Главная --> Публикации --> Аудиторам и строителям продлят лицензии Заброшенные в сети Аренда столичного жилья дорожает из-за спроса на элитные квартиры Алмазные квартиры Покупатели все меньше обращают внимание на архитектурные красоты загородного дома и все больше — на его функциональность

Станет ли массовое строительство подземных путепроводов палочкой-выручалочкой для трафика Москвы, города, в котором автомобилисты все острее ощущают на себе сложившийся перекос между темпами строительства новых дорог и темпами возведения жилых и офисных объектов?

Мест для прокладки новых трасс в Москве практически не осталось, да и существующие дороги расширить фактически не возможно. Титанические усилия по борьбе с дорожными пробками вынуждают столичных градоначальников серьезно заняться вопросом освоения недр. Прокладка новых подземных трасс тоннелей становится актуальным проектом дорожного строительства в Первопрестольной. В ближайшие 13 лет в Москве будет сооружено 12,5 км подземных трасс. Одна из них тоннель под музеем-заповедником Коломенское - сможет претендовать в плане протяженности на европейский рекорд. Его длина в 4,85 км окажется на 350 м протяженнее нынешнего рекордсмена тоннеля в Дублине.

Этот подземный путепровод отнимет пальму первенства по протяженности у нынешнего фаворита - Лефортовского тоннеля /его длина составляет 3,15 км/. Однако второй по очереди тоннель под музеем-заповедником Коломенское, который пройдет через район Нагатинского затона к станции метро Печатники, окажется еще длиннее его протяженность составит 4,85 км. Между тоннелем и расположенной еще ниже линией метро будет располагаться четырехполосная магистраль. Похоже, принцип многоуровневого дорожного бутерброда становится одним из главных в строительстве новых трасс.

По генеральному плану развития Москвы, до 2025 г в столице планируется построить три тоннеля-гиганта, сообщили представители департамента транспорта и связи мэрии. Общая протяженность новых подземных трасс составит 12,5 км. Строительство этих объектов будет разнесено на три этапа. Первым начнут возводить тоннель под Преображенской и Семеновской площадями. Трасса начнется с Краснобогатырской улицы. Нырнув в этой точке под землю на 3,2 км, она выйдет на поверхность на проспекте Буденного.

Тот факт, что московские власти решили активно разрывать подземные территории на Востоке и Юго-Востоке Москвы, самые загруженные в плане движения транспорта округа столицы, выглядит вполне логичным. Например, чтобы сейчас попасть с Варшавского шоссе на соседнее Каширское, нужно доехать до тоннеля на развилке этих двух магистралей, поскольку эти важнейшие для города трассы разделены железной дорогой. В частности, жителям соседних районов приходится объезжать железку по МКАД или через центр города. Фактически стала общим местом проблема передвижения по городу без заезда в его центральную часть. Похоже, этот вопрос вскоре будет частично снят.

Третья подземная автомагистраль длиной в 4,5 км пройдет под Борисовскими прудами.

Так тоннель под условным номером 1 /под Преображенской и Семеновскими площадями/ станет участком Северной рокады, которая, в свою очередь свяжет северные районы с югом города. Северная рокада начнется в районе Бусиновской эстакады, затем пойдет в направлении Ленинградки /реконструкция которой идет полным ходом/. А к 2012 г трасса станет частью Северной рокады, через Фестивальную улицу /м. Речной вокзал/, собственно Ленинградское шоссе, Четвертое транспортное кольцо /м.Динамо/, затем попадет на улицу Академика Королева /который превратится в проспект Королева/, далее попадет на проспект Буденного, затем в Кожухово. И, наконец, трасса вырвется к МКАД.

Три подземных тоннеля станут частями намеченных Южной и Северных рокад, представляющих собой бессветофорные трассы. Рокада это новый подход в дорожном строительстве, позволяющий связать между собой окраины города и организовать транзитное движение, минуя центр.

А уже в этом году дорожники приступят к возведению второй рокады Южной, которую также хотят построить к 2012 г. Эта магистраль свяжет Запад и Юго-восток Москвы. Трасса соединит между собой Балаклавский проспект, Варшавское и Каширское шоссе и упрется в улицу Борисовские пруды. Как указывалось выше, в этом месте трасса наткнется на тоннель под условным номером 2 и опустится на под землю под парком Коломенское.

Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2025 г, Северную рокаду начнут возводить в 2009 г. Закончить строительство хотят в 2012 г. С нового дорожного радиуса /Северная рокада повторяет контуры Садового кольца/ возможны многочисленные съезды. С улицы Королева будет возможность выехать на платную трассу Москва-Петербург. С Северной рокады можно будет попасть и на платную дорогу Москва-Ногинск.

Напомним, что кроме рокад с гигантскими тоннелями в Москве уже начато строительство 4-го транспортного кольца, первый участок которого от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе планируется сдавать в 2011 г.

Московские власти с пиететом говорят о том, что все столичные парки и места отдыха горожан, в частности, Царицино, Коломенское, Лосиный остров, Филевский в результате масштабного дорожного строительства не пострадают. Все тоннели, которые предполагается соорудить на Четвертом кольце /а в них будет по четыре полосы движения в одну сторону/, пройдут под столичными парковыми зонами.

