Главная --> Публикации --> Четыре с плюсом Ставка на заграницу На рынке недвижимости грядет смена регулятора Столице зимней олимпиады-2014 угрожает хаотичная морская застройка Бывший кондитер возделывает "евролэнд"

Исторические объекты трогать нельзя
Вчера депутаты приняли в первом чтении законопроектования градостроит «Об особом порядке регулирельной деятельности на исторических территориях города Москвы». Согласно этому документу, полностью должны сохраниться все исторически ценные градоформирующие объекты, перечисленные в московском реестре памятников истории и культуры муниципального значения. К таковым относятся, в частности, постройки, расположенные в границах Камер-Коллежского вала, район Лефортово, Новодевичий монастырь, Третьяковская галерея, территории историко-культурных заповедников (например, Коломенское, Останкино, Царицыно), а также иные территории, представляющие историческую ценность (к примеру, Серебряный Бор, Лосиный Остров, Тимирязевский парк, Нескучный сад). Здесь никто не имеет права менять планировку, стиль, масштаб зданий, материал, из которых они построены, и даже цвет. В документе наложено вето и на застройку территорий таких объектов, угрожающую изменению архитектурного ансамбля.

Вчера Мосгордума рассмотрела сразу два закона, касающихся строительства в столице: "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы" и "Об основах градостроительства в городе Москве". Права и обязанности застройщиков и горожан в них оказались прописаны весьма расплывчато. На устранение недочетов разработчикам законов отвели 4 недели.

По словам депутата Михаила Москвина-Тарханова, этот закон был разработан, чтобы сбалансировать интересы властей, горожан и частных инвесторов. "Мы должны найти некую золотую середину и избежать двух крайностей: не прекратить всякое строительство и реконструкцию, но и не застроить город до полной потери его индивидуальности», -- заявил он.

Однако власти (мэрия и Москомархитектура) оставляют за собой право регулировать застройку на территориях, которые не являются памятниками, архитектурными ансамблями и достопримечательностями, а «относятся к объектам особого регулирования».

Главный архитектор Москвы и редактор документа Александр Кузьмин сообщил, что закон не вызывает сомнений у специалистов, но был вынужден признать, что многие его пункты слишком формальны. В частности, в нем не определена мера ответственности за нарушение законодательства. Кроме того, некоторые положения дублируют уже существующие законы («О строительстве» и «Об охране памятников»). Разработчики объяснили это неэффективностью ранее принятых законов. Так, «Закон об охране памятников Москвы» не разрешает строить автомобильные парковки вблизи исторических объектов и устанавливать рекламные щиты, загораживающие вид на памятники архитектуры. Тем не менее за три года, прошедших со дня вступления закона в силу, ни один застройщик не обратил внимания на этот запрет. В связи с этим Александр Кузьмин обещал учесть замечания и подготовить дополненную редакцию законопроекта к 26 ноября.

В законопроекте имеется ссылка на федеральный закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации», который требует проведения государственной историко-культурной экспертизы перед началом работ в исторических районах.

Приманка для инвесторов
Кроме того, закон устанавливает, что застройщики вместе с городскими властями и органами местного самоуправления обязаны своевременно информировать население о предстоящем строительстве.
Недовольные строительством горожане получили право обращаться в суд. Однако, по признанию Александра Кузьмина, шансы на победу у жителей невелики: из 89 судебных процессов, в которых Москомархитектуре пришлось участвовать в прошлом году, власти проиграли всего три.

Недовольным москвичам разрешили обращаться в суд
Законопроект "Об основах градостроительства в городе Москве" вчера был принят во втором чтении (первое состоялось три года назад). По новому закону, застройщик обязан сначала получить акт разрешенного использования земельного участка - в этом документе содержатся требования по целевому использованию участка. Скажем, если на участке разрешено строить жилой дом, то застройщик ни при каких обстоятельствах не сможет возвести на нем торговый центр. За несанкционированное строительство виновных будут наказывать: застройщику придется за свой счет снести неправильную постройку или привести ее в первоначальный вид. Факт осуществления самовольной постройки, согласно законопроекту, устанавливается судом на основе заключений органов государственного надзора и органов государственной экспертизы.

