Главная --> Публикации --> Дмитровка поедет не раньше 2015 года "землю без боя нам не дадут" Растет как на дрожжах Офисные кормильцы Ржд нашла землю под стройку

Филология с географией
Строго говоря, та недвижимость, о которой пойдет речь, находится в 12 провинциях государства, которое носит официальное имя Королевство Нидерландов. И только две крупнейшие из 12 провинций называются Голландией (Северной и Южной). В русском языке давно прижился термин Голландия, обозначающий Королевство Нидерландов и все предшествующие в его истории государства. Широко употребляются такие выражения, как голландская живопись, голландский сыр, Летучий голландец. Летучего нидерландца никто не понял бы.

Российские инвестиции в голландскую недвижимость не бросаются в глаза в официальных источниках. Главная причина российские инвесторы не пользуются равными правами с коренными жителями и инвесторами из стран ЕС по пользованию голландской недвижимостью. Наши люди владеют голландской недвижимостью, но не любят афишировать себя ни дома, ни за рубежом.

Нидерланды в переводе с голландского означает низкие земли, т. е. земли, находящиеся ниже уровня моря. Эти земли находятся как в Голландии, так и в Бельгии и Германии. Исторически этим термином называли еще и Бельгию с Люксембургом, входившие в состав Голландии до 1830 г.

В отношении Голландии так же поступают в Англии. А в Греции, Испании, Италии, Китае, Польше, Словакии и др. вообще игнорируют название Нидерланды, употребляя вместо него Голландию, хотя это приводит к затруднениям, когда речь идет о провинциях и стране в целом.

По сведениям посольства РФ в Гааге, в настоящее время правовая база торгово-экономических отношений между двумя странами состоит из 24 основных соглашений, 16 из которых заключены еще с Советским Союзом. Для стран, входящих в противостоящие блоки, была понятна такая формулировка: Положения настоящей статьи должны толковаться таким образом, чтобы не обязывать ни одну из договаривающихся сторон распространять на инвесторов другой договаривающейся стороны привилегии и преимущества, аналогичные тем, которые предоставляются инвесторам третьего государства. Это цитата из ст. 3 Соглашения о поощрении и взаимной защите капиталовложений между правительством Союза Советских Социалистических Республик и правительством Королевства Нидерландов (Москва, 5 октября 1989 г. по состоянию на 27 марта 2007 г.). Поэтому российский инвестор не может проживать в голландской недвижимости, а инвестор из стран ЕС может.

Для россиянина затруднительно пользоваться голландской недвижимостью. Он не может в ней проживать, на ее посещение накладываются ограничения. Российского инвестора в голландскую недвижимость, платящего налоги в голландскую казну, рассматривают в посольстве Королевства Нидерландов только как туриста. Причина в особенностях двусторонних отношений между Российской Федерацией и Королевством Нидерландов.

С учетом того, что среди европейских стран Голландия занимает одно из первых мест по ценам городской жилой недвижимости, пропуская вперед себя только Монако, Великобританию, Россию и Францию, то и реальные доходы от аренды недвижимости ощутимы. Валовой доход составляет в среднем около 7% от покупной цены жилой недвижимости в центральном Амстердаме и 4-5% в предместье. В Гааге и Утрехте валовой доход от аренды квартиры находится в пределах 7-7,5% для небольших квартир и уменьшается при увеличении площади квартиры.

Рост цен на недвижимость в Голландии опережает инфляцию. По данным Голландской ассоциации риэлторов и экспертов в области недвижимости (далее NVM), недвижимость в Голландии испытывает невиданный в Европе бум начиная с 1986 г. За последние три года рост цен составляет около 5% в год. Согласно агентству Index Mundi в 2007 г. уровень инфляции в Голландии опять упал до рекорда 2005 г., составлявшего 1,4% в год. За счет роста цен капитал, вложенный в недвижимость, приносит доход, сопоставимый с процентными ставками на банковские вклады конечно, по европейским меркам. Для инвестора, стремящегося сохранить свой капитал и не старающегося получить высокие дивиденды, голландская недвижимость может стать хорошим объектом инвестиций.

И о налогах
По данным компании PricewaterhouseCoopers, налог на недвижимость платится в муниципальную казну. Он делится на две части, одна уплачивается собственником, другая пользователем (арендатором). Каждый муниципалитет (их насчитывалось 443 в 2007 г.) устанавливает свой собственный тариф на четыре года. Тарифы обычно колеблются от 0,1% до 0,3% от стоимости объекта. В последние годы во многих муниципалитетах эти тарифы выросли на 10%, и парламент рекомендовал ограничить рост части налога, уплачиваемого собственником, до размера роста инфляции.

Третьим преимуществом голландской недвижимости является сравнительно быстрое и недорогое оформление ее в собственность. По данным Всемирного банка, для этого требуется пройти две процедуры в течение пяти рабочих дней, тогда как в Греции эти показатели равны 12 и 23, а в России 8 и 5 Согласно информации GPG Голландия занимает 12-е место по стоимости передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю (11,03% от покупной цены). Эта стоимость складывается из налога на передачу недвижимости 6% от продажной цены, регистрационных и других сборов 1-1,2% (+19% НДС), нотариального сбора и расходов по оформлению документов 1-1,5% (+19% НДС), гонорара риэлтора 1-1,2% (+19% НДС). Часть расходов оплачивает покупатель (9,33-11,36%), а часть продавец (1,19-2,38%).

Физическое лицо нерезидент, не занимающееся бизнесом в Нидерландах, не платит налог на прибыль, возникшую при продаже недвижимости. Если физическое лицо занимается бизнесом или недвижимость является активом фирмы, то прибыль, возникшая при продаже, попадает в третью корзину и, соответственно, облагается налогом. А по данным, опубликованным Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) в отчете OECD in Figures 2007, OECD, Paris, Нидерланды имеют высокое налогообложение по сравнению с другими промышленно развитыми странами, входящими в эту организацию.

Помимо налога на недвижимость есть и другие, например сборы при получении разрешения на строительство. Такие сборы могут быть высокими, и их начисление необходимо тщательно проверять перед оплатой. Другие выплаты муниципальным властям могут включать налоги за защиту дамбой польдера (осушенного участка земли) или за право дренировать участок земли, за пользование канализационной системой, за загрязнение сточных вод, за отвод грунтовых вод, экологические налоги и налог за пользование энергией. Виды налогов, их ставки меняются от муниципалитета к муниципалитету.

Голландский дом
Большой спрос на жилье в Голландии вызван притоком иммигрантов. Чтобы его удовлетворить, требуется ежегодный ввод 80 000-100 000 домов или жилых помещений. Предложение отстает от спроса. Так, в прошлом году только 72 400 новых жилых помещений появилось на рынке. По оценке GPG, в 2008 г. ожидается постройка около 50 000 новых домов. В 60% домов проживают их собственники 50 лет назад этот процент был вдвое меньше.

Голландская налоговая система сложна, в ней имеются многочисленные возможности получения скидок с налогов и другие льготы. Но иностранцу практически невозможно разобраться в ней самому. Российским гражданам собственникам недвижимости в Нидерландах необходимо помнить статью 6 из соглашения между правительством Российской Федерации и правительством Королевства Нидерландов об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество (совершено в Москве 16 декабря 1996 г.), в частности: Доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского и лесного хозяйства), находящегося в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве.

