Главная --> Публикации --> На рынке недвижимости грядет смена регулятора Столице зимней олимпиады-2014 угрожает хаотичная морская застройка Бывший кондитер возделывает "евролэнд" Москвичам нужно копить на собственное жилье в три раза дольше, чем жителям нью-йорка Аудиторам и строителям продлят лицензии

В пятницу ФНС сообщила о намерении усилить проверки предприятий торговли и обрабатывающей промышленности на предмет утаивания от налогообожения зарплат. Подведя итоги работы за прошлый год, ФНС столкнулась с неприятным фактом при бурном росте оборотов в торговле поступление налогов от этой сферы в прошлом году оказалось ниже уровня 2006 года.Чтобы сломить негативную тенденцию, налоговики переведут торговлю и операции с недвижимостью в зону своего особого внимания и в первую очередь обратят внимание на вывод из тени зарплаты в этих сферах.

Федеральная налоговая служба (ФНС) готовит новую атаку на серые зарплаты. Под ее прицел попали предприятия торговли и обработки, а также сфера недвижимости. Налоговиков тревожит, что, несмотря на бурный рост торговли, предприятия этой сферы снизили в прошлом году налоговые платежи.

Больше всего налоговиков заботит отмеченное в прошлом году снижение поступлений налогов от торгового сектора. И это несмотря на рост импорта, повсеместный бум строительства гипермаркетов, крупных торговых центров, развитие сетевых магазинов, возмущаются в ФНС. В этой связи данная отрасль будет находиться в зоне повышенного контроля налоговых органов, отмечает ФНС. Напомним, что, по данным Росстата, оборот розничной торговли в России в 2007 году вырос более чем на 15% по сравнению с 2006 годом и составил около 10,758 трлн. руб.

В заявлении ФНС также говорится, что в розничной и оптовой торговле, на обрабатывающих производствах и в операциях с недвижимым имуществом наблюдается наибольшее количество убыточных организаций, поэтому будут исследованы причины убыточности и перспективы оздоровления финансово-хозяйственной деятельности предприятий.

Для борьбы с серыми зарплатами налоговые инспекции на местах приглашают на комиссии руководителей предприятий и организаций, официальный уровень зарплат в которых ниже средних по отрасли. С ними проводятся профилактические беседы, суть которых сводится к фактическому запугиванию проверками, в случае если официальные зарплаты и дальше будут оставаться неправдоподобно низкими. Подобная тактика, как правило, срабатывает. С налоговиками ссориться никто не хочет, проще увеличить белую зарплату.

Отметим, что ФНС не первый год ведет борьбу за обеление зарплат. На этом фронте имеются определенные успехи. Практически каждый год официальные зарплаты растут более чем на четверть. В реальности часть этого роста приходится просто на вывод зарплат из тени. Впрочем, учитывая непрозрачность этой темы и отсутствие критериев для оценки, сейчас вряд ли кто сможет точно назвать, какая часть зарплат выведена из тени, а какая по-прежнему в ней пребывает.

Что же касается работы с убыточными предприятиями, то пристрастная работа с ними налоговиков, по оценкам ФНС, позволила увеличить налоговые поступления в бюджет в 2007 году более чем на 75 млрд. руб.

Во многом именно работа подобных комиссий ускорила рост поступлений в казну от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и единого социального налога (ЕСН). А это между прочим требует от работодателей при сохранении реальных денежных доходов их сотрудников увеличить дополнительные расходы на зарплаты почти на 40%, так как платежи по ЕСН составляют 26%, а по подоходному налогу 13%.

