Главная --> Публикации --> Дмитрий медведев присмотрел место для жилья Дмитровка поедет не раньше 2015 года "землю без боя нам не дадут" Растет как на дрожжах Офисные кормильцы

- Александр Николаевич, Вы курируете ряд очень ответственных направлений деятельности столичного стройкомплекса. Какие наиболее важные задачи поставлены перед Вами в наступившем году?

На долю современных москвичей выпало быть свидетелями масштабных преобразований в городе. Это и колоссальное жилищное строительство, и появление современных деловых и торговых центров, воссоздание и реконструкция памятников истории и архитектуры, одним словом, на наших глазах происходят глобальные процессы создания комфортной жизненной среды столичных горожан. И при этом одним из ключевых условий поддержания такой среды является транспортная инфраструктура мегаполиса, которая включает не только строительство новых магистралей и развязок, но и грамотную организацию движения, и создание парковочного пространства, и обеспечение транспортной доступности к новым районам. О том, какая ведется работа в этой сфере, мы беседуем сегодня с первым заместителем руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Александром Левченко.

- И теперь Вы будете отвечать за согласованность?

- Планов буквально громадье, и прежде всего в сфере дорожно-мостового строительства. На одном из последних заседаний Правительства Москвы рассматривался этот злободневный вопрос, и Юрий Михайлович Лужков поручил мне обеспечить общую координацию всего комплекса дорожно-мостового строительства в городе. С чем это связано? Прежде всего с тем, что до сих пор этой проблемой занимались различные структуры. Финансирование, проектирование, строительные работы - все взаимосвязанные этапы проводились этими структурами каждый по отдельности, что приводило к определенной несогласованности как в соблюдении сроков, так и в целостности концепции.

- Кто этим будет заниматься?

- Да, ведь, мягко говоря, вопрос был упущен. Сегодня мэр поставил задачу: увязать все воедино и создать работающую систему не только координации, но и оперативного управления процессом. Как я вижу, решение этой проблемы состоит в следующем: необходимо в сжатые сроки подготовить концепцию развития дорожно-мостового строительства в Москве до 2015 года - это как минимум. А после этого заняться перспективным планированием на период с 2020 по-2025 год.

- Сейчас это можно решить?

- Этим будут продолжать заниматься Москомархитектура, НИиПИ Генплана, Департамент градостроительства. Архитекторы и проектировщики должны в течение месяца подготовить проект концепции, и я надеюсь, что в первом полугодии мы представим программу на рассмотрение и утверждение Правительству Москвы. Это очень не простая работа, так как необходимо предусмотреть уже на стадии проектирования будущих микрорайонов их обеспеченность транспортной инфраструктурой. Необходимо в срочном порядке решить острые вопросы транспортной доступности для жителей строящихся сегодня микрорайонов - Щербинки, Кожухова, Северного, Некрасовки и других. Большое строительство в ближайшее время начнется в Павшинской пойме, между Мичуринским и Кутузовским проспектами. Все застраиваемые территории должны быть подготовлены к комфортному проживанию определенного, четко просчитываемого количества жителей. Поэтому теперь мы должны концептуально разработать программу развития дорожного строительства во всех этих районах. Например, на территории Сити сегодня видны те недочеты, которые произошли именно в результате несогласованности. Построили современные небоскребы, громадный комплекс, а выездов оказалось недостаточно. При этом в программе развития территории Сити еще много лет назад было запроектировано создание тоннелей и эстакад над железной дорогой, но в результате все той же несогласованности средств на это так и не было выделено.

- Александр Николаевич, сколько же средств потребуется на столь масштабные проекты?

- Сейчас это придется решать. Мы спохватились и догоняем уходящий поезд. Нам следует предусмотреть не только вопросы дорожного строительства, но и весь комплекс сопутствующих проблем. Например, в том же Сити, чтобы построить так необходимую в этом месте транспортную развязку, надо сначала расселить жителей ветхих домов, снести их, проложить инженерные сети, затем построить дороги, а уже только после этого можно продолжить строительство делового центра.

- А в прошