Главная --> Публикации --> Москвичам нужно копить на собственное жилье в три раза дольше, чем жителям нью-йорка Аудиторам и строителям продлят лицензии Заброшенные в сети Аренда столичного жилья дорожает из-за спроса на элитные квартиры Алмазные квартиры

KanAm Grund Kapitalan-lagegesellschaft
инвестиционный фонд
Входит в структуру частной инвесткомпании KanAm Group.
Стоимость активов под управлением KanAm Group 12,11 млрд евро.
Открытие-недвижимость
девелоперская компания
Входит в структуру финансовой корпорации Открытие.
Общая площадь объектов под управлением 300 000 кв. м.
Стоимость проектов компании $1,5 млрд.

Немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesell-schaft, специализирующийся на инвестициях в недвижимость, приобрел у компании Открытие-недвижимость офисную часть (примерно 101 000 из 110 000 кв. м) в строящемся многофункциональном комплексе в районе Павелецкого вокзала на Кожевнической улице. Об этом представители компаний объявили вчера на международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах.

Открытие-недвижимость строит комплекс полтора года. Осенью 2006 г. компания приобрела эту площадку (бывшая территория Московского фурнитурного завода) и проект строительства комплекса у Ведис групп за $116 млн. Летом прошлого года Открытие привлекло соинвесторов Deutsche Bank AG Real Estate Group, Starr Investments, американские фонды Old Lane и Artha Capital. Партнеры сформировали синдикат объемом $132 млн. Всего затраты партнеров на строительство (вместе с покупкой земли и проекта) составят $400 млн, говорит управляющий директор ФК Открытие Дмитрий Минц.

Президент Открытие-недвижимость Александр Вагин говорит, что сумма сделки может составить примерно $900 млн. Такую же цифру назвал Ведомостям и управляющий директор KanAm Grund Матти Кройцер. Это самая крупная форвардная сделка на российском рынке! восклицает директор по инвестициям компании Knight Frank (выступает консультантом проекта) Евгений Семенов. Предыдущий рекорд принадлежал Mirax Group. В 2007 г. она продала Газпромстрою Mirax Plaza за $650 млн (см. таблицу).

Вагин добавляет, что Открытие-недвижимость достроит комплекс и только после этого передаст офисную часть немецкому инвестфонду. Работы планируется завершить в середине 2009 г. Структуру оплаты сделки партнеры не раскрывают. Источник, знакомый с деталями сделки, говорит, что часть средств KanAm Grund заплатит в нынешнем году, а основную сумму после завершения строительства. Причем платеж будет зависеть от величины арендных ставок в комплексе.

Помимо офисной части в проект входит гостиница на 170 номеров. Кройцер не исключил, что отель также может быть куплен KanAm Grund после того, как будет выбран его оператор. По немецкому законодательству инвестфонд не может покупать гостиничные проекты, не имеющие операторов.

Для немецкого инвестфонда это первый проект на территории России. Кройцер утверждает, что KanAm Grund ищет офисные девелоперские и готовые проекты в Москве, Санкт-Петербурге, а также торговые в регионах.

Это один из последних офисных проектов неподалеку от Садового кольца, объясняет выбор Кройцер (в прошлом году правительство Москвы ввело запрет на строительство офисной недвижимости в центре столицы). Он добавляет, что, кроме того, в его реализации принимают участие крупные и именитые компании. В частности, генподрядчиком строительства выступает Strabag. А Дэвид О'Хара, гендиректор консалтинговой компании DTZ, выбор объекта объясняет тем, что качественных проектов такого масштаба в центре Москвы практически нет. С ним согласен Максим Кунин, управляющий директор Investment Management Group. По его словам, объект удачно расположен в формирующейся бизнес-зоне и имеет прямое сообщение с аэропортом Домодедово.