По словам гендиректора ФинЭкспертизы Агвана Микаеляна, к снижению налоговых выплат ведет и наблюдаемый сейчас процесс серьезной капитализации крупных компаний и торговых сетей, что, в свою очередь, тащит за собой рост затрат и снижение рентабельности. Почему-то на этот факт руководство налоговой службы внимания не обращает. В торговле сектор теневых зарплат серьезно сокращается. Крупные компании и сети и раньше старались не вступать в противоречие с законом, а теперь к ним все активнее присоединяются и более мелкие участники рынка. Хотя, если сравнивать торговлю с другими отраслями экономики, доля теневых зарплат в ней одна из самых высоких. Понятно, что с точки зрения экономики обеление зарплат никогда и нигде выгодно не было. Но сегодня существует мощный административный пресс, который давит на предпринимателей, заставляя их переходить к цивилизованным правилам игры.
Вчера PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute признали Москву самым привлекательным с инвестиционной точки зрения городом в мире. По мнению экспертов компании Индикаторы рынка недвижимости, Москве очень повезло: лидерство в ренкинге результат стечения ряда обстоятельств на мировых рынках. При этом возникает вопрос, при каких условиях Москва сможет удержаться на завоеванном первом месте.

Как отмечает управляющий партнер юридической компании Правовой эксперт Валерий Гуща, сейчас в крупных торговых сетях отмечена тенденция к выводу зарплат из тени. Зачастую сами сотрудники все чаще начинают требовать обеления зарплат, так как от ее официального размера зависят величина будущей пенсии и готовность банков кредитовать граждан. Кроме того, законодательные лазейки, позволяющие минимизировать налоги, продолжают сокращаться, что также вынуждает работодателей обелять зарплаты. В то же время эксперт не согласен с подозрениями в том, что снижение налоговых поступлений от торговли связано с увеличением числа укрывательств в этой сфере. По мнению Гущи, снижения налоговых поступлений происходит из-за объективных факторов, главный из которых снижение рентабельности в сфере торговли ввиду роста конкуренции в этой сфере.

По параметру потенциальной доходности Москва давно уже фигурирует среди лидеров. Однако зарубежные инвесторы так высоко оценивали риск невозврата средств, что в итоговом ренкинге Москва долгое время была среди аутсайдеров. Однако за последние два года ее позиции значительно улучшились. В прошлом году она занимала 18 место, а в этом уже стала лидером. Данный результат вовсе не означает, что в ближайшее время на рынок недвижимости Москвы обрушится денежный водопад из средств зарубежных инвесторов.

Для этого Москве необходимо соблюсти баланс двух основных параметров, на которых строится ренкинг. Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers составляют данный ренкинг на основе ежегодного опроса представителей 300 крупнейших компаний, вкладывающих средства в недвижимость. Привлекательность города оценивается по двум параметрам: потенциальная доходность и риск невозврата вложенных средств. На основе полученной средней величины каждому из городов присваивается соответствующий рейтинг. После чего выстраивается ренкинг 27 наиболее привлекательных с инвестиционной точки зрения.

Кроме того, президентские выборы в России прошли на удивление многих зарубежных инвесторов спокойно. Это позволяет сделать вывод, что существующие правила игры сохранят свое существование, по крайней мере, еще на 4 ближайших года. А если верить, некоторым оптимистам, они станут даже еще более прозрачными. За счет этого значительно снизится показатель риска невозврата средств. С точки зрения зарубежных инвесторов, повышали его коррупция московских чиновников и непрозрачность правил игры. При этом, по данным Национальной ассоциации экономики и предпринимательства США, кризисные явления на западных рынках сохранятся еще в течение ближайших 2 лет. В итоге, с точки зрения специалистов аналитического центра ирн.ru, за счет повышения стабильности на экономическом и политическом фронтах Москва вполне может застолбить за собой статус наиболее привлекательного с инвестиционной точки зрения города.

Основная проблема данного рейтинга в том, что даже среди лидеров заметного постоянства не наблюдается. За последние 4 года в Топ-5 постоянно присутствовал только Париж. Лондон продержался 3 года. Мюнхен и Лион по 2 года. Остальные залетные птички. Но ренкинг в этом году отличается особым непостоянством. В лидеры вышли два традиционных аутсайдера Москва и Стамбул, потеснив Париж на 5 место, а Лондон вообще на 1 Выход в лидерство аутсайдеров связан, прежде всего, с кризисом на рынке ипотеки Европы и США. Недвижимость там дешевеет. При этом, по оценкам многих международных участников рынка, Россия и Турция останутся в течение ближайших двух лет единственным тихим островом в бурном море западного финансового кризиса, который вполне может затронуть и восточный рынок. А тот факт, что земля в России значительно недооценена, делает инвестиции в московскую недвижимость еще более привлекательными.