Градоначальники уверены, что активизация процесса по возведению новых трасс позволит снять проблему пробок в Москве. Заместитель мэра Владимир Ресин вообще уверен, что через 10 лет заторы на улицах Первопрестольной исчезнут.

Можно еще долго заниматься перечислением новых транспортных маршрутов и развязок, возводимых и планируемых к возведению в Москве. В конце прошлого года, например, с триумфом открыли часть новой скоростной трассы на западе столицы Краснопресненского проспекта, изюминкой которого стал уникальный многоуровневый Живописный мост. Столичные дорожники, погоняемые мэром Ю.Лужковым, работают отчаянно и с должным рвением, стараясь в ближайшие годы восполнить простой в дорожном строительстве 90-х годов прошлого века.

Строительство же дорог, несмотря на ударные темпы, не поспевает за растущими как грибы новыми объектами. Соревнование между дорожниками и девелоперами, похоже, выигрывают последние. Причем документация по обоим бизнес-направлениям получают в одном мести в мэрии, и, похоже, в процессе задействованы одни и те же ответственные чиновники. И если получение подряда на строительство жилья и офисов сулит компаниям огромную прибыль, то строительство дорог дорогой и не окупаемый в инвестиционном плане проект.

Скептики же считают, что пробки в Москве никуда не денутся. Темпы строительства жилья и офисов в столице - одни из самых высоких в мире. Жить и работать в Москве дорого, но престижно. Стоимость квадратных метров в городе продолжает расти, а девелоперы продолжают снимать сливки и получить солидную прибыль с реализуемых на рынке недвижимости проектов.

Досье
Мельниченко Сергей Порфирьевич
Родился 1 сентября 1952 года в г.Славута Хмельницкой области, на Украине.
Окончил факультет градостроительства Московского архитектурного института по специальности архитектор. С1975 по 1986 год работал в Институте генпланов ГлавАПУ Мособлисполкома. Участник многочисленных творческих выставок, победитель конкурсов (в составе авторского коллектива) на проекты реконструкции центров городов: Куйбышева, Тамбова, Дубны и др., автор проектов реконструкции центров Волоколамска (в 1985 году) и Сергиева Посада к 1000-летию Крещения Руси (в 1988 году), автор проекта экспериментального жилого района в г. Дмитрове (бронзовая медаль ВДНХ, реализуется с 1986 года).
В1986-1987 годах главный специалист Госстроя России. 1987-1991 годы заместитель начальника Управления планировки и застройки (ныне Глава ПУ Москомархитектуры). В конце 1991 года был одним из инициаторов создания Московского земельного комитета. Проработал в должности первого заместителя председателя Москомзема до середины 1996 года. В 1996 году создал Московскую городскую земельную палату (биржу) при правительстве Москвы и руководил ею до марта 1998 года.
С марта 1998 года по январь 2005 года заместитель начальника ГлавАПУ, руководителя Службы ГГК г. Москвы. С января 2005 года по настоящее время первый заместитель генерального директора ГУП Информационно-технологический центр Москомархитектуры, руководитель Службы градостроительного кадастра города Москвы.
Член Союза архитекторов России (с 1981 года), вице-президент Союза архитекторов России), экспертООН по вопросам недвижимости.

В мэрии считают неактуальным доносить до федеральный властей жалобы о нехватке бюджетных средств на строительство новых трасс в Москве. На Тверской поняли, что эти проекты следует воспринимать как показатель социальной ответственностей властей города перед его жителями. А не заставить ли компании, занимающиеся активным жилищным строительством в Москве, в качестве нагрузки заняться инвестированием средств, полученных в виде прибыли от основного бизнеса, в то же дорожное строительство? Может быть, в этом случае проблема трафика в Москве будет решена?
Лидирующие позиции Москвы на российском строительном рынке общеизвестны. Однако до сих пор остаются в тени столичные достижения в области градостроительных решений. Среди них градостроительный кадастр система сбора, обработки и предоставления информации, не имеющая аналогов за рубежом. В чем уникальность московского ноу-хау? Какие возможности кадастр открывает для инвесторов, девелоперов и представителей органов власти? Насколько достоверны и доступны сведения созданной базы данных? На эти и другие вопросы отвечает руководитель Службы градостроительного кадастра г. Москвы Сергей Мельниченко.

Начну с того, что кадастр слово французское, оно означает систематизированный свод сведений. Соответственно, наш градостроительный кадастр это сведения о строительстве, использовании, эксплуатации объектов на территории г. Москвы, об инвестиционных возможностях того или иного участка. Он является единственным официальным источником сведений о градостроительных регламентах, линиях градостроительного регулировании (красных линиях), иной регламентной информации о территориях города и объектах градостроительной деятельности. Эта система уникальна и суперполезна. С ее помощью решается множество проблем, среди которых выделю пять базовых создание комплексной системы сбора, обработки, хранения и предоставления информации; интеграция сведений из множества московских департаментов и комитетов (Департамента земельных ресурсов, МосгорБТИ, Департамента имущества, Москомнаследия и др.); предоставление инвесторам актуальной, юридически чистой непротиворечивой информации для принятия обоснованных инвестиционных решений; предотвращение градостроительных ошибок; содействие формированию в России гражданского общества (любой гражданин может проверить правомочность размещения строящихся объектов).

