Главная --> Публикации --> В москве появится новый элитный район Для жителей южного округа к концу 2009 года центр столицы станет на полчаса ближе Одни зарабатывают, другие экономят "дон-строй" застроит территорию фабрики "моснитки" в хамовниках Московским строителям не удастся сдвинуть мемориал жертвам тоталитарного режима на лубянской площади

В конце января российский Центробанк наконец признал, что американский ипотечный кризис все же сказался на отечественном кредитном рынке. Первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев, выступая на закрытом совещании, отметил, что в российском банковском секторе существуют определенные проблемы с ликвидностью. Кризисом сложившуюся ситуацию чиновники стараются не называть, но и без этого понятно, что проблемы американской ипотеки не обошли нас стороной. Если одна из голов пьянствует, а остальные ведут здоровый образ жизни, последствия почувствуют все три головы, ведь финансовая система одна, прокомментировал влияние американского ипотечного кризиса на отечественный банковский сектор экс-министр экономического развития, а ныне председатель правления Сбербанка Герман Греф. Мы часть мировой экономики, в определенной степени все, что происходит в мире, имеет влияние на экономику России. Влияние начало ощущаться в октябре-ноябре прошлого года, когда возникли проблемы с долгосрочным фондированием у банков: сначала в валюте, а потом и в рублях, отмечает управляющий директор блока Розничный бизнес ОАО Банк Москвы Алла Цытович.

За последние полгода многие российские банки подняли ставки по ипотечным кредитам, ужесточили требования к заемщикам, а некоторые и вовсе отказались от данного вида кредитования. Ситуация стабилизируется ближе к осени, обещают участники рынка, хотя и признают, что столь лояльными к серым доходам заемщиков, как раньше, банкиры уже не будут.

Российские чиновники от ЦБ, как и их американские коллеги, признав существование проблем в кредитной отрасли, тем не менее пошли по совершенно иному пути: Банк России принял решение повысить с 4 февраля 2008 года ставку рефинансирования с 10% до 10,25% годовых. Тем самым он отказал коммерческим банкам в дешевом фондировании, отмечают участники рынка, и сделал ставку на борьбу с инфляцией. В этих условиях эксперты не исключают дальнейшего роста ставок по кредитам, которые (по ипотеке) за последние полгода увеличились в среднем по рынку на 12%. Если ЦБ пойдет на дальнейшее ужесточение монетарной политики, то кризис ликвидности с ипотечной отрасли может перекинуться уже на автокредиты и потребительское кредитование, признают участники рынка.

В первую очередь кризис ликвидности затронул отрасль долгосрочного кредитования, прежде всего ипотечного. Ситуация с ограниченной ликвидностью на рынке США сказывается прежде всего на доступности традиционно западного длинного фондирования для российских банков, в частности работающих на рынке ипотеки, подтверждает старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк Елена Шилина. Когда аналогичная проблема возникла в США, американская Федеральная резервная система (ФРС) приняла решение выделить средства банкам для повышения ликвидности, в общей сложности было выдано кредитов на почти полтриллиона долларов. Для закрепления лечебного эффекта монетарные власти США пошли на беспрецедентный шаг: в течение десяти дней в январе ФРС дважды понижала учетную ставку, делая заемные средства для кредитных организаций более дешевыми. В общей сложности за полгода ставка была понижена на 2,5%. Такими темпами стоимость денег снижалась лишь после финансового кризиса конца 1990-х годов.

Ставки на рынке ипотеки изменились неоднородно так, ряд крупных российских банков удерживают ставки на уровне начала года, в то время как ряд западных банков и банков, фондирующих или планирующих фондировать свои портфели за счет секьюритизации, повысили ставки в связи с увеличившейся стоимостью фондирования, резюмирует Елена Шилина. По ее словам, Ипотекбанк в ближайшее время планирует лишь незначительно увеличить требования по первоначальному взносу.