Девелоперов опять ограничили
Выступая в феврале на заседании координационного совета по реконструкции центра при мэре Москвы, префект Центрального административного округа Сергей Байдаков сообщил о том, что, начиная с 2008 года, основным направлением в строительстве на территории ЦАО будет возведение социального жилья, предназначенного, в первую очередь, для переселения граждан из ветхих и аварийных домов.

Вслед за мораторием на строительство офисов в центре Москвы столичные власти решили ограничить в пределах Садового кольца и возведение коммерческого жилья. Префектура Центрального административного округа (ЦАО) определила своим приоритетом строительство жилья социального. Часть девелоперов остались недовольны таким решением, но большинство все-таки настроены оптимистично, и считают, что городские власти не станут в массовом порядке отказываться от возведения апартаментов в исторической части города, так как это лишит бюджет значительных доходов. Поэтому эксперты прогнозируют, что все решения о выдаче разрешений на строительство коммерческого жилья в ЦАО, так же, как и в случае с точечной застройкой, правительство будет принимать в индивидуальном порядке.

В свою очередь, мэр Москвы Юрий Лужков уже поручил Москомархитектуре подготовить соответствующий распорядительный документ, в котором будут закреплены все решения совета, в том числе и об ограничении строительства коммерческого жилья.

В 2008 году в округе будет введено в строй более 100 тысяч квадратных метров муниципального жилья - на такие объемы строительства за счет бюджета Центральный округ выходит впервые, - отметил префект.

Для определения необходимого количества жилых площадей под переселение из ветхого и аварийного фонда Лужков предписал префектуре ЦАО сформировать в 2008 году программу по ремонту и реконструкции домов с деревянными перекрытиями - данная программа должна в обязательном порядке предусматривать возврат этих домов в жилой фонд.

Среди приоритетов развития центральной части города Байдаков назвал также и формирование в текущем году двух масштабных программ: по ликвидации коммунальных квартир и реконструкции школ довоенной постройки.

Правила меняются в ходе игры...
Многие строители и инвесторы недовольны новым решением префектуры, поскольку они собирались компенсировать потери от ограничения строительства офисов как раз за счет возведения коммерческого жилья.

Год назад та же префектура ЦАО, заручившись поддержкой столичного мэра, ограничила в историческом центре столицы офисную застройку. Тогда Байдаков заявил, что планы по строительству офисов и торговых центров перевыполнены, в то же время таких объектов, как гаражи, детские сады, школы не хватает, а свободной земли в округе становится все меньше. В результате в течение года власти Москвы изменили в центре функциональное назначение объектов общей площадью 57 тысяч квадратных метров. Сейчас доля коммерческой недвижимости составляет около 50% от всех площадей, строящихся в Центральном округе.

Новые правила строительства уже заставили многих девелоперов поменять свои планы. Так, например, доля офисов, которые должны были быть построены на территории предприятий Союз и Гелиймаш на Лужнецкой набережной, снизилась со 196 тысяч до 43 тысяч квадратных метров, а зона апартаментов, напротив, выросла со 146 тысяч до 249 тысяч квадратных метров. Увеличились также и площади - с 500 квадратных метров до 16 тысяч квадратных метров, предназначенные под различную инфраструктуру: кафе, рестораны, спорткомплексы, магазины.

Московские чиновники постоянно меняют правила игры. В прошлом году мы планировали построить административный центр под офисы на Садово-каретной улице. Все документы были согласованы, однако префектура предписала нам перепрофилировать проект под апартаменты. По сути, это квартиры с гостиничным сервисом и цены на них в центре колеблются от 15 до 20 тысяч долларов за квадратный метр, что естественно дороже, чем аренда офисной площади, - рассказывает гендиректор девелоперской компании Арт-билдинг Андрей Анохин.

Исходя из этого опыта, ограничение на строительство коммерческого жилья в центре в этом году будет действовать не для всех, сходятся во мнении эксперты.