С другой стороны, власти разрешают себе повышать арендные ставки за землю и недвижимость в тех случаях, когда владельцы используют территорию не по назначению. Впрочем, и этот законопроект, по мнению депутатов, требует доработки. Тем не менее они приняли его во втором чтении. "Давайте прежде чем повесить пальто, повесим номерок", -- объяснил это решение один из депутатов. В следующий раз Мосгордума рассмотрит документ в конце ноября.
Военные городки, полигоны и другие объекты занимают сейчас 135 000 кв. км это больше Литвы и Латвии, вместе взятых. Военные надеются реализовать около трети этого пространства, что снизит расходы казны (сейчас на содержание 7000 военных городков ежегодно уходит около 30 млрд руб.) и даст дополнительные средства для строительства жилья для нынешних и отставных военных.

В законопроекте имеется и специальный пункт, направленный на привлечение инвесторов. Так, например, в статье 49 сказано, что органы государственной власти Москвы могут предоставлять инвесторам бюджетные и налоговые кредиты, предоставлять гарантии города при привлечении инвестиций, устанавливать льготные арендные ставки за землю и передавать земельный участок в собственность инвестора по итогам выполнения контракта.

Ключевой вопрос как будет организована продажа. Есть опасения, что наиболее привлекательные земли военного ведомства будут проданы за бесценок бизнесменам, аффилированным с командованием или местными властями. Главными пострадавшими в этом случае будут военные очередники, которых сейчас 120 000 человек. Чтобы защитить интересы казны и очередников, организаторам необходимо избежать проведения аукционов с одним участником, где продавцам легче занизить стоимость лота и свести конкурс к формальности.

Эксплуатация инфраструктурных объектов складов, мастерских, заводов, подъездных путей к ним и даже полигонов нередко становилась доходным теневым бизнесом для тыловиков и головной болью для милиции, которую не пускали на секретные объекты. Переход этих земель в открытый хозяйственный оборот можно лишь приветствовать. Важно только, чтобы процесс продажи был прозрачным и выгодным для бюджета. Военные раньше нередко передавали под гражданское использование значительные площади в крупных городах, но не получали справедливую компенсацию. В частности, исторический квартал Новая Голландия в центре Петербурга был освобожден за 100 млн руб. одна сотка обошлась покупателям в 142 857 руб., или $490 В текущем году военные намерены реализовать более 20 военных городков в обеих столицах, Перми, Краснодаре, Калининградской области и Владивостоке.

Если правила соблюдаются, это позволяет избежать сговора между торгующимися участниками, готовыми платить настоящую цену за золотые сотки земли с подведенными коммуникациями в крупных городах и их пригородах. Начальная цена первых приватизируемых военных городков уже объявлена. Участок со строениями на Левобережной улице (северная окраина Москвы) площадью 2,8 га будет выставлен за 1,14 млрд руб. это более 4 млн руб., или $167 250, за сотку. Городок на Рублевском шоссе непосредственно за МКАД площадью более 12,1 га оценен в 2,6 млрд руб. это 2,14 млн руб., или $87 000, за сотку. Потенциальные инвесторы будут обязаны построить или купить для военных определенное количество жилья. Как обещают в управлении расквартирования Минобороны, это не будут коттеджи для генералов инвесторы купят квартиры на окраинах или в обычном Подмосковье.

Первые аукционы по продаже военных городков в столице и ее ближайших окрестностях, назначенные на 8 апреля, будут открытыми к ним будут допущены все желающие, вовремя отправившие заявки и подтвердившие свою финансовую состоятельность. Чтобы не допустить сговора участников, важно также, чтобы были известны истинные, а не подставные участники конкурса. С точки зрения прибыли для бюджета выгоднее, когда конкуренты подают заявки в закрытых конвертах.

В 2007 году рынок коммерческой недвижимости развивался неравномерно: количество офисных и складских площадей значительно выросло, а темпы ввода торговой недвижимости в крупнейших городах, напротив, существенно замедлились. Что стало причиной этого и чего следует ждать, выясняла Татьяна Комарова.

