Главная --> Публикации --> Ставка на заграницу На рынке недвижимости грядет смена регулятора Столице зимней олимпиады-2014 угрожает хаотичная морская застройка Бывший кондитер возделывает "евролэнд" Москвичам нужно копить на собственное жилье в три раза дольше, чем жителям нью-йорка

Прощай бетонка, здравствуй, ЦКАД!
Эти кольца в пригороде столицы появились в советские годы и какое-то время даже считались объектами для стратегических нужд, раскрывает секреты Дмитрий Макаров, директор по развитию компании Mozaik Development. И хотя до середины 90-х их не было ни на одной карте, практически все подмосковные водители знали о существовании дорог и активно ими пользовались.

Бывшая бетонка, а ныне Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД), полностью, по всей окружности, начнет функционировать, как планируют, только к 2020 году. А до тех пор будут вводить в эксплуатацию только отдельные участки. Строительство еще не началось, но девелоперы и инвесторы уже проявляют к близлежащим территориям повышенный интерес. Российские и иностранные предприниматели готовы размещать там не только грузовые терминалы, производственные предприятия, офисные центры, но и жилищные объекты. Даже подмосковное правительство заявило, что вдоль обновленной трассы будет возведено от 40 до 60 млн кв. м жилья. В том числе, возможно, коттеджные поселки. Но насколько оправдаются прогнозы?

Сначала строить ЦКАД предполагали на основе существующего Малого кольца, но стремительное развитие западной части региона привело к коррекции этого замысла.

Первоначально, сразу после завершения строительства, оба кольца бетонки (всего-то по одной полосе движения в разные стороны) поддерживали в приличном состоянии. Но когда СССР приказал долго жить, а интенсивность движения резко возросла, ездить по шоссе, особенно по его восточным и южным участкам, стало небезопасно. К концу 90-х назрела необходимость капитальной модернизации секретных трасс. Тогда и возникла идея создания Центральной кольцевой автомобильной дороги.

Такой вариант, по мнению проектировщиков, позволит ЦКАД стать частью европейских транспортных коридоров.

В итоге было решено провести западную часть по Большому кольцу, а в качестве опорных магистралей взять трассы М-1 Беларусь и М-10 Россия.

Но транспортная составляющая только один из аспектов общей идеи. Дело в том, что в плане развития Московской области ЦКАД рассматривают не просто как дорогу, а как базу для создания инфраструктуры, с возможностью индустриального и жилого строительства.

Через Лондон Париж Берлин Минск пройдет к Москве и далее к Екатеринбургу и Владивостоку коридор № 2 (Запад Восток), а № 9 (Север Юг) соединит Хельсинки с Санкт-Петербургом и Москвой.

В Подмосковье качество дорог далеко от международных стандартов, сетует Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент. Скорость движения на большинстве из них в полтора два раза ниже, чем в Европе. Именно этот фактор и считают самым большим минусом при реализации девелоперских проектов. Ни для кого не секрет, что транспортная доступность одна из самых важных характеристик объектов загородной недвижимости.

О прекрасном будущем
Итак, главная задача ЦКАД разгрузить транспортные потоки Москвы и области. Чтобы снизить движение по МКАД, новая кольцевая трасса должна перехватывать большую часть транзитного большегрузного транспорта. Естественно, меньше станет и нагрузка на радиальные магистрали, но при одном условии: если к тому времени резко не возрастет количество автотранспорта в столичном регионе.

Не сбрасывают со счетов и такой факт: когда ЦКАД со всей своей инфраструктурой будет построена, многие жители близлежащих городов найдут себе работу на дороге и перестанут ездить в Москву. Ведь по заявлению областного правительства, в зоне влияния ЦКАД, на площади от 15 до 20 тыс. га, планируют возвести около 50 млн кв. м нового жилья. Мало того, с появлением новых рабочих мест, как предполагают аналитики, возникнет даже, пусть небольшой, поток трудящихся из столицы в область.

Новое кольцо должно ускорить не только развитие среднего, но и застройку дальнего Подмосковья, которое сегодня все еще недооценено девелоперами, дополняет коллегу Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний Конти. Соединив основные магистрали, бывшая бетонка позволит жителям как городов, так и расположенных неподалеку загородных поселков, быстрее добираться до столицы. При этом, естественно, можно выбрать наиболее приемлемое для себя направление.

И в самом деле, новая дорога будет проходить как раз в зоне поселков бизнес- и экономкласса, недвижимость в которых доступна все большему числу москвичей. Предполагают, что резко возрастет и популярность так называемых дальних дач, расположенных в радиусе от 60 до 100 км.

А вот у Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка Величъ, своя точка зрения: ЦКАД расширит пределы Москвы еще на несколько десятков километров. Дело в том, что те 40 50 км, которые отделяют МКАД от бетонки, станут огромным пригородом. В итоге возникнет Большая Москва, к которой присоединятся различные города-спутники, районы как с малоэтажной, так и высотной застройкой, промышленные зоны, логистические центры, предприятия спорта, культуры и отдыха.

У появления ЦКАД есть и отрицательные стороны, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. Опыт дорожного строительства показывает, что ввод в эксплуатацию новых магистралей тут же увеличивает число автомобилей. На взгляд аналитиков существует и еще одно неприятное, но весьма вероятное обстоятельство. Если сроки завершения работ по созданию ЦКАД увеличить хотя бы на пару десятков лет (как в России часто бывает), например, до 2040 года, то это приведет к потере ликвидности возведенных вдоль будущей трассы объектов жилья.