СНИП: Сергей Порфиръевич, расскажите, пожалуйста, чем примечательна московская система градостроительного кадастра? Естъли аналоги в России и за рубежом?

СНИП: Какие сведения можно почерпнуть из базы данных Службы градостроительного кадастра Москвы?

Тот, кто занимается недвижимостью в столице серьезно, знает нашу систему до запятой. Однако дальнейшего распространения в России этот опыт почти не получил. Исключения составляют только Якутск, Геленджик, Сургут и Сочи. Остальные хоть и интересуются, но дальше этого дело не идет. Причина в том, что в России нет системного подхода к распространению информации. К тому же многое зависит от мэров городов. Если руководитель продвинутый, то работа принимает реальный характер. Если же успешно ловит рыбу в мутной воде, наша система ему не нужна. Так легче принимать решения без оглядки на градостроительные регламенты и строительные ограничения.

Мы предоставляем информацию в двух видах: электронном (путем прямого доступа через Интернет) и бумажном (кадастровая справка). Специалисты могут пользоваться данными в онлайновом режиме и получать новую информацию сразу после ее поступления. Однако в этом случае сведения не имеют статуса официального документа и могут использоваться только как справочный материал. Иное дело кадастровая справка, отпечатанная на гознаковских бланках с водяными знаками в том же цехе, где деньги печатаются. Причем если деньги можно подделать, то нашу кадастровую справку нельзя. По одной простой причине на деньгах нет живых подписи и печати, а на кадастровых справках есть.

В ней хранятся документы, которые позволяют проследить судьбу любого городского объекта от момента зарождения идеи до сдачи в эксплуатацию. Есть сведения о генплане города Москвы, проектах планировок, природном комплексе, красных линиях (правильнее о линиях градостроительного регулирования), действующих на территории столицы. Кроме того, имеются сведения из документов, связанных со строительством конкретного объекта капитального строительства (градостроительное обоснование размещения объекта, распорядительный документ о строительстве, разрешительной документации, свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения, проектной документации, заключения государственной экспертизы по проекту, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). Все эти документы сканируются и вводятся в базу данных.

СНИП: Видимо, у Службы градостроительного кадастра много врагов?

Служба ГК несет за предоставление сведений не только материальную, но и уголовную ответственность. Мы не можем допустить предоставления недостоверной информации. Неслучайно в Службу ГК поступают запросы от прокуратуры и судов. Им также предоставляется официальная информация в форме кадастровой справки, по ней принимаются решения.

Вперед, на мировые рынки!
ГУП ИТЦ МОСКОМАРХИТЕКТУРЫ заключило соглашение об учреждении консорциума с немецкой фирмой ESRI Geoinformatik GmbH. На основе технологий градостроительного кадастра Москвы и программных продуктов ESRI Geoinformatik GmbH создается система информационного обеспечения устойчивого развития города. Совместный продукт предназначен для внедрения в Баварии, другихземлях Германии, России и странах Европейского Союза. Заинтересованность в сотрудничестве со Службой ГК г. Москвы проявляет Танзания, которая обратилась с просьбой к ООНХАБИТАТ о привлечении московских специалистов к налаживанию системы устойчивого развития в Дарэс-Саламе.

Ничего подобного, у нас все друзья по одной простой причине: мы никому ничего не разрешаем и не запрещаем. Мы даем актуальную и юридически чистую информацию, страхуя инвесторов и власть от ошибочных решений, которые очень дорого стоят. Приведу несколько примеров. В прошлом веке в Москве построили самую большую гостиницу в Европе Россия. Расчищая строительную площадку, смахнули одиннадцать исторических кварталов. Затем по прошествии сравнительно короткого времени гостиницу постигла та же участь. Похожая история случилась с гостиницей Интурист, по вине которой Кремль вычеркнули из памятников всемирного архитектурного наследия ЮНЕСКО (недавно после сноса гостиницы этот статус Кремлю вернули). Это все ошибки. И очень дорогие! Если бы в то время в Москве существовал градостроительный кадастр, этих объектов просто не было бы.

Мы никому не отказываем в предоставлении информации. Любой желающий может получить любые имеющиеся в системе сведения об интересующей его территории или конкретном участке, здании. По желанию заказчика в кадастровую справку включаются сведения Департамента земельных ресурсов г. Москвы об оформленных правах на земельные участки и МосгорБТИ о состоянии зданий и сооружений (составе домов, перекрытий, материале стен, степени износа, сроках ввода в действие).

А теперь более приземленный пример. Многие бизнесмены прогорели на том, что сначала покупали землю под строительство жилья, а потом обнаруживали, что приобретенный участок расположен в промзоне, где жилье строить нельзя. И все потому, что заранее не позаботились о получении кадастровой справки. То есть, прежде чем ввязываться в любой проект (пусть даже копеечный), лучше прийти в Службу ГК и получить исчерпывающие сведения: можно ли на земельном участке реализовать намеченный проект или нельзя? Согласуются ли строительные планы с градостроительными регламентами?

