом, парковкой и инженерными системами.

В поисках синергии
Тем не менее несколько лет назад девелоперы оценили преимущества МФК перед монофункциональными объектами. Сегодня, по словам вице-президента компании ДИАЛ Строй Инвест Александра Пляцевого, общее предложение МФК на столичном рынке составляет около 0,5 млн кв. м. Основная часть приходится на офисную недвижимость около 200 тыс. кв. м и торговлю порядка 162 тыс. кв. м.

Так, для торговых помещений шаг колонн должен составлять не менее 9 м, а для офисных максимум 8,1 м. Поэтому здания комплексов создаются как различные примыкающие объемы помещений практически самостоятельных, соединенных переходами блоков. Возникают проблемы и с инсоляцией, которая отсутствует в торговых центрах из-за большой глубины здания, а для жилья хорошее освещение является непременным условием. В результате, суммирует Галлеев, строительство МФК обходится в среднем на 5-10% дороже, чем возведение монофункциональных объектов. Владимир Кудрявцев добавляет, что согласно западному опыту моральный износ многофункциональных комплексов происходит на 6-7% быстрее, а экономический износ примерно на 10%. Из этого можно сделать вывод, что себестоимость содержания здания на всем периоде его эксплуатации возрастает, рассуждает он. У МФК больше капитальных ремонтов, острее необходимость упреждающих действий и расширенного сервиса инженерных систем и конструкций.

Причиной того, что отношение к МФК изменилось, стала близость насыщения рынка офисных и торговых центров в Москве. В частности, приводит пример Светлана Гурова, в прошлом году на столичном рынке недвижимости произошло существенное снижение ставок доходности в сегменте дорогой офисной недвижимости. За год она опустилась практически на треть: с 12-13% до 8,0-8,5%. Собственники МФК, включающего офисные, гостиничные и, скажем, площади для проведения конференций, чувствуют себя увереннее, нежели собственники бизнес-центров.

По словам Светланы Гуровой, исполнительного директора по консалтингу компании GVA Sawyer, в текущем году запланирован ввод многофункциональных центров общей площадью около 1,7 млн кв. м.

Основное строительство МФК ориентировано на центр города и окрестности Третьего транспортного кольца. Абсолютным лидером по МФК станет ММДЦ Москва-Сити. Здесь возводятся наиболее масштабные проекты: комплекс Федерация, Imperia Tower, Меркурий Сити Тауэр. Строятся сегодня многофункциональные комплексы и во многих городах-миллионниках. Правда, в регионах микширование целесообразно исключительно в центре города. Никто не поедет в офис или гостиницу, расположенную на окраине Тюмени, Новосибирска или Перми, конечно, если это не единственный объект в городе.

Основные цели многофункциональных проектов диверсификация рисков и улучшение концепции проекта. Эффект синергии от различных составляющих позволяет добиваться высоких и устойчивых финансовых показателей проекта в целом, говорит Яна Кузина. С течением времени МФК может гибко реагировать на изменения рынка, добавляет ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group Андрей Двойных. То, что ставить на один сегмент рискованно, время уже доказало.

Различаются российские и западные комплексы и по составу якорных арендаторов. В российских многофункциональных комплексах пока беспроигрышно работают детские комплексы, включающие в себя платные аттракционы и детскую комнату с развивающими играми. Сильными якорями для многофункциональных центров в нашей стране до сих пор остаются кинотеатры. Развлечений, особенно в регионах, немного, поэтому в России и странах СНГ кинотеатры пока функционируют успешно и вполне популярны. Схожая с нашей страной ситуация в Индии и в Соединенных Штатах.

