Главная --> Публикации --> Уступной маневр В первом полугодии 2008 года в москве построено более 53 тысяч машиномест Столице приказали понизить этажность Приокское царство Москомнаследие требует вернуть изначальный вид дому бориса пастернака

Вчера кабинет отправил на доработку написанные Минэкономразвития поправки в Земельный кодекс и закон о его введении в действие. Согласно протокольному решению, Минимущества, Минэкономразвития и другие ведомства должны переписать законопроект "с учетом высказанных замечаний" до 25 декабря.

Нынешняя Дума уже не успеет радикально улучшить Земельный кодекс, узаконивший частную собственность на землю два года назад. Вчера правительство отправило на доработку законопроект, снижающий цену выкупа участков под предприятиями. Оппоненты идеи рассчитывают, что теперь законопроект вообще не увидит свет. А бизнесмены попытаются сделать поправки еще либеральнее.

Законопроект Минэкономразвития уменьшает стоимость выкупа земли в четыре раза и увязывает ставки арендной платы с выкупной стоимостью участков. По словам близкого к министерству источника, правительство концептуально согласилось с разработчиками, а при доводке документа будут учтены лишь технические замечания Главного государственного правового управления и экономического управления администрации президента. "Все равно до конца года Госдума не успеет принять эти поправки, так что есть время сделать их юридически безупречными", - говорит сотрудник "Базэла", курирующий земельные вопросы. Предприниматели могут рассчитывать максимум на то, что Госдума успеет принять утвержденный в октябре в первом чтении законопроект депутата Геннадия Кулика, продлевающий срок переоформления земельных участков на два года.

Земельное законодательство обязывает все предприятия до 1 января 2004 г. выкупить или взять в срочную аренду землю под своими сооружениями, которой они сейчас располагают на праве бессрочного пользования. Цена продажи участков определяется регионами в зависимости от ставки земельного налога, а ставки аренды - произвольно. По разным оценкам, выкуп всех земельных участков обошелся бы предприятиям в $60 - 100 млрд.

"Непонятно, о какой рыночной оценке может идти речь, если есть один покупатель и один продавец, - возражает начальник отдела проектов ОМЗ Валентин Добрынин. - Но мы осознаем опасность того, что Москва попытается навязать именно такой механизм переоформления участков, несмотря на его абсурдность".

Главный оппонент Минэкономразвития - правительство Москвы рассчитывает за это время либо в корне изменить документ, либо утопить его в согласованиях. "В октябре министерству разрешили внести законопроект по упрощенной процедуре, собрав заключения всего от пяти регионов, - отмечает высокопоставленный источник в Москомземе. - Но теперь чиновникам придется согласовать свою идею со всеми. На это уйдет весь следующий год, а то и вообще [законопроект] увязнет, как это случилось в 2001 г. с аналогичной инициативой Минимущества". В любом случае, говорит чиновник, Москва собирается отстаивать позицию, изложенную в письме первого вице-мэра города Олега Толкачева министру экономического развития Герману Грефу. Толкачев потребовал разрешить выкуп и аренду земли по "рыночным ставкам", определяемым независимыми оценщиками. А предприятия, переоформившие землю по федеральным ставкам, московские власти пообещали отключать от инженерных сетей и коммуникаций.

Постарались и энергетики регулируемые тарифы для граждан, начиная с 2009 года, будут расти на 25 проц ежегодно. Аутсайдером тарифной гонки стали железнодорожники, которые добились увеличения ставок на свои услуги по перевозке пассажиров в среднем от 12 до 15 проц ежегодно в течение ближайших трех лет. И, наконец, тарифы на услуги ЖКХ для населения будут расти по 20 проц в год. В Минэкономразвития уверяют, что обновленный рост тарифов на услуги естественных монополий добавят к ежегодному показателю инфляции не более 1-1,5 проц. Но на практике эта министерская арифметика является скорее желаемым, чем действительным явлением. Власти уже призывают граждан потуже затянуть пояса и экономно и рачительно относиться к тем же коммунальным расходам.