Кто-то находит, кто-то теряет
К счастью для владельцев элитной загородной недвижимости, кольцо обогнет Одинцовский район, где разместились самые дорогие дачи Подмосковья. Впрочем, и на других направлениях виллы и особняки оно практически не заденет, ведь самые роскошные из них расположены, как правило, в пределах 20 30 км от МКАД.

А самым главным минусом для водителей может стать введение платы за передвижение по трассе, если власти примут решение о реализации этого предложения. Пока вопрос платных магистралей активно и без конца обсуждают.

Существует и другой отрицательный нюанс: целый ряд дачных поселков сейчас позиционируют как тихие и экологически чистые. Дорога, с ее шумом и выхлопами, может в корне изменить ситуацию. И тогда цены на расположенные поблизости коттеджи и дома могут пойти вниз. В то же время стоимость более удаленных дач вероятно, возрастет. Но только в том случае, если к ним будут проложены ровные и удобные подъезды.

Спрос на прицкадовскую землю
Ориентируясь на слухи о местах, по которым будет проходить ЦКАД, сообщает Олег Маринин, президент группы компаний Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро, уже сегодня недобросовестные девелоперы начали спекуляцию участками. Факт, надо заметить, негативно влияющий на земельный рынок области. Ведь стоимость выставленных на продажу территорий с каждым днем возрастает. И не на пункты, а в разы.

В основном же большинство экспертов склонно считать, что создание новой бетонки повлияет на развитие рынка земли: прилегающие к дороге участки будут дорожать, и спрос на них ожидают довольно высокий. По крайней мере, со стороны представителей коммерческой недвижимости.

Жилищные девелоперы пока заняли выжидательную позицию, объясняет Валерий Мищенко. И тому есть основания. Ввод в эксплуатацию кольцевой дороги может ухудшить экологию, а в результате все прилегающие к ЦКАД территории примут образ огромного индустриального района, который люди вряд ли с большой охотой станут выбирать в качестве постоянного места жительства. И говорить о том, насколько велик будет спрос на эти территории у застройщиков многоэтажного жилья и коттеджных поселков, пока сложно.

По некоторым данным, цена на землю для коммерческого строительства рядом с трассой поднялась уже в 1,5 2 раза. Неудивительно, что лишь редкие девелоперы заявили о начале возведения коттеджных поселков. Причем в основном экономкласса.

Хотя все-таки нашлись и те, кто не стал откладывать покупку в долгий ящик. По словам Дмитрия Макарова, директора по развитию Mozaik Development, его компания намерена возвести несколько дачных поселков экономкласса в Истринском и Клинском районах. Есть также проект комплексного развития территории в Наро-Фоминском районе. Причем во всех случаях строительство пойдет в непосредственной близости от ЦКАД. Как считает руководство компании, привлекательность поселков экономкласса, расположенных по упомянутым направлениям на расстоянии от 1 до 10 км от трассы, будет очень высокой.

В непростой ситуации сейчас и крупные землевладельцы, продолжает мысль коллеги Владимир Яхонтов, заместитель директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Многим из них не совсем понятно, какую компенсацию за свои участки, по которым пройдет дорога, получат собственники? Также пока неясно, какие территории войдут в зону отчуждения, какова будет шумовая нагрузка в этой зоне, какие введут ограничения по режиму использования земли и так далее. Вот почему многие девелоперы, планируя свою деятельность на несколько лет вперед, просто не рассматривают вопросы о покупке прицкадовских территорий. Зачем спешить, если земельного дефицита в Подмосковье пока нет?

Как реагируют владельцы коттеджей на появление столь мощной магистрали? Одни исполнены радужных надежд: во-первых, добираться до столицы они смогут быстрее, во-вторых, по соседству появятся рестораны и магазины, спортивная и развлекательная инфраструктура. У других вызывает опасения вероятность ухудшения экологической обстановки. Но хочется думать, что проектировщики и девелоперы учтут этот немаловажный момент, и новая бетонка станет самой чистой дорогой в стране.

Впрочем, в настоящее время рядом с Малым и Большим бетонными кольцами (то есть в недалеком будущем почти у ЦКАД) уже стоят коттеджные и дачные поселки. Возле Малого, что в 40 50 км от Москвы, разместились по большей части объекты бизнес-класса, а в районе Большого экономкласса. Такие, например, как Монастырское озеро и Троица, созданные инвестиционно-строительным холдингом RODEX GROUP.

В дизайнерском агентстве Творческие люди работает всего 15 человек. До ноября 2007 года они снимали офис на Солянке, а в декабре переехали в Медведково. Конечно, их перемещение, скорее исключение, чем правило; но этот пример ярко показывает, с какими трудностями придется столкнуться компаниям, которым нужны маленькие офисные помещения.


В Москве количество офисов площадью меньше 200 метров стремительно уменьшается. Маленьким компаниям, чей бизнес предполагает наличие офиса в пределах Садового кольца, легче, а порой и дешевле использовать в качестве рабочего пространства жилую квартиру. Остальным приходится прибегнуть к экзотическим способам поиска места для ведения бизнеса.

