Главная --> Публикации --> Офисные кормильцы Ржд нашла землю под стройку Коган вышел к заливу Земля в сочи - бесценна Кто сделал дольщиков обманутыми?

Минимальная сумма инвестиций зависит от вида коммерческой недвижимости, в которую планирует вкладывать денежные средства частный инвестор. На сегодняшний день для частного инвестирования наиболее доступна недвижимость формата стрит-ритейл. Минимальная цена по Москве за квадратный метр недвижимости такого формата составляет порядка $5 тыс. Но это минимум. И найти такое помещение будет нелегко, понадобится много времени и усилий. А в итоге это будет менее качественное и востребованное предложение, отмечает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости, партнер компании GVA Sawyer. Но главный недостаток, присущий в основном таким предложениям, это отсутствие достаточного количества парковочных мест. Соответственно, собственник не сможет сдавать в аренду офисы по максимально возможным для данного сегмента ставкам, что сильно влияет на показатель доходности.

Инвестиции в жилую недвижимость столицы в лучшем случае приносят доход, немного превышающий инфляцию. При этом в Москве по-прежнему сохраняется острый дефицит коммерческой недвижимости и цены на нее растут не менее чем на 20-30% в год. BG выяснил, какая сумма понадобится частному инвестору, чтобы начинать делать вложения на этом рынке, и с какими предложениями он столкнется.

В качестве альтернативного варианта обладатели $300 тыс. могут взять ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости. В России пока эта банковская услуга развита достаточно слабо, но тем не менее такая возможность существует. В этом случае имеющиеся $300 тыс. составят, к примеру, 30% от общей стоимости будущей инвестиционной покупки, а остальные деньги будут получены в кредит. $1 млн является оптимальной суммой, с которой стартуют более или менее крупные инвестиционные проекты, в которых может участвовать частное лицо. В случае если используется эта схема, можно купить достойный офис (150 кв. м) на первом этаже в новостройке, рассказывает Владимир Журавлев, коммерческий директор NAI Russia.

Небольшие помещения стрит-ритейла пользуются повышенным спросом. Соответственно, доля вакантных площадей чрезвычайно мала. Минимальная цена предложения, которое сейчас есть на рынке, составляет порядка $450 тыс. За эти деньги можно приобрести небольшое помещение (87 кв. м) около станции метро Царицыно на первом этаже жилого дома. За $880 тыс. можно стать собственником аналогичного помещения правда, площадь его будет почти в два с половиной раза больше (220 кв. м) у метро Свиблово.

Нужно иметь в виду, предупреждает руководитель департамента офисной недвижимости ДС Девелопмент Кирилл Субботин, что частный инвестор, даже вкладывающий в недвижимость миллион, никак не застрахован и практически бесправен. Имея на руках двухстраничный договор инвестирования, зачастую без серьезных гарантий по качеству помещений и срокам, такой инвестор вынужден пассивно ждать окончания строительства объекта, которое может быть задержано на значительный срок. С другой стороны, для частного инвестора, не имеющего опыта работы в недвижимости, позиции младшего партнера являются оптимальными.

От миллиона и больше
Располагая бюджетом в $1-1,5 млн можно заняться размещением средств в офисную недвижимость. Например, купить помещение площадью 258 кв. м в БЦ Зенит-Интер V за $1 млн 250 тыс. Подобной суммы будет достаточно для покупки помещений и в других строящихся бизнес-центрах. Участники рынка отмечают, что были случаи приобретения площадей поэтажно или небольшими блоками по цене около $1 млн, например блоков по 200 кв. м. в БЦ Полларис. На сегодняшний день цена 1 кв. м в БЦ Полларис составляет уже $7,8 тыс.

При этом с учетом всех рисков и недостатков у частного инвестора выбор объектов в столице среди недорогих вариантов инвестирования (до $1,5 млн) не столь велик, как может показаться на первый взгляд. Гораздо больше возможностей для начинающего инвестора в регионах, где цифры на порядок скромнее. Там минимальная сумма для инвестиций в коммерческую недвижимость составляет примерно $120 тыс. (при минимальной стоимости метра от $3 тыс.). Но на практике выходить в регионы лучше с суммой около $300-400 тыс.: необходимо иметь резерв для устойчивости проекта, предупреждает заместитель директора отдела по развитию компании Торговый квартал Олег Мухо.

