Главная --> Публикации --> Столице зимней олимпиады-2014 угрожает хаотичная морская застройка Бывший кондитер возделывает "евролэнд" Москвичам нужно копить на собственное жилье в три раза дольше, чем жителям нью-йорка Аудиторам и строителям продлят лицензии Заброшенные в сети

В конце лета минувшего года Ю.Лужков торжественно открыл для пассажиров станцию Трубная Люблинско-Дмитровской линии. Сегодня стало известно, что продолжение этой линии от Трубной до станции Марьина роща с промежуточной станцией Достоевская планируется открыть в конце 2009 г. Как сообщает столичный департамент транспорта и связи, Марьина роща будет располагаться к северу от центра Москвы, в одноименном районе, на пересечении улиц Сущевский вал и Шереметьевская, рядом с киноконцертным комплексом Гавана. Станция пилонная, глубокого заложения. Через северный вестибюль планируется сделать выход в город на Шереметьевскую улицу и 4-й проезд Марьиной рощи, а через южный вестибюль - на улицы Шереметьевская и Сущевский вал. На эскалаторном наклоне южного выхода будет четыре эскалатора, а на северном - три. При этом наклонный ход южного выхода будет построен новым щитовым проходческим комплексом фирмы Lovat.

Московские власти не оставляют надежды решить транспортные проблемы мегаполиса, буквально задыхающегося от пробок. Одна из причин этого явления удаленность все большего числа жилья от станций метро. Люди, живущие где-нибудь в Ново-Переделкино, вынуждены добираться до ближайшего метро дольше, чем потом едут под землей до места работы. Идея мэра Москвы Юрия Лужкова перевести всех москвичей и жителей ближнего Подмосковья на работу рядом с домом, конечно, неплоха, но развития пока не получила. Жители окраин по-прежнему утром едут в центр, а вечером обратно домой, создавая гигантский трафик. И нынешние темпы строительства метро в отдаленных районах все так же не поспевают за потребностями.

Кроме того, в связи с выполнением ремонтных работ меняется режим работы сразу двух станций. Начнем с Новокузнецкой. С 11 марта по 16 мая 2008 г по рабочим дням с 8:15 до 09:30 мск эскалаторы здесь будут работать только на подъем. Вход пассажиров будет осуществляться через станцию Третьяковская. Кроме того, с 17:45 до 18:45 мск эскалаторы будут работать только на спуск. Выход пассажиров также будет осуществляться через станцию Третьяковская. В остальное время один эскалатор будет работать на подъем, другой - на спуск.

По скорости проходки новый щит может сделать все работы за 1-2 месяца, плюс небольшое время уйдет на монтаж и демонтаж. Затем будет решаться вопрос о том, строить ли этим щитом северный наклонный ход, или направить его на завершение работ по сооружению выхода в город со станции Сретенский бульвар. В перспективе, в этом районе также появится станция метро Шереметьевская. Она расположится на Огородном проезде в районе нынешней автобусной остановки Промэнерго, при этом восточный вестибюль станции будет расположен на пересечении 14-го и 17-го проездов Марьиной рощи. Еще одна станция - Бутырский хутор - расположится на пересечении Огородного проезда, улицы Добролюбова и улицы Милашенкова.

Причем, если верить обещаниям чиновников, произойдет это уже в самом скором времени. Недавно проектировщики Метрогипротранса представили новую схему линий московского метро, одобренную правительством столицы. Эта схема раскрывает ближайшие перспективы развития столичной подземки. Прежде всего, речь идет о премьерах нынешнего года. Арбатско-Покровская линия, претерпевшая в минувшем году значительные перемены, в 2008 г первым из всех радиусов московского метрополитена выйдет за МКАД. На ней будут открыты станции Мякининская /на территории выставочного комплекса Крокус-Экспо/ и Волоколамская. Таким образом, Арбатско-Покровская станет одной из самых длинных линий столичной подземки. Последняя в планах на сегодня станция Рождествено, она должна открыться в 2013 г. В 2010 году МКАД пересечет и Калининская ветка - будет открыта станция Новокосино.