Недостатки подобного варианты очевидны: отсутствие инфраструктуры, непрофессионализм собственников, заключающих договоры аренды сроком на 11 месяцев, чтобы избежать налоговых проблем, и часто не понимающих требований арендаторов. Так, компании Творческие люди пришлось покинуть офис в полуподвальном помещении в районе метро Красные ворота из-за разногласий с собственником он не соблюдал условия по совместному ремонту арендуемых помещений, договориться не удалось, и компании пришлось расстаться с офисом, в котором своими силами был почти закончен ремонт. Правда, затраты на его проведение компании все же возместили.

Раньше Творческие люди снимали офис на Солянке в квартире на первом этаже, переделанной под офис. Это довольно распространенный вариант решения проблемы маленького офиса в центре. Я знаю, что на Мясницкой целые подъезды сдаются исключительно под офисы, площадью 70-100 кв. м, рассказывает Александр Ковальский, арт-директор компании.

Еще один экзотический вариант подселение к крупному клиенту. Специфика нашей деятельности состоит в том, что нам, людям творческим, нужен постоянный, круглосуточный доступ в офис. Когда только начинали свою деятельность, найти такой вариант было очень сложно. Большинство предложений, которые мы смотрели это субаренда у тех, кто занял в офисе большие площади и пытается сэкономить. Либо, как в нашем случае, симбиоз с более крупной компанией. Это распространенная практика, когда крупная компания селит на своей территории организации, которые могут быть им полезны бухгалтерские конторы, дизайнерские, юридические и др., объясняет Александр Ковальский. При этом маленькая компания получает хороший офис по невысокой цене, большая скидки на услуги и удобство во взаимодействии. Несколько лет назад, когда ситуация с офисами была еще хуже, такая практика была очень распространенной. Но, естественно, она подходит не всем.

Потенциальным арендаторам маленьких помещений риэлтеры предлагают консолидироваться с партнерами по бизнесу и совместно снять более крупные площади, либо арендовать крупный офис самостоятельно и пересдать излишек площадей в субаренду. Впрочем, и такой вариант не идеален возникает множество неудобств. Сотрудникам приходится делить санузлы с людьми из других компаний, нет возможности расшириться и отделиться, если возникает такая потребность.

Человеко-место
Не так давно в Москве появилась возможность воспользоваться необычной для нас и весьма распространенной на Западе услугой арендовать готовые рабочие места. То есть, в данном случае, компания арендует не квадратные метры, а необходимое ей количество рабочих мест.

Словом, при решении квартирного вопроса маленькой компании придется применить изрядную долю смекалки и фантазии. Из предпоследнего офиса у метро Китай-Город им пришлось съехать из-за типичной для центра Москвы проблемы большинство клиентов просто не могли доехать до компании из-за постоянных пробок. Проблему решили кардинально: агентство перебралось на север Москвы, в Медведково. Сейчас у нас помещение бывшая квартира около 100 кв. м, с переговорной на кухне, домашней обстановкой. Конечно, этот вариант подходит далеко не всем компаниям, но наши клиенты нас понимают, не без удовольствия заключает Александр Ковальский.

Арендная плата включает в себя коммунальные платежи, уборку, охрану, пользование общими помещениями переговорной, кухнями. Доплатить отдельно придется за интернет и телефонию, использование конференц-залов, канцелярские принадлежности, парковочные места и, что наиболее неприятно для арендаторов, дополнительные мебель и технику, а также такие экзотические услуги, как виртуальный офис. При этом цены на основные и дополнительные услуги, а также вся информация о количестве предоставляемых клиентам квадратных метров держатся в строгом секрете. О том, что сидеть, возможно, придется в тесноте и в компании сотрудников другой фирмы, арендаторы узнают только при личной встрече и подписании договора.

Первой подобную услугу предложила компания Regus (пять бизнес-центров в Москве и два в Санкт-Петербурге, в том числе такие известные, как Башня на Набережной и Аврора бизнес-парк). Затем субарендой занялась комапния Central Offices (два предлагаемых в аренду здания Millenium House на Трубной улице и Даев Плаза в Даевом переулке. Есть и другие более мелкие фирмы, специализирующиеся на том, что предлагают готовые отделанные офисы как в долгосрочную, так и в краткосрочную (обычно помесячную) аренду. Такие компании арендуют или выкупаю площади в бизнес центрах, а затем предлагают уже отремонтированные, обставленные мебелью и всей необходимой оргтехникой рабочие места приходи и работай.

Правда, риэлтеры, которые отправляют своих клиентов в подобные офисы, уверяют если принять во внимание все дополнительные расходы, которые несет арендатор в связи с ремонтом, заказом мебели, договорами с подрядчиками и пр., а также дефицит качественных небольших офисных помещений в центре, то цена готового рабочего места и оказывается вполне приемлемой. Среди других недостатков подобной схемы невозможность индивидуализировать рабочее пространство: арендаторам не разрешается самостоятельно проводить даже косметический ремонт. Тем не менее, услуги Regus и им подобных пользуются немалой популярностью на момент написания заметки выбор свободных площадей был только в еще не открытом комплексе Citydel. Похожие ситуации и в бизнес-центрах Millenium House и Даев Плаза (в последнем, например, был свободен только один офис).