...но не для всех
Впрочем, как показывает опыт прошлого года, ограничение действовало нестрого. Строители, которые начали реализовывать свои проекты, сумели найти компромисс с властями, в том числе и за счет перепрофилирования части своих объектов. Многие проекты префектура рассматривала в индивидуальном порядке. Например, если инвестор предлагал построить гостиничный комплекс, в состав которого входило небольшое количество офисов, то у такого проекта были высокие шансы получить одобрение властей. Но если же все здание планировалось сдать под офисы, то девелопер получал отказ.

При этом ряд экспертов считает, что префектура вряд ли отдаст приоритет муниципальному жилью, так как от этого может пострадать городской бюджет. Коммерческое жилье приносит неплохой доход в казну города, и правительство не захочет его уменьшать. Более того, графики по строительству муниципального жилья составлены уже до 2010 года.

Программы по ограничению строительства в центре не новы. В рамках точечной застройки правительство Москвы также навязывало возведение социальных объектов. Однако это вовсе не означает появление социального жилья в больших объемах, речь, в первую очередь, идет об объектах социальной инфраструктуры: магазинах шаговой доступности, детских садах. Но, скорее всего, это будут дорогие объекты, например, детсады, прикрепленные к новым жилым комплексам. То есть формально строители выполнят план по строительству социальных объектов, но на практике вряд ли эти объекты будут доступны обитателям социального жилья, - считает руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов.

Поэтому говорить о конкретных убытках для девелоперов пока рано, полагают эксперты.

По мнению Анохина, ограничение на строительство жилья в центре - это очередная бюрократическая препона: Несомненно, что строители будут пытаться договориться с московским правительством, особенно уже по заключенным договорам. А поскольку мэрия редко судится, то вероятность достижения компромисса между сторонами очень велика.

Тем не менее, дефицит свободных площадок в ЦАО и ограничительные меры властей уже спровоцировали отток инвесторов из центра: девелоперы начали переезжать в другие округа и даже за пределы МКАД.

Скорее всего, как и в случае с точечным строительством, каждый проект, как планируемый к строительству, так и уже подписанный, будет рассмотрен в индивидуальном порядке, и по нему будет вынесено решение. Как показывает практика, те объекты, по которым уже разработаны проекты и подписана соответствующая документация, будут достроены, а соответственно, убытки девелоперы не понесут. В любом случае, нужно помнить, что полный запрет на строительство может привести к созданию каких-либо обходных и серых, незаконных схем, - уверена руководитель департамента консалтинга, аналитик и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

Руководители фирм все чаще хотят снять офис, например, где-нибудь в районе метро Сокол: до центра не так уж далеко, а арендная ставка может быть в несколько раз ниже, чем в центре.

Предпринимаемые правительством меры все же приведут к изменению планов строителей. Тем более, сейчас наблюдается очень большой спрос на загородную недвижимость эконом-класса, - прогнозирует Анохин. За девелоперами переезжают и арендаторы, не говоря уже о покупателях жилья.

Компания Интеко, принадлежащая супруге мэра Москвы Елене Батуриной, нашла место под свой пафосный проект Апельсин, спроектированный сэром Норманом Фостером. Вчера в Канне девелопер объявил, что Апельсин может быть построен на месте Центрального дома художника (ЦДХ) на Крымском валу, часть площадей в новом здании достанется Третьяковской галерее. Совладельцы ЦДХ ничего не знают о подобных планах.

Несмотря на настороженное отношение к идеям московского правительства, девелоперы все же рассчитывают, что новшества, касающиеся строительства в центре города, не сильно повлияют на их работу. Шансы построить здание по уже одобренному проекту очень высоки, а Москва не ограничивается только историческим центром, и спрос на жилье в других округах города и в Подмосковье по-прежнему растет быстрыми темпами.

Как объяснил Ъ глава Международной конфедерации союзов художников (МКСХ; правопреемник Союза художников СССР, владеет 40% площадей ЦДХ) Масуд Фаткулин, земля под ЦДХ, а это около 2 га, принадлежит городу. У нас заключен договор аренды до 2025 года с Москомземом, а у Третьяковской галереи, которая владеет остальными 60% здания, аренда бессрочная, добавил он. В Москомземе вчера не смогли оперативно подтвердить эту информацию.