Наибольшим спросом и любовью у голландцев пользуются отдельные дома, несмотря на стоимость занимаемых ими земельных участков. Это скорее плоский рынок без больших взлетов и падений и не годится для быстрых спекуляций. Кроме того, жилая недвижимость в среднем ценовом диапазоне сильно подвержена правительственному вниманию и вмешательству. Инвесторам лучше ориентироваться на верхний ценовой диапазон, на большие и современные помещения.

34% местной жилой недвижимости относится к социальному сектору, самому крупному в ЕС, что не может не сказываться на доходности аренды жилых помещений. Большинство потенциальных арендаторов предпочитают социальное жилье. Но неудовлетворенный спрос вызывает рост цен по всей стране. И сразу надо выделить и исключить Амстердам, где цены на жилье экстремально высоки, а доходы зависят от различных факторов и их размеры колеблются в больших пределах (4,5-11%).

и офис
По данным голландской риэлторской компании DTZ Zadelhoff, общая служебная площадь всех административных зданий в Нидерландах приблизительно 44 млн кв. м. Сейчас 11% площадей готово к сдаче в аренду и пустует. Это улучшение по сравнению с летом 2004 г., когда пустовало более 16% всех служебных помещений (больше всего за последние 10 лет). Рынок демонстрирует признаки оздоровления. За прошлый год объем пустующих служебных площадей уменьшился на 500 000 кв. м и достиг 5,8 млн кв. м. Спрос возрос и приблизился за последний год к 2,1 млн кв. м, что повторяет рекорд 2000 г.

Голландская ипотека привлекательна: 3,3% годовых, выплата процентов вычитается из сумм, облагаемых налогом, процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества приближается к 100%. Иногда арендная плата за такое же помещение бывает выше, чем выплаты по ипотеке, т. е. покупатель получает жилье почти в подарок. Но голландские кредитные учреждения имеют глубокие предубеждения против иностранцев. Эти предубеждения голландская компания Financieel Voorlichtingsbureau de Boer объясняет следующим образом: Банки хорошо помнят ипотечный кризис, разразившийся в 1980-х гг. Тогда иностранцы покидали помещения, купленные по ипотеке, бросая ключи в почтовые ящики банков. Сейчас иностранцу на ипотеку можно не рассчитывать, а русскому и подавно.

Рынок служебных площадей децентрализован, каждый город имеет свою специфику. Амстердам (5,8 млн кв. м) специализируется на финансах и международной торговле, Гаага (3,8 млн кв. м) национальный центр администрации, там главными потребителями служебных площадей являются правительственные учреждения и общественные организации. Роттердам (2,9 млн кв. м) морской порт, там арендаторами и покупателями являются крупные страховые и торговые компании. Утрехт (2,3 млн кв. м) сердце страны, здесь главными потребителями являются транспортные и сервисные компании, обслуживающие внутренний рынок страны. Эйндховен (1,3 млн кв. м) и Арнем (1 млн кв. м) главные индустриальные центры Нидерландов. Здесь офисы занимают компании, работающие в областях, связанных с электроникой, химией и энергоснабжением.

Ведется новое строительство на площадях между Амстердамом и обслуживающим его аэропортом Шипхол. Здесь запланировано ввести 1 млн кв. м до 2040 г. В научном парке Амстердама, где уже начаты подготовительные работы, планируется создать международный центр знаний, вмещающий образование, исследования и бизнес. Новый центр в Гааге тоже вносит свою лепту в новое строительство в этом секторе рынка.

Промышленная недвижимость в целом занимает приблизительно 70 000 га. Около 85 млн кв. м находится под крышей и является производственными зданиями. Рынок промышленной недвижимости более рассредоточен по всей стране, чем рынок служебных площадей. Приблизительно 10% площадей пустует.

В секторе рынка коммерческой недвижимости, обеспечивающей розничную торговлю, доминируют крупные сетевые компании розничной торговли и голландские фирмы.

Предложение медленно приближается (но быстрее, чем в прошлые годы) к 8,1 млн кв. м. Главным образом пустуют старые производственные помещения, так как они не удовлетворяют потребности современных арендаторов и растет спрос на новые производственные помещения.

Большая часть промышленной недвижимости используется ее владельцами. По оценке Cushman Wakefield, только 20% всех зданий сдается в аренду. Однако аренда стала популярнее за последние 10 лет. Доля арендной части будет постоянно расти и достигнет 30% за 5-10 лет. Спрос выровнялся и, несмотря на небольшие ежегодные отклонения, стал повсюду стабильным, за последний год составив 2,2 млн кв. м.

В целом голландский рынок недвижимости стабилен, на нем не наблюдается резких перепадов цен по месту расположения недвижимости, по времени, по секторам рынка. Нет мощных групп, занимающихся спекуляцией, которые были бы в состоянии резко менять цены в какой-либо группе недвижимости.

При перемещении производств старые производственные помещения остаются невостребованными. Найти новых арендаторов на эту недвижимость не представляется возможным. Приблизительно 30-40% предложений в этом секторе рынка не находит спроса. Строительство новых помещений для спекуляций резко сократилось. Новое строительство ведется главным образом собственниками производственных компаний. Складские помещения и строения, относящиеся к материально-техническому обеспечению производства (особенно на севере, востоке и юге страны), являются более привлекательными, чем производственные площади, для инвесторов, не связанных с промышленностью.

Кто делает сделки
В сделках с недвижимостью помимо сторон обязательно участвуют риэлторы, нотариусы, государственный регистрационный орган, а также могут привлекаться бухгалтеры, аудиторы, налоговые консультанты, специалисты по проверке зданий, геодезисты, юристы и др.

Принципы ценообразования просты. За 15 лет недвижимость должна окупиться, за основной критерий берут валовой доход от данного класса недвижимости. Дальше начинают играть рыночные критерии спроса и предложения.

Риэлтор заключает письменный контракт с покупателем или продавцом, но никогда одновременно с обоими. Оплата услуг около 1% от продажной цены недвижимости производится клиентом после завершения сделки и через нотариуса.

В Королевстве Нидерланды профессия риэлтора требует диплома, а деятельность государственной лицензии. Большинство риэлторов объединены в ассоциации, которые отвечают перед клиентом за поведение своих членов. Ассоциации могут предоставить покупателю гарантию против дефектов, не выявленных при покупке недвижимости. После осмотра объекта предоставляется страховка на 12 месяцев на возмещение убытков от поломки центрального отопления, повреждения фундамента, протечки крыши, разрушения пола и др. Голландские риэлторы могут оказать клиенту (продавцу или покупателю) услуги по продаже, покупке, сдаче и получению в аренду недвижимости. Они дают рекламу, проводят структурное обследование недвижимости, составляют проект контракта. Оформляют все документы для представления их нотариусу и запрашивают предложения от финансовых учреждений по ипотеке. Они же по просьбе клиента могут найти и помочь заключить договоры с компаниями, предоставляющими энергию, водоснабжение, канализацию и т. п. Риэлторы, входящие в ассоциации, например в NVM, могут пользоваться их базой недвижимости, делая свой портфель практически неиссякаемым.

Нотариус в отличие от многих юристов не может поддерживать ни одну сторону, его основная обязанность обеспечить легитимность сделки. Он имеет право запрашивать информацию из любых источников, включая суд, и обязан хранить ее как тайну. В сделках с недвижимостью он осуществляет передачу объектов недвижимости и оформляет создание и упразднение прав на недвижимость, возникающих у кредитора по закладной.