Участники рынка считают, что аренда человека-места обходится неоправданно дорого около $2,5 тыс. за один рабочий стол в месяц (!). По такой цене, но не за месяц, а за год сдается квадратный метр офисной площади в офисах класса А. Причем отказаться от дополнительных услуг субарендаторов, отмечают эксперты, временным жильцам, практически, невозможно.

Иногда на небольшие помещения делятся первые этажи новых бизнес-центров. Зачастую такие помещения образуются в результате особенностей планировки, но подобные варианты на открытый рынок практически не попадают маленькие офисы занимают сами рантье, которые не спешат расставаться с уникальным помещением. Тем более что привередливым клиентам такие варианты не подойдут: Мы рассматривали и варианты в современных бизнес-центрах, но у них очень ограниченное предложение. Это обычно одна комната с внутренними перегородками, что не очень удобно с точки зрения размещения переговорных и создания атмосферы, объясняет Александр Ковальский.

Маленьких обижают
Если же арендодатель решает поделить офисные площади и впустить в бизнес-центр небольших арендаторов, то отыгрывается на них по полной стоимость аренды небольших блоков (50-60 кв. м, например) в крупном бизнес-центре существенно выше, чем стоимость аренды блока, скажем, около 1000 кв. м. Так, например, в одном из бизнес центров, с которым мы работаем Diagonal House, мы предлагаем блок около 60 кв. м по ставке $825 за кв. м в год (это базовая ставка, без учета операционных расходов, которые обычно одинаковы как для крупных, так и для более мелких арендаторов, и без учета НДС). Целиком же этаж предлагается по ставке около $635 за кв. м в год, рассказывает Ольга Сухарева, консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. Как отмечает Айдар Галлиев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль-Коммерческая недвижимость, в среднем разница ставок в одном здании на офисы разной площади может достигать 30-35%, и величины ставок на офисные помещения небольшой площади находятся в диапазоне от $450 до $1400 за кв. м в год. А базовые арендные ставки на небольшие офисные помещения в бизнес-центрах класса А зачастую превышают уровень в $1,5 за кв. м. Это касается качественных бизнес-центров, которые обычно не рассчитаны на небольших арендаторов.

При поиске небольших помещений компании обычно и обращаются и в брокерские агентства, и ищут самостоятельно, и пользуются услугами частных риэлтеров их услуги существенно дешевле, что немаловажно для небольших компаний, которые пытаются сэкономить на офисе. По свидетельству людей, которым пришлось столкнуться с подобными проблемами, в большинстве случаев офисы находят через знакомых и знакомых знакомых.

Кто ищет, тот всегда найдет
Девелоперов, которые сегодня были бы нацелены на строительство бизнес-комплексов для маленьких арендаторов, практически не существует. Такие примеры единичны. Так, компания Амероп периодически предлагает в аренду небольшие офисные блоки в бизнес-центре на Тверской улице д. 2 Также офисные блоки площадью от 20 кв. м недавно предлагались в офисном центре на Оружейном переулке д. 1 Возможный вариант обращаться непосредственно к девелоперам строящихся бизнес-центров, поскольку на этапе строительства еще есть возможность заказать требуемую площадь с необходимой для конкретной компании планировкой. Учитывая тот факт, что арендные договоры на большую часть возводимых площадей заключаются до сдачи объекта, такой подход может оказаться наиболее разумным.

Довольно часто офисные блоки небольшой площади предлагаются в ТЦ на верхних этажах. Такие помещения по большей части располагаются не в центре, а за пределом ТТК, в основном в САО, ВАО, ЮВАО, ЮАО.

Небольшие офисные помещения надо искать в зданиях с коридорной планировкой. Это, как правило, офисные объекты низкого качества, которые в лучшем случае могут быть отнесены к классу В бывшие НИИ, переоборудованные гостиницы или жилые здания, встроено-пристроенные помещения. Подобные предложения можно найти и в пределах Садового кольца, но, конечно, их качество будет невысоким, что создаст много проблем для сотрудников. То же относится и к бизнес-центрам невысокого класса, построенным еще в 90-е годы и не оборудованным необходимой для арендаторов инфраструктурой.

А сдаваемых площадей такого формата на рынке очень немного помещения площадью менее 200 кв. м остаются наиболее дефицитными на рынке. Так, например, в III квартале 2007 года на аренду офисов в этом сегменте в компанию Blackwood поступило около 44% всех заявок клиентов, в то время как на помещения до 500 кв. м поступило 26% заявок, до 1500 кв. м 24%, свыше 1500 кв. м 6%. По статистике Миэль-Коммерческая недвижимость, доля спроса на офисные помещения площадью до 250 кв. м превышает 60%, из них порядка 38% приходится на площади до 100 кв. м. Из-за дефицита предложений удовлетворить удается не более 25% от всех заявок. Процесс подбора помещений малой площади может занять несколько месяцев. Александр Ковальский, арт-директор компании Творческие люди, рассказывает, что за три года существования компании им пришлось сменить четыре офиса, каждый раз сталкиваясь с проблемами при поиске нового помещения в центре.