Презентуя вчера многофункциональный жилой комплекс Апельсин на каннской выставке MIPIM, президент Интеко Елена Батурина выступила с идеей реконструкции ЦДХ. Скорее всего, концепция будет выбрана на конкурсе, в котором мы примем участие с нашим проектом, уточнила она. Один из девелоперов, присутствовавший на презентации, уточнил, что Интеко интересуется перестройкой ЦДХ уже больше года. Представитель пресс-службы мэра Москвы Игорь Моисеев вчера заявил, что не знает о возможности подобного конкурса.

ЗАО Интеко создано в 1991 году Еленой и Виктором Батуриными. С марта 2006 года единственный владелец Елена Батурина. Занимается девелопментом и производством пластмасс. Портфель девелоперских проектов около 3 млн кв. м, из них около 2,5 млн кв. м в Москве. По данным СПАРК-Интерфакс, чистая прибыль в 2006 году $1,05 млрд.

Многофункциональный комплекс Апельсин спроектирован при участии компании Foster + Partners под руководством Нормана Фостера. Проект общей площадью 80 тыс. кв. м напоминает апельсин, разрезанный на дольки. В здании должны разместиться апартаменты и гостиница, а на первых этажах музей. Проект сложен с точки зрения инженерии, и себестоимость строительства может быть в 2,5-3 раза выше, чем обычно, считает коммерческий директор Капитал групп (строит в районе ЦДХ жилой комплекс Русский авангард на 55 тыс. кв. м) Алексей Белоусов. Объем инвестиций в Апельсин, по его подсчетам, составит $5-6 тыс. за 1 кв. м, или $400-480 млн. Зато стоимость апартаментов в этом районе может достигать $25 тыс. за 1 кв. м.

Совладельцев ЦДХ, а также представителей федеральных властей, отвечающих за деятельность объекта, удивила информация о возможном сносе здания. Начальник управления культурного наследия, которому в Федеральном агентстве по культуре и кинематографии подчиняется отдел музеев, Анна Колупаева о проекте не слышала: Госпожа Батурина сказала лишь о своих намерениях, никаких обсуждений на эту тему не проводилось. Если здание будет реконструировано, за Третьяковской галереей должна остаться та же площадь, что и сейчас. Но мы не можем существовать в пространстве гостиницы или торговых комплексов. К нам и раньше поступали предложения сделать (в ЦДХ. Ъ) элитный торговый комплекс, в котором часть площадей будет выделена галерее. Но нас это не устраивало.

Здание на Крымском валу не раз становилось объектом внимания со стороны архитекторов. Еще в 1999 году на специальном круглом столе с участием иностранных архитекторов обсуждалась концепция будущего обустройства территории ЦДХ и Крымской набережной в целом. В 2001 году свою концепцию развития территории представил архитектор Михаил Филиппов. Единственный конкурс, посвященный реконструкции ЦДХ, был проведен в 2001 году, его инициатором выступила Москомархитектура, не имевшая на это права, поскольку здание ЦДХ находится в федеральном ведении.

Но юристы считают, что строительство на месте ЦДХ вполне возможно. Для этого нужно внести изменения в градплан, обосновать необходимость реконструкции путем сноса и выбрать инвестора, а собственникам компенсировать площади либо договорившись с ними, либо через суд, объяснил партнер адвокатского бюро Барщевский и партнеры Владимир Букарев.
Вчерашний день Конституционный суд посвятил квартирному вопросу. Сначала судьи вынесли решение, которое коснется граждан, приобретающих жилье в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, а затем приступили к рассмотрению дела, которое призвано определить, можно ли гражданам прописываться на даче, если садовый домик оказался единственным местом обитания.