Нотариусы занимают особое место в сделках с недвижимостью. Титулом собственности является нотариальный акт о передаче недвижимости, а не договор купли-продажи. Нотариус дипломированный юрист с широким кругозором назначается королевой на свой пост пожизненно (до выхода на пенсию в 65 лет). Нотариус не имеет государственной зарплаты, а получает гонорары от клиента, размеры которых назначает сам. Нотариусов объединяет профессиональная организация Королевское общество голландских нотариусов.

Земельный реестр существует с 1832 г. В течение года там регистрируется до 1 млн сделок. Заинтересованное лицо может получить информацию не только по одному участку земли, но и по всем соседним.

Собственность голландской недвижимости регистрируется в Земельном реестре. Реестр недавно переведен на самоокупаемость. Но любая сделка с недвижимостью купля, продажа, предоставление кредита под залог недвижимости по закону должна быть зарегистрирована в Земельном реестре. Одновременно реестр должен предоставлять заинтересованным лицам за плату информацию о любой сделке с недвижимостью. Информация предоставляется в письменном виде, в виде карт и через интернет.

Возможно, российский инвестор испытает трудности при поиске риэлторов. Хотя во всех документах записано, что нет ограничений иностранным инвестициям, но посольство, агентство по иностранным инвестициям и более десятка риэлторских компаний отказались ответить на простой вопрос: Инвестор из стран, не входящих в ЕС, имеет такой же доступ к голландской недвижимости, что и другие инвесторы?

Трудности перевода
Большинство информации о недвижимости представлено на голландском языке, а вся документация о покупке, продаже и эксплуатации недвижимости ведется только на голландском.

Подразделение финансовой разведки министерства юстиции имеет твердое предубеждение против инвесторов из страны медведей и самоваров, так что каждая копейка, предназначенная для инвестиций в голландскую недвижимость, будет тщательно изучена.

Бывший риэлтор Роберт Герард заявляет: покупка недвижимости физическими лицами из стран, не входящих в ЕС, невозможна. Но Ян ван Гилсе из голландской юридической компании Бленхайм утверждает, что нет закона, запрещающего продажу недвижимости иностранцу, будь он даже из Афганистана, хотя физическому лицу из страны, не входящей в ЕС, получить разрешение на проживание даже в своем доме трудно. Также, по его мнению, существуют ограничения на использование всех видов недвижимости независимо от гражданства владельца. А применение законов против отмывания денег и финансирования терроризма особенно жестко для иностранцев.

Для снижения издержек необходимо извлекать пользу из компании довеска к недвижимости. Ее, например, можно использовать для международного налогового планирования.

У российского инвестора есть возможность учредить голландскую компанию, хотя это долго и дорого. Наименьшие расходы будут при учреждении закрытой компании с ограниченной ответственностью, которая может быть создана одним акционером любой национальности или страны регистрации. Ее минимальный капитал составляет 18 000 евро.

У современного российского строительства две беды: длительные сроки и чиновники. Так в сконцентрированном виде можно изложить суть размышлений председателя совета директоров группы компаний Мироздание Игоря Брановицкого, которыми он согласился поделиться с Ведомостями.

Кроме того, голландская компания может быть использована как часть так называемого голландского бутерброда вместе с компанией, учрежденной на Антильских островах, самоуправляемой территорией Королевства Нидерландов и зоной либерального налогообложения. Если материнская компания зарегистрирована на Антильских островах, переведенные ей дивиденды не будут облагаться налогами.

Юридически это прежняя компания с новым названием. Довольно часто из-за слова инжиниринг западные партнеры не воспринимали нас как девелопера, считая именно инжиниринговой компанией. И на выставках в Каннах, в Мюнхене приходилось долго объяснять, что мы компания девелоперская, а не инжиниринговая, которая может придумать для них какие-то технические решения.

Девелоперская компания КВ-Инжиниринг была достаточно известна. А что такое Мироздание?

КБ-Инжиниринг это точно не про девелопмент

Слово инжиниринг появилось в свое время как приставка к КВ Красная волна: так называлась компания, которая много чем занималась от изготовления сахара, сборки компьютеров и до риэлторской деятельности (из которой выделился КВ-Инжиниринг. Ведомости). Была Красная волна, Красная волна инвест, Красная волна плюс, минус, потом, когда уже все слова закончились, мы сократили до КВ, но объяснять это было всякий раз сложно. Кроме того, КВ часто писали как КБ.

Мироздание это что-то невероятно глобальное.

Когда мы решили, что будем развивать крупные проекты, то решили поменять и название, чтобы не было путаницы и было имя, которое можно пиарить вместе с нашими проектами.

Название придумали сами?

И проекты большие.

Волна ребрендингов, ренеймингов, катящаяся сейчас по рынку недвижимости, вызвана объективными причинами или это просто мода такая?

Нет, сами мы бы и не замахнулись на такое. Привлекли специальных людей неймеров, которые нашли массу всяких названий. Выяснилось, что придумать что-либо сложно. Есть люди, которые, кажется, весь словарь живого русского языка запатентовали, закрепили за собой всевозможные доменные имена, названия сайтов. Все украдено до нас. Но слово мироздание оказалось незанятым. Потом один мой приятель сетовал, что как раз думал над названием и ему самому нужно было бы такое слово. А теперь нам остается только соответствовать названию.

Вы говорили, что богаты идеями, но не хотите рассказывать то, что легко подхватить и испортить. Но все же чем сейчас заняты?

Мне кажется, это процесс объективный. Так же, как люди когда-то учились одеваться, строить, вести бизнес, точно так же в контексте развития бизнеса [они совершенствуют бренды]. Первоначально брались слова просто с потолка. Из нашей же отрасли пример уважаемая компания Forum Properties раньше называлась Центр содействия международным обменам и развитию. Секретарь в офисе отвечала на звонки: Центр содействия слушает. Миракс переименовался, потому что Строймонтажей было даже не два их сотни. Когда говорили Строймонтаж, только участники рынка недвижимости понимали, что речь идет именно о девелоперской компании.

Участок расположен в удачном месте. Само новорижское направление интересно, кроме того, будет развиваться транспортная сеть при строительстве кольцевой автодороги (ЦКАД). Мы находимся как раз вблизи пересечения ЦКАД и Новой Риги.

Расскажу о том, обнародование чего вряд ли принесет большой вред. Мы занимаемся значительной загородной территорией более 300 га на Новой Риге. Думаем создать конгломерат жилья и объектов коммерческого назначения. Не буду это называть городом, поселением, но концептуально это будет именно такая вещь.

Пока по названию населенного пункта вблизи, не более того. Андрейково.

Название у проекта есть?

Почему нет? Мы построили на Новой Риге коттеджный поселок еще 10 лет назад. Ливадия на Истре один из первых, сделанных как единый осмысленный комплекс. Мы не стали развивать [это направление] дальше, потому что тиражировать подобные поселки было неинтересно, но опыт мы получили колоссальный.

Разве вас интересуют загородные проекты?