Банк GE Money провел исследование, касающееся жилищного положения граждан стран Восточной Европы: России, Чехии, Польши, Румынии и Венгрии.

Согласно исследованию компании GE Money, проведенному в России, Чехии, Польше, Румынии и Венгрии, можно сделать вывод, что Россия сегодня является страной квартиросъемщиков. Доля населения, снимающего жилье в аренду, в РФ и Чехии самая высокая в Восточной Европе. Невозможность приобрести жилье приводит еще и к тому, что именно среди россиян больше всего взрослых людей, живущих вместе с родителями.

Согласно опросу, жители всех этих государств заинтересованы в улучшении жилищных условий. Однако по уровню тех условий, которые уже есть, Россия пока отстает.

Россия наряду с Чехией является лидером по проценту населения, вынужденного снимать жилье

Еще один не очень приятный для России факт состоит в том, что Россия наряду с Чехией является лидером по проценту населения, вынужденного снимать жилье.

По данным опроса, в среднем 27% россиян живут вместе с родителями. Среди всех стран, попавших в исследование, это самый высокий показатель: для сравнения, в Венгрии с родителями живут 18%, в Румынии 19%.

Кроме того, в среднем площадь жилья в России также самая маленькая. Почти половина опрошенных в РФ ответила, что живет в квартире площадью не более 50 квадратных метров.

Каждый четвертый взрослый россиянин является квартиросъемщиком. В Румынии снимает квартиру каждый пятый, в Венгрии каждый десятый, а в Польше только 7% взрослого населения.

Самый высокий показатель проживающих на площади более 100 квадратных метров в Польше (27%). Для сравнения, в России на площади больше 100 квадратных метров проживает менее 5% населения, отмечается в исследовании.

В Венгрии 48% респондентов ответили, что живут на площади 50 75 квадратных метров. Близкие к этому показатели в Чехии и Польше по 34%.

При этом, по сравнению с остальными опрошенными, россияне готовы инвестировать в улучшение жилищных условий больше других. Средний размер инвестиций в России составляет 27 тыс. евро, в Польше и Чехии по 26 тыс., в Румынии 21,5 тыс., а в Венгрии 18,5 тыс. евро.

Если говорить о том, какую недвижимость предпочли бы россияне, то четверть опрошенных граждан страны предпочла бы жить в центре города. 32% предпочли бы уехать на окраину города, а за его черту выбрались бы 21%.

По словам Ричарда Гаскина, на российском ипотечном рынке в скором времени следует ожидать новых интересных условий кредитования, поскольку на него активно выходят мощные глобальные игроки.

Исследователи делают вывод, что россияне будут отдавать предпочтение покупке однокомнатных квартир в новостройках или двухкомнатных на вторичном рынке жилья. Поэтому можно предположить, что цена на такую жилплощадь будет расти.

Однако при этом цена ипотечного продукта будет по-прежнему определяться такими факторами, как инфляция, структура фондирования банка, уровень риска и конкуренция на рынке.

В этой ситуации, уверен эксперт, выиграют те банки, которые предложат максимально клиентоориентированные продукты, предполагающие непосредственное участие заемщика в формировании и выборе условий ипотечного кредитования.

Вследствие этих факторов большинство российских банков вынуждено было значительно ужесточить свою кредитную политику, полностью свернуть ипотечные программы без подтверждения доходов и отменить около 70% программ без первоначального взноса.

Недавно генеральный директор Фосборн хоум Василий Белов сообщил о том, что кризис на ипотечном рынке прошлым летом в США привел к резкому удорожанию кредитных ресурсов на внешних рынках, что вынудило многие российские банки отменить ряд крупных сделок по секьюритизации своих ипотечных портфелей на Западе и практически отказаться от фондирования своих кредитов за рубежом.