Ставки сделаны
Новая ставка рефинансирования ЦБ подталкивает к повышению стоимости обслуживания кредитов в коммерческих банках, заявил на встрече с журналистами, проходившей в первых числах февраля, член правления ВТБ 24 Анатолий Печатников. Большинству средних и мелких российских банков западное фондирование недоступно, поэтому они вынуждены будут повышать ставку по ипотечным кредитам вслед за решениями ЦБ и удорожанием денег от частных клиентов (ставки по вкладам выросли на 23% за последние полгода), признают участники рынка. Тем же, кто может себе позволить перекредитовываться на иностранных площадках, также не стоит ожидать скорого удешевления займов: если до начала кризиса, летом 2007 года, банки могли занять под LIBOR + 1,5%, то к осени уже не дешевле LIBOR + 2,53%. Эксперты не ожидают, что в ближайшее время этот показатель снизится, поэтому ставки, по прогнозам, будут неуклонно расти. Если еще летом прошлого года ипотечный кредит на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе со ставкой 9% годовых в долларах предлагали сразу несколько десятков банков, то сейчас такие дешевые предложения (из крупных банков) можно найти только у пяти кредитных организаций: Абсолют Банка, Городского ипотечного банка, ОргрэсБанка, ММБ и ВТБ 2 Скоро к ним присоединится и ДельтаКредит. В основном это (проблемы с ликвидностью. Профиль) коснулось региональных и небольших банков. У них отказов стало больше на 15%. Примерно такому же числу потенциальных клиентов здесь уменьшают запрашиваемую сумму кредита, рассказывает Алла Цытович. В Банке Москвы в этом смысле ничего не изменилось... В этом году у крупных игроков рынка ипотеки будет расти и объем, и количество выданных кредитов, а вот мелкие и средние банки, скорее всего, свернут программы или притормозят их. Условия предоставления ипотечных кредитов и требования к заемщикам банком не менялись, утверждает директор департамента розничного кредитования банка Союз Алексей Любченко. Правда, он признает, что в наступившем году его кредитная организация все же планирует незначительный пересмотр процентных ставок по отдельным продуктам программы ипотечного кредитования. В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами, отмечает эксперт.

Остальные участники рынка были удивлены решением банка ДельтаКредит, хотя, если обратить внимание на динамику изменения ставки LIBOR за последние дни, становится очевидно, что стоимость заемных средств на мировых рынках серьезно снизилась: если еще в середине января ставка LIBOR составляла 3,8%, то уже в конце января она была равна 2,8%. Отчасти этому способствовало резкое снижение учетной ставки в США и ожидания аналогичных действий со стороны европейских монетарных властей, отмечают участники рынка. Вряд ли бы ФРС США пошла на подобные меры, если бы считала, что не может таким образом переломить негативную тенденцию. Однако сколько потребуется для этого времени, сказать сейчас достаточно сложно, поскольку масштаб возникших проблем все еще до конца не ясен, отмечает аналитик Промсвязьбанка Олег Шагов. Некоторые наблюдатели полагают, что уже к лету ФРС может снизить ставку до 2%, но опять же никто с достаточной долей вероятности не может спрогнозировать, как это скажется на ситуации с банковской ликвидностью.

Исключение из кризиса
Было бы неправильно говорить, что все без исключения российские банки повысили требования к заемщикам либо ставку по ипотечным кредитам. Есть и исключения: на фоне повсеместной истерии, связанной с кризисом банковской ликвидности, банк ДельтаКредит объявил о снижении стоимости ипотечных кредитов на 0,5 процентного пункта. По программе Delta стандарт при белом доходе ставки снизятся с 9,510,5% до 910%. По предложению с плавающей ставкой Delta вариант с LIBOR + 5% до LIBOR + 4,5% (при сроке кредита 10 лет) и с LIBOR + 5,5% до LIBOR + 5% (срок 20 лет). Снижение не столь существенное, но оно вносит определенный диссонанс. В банке объясняют это решение тем, что удалось привлечь крупный иностранный заем под привлекательную ставку. При этом ни размер кредита, ни стоимость его обслуживания не раскрывают.