Впрочем, земли Минобороны, конечно, неоднородны. Программа реализации военной недвижимости может столкнуться с серьезными проблемами в отдаленных районах найти покупателей на военный городок расформированного танкового полка на Дальнем Востоке или недействующие полигоны в Забайкалье и на Крайнем Севере будет непросто. Нужна государственная программа модернизации и рекультивации этих территорий. В частности, полигоны после очистки от неразорвавшихся боеприпасов можно вернуть в сельскохозяйственный оборот, а относительно благоустроенные военные городки, особенно в центре России и в Южной Сибири, после создания инфраструктуры и рабочих мест можно использовать в программе переселения соотечественников .

Ожидается, что в 2008 году в эксплуатацию будет введено больше 1 млн кв. м складских площадей класса А, что позволит несколько уменьшить дисбаланс между спросом и предложением в этом сегменте и в будущем (хотя еще не в 2008 году) поспособствует снижению ставок.

Складская недосдача
По данным компании GWA Sawyer, в 2007 году из заявленных к вводу в эксплуатацию почти 2 млн кв. м складских площадей класса А и В было введено только 947,9 тыс. кв. м, что, по мнению аналитиков компании, связано с обычным для рынка в последние годы переносом сроков сдачи объектов. Тем не менее по сравнению с 2006 годом, когда было построено около 650 тыс. кв. м складских площадей, ввод новых площадей увеличился примерно на 31%. В 2007 году рынок складской недвижимости продолжил активно расти, было реализовано несколько крупных проектов. На конец года объем предложения складских помещений класса А составил около 2 190 000 кв. м, класса В 1 400 000 кв. м. Сейчас доля вакантных площадей составляет всего около 1%.

Годовой же прирост качественных офисных площадей в городе составил 23%. В течение последних трех лет рынок качественной офисной недвижимости ежегодно демонстрирует прирост площадей на 25-35%.

Перевыполнение плана
По офисным центрам данные довольно сильно разнятся. По данным GWA Sawyer, на 2007 год было заявлено о строительстве около 1,1 млн кв. м офисных площадей, а введено 1,18 млн кв. м; по данным Becar Commercial Property, в 2007 году объем введенных площадей составил лишь 87% от ожидавшегося. Конечно, площади построенных в 2007 году офисных центров несколько превышают введенные в 2006 году (около 950 тыс кв. м), но прирост не столь значителен, как в складском секторе: исходя из данных, предоставляемых участниками рынка, он составил около 20%.

В Санкт-Петербурге рынок офисной недвижимости переживал в прошлом году бурный рост. Качественные офисные площади в секторе бизнес-центров были представлены во всех классах А, В и С. В течение года в эксплуатацию были введены помещения в 40 бизнес-центрах общей площадью 302,6 тыс. кв. м. Общий объем предложения качественных офисных площадей составил порядка 1 393 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города 305 кв. м. В предшествующем 2006 году объем ввода офисных центров был почти на 40% меньше 184,4 тыс. кв. м. При этом больше 50% пришлось на объекты, которые должны были быть сданы в эксплуатацию еще в 2005 году. Поэтому можно сказать, что темпы строительства офисов в Петербурге в 2007 году увеличились почти что в четыре раза.

Надо отметить, что количество вводимых офисных центров и, соответственно, зависящий от этого показатель уровня вакантных площадей резко выросли только в декабре прошлого года: в первой половине года из-за задержки ввода нескольких крупных объектов и в условиях ограниченного предложения наблюдалось уменьшение вакантных площадей; в IV квартале, когда эти объекты были введены в эксплуатацию, средневзвешенный показатель доли вакантных площадей резко увеличился. Такая неравномерность связана с желанием российских девелоперов успеть сдать объекты в текущем году. Другая причина изменение законодательства: в мае 2007 года ДИПС занялся разработкой новой схемы согласований для застройки промышленных зон и промышленных территорий, и работа по существующим проектам на этих землях была приостановлена до октября не было подписано ни одного постановления на строительство.