Заводы переезжают
Правительство Санкт-Петербурга 4 марта 2008 г. внесло поправки в генплан города, согласно которым функциональное назначение участков 10 предприятий меняется с промышленного на общественно-деловое или жилое. Власти Новосибирской области в 2007 г. создали промзону возле аэропорта Толмачево площадью 2000 га, куда выносят большинство крупных предприятий. Первый пул инвесторов промышленно-логистического парка уже сформирован.

При этом сократилась выдача кредитов в самых популярных сегментах с минимальным первоначальным взносом (в среднем на 20%) и неофициальным подтверждением доходов.
Еще один промышленный объект исчезнет из центра Нижнего Новгорода. Сормовская кондитерская фабрика (СКФ, входит в группу Объединенные кондитеры) продает земельный участок в центре Нижнего на Большой Покровской компании Приволжье-инвест. Как сообщила СКФ, внеочередное собрание об одобрении сделки назначено на 31 марта. Менеджер СКФ, попросивший не называть его имени, рассказал Ведомостям, что на участке располагалось производство пряников и мармелада, в августе 2007 г. оно было закрыто. Юрист Приволжье-инвест Наталья Канагина отказалась от комментариев до завершения сделки.

Строительство коммерческой недвижимости и жилья на месте промпредприятий характерная тенденция для Нижнего, как и для других крупных городов.

Директор департамента архитектуры Нижнего Новгорода Михаил Романчев сообщил, что СКФ еще в мае 2007 г. подала заявку на оформление градостроительного плана на участке, где находится цех СКФ. План готов, говорит Романчев. На участке около 2 га можно построить торговый центр, жилье со встроенными нежилыми помещениями. Также, по его словам, 24 января мэрия разрешила Приволжье-инвест в течение года разработать проект планировки и межевания территории в границах прилегающих к участку улиц.

Ранее сообщалось, что здание хлебозавода Канавинохлеб собственники переоборудовали под универмаг, а завод Орбита стал офисным центром. По оценке директора Магазина готового бизнеса Юрия Кузьмичева, ежемесячная выручка универмага Гордеевский (переоборудованного из Канавинохлеба) составляет $2,7 млн, или 63,84 млн руб. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка Канавинохлеба в 2002 г. составила 5,055 млн руб., чистый убыток 1,904 млн руб.

На месте Нижегородского комбината хлебопродуктов (НКХ) планируется до 2012 г. построить двухуровневую гостиницу на 9 и 22 этажа соответственно, сообщил Ведомостям исполнительный директор НКХ Сергей Рыбалкин. Объем инвестиций около 2 млрд руб. собственных и заемных средств. Общая площадь участка, выделенного НКХ инвестиционным советом при губернаторе 14 февраля, 10 га, говорит Рыбалкин.

О переносе производства макарон с фабрики Вермани в Приокском районе с последующим строительством жилья ранее заявлял собственник фабрики группа Аркада. Владелец Аркады Максим Антонов говорит, что по итогам 2007 г. фабрика Вермани сработала с нулевой прибылью, поэтому строительство 79 000 кв. м жилья на этом месте гораздо выгоднее. По оценке одного из нижегородских риэлторов, жилье на месте макаронной фабрики Вермани можно продать минимум за 50 000 руб. за 1 кв. м, а его себестоимость составит около 35 000 за 1 кв. м. Поэтому выручка от этого объекта составит 3,95 млрд руб., а прибыль 1,185 млрд руб. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка Вермани в 2006 г. составила 226,3 млн руб., чистый убыток 16,329 млн руб.

Торговый центр Этажи ГК Столица Нижний прирос за счет ликвидированного оборонного предприятия Старт. Генеральный директор Столица Нижний Олег Сорокин напомнил, что Старт после перестройки стал убыточным и прошел процедуру банкротства. Сейчас площади бывшего завода не заработали на полную мощность, но уже прибыльны, говорит он.



Главная --> Публикации