СНИП: Если говорить об идеальном варианте, что нужно для разработки градостроительного кадастра крупного города?

Чтобы понять, сколько мы сэкономили городу и бизнесу денег, приведу любопытное исследование. Финны посчитали, что инвестиции в развитие городской информационной базы оказываются сверхрентабельными (на $ 1 вложений $14 прибыли). А ведь столичный градостроительный кадастр по объему и структуре информации на порядок больше. При этом бизнесмены платят за кадастровую информацию 10-15 тыс. рублей. Для бизнеса это копейки! Многие удивляются: почему мы так дешево продаем такую уникальную информацию? Две причины: правовая и идейная. Во-первых. Служба ГК входит в состав ГУПа, и цены нам устанавливает правительство Москвы. Во-вторых, мы делаем это, чтобы приучить к использованию кадастровой информации как можно большее число чиновников и бизнесменов. Ведь если в городе что-то построить не так, то потом ошибки будут исправляться за счет средств налогоплательщиков (а значит, и за наши деньги).

городских органов власти;
организации, регистрирующей информацию градостроительного кадастра (аналогичной Службе ГК Москвы);
изготовителей и пользователей информации.

Нужно, чтобы в городе был утвержденный генплан, который является основой информационных ресурсов градостроительного кадастра. Если городская власть действует в соответствии с этим генпланом, то без градостроительного кадастра ей не обойтись. Кроме того, обязательно наличие нормативно-правовых актов, регламентирующих права и обязанности, а также взаимодействие заинтересованных сторон:

Информация для инвесторов
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР Г. МОСКВЫ формирует объективную картину современного состояния транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, существующей и перспективной застройки, обязательных требований (регламентов) к градостроительному развитию городских территорий и условий, влияющих на производство строительных работ. Эти сведения позволяют понять перспективу развития городских территорий, определить оптимальные направления вложения инвестиций.

Самая ресурсоемкая фаза создания кадастра это определение перечня информационных ресурсов, подлежащих регистрации, хранению и использованию, а также их основных технико-экономических показателей. Для этого необходим детальный анализ разработанной градостроительной и проектной документации, а также электронный топографический план (при отсутствии предложения по его оперативному созданию). Наконец, важно разработать технологическую модель автоматизированных процедур приемки, проверки, регистрации, хранения и использования информации.

СНИП: Какие категории потребителей к Вам чаще всего обращаются?

Понимаю, что перечисленные условия создания градостроительного кадастра могут показаться сложными и дорогостоящими. Однако я уверен, что в скором времени городские власти придут к пониманию необходимости использования этого инструмента. Не потому, что это предусмотрено новым Градостроительным кодексом. Просто люди убеждаются в том, что сведения градостроительного кадастра жизненно необходимы. Неслучайно московская система получила высокую оценку за рубежом. В 2004 и 2006 годах Служба градостроительного кадастра г. Москвы отмечена премией программы ООН-ХАБИТАТ (эта программа отвечает за устойчивое развитие населенных пунктов; то есть за градостроительство и земельное регулирование) за Лучшую практику по улучшению жизненных условий. А совсем недавно в феврале нынешнего года Службу ГК Москвы наградили за инновационную разработку Большой медалью Российской академии архитектуры и строительных наук. Хорошо, что мы оформили авторские права на созданную систему градостроительного кадастра. Теперь руководство зарубежных городов вынуждено обращаться в Службу ГК, чтобы создать (или адаптировать) у себя аналогичную систему Наш секрет довольно прост. В московском градостроительном кадастре сведения хранятся, обрабатываются и предоставляются в автоматизированном режиме. Для этого используется более 30 новейших информационных технологий. В результате сроки предоставления заказанной информации минимальные. Обычно не больше недели, в срочном порядке на следующий день после обращения в Службу. Информация своевременно обновляется (некоторые ресурсы раз в квартал или даже год, но есть и такие, которые обновляются каждый час). Поэтому нашу базу данных Вы никогда не найдете на Митинском рынке. Пока она туда доедет, данные уже устареют.

СНИП: Значит, в Службе градостроительного кадастра можно заказать разные наборы информации?

В первую очередь, это органы московской власти: Москомархитектура, Мосинвестконтроль, Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции, Тендерный комитет. Кроме того, нашими постоянными клиентами являются риэлторы и девелоперы. Пользуясь данными, находящимися в открытом доступе на сайте Службы, они прощупывают городские площадки по разным критериям. Затем выбирают несколько заинтересовавших их участков, по которым заказывают подробную информацию с зонированием, всеми действующими регламентами, плюс дополненную красными линиями, геоподосновой М 1:2000, подземными коммуникациями и т. п. Эти дополнительные данные в соответствии с действующим законодательством не могут размещаться в открытой сети, а на предоставление фрагмента этих ресурсов нет никаких ограничений. Таким образом, пользователи получают дополнительную информацию, которую, во-первых, они не могут снять с компьютера, а во-вторых, на бумаге с подписью и печатью она имеет юридическую силу.