Особенности национального смешивания
Наиболее распространенный сегодня формат для российского рынка МФК это смешение бизнес-центров с торговыми площадями или гостиницами. Между российскими и зарубежными комплексами есть различия, которые начинаются с самого определения многофункциональных центров. По словам Андрея Двойных, на международном рынке недвижимости принято считать, что mixed-use development это центр, в который входят как минимум четыре сегмента недвижимости: гостиничная, торговая, офисная и жилая, тогда как в нашей стране считается, что достаточно не менее двух. Как замечает Ольга Широкова, западные МФК это центры с полноценно функционирующими частями комплекса. Как правило, такие объекты отличаются более сложной конфигурацией и инженерным обеспечением, часто являются высотными объектами с уникальными архитектурными решениями, добавляет она. В российской практике МФК это чаще всего помещение, которое изначально имеет определенное назначение и уже к этому дополняется площадями другого назначения.

По мнению экспертов, количество многофункциональных комплексов будет расти. Многофункциональность объектов характерна для городов с развитыми рынками недвижимости, а на начальных этапах развития рынков доминируют монообъекты, объясняет Ольга Широкова. Строительство МФК является перспективным, так как позволяет девелоперам диверсифицировать риски, достигать эффекта синергии от различных составляющих, позволяя тем самым добиваться более высоких и устойчивых финансовых показателей проекта в целом. В условиях высококонкурентного рынка многофункциональность будет выступать весомым преимуществом, уверена Светлана Гурова. По мнению Айдара Галлеева, ниша МФК на рынке может достигнуть около 20% всех проектов, но вытеснение обособленных комплексов вряд ли произойдет.

Однако в большинстве развитых европейских стран, даже в Юго-Восточной Азии, кинотеатры уже не пользуются таким спросом. В результате владельцы нескольких западных многофункциональных комплексов решили разместить на своих площадях театры.

Сделка с отделкой
В конце мая начались открытые продажи в довольно необычном поселке Экоэстейт Павловская слобода. Расположен он на выигрышном направлении (Новорижском), невдалеке от очень популярного у покупателей поселка Княжье озеро. Впрочем, интересна Павловская слобода не этим. Это камерный поселок на шесть домов, каждый из которых не только отделан внутри, но и обставлен. Каждый коттедж оформлен в уникальном стиле, который создавался группой дизайнеров с известнейшими мировыми именами, рассказывает Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup, девелопера проекта. Один из домов оформлен известным британским декоратором и дизайнером Ниной Кэмпбелл. Декорируя дом, она ориентировалась на мировые тенденции дизайна интерьеров, уделяя особое внимание теме экодевелопмента.

По мере уменьшения темпов роста цен на рынке загородной недвижимости все заметнее становится смена покупательских целевых предпочтений. Доля инвестиционных покупок постепенно снижается, все больше коттеджей приобретается собственно для проживания. В связи с этим все более актуальным становится западный подход к продаже загородной недвижимости, когда застройщик сам доводит коттеджи до максимальной степени готовности к проживанию, в идеале до стадии под ключ.

Экоэстейт Павловская слобода далеко не первый случай такого подхода к реализации загородной недвижимости. Из самых ярких проектов Рублево-Успенского шоссе можно назвать поселок Николино, где дома были выведены на продажу с отделкой под ключ и полностью меблированными, напоминает исполнительный директор салона элитной недвижимости Рублевка Immobiliare Наталья Петшик. Есть и другие примеры. В поселке Серебряный век изначально предполагалась отделка коттеджей под ключ (правда, без мебелировки), вспоминает директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate Алексей Артемьев. В этом проекте гармонично сочетаются внешняя и внутренняя отделка домов, а также отделка общественных зон без мебели, использовались высококачественные отделочные материалы. Полностью отделаны и коттеджи в поселке Ладога, расположенном на Киевском шоссе. Появление полностью готовых к проживанию объектов свидетельствует о постепенном переходе подмосковного рынка к схеме продаж по образу и подобию той, что принята на Западе.