Бизнесмены собираются воспользоваться паузой, чтобы либерализовать предложения Минэкономразвития. "Необходимо включить в законопроект нормы об облегчении административных процедур при покупке и аренде земли, а также ввести ответственность чиновников за бездействие в решении этих вопросов", - говорит руководитель управления ОМЗ Андрей Лазаревский.
Сбылась вековая мечта монополистов - они сумели продавить правительство и добились двукратного по сравнению с предыдущими планами повышения тарифов на свои услуги в течение ближайших трех лет. Больше всего вырастут цены за газ для населения, в частности, в 2009 году они увеличатся на четверть, а в 2011 г их рост составит уже 40 проц.

А вот железнодорожные тарифы слегка пощипали РЖД у Федеральной службы по тарифам /ФТС/ просил увеличить тарифы на перевозку на 17 проц в 2009 г, на 21 проц в 2010 г и на 20 проц в 2011 г. В сухом остатке РЖД довольствовалось тем, что в 2008 г предлагается повышение тарифов на грузовые перевозки в среднем к предыдущему году на 16,3 проц. С 1 января 2009 г повышение тарифа по железной дороге может составить от 12,5 проц до 14 проц /17, 1-18,7 проц в среднем к предыдущему году/, в 2010 году на 9,7-13,7 проц и в 2011 году на 10-14 проц.

Последнее решение правительства РФ под руководством Виктора Зубкова об опережающем росте тарифов на услуги естественных монополий не следует считать спонтанным. Еще в апреле было известно, что Минрегионразвития готовит план ликвидации перекрестного субсидирования ЖКХ, который потребует существенного увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, а также на электричество, газ и тепло. На повышении тарифов настаивали и железнодорожники. В течение последнего месяца в правительстве шло активное обсуждение того, насколько можно повысить тарифы, как говорится, с оглядкой на социально-экономические последствия от этого решения. В контексте данной проблемы торг оказался уместен. В результате газовики и электроэнергетики фактически получили те расценки на свои услуги, на которые и рассчитывали: их аппетиты урезали незначительно.

Оговоримся, что в июне расценки на услуги естественных монополий будут уточнены уже новым правительством Владимира Путина: сейчас полностью не устранены разногласия на этот счет среди различных ведомств. Вилка в определении тарифов означает, что верхняя их граница рассчитана с учетом инвестиционных планов компаний. Но для граждан не очень принципиальны расхождения между запросами монополистов и конечными результатами в определении тарифов. Более критичным и неприятным является тот факт, что правительство в конечном итоге разрешило тарифам расти быстрее, чем планировалось ранее. Почувствуйте разницу: по прежним директивам планировалось увеличить расценки, в частности, на пассажирские перевозки на жележной дороге в 2009 на 9 проц, а в результате они вырастут на 13 проц, в 2010 г соответственно вместо 8 проц оказалось, что рост тарифов будет в районе 12 проц.

Среднегодовой рост цен на электроэнергию на регулируемом и на свободном рынке составит в 2009 г 26 проц, в 2010 22 проц, в 2011 18 проц. Регулируемые цены для населения на электроэнергию, начиная с 2009 г по 2011 г включительно будут расти на 25 проц ежегодно. И, наконец, цены на газ, отпускаемые населению, будут в среднем повышены в 2009 г на 25 проц, в 2010 на 30 проц и в 2011 на 40 проц.

Даже для неэкономистов удивительно то, что при всех вышеперечисленных обновленных тарифах инфляция в 2009-2011 годах повышена всего на 0,5 1 процентный пункт. В результате в 2009 г прогноз инфляции составит 6-7,5 проц /вместо 6-7 проц/, в 2010 5-7 проц /5-6 проц/, в 2011 5-6,8 проц /505,8 проц/. По подсчетам МЭРТа, общий вклад в инфляцию пересмотренных тарифов на услуги естественных монополий составит в 2009 г 1,2 1,4 процентных пункта, в 2010 0,5 0,6 проц, в 2011 1,3 проц. В общероссийском масштабе, возможно, эти цифры совпадут.