СНИП: НужналиВам еще какая-нибудь правовая или иная поддержка, чтобы градостроительный кадастр успешно развивался? Нам вполне достаточно двух базовых законов, регулирующих нашу деятельность: ФЗ Об информации и информационной деятельности и столичного Закона О градостроительном кадастре города Москвы и десятка нормативных документов городского уровня. Но в конце 2004 года законодателями был принят новый Градостроительный кодекс, который все уже устали ругать. Есть раздел, посвященный информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Это корявое словосочетание ввели вместо понятия градостроительный кадастр, который является нашим брендом (поэтому мы своего названия не меняем). Впрочем, сменой понятий реформаторы не ограничились. В постановлении Правительства РФ о порядке ведения ИСОГД был изменен сам принцип формирования, ведения и предоставления информации. Почему-то в Минэкономразвития, где разрабатывался этот документ, решили, что в России должен быть только один кадастр объектов недвижимости. А остальные кадастры (водный, лесной, земельный, отходов и др.) должны стать реестрами, регистрами, информационными системами и т. п. Если бездумно следовать этим указаниям, то Службу градостроительного кадастра нужно просто закрыть. То есть угробить одно из немногих достижений нашей страны мирового уровня в самой важной области области информационных технологий. Разве это допустимо?

Именно так, потребителям предлагается более 50 срезов информации. Это как меню в ресторане. Вы приходите, знакомитесь с нашим ассортиментом и выбираете то, что нужно. При этом специалист, который с Вами работает, показывает образцы кадастровых справок, демонстрирует информационные ресурсы, предлагает различные варианты: зонирование, аэрофотосъемку, красные линии, территории природного комплекса (нельзя попасть в охранную зону, иначе строить никто не даст) и т. п. Кроме того, наши сведения помогают выполнять оценку участков, делать всевозможные расчеты, выборки. В градостроительном кадастре есть все необходимые данные, чтобы управлять территорией. Я могу нажать кнопку и сказать, сколько будет построено детсадов и школ в Юго-Западном или Северном округе, когда они вводятся, сколько дано разрешений на строительство, есть ли проекты планировок, где проведено межевание.

СНИП: В связи с этим традиционный вопрос о планах на будущее...

Кстати, возвращаясь к началу ответа на этот вопрос, хочу заметить, что система Градостроительного кадастра существует не благодаря федеральным и иным властям, а вопреки им. Я на пальцах одной руки могу пересчитать влиятельных людей, которые понимают, что мы делаем, оказывали (и, я надеюсь, будут оказывать) нам поддержку.

В 2007 г. в Испании было построено около 865 тыс. новых объектов недвижимости. Кризис на рынке недвижимости США пока в Испании явным образом не отразился. Правда, по оценкам экспертов, в 2008 г. объем строительства снизится на 10% - до 775 тыс. объектов. При этом объем производства в строительной промышленности вырастет на 4,5%. Такой вот испанский парадокс.

Среди ближайших задач запустить обязательную регистрацию в кадастре в режиме реального времени всей разрабатываемой и утверждаемой градостроительной документации. Кроме того, хотим организовать полноценную систему мониторинга объектов градостроительной деятельности. Она поможет выявлять и устранять существующие территориальные диспропорции, а также повысить эффективность использования столичной земли. Наконец, будем дальше совершенствовать автоматизированную систему градостроительного кадастра Москвы. Готовимся сертифицировать свою систему на право предоставления информации гражданам через Интернет. Есть планы собрать и обработать всю информацию по градостроительным и проектным решениям, созданным за последние десять лет в системе Москомархитектуры. Затем эти данные предстоит соединить с исходно-разрешительной документацией на эти объекты и перевести их на машинные носители. Хотим пополнить ресурсную базу на сайте Службы ГК, а также внедрить заказ исходных данных для предпроектных проработок. Словом, планов предостаточно. Надеюсь, они будут реализованы. Это в интересах властей, бизнеса и жителей не только столицы, но и других российских городов.

Приоритеты в строительстве в Испании отданы жилой, а не коммерческой недвижимости. В зависимости от градостроительных планов развития каждой области страны это соотношение варьируется от 80/20 до 90/1 Сегодняшним трендом на рынке является развитие крупными строительными компаниями целостных инфраструктурных систем, ориентированных на средний класс. Еще одно название таких жилых комплексов - урбанизация.

Тренды и предпочтения
В Испании строят много и многие. На долю 10-15 крупнейших застройщиков, среди которых группы Dragados, FCC, OHL, FERROVIAL, Reyalurbis, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Euromarina, Gomendio приходится около 20% объемов строительства. Кстати, при выборе строительной компании специалисты советуют обращать внимание на те, акции которых размещены на испанской бирже, - Bolsa de Madrid.

Основные объемы строительства ориентированы на внутренний спрос и испанского покупателя. По оценкам Марка Притчарда (Marc Pritchard), менеджера по развитию рынков из компании Taylor Woodrow, 85% площадей строится преимущественно в городах в качестве первичного жилья для самих испанцев и только 15% - как второй дом или жилье для отдыха. Среди покупателей жилья для отдыха примерно половину составляют иностранцы. Таким образом, ежегодные покупки иностранцами жилья в Испании можно оценить в 60-65 тыс. объектов. Зато это наиболее дорогой сегмент недвижимости.