Поскольку все коттеджи в поселке деревянные (генеральный подрядчик известная компания Vuokatti), то собственно внутренних отделочных работ требовался минимум, зато гораздо сложнее было вписать в дома мебель и прочие предметы интерьера. Концептуально дома получились очень разные, от теплых и по-домашнему уютных, до почти агрессивных, напоминающих скорее музей. Впрочем, покупателей никто не обязывает приобретать дома с готовой обстановкой: если интерьер не понравится, дом можно купить и без мебели. Но на данном этапе продаж именно наличие дизайнерской обстановки вызвало немалый интерес к поселку. К слову, по данным компании Blackwood, цены на коттеджи довольно высоки $4-6 млн.

Однако существует чисто российская причина, мешающая полному переходу к западной модели реализации загородной недвижимости. Реализация коттеджей, как правило, начинается еще на этапе строительства, говорит заместитель генерального директора компании Миэль-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов. Клиенту, который покупает дом на начальной стадии, выгоднее оплатить отделку позже. Потому что для оплаты отделочных работ необходимо привлекать дополнительные средства, а банки сейчас очень неохотно выдают ипотечные кредиты под загородную недвижимость, и процентные ставки по этим кредитам высоки. Поэтому покупать дом с отделкой нецелесообразно. За рубежом все дома продаются с отделкой, потому что там низкие процентные ставки по кредитам, и клиент сразу может купить дом с отделкой и получить готовое жилье. На Западе никто не станет покупать землю, а потом строить на ней дом такие сделки совершаются крайне редко. У нас же достаточно распространена покупка земельных участков. Покупатель приобретает земельный участок и впоследствии, когда у него появляются средства, приступает к строительству дома. Таким образом клиент дробит покупку с точки зрения своих финансовых вложений. Стоимость отделки составляет значительный процент от общей стоимости дома, поэтому она не востребована на начальном этапе строительства. Когда поселок сдан в эксплуатацию, а дома в продаже еще есть, застройщику целесообразно осуществлять отделку, чтобы привлечь клиентов, которые ищут готовое жилье. Поэтому можно говорить о том, что количество поселков с домами с готовой отделкой растет в соответствии с динамикой сдачи поселков в эксплуатацию. Также количество домов с отделкой будет увеличиваться по мере развития кредитования в России. Как только ставка на ипотечный кредит упадет до 5-6%, рынок изменится, и большинство будет покупать дома с отделкой.

Продать подчистую
На первый взгляд, массовое появление поселков с уже отделанными домами должно стать главной тенденцией рынка загородной недвижимости: построенные дома с выполненной внутренней отделкой улучшают визуальное восприятие проекта, что может способствовать росту темпов реализации объектов. Так отчасти и происходит. Если сравнивать с прошлыми годами, то тенденция к увеличению процента строящихся под ключ проектов очевидна, делится своими наблюдениями Дмитрий Котляренко. Существует определенный процент клиентов, которые желают приобрести готовые для проживания дома. По разным подсчетам это 30-40%, а в некоторых случаях до 50% обращений. Соответственно застройщики стараются насыщать рынок, и в ближайшем будущем прогнозируется рост данного предложения во всех ценовых сегментах. Есть и еще одна вполне понятная причина, стимулирующая девелоперов к появлению готовых для проживания поселков. Для застройщика выполнять внутреннюю отделку выгодно, поскольку ее наличие существенно увеличивает стоимость домовладения, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Например, если у застройщика есть собственное производство отделочных материалов, строительство домов под ключ может принести немалую прибыль.