А на станции Новослободская с 17 по 24 марта из-за ремонта эскалаторов по рабочим дням с 08:00 до 10:00 они также будут работать только на подъем. Вечером, с 17:30 до 19:00 напротив, только на спуск. В остальное время один эскалатор будет постоянно работать на подъем, другой - на спуск. Как сообщает пресс-служба столичного метро, вход и выход пассажиров в это время будет осуществляться через станцию Менделеевская. Все эти изменения временные, и, как только ремонтные работы закончатся, эскалаторы вернут в обычный режим работы. Многие граждане жалуются на неудобства и толпу людей на станциях, однако от необходимости менять устаревшее оборудование никуда не деться. Остается только терпеть и надеяться, что ситуация в метро улучшится.

Еще один мегапроект, реализация которого занимает умы метростроевцев связать станцию Старокачаловская глубоким тоннелем со станцией Битцевский парк. По их замыслу, пройти этот тоннель должен под Битцевским лесопарком. При этом он будет двойным как для метропоездов, так и для автомобилистов. Последние, таким образом, получат альтернативный въезд в микрорайон и выезд на МКАД. В будущем году откроют еще одну станцию на Кольцевой линии - Суворовскую: проектная документация на нее уже практически готова, а строительство сейчас ведется в сжатые сроки.

Уже в этом году на Замоскворецкой линии закончится строительство станции Технопарк на перегоне от Автозаводской до Коломенской. А в 2011 г она дойдет до Братеево. Жители этого окраинного района, таким образом, тоже получат возможность добираться до метро без наземного транспорта. Тогда же Таганско-Краснопресненская линия дойдет до Жулебино.

Чем дальше от нас сроки ожидаемых премьер, тем более амбициозными выглядят планы метростроевцев. Так, ожидается, что в перспективе Калининская линия протянется через центр - от Третьяковской до Сити. На ней могут быть построены как минимум три станции: Остоженка, Кадашевская и Смоленская. Общая протяженность этого участка - 7,5 км. Ожидается, что проектная документация будет готова к 2010 году. Далее желтая линия пройдет через наиболее активно застраиваемые районы города - Сити, Большое Сити, Ходынское поле. При этом она соединит сразу семь радиальных линий метро, что позволит людям пересаживаться с линии на линию, минуя центр.
Наибольшим спросом в этом сегменте рынка недвижимости пользуются жилые комплексы, своеобразные «города в городе». Девелоперы таких проектов несколько отличаются от своих западных коллег, в первую очередь принципом работы «все в одних руках». И действительно, мало кто из покупателей их продукции может назвать имя архитектора, спроектировавшего комплекс, или организацию, обеспечившую техническое исполнение «муравейника». Более того, и последующая эксплуатация производится одним из подразделений девелопера, что в общем-то сегодня оправдано – кто лучше них знает нюансы проекта, и, кроме того, «частный ЖЭК» гарантирует застройщику и последующую дополнительную прибыль.

Люблинская линия, о которой шла речь в начале статьи, в перспективе уйдет еще дальше на юг - к станциям Борисово, Шипиловская и Зябликово. В 2013 14 гг, как планируют метростроевцы, она соединится с Дмитровской на станции Петровско-Разумовская- Для этого станция будет существенно расширена построят новый вестибюль и подземную платформу. Кстати, в 2014 г может быть открыта еще одна ветка, о судьбе которой давно ведутся бесплодные споры. Речь идет о Солнцевской линии, которая должна соединить с центром густонаселенные районы Солнцево и Ново-Переделкино. Ранее планировалось провести ее от конечной станции Сокольнической линии Юго-Западная через Никулино, Тропарево, Олимпийскую деревню, а далее в Солнцево. Однако в таком случае пришлось бы строить многокилометровую эстакаду для легкого метро, а она прошла бы прямо по лесу-заповеднику. Поэтому теперь новая ветка будет начинаться от самой глубокой станции московского метро - Парк Победы. Отсюда она уйдет в Солнцево и Ново-Переделкино вдоль Боровского шоссе. На расстоянии более 25 километров будут построены 10 станций.