Другой тренд рынка - интенсивная застройка юго-восточного побережья в Алмерии (так называемого virgin coasts - девственного побережья), продолжающееся строительство в перезагруженной зоне Аликанте (на побережье и в отдаленных от моря районах). Строительство бурлит также в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Бильбао, в треугольнике Севилья - Кадиз - Малага.

С увеличением свободы передвижения потребителя произошло смещение спроса в пользу интернационализации, - утверждает генеральный директор компании BENNECKE Елена Иванова. - Национальные нотки в проектировании всегда остаются, но мелодия самой архитектуры становится все более универсальной и современной. Таким образом, проектировщики сочетают пожелания национальных и иностранных потенциальных покупателей, компенсируя увеличивающийся приток иностранных потребителей.

Национальные предпочтения иностранных покупателей (за исключением строительства под заказ) практически никак не учитываются местными архитекторами и застройщиками. Кроме объектов стоимостью €1,5-3 млн и выше, строящихся по индивидуальным проектам. Ведь в Испании жилье сначала строится, а потом продается. Покупателями же выступают как сами испанцы, так и клиенты из Западной и Восточной Европы, а также люди с деньгами из арабских стран. Находясь в рамках общей градостроительной концепции региона и разрешительной документации на строительство, архитекторы в основном следуют своей интуиции.

Качество и количество
Во многих рекламных материалах риэлторов и застройщиков можно увидеть приятную, но непонятную фразу: При отделке и строительстве используются только лучшие материалы. Хотя это рекламный ход (никто ведь не напишет: Мы используем плохие или худшие материалы), в нем содержится большая доля истины, - поясняет генеральный директор компании Duna Blanca Mediterraneo Александр Зименков. - Начиная с качества бетона и кирпича, которое проверяется соответствующими организациями на соответствие национальным стандартам или ISO.

Испания - это не один рынок недвижимости, это много разных рынков.


Прогресс технологии производства стройматериалов и увеличение объемов производства дали существенный толчок к усилению контроля над качеством. Большинство крупных компаний используют проверенные безопасные и экологически чистые материалы, нейтральные по отношению к окружающей среде и здоровью человека. Ведь чтобы реализовать проект, застройщику необходимо предоставить лицензии не только на сам проект, но и на все материалы, которые будут в нем использованы.

В Испании несущие конструкции делаются в основном из железобетона, в качестве облицовочных и отделочных материалов используются кирпич, мрамор, природный камень, керамика и гипсокартон. Существует мнение, что испанцы не уделяют особого внимания качеству отделки фасадов, не случайно придумав испанскую штукатурку, изящно скрывающую неровности. С другой стороны, штукатурка типа monocapa разработана для продления срока службы цветового покрытия в 4 раза по сравнению с обычной покраской. Поскольку 90% жилья в Испании рассчитано на средний класс, для его отделки используются в основном материалы испанских производителей. По своей эстетике и качеству они не уступают итальянским или немецким аналогам. Елена Иванова: Критериями высокого качества отделки могут быть низкие коэффициенты кривизны стен, высокотехнологичная окраска поверхностей, плотность и точность прилегания элементов. В целом же используемые материалы соответствуют стандартам ISO.

Испания давно стала лидером в так называемом жилом туризме (residential tourism). Самым развитым рынком жилого туризма считается Андалусия, а самым известным местом - Марбелья. Эксперты утверждают, что именно здесь строится лучшая недвижимость, с точки зрения стандартов и качества. Ответ на вопрос почему это так? кроется в том, что рынок Андалусии стал развиваться раньше других - 50 лет назад. Изначально он был сильно ориентирован на европейцев, испытав их влияние. Здесь селились англичане, немцы, ирландцы, датчане, которые постепенно вовлекались в региональную экономику. А потому этот регион стал более европейским, чем какой-либо другой в Испании.

Так что означают стандарты строительства по-испански? Чтобы ответить на этот вопрос, важно понять, что Испания - это не один рынок недвижимости, это много разных рынков, - объясняет Гаспар Лино (J.Gaspar Lino), генеральный директор девелоперской компании Peninsula. Это означает, что, несмотря на общенациональные стандарты и законодательную базу, в каждой провинции и регионе есть свои правила и особенности строительства, а значит, и свои стандарты. С точки зрения Гаспара Лино, этим Испания и отличается от своих европейских соседей с мононациональными рынками недвижимости.

Все в руках aparejador
Однако стандарты, сертификация и качество материалов - это лишь одна сторона строительства. Не менее важно для любого человека, хоть раз столкнувшегося с ремонтом или стройкой, знать, чьи руки этот дом или виллу строили и кто проверял работу.