В Петербурге примерно такая же ситуация с вводом торговых площадей. По данным Becar Commercial Property, в 2006 году в городе было введено 1 016 250 кв. м торговых площадей, что позволило практически удвоить количество торговых площадей по сравнению с 2005 годом. Объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах города на конец 2006 года составил 2 028 670 кв. м. А вот в 2007 году ситуация изменилась. В эксплуатацию было введено 25 торговых комплексов (в том числе 12 гипермаркетов, 5 из которых продовольственные, остальные строительных товаров и товаров для дома) общей площадью 443 000 кв. м. То есть в два с лишним раза меньше чем в 2006 году. Объем предложения качественных торговых площадей на конец 2007 года составил 2 752 400 кв. м. Но в Санкт-Петербурге такая ситуация может быть однозначно объяснена перенасыщением рынка, которое вынуждает девелоперов отказаться от планов строительства торговых центров: на конец 2007 года обеспеченность торговыми площадями в северной столице составила 598 кв. м. на тысячу жителей.

Странности местной торговли
В 2006 году в Москве было введено около 786 тыс. кв. м торговых площадей, а в 2007-м чуть меньше (или, по данным Colliers International, чуть больше) 500 тыс. кв. м: было открыто 10 торговых центров. Это всего 30% от заявленного на 2007 год и на 286 тыс. кв. м, или на 36%, меньше чем в 2006 году. Снижение объема ввода площадей стало следствием переноса открытия ряда крупных объектов (Ашан-Сокольники, Аэробус, Мегаполис, Новоясеневский и ряда других) на 2008 год. Причины трудности с подключением к городским коммуникациям, получением согласований на строительство (косвенным подтверждением этого может являться тот факт, что три из десяти открытых торговых центров являются второй очередью уже существующих: Глобал Сити, МЕГА Белая Дача, ЦУМ) и переоценка девелоперами своих возможностей: в начале года всегда заявляется больший объем площадей, чем потом вводится. Многие девелоперы переносят сроки реализации своих объектов. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль-Коммерческая недвижимость, полагает, что причиной переноса столь большого количества объектов стали увеличение масштабности строительства (в результате чего перенос ввода даже одного торгового центра заметно портит общую картину), а также желанием девелоперов еще на ранних стадиях строительства заявить о своих проектах на рынке, что позволяет им привлечь к себе больше внимания со стороны потенциальных арендаторов и покупателей. Процент таких перенесенных проектов, по данным Олега Спивака, директора по консалтингу Becar Commercial Property SPb, может варьироваться от 10-20 до 50%. Правда, 70% перенесенных объектов в Москве в 2007 году в такую статистику явно не вписываются. Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, полагает, что такая ситуация не является чем-то необычным и объясняется насыщенностью рынка: сегмент коммерческой недвижимости начал развиваться в Москве одним из первых и очень быстро, а в отличие от офисов или складов он очень ограничен тем, что крупные торговые центры, за исключением центров притяжения покупателей вроде IKEA и Auchan, не могут сосуществовать в одном районе. Поэтому девелоперы не спешат приступать к новым проектам серьезно. Эксперты полагают, что в дальнейшем на рынке будут появляться небольшие торговые центры шаговой доступности, а время строительства огромных проектов без внятной концепции уже прошло.

Мода на загородное жилье овладевает сознанием имущих россиян все прочнее. Но покупать землю для самостоятельного строительства на нашем диковатом рынке опасно. И платежеспособный спрос продолжает толкать вверх цены на дома в организованных коттеджных поселках вокруг Москвы. В разумных для постоянного проживания географических пределах достойного предложения коттеджа дешевле 300 тысяч не найти. Дорого. Менее денежные покупатели либо расширяют географию поиска дома до границ Московской области с соседними областями, либо рассматривают предложение квартир в малоэтажных жилых комплексах, вписанных в природную среду.

В 2008 году различные сегменты рынка, скорее всего, будут продолжать демонстрировать разные темпы роста. Правда, консультанты не согласны с тем, что торговый сегмент перенасыщен. Они указывают на то, что объем ввода коммерческих площадей то снижается, то снова увеличивается, поэтому говорить о каких-то закономерностях пока рано.