Вообще инвестиции в офисную недвижимость в строящемся объекте на практике оборачиваются большими хлопотами и рисками. Прибыль тут может быть несколько больше, чем при инвестициях в офисы стрит-ритейл, но нужно помнить о том, что здесь существует множество подводных камней. Тут могут возникнуть проблемы с прохождением госкомиссии, со сдачей в эксплуатацию, с административным ресурсом, финансированием строительства (в случае если покупается недвижимость на стадии котлована). Прибыль будет зависеть от того, насколько быстро будут заселены арендаторы, от ремонта (он чаще всего делается арендатором в счет арендной платы). Также инвесторы сталкиваются с земельными проблемами, сложностями, связанными с общественностью и коммерческим управлением. От этого никто не застрахован, и все вышеперечисленное может отразиться на размере получаемой прибыли.

Кроме того, инвестор может сам найти в регионах подходящее помещение на первом этаже жилого дома и купить его для последующей сдачи в аренду. Помещение нужно оформить в статус юридического лица или ИП, потому что сделки или наличие в собственности у физического лица нескольких объектов коммерческой недвижимости может расцениваться как предпринимательская деятельность. Затраты на оформление юридического лица обойдутся в сумму от 5 тыс. до 10 тыс. руб. с учетом регистрации, $200-300 в месяц будут стоить услуги бухгалтера для ведения отчетности. Процедура перевода помещения в нежилой фонд занимает шесть-десять месяцев и обойдется собственнику в $60-100 тыс. с учетом обустройства отдельного входа и ремонтных работ. Эксплуатационные и налоговые платежи составят от 9 до 30% от ежемесячного арендного дохода.

В землю
Один из самых простых способов вложения денег в регионах покупка земельных участков. Цена одного гектара земли возле областного центра в Брянской, Калужской или Тульской областях, к примеру, составляет 300-500 тыс. руб. Сегодня эти области имеют прекрасный потенциал для развития промышленности. Но при этом инвестор должен понимать, что его вложения могут остаться неликвидными на многие годы и подвержены рискам, напоминает заместитель директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Константин Лысенко.

Нередко брокеры имеют также предложения от небольших девелоперов, которые нуждаются в соинвесторах. И это, пожалуй, едва ли не самое главное, чем брокер может быть полезен частному инвестору. Ведь на практике очень сложно договориться о механизме совместного инвестирования. Например, строится какой-либо совместный объект стоимостью $30 млн, и вовсе не факт, что частного инвестора пустят в бизнес и дадут долю в 5-10%. В то же время инвестировать в строящиеся объекты довольно выгодно. Преимущество помещений свободного назначения в том, что их можно использовать по собственному усмотрению и количество потенциальных арендаторов увеличивается, поясняет коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев. А это позволяет сдавать площади по максимальной цене.

Брокеры и консультанты
Удача любого инвестора найти не просто подходящие, а недооцененные объекты. А для этого он должен быть не просто частным инвестором, он должен вариться в этом кругу. Его должны знать как инвестора и затем предлагать ему объекты по цене ниже рыночной, поясняет директор департамента инвестиционных проектов компании Becar Commercial Property Moscow Дмитрий Елин. Но даже зная всю теорию, на практике непрофессионалу достаточно сложно ориентироваться на рынке. Поэтому большинство начинающих инвесторов обращается в брокерские компании. Главная задача брокера определить, в какой именно сегмент будет наиболее выгодно вкладывать денежные средства, исходя из возможностей и целей инвестора, а также конъюнктуры рынка. Помимо этого брокеры проанализируют и определят будущую арендную ставку в выбранном помещении, рассчитают доходность вложений в тот или иной объект с учетом налогов, затрат на обслуживание помещения и проч. Параллельно они же ищут подходящих арендаторов. И наконец, брокерская компания предоставит инвестору пакет предложений, подходящих по стоимости объектов, с учетом предстоящих в связи с покупкой затрат и арендной ставки.

Максимальная отдача от вложений ждет инвесторов в торговую недвижимость порядка 30% годовых. Если же подобные помещения располагаются в центральной части города и охватывают максимальный поток покупателей, то ставки доходности здесь могут достигать и 35-40%. Но для небольшого частного инвестора этот сегмент практически недоступен. Крупные девелоперы не желают связываться с миноритарными акционерами, а лишние $50-70 млн есть не у каждого инвестора.

Прибыль
Сегодня рынок коммерческой недвижимости стабильно растет ежегодно на 20-25%. И как прогнозируют эксперты, рост цен на нее будет не менее 20-30% в год, а на интересные объекты, возможно, и больше.