Еще более осторожные застройщики ограничиваются демонстрационными коттеджами с отделкой. Это производит большое впечатление на покупателей, особенно на женщин, так как им проще представить будущий проект, находясь в show-room, чем глядя на пустой участок, где когда-нибудь вырастет дом, говорит Анастасия Кротова. Такой великолепный дом подсознательно подталкивает покупателя к принятию решения о покупке, и он даже будет готов на 30-50% увеличить бюджет предполагаемой сделки, если дом ему понравится. На мой взгляд, отличный пример show-room был у коттеджного поселка Стольное. Тем не менее, реализация коттеджей с отделкой под ключ не очень привлекает застройщиков. Во-первых, это займет больше времени и средств, во-вторых, покупатель все-таки больше интересуется домами под чистовую отделку, так как у многих есть свой дизайн-проект. Как я уже говорила, застройщику достаточно иметь show-room, чтобы дать представление о своих возможностях. Более того. Покупателям я советую быть вдвойне осторожными при выборе домов с готовой отделкой. Многие элитные поселки оправдывают свои цены высокими затратами на отделку, утверждая, что все материалы везут из Италии, Франции, с последних выставок, от известных дизайнеров, только натуральные и редкие. Но, к сожалению, зачастую эта информация соответствует правде на 50% в лучшем случае. Многие материалы куплены где-то в Москве и не такие они эксклюзивные, как описывал продавец. Покупатель начинает это понимать, когда видит одну и ту же плитку или мебель в нескольких домах. Поэтому сейчас многие клиенты возят с собой своих доверенных архитекторов, чтобы те определяли реальную стоимость и уникальность дома. В своей практике я встречала только один небольшой камерный поселок, где в доме работали итальянцы и французы, которые вручную расписывали по миллиметру лепнину и столярку. Такие случаи единичны: дома настоящее произведение искусства.

Со стеной или на стене
Учитывая эту особенность рынка, девелоперы по-прежнему предпочитают отделывать лишь часть домовладений. В качестве примера можно привести поселок Резиденции Бенилюкс, расположенный в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, в этом проекте представлено несколько коттеджей под ключ, площадью от 500 кв. м на участках от 40 соток по цене от $5 млн, рассказывает Мария Литинецкая. Также на Новорижском направлении дома под ключ представлены в поселке Истра Кантри Клаб (39 км от МКАД), стоимость домовладений здесь от $550 до 1 000 тыс., в поселке Княжье озеро (часть коттеджей продается на стадии готовности под ключ), а на Рублево-Успенском шоссе в поселке Горки-8 в стадии готовности под ключ представлены таунхаусы. Причем решить дооформить коттеджи до состояния под ключ застройщик может не на начальной стадии развития проекта, а тогда, когда возникает необходимость либо привлечь больше внимания к поселку, либо повысить финансовую отдачу от него. Иногда результат себя оправдывает, иногда нет. Как пример подобного поселка можно назвать Новахово, который был выставлен на продажу после сдачи госкомиссии в мае 2004 года, рассказывает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Иван Шульков. Позднее в 28 нераспроданных домах была сделана отделка, и с ноября 2006 года они были выставлены на продажу в состоянии под ключ. После этого динамика продаж значительно снизилась: если в состоянии под отделку скорость реализации была 2-2,5 коттеджа в месяц, то после отделки сократилась до одного коттеджа в месяц. В настоящее время нет тенденции к увеличению количества поселков с домами, предлагающимися в состоянии под ключ, поскольку у застройщиков появилось понимание, что нет смысла прибегать к отделке заранее, так как у покупателя всегда есть собственное представление об удачном дизайне и планировке. Многие компании предлагают помощь дизайнера или архитектора в отделке дома в качестве дополнительной услуги, и чем выше сегмент недвижимости, тем больше подобных примеров. В уже названном нами поселке Новахове средняя стоимость коттеджа составляет около $6 млн.

Не стать землепашцем
Об оформлении прав собственности на разные виды загородной недвижимости, а также о возможных подводных камнях нам рассказали Виталий Можаровский, партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры, и Максим Бородыня, главный операционный юрист компании Бергер и Партнеры.