Наиболее активно развивалось строительство загородного жилья в срединной зоне Московской области (20-50 км от МКАД) по Новорижскому, Дмитровскому, Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. Предложение загородного жилья было представлено в равных долях в элитарном и бизнес сегментах - по 40%, оставшиеся 20% приходились на предложения экономкласса. Коттеджи с участком земли экономкласса предлагались по $250-300 тысяч, предельно верхние ценовые показатели в бизнес-классе - по $500-700 тысяч, а для элиты верхняя граница не устанавливается.

По данным информационно-аналитического агентства RWAY за 2007 год, на загородном рынке Московской области было предложено примерно 60 организованных коттеджных поселков. Суммарно предложение за год составило около 8,3 тысяч коттеджей, около 2 тысяч таунхаусов и около 8 тысяч земельных участков в организованных поселениях, которые можно застраивать самостоятельно. В денежном выражении, по данным компании Penny Lane Realty, по итогам 2007 года совокупное предложение на загородном рынке увеличилось значительно: с $5,8 млрд по состоянию на первый квартал 2007 года до $7,4 млрд к концу третьего квартала.

Генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин отмечает относительную стабильность как в росте цен, так и в объемах предложения. Однако, по данным компании Penny Lane Realty, предложение в первом квартале прошлого года составляло 1,7 млн кв. м, а к концу третьего квартала - уже 2,2 млн кв. м. Рост предложения несколько снизил продажи застройщиков - с $1 млрд в первом квартале до $860 млн в третьем. Впрочем, директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ (40 км по Новой Риге) Петр Кирилловский говорит, что застройщиков небольшое снижение продаж нисколько не смущает, поскольку рынок переживает пору стабильного роста. Без учета колебаний валютного курса за весь прошлый год дома в поселке Величъ, например, поднялись в цене на 29%. Продавцы нашего поселка обычно действуют в общем фарватере решений игроков загородного рынка, - говорит Кирилловский. - Так что с учетом рублевой инфляции рост цен был совсем незначительный, процентов пять. Тем не менее в отчетах аналитики приводят показатели без скидок на какие-либо поправочные коэффициенты.

Эксперты отмечают рост цен в 2007 год во всех ценовых сегментах рынка загородного жилья, причем максимальный рост был характерен для дорогого загородного жилья (элита и бизнес-класс) - свыше 50%, а рост в экономклассе составил приблизительно 30%. В результате роста цен средняя стоимость коттеджа в Московской области в организованном коттеджном поселке составила около $2 млн, а на объекты экономкласса - примерно $300 тысяч.

Если рассматривать динамику цен по расстоянию от Москвы в сравнении с 2006 годом, можно отметить, что самыми дорогими остались домовладения на расстоянии менее 10 км от МКАД - $2,532 млн, а самыми дешевыми на расстоянии более 60 км - $316 тысяч, - говорится в ответе для Газеты компании Rodex Group.

По итогам 2007 года можно отметить, что средние цены на домовладения выросли по сравнению с 2006 годом на 48,8%, что выше аналогичного показателя в 2006-м (по сравнению с 2005 годом), который составил 42%.

Малоэтажки вместо коттеджей
Как отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба Иван Шульков, текущий этап развития рынка пригородной земли характеризуется тем, что крупные землевладельцы начали вовлекать свои активы в хозяйственный оборот. Одни начали заниматься их освоением (УК Масштаб, RDI Group), другие - активной распродажей земель (компания Гектар, бывшая Нерль). Кроме того, рынком загородного жилья заинтересовались западные девелоперы и фонды - Starr Investments, Mirland Development, Limitless, RIGroup, Thor United, Magnat Real Estate Opportunities, Orco Property Group.

Цены же реальных сделок были ниже цен предложений минимум на 7-10%, - подчеркивает Крапин. Руководитель отдела розничных продаж управляющей компании Финансы и недвижимость Сергей Мазенков отмечает как итог 2007 года существенное насыщение спроса на севере и северо-западе Московской области.

Руководитель аналитической службы МИАН - Агентство недвижимости Алексей Кудрявцев сообщил Газете, что средняя цена предложения в минувшем феврале увеличилась почти на 4-5% по сравнению с прошлым месяцем и составила около $2958 за 1 кв. м. При этом рост цен на коттеджи как в новых поселках, так и на вторичном рынке составил около 5%, а цена на земельные участки по сравнению с январем выросла всего на 1-1,3%.