Пожалуй, остается радоваться тому, что газовики просили к 2011 году отпустить внутрироссийские цены в свободное плавание /рассчитывать их по мировым ценам за минусом пошлин и пр/, но правительство отказалось поддержать их наполеоновские планы.

Какую политику будет проводить путинское правительство /если в ответе на этот вопрос не отгораживаться отговоркой о преемственности в действия кабмина/ - самый главный вопрос как для элит, так и рядовых граждан РФ. Но ответ на него станет очевидным не сразу. Какие-то определенные прогнозы можно будет сделать лишь после того, как будет утвержден состав нового кабинета. А дальше время покажет.

Но личная инфляция граждан, наблюдающаяся в их кошелках, скорее всего, будет значительно выше. Впрочем, во всем этом придется разбираться уже новому правительству В.Путина. Примечательно, что его предшественник Виктор Зубков передает ему бразды правления в кабмине как раз с нерешенной проблемой стабилизации роста цен на внутреннем рынке. Излишне напоминать о том, что динамика роста цен самый социально чувствительный показатель в экономике. Обратим внимание на то, что бесконечно искусственно сдерживать рост цен на услуги естественных монополий невозможно, так как это влияет на общее состояние макроэкономики страны, куда входит не только понятная гражданам коммуналка, но и промышленность, транспорт и прочие отрасли экономики, которые нуждаются в реформировании.

При этом мнения экспертов относительно недостатка на рынке тех или иных квартир разделились примерно поровну между одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. Главным критерием стал тип или класс дома, в котором продаются квартиры. Так, недостаток однокомнатных квартир эксперты отмечают там, где есть спрос на дешевое жилье. В то же время, по оценкам экспертов, большинство людей, покупающих квартиры в новостройках ближнего Подмосковья, не обладают большими запасами личных накоплений. Поэтому в качестве идеи эксперты предлагают строить одно- и двухкомнатные квартиры рядом, так чтобы их потом при желании покупателя можно было бы объединить в трех- и большей комнатности квартиры.

Недавно аналитический центр ирн.ru завершил Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья. Традиционно считается, что наиболее высокий спрос на однокомнатные квартиры, однако, одним из результатов этого опроса стало выявление острой нехватки на рынке трехкомнатных квартир. Одной из главных причин этого является привычка застройщиков работать по старинке, не ориентируясь на постоянно меняющийся спрос.

Если же распределять уровень спроса на те квартиры, которых не хватает, то, по мнению экспертов, он наиболее высок в сегменте однокомнатных квартир. При этом более трети от общего числа покупок делается в области двухкомнатных квартир. И менее одной пятой приходится на трехкомнатные квартиры.

В то же время спрос на двухкомнатные квартиры связывается с растущим спросом на новое жилье у молодых семей. По оценкам экспертов это самый оптимальный вид жилья для таких покупателей. В свою очередь спрос на трехкомнатные квартиры связан с потребностью в новом жилье уже для больших семей. Тот факт, что трехкомнатных квартир не хватает, иллюстрируется очень просто: по опыту экспертов, когда 50% представленных в доме площадей проданы, свободных трехкомнатных квартир уже нет, так как их изначально мало закладывается в проекте. При этом особенно остро эта нехватка ощущается экспертами в сегменте трехкомнатных квартир большой площади. И связывают это эксперты с тем, что в квартирах меньшей площади квадратный метр стоит дороже, что, естественно, выгодно для застройщика. При этом многие из экспертов отметили, что на рынке наблюдается избыток квартир с четырьмя и более комнатами.

При этом, по мнению опрошенных экспертов, многие из людей, купивших однокомнатные квартиры постепенно, через 2-3 года дорастают до покупки двухкомнатного жилья, а затем, еще через 3-5 лет, они покупают трехкомнатную квартиру. Естественно, доля тех, кто дорос до двушки меньше. И еще меньше покупателей трешек. Тем не менее, те, кто совершает такие ступенчатые покупки это все-таки наиболее активная часть населения. И именно она определяет спрос на жилье. Конечно, сейчас спрос превышает предложение, и покупатель купит все, что есть на рынке. Но, учитывая неминуемо надвигающуюся стагнацию на рынке жилья, многие из застройщиков могли бы как минимум сохранить свои позиции, а как максимум их существенно улучшить, если бы учитывали предпочтения этой наиболее активной группы потенциальных покупателей. Естественно, многие могут пытаться ориентироваться по данным прошлогоднего спроса, но это приводит как раз таки к тем перекосам на рынке, которые были только что описаны. Поэтому, по мнению специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, наиболее адекватной оценкой текущего спроса является качественное исследование рынка, каким и был наш Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья.