Для маленькой такой компании
Маленький офис довольно размытое понятие; каждый риэлтер понимает его по-своему. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль-Коммерческая недвижимость, комментирует, что на сегодняшний день существует две основные интерпретации понятия офис малой площади: помещение до 200 кв. м (в понимании некоторых риэлтеров до 300 кв. м), которое, как правило, подразумевает размещение небольшой компании (считается, что на 100 кв. м комфортно могут разместиться примерно 10 человек), и второй вариант оборудованное помещение, полностью готовое к эксплуатации и сдаваемое как рабочие места. Наиболее часто сегодня встречается первый термин готовые офисные места нужны немногим из числа компаний-арендаторов. Маленькие площади ищут, как правило, владельцы предприятий малого бизнеса, молодых компаний, представительств иностранных фирм и даже крупные фирмы, желающие разместить фронт-офис в центре в престижном здании. Они ищут офисы площадью до 200 кв. м; некоторым хватает даже 50 м, чтобы разместить все необходимое для работы.

Наконец, традиционно считается, что небольшие фирмы финансово неустойчивы; арендодатель же заинтересован в крупных и известных клиентах, проблемы у которых возникают реже. При этом статус самого бизнес-центра повышается за счет размещенных в нем крупных компаний с громкими именами.

Как объясняют специалисты компании Blackwood, строительство зданий под небольшие офисы просто невыгодно для девелоперов и владельцев современных бизнес-центров. Средняя площадь этажа составляет обычно от 600 до 1500 кв. м, и разбить такое помещение на 5-10 отдельных блоков довольно затруднительно: возникают проблемы разграничения пространств компаний, что ведет к увеличению помещений общего пользования, невозможности оборудовать санузлы в каждом офисном блоке и т. д. Собственник бизнес-центра предпочитает сдавать большие площади в аренду, чтобы сократить затраты на потере коридорного коэффициента и сэкономить на нарезке помещений. Маленьких арендаторов не любят и из-за того, что большое количество арендаторов усложняет процесс управления бизнес-центром. Увеличивается ротация компаний из-за их общего количества и более коротких договоров аренды, принятых для офисов небольшого размера.

В среднем разница ставок в одном здании на офисы разной площади может достигать 30-35%. Чем меньше помещение тем оно дороже

Специфика рынка коммерческой недвижимости такова, что центр города не способен насытить рынок достаточным количеством предложений офисной недвижимости. В ситуации высокого спроса на качественные помещения со стороны средних и крупных компаний и рекордно низкой доли свободных площадей арендодатели не имеют проблем с реализацией офисных площадей, выбирая для себя более выгодные условия.

Идея написать эту статью появилась после того, как сотрудник уважаемой на рынке компании, строящей и сдающей офисные центры, рассказал, что они требуют у кандидатов в арендаторы финансовую отчетность за предыдущие два-три года. Кредиты подорожали, привлечь деньги на новые проекты стало значительно сложнее, а пул именитых и кредитоспособных арендаторов с длительными договорами аренды весомый аргумент на встрече с инвестбанкирами, объяснял он.

Интересы арендаторов и арендодателей офисных центров прямо противоположны. Отношения обостряет сохраняющийся дефицит площадей, особенно качественных. Заключить джентльменское соглашение сторонам часто мешают правила, которые меняются по ходу пьесы. Какие требования разумны и успели стать на рынке коммерческой недвижимости общим местом, а что следует отнести к разряду капризов?

Аргументы арендодателя понятны. Как очевидны и причины того, что далеко не все российские компании могут позволить себе такую роскошь, как открытая финансовая отчетность. Конфликт интересов очевиден. Особенно при нынешнем дефиците офисных метров. Мы решили выяснить у брокеров, какие требования арендодателя можно считать общепринятыми и разумными, а какие расценивать как самоуправство.

Жесткий критерий отбора вторая из причин того, что в офисах этой компании располагаются представительства множества известных западных фирм. Первая же высокое качество проекта и строительства.

Не обходится, конечно, и без курьезов. К примеру, набрав в интернете название одной известной сырьевой компании, которая в это время как раз занималась арендой офиса, любопытствующие (в том числе и служба безопасности бизнес-центра) натыкались только на публикации сайта compromat.ru. Нефтяникам пришлось заручиться рекомендательными письмами от Газпрома и Роснефти, после чего компанию допустили к дальнейшим переговорам.

Неприличный вопрос
Обычно служба безопасности бизнес-центра проверяет компанию-кандидата на предмет ее репутации. И это нормально. Многие приличные люди (особенно требовательны к соседям инвестбанкиры) не хотят, чтобы однажды на их этаже появился УБЭП и уложил лицом в пол вместе с соседним офисом персонал их компаний, а особенно оказавшихся тут же клиентов. Не всем, к примеру, понравился, но запомнился такой эпизод в БЦ, клиентом которого является PricewaterhouseCoopers.

Кроме того, арендаторам следует знать, что вопрос о классе бизнес-центра, заданный участнику этого рынка, может показаться ему обидным. В Москве, в отличие от Запада с его четкими критериями, классность объекта определяет его собственник. Именно поэтому редкий НИИ в пределах Садового кольца не относит себя к категории А+ или хотя бы А. Так что если вам необходимо узнать, каков класс интересующего вас объекта, спросите об этом брокера, а не собственника.

Традиции мономаркета также уже стали на московском рынке коммерческой недвижимости привычной практикой. Суть ее заключается в том, что арендаторы не хотят работать в одном здании со своими конкурентами, то есть нефтяники не хотят сидеть в одном бизнес-центре с нефтяниками, фармацевты с фармацевтами и т. д.