Этот интерес, в частности, также поддержал текущий рост цен.

Ликвидировать этот пробел, в частности, застройщики предполагают в этом году. Шульков из Усадьбы говорит, что и в этом году продолжится активное развитие инфраструктуры на наиболее активно развивающихся направлениях, преимущественно торгово-деловой и социальной. На Новорижском шоссе это инфраструктурные комплексы Павлово подворье и NovaRiga, а также бизнес-парк Riga Land, а на киевском направлении - ТРЦ Самолет, бизнес-парк Румянцево. К первостепенным объектам капвложений относятся и спортивно-развлекательные сооружения на Дмитровском шоссе.

По своей структуре предложение в сегменте экономкласса состояло из коттеджных поселков, расположенных на расстоянии 10-50 км от Москвы и из многоквартирных малоэтажных домов. При этом аналитики рынка отмечают, что время экономкласса еще не пришло. Во-первых, потому, что такие дома и поселки не сильно привлекают покупателей из-за отсутствия инфраструктуры. А во-вторых, застройщики пока удовлетворяют спрос в среднем и высоком ценовом сегменте.

Из Лондона в Москву
С большой долей вероятности для рынка загородного жилья в 2008 году будет характерен умеренный рост цен на земельные участки (12-30% в зависимости от месторасположения), а также рост цен предложений на коттеджи и таунхаусы (15-25%). Основное предложение коттеджных поселков будет представлено на расстоянии 30-70 км от МКАД. Уровень доходности девелоперских проектов на рынке загородной недвижимости сохранится. А значит, продолжится строительство крупных многоформатных поселков. Продолжится и освоение крупных земельных просторов.

Впрочем, Крапин из RWAY все же отмечает в массиве предложения небольшой рост доли организованных коттеджных поселков экономкласса за счет крена в освоении дальнего Подмосковья, на границах с сопредельными Тульской, Ярославской, Тверской областями. Но спрос на эти объекты пока ниже ожиданий девелоперов и инвесторов, поскольку сказывается отрицательное влияние фактора транспортной доступности и недостаточности инфраструктуры, - отмечает эксперт.

Впрочем, если говорить о ситуации на загородном рынке в целом, то, по прогнозу агентства RWAY, в целом покупательская активность домохозяйств на загородном рынке в 2008 году продолжит снижаться и с большой степенью вероятности уже в начале 2009 года эта тенденция будет определяющей на рынке для дорогого загородного жилья. Не затронет эта тенденция лишь объекты экономкласса (ценовая граница до $250-300 тысяч), поскольку именно в этом ценовом диапазоне наблюдается неудовлетворенный спрос все последние годы. Сергей Мазенков из Финансов и недвижимости считает, что покупатели устремятся на восток и юго-восток области, где девелоперы, вопреки устойчивому мнению об экологическом неблагополучии, ведут строительство домов и продают в розницу земельные участки без подряда. Самым ходовым товаром, по мнению эксперта, в этом году будут земельные участки по цене от $2,5 тысяч до $5 тысяч за сотку на расстоянии 30-60 км от Москвы. Наконец, обретут достойный вес и значение для загородных поселений такие подмосковные районы, как Раменский, Воскресенский, Сергиево-Посадский, Орехово-Зуевский.

По данным Шулькова из Усадьбы, в связи с этим в 2008 году уже возможен выход на рынок таких проектов, как Гран-при (313 га, Путилковское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома), Ивакино (113 га, Ленинградское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома), ЖемИльи (38 га, Ильинское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома), Заречье (Сколковское шоссе - таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома).

Он отметил высокие темпы роста строительного сектора, который сейчас доходит до 19-20% в год, а по жилищному проекту - до 25%. Это нужно использовать для решения этого вечного вопроса России. У нас есть все шансы решить этот вопрос в ближайшие годы, - считает глава государства.

Малоэтажное и индивидуальное строительство в России, похоже, станет более массовым. В весеннюю сессию нужно внести необходимые изменения в законодательные акты по вопросам развития массового малоэтажного жилищного строительства и вообще уделить этому вопросу особое внимание, - сказал президент Владимир Путин.



Главная --> Публикации