Если же речь идет об инвестициях в объекты офисной недвижимости, располагающейся в жилых домах, максимальная прибыль инвестора может составить примерно 15% за год, считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. При этом средний срок окупаемости объектов на первых этажах жилых домов в сегменте торговой недвижимости составляет порядка 12-15 лет. Минимум, о котором можно говорить при частных инвестициях в коммерческую недвижимость, порядка 12% в год. Такую прибыль можно иметь от инвестирования в паевые фонды недвижимости, отмечает аналитик ИК Финам Сергей Фильченков. В то время как банк дает в среднем 9,5% годовых.

Поэтому сегодня рынок инвестиций открыт прежде всего для крупных инвесторов, которые работают на больших объемах площадей, поясняет Кирилл Субботин. Пока это преимущественно зарубежные инвестиционные фонды, которые вполне устраивает прибыль в 10%, так как на собственных развитых рынках доходность гораздо ниже.

Реальные предложения
Жилой дом (новостройка), метро Царицыно, ул. Медиков, д. 68, 1-й этаж. 87,7 кв. м, 253,3 кв. м, 251,5 кв. м. Стоимость: $5150 за 1 кв. м.

Некоторые эксперты рынка считают, что сегодня частные инвестиции в коммерческую недвижимость лучше производить через закрытые паевые инвестиционные фонды. По мнению старшего управляющего директора ИФК РИГрупп-Финанс Михаила Васильева, у такого способа инвестирования есть сразу несколько преимуществ. Во-первых, это профессиональные управляющие, которые вкладывают деньги именно в те объекты недвижимости, которые, по их мнению, более привлекательны для инвестиций. Во-вторых, стоимость пая в десятки раз ниже, чем минимальная стоимость коммерческой недвижимости, от 200 тыс. до 1 млн руб. если совершать покупки, что называется в лоб. И наконец, это позволяет достичь диверсификации вложений среди нескольких объектов.

Первый этаж элитного жилого комплекса Волынский, Староволынская ул., метро Университет. 555 кв. м. Стоимость: $8 тыс. за 1 кв. м.

Жилой комплекс, метро Университет, Мичуринский просп., вл. Продажа от 110 кв. м до 2500 кв. м. Стоимость: $10,5 тыс. за 1 кв. м.

Бизнес-парк класса В Oriental park, метро Бауманская, Переведеновский пер., д. 1 Продажа от 1000 кв. м. Стоимость: $5 тыс. за 1 кв. м.

Первый этаж жилого дома, метро Свиблово. 220 кв. м. $880 тыс.

Особняк, метро Таганская. Общая площадь 1416 кв. м. Стоимость: $9,5 тыс. за 1 кв. м, не включая НДС.

Трехэтажный особняк класса А, метро Добрынинская. Общая площадь 779 кв. м. Стоимость: 11 100 у. е. за 1 кв. м (у.е. = 26 руб.).

По данным NAI Russia российского представительства международной сети NAI Global услуги в сфере брокериджа, инвестиций в коммерческую недвижимость, консалтинга и т. д.

Административное здание класса А, метро Бауманская. Общая площадь 4803 кв. м. Стоимость: 4373 у. е. за 1 кв. м.

В 2004 году специалисты компании Миэль-Коммерческая недвижимость помогли частному лицу эффективно инвестировать денежные средства в продовольственный магазин. Он располагается на первом этаже давно построенного жилого дома на оживленной улице столицы. Стоимость квадратного метра составляла около 60 тыс. руб., а все помещение обошлось инвестору в 10 млн руб.

Личные опыты
Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании Миэль-Коммерческая недвижимость:

Другой пример. В конце 2006 года в районе станции метро Профсоюзная специалисты компании Миэль-Коммерческая недвижимость помогли частному инвестору приобрести 100 кв. м жилой недвижимости на первом этаже дома стоимостью $10 тыс. за 1 кв. м. Общая величина затрат на покупку квартиры составила около $930 тыс. К концу 2007 года был завершен перевод площадей в нежилой фонд. На согласование документации и строительство отдельного входа, ремонт помещения собственнику понадобилось около $70 тыс. и около $20 тыс. на получение дополнительных электромощностей. Впоследствии помещение было сдано в аренду по $2,2 тыс. за 1 кв. м с предоставлением двух месяцев арендных каникул. Окупаемость объекта составляет около пяти лет, а его рыночная стоимость достигла примерно $1,4-1,5 млн.