В качестве основного аргумента, почему все же наиболее востребованы однокомнатные квартиры, респонденты привели уровень активности покупателей такого жилья. Сделки с этими квартирами осуществляют люди в возрасте до 30 лет, которые приобретают жилье себе или своим родителям. Кроме того, сделки с такими квартирами в ближнем Подмосковье осуществляют приезжие. Наконец, около трети сделок с однокомнатным жильем, по оценкам экспертов, осуществляется в инвестиционных целях спекулянтами. Все это наиболее активные группы покупателей. Именно поэтому однокомнатные квартиры более востребованы.

Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности
Исследование рынка московских новостроек
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ
За майиюнь московская недвижимость подорожала на 2-4%. Но это подорожание сопровождалось еще и значительным снижением активности как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Наиболее интересно повели себя в прошлом месяце элитные квартиры, которые, по данным отдельных игроков рынка, подешевели на 6-8% на фоне общего роста цен. В мае стало известно и о рекордном снижении цен на элитное жилье в Лондоне; но там оно происходило на фоне падения рынка недвижимости в целом и явилось его наиболее весомым доказательством. В Москве же оно может быть вызвано совокупностью сезонного фактора и осознания переоцененности элитного жилья, которое на протяжении долгих лет считалось наиболее надежным вложением средств и дорожало вслед за рынком.

Майские праздники и приближающийся период отпусков явились, что неудивительно, дополнительными факторами снижения покупательской активности на рынке жилья спрос на столичные квартиры и комнаты уменьшился еще на 10-15%. Вместе с потенциальными покупателями довольно низкую активность продемонстрировали и продавцы квартир: количество предлагаемых для продажи объектов по сравнению с апрелем сократилось почти на 12%. И, хотя цены продолжали расти, этот рост, по признанию риэлтеров, является скорее следствием инерционности, свойственной рынку недвижимости в целом, нежели реального подорожания жилья. В мае средняя цена 1 кв. м московских квартир составила $6278 (148 914 руб.).

В мае покупательская активность на рынке столичной жилой недвижимости, как и в предыдущие месяцы, продолжала снижаться. Причем эта тенденция отмечается только в отношении столичных квартир в Подмосковье спрос на покупку жилья начал уверенно набирать обороты (+20% к апрельским значениям). Цены на рынке новостроек в мае продолжали расти, но не так быстро, как в предыдущие месяцы. Средняя стоимость на первичном рынке Москвы по итогам мая 2008 года увеличилась на 1,9% в долларовом эквиваленте (3,4% в рублевом исчислении) и составила $4862 (115 333 руб.) за 1 кв. м. Наибольшее увеличение цен отмечается в наиболее востребованном сегменте типового жилья на 3,1% в долларовом эквиваленте и на 4,6% в рублях.

Мнения участников рынка
Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН Агентство недвижимости:
События, происшедшие на рынке жилой недвижимости Московского региона (Москва и Московская обл.) в мае, подтверждают прогнозы об окончании волны подорожания жилья с началом летнего сезона и о приближении периода стабилизации. Цены на квартиры по инерции продемонстрировали прирост на уровне 2-4%, что почти в два раза ниже темпов, наблюдавшихся в предыдущие месяцы.