Таким образом, рынок еще не определил своего отношения к полностью готовым к проживанию загородным домам. На сегодняшний день доля поселков, где присутствуют дома с отделкой, не превышает 10-15% рынка, говорит руководитель отдела первичного рынка загородной недвижимости Vesco Realty Светлана Ширяева. Безусловно, у застройщиков появилось понимание, что и поселки с отделкой продаются, так как в данном сегменте присутствует спрос. Тем не менее, пока риск того, что такие объекты будут плохо продаваться, есть. Поэтому многие застройщики предпочитают строить объекты, которые пользуются стабильным спросом.
От того, какой объект загородной недвижимости вы собираетесь покупать, будут зависеть и особенности оформления прав собственности на него. Готовый дом, незарегистрированная постройка, участок с подрядом в коттеджном поселке каждый из них имеет свои особенности.

Для начала стоит разобраться с категориями земли. Почти все предложения на рынке загородной недвижимости относятся либо к землям поселений, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Самый простой с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант дом в каком-нибудь населенном пункте. Как правило, категория земли в этом случае земли поселений, а значит, со строительством или перестройкой дома проблем не будет.

Основным моментом для получения прав собственности на земельный участок и постройки (жилой дом и все прочее, что может быть построено на вашей земле) является определение и понимание статуса самого поселка или загородного дома в целом, объясняет Максим Бородыня. То есть, какие документы имеются у собственника или продавца и возможно ли по ним совершить сделку купли-продажи с последующей регистрацией в регистрационной палате и получением статуса собственника в ближайшее время, и придется ли ждать какое-то неопределенное количество времени.

Земли сельхозназначения тоже бывают разными: для дачного строительства (без каких-либо ограничений на возводимые постройки), для садоводства (в некоторых района ограничены габариты домов, которые можно построить на садовых участках) и для огородничества (на них иногда вообще запрещено строительство). Во многих садовых товариществах земля не размежевана, и члены товарищества владеют не своими участками земли, а некими долями общей земли. Продают такие участки следующим образом: старый хозяин товарищество покидает, новый вступает вместо него. Оформить участок в собственность в таком случае будет проблематично: придется сначала мобилизовать соседей, чтобы совместно оплатить аэрофотосъемку и межевание. Раз они не сделали этого до сих пор, то уговорить их будет нелегко.

Помимо категории у каждого участка есть такая характеристика, как вид разрешенного использования. Соответственно, земли поселения бывают двух видов: под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). С практической точки зрения особой разницы между ними нет. После недавнего постановления Конституционного суда РФ в дачных домах, расположенных в черте поселений, даже прописываться можно. Однако постановление КС нормой прямого действия не является в случае необходимости, регистрироваться в дачном доме придется через суд. На дачи вне населенных пунктов это решение не распространяется.

На практике это бедствие приобрело такие масштабы, что попытки государства пойти легальным путем, то есть сносить жилье, построенное на сельскохозяйственных землях, скорее всего, вызовут социальный взрыв, уверен Виталий Можаровский. И текущее бездействие государства стимулирует дальнейшее строительство жилья на землях.

Довольно распространено строительство капитальных домов на бывших полях, но юридически это некорректно, и дом на основании судебного решения могут предложить снести. Насколько угроза реальна? У разных юристов мнение разное.

Дом с землей
Что касается вторичного рынка, то если и дом, и участок, на котором он находится, принадлежат одному продавцу на праве собственности, то по закону, нельзя купить дом, одновременно не приобретя участок, или, наоборот купить участок, не приобретя дом.


Максим Бородыня, напротив, считает, что пересмотр отношения государства к домам, построенным на полях, вполне возможен. А если углубиться в историю сделок, связанных с перепродажей сельскохозяйственных земель, почти всегда можно отыскать какие-то нарушения. Например, очень распространена такая ситуация: некое юридическое лицо одновременно получило десятки земельных паев бывших колхозников по договорам дарения. При желании признать такую сделку ничтожной проще простого. Так что реституция земли вполне возможна.

Возможна еще и такая ситуация: строение на участке есть, но оно не зарегистрировано. Вам предложат оформить договор на покупку участка и наверняка пообещают помочь потом в оформлении дома, но, на самом деле, зарегистрировать незаконную постройку нелегко, а иногда и вовсе невозможно.