На повышение качества объекта собственник потратил около 100 тыс. руб. На получение дополнительных электромощностей 500 тыс., обустройство парковки 1 млн, ремонт помещения еще около 1,5 млн. Завершив все необходимые мероприятия, специалисты компании Миэль-Коммерческая недвижимость подобрали арендатора, который занял помещение за 2,5 млн руб. в год. Окупаемость объекта около четырех лет, а его стоимость с учетом роста рынка и проделанных работ на конец 2007 года составила 35 млн руб. В дальнейшем собственник реконструировал прилегающую территорию, потратив около 0,5 млн руб., и по сей день получает стабильный доход.

Располагая суммой в $1-1,5 млн, можно заняться размещением средств в офисную недвижимость. Например, купить помещение площадью 258 кв. м в БЦ Зенит-Интер V
Московское правительство планирует решить транспортную проблему в столице, упрятав автомобильные потоки под землю. Как сообщили журналистам в департаменте транспорта и связи мэрии, в соответствии с генеральным планом развития Москвы до 2025 года запланировано строительство трех тоннелей-гигантов.

Совсем свежий пример: весной 2007 года частный инвестор вложил средства в 180 кв. м нежилого помещения на первом этаже новостройки, которые обошлись ему в $990 тыс. ($5,5 тыс. за 1 кв. м). Стоимость оформления разрешения на получение необходимой электроэнергии составила около $10 тыс. В мае 2008 года собственник предположительно сдаст площади в аренду, а ставка достигнет $1 тыс. за 1 кв. м. С учетом арендных каникул окупаемость объекта составит около шести лет. А стоимость квадратного метра после оформления всей документации и получения прав собственности приблизится к $8 тыс.

Второй тоннель общей длиной 4,85 км будет прорыт на юге столицы -- он должен пройти под музеем-заповедником Коломенское, через район Нагатинский затон и выйти в районе станции метро Печатники. По нижнему ярусу тоннеля пройдет линия метрополитена (по генплану Каховская линия метро будет продлена от станции Каширская до Люблинской линии с переходом на станцию Печатники), на верхнем уровне трубы разместится четырехполосная автотрасса, причемширина каждой полосы должна составить 3,75 метра. Если замысел градостроителей будет воплощен в жизнь, то это сооружение станет самой протяженной городской подземной трассой в Европе. В настоящий момент пальму первенства удерживает Дублинский тоннель длиной 4500 метров (для сравнения: протяженность самого длинного на настоящий момент тоннеля Москвы -- Лефортовского составляет 2,15 км). Третий по счету мега-тоннель, чья длина составит 4,5 км, пройдет под Борисовскими прудами.

Первая подземная магистраль длиной 3,2 км, по словам сотрудников столичного правительства, начнется на Краснобогатырской улице, пройдет под Преображенской и Семеновской площадями и выйдет на поверхность на проспекте Буденного.

По замыслу авторов генплана, три новых подземных трубы должны стать ключевыми участками так называемых Северной и Южной рокад -- бессветофорных хордовых трасс, призванных соединить противоположные районы Москвы. Планируется, что Северная рокада начнется в районе Бусиновской эстакады, далее пройдет через Ленинградское шоссе, вдоль Октябрьской железной дороги, выйдет на Четвертое транспортное кольцо (строительство которого было начато в феврале прошлого года) и далее через улицу Академика Королева и проспект Буденного, через Перово и Кожухово уйдет на МКАД. Южная рокада должна соединить улицу Обручева и Каширское шоссе (трасса должна пересечь Варшавское шоссе и пройти под железнодорожными путями Павелецкого направления, по Кантемировской улице и в результате выйти в район Марьино). Строительство двух хорд будет вестись одновременно. Возведение Северной рокады должно начаться уже в 2009 году, а завершение строительства намечено на 2012 год.

Напомним, что активное возведение тоннелей в столице возобновилось на рубеже веков, в связи со строительством Третьего транспортного кольца: в 1999 году был сооружен подземный участок в районе Кутузовского проспекта, в 2001-м -- открыты Гагаринский тоннель и тоннель на Масловке. Как известно, Третье транспортное было окончательно закольцовано 5 декабря 2003 года, после завершения работ в Лефортовской трубе. Тогда для бурения тоннеля впервые был использован так называемый всепородный щит, закупленный в Германии. Это был первый опыт сооружения подземной трассы под охраняемой зоной -- архитектурно-ландшафтным памятником Лефортово. Опыт был повторен при строительстве тоннелей глубокого залегания, прошедших под природоохранной зоной Серебряноборского лесничества и ставших частью Звенигородского проспекта, движение по которому было открыто 27 декабря прошлого года.