Мы думаем, что у нас будет смешанная застройка: и недорогое жилье, и жилье подороже, и коммерческие объекты, не исключен технопарк, ритейл, какая-то спортивно-развлекательная инфраструктура. Мы считаем, что этот объект будет востребован теми, кто населяет Новую Ригу в дальнем ее отрезке. Там много жилья, но нет ни одного объекта торговли.

Город или загород не имеет большого значения. В первую очередь мы должны придумать нечто, будет ли это за городом или в городе. Мы не связаны со специфическими подрядными мощностями. Не связаны жесткими разработками, которые надо тиражировать.

Мы тоже думаем, что бы сделать глобального, но не мешать другим. Конкурирующие объекты надо делать аккуратно.

Над созданием инфраструктурных комплексов для всей Новой Риги работают Инком, Открытые инвестиции

Владельцы земли и девелоперы.

Ваша роль?

Мы покупали ее два года назад по рыночным ценам на тот момент. Сейчас по рынку доводим до ума.

Во сколько земля обошлась?

В целом на всей территории мы пока рассчитываем построить от 500 000 до 1 млн кв. м. Для жилья надо ориентироваться на то,

И сколько потребуется вложить в проект?

Если говорить о строительстве коробки дома, это $400-500 за 1 кв. м, но если посчитать энергетику, безумно дорогую на сегодняшний день, дороги, водоснабжение, канализирование всей этой территории В Москве официально город платит при строительстве своего жилья вдвое выше. А для приобретения жилья на рынке планируется минимум 75 000 руб. за 1 кв. м то, что приобретают префектуры в районах новостроек для расселения жителей из ветхого фонда.

что строительная себестоимость будет не менее $1000 за 1 кв. м с учетом строительства инженерной инфраструктуры, неизбежных социальных обременений, участия в программах развития района, области. Мы же считаем все затраты, а потом делим на количество квадратных метров.

Может быть. Можно построить мини-город на этой территории, но это [хоть и] не далеко вроде, но и не близко полчаса до МКАД. Нас пока это смущает.

Присоединиться к нацпроекту вам не улыбается?

Москва не имеет на сегодняшний день подготовленных территорий, чтобы выполнять даже свои социальные обязательства. Столица будет неизбежно выходить в область и будет вынуждена это делать через коммерческие структуры. Потому что власти Москвы напрямую договориться с областью вряд ли смогут. Москва вынуждена будет выступать соинвестором в коммерческих проектах и иметь там свою долю жилья, которую сможет использовать для выполнения своих же социальных обязательств.

Мы считаем, что лет через 10-15 Москва дорастет до того, чтобы иметь города-спутники вокруг, когда активно застроится территория до сегодняшней бетонки это будет практически Большая Москва, у которой будут самодостаточные пригороды с офисной инфраструктурой, бизнес-парками, технопарками, люди будут там иметь работу и жилье. А Москва, находящаяся в пределах МКАД, превратится в то, чем является сегодня Москва в пределах Садового кольца.

Когда-то очередники не хотели ехать в Бутово, Жулебино. И были протесты, когда москвичей расселяли за пределы МКАД. Сейчас второй этап, когда москвичей пытаются расселяют в область. Но я деталей не знаю, поэтому трудно комментировать.

То есть идея переселения москвичей в квартиры, купленные для них в Подмосковье, не лишена оснований?

Дешевое жилье построить можно. Вопрос в том, где эти люди будут работать. Если они будут работать в Москве, встает вопрос транспорта. Если бы можно было перемещаться мгновенно из загорода в город, на свое рабочее место, люди жили бы на берегах рек, озер, в своих домах и не имели бы проблем. Проблема в том, что, как только мы выходим в регион, на ту же Новую Ригу, мы сразу должны думать о том, где взять рабочие места. Мы как раз хотим создать хотя бы минимальный баланс между рабочими местами и жильем на своей территории. В этом случае есть возможность строить сбалансированный населенный пункт.

По Новой Риге может появиться действительно доступное, экономичное загородное жилье или это утопия?

Все новое воспринимается с опаской. Производство может быть сборочное. Электроника, какие-то цеха фасовки медикаментов то, чем заняты пригороды во всех цивилизованных странах. У них же вдоль трасс стоят ангары, в которых что-то собирают-разбирают, не нанося вреда экологии. Скорее работает легкая промышленность, чем тяжелая. Это в России если производство, то дым, трубы, грязь, копоть и вред для окружающей среды.

Пока для покупателей загородного жилья любая мысль о соседстве с производством крамола. Вспомните, какой шум поднялся вокруг завода Орифлейм. О каком производстве вы говорите?

Это в Подмосковье. А в городе?

Но мы скорее думаем даже не о производстве, а о большом логистическом комплексе и многофункциональном спортивно-развлекательном объекте, который вмещал бы в себя летние, зимние виды спорта. Такая зона отдыха, потому что участок к этому располагает: это поляна, окруженная лесом. Есть чем заниматься кроме промышленности.

У нас есть в Москве автокомбинат, который мы будем постепенно реформировать: сначала развивать как автокомбинат, а часть территории впоследствии использовать для строительства офисного комплекса. Предприятие мы купили два года назад. Хочется привести территорию в порядок и сделать хороший объект. Коммерчески успешный и внешне симпатичный.

Мы готовы говорить о тех вещах, где уже что-то состоялось, в первую очередь в правовом поле. Обращаясь к приснопамятной питерской истории (проект Набережная Европы. Ведомости) мы ведь начали об этом проекте говорить, когда отдали документы в налоговую инспекцию для регистрации компании на себя. В итоге определенные люди эти документы просто вытащили из налоговой инспекции. Понадеявшись на то, что отношения [нашей компании с властью] были на очень высоком уровне, мы получили то, что получили [проект у нас отобрали]. Поэтому до того, как мы вступим в права, получим участки в собственность или в Москве долгосрочную аренду на землю, никакие концептуальные разработки мы озвучивать бы не хотели.

Когда покупалась площадка Московской межбанковской валютной биржи (площадку у ММВБ КВ-Инжиниринг выкупил в 2002 г. более чем за $10 млн. Из запланированных 100 000 кв. м компания возвела 22 000 кв. м и продала их в 2005 г. ИПГ Евразия. Ведомости), она рекламировалась в газетах, все продавалось на открытом рынке. Но когда мы ее купили, на следующий же день нам позвонили с предложением: Мы вот все думали, опасались, но, если кто-то купил, значит, дело хорошее, мы готовы в два раза больше заплатить.

Мы не работаем с каким-то административным ресурсом, мы приобретаем [площадки, объекты] на свободном рынке, как и все остальные. Те объекты, которые нами выводились на рынок и успешно потом продавались, какое-то время они валялись у всех под ногами, и никто их не хотел брать, никто ими не хотел заниматься, не было за них какой-то борьбы.

Та же история была в Левшинском переулке. Площадка продавалась, все торговались. Говорили, что площадка сложная, дорого Потом выяснилось, что и не дорого, и не так сложно.

На этом тоже можно бизнес делать.

У нас только Алексей Николаевич Шепель запатентовал свою серию.

Разве нельзя патентовать свои разработки, программы? Почему не защищать свои права от тиражирования?

Существует. Но в случае каких-то индивидуальных, уникальных проектов сложно заниматься пиратством, потому что к определенному месту привязана определенная концепция. Но если речь идет о тиражируемых вещах, то это легко.

Пиратство существует на рынке недвижимости?