Следующий уровень – «премиум», в котором цены начинаются от 1500 долларов и заканчиваются 2500-280 Непременный атрибут такой недвижимости – наличие водоема, близость к нему лесопарка, как большие площади квартир – до 350-400 кв. м, так и отсутствие маленьких площадей в домах (нижняя планка – примерно 80 кв. м). В домах класса «премиум» и другой набор инфраструктуры для сервиса и досуга.

Застройщики жилых комплексов («Дон-Строй», «Квартал» и др.) сформировали и собственную классификацию такого жилья. Первый уровень – «бизнес-элита», в котором уровень цен колеблется от 1100 долларов за метр до 1600-1800 долларов. Нижняя планка характерна для домов на начальном этапе их возведения, а также для объектов, у которых «в соседях» нет водоемов или лесопарков (стоит добавить, что работу этих девелоперов отличает стремление разместить комплексы в благополучной социальной и экологической среде).

Еще один критерий, по которому можно отличить класс «де-люкс» от «премиума» — соотношение жилой и нежилой площади комплекса. В первом случае это 70-80:20-30, во втором – примерно 60:4

Класс «де люкс» – это вершина классификации. К нему можно отнести пентхаусы (по цене от 3 до 4 тыс. долларов) в домах «премиум-класса» либо объекты в престижных микрорайоных (что обычно редкость, так как дом по этой причине попадает в элитный класс, а там уже другие застройщики и законы ценообразования).

В среднесрочной перспективе такой сегмент жилья будет развиваться высокими темпами. Застройщики домов бизнес-класса утверждают, что основной покупатель их квартир – нарождающийся средний класс, для которого на первый план выходит не столько престижность местоположения или дешевизна жилья, а качество проживания. Поэтому, по некоторым оценкам самих девелоперов, к 2010 году, если российская экономика будет развиваться хотя бы темпами в 4-5% в год (а численность среднего класса в Москве с нынешних 20-25% вырастет до 40%), доля жилья бизнес-класса составит не менее 40% от всех новостроек, т. е. ежегодно это будет составлять примерно 1,5 млн. кв. метров.

В прошлом году жилья в домах бизнес-класса было сдано около 400 тыс. кв. м, в текущем году планируется, что эта цифра превысит 550 тысяч. О популярности такой недвижимости говорит следующий факт: до 40% всех квартир покупается на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи. Такая нехитрая операция позволяет «инвесторам» к тому сроку, когда будет дом сдан Госкомиссии (а это минимум 1,5 года), заработать до 40% в валюте, что равняется 26-27% доходности в годовом исчислении. Сегодня такую прибыль (или чуть большую) на финансовом рынке могут гарантировать только паевые инвестиционные фонды.

Сейчас павильоны, возведенные лучшими зодчими советского государства, находятся в плачевном состоянии. Многие нельзя использовать по техническим причинам, износ отдельных объектов составляет до 100%. Вскоре их подвергнут комплексной модернизации. На территории ВВЦ решено построить павильон площадью 45 тыс. кв. м, предназначенный для проведения международных и общероссийских конгрессов и выставок. В ближайших планах создание многофункционального спортивного комплекса Спорт-сити с открытыми и закрытыми площадками. При нем намерены разместить олимпийский музей.

ВВЦ
Всероссийский выставочный центр, который многие москвичи по старой памяти называют ВДНХ, в представлении не нуждается. В советское время это была одна из главных достопримечательностей страны, и туристы посещали Выставку достижений народного хозяйства наряду с Красной площадью, Большим театром и Третьяковской галереей. Сегодня ВВЦ стоит на пороге больших преобразований, которые позволят ему вернуть славу главной экспозиционной площадки города.