В дешевом сегменте хрущевок (как и в двух соседних по ценам сегментах типовых панельных домов и современного панельного домостроения), напротив, со времени окончания новогодних праздников ни одна неделя не показала отрицательного прироста цен. За май квадратный метр в хрущевках подорожал на 2,6% в долларах, что лишь незначительно отличается от суммарного (общевзвешенного) прироста цен за месяц.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ:
За последний весенний месяц средние цены предложения в долларах выросли на 2,9%. Наиболее очевидной тенденцией последнего месяца стала незначительная ценовая коррекция в сегменте элитного жилья (средней стоимостью $15-17 тыс. за 1 кв. м). На протяжении всего мая средние цены предложения здесь падали в среднем на 1,7% в неделю, но к концу месяца эти темпы снизились, и сейчас эту ценовую коррекцию можно считать завершенной. Суммарные потери владельцев сверхдорогой недвижимости составили за май около 6% в долларах.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard:
Цены на первичную недвижимость элитного сектора в мае начале июня выросли на 3,5-4%. Это обычный рост. На сегодняшний день рынок дорогих квартир неактивен, наблюдается и некоторое падение спроса, связанное прежде всего с началом периода отпусков и отсутствием новых объектов.

Общий среднесрочный прогноз остается неизменным: плавный и умеренный рост рынка с показателями ценовой динамики на уровне инфляции.

Каких-либо существенных изменений стоит ожидать лишь осенью нынешнего года специалисты рынка жилой недвижимости полагают, что цены повысятся. Важно заметить, что динамичней будут расти цены на жилье экономкласса, поскольку новостроек этого класса из-за дороговизны земли в Москве становится все меньше. Активно ведется строительство социального жилья, доля которого составляет сейчас порядка 50%.

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании МИЭЛЬ-Новостройки:
Рост цен за такой короткий период времени был незначителен и составил не более 1% по сравнению с показателями первого квартала текущего года. Спрос остался на прежнем уровне, не продемонстрировав заметного роста в преддверии летнего сезона, обычно характеризующегося некоторым затишьем на рынке. Поэтому повлиять на рост стоимости жилья этим летом может инфляция, темпы которой, согласно ожиданиям, увеличатся в начале лета. Таким образом, рост цен на лето составит 1-3% в сегменте экономкласса и 1-1,5% в сегментах бизнес- и элитного жилья.

Основным критерием для покупателей элитной недвижимости при выборе объекта для проживания или инвестирования средств чаще всего является местоположение комплекса. Между тем в последнее время покупатели все чаще обращают внимание на соотношение цена/качество, анализируя совокупность факторов, определяющих уровень элитности объекта. Все большую важность приобретают качество строительства, репутация застройщика, планировочные решения квартир.

Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills:
Анализ локального местоположения комплексов, представленных на рынке, свидетельствует о том, что первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории по-прежнему принадлежит административному району Хамовники (сейчас здесь реализуется десять проектов суммарной площадью квартир около 186 тыс. кв. м). Ключевыми проектами в районе являются жилые комплексы Жилой квартал на Плющихе (Погодинская ул., вл. 4), Смоленская застава (Земледельческий пер., вл. 20), Дом на Саввинской набережной (Б. Саввинский пер., вл. 2-4-6), Парк Палас (Коробейников пер., вл. 1/2, стр. 7-14, 16).

Наталья Проничева, начальник управления маркетингового анализа ОАО Система-Галс:
Итоги развития рынка жилой недвижимости Москвы за период с января по июнь 2008 года демонстрируют сохранение основных тенденций, наметившихся еще в конце 2007 года: активность покупателей (вне зависимости от сезона, праздников, каникул и т. п.) во всех сегментах рынка, рост цен. Быстрее других дорожают наиболее ликвидные квартиры вторичного рынка (небольшой площади, жилой фонд постройки до 1980 года) примерно до 4% в месяц. В ближайшее время мы не ожидаем стагнации рынка или падения цен. Ситуация 2006 года также представляется нам маловероятной.

Анализируя объектную структуру предложения за первый квартал 2008 года, специалисты IntermarkSavills отмечают, что структура спроса и предложения в целом почти совпадает. Это объясняется тем, что, во-первых, рынок элитного жилья в меньшей степени, чем другие сегменты жилой недвижимости, подвержен колебаниям спроса, и, во-вторых, в элитном сегменте застройщики достаточно хорошо изучили предпочтения потребителей.



Главная --> Публикации