Единицы условности
Зато (и во многих случаях это вполне аргумент) управляющие компании многих бизнес-центров вполне лояльно относятся к внесению арендной платы наличными. Предполагается, что и арендаторы терпимо отнесутся к некоторым особенностям работы арендодателей.

Подыскивающим себе офис лучше сразу забыть о том, что, к примеру, роскошный офис на Манхэттене стоит $400 за 1 кв. м в год. В Москве за квадратный метр приведенного в относительный порядок здания бывшего института в районе Планерной придется платить как минимум $1 тыс. в год. Такова цена офисов класса С. Класс А обойдется в $2,5-3 тыс. за 1 кв. м. При сравнении соотношения цена-качество офисов в Москве и в крупных городах других стран становится очевидно, что московские цены неоправданно завышены.

У собственников зданий есть еще несколько возможностей увеличить цену аренды. К примеру, не включать в стоимость аренды НДС и/или коммунальные платежи и называть их сумму по своему усмотрению. Кроме того, есть еще удивительное российское изобретение под названием коридорный коэффициент. Это плата за места общего пользования, взимаемая с каждого арендатора пропорционально площади занимаемого им офиса. Начислять коридорный коэффициент тоже можно в зависимости от отношения арендодателя к арендатору.

К примеру, в Москве принято обозначать стоимость аренды и прочих услуг в условных единицах. Курс у каждого арендатора свой собственный. Более того, он может меняться в зависимости от того, какой компании-арендатору выписывают счет, рассказывает Даниил Орлов, управляющий партнер компании WM Capital Partners, К примеру, если арендодателю компания-кандидат нравится, курс для нее окажется равен курсу ЦБ. Если что-то не устраивает, он называет курс 2 Можно начинать торговаться.

Лояльный покупатель
Что касается работы так называемой большой четверки международных консультантов Colliers International, Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons, компаниям, ищущим офисные помещения, следует помнить о том, что права эксклюзивной продажи хороши тем, что брокеры берут проценты за свою работу только с бизнес-центров. При этом не стоит забывать, что, обладая уникальными правами продаж десятков офисных центров, брокеры этих компаний перестают мониторить рынок и предлагают арендаторам только те проекты, которые есть в базе компании.

В Москве работает множество управляющих компаний, которые не являются собственниками офисных зданий и поэтому выдвигают требование не указывать адрес офиса в качестве юридического адреса компании, жалуется Евгений Потапов, генеральный директор СК Межрегионгарант. Да и качество зданий оставляет желать лучшего. Недавно мы подыскивали новый офис, обговорили стоимость аренды, планировку, все детали и хотели уже подписывать договор, но тут выяснилось, что в здании (в районе Павелецкого вокзала) нет лифта! Шахты есть, а лифтов нет. Управляющая компания предложила кандидатам в арендаторы установить лифт собственными силами и средствами. Разумеется, мы отказались от такого предложения, говорит Евгений Потапов.

Уникальная и печально известная особенность российского рынка аренды офиса это 11-месячные договоры. Согласно законодательству, все договоры на оказание услуг (аренды в том числе), если срок их действия дольше 12 месяцев, подлежат регистрации. 11-месячные и с меньшим сроком действия нет. Некоторые собственники предпочитают не регистрировать договоры аренды. Регистрация процедура недорогая и несложная, но вызовет вопросы налоговиков. Регистрируя договоры, арендодатель декларирует свою выручку, с которой затем платит налоги.

Каждый арендатор решает сам, стоит ли ему проверить на собственном опыте эффективность работы корпоративной китайской стены. Суть процесса заключается в следующем: компания-арендатор через одну из компаний-представительниц большой четверки нашла подходящий БЦ, но не хочет вести переговоры об условиях аренды напрямую. Потенциальный арендатор может нанять в качестве своего представителя на переговорах сотрудника той же компании-консультанта. То есть сотрудники одного отдела одной и той же компании будут вести переговоры с сотрудниками другого отдела, отстаивая при этом прямо противоположные интересы. Для того что бы исключить сговор персонала во время переговорного периода, сотрудники разных отделов не должны взаимодействовать разделять их будет та самая умозрительная китайская стена.

Кто-то действительно съезжает. А кто-то подсчитывает, во сколько компании обошелся предыдущий переезд, ремонт, комиссия риэлтерам, и соглашается платить больше, рассказывает Дмитрий Павленко, управляющий партнер компании WM Capital Partners, К примеру, только переезд и минимальный косметический ремонт офиса площадью 400 кв. м обходится арендатору в $200-300 тыс.

Арендодатели и арендаторы заключают джентльменское соглашение, согласно которому, например, арендодатель принимает в качестве оплаты кэш, а арендатор соглашается на краткосрочный договор, который можно без штрафных санкций прервать в одностороннем порядке. Причем пострадать в такой ситуации может арендатор. 11 месяцев спустя договор с ним могут не продлить, а расторгнуть. Кроме того, в долгосрочных договорах обычно указывается размер увеличения годовой ставки (обычно он составляет 10% или равен инфляции), а в краткосрочных нет. По истечении краткосрочного договора годовую ставку могут поднять с учетом роста рынка (в 2007 году, к примеру, рост составил 40%). Не хочешь съезжай, у арендодателей и так очередь из кандидатов в арендаторы выстроилась.