Ботанический сад
Крупнейший в Европе, Ботанический сад РАН, занимающий территорию 350 га, был открыт в 1945 году. Его гордость большая заповедная дубрава. В саду, в долинах рек Лихоборка, Каменка и Яуза, собрано более 11 тыс. видов растений практически со всех континентов. Здесь ведут большую научно-исследовательскую работу. Но для москвичей Ботанический сад это прежде всего любимое место отдыха.

На базе павильона Космос создадут интерактивную экспозицию Человек и Вселенная, включающую международный музей космонавтики. Ремонтно-реставрационные работы затронут практически все объекты ВВЦ.

В настоящее время Останкино единственный в России театр XVIII столетия, сохранивший сцену, зрительный зал, гримерные и часть механизмов машинного отделения. Великолепные акустические свойства делают его лучшим в этом плане залом Москвы.

Знаменитые усадьбы
Возможно, усадьба Останкино и не отличалась бы от других дворянских имений, если бы ее хозяин Н. П. Шереметев не задумал устроить здесь театр. Останкинский театр размерами, роскошью спектаклей и совершенством технического оснащения не уступал лучшим сценам Европы. Зрелищные постановки на фоне красочных декораций сопровождались роговой музыкой, залпами пушек, пением хора. Театральный праздник обычно завершали балом и фейерверком.

Свиблово еще одно имение, прописанное в округе. Его обычно называют усадьбой Нарышкиных, хотя принадлежало оно нескольким фамилиям. При Кирилле Нарышкине во владении развернулось невиданное строительство. Был возведен полный комплекс построек, характерных для усадебных ансамблей той поры. Например, каменная церковь Живоначальной Троицы с приделом Великомученика Георгия и колокольней в стиле, названном позже нарышкинским барокко.

Трудно найти памятник, где внутреннее убранство так же хорошо сохранилось, как в Останкино. А ведь во дворце практически все сделано из дерева. Палисандр, дуб, ясень и другие породы древесины, пройдя через руки талантливых мастеров резчиков и позолотчиков, превращались в камень, гипс, бронзу и даже стекло (например, деревянные люстры и вазы были окрашены в тон кобальтового стекла). Да и само здание дворца-театра не каменное, поэтому музей работает только с мая по конец сентября, а во влажную и дождливую погоду дворец и парк закрыты.

Архангельское-Тюриково крупная усадьба, в которой запланированы масштабные работы. В частности, намечено привести в порядок большой Нижний пруд площадью едва ли не 100 кв. м. Когда-то он вместе с несохранившимися Верхним и Средним прудами составлял каскад. Санитарные мероприятия коснутся и старинного парка гордости хозяев усадьбы. В свое время он был засажен деревьями и кустарниками редких пород, целый штат садовников ухаживал за зелеными насаждениями. Украшением парка служили мраморные статуи, беседки и фонтаны. Одноэтажный деревянный барский дом, к сожалению, не сохранился, зато не так давно удалось восстановить разрушенную в советское время церковь Успения Пресвятой Богородицы.

Сейчас в усадьбе реставрированы флигели, идет восстановление господского дома, парковой территории и т. д.

В усадьбе кроме храма сохранились господский дом, пивоварня и конюшня. Одну из наиболее интересных страниц в историю имения вписал небольшой частный пансион-отель, открытый здесь в начале ХХ века. Такое заведение было редкостью для Москвы того времени. Алтуфьево соединяло в себе два ценных качества близость к Москве и деревенскую уединенность.

Намного больше повезло усадьбе Алтуфьево. Местная церковь Воздвижения Креста Господня с момента своего основания в 1760 году почти всегда оставалась действующей. В основе ее архитектурного решения лежит своеобразный план, не повторенный больше ни в одной постройке города. Поздние перестройки исказили первоначальный облик (эта церковь, кстати, изображена на эмблеме района Лианозово СВАО).

За рамками рассказа остался и отреставрированный Ростокинский акведук, при котором в будущем, возможно, организуют музей воды. Знаковыми для СВАО являются многочисленные храмы, Киностудия имени Горького и другие примечательные места, определяющие своеобразие Северо-Востока.