Абсолютно ненормально. Но у нас другой рынок и другие понятия. Другие правила игры. 15 лет это ничтожно малый срок для рынка. У нас слово мало что значит в юридическом плане, поэтому сложно доказать, что ты имеешь какие-то права, если их нельзя отстаивать в суде. А судиться по существующим правилам сложно, почти нереально.

Это нормально для цивилизованного рынка?

Думаю, что он накануне серьезных перемен. В силу того, что рано или поздно поменяется московская команда. Произойдет смена поколений и групп влияния.

Вы давно на рынке недвижимости. Как вы оцениваете его сегодняшнее состояние в Москве?

Так ли некуда? Какая сейчас доходность у застройщиков?

Кроме того, опыт последних продаж жилья подтвердил, что потребитель все-таки стал разбираться в том, чего он хочет. И сложности с продажами в бизнес-сегменте показали, что люди перестали брать все подряд. Те, кому некуда деваться, покупают дешевое жилье практически любого качества, критерий только один цена: чем ниже, тем лучше. В элитном сегменте допускается меньше ошибок, потому что объекты делают все-таки люди с головой. Есть возможность продавать, и дефицит существует. Поэтому там лучше продажи. Но вот в среднем сегменте проблемы. Цена не соответствует качеству, а себестоимость уже формируется таким образом, что падать некуда.

Увеличились стоимость и сроки особенно сроки согласований. Когда мы начинали первые проекты, можно было выйти на стройку в пределах года. Сегодня об этом даже нечего мечтать. Сроки удлиняются до 3-4 лет. Те проекты, которые сейчас начинают строить, стартовали пять лет назад. А все это время есть затраты на персонал, на офис. Все это накапливается.

Одной цифрой это выразить невозможно. Доходность на собственные деньги, доходность проекта в целом как считать? Если девелопер вкладывает собственные деньги на начальном этапе, а все остальное финансирует за счет привлечения, доходность на собственные деньги, конечно, выше. Если говорить в целом о разнице между ценой и затратами, рентабельность невысокая относительно того, чему она равнялась несколько лет назад. Выросла стоимость строительства комплектующих, материалов, пресловутого цемента, арматуры, все стало дороже. Выросла стоимость рабочей силы.

Проще не становятся. Может быть, это и правильно, потому что должны быть порядок и регламент. Но сам по себе чиновничий механизм работает из рук вон плохо, медленно и ненадежно. Процедуры громоздкие.

То есть проще правила не становятся?

Девелоперов интересует доходность, поэтому цены сами по себе не имеют решающего значения. Но так как растет себестоимость, неизбежно мы заинтересованы в том, чтобы цены были на высоком уровне. И падать им сегодня не с чего.

Граждан интересует, когда цены на квартиры упадут. А что беспокоит девелоперов?

Падение возможно, только если будет большое предложение. Но ожидать большого предложения на сегодняшний день не приходится. Исчерпаны подготовленные резервы в Москве. Это не значит, что нет территорий. Есть огромные промзоны, есть территории, но их надо готовить. Ужесточается регламент нельзя заниматься самостроем, но, чтобы не заниматься самостроем, надо готовить документацию. А процедуры все время усложняются. И подготовка эта не идет быстро.

Цены не будут падать в абсолютных величинах. Если это стоит $5000 за 1 кв. м, завтра оно может стоить столько же или чуть больше. Но по отношению к доходам населения такие цены будут выглядеть несколько дружелюбнее. Если люди просто будут больше зарабатывать либо будет скрытое падение за счет изменения курсов [валют].

Нацпроект по жилью помогает или, наоборот, только мешает?

Считается нормальным согласовывать проект планировки территории в течение трех лет, когда всего-навсего надо, чтобы несколько людей сели за стол и договорились.

Получается какой-то системный сбой. Власти площадки не могут подготовить, девелоперы проекты.

Пока нет явных примеров состоявшейся помощи. По крайней мере мне о них не известно. Не так давно десяток проектов был включен в эту программу. Но пока я не слышал, что уже кому-то профинансировали сети. Правда, еще и проекты на ранней стадии нечего финансировать. Любой проект ведь должен быть готов к приему инвестиций. Если он не готов, то можно сколько угодно говорить, что нужны деньги, но часто платить-то не за что. Люди говорят: Дайте денег, но они эти деньги даже принять не в состоянии.

Раньше было проще. Неспроста же запретили продавать и строить без разрешения на строительство. Я разговаривал с людьми да и вы, наверное, тоже, которые заявляли: Мы строим 20-й этаж, но у нас еще нет разрешения на строительство. И никто не страшен ни ИГАСН, ни земельная инспекция (со всеми можно уладить вопрос). Наверное, это был нормальный процесс для того времени. Но это путь в никуда.

Поэтому нужны качественный менеджмент, кропотливая техническая работа. Но когда этим начинаешь заниматься, требуется много времени, много усилий.

Пока нет примеров успешного лоббирования. Чтобы это делать, нужны какие-то организованные структуры. Для консолидации интересов должна быть создана организация, включающая девелоперов, инвесторов. Ассоциация инвесторов Москвы как-то не оправдала надежд, инвесторы ее старались обходить стороной. Не знаю почему, но так получилось. АСР (Ассоциация строителей России) Наверное, да.

Власть закручивает гайки. Девелоперы умеют лоббировать свои интересы?

Входящая в ГК Мироздание Конкордия Эссет Менеджмент первой в России сформировала закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (в 2003 г.). Вы довольны результатами?

Если говорить о лоббировании интереса каждого конкретного девелопера, инвестора это одно. Можно прийти к определенным людям и свой интерес пролоббировать. Если мы говорим о формировании каких-то общих правил игры, то для этого должна быть структура, которая бы отстаивала интересы, потому что те, что есть, упоминается еще Опора России это все далеко от конкретики. В итоге по каким-то острым вопросам формируется инициативная группа. В частности, по поводу 214-ФЗ сформировалась группа, чтобы поправить ситуацию. Ну и плюс наше типичное плохое исполнение законов в сумме это дало результат. Про 214-ФЗ благополучно все забыли, частично его поправили, частично не исполняют нашли схемы.

Будете продолжать фондовую историю?

Сказать, что доволен, нельзя. Довольно громоздкий, сложный механизм управления, деятельность фондов была уже после создания ЗПИФН зарегулирована еще более жестко, во имя защиты интересов пайщиков ограничены возможности инвестирования: сюда нельзя, туда нельзя, только вот сюда. Можно инвестировать лишь в то, что строится в полном соответствии с 214-ФЗ, сложно инвестировать в ранний девелопмент, который является наиболее доходным. И нет преимуществ перед индивидуальными инвесторами, которые просто покупают квартиры для перепродажи. А вкладывать в землю, в какие-то инвестправа стало сложнее.

Понятно. Проще самому вложиться в новостроечку. Имеют еще смысл в Москве такие инвестиции?

Скорее нет. Она может сегодня существовать как схема управления недвижимостью или содержания этой недвижимости в процессе стройки. То есть строящаяся недвижимость принадлежит фонду в этом есть какое-то преимущество. Как инструмент для зарабатывания денег пайщиками это не очень эффективно, хотя надежнее, чем вложения на фондовом рынке. [На рынке недвижимости] сложно потерять, но и рассчитывать на сверхдоходность на сегодняшний день нельзя. Для пайщика существуют дополнительные расходы, связанные с содержанием управляющей компании, с неизбежными процедурами по оценке, аудиту, это все вычитается из дохода фонда.