Новые жертвы
Эксперты не исключают, что со временем, если ситуация с банковской ликвидностью будет ухудшаться, могут возникнуть проблемы с другими видами кредитования, в первую очередь под удар попадут автокредиты. Кстати, в США проблемы в этом секторе начались уже в декабре прошлого года: банки стараются минимизировать свои риски по дорогим кредитам, к которым относится и автокредитование. Они увеличивают требования к заемщику, к первоначальному взносу и к срокам кредитования. Официальных данных по американскому рынку пока нет, но некоторые эксперты полагают, что общий объем средств, выданных в рамках автокредитования за последние три месяца, сократился как минимум на 1520%. Те же самые проблемы ожидают в ближайшем будущем и Россию. Проблемы связаны не с кредитным риском конкретного продукта, а с доступностью фондирования, они могут затронуть все продукты, фондируемые не с баланса банков. Это прежде всего более длинные продукты, такие как ипотека и потенциально длинные автокредиты, поясняет Елена Шилина.

Что касается российского рынка, то многим мелким и средним банкам, не имеющим достаточных рейтингов надежности для выхода на западные рынки, помочь может лишь отечественный ЦБ, который, похоже, решил дистанцироваться от этой ситуации. Спасение утопающих дело рук самих утопающих, решили отечественные чиновники, тем более что уход с рынка целого ряда мелких игроков укладывается в общую концепцию сокращения количества кредитных организаций в России.

Заграница не поможет Я не специалист в фондовых рынках, но нужно приготовиться к тому, что ситуация не стабилизируется до лета, констатирует Алла Цытович. С ней согласна и Елена Шилина: Я считаю, что ситуация должны стабилизироваться в пределах 69 месяцев, и ставки по фондированию вернутся к уровню, близкому к началу 2007 года, в конце 2008 года. Однако далеко не все так оптимистичны в своих прогнозах: многие западные эксперты ожидают наступления рецессии в американской экономике. В этом случае ожидать скорого выздоровления кредитного рынка как в России, так и в США не приходится.

Вслед за автокредитованием под ударом окажется и потребительское кредитование. Кстати, вследствие значительной доли так называемых плохих долгов в этом секторе многие кредитные организации еще с середины прошлого года начали ужесточать требования к потенциальным заемщикам. Конечно, все будет зависеть от того, как будет развиваться макроэкономическая ситуация в стране. Мы будем следовать этой ситуации. Но сокращение объемов кредитования и темпов роста потребительских кредитов в следующем году мы предполагаем, сказал Герман Греф. Основной тенденцией рынка потребительского кредитования в ближайшем будущем, по мнению председателя правления банка Русский стандарт Дмитрия Левина, станет постепенное сокращение доходности, притом что ставки по кредитам будут незначительно расти, также характерным для этого сектора станет и более взвешенный подход банков к оценке финансовых рисков.

Олег Шагов, аналитик Промсвязьбанка:
Некоторые российские компании ипотечной отрасли, предлагавшие финансирование ипотечных кредитов не из собственных, а из заемных средств, столкнулись с проблемами рефинансирования старых займов, а также привлечения новых, необходимых для обеспечения их деятельности.

Так стоит ли в таких условиях связываться с ипотекой? Некоторые потенциальные заемщики полагают, что в России может повториться ситуация, аналогичная той, которая была в США после начала ипотечного кризиса: к концу прошлого года стоимость недвижимости из-за сокращения спроса снизилась в Америке в среднем на 1015%. Ждать не имеет смысла, надо брать ипотеку, как только вы дозрели до решения этой проблемы. Иначе или цены на недвижимость вырастут, или ставки поднимутся, советует Алла Цытович. Я считаю, что заемщикам, желающим взять ипотечный кредит, надо его брать тогда, когда этого требуют их жизненные обстоятельства, соглашается Елена Шилина. Мнение экспертов подтверждает и статистика: по данным аналитического центра ирн.RU, в январе индекс стоимости жилья в Москве вырос почти на 4%, а в рублях это увеличение оказалось еще выше. По итогам года квартиры могут в среднем подорожать на 1520%, считают аналитики.