Ранее, напомним, министерство прогнозировало, что приток капитала в этом году составит 40-50 миллиардов долларов. Но из-за январского показателя некоторые эксперты засомневались в прогнозе. Однако данных по движению капитала за февраль пока нет, а по одному месяцу рано судить о том, какой урожай соберет страна в конце года. Между тем, по словам Набиуллиной, фундаментальные факторы российской экономики - ее рост и цены на нефть - остаются благоприятными. Поэтому серьезных причин для того, чтобы пересматривать наши прогнозы по притоку капитала, нет, - считает министр. В то же время, признает она, Россия в плане движения финансовых потоков - страна открытая. Так что не все будет зависеть только от внутренней ситуации, важную роль играет и обстановка на мировых рынках.

Несмотря на то что в январе в России был зафиксирован чистый отток капитала в размере 9 миллиардов долларов, в целом год будет с прибылью, уверены в минэкономразвития. Каких-то сильных негативных тенденций мы не видим, - пояснила журналистам глава минэкономразвития Эльвира Набиуллина на международной выставке недвижимости MIPIM-2008, открывшейся вчера во французском городе Канны.

Вчера в этом могли убедиться и сами инвесторы. Восемнадцать лет подряд в начале весны в Канны на MIPIM, где представлен весь мировой рынок недвижимости, приезжают консультанты, застройщики, местные власти, инвесторы и корпоративные клиенты. Они собирают информацию о новых строительных проектах, заключают сделки и соглашения о партнерстве. В этом году минэкономразвития представило на выставке единую экспозицию Регионы России. В ней собраны 28 проектов, общая сумма инвестиций в которые оценивается в 38,6 миллиарда евро. Еще десять российских регионов показывали свои стенды самостоятельно. Таким образом, на этот раз в Канны за инвестициями приехали 38 российских регионов. Это рекорд - в прошлом году, который считался самым массовым для России, в выставке участвовали 18 регионов из нашей страны, в 2006 году - всего девять.

А она, заметим, из-за ситуации на мировых финансовых рынках складывается непросто. Впрочем, по мнению Набиуллиной, в сравнении с другими государствами наша страна выглядит для инвесторов достаточно привлекательно.

Что касается домашних дел, то на брифинге для российских журналистов главу минэкономразвития попросили спрогнозировать, как поведут себя в связи с набирающим обороты строительным бумом цены на жилье. Министр прогнозов давать не стала. Но охотно привела другие цифры: в прошлом году темпы роста жилья составили более 18 процентов, было введено свыше 60 миллионов квадратных метров. В министерстве ожидают, что положительная динамика сохранится и дальше, говорит Набиуллина.

Ожидается, что на выставке некоторые из них найдут инвесторов под конкретные проекты. Впрочем, даже если контракты не заключаются в Каннах, регионы все равно завязывают на ней новые полезные контакты, которые впоследствии приводят к соглашениям, сослалась на отзывы губернаторов Набиуллина. Но первые ласточки уже появились. Так вчера было подписано три протокола о намерениях: в Домодедовском районе собираются строить город-спутник с населением 150 тысяч человек, там же планируют создать и первый в России медиа-парк по производству теле-, кино- и радиопродукции. Объем инвестиций в эти проекты оценивается в 375 миллиардов рублей и 35 миллиардов рублей соответственно. А Смоленская область нашла инвесторов для строительства туристско-рекреационного комплекса. Особой популярностью у посетителей выставки пользовался и Краснодарский край, представивший обширную экспозицию, в том числе на олимпийскую тематику.

Журналисты также попросили Эльвиру Набиуллину пояснить позицию министерства по поводу инициативы минсельхоза, предложившего ввести предел торговых наценок на социально значимые продукты на уровне 10-12 процентов и предусмотреть эту меру в разрабатываемом законопроекте о торговле. Я считаю, что это мера как постоянная не самая оптимальная, - дипломатично заметила Набиуллина. И пояснила, что это может привести к негативным последствиям - дефициту товаров, росту оптовых цен.