Другой способ обзавестись офисом купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд. К примеру, недавно компания, нуждающаяся в офисе в центре с хорошим видом из окон, попыталась купить пентхаус стоимость в $12,5 млн. в элитной жилой новостройке. У пентхауса отдельный вход, и его переделка в офис не должна была вызвать серьезных препятствий. Однако руководство компании отказалось давать взятку, юристы компании не гарантировали того, что при рассмотрении вопроса официальным путем он будет решен положительно, и от сделки пришлось отказаться. По неофициальным данным, стоимость подобных услуг составляет $100-150 тыс. в зависимости от округа и количества рук...

Неудивительно, что в сложившейся ситуации компании, если у них есть свободные средства, стараются офис купить, а не снять. Особенно непросто тем, кого интересует настоящий класс А, им прямой путь к Сергею Полонскому, Mirax Group в Сити поскольку офисные здания этого класса никто больше в Москве не продает. Цена квадратного метра в башне Федерация выросла до $16-17 тыс., хотя этажи остались уже не самые привлекательные и продаются кусками от 900 до 1400 кв. м.

Ольга Соломатина
Правила устанавливает арендодатель
По словам генерального директора компании Бородино-Недвижимость Геворка Казаряна, с учетом того, что спрос на офисные площади высокого качества относительно постоянен, предпочтительнее выставить объект и выждать один-два месяца, пока не придет арендатор, который предложит подходящую цену, чем торопиться сдавать площади со скидкой. Необходимо понимать, что простаивающая площадь не становится дешевле, ее цена растет рыночными темпами, объясняет господин Казарян.

Впрочем, свои маленькие слабости есть и у компаний-арендаторов. К примеру, далеко не все из них (а точнее, редко кто) готовы без торга отдать брокерам причитающийся им за поиск офиса процент. Он составляет от 5 до 9% от годовой ставки. Однако избежать расплаты не удается: компании, занимающиеся брокериджем, много тратят на коллекторские услуги. Поэтому договариваться о скидке лучше до того, как подходящее помещение будет найдено, а не после совершения сделки.

Если компания не хочет арендовать офис на предложенных условиях, всегда найдется 10-20 желающих занять ее место, констатирует Екатерина Родина, административный директор УК Альянс Континенталь. Но если хочешь располагаться в центре, со всеми условиями и даже капризами придется мириться. В моей практике был случай, когда арендодатель запретил фотосъемку на балконе офиса, мотивируя это тем, что это занятие не согласовано с владельцем здания, рассказывает Екатерина Родина.

О том же говорят и в консалтинговых компаниях. По мнению Натальи Москаленко, заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International, все зависит от места, занимаемого тем или иным проектом на рынке. Например, собственники бизнес-центра Четыре ветра ST Group и AFI Development никогда не гнались за крупным арендатором, хотя предложения арендовать все офисные площади целиком получали неоднократно. Благодаря тому что здание расположено на 1-й Тверской-Ямской улице, имеет относительно небольшую площадь (арендуемая офисная площадь здания составляет примерно 18 тыс. кв. м) и первоклассные технические показатели, договоры аренды удалось заключить по рекордным для рынка ставкам. В числе арендаторов два ведущих иностранных инвестиционных банка, а также французская нефтяная компания Total и рейтинговое агентство Moody`s. В то же время в Москва-Сити в шаговой доступности друг от друга расположено несколько объектов, где к аренде предлагаются десятки тысяч квадратных метров офисных помещений. Собственники зданий конкурируют друг с другом, но по-настоящему им интересны только крупные арендаторы.

На данный момент единовременная аренда бизнес-центра площадью 36 840 кв. м самая крупная сделка аренды офисных помещений класса А на столичном рынке коммерческой недвижимости за всю его историю. Всего в Nordstar Tower 42 этажа общей площадью 147 тыс. кв. м.

Мировые рекорды
Несмотря ни на что, коммерческая недвижимость в Москве, в частности офисная, продолжает устанавливать мировые рекорды. Так, конец 2007 года ознаменовался крупнейшей в истории рынка сделкой. В декабре был подписан предварительный договор аренды сразу 13 этажей в Nordstar Tower первом офисном небоскребе, строящемся за пределами Москва-Сити. Девелопер проекта компания ДС-Девелопмент. Первым и якорным арендатором башни стала компания IBS, занимающаяся реализацией проектов в сфере управленческих и информационных технологий.

Банк ВТБ инвестирует в проект $500-800 млн, поручив контроль над его реализацией своей дочерней структуре ЗАО ВТБ-Капитал, которую возглавляет сын губернатора Санкт-Петербурга Сергей Матвиенко.

Елена Лыкова
Взаимовыгодное соседство
В историческом центре Санкт-Петербурга строится общественно-деловой комплекс Невская ратуша, на территории которого разместится новая резиденция петербургской администрации Смольный-2 и бизнес-центры класса А. Проект не получил такой широкой известности, как питерский Охта-центр, к примеру, но из компаний, желающих арендовать площади в престижном комплексе, уже выстроилась очередь.

Согласно инвестиционному контракту, петербургское правительство выкупит предназначенные для него более 100 тыс. кв. м у ВТБ по себестоимости (ориентировочно по цене не менее $1 тыс. за 1 кв. м).