Я помню еще времена, когда ни один дом в Испании не использовал двойные стеклопакеты. Наша компания стала их устанавливать 20 лет назад. Потому что многие наши клиенты были из Германии. И они считали, что двойные стекла в домах - признак высших стандартов, - вспоминает Гаспар Лино. Сейчас это уже норма. К высшим стандартам относится также использование в домах нескольких типов обогрева: центральное газовое, теплый пол и инверторные кондиционеры. Конечно, использование разных типов отопления требует повышенного качества строительства.
К составляющим стандартов строительства относятся еще два важных аспекта - площадь помещений и инфраструктура. Например, в Андалусии минимальная площадь апартаментов с двумя спальнями составляет 90-100 кв. м, а на Коста Бланке или в Мурсии, где плотность застройки высока, такая квартира вряд ли превысит 60-70 кв. м. Хотя их стоимость будет примерно равной. В итоге - массовые рынки, например, Коста Бланки и Мурсии, где строительный бум начался 5-6 лет назад, заметно проигрывают в развитости.

Строительство фундамента, стен, перекрытий, отделка, проводка электрики и сантехнические работы ведутся под наблюдением технического инженера - aparejador (в известной степени соответствует нашему прорабу). От этого человека зависит завершение строительства в срок, а также его конечная стоимость. Ведь именно aparejador выбирает наиболее эффективные методы строительства и соответствующие бюджету проекта стройматериалы.

Как и в России, где большинство объектов строится представителями солнечной Средней Азии, так и в Испании часть строительных работ осуществляется рабочими-эмигрантами из Марокко, Эквадора, Перу, Колумбии и Аргентины. Однако их численность не превышает одной трети от общего числа занятых в этой сфере. За последние два года количество рабочих-эмигрантов снизилось на порядок в связи с ужесточением надзора за строительством. Признаком особого шика считается привлечение итальянских, немецких и восточноевропейских строителей. Разумеется, что такие профи возводят дорогие и эксклюзивные проекты.

На каждом этапе производится сертификация работ и сдача их генподрядчику. Более того, все работы жестко контролируются независимой инженерной компанией (ее услуги оплачивает сам застройщик), договориться с которой о снисходительном отношении к каким-либо строительным огрехам, по мнению всех опрошенных нами экспертов, невозможно. Потому что таких компаний в стране мало, среди них высока конкуренция, они очень дорожат своей репутацией, а еще больше - своей лицензией. Тем более, что в случае выявления нарушений строителей или взяточничества чиновников испанские власти действуют быстро и решительно.

Любое строительство в Испании с самого начала ведется под архитектурным надзором. Лицензия на строительство выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.

Архитектурным надзором, контролем мэрии, инженерной компании, выдачей сертификата на проживание (livability certificate) строительство не ограничивается. В дополнение к этому любое строительство, начиная со стадии off-plan, гарантируется банком, а по его окончании мы предоставляем покупателю 10-летнюю гарантию, подкрепленную страховой компанией, - добавляет Марк Притчард из Taylor Woodrow. Причем такие гарантии и страховки дает не только его компания. Их дают все застройщики в Испании. И если в течение десяти лет что-то произойдет с вашей виллой, квартирой или апартаментами, строители все исправят, а страховая компания оплатит эту работу.

Например, в прошлом году правоохранительные органы страны арестовали 57 человек и еще 126 предъявили обвинения в махинациях с недвижимостью, жертвами которых стали британские инвесторы. Министерство по делам окружающей среды снесло более 660 домов и гостиниц, построенных слишком близко к береговой линии (по закону строительство разрешено не ближе 106 м). Чтобы исключить такие случаи в будущем и создать максимально безопасные условия для инвесторов, испанская полиция начала составлять реестр всей незаконно построенной недвижимости в стране.

В Каталонии, на Коста Брава, используется плоская черепица для крыш и часто применяется природный камень для наружной облицовки. Для полов - керамическая плитка светлого цвета. На юге, наоборот, в чести овальная черепица песчаного цвета, преобладают белые или земляные оштукатуренные фасады и рустичная, красноватого цвета, керамика для отделки полов. Дерево нередко используется на юге, но только для обрамления террас и строительства ажурных основ для вьющихся растений (пергол). Многие андалузцы предпочитают обставлять свои дома мебелью имперского стиля.

Где и как строят?
В торговле есть понятие ходовой товар, в недвижимости - популярные проекты. По мнению Александра Зименкова, одной из особенностей средиземноморского стиля является наличие существенных открытых площадей-террас, соляриев, больших балконов, что далеко не всегда соответствует предпочтениям россиян. На Ибице господствуют прямые линии и белые цвета, - дополняет Гаспар Лино. - На Майорке преимущество отдается орнаменту, теплой архитектуре и стилю country.

Под ключ по-испански
Для испанского под ключ характерно то, что законченные дома продаются уже с кухонной мебелью и бытовой техникой, а также со встроенными шкафами, рекомендованными архитектором. Покупателю остается только выбрать оставшуюся мебель для спальни, гостиной и большой террасы с бассейном и наслаждаться закатом Средиземного моря.

По утверждению Елены Ивановой, популярность проектов строго зажата между бюджетом покупки и желаемым местоположением объекта. В пяти минутах ходьбы можно встретить до восьми архитектурных стилей в одной ценовой категории. А поскольку недвижимость покупается сердцем, то сколько людей, столько и предпочтений. Популярность создается рекламой и, как правило, ограничена предложением застройщика или риэлтора. С другой стороны, можно встретить искусственное ограничение предложения. Оно связано с тем, что некоторые продавцы недвижимости более мотивированы в продаже тех объектов, от продажи которых они получают большую прибыль, не взирая на качество.
Испанский рынок недвижимости пестрит стилями: от классики с колоннами до аскетизма кубических форм. С интеграцией Испании в Европу и увеличением притока иностранцев в архитектурной стилистике произошло много изменений. Когда-то национальные предпочтения были значимы, и почти все застройщики придерживались средиземноморского стиля, сейчас большинство такой недвижимости осталось только на вторичном рынке.