Денег вроде было много откуда дефицит?

Цена от начала до завершения строительства неизбежно растет. Застройщик на ранней стадии все равно готов предоставлять скидки, особенно сейчас, когда есть денежный дефицит. Скоро на рынке должны появиться проекты не строящиеся, а еще не дошедшие до стройки, какие-то инвестиционные площадки. Неизбежно появятся.

Есть примеры, когда банки готовили довольно большие объемы кредитов, искали заемщиков, с ними обговаривали проекты, банки готовы были эти проекты кредитовать и сейчас все остановилось.

Дефицит связан с тем, что многие банки из-за ипотечного кризиса в США перестали получать западные средства. Это действительно сказывается. Наши банки так или иначе фондируются через Европу (а Европа в Америке) либо напрямую завязаны с какими-то американскими финансовыми структурами. Как только они там чихнули, у нас сразу началась головная боль. Финансирование станет более дорогим, какие-то проекты, вероятно, будут приторможены, заморожены на время.

Для того чтобы выходить на IPO, надо подготовить, упаковать какие-то проекты либо выходить на плечах авторитетного западного партнера. Сначала производят небольшое частное размещение, потом этот партнер выходит на биржу и говорит, что все будет нормально и этим ребятам надо дать денег, после чего продается портфель проектов. По этим проектам фактически ничего не сделано просто достигнута договоренность, и под слово весомого партнера происходит размещение, компания получает деньги и на эти деньги уже покупает какие-то проекты. Иногда совсем не те, какие анонсировала при размещении. Но в итоге все по-честному. Проекты есть? Есть. Деньги потрачены правильно? Правильно. Ну не сложилось с тем проектом, зато другой купили. В принципе, это нормальный способ, но важны же цели. Зарабатывание денег не является самоцелью.

Идея провести IPO вас не привлекает?

Это уже о высоком. Если не говорить в глобальном масштабе, то хочется строить, развивать те проекты, за которые не будет стыдно ни завтра, ни послезавтра никогда. Потому что часто строятся объекты, которые приносят деньги, но если через пару лет будешь проходить мимо с детьми, внуками, то надо прикрыть им глаза, чтобы они этого не видели. И ни в коем случае не говорить, что это сделал папа. Хочется такого избежать.

А какая у вас цель?

Мне было бы не стыдно показать любой проект, который мы делали.

У вас есть проекты, к которым вы внуков поведете?

К сожалению, в Москве доминируют люди с мощным административным ресурсом, а не с высокими профессиональными навыками это неестественная ситуация, и она не может длиться бесконечно долго, это противоречит всем законам бизнеса. Свободной конкуренции нет, о ней можно даже не думать. А с этого все начинается. Люди занимают, получают, отнимают хорошие участки земли, лепят на них нет другого слова объекты, которые сразу после окончания строительства хочется снести. Но это дорого. Потому что потрачены деньги, объекты проданы.

Что мешает другим делать качественные объекты?

За городом такое делают часто от бедности. А в городе от недомыслия. Либо от жадности, стараясь сделать побыстрее и подешевле и продать подороже. Но кто-то постепенно цивилизуется, конечно.

Многое в Подмосковье хочется снести столько земли испорчено кошмарными строениями!

Да, многие уходят в регионы, в область.

На Москве свет клином ведь не сошелся?

История с Набережной Европы настолько была некрасивая и на таком высоком уровне Для того чтобы делать в Питере крупные проекты, надо на этом уровне выстраивать отношения. А заниматься мелкими проектами неинтересно и неэффективно. Но любой крупный проект опять же замыкается на людей, с которыми у нас вышел конфликт.

В Петербурге у вас нет больше идей что-либо делать?

За последние годы рынок элитной недвижимости претерпел как количественные, так и качественные изменения. Если бы не дефицит предложения, то можно было бы сказать: потенциальный потребитель имеет массу возможностей выбора. Серьезный бюджет позволяет рассматривать и модные клубные дома, и элегантные элитные кварталы, и футуристичные высотки. Каждый из вариантов имеет счастье быть занесенным в копилку элитных проектов.


Рынок элитной недвижимости российской столицы переживает не лучшие времена. Серьезная нехватка новых проектов, высокие ценники, рост конкуренции во всех секторах рынка и валютные страсти лишь основные штрихи к его портрету.

Каждый девелопер, имеющий в своих активах многотысячные проекты, равно как и отреставрировавший всего один подъезд, считает их элитными.

Расширился словарь, появилась новая терминология. Только само понятие элитности так и осталось нераскрытым, расплывчатым и, по сути, самым нарицательным из всех имен.

До сих пор ее нет, как нет ни единой стратегии поведения риэлторов, ни девелоперского союза. Зато существует множество А-B-C, премиумов, люксов, de luxe, hi-end, hi and middle классов, бутиковых, клубных, коллекционных домов элита рынка недвижимости с вариациями.

Понять отличия и расставить точки помогла бы классификация зданий.

Супермегапшик
Эволюция любого рынка требует поиска новых форм и концепций. Уже явлены миру суперклубные Молочный, 1 и дом Стольник, суператриумовый дом в Брюсовом переулке, сложноэкологичный Green Hills на Андреевской набережной, супервысокие апартаменты Москва-Сити, супервидовые пентхаусные суперварианты. Теперь рынок в ожидании мегамасштабных, моднолофтовых и золотоостровных проектов.

И пока игроки рынка увлеченно соревнуются в определениях имиджевой составляющей даже с большим рвением, чем работают над четкостью критериев, конечный потребитель выбирает, не ориентируясь на существующее многоголосие классификаций, а руководствуясь личными потребностями.

Многие аналитики прогнозируют, что с выходом на рынок нескольких подобных проектов проблема насыщения рынка уже не будет ощущаться так остро. Спрос на дорогую недвижимость всех классов и направлений остается высоким, в то время как спрос на качественную элитную недвижимость по адекватной цене просто фантастический.

На практике в рамках МКАД никто еще не пробовал ни жить в мультикомплексе, ни построить элитный город в городе, занимающий на карте Москвы приличное многогектарное пространство. Потому такой продукт хоть ожидаемый, но особенно сложный с точки зрения согласований и реализации.

Порой мнение одного-двух физических лиц преподносится как тенденция. Стоит кому-то озвучить очередную сумасшедшую цену, как пресса, интернет и прочие словоохотливые источники подхватывают ее и тут же коронуют. Мол, есть движение вперед, рынок развивается, цена растет, все отлично, а слово кризис пора включить в словарь ненормативной лексики или архаизмов.

Риэлторы и аналитики зачастую заняты изобретением новых форм представления уже набивших оскомину старых адресов. Сложно говорить о росте рынка, если его объемы за год фактически не меняются, а ценовые показатели зависят не от объективных факторов, а исключительно от настроений владельцев недвижимости.

А конечный потребитель далеко не всегда мечтает об обязательно модном адресе. Гораздо больше он настроен получить продукт с минимумом недочетов. Ему должно быть все равно, каким административным ресурсом обладает застройщик. Главное соблюдение сроков работ, сертификация качества и своевременное оформление собственности. Равно как и владелец недвижимости не готов слушать о проблемах бизнеса покупателя, ставках, налогах, сложностях сбыта и товарооборота.