Невская ратуша разместится на территории бывшего трамвайного парка площадью 6 га недалеко от Смольного основной резиденции городского правительства. Будущий офисный комплекс Смольный-2 займет треть построенной площади будущего делового квартала (400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, включая подземный паркинг площадью 100 тыс. кв. м). Таким образом губернатор Валентина Матвиенко сможет собрать под одной крышей разбросанные по центру Петербурга подразделения администрации, а затем более эффективно распорядиться освободившейся городской собственностью (стоимостью $1-7 тыс. за 1 кв. м).

Московский опыт
Проект Невской ратуши разработан петербургским бюро Евгений Герасимов и партнеры совместно с немецким NPS Tchoban Voss во главе с выходцем из Петербурга Сергеем Чобаном (один из соавторов башни Федерация в Москва-Сити).

Таким образом, город вернет ВТБ значительную часть налоговых поступлений в бюджет от перерегистрации в Петербурге в 2005 году головного офиса банка (оцениваются не менее чем в $37 млн в год). Одновременно Смольный-2 станет для ВТБ якорным жильцом, который повышает привлекательность остальной коммерческой недвижимости Невской ратуши бизнес-центров класса А (площадью 200 тыс. кв. м), где кроме офисов разместятся кафе и магазины, фитнес-центр и гостиничный комплекс на 300 номеров.

Овальное здание главного бизнес-центра (куда глава ВТБ Андрей Костин пообещал перевести головной офис банка) в сочетании с круглым атриумом для чиновников будет символизировать гармоничный союз бизнеса и власти.

В конце прошлого года этот международный тандем победил в конкурсе, обязательным условием которого было соавторство петербургских и западных проектировщиков. Вдохновившись примерами немецкого Рейхстага и английского парламента, архитекторы предложили смелую политическую идею прозрачности и открытости власти, поместив в центре административного комплекса стеклянный цилиндр с видовыми площадками на разных этажах, завершающийся прозрачной летающей тарелкой. Купол станет доминантой Невской ратуши, высота которой, в отличие от аналогичного проекта Москва-Сити, не должна превышать 48 м.


Проект космических поселений под названием многофункциональный комплекс Сетунь-Хиллс (рабочий вариант названия, которым оперирует девелопер проекта компания Интеко, - Космо-Парк) утвердил в среду общественный градостроительный совет при мэре Москвы.

Управляющей компанией по проектированию и строительству в результате конкурса выбрана Bovis Lend Lease International Ltd. Сроки завершения строительства в ВТБ предварительно оценивают в пять лет. По прогнозу девелопера проекта компании Охта Групп, арендная ставка в Невской ратуше составит не менее $800 за 1 кв. м в год без оперативных расходов и НДС. Себестоимость будущего комплекса, по разным оценкам, составит $1,1-2 тыс. за 1 кв. м, продажная цена площадей в нем $2,5-5 тыс. за 1 кв. м. Срок окупаемости проекта составит семь-восемь лет.

Прозрачный козырек практически не повлияет на силуэт Гостиного Двора- Поскольку в центре города офисов больше строить нельзя, имеет смысл насытить ими периферийную часть города, создав новые места приложения труда, - аргументировал необходимость появления нового комплекса главный архитектор города Александр Кузьмин. - Особенно для жителей Матвеевского и Давыдкова.

Территория, предназначенная для будущих межпланетных пейзажей, располагается между Поклонной горой, рекой Сетунь и Малым кольцом Московской железной дороги. В 2006 году этот участок был предусмотрительно исключен из состава особо охраняемой зоны Долина реки Сетунь - в процессе корректировки территорий природного комплекса. Теперь город окончательно определился с тем, как его застраивать.

Транспортные проблемы комплекса будут решены еще до его появления - здесь планируется построить Южный дублер Можайского шоссе. Сетунь-Хиллс обещает стать вторым по размаху проектом Интеко после застройки Ходынки.

Прилагать труд можно будет на территории 5 корпусов, представляющих собой прозрачные полусферы. Офисы, гостиницы, апартаменты, кинотеатр, оздоровительный центр, супермаркет - полный набор для проведения времени жизни в городе. Впрочем, намек на природное прошлое этого места авторы проекта (фирма БРТ РУС, архитектор Хади Тегерани) постарались сохранить: застроят только половину из 23,65 га, вторая половина останется зеленой. Обещаны деревянные пешеходные мостки к реке, подземная стоянка на 6743 машины и даже поляны для пикников в пойме Сетуни. Как подчеркнул Кузьмин, давая аудитории установку на добро, можно будет любоваться природой, не нанося ей большого ущерба.

- Ресторан на крыше был предусмотрен еще в проекте реконструкции Гостиного Двора - есть даже специальный лифт на крышу, - убеждал собравшихся главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Мы просто завершаем проект. И украшаем крышу: сейчас туда выведена вся инженерия - ящики, тарелки и прочее. Козырек все это закроет.

На крыше Гостиного Двора появится ресторан
Помимо лунного города, градостроительный совет одобрил устройство козырька на крыше Гостиного Двора - там разместится ресторан на 150 мест с видом на Зарядье. Надстройка выглядит почти косметической - ее высота около 3 метров. Однако в связи с историческим статусом здания вопрос был вынесен на обсуждение совета.



Главная --> Публикации