Ожидает минэкономразвития и повышения спроса на ипотечные кредиты. Правда, в связи с мировым финансовым кризисом у банков могут возникнуть проблемы с длинными деньгами. Но Набиуллина не видит здесь неразрешимых проблем. По ее словам, сейчас решается вопрос, каким образом можно сделать ресурсную базу банков достаточной для продления ипотечного и потребительского кредитования. Кроме того, отметила она, все не так плохо с точки зрения внешних заимствований. Россия, говорит Набиуллина, сегодня, действительно, воспринимается как тихая гавань - капиталы к нам по-прежнему идут, хотя и стали чуть дороже, чем прежде. Еще одним большим ресурсом, считает министр, являются депозиты населения. Доверие к банковской системе сегодня достаточное, и они вполне могут вырасти, отметила министр. Наконец, в перспективе надо использовать ресурсы институтов развития, которые пока работают не в полной мере. А для развития ипотеки, по мнению главы минэкономразвития, регионы вполне могут выпускать дополнительные программы, в том числе и рассчитанные на рост доходов молодых людей.

Досье РГ
MIPIM - самый авторитетный и представительный инвестиционный форум в сфере недвижимости в Европе. Он длится четыре дня и собирает всех участников рынка: от разработчиков концепции развития территории до инвесторов и конечных пользователей. Первая выставка была проведена в Каннах в марте 1990 года.
Покупайте землю, ее больше не делают, этот совет Марка Твена не стареет. Причем если раньше пределом мечтаний отечественного землевладельца были шесть соток, теперь можно подумывать об усадьбе площадью в десятки га.

тем временем
По прогнозу минфина, в январе-феврале чистый отток капитала из России может составить 15-20 миллиардов долларов, сообщает со ссылкой на вице-премьера, министра финансов Алексея Кудрина информагентство Интерфакс. Впрочем, это не вызывает у Кудрина опасений: В прежние времена это было бы существенным событием, но в настоящий момент это даже не вызвало дефицита ликвидности. Денежное предложение достаточно адекватно и не вызывает никаких вопросов.

За развитие ипотечных программ следует также благодарить застройщиков, которые вынуждены нынче сами заботиться о том, где их клиенты возьмут деньги, чтобы оплатить загородное жилье.

Ты мне, я тебе
Эксперты говорят о бурном развитии рынка загородной недвижимости, на фоне которого растет число ипотечных кредитов, выданных на приобретение домика в деревне. Хотя, если смотреть в корень, придется сделать не самый оптимистический вывод: развитие ипотеки говорит в первую очередь о росте цен даже довольно состоятельные граждане уже не могут позволить себе покупку без заемных средств.

Хотя количество сделок растет, некоторые банки все еще неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это связано, прежде всего, со сложностями, которые возникают при оценке земельных участков. Как следствие, проблематичной становится и оценка рисков. А ведь ипотечное кредитование земли считается довольно рискованным предприятием.

В абсолютных цифрах в Подмосковье с использованием ипотеки покупается, конечно, меньше, чем в столице, считает руководитель департамента загородной недвижимости одной из корпораций Татьяна Сташкевич. Но если брать проценты роста, то у загородной недвижимости он куда более внушительный. В отдельных поселках до 70 процентов домов приобретается с помощью ипотеки. Раньше у застройщиков прослеживалось одно стремление продать. Вопрос о том, где покупатель возьмет деньги, их не волновал. Теперь пришло понимание: сидеть сложа руки значит отсекать значительный пласт клиентов. И застройщики стали работать с банками, проводить презентации, пиарить свои поселки.

Купить незавершенку
Проще получить кредит, когда уже есть предварительная договоренность между банком и застройщиком. В случае заключения соглашения между ними о предоставлении ипотечных кредитов клиентам конкретных коттеджных поселков и прохождения аккредитации у банка снижаются операционные расходы на анализ риска по каждому ипотечному объекту. Как правило, банк берет в залог землю и строящиеся на ней жилые объекты. Если схема продаж и договорная база приемлемы для банка, у него в залоге оказывается ликвидный объект с постоянно возрастающей рыночной стоимостью. Большое значение имеют репутация застройщика на рынке, число реализованных объектов, кредитная история, темпы продаж.

Сегодня ипотечные программы для загородной недвижимости есть почти у всех банков. Крупнейшие застройщики благодаря своей репутации активно сотрудничают с банками по вопросам ипотечного кредитования, увеличивая тем самым платежеспособный спрос на свои проекты.