Об округе можно рассказать еще много интересного, перечисленными объектами список его достопримечательностей не ограничивается. Так, не упомянут Останкинский телецентр.

Размер имеет значение
Как это не парадоксально, но в дефиците небольших офисов в первую очередь повинны владельцы зданий. Ситуацию пояснил Андрей Бушин, генеральный директор компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость: Собственник предпочитает сдавать в аренду большие площади (от 1000 кв. м), чтобы сократить затраты на коридорный коэффициент и сэкономить на нарезке помещений, а также на управлении всем зданием. Кроме того, по мнению Аллы Глазковой, руководителя направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, владельцы бизнес-центров (БЦ) заинтересованы в крупных, известных и стабильных компаниях, подчеркивающих статус объекта. Например, в 2007 году многие фирмы пытались прописаться в БЦ Белая площадь на Лесной улице. Почему? Здесь арендовала офис (32,5 тыс. кв. м) известная международная компания Pricewaterhouse Coopers.


Сложности с арендой небольших офисных площадей для столичного малого бизнеса уже давно стали притчей во языцех. Их как не было, так и нет, констатируют разочарованные учредители ПБОЮЛ. А что есть? Тотальный дефицит. Тем не менее предпринимателей меньше не становится, значит, приемлемые варианты они все же находят. Где и как попробуем разобраться, но сначала несколько слов о причинах этой проблемы.

Но начавшийся с недавних пор рост объема качественных офисных площадей заставил девелоперов, учитывая интересы мелких компаний, делить этажи на два и более блоков. Например, в строящемся БЦ класса А, что в деловом квартале Красная Роза (улица Тимура Фрунзе), этаж (2,5 тыс. кв. м) разбит на блоки от 450 кв. м каждый, в башне Федерация (ММДЦ Москва-Сити) от 560 кв. м. Есть предложения и для тех, кто ищет офис поменьше. так, в БЦ Мясницкая Плаза (улица Мясницкая) площадь целого этажа составляет всего 240 кв. м.

Некоторые проекты даже разрабатывают с перспективой сдачи в аренду целых этажей. Примером может служить БЦ Газойл Плаза, что на юго-западе Москвы, или, скажем, Северная Башня в Москва-Сити. В первом случае площадь этажа составляет 1300 1350 кв. м, во втором 1300 3000 кв. м. Разумеется, в условиях высокого спроса на качественные помещения и рекордно низкой доли свободных площадей арендодатели не испытывают затруднений с заполняемостью бизнес-центров, поэтому делают то, что им выгодно.

Где найти мини-формат?
Доля спроса на офисы до 250 кв. м от числа всех заявок, поступающих, например, в компанию МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость, сегодня превышает 60%. Из них примерно 40% приходится на площади до 100 кв. м. Небольшие качественные помещения, как правило, ищут мелкие компании, как российские, так и иностранные, считают в компании Blackwood. Хотя это может быть и крупная зарубежная фирма, открывающая свое представительство на территории РФ, а также известные отечественные и зарубежные игроки рынка, подыскивающие небольшой презентабельный головной офис в престижном районе. Впрочем, российских бизнесменов больше заботит не статусность здания, а удобство его расположения, арендные ставки и метраж.

По словам Ашота Барсегяна, руководителя направления коммерческой недвижимости компании МИАН, представителям малого бизнеса проще найти 500 кв. м под офис в бизнес-центре класса А или В, чем в здании класса С. Например, в БП Павелецкий, вблизи одноименной станции метро, предлагают помещения площадью 350 и 440 кв. м под чистовую отделку. В зданиях бывших НИИ подыскать такой офис довольно трудно. Объясняется это тем, что в соответствии со сложившейся практикой помещения здесь сдают покомнатно, а это не больше 30 40 кв. м. Вероятность того, что несколько мелких фирм, расположенных по соседству, одновременно освободят здания, минимальная.