Начиная с лета продавцы, по-прежнему завышавшие цены, стали испытывать дефицит покупателей и подорожание квартир замедлилось до 2% в месяц, отмечает Ермолаева. Специалист АН Афина Паллада Наталья Якобсон говорит, что с осени риэлторы ожидали сезонного подъема спроса, однако их надежды не оправдались.

Елена Шилина, старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк:
Объем российского рынка ипотеки на данный момент значительно ниже, чем в США (в России объем ипотечных активов на конец 2007 года составил около 34% от ВВП, в то время как в США этот показатель составил 5055% от ВВП). И уровень просрочки на российском рынке ипотеки сейчас несравнимо ниже мирового уровня. Эта тенденция, на мой взгляд, сохранится. Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов.
Ведущий специалист Сибакадемстрой недвижимости Татьяна Высоцкая выделяет два периода развития рынка в 2007 г.: активный рост цен с января по май, по инерции продолжавшийся с 2006 г. (плюс 26,5% за первое полугодие 2007 г.), и последующая стабилизация. По данным директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, 1 кв. м на вторичном рынке подорожал с 44 000 руб. в январе 2007 г. до 58 600 руб. в декабре.

Покупатели стали умнее и не верят слухам о скором подорожании, но ипотеку берут, говорит Наталья Якобсон.

Стимул для покупателей
Серьезное увеличение цены предложения на 7% произошло в ноябре 2007 г., говорит Ермолаева: в преддверии выборов и грядущего нового года. Но демарш продавцов не прошел и на фоне низкого покупательского спроса в декабре цены снизились на 4%.

Аналитик Сибакадемстрой недвижимости Федор Голованов оценивает долю сделок на рынке недвижимости с участием ипотечного кредитования к концу 2007 г. скромнее примерно в 30%. По данным областной администрации, в области было выдано ипотечных кредитов на 18 млрд руб. на строительство и приобретение жилья (в 2006 г. на 14 млрд руб.). По данным специалиста по маркетингу Сибрегионипотеки Алексея Гришина, около 70% кредитов берутся на покупку квартиры на вторичном рынке.

По подсчетам Тимура Тагирова, директора АН Эрмитаж, в 2007 г. в Новосибирске с привлечением ипотечных средств было совершено в среднем 40% от общего объема сделок. Например, только КИТ финанс в 2007 г. выдал в Новосибирске более 500 ипотечных кредитов на сумму свыше 1,5 млрд руб. в три раза больше, чем в 2006 г., говорит Александр Сабаев, директор новосибирского подразделения КИТ финанс.

Оживление вторичного рынка Ермолаева прогнозирует не раньше чем во II квартале 2008 г. Высоцкая также считает, что квартиры станут дорожать не раньше весны 2008 г. Однако такого роста, как в 2006-2007 гг., эксперты не ожидают. За последние два года цены на вторичном рынке и так выросли более чем в два раза, подсчитывает Ермолаева. В 2008 г., по ее мнению, темпы роста цен снизятся и составят 10-20% по итогам года. Однако, уточняет она, если в 2008 г. подорожает ипотека и рост доходов населения будет высоким, то рост цен на жилье может быть и более существенным.

Комнаты в фаворе
Наиболее востребованным жильем в 2007 г. в Новосибирске стали комнаты: по данным RID Analytics, по итогам года они подорожали в полтора раза, а в традиционно недорогом Первомайском районе в 1,6 раза. Прибавили 50% к цене и многокомнатные квартиры. Дешевое жилье и элитная недвижимость наиболее ликвидные продукты 2007 г., резюмирует Ермолаева. С ней соглашается Высоцкая, которая отмечает, что среди квартир различных типов наибольший прирост показали 1-2-комнатные квартиры небольшой площади (до 30 кв. м) в домах с коридорной системой (так называемые малосемейки), типовые квартиры и квартиры в малоэтажных (клубных) домах.