Господин Фаткулин заметил, что здание ЦДХ никак нельзя назвать аварийным: Только недавно завершилось его обследование, и специалисты заверили, что оно простоит еще лет сто. Для Третьяковской галереи это здание очень важно, там хранится все искусство XX века, около 70 тыс. единиц хранения. Не представляю, как их все можно куда-то перевести, говорит заместитель директора Третьяковской галереи Лидия Иовлева.

Например, при продаже жилья кодекс позволяет гражданам получить налоговый вычет в 1 млн руб. (правило действует в случае, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет).

Напомним, что более месяца назад КС начал проверку конституционности статей Налогового кодекса, которые определяют порядок получения налогового вычета -- льготы, позволяющей людям, продающим или покупающим жилье, вернуть часть налогов или избежать их дополнительного начисления (см. Время новостей от 6 и 22 февраля).

КС, рассмотрев запутанное дело, принял соломоново решение -- сами нормы Налогового кодекса, которые оспаривала г-жа Иванова, были признаны соответствующими Конституции. Но при этом судьи подчеркнули в своем решении, что эти вполне конституционные положения законодательства налоговые органы неверно поняли и неправильно применили. Согласно толкованию, которое дал суд, данная норма не может рассматриваться как исключающая право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами (курсив наш. -- Ред.) в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.

Граждан, подавших жалобу в КС, не устраивала не сама эта норма, а ее применение в тех случаях, когда жилье приобретается в долевую собственность. К примеру, в такой ситуации оказалась жительница карельского города Сегеж Наталья Иванова, продавшая квартиру и купившая другую, большей площади. В сделку вмешался местный орган опеки и попечительства, вступившийся за шестилетнего Глеба, сына Натальи, -- по требованию социальной службы покупка жилья должна состояться лишь при условии, что квартира будет оформлена в доле с ребенком. И когда г-жа Иванова обратилась в налоговую службу за причитающимся ей налоговым вычетом (13% от стоимости жилья, но не больше 130 тыс. руб.), получила неожиданный ответ. Налоговики заявили, что женщина может получить лишь 13% от своей доли (а не от реально вложенных ею средств). Дело в том, что шестилетний мальчик по Налоговому кодексу является равноправным дольщиком. Правда, свои 13% Глеб получить не мог, поскольку по гражданскому законодательству он не является трудоспособным и доходов иметь не может.

Заявители -- семья Шулевка из Краснодара и Виктор Сукачев из поселка Афипский Северского района Краснодарского края -- оказались в абсурдной ситуации. Имея собственное жилье, попавшее в категорию садовых домиков, они де-юре находятся в положении бомжей, поскольку чиновники отнесли их дома к категории дачных домиков без права регистрации.

Огласив решение, КС приступил к рассмотрению другого квартирного вопроса. На этот раз высшая инстанция проверит, соответствует ли Конституции положение ст. 1 закона О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. По мнению правоприменителей, прежде всего Федеральной миграционной службы, отвечающей за регистрацию граждан, эта норма запрещает прописку в дачных домиках. В законе говорится: Дачный земельный участок -- земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации и проживания в нем или жилого дома с правом регистрации и проживания в нем.

По словам жалобщиков, позиция органов, применяющих дачный закон на практике, противоречит не только Конституции, но и закону О праве граждан на свободу передвижения и выбор места жительства. Закон гласит, что местом жительства может быть жилой дом, квартира, служебное помещение, специализированные дома, а также иные жилые помещения, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Наш дом расположен в садовом товариществе, хотя и имеет все атрибуты нормального жилья -- почтовый адрес, приватизированный участок земли, все необходимые документы, подтверждающие наше право, -- рассказал журналистам Юрий Шулевка. Местное управление ФМС отказалось зарегистрировать дачников, хотя дача была их единственным жильем. Прикубанский райсуд Краснодара, в который обратился г-н Шулевка, сначала удовлетворил иск и обязал УФМС зарегистрировать Юрия и его жену. Но когда дачник попытался прописать своих родителей, тот же суд вновь отказал всей семье в регистрации.



Главная --> Публикации