Более дорогостоящая отделка, например, использование мрамора и паркета вместо керамической плитки, как и окраска стен в технике сатин, ведет к удорожанию объекта примерно на 8-10% по сравнению со стандартной отделкой. Полная меблировка 3-комнатной квартиры добавит к стоимости от €4 до 7 тыс.

На испанском рынке в пакет предложения на объекты эконом-класса всегда включены встроенные шкафы, готовые санузлы и меблированные кухни, правда, в основном без электрооборудования. Однако 90% риэлторов предложат электрооборудование и осуществят установку, что окажется дешевле, чем приобретение и установка этого оборудования самостоятельно, и уж, конечно, менее хлопотно. Есть застройщики, которые предлагают жилье с полным комплектом кухонного и прочего электрооборудования, с готовыми к эксплуатации системами сигнализации и кондиционирования, с установкой аудиосистем. Такие предложения могут быть на 10-20% дороже стандартных.

Наследство по завещанию или по закону?

А вот строительство эксклюзивных вилл выходит за рамки испанского стереотипа, как по своему архитектурному стилю, дизайну, так и по отделочным материалам, и по качеству самого строительства. Для отделки, например, полов и стен ванных комнат используется природный камень из Италии. Стоит упомянуть также систему умный дом, освещение и электроприборы немецкой фирмы Merten. Дизайнерские итальянские входные бронированные двери, внутренние двери и встроенные шкафы фирмы Lualdi, кухни Salvarani с бытовой техникой Miele, AEG и Samsung, сантехника от Jacuzzi Duravit и Globo - вот только небольшой перечень эксклюзивных материалов и техники, которые могут быть использованы при отделке и меблировке виллы.
Вы получили наследство или ожидаете его получить? А, может быть, заранее решили побеспокоиться о близком человеке, чтобы после вашей смерти он не остался на улице с пустыми карманами? Каждый из нас может либо стать наследником, либо оставить наследство после себя. Что нужно знать и чего опасаться, к чему стоит подготовиться уже сейчас – вот тема нашей дискуссии.

Когда есть прямые наследники, разницы между «по завещанию» и «по закону» почти не видно. Прямые наследники, теперь их называют наследниками первой очереди, - это дети, супруг и родители умершего. Если до открытия наследства или одновременно с наследодателем умирает один из них, его доля от наследства переходит к внукам наследодателя и их потомкам. Это называется правом представления, которое также имеет свою очередность.

Какая разница, спросите вы? Наследованию по завещанию предшествует история с составлением завещания. Когда имущества много и есть что терять, вокруг завещания рождаются детективные сюжеты. Если завещание бесследно исчезает или оно не составлялось, применяется наследование в порядке очередности или по закону. В этом случае вопрос дележа по справедливости берет на себя Гражданский кодекс РФ, часть третья «Наследственное право».

Право на обязательную долю

Общее у наследования по завещанию и по закону – право на обязательную долю. Чтобы это не явилось для вас неприятным сюрпризом, рассмотрим обязательную долю подробнее.

Право на обязательную долю имеют следующие близкие наследодателю люди:

Само определение доли «обязательная» говорит о том, что ее выделяют в любом случае независимо от того, есть завещание или нет. Доля выделяется либо из оставшейся части наследственного имущества, которое не вошло в завещание, либо, если этого слишком мало, из завещанной части имущества. Но при этом не менее половины той доли, которая причиталась бы по закону.

- нетрудоспособный супруг (супруга);

- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети;

- нетрудоспособные иждивенцы.

- нетрудоспособные родители;

Иждивенцами могут быть не только дальние родственники. Ими автоматически становятся и те, которые были нетрудоспособны ко дню открытия наследства и при этом не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. Те же условия предусмотрены и для иждивенцев - дальних родственников с одним существенным отличием: проживание совместно с наследодателем необязательно.

С детьми, супругами и родителями вопросов обычно не возникает. А вот как быть с иждивенцами? При каких условиях они становятся полноправными наследниками?

Когда нет ни одного наследника

Однако не стоит отчаиваться. Если выдел обязательной доли приведет к ущемлению или невозможности передать наследнику по завещанию имущество, которым он пользовался до принятия наследства, либо которое составляет единственный источник средств для нормальной жизни, суд может уменьшить размер обязательной доли или вообще отказать в ее присуждении.

- наследодатель не составил завещание при жизни;

Куда или к кому переходит имущество, если нет ни одного наследника? Такое бывает довольно часто по самым разным причинам, например:

- никто из наследников не имеет права наследовать или все они отстранены от наследования;

- отсутствуют наследники по закону (все восемь очередей);

- все наследники отказались от наследства, и никто не указал, в чью пользу.

- никто из наследников не принял наследство;



Главная --> Публикации