По словам участников рынка, когда речь идет о доме в строящемся коттеджном поселке, то гарантия того, что кредит удастся получить, почти 100-процентная. Разумеется, при условии, что заемщик устраивает банк, имеет необходимый доход и т.п. Но даже когда не все идеально, не стоит отчаиваться. Вот что советует Наталья Орлова, директор департамента одной из компаний:

Кроме того, есть ряд факторов, от которых зависит, удастся ли получить кредит. Банки в первую очередь одобряют объекты, права на которые полностью оформлены (имеется весь пакет документов), в том числе предоставлены свидетельства о правах собственности на земельный участок и строение в соответствии с реальным техническим состоянием объекта. Для кредитования предпочтительнее сооружения, расположенные на землях поселений, чем свободные участки или дома в садовых товариществах. Кроме того, банки обращают внимание на такой фактор, как подведенные и введенные в эксплуатацию коммуникации. Впрочем, даже если все оформлено как объект незавершенного строительства, многие банки будут его кредитовать и даже предложат программу на достройку.

Хождение по мукам
Впрочем, самостоятельный поиск кредита может обернуться изрядной головной болью. Даже для того, чтобы собрать стандартный пакет документов, придется приложить немалые усилия. Помимо паспорта и справки о доходах, заемщик обязан предъявить справку о состоянии здоровья (для страховой компании), документы на приобретаемое (закладываемое) имущество (земельный участок и строение), копии паспортов владельцев данного имущества, согласие супруга (заявление об отсутствии брачных отношений), кадастровые планы на земельный участок, извлечение из техпаспорта на строение, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект, выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), справки об отсутствии (наличии) ограничений. В качестве дополнительных документов могут быть затребованы свидетельство о браке и копия трудовой книжки заемщика, справка об отсутствии задолженностей по налогу на землю за последние двенадцать месяцев. В некоторых банках требуют еще справку из психдиспансера. Но даже если все документы в порядке, на то, чтобы изучить их и вынести решение (не всегда положительное), банку может понадобиться несколько месяцев.

Если не удалось договориться с одним банком, всегда найдется другой. Тем более что застройщики имеют налаженные контакты с некоторыми банками в этом случае, по крайней мере, потенциальному заемщику не придется объяснять банку, что за объект недвижимости он выбрал и надежен ли он. Если же речь идет об уже готовом доме либо об участке земли, ситуация немного другая. Но даже на такие объекты, если задаться целью, кредит получить можно. Правда, кредит этот может быть не ипотечным, а каким-то еще (например, потребительским), что скажется на процентах. Но все равно ситуация явно лучше по сравнению с тем, что было три-четыре года назад, когда иной раз денег не давали вообще ни под каким видом.

Процентные ставки по ипотечным кредитам на загородную недвижимость колеблются нынче от 9 до 14 процентов годовых в долларах или евро, и от 10,5 до 17 процентов в рублях. Минимальный размер кредита обычно составляет 20 30 тыс. долларов. Срок погашения может достигать аж сорока лет.

По-прежнему определенные затруднения может вызвать необходимость подтвердить доходы справкой по форме 2-НДФЛ и иметь двух поручителей с определенным уровнем дохода. Кроме того, для получения ипотечного кредита требуется предоставить документы не только от потенциального заемщика, но и от застройщика. (По разным причинам не все застройщики могут дать необходимые документы.)
Есть варианты

Будущее ипотеки на загородном рынке многие эксперты связывают в первую очередь с развитием поселков эконом-класса пока это самый дефицитный сегмент.

Специалисты в качестве наиболее интересных программ выделяют кредитование с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой погашения, кредиты на комнаты, а также программы рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, ломбардного кредитования и кредитования на приобретение и под залог загородной недвижимости. Стоит упомянуть сделки с привлечением кредитных средств и сделки под залог уже имеющейся недвижимости клиентов (их родственников) как на объекты титула загородной недвижимости, так и на объекты новостроек, что в совокупности активизирует рост ипотеки на загородном рынке. При покупке дорогой загородной недвижимости покупатели прибегают к ипотечному кредитованию, чтобы не вынимать деньги из бизнеса, говорит исполнительный директор одной из компаний Мария Литинецкая. В целом доля ипотечных сделок в поселках эконом- и бизнес-класса составляет примерно 30 процентов. В премиум-классе не менее десяти процентов сделок заключается с использованием ипотеки.



Главная --> Публикации