К началу 2008 года, когда значительная часть россиян наконец-то смогла оценить на практике результаты реализуемого в стране национального проекта Доступное и комфортное жилье, над самим проектом начали сгущаться тучи из-за неконтролируемого роста цен на стройматериалы.

Противоядием монополизации индустрии стройматериалов может стать проект Доступное жилье

В ответ на упреки в необоснованности цен монополисты продолжают заявлять, что доля их продукта в себестоимости квадратного метра жилья невелика и в условиях высокой стоимости недвижимости его удорожание не наносит вреда строительной отрасли. Между тем наблюдающийся сегодня рост себестоимости строительства говорит об обратном. К тому же главная опасность заключается не в угрозе повышения и без того высоких цен на коммерческое жилье. Гораздо больше строителей и государственных чиновников беспокоит судьба многочисленных социальных и инфраструктурных проектов, финансируемых за счет бюджетных и иных государственных средств. В отличие от бизнеса, государство не может по нескольку раз в год корректировать расходные статьи по причине постоянного удорожания стройматериалов.
Повышение цен на цемент может торпедировать национальный проект, что является недопустимым. Цены на жилье должны стабилизироваться через усиление федерального антимонопольного законодательства, считает мэр Москвы Юрий Лужков.

По данным Ассоциации строителей России (АСР), с января по декабрь 2007 года средневзвешенный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 28,08% при общем росте себестоимости строительства на 30,41%. Максимальные темпы роста показали цемент 88,7 139% и его производные товарные бетон и раствор 43,7% и 43,56% соответственно. Кроме того, существенно подорожали плиты минераловатные 25,2%, металлопрокат 13,9 15,5%, и песок строительный 12,4%. Очевидный отрыв цемента от прочих позиций этого списка вызывает наибольшее беспокойство экспертов и чувство легкой паники у строителей. В качестве одной из основных причин происходящего строители и эксперты называют высокую монополизацию цементного рынка России. Около трех лет назад группа компаний Евроцемент начала скупку предприятий по производству цемента, в результате чего ей удалось добиться монополизации значительной части цементной отрасли.

Впрочем, говоря о государственном вмешательстве, нельзя забывать и о чисто рыночных факторах. Колоссальный строительно-инвестиционный бум и реализация нацпроекта Доступное жилье сами по себе сформировали огромный дефицитный рынок. А это значит, что ни одна монополия не в состоянии до бесконечности удерживать его под контролем. И это с каждым днем становится все более очевидным. Так, серьезные планы по части развития цементного бизнеса имеют сегодня такие его игроки, как Базэл, Сибирский цемент, Lafarge и др. А это значит, что выход из нынешнего цементно-ценового тупика все-таки будет найден.

Справка ВМ:
-С начала 2005 года цены на цемент в среднем по России выросли на 300 400%. Себестоимость производства цемента за это время практически не изменилась и находится на уровне 1500 2000 руб./тонна. Однако, цена этой самой тонны на бирже зашкаливает за 7500 руб.

Между тем наиболее действенным противоядием продолжающейся монополизации индустрии стройматериалов может стать сам национальный проект Доступное жилье. Его реализация является одной из первостепенных государственных задач, в связи с чем разгул монополизма на рынке стройматериалов начинает восприниматься едва ли не как угроза национальной безопасности. Неконтролируемый рост цен на цемент, похоже, все-таки переполнил чашу терпения государственных чиновников, подвигнув их на ответные действия. По словам начальника управления контроля промышленности ФАС Михаила Викторова, его ведомство рекомендует в рамках нацпроекта Доступное жилье создать подпрограмму развития цементной промышленности. Необходимость такого проекта сегодня более чем очевидна. В соответствии с государственной программой по созданию рынка доступного жилья к 2010 г. объем строительства в стране должен быть увеличен вдвое. Это означает, что к 2010 г. годовая потребность строительной отрасли в цементе будет составлять около 90 млн т. Такого количества цемента должно хватить на то, чтобы в 2010 г. сдавать новоселам 80 90 млн кв. м.