Мини-офисы, как уже было сказано, можно найти и в зданиях с коридорной планировкой бывших НИИ, переоборудованных гостиницах, жилых объектах, встроенно-пристроенных помещениях. Однако нельзя исключать и такой вариант, как верхние этажи торговых центров.

Услуга, которая появилась в Москве сравнительно недавно, сдача небольших офисов в аренду под ключ. Например, БЦ класса А Ситидел (на Садовом кольце вблизи ст. м. Курская) предлагает помещения от 20 до 200 кв. м. Похожие варианты встречаются также в БЦ Лотте Плаза, Северная Башня и др. В столице уже несколько лет работает международная компания Регус, специализирующаяся на сдаче в аренду полностью оснащенных рабочих мест. Компания ремонтирует громадные площади в бизнес-центрах класса А, например в Авроре, Смоленском Пассаже, Capital Plaza, разбивает их на мини-блоки, полностью меблирует и сдает в аренду. Между тем, по данным компании Colliers International, предложение качественных офисов класса А площадью менее 200 кв. м не превышает 5%.

В компании Colliers International сообщили, что в последние годы наметилась тенденция, когда даже небольшие фирмы стараются снять офис в здании класса А и В на вырост. В случае расширения им не придется вкладывать дополнительные средства в ремонт, меблировку и переезд. Временно свободные помещения сдают другим компаниям на взаимовыгодных условиях. Эксперты считают субаренду одним из самых распространенных способов снять небольшой офис в современном бизнес-центре на срок от года и больше.

Тонкости аренды
По данным компании Новое Качество, офисы площадью до 500 кв. м можно арендовать на срок не менее трех пяти лет. Это важное для ведения бизнеса условие арендодателю сложно управлять зданием с высокой ротацией постояльцев.

Что касается цен, то они зависят от многих показателей. Основные место расположения объекта, класс здания, размер арендуемой площади. Как сообщает компания CushmanWakefield StilesRiabokobylko, в целом по городу базовые ставки на офисы класса А по итогам 2007 года в среднем составили 1160 долл. за 1 кв. м (без учета налогов, страховых платежей, стоимости отделки, операционных и других расходов, а также НДС), а в центральном деловом районе, включая Москва-Сити, 1490 долл.

По словам Андрея Бушина, в зданиях класса С собственники, наоборот, стараются заключать краткосрочные (до 11 месяцев) договоры, чтобы не тратить время на государственную регистрацию и прочие накладные расходы. Например, в офисных центрах компании Регус минимальный срок аренды может исчисляться несколькими часами.

Субаренда небольшого офиса в современном БЦ обходится дороже на 25 50%. Но самые высокие ставки действуют в отношении качественных мини-офисов, снятых в краткосрочную аренду. Как констатируют специалисты компании МИАН, они могут достигать 2500 3000 долл. за 1 кв. м в год без НДС.

В одном и том же бизнес-центре разница в ставках составляет примерно 15 20%. За помещение размером более 500 кв. м арендатору приходится платить от 1500 долл. За 1 кв. м в год, а за 100 кв. м и менее от 2000 долл., отмечает Михаил Гец, вице-президент компании Blackwood.



По данным компании Vesco Consulting, средние расценки в классе В составляют 700 850 долл. за 1 кв. м в год, а в бывших НИИ 550 650 долл. Ненамного отличаются арендные ставки на офисы в жилых домах. Например, вблизи ст. м. Университет можно снять помещение размером 380 кв. м с евроремонтом. Ставка 750 долл. за 1 кв. м, включая НДС и коммунальные услуги. Дешевле обходятся офисы, расположенные в административных зданиях. Например, аренда пяти кабинетов общей площадью 195 кв. м вблизи ст. м. Тушинская стоит 440 долл. за 1 кв. м в год, включая НДС и коммунальные услуги. В помещении сделан косметический ремонт, подключены телефон и Интернет, есть охрана.



Главная --> Публикации