Чтобы начать строительство на пустом участке, надо обладать каким-то правом на эту землю либо аренды, либо собственности. Как только у вас появляется зарегистрированное право, вы можете получать разрешение на строительство. На этой стадии с практической точки зрения никаких проблем возникнуть не должно, и право на землю необходимо, чтобы потом зарегистрировать право собственности на новую постройку. Итак, сначала получается разрешение на строительство, потом ведутся строительно-монтажные работы, приемка в эксплуатацию сейчас нормы довольно щадящие, они сильно упрощены. Затем надо получить разрешение на эксплуатацию и зарегистрировать права собственности уже на новый объект недвижимости. То есть, если разбирать по пунктам, при строительстве сначала оформляют права на участок, потом на дом.

Если участок, на котором расположено незарегистрированное строение, дачный, дело сильно упрощается благодаря пресловутой дачной амнистии. Часто достаточно только составить план постройки и написать заявление в органы местного самоуправления. В противном случае, скорее всего, придется пройти все инстанции: заказать проектную документацию для уже имеющегося здания, предоставить ее в местное архитектурно-градостроительное управление, согласовать с пожарными, санитарно-эпидемиологической службой. Или, что тоже возможно, оформлять право собственности через суд. Кстати, такие суды обычно проходят довольно просто. В любом случае, участок с незарегистрированным домом лучше не покупать.

В принципе, проблемы при самом оформлении дома в собственность могут быть, но только в том случае, если что-то не в порядке с документами. Например, категория земли: построили на пашне. Или если нет разрешения на строительство, объясняет Виталий Можаровский. Вот тут, скорее всего, откажут. Могут быть также какие-то технические ошибки, опечатки или отсутствие каких-то бумаг. Но, в общем, нет ничего сложного в том, чтобы подъехать к регистраторам и пообщаться, узнать, какие надо собрать бумаги.

Девелопмент дело выгодное, и просто продавать землю экономически неинтересно, когда можно заработать еще и на строительстве. Когда поселок очень организованный, покупателям предлагаются несколько вариантов проектов, из которых можно выбирать. Однако еще один нюанс очень организованных поселков в том, что там может регламентироваться все, вплоть до цвета штор в окнах.

Очень организованные поселки
Когда дело касается организованных поселков, возможно два варианта развития событий. Первый продаются готовые дома, уже с нарезкой участков, второй участки с подрядом. Может быть и так, что продавец еще не размежевал землю или даже еще не оформил ее в собственность. Тогда вам предлагают заключить агентский договор на подбор участка. На практике это значит, что вы можете получить совсем не тот участок, который выбрали: не у реки, например, а у дороги. А если у продавца еще нет права собственности на участок, то можно и вовсе без земли остаться.

В неорганизованных поселках часто наблюдается смешанный подход. Как правило, земля продается с подрядом, плюс общие территории либо оформляются в общую собственность, либо остаются в собственности управляющей компании, рассказывает Виталий Можаровский. В данном случае, правда, это скорее условно управляющая компания. Такие компании занимаются не управлением поселком, а фактически сбором ренты. В маленьких неорганизованных поселках, особенно экономкласса, на управлении много не заработаешь.

Специфика организованных поселков заключается в том, что помимо участков, на которых построены дома, есть еще и общая территория дороги, проезды и т. д., инженерные коммуникации, очистные сооружения, бассейны, магазины и пр. То есть, такой поселок всегда состоит из совокупности частных владений и территорий общего пользования. Так, в хорошо организованных поселках общие земли находятся в собственности управляющей компании. В менее организованных поселках оформляется общая долевая собственность владельцев домов: никто не знает, где находится чья-то доля, но при покупке дома вы в любом случае покупаете долю в праве общей собственности на общие земли и коммуникации. Она включается в цену дома, и продать дом отдельно от доли нельзя, так же как нельзя продать долю в праве общей собственности отдельно от дома.



Главная --> Публикации