Забыта простая истина: ничто не вечно, и модные идеи со временем покрываются сеткой морщин, а периоды подъема непременно чередуются с периодами спада. Конечно, хочется поучаствовать в реализации элитного квартала на месте Красного Октября, посмотреть на счастливых обладателей почтовых ящиков по адресу: Красная площадь, 5, увидеть заполненные яппи просторы Москва-Сити Но доведется ли? Ведь у каждого проекта возникают проблемы своего масштаба: нервозность точечной застройки в сформировавшемся жилом районе или близость к рубиновым звездам, расчеты с городом или сложности с грунтами

С нами сила
Причину сложностей с появлением на рынке нового товара следует искать большей частью в кабинетах чиновников. Сейчас мало кто способен оценить творческие подходы и шедевральные достижения. Зато с нами пребывает Сила административного ресурса. Правда, целиком ее никто не видел, не слышал и, ей-ей, не поддерживал рублем. К сожалению, эта сила не ко всем благосклонна: редкие хорошие площадки, которые еще остались в городе, достаются далеко не всегда тем, кто способен сделать прорыв или удивить рынок концептом.

Зачастую основной психотерапевтической прослойкой, поглощающей эту ценную информацию, является агент по недвижимости. В этой связи сохранение конфиденциальности становится основным постулатом в работе добросовестного риэлтора.

Рынок буксует, и не день уже, и не два. Дефицит, поэтому клиент и так все купит, да еще и за те деньги, которые мы ему нарисуем таким слабым тросом вряд ли что-то сдвинешь с места.

Думаю, что рынок элитной недвижимости подвержен тенденциям монополизации не меньше, чем рынок черного золота или транспортных перевозок. Возможно, монополии и спасут мир, но только маленькие и средние компании реально заинтересованы в попадании в самый центр мишени потребительского вкуса. Только движение вперед, внедрение новых технологий, поиск интересных материалов для стильной отделки, пытливые архитектурные попытки создать нечто из банального способны вывести рынок элитки на новые рубежи.

Как и во все времена, наиболее востребованным товаром является квартира в городе для семейного проживания. Набор остальных характеристик также в традиционных рамках: охрана, подземный гараж, комфортная планировка, прогрессивные коммуникации. Небольшая горсть изюма в виде интересной архитектуры, презентабельной общественной зоны, имени известного и качественного подрядчика, приятных соседей может послужить катализатором при принятии решения о покупке и значительно сократить сроки реализации свободных площадей.

А трудности с поиском желанного объекта возникают почти у каждого выходящего на рынок вне зависимости от бюджета. Но рядовой потребитель элитного рынка нуждается не в усадьбе или фантастической красоты особняке на одну семью.

Большинство проектов с апартаментами находятся в центре, имеют звонкие адреса, но с институтом прописки не дружат. А те, кто платит, хотят получить все, и по максимуму. Возможно, именно этот факт и отсутствие на сегодня реализованных проектов с вечерними огнями в окнах не позволяют говорить об апартаментах как о состоявшемся чуде.

Клиенту элитного рынка также надо определиться с пунктуацией казнить нельзя помиловать в вопросе апартаментов. Если квартира и дача явления, понятные с детства, то апартаменты больше похожи на товар фарцовщика: вроде и модная тенденция, но с элементами психологического дискомфорта при приобретении.

Быстрая реализация возможна только при сочетании трех факторов: адекватность цены и качества; редкое чудесное совпадение обстоятельств у двух сторон (например, нужная площадь объекта и нужное месторасположение); появление на рынке абсолютно уникального товара. Счастливчики, набравшиеся терпения и выбравшие активного и неравнодушного агента, даже имеют шанс на инвестиционное вложение.

Две правды
Как известно, всегда есть две правды. Правды покупателя и продавца различны, как Арбат и Капотня. Покупательская активность сменяется периодами напряженного ожидания и попыток изучения обстановки слишком резво бежали ценовые лошадки. Продавцы же занимают оборону и не готовы уступать ни пяди у. е., чем обрекают многие продаваемые объекты на долгую жизнь в рекламном глянце.

Портрет такого гражданина видоизменился. Нет, он не стал старше или социально уязвимее. Важнее то, что он активно меняет место прописки на рублевую зону, стал отталкиваться не от цены за метр, а от бюджета в целом и снизил общий метраж своих приобретений.

Документооборот по сделке выглядит иначе, чем несколько лет назад. Простые и понятные рынку элитного жилья договоры о долевом участии в строительстве на фоне общего ажиотажа на тему обманутых дольщиков были заменены сложноподчиненными вексельными схемами и долгоиграющими предварительными договорами купли-продажи. Доказав таким образом, что эксклюзивность эксклюзивностью, но связь с другими рынками и принятыми законами превращает клиента элитки в рядового гражданина.

Бесспорно одно: риэлторы во многом сами виноваты в своей непростой жизни. Кто, как не агенты компаний, оказывает бездарный консалтинг, похожий больше на философские размышления о недвижимости, чем на осмысление проблематики конкретного проекта? Разве не сами риэлторы оценивают квартиры, завышая их стоимость на десятки процентов, чтобы понравиться хозяину и включить в листинг дополнительный товар? Разве не эти же риэлторы демпингуют, давая покупателю хоть какой-то шанс для торга ценой потери собственных комиссионных? Привычка постоянно прогибаться под изменчивый рынок не делает жизнь в нем лучше и понятнее, а без боя отданные рубежи так и войдут в историю легким трофеем условного противника.

Последние рыночные веяния также заставили часть риэлторских компаний пересмотреть жизненное кредо и довольствоваться малым. Более амбициозные, но не имеющие возможности похвастать хорошими продажами придумывают новые сервисы и услуги. Более опытные выбирают технику нанесения точечных ударов профессионально растущими агентами.

Букет валют
По поводу валют и курсов цен отдельный разговор. Пока на рынке представлены все привычное россиянину трио: старичок-доллар, модный евро и патриотичный рубль. Именно последнему все чаще отдают сольные партии владельцы недвижимости, особенно девелоперы. Валютная гонка добавляет некоторой нервозности, так как все равно ведутся пересчеты в ту или иную сторону, принимаются к обсуждению малопонятные у. е. с фиксированным курсом.

Стратегических ошибок допускается достаточно, чтобы всерьез говорить о созревающей необходимости создания коалиций. Но идея, витающая в приватных разговорах или обсуждаемая на круглых столах, далека от воплощения.

Восточный округ успешно защитил свой градостроительный план развития территории. Большинство показателей выполняется или даже перевыполняется. По сути, единственная серьезная проблема, стоящая на повестке дня, - транспортная. Ее уже начали разрешать самыми различными способами. Свободнее вздохнуть округу должно помочь Четвертое транспортное кольцо, создание дублера Щелковского шоссе, Северной рокады, маршрутов скоростного трамвая, развитие железнодорожного сообщения.

Этим можно объяснить и существующую осторожность в прогнозах на будущее. Единственное, что можно предсказать, спрятав далеко эмоции, в условиях сохраняющегося дефицита недвижимости мечтать о значительном падении цен не приходится. Еще вчера потенциальный покупатель элитки вздрагивал от цифр уровня $25 000 за 1 кв. м. Сегодня ему нужно провести над собой колоссальную психологическую работу, чтобы хотя бы принять (пока не заплатить) цену $45 000 за 1 кв. м. Но потребителям элитного рынка придется брать новые психологические барьеры.