-В 1990 г. в РСФСР производилось около 80 млн т цемента в год. Это означает, что на территории страны в той или иной степени существует необходимое количество мощностей, достаточное для решения поставленных задач. Проблема заключается лишь в серьезных инвестициях, необходимых для возрождения и технического перевооружения прежних производств, а также строительства новых.
В начале февраля Сибакадеминвест (САИ) купил 85% долей владимирского ООО Демидофф-агро, которому принадлежит 320 га земель сельхозназначения около г. Александрова Владимирской области (120 км от Москвы по Ярославскому шоссе), рассказал член совета директоров САИ Сергей Дьячков. Гендиректор Демидофф-агро Юрий Беляков продажу компании подтвердил. Назвать цену сделки стороны отказались. Заместитель гендиректора Vesco Consulting Олег Разин оценил стоимость земли примерно в $3,2 млн. По словам Дьячкова, покупка финансировалась за счет облигационного займа: в августе 2007 г. САИ разместил облигации на 1 млрд руб.

-Ожидаемые потребности российского стройкомплекса в цементе почти в 2 раза превосходят текущие объемы производства отечественной цементной промышленности. Так, по данным компании Интеко, общие мощности цементных заводов в 2007 г. составили 59,7 млн т.

Сообщить, у кого остается 15% долей Демидофф-агро и будет ли совладелец участвовать в освоении участка, Дьячков отказался.

Сибакадеминвест
девелоперская группа компаний
Построила и управляет коммерческой недвижимостью площадью 62 000 кв. м (в Новосибирске и Москве). Земельный банк 54 000 кв. м.
Владелец Игорь Ким.
Выручка в 2006 г. $16,4 млн, чистая прибыль $9,4 млн (данные компании).

До сих пор САИ занимался только коммерческой недвижимостью: строил торгово-развлекательные и бизнес-центры в Москве и Новосибирске. Мы диверсифицируем портфель своих проектов. Кроме того, срок окупаемости проектов в коммерческой недвижимости до пяти лет, а продав после межевания землю под поместья, мы сразу сможем получить 20-30% доходности, отмечает Дьячков.

Около половины из 320 га займут 15-20 поместий каждое в среднем по 10 га (их САИ выставит на продажу сразу после межевания), остальное коттеджный поселок на 100-120 домов, рассказал Дьячков. В течение полугода САИ разработает концепцию проекта, выведет землю из статуса сельхозугодий, проведет межевание участков и приступит к строительству. Завершение строительства запланировано на 2011-2012 гг. По оценке руководителя отдела загородной недвижимости HomeHunter Алексея Бабкина, проект, включая проведение коммуникаций и строительство дорог, потребует около 150 млн евро инвестиций.

В районе, где осваивается САИ, целесообразно строить дома двух форматов недорогие дальние дачи стоимостью около $600 000 или элитные загородные резиденции стоимостью от $2 млн, полагает Разин из Vesco Consulting. Участки во Владимирской области перспективны: здесь спрос на коттеджи формируют жители Москвы, кроме того, недвижимость может использоваться для проведения корпоративных мероприятий, соглашается директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.


С каждым годом радиус, в котором москвичи покупают загородную недвижимость, увеличивается. Через несколько лет расстояние в 120 км никого не будет пугать, говорит Дьячков. Он считает преимуществами близость приобретенного САИ участка к богатому памятниками архитектуры Александрову (Александровская слобода основана в середине XIV в.) и природные условия (Там глухари токуют). Представитель компании Открытые инвестиции (строит в Подмосковье коттеджные поселки Пестово на Дмитровском шоссе и Павлово на Новорижском на 400 и 200 домов) Ирина Молярова говорит, что в ближнем Подмосковье остается все меньше земель, пригодных для жилой застройки.



Главная --> Публикации