Префект ВАО Николай Евтихиев отмечает, что окружные власти серьезно подошли к кварталам, где преимущественно расположены пятиэтажки, в том числе и несносимых серий. В округе создается реестр таких зданий, который позволит эффективно проводить реконструкцию сложившихся кварталов. Дело в том, что ряд созданных проектов планировок по реконструкции кварталов пока предусматривает снос хрущевок только определенных серий, остальные подлежат капитальному ремонту. Но анализ показывает, что зачастую логичнее снести весь 5-этажный фонд, нежели вкладывать серьезные средства в модернизацию морально и физически устаревших зданий. Глава округа считает, что для экономии времени реконструкцию кварталов будут начинать по существующим проектам планировок и по ходу их станут дорабатывать, тем самым подключая к сносу другие здания. Такой подход полностью укладывается в стратегию столичных властей, которые намерены основательно почистить город от 5-этажного жилого фонда.

Восточный округ успешно реализует Генеральный план развития города, так сказать, на местах. По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, планы по строительству жилья, к примеру, даже перевыполнены. Программа по сносу ветхих пятиэтажек реализована в округе на 75 процентов, оставшаяся четверть позволяет говорить о близком завершении важного проекта. Если говорить о жилищном строительстве, то земельный резерв был найден посредством вывода ряда воинских частей, некоторого сокращения производственных зон, а также сельскохозяйственных земель (это прежде всего Кожухово).

Кстати, не только сносом пятиэтажек примечателен Восточный округ. Готовится пилотный проект по реконструкции микрорайона Калошина-А, где намечается снос не только всех пятиэтажек, но и четырех девятиэтажек. Как верно заметил Юрий Лужков, девятиэтажки ненамного лучше по своему состоянию по сравнению с пятиэтажными собратьями. Поэтому было принято смелое и необычное решение провести масштабную реконструкцию квартала, тем самым практически полностью обновить жилой фонд микрорайона.

Глобальное преобразование сложившихся районов застройки будет выгодно всем. Жители получат новые современные квартиры. К тому же новых площадей на одной и той же территории будет построено заметно больше прежнего жилого фонда. Следовательно, станет возможно активнее решать проблемы очередников. Николай Евтихиев признался, что для этой категории жителей пока с большим трудом удается находить квартиры в округе. Так, в прошлом году значительная часть очередников получала жилища в других округах. Нынешний год также будет довольно тяжелым в этом сегменте, но разворачивающийся процесс реконструкции старых кварталов как раз позволит строить значительные объемы именно муниципального жилья. Уже готовы несколько проектов планировок, в частности по двум кварталам в Северном Измайлове, 40-му кварталу в Новогирееве, кварталу 8Б в Богородском. В последнем, к примеру, намечается построить свыше 150 тыс. кв. метров нового жилья. Планируется, что строители выйдут на площадку в данном квартале уже весной 2009 года.

Но самая серьезная проблема для Восточного округа - транспортная. Долгое время на восток города власти не обращали внимания, в результате здесь возникли серьезные трудности с транспортным обеспечением. По словам главного инженера НИиПИ Генплана Москвы Юрия Короткова, ВАО имеет свою специфику. Он состоит из своего рода транспортных коридоров, которые сформированы вокруг крупных вылетных магистралей. Последние слабо связаны между собой хордовыми связками и не имеют дублеров. В результате возникает постоянная перегрузка радиальных направлений. К тому же округ серьезно вышел за пределы МКАД. Жители периферийных районов сталкиваются с большими проблемами, чтобы добраться до центра города.

В социальной инфраструктуре явное достижение - ввод большого числа детских садов. Как уточнил префект ВАО Николай Евтихиев, за два с половиной года было построено 40 дошкольных учреждений. В этом году намечено возвести еще 12 детских садов. Широкие горизонты раскрываются в спортивной сфере. С прошлого года в ВАО развернулось масштабное строительство спортивных объектов, в том числе ФОКов. Примечательно, что буквально за 1,5 - 2 года в округе удвоится бассейновый фонд, говорит префект. Если до начала реализации программы насчитывалось 5 бассейнов, то уже сейчас 3 новых спортивных водоема запущены в эксплуатацию и еще 3 - на подходе. Всего же обещано, что за 3 - 4 года на карте округа появится около 50 спортивных сооружений. Единственно серьезный пробел в социальной структуре находится, пожалуй, в поликлиническом секторе. Николай Евтихиев говорит, что точно не хватает трех поликлиник и еще пять надо выводить с первых этажей жилых домов. Префект также относит к числу недостатков то, что в округе практически не строится зданий для музыкальных и художественных школ, семейных центров.

Транспортную проблему намечено разрешать сразу несколькими способами. Важную роль должно сыграть Четвертое транспортное кольцо, которое как раз послужит хорошей хордовой связкой между двумя основными вылетными магистралями - шоссе Энтузиастов и Щелковским шоссе. Николай Евтихиев добавляет, что наконец-то началась разработка проекта по созданию дублера Щелковского шоссе на базе 2-го Иртышского проезда. Его намечено продлить, сделав выход к Четвертому кольцу через промзону Калошино. Префект также предложил превратить дублер в полноценную радиусную магистраль. Для этого просто необходимо проложить короткий тоннель, который соединит Уральскую улицу со 2-м Иртышским проездом. Таким образом, трасса выйдет непосредственно на Абрамцевскую развязку на МКАД, а следовательно, заметно разгрузит Щелковское шоссе.

Свою толику вносит заметная маятниковая миграция - районы ВАО четко разделяются на спальные и работающие. Иными словами, необходимо, помимо прочего, активно создавать рабочие места на периферии. Для этого, в частности, намечено создать несколько крупных общественных центров с различными функциями. Первые из них появятся в районах Преображенское, Сокольники, Соколиная Гора, Перово, Богородское и Кожухово. Значительным местом приложения труда должны стать два крупных технопарка. Один будет создан на базе НИИДАРа, другой расположится в промзоне Руднево. Последний начнут строить в ближайшие месяцы. По словам Николая Евтихиева, площадь рудневского технопарка составит 80 - 100 тыс. кв. метров, он даст новых рабочих мест до 15 тысяч.

Большие надежды окружные власти возлагают на железнодорожный транспорт. Скоростные электрички и прокладка дополнительных путей на Казанском и Горьковском направлениях железной дороги позволят заметно улучшить транспортное сообщение, особенно для периферийных районов. Важным транспортным узлом здесь станет железнодорожная станция Косино. Для жителей округа очень важно решение городских властей продлить Калининскую линию от станции Новогиреево в сторону Новокосино. Мэр предложил развивать именно такой, альтернативный, так называемый хордовый, метрополитен, который как раз займется обеспечением связок между радиальными линиями, а следовательно, поможет перераспределению пассажирских потоков.

Важную роль призвана сыграть Северная рокада, которая пойдет от МКАД в районе Выхино с выходом на проспект Буденного. Создание всех развязок (на пересечении с МКАД, с Четвертым кольцом, проспектом Буденного) уже расписано по срокам, а потому надо срочно заняться проектированием самой трассы длиной 5 километров. Иначе создание важной трассы затормозится, говорит Николай Евтихиев.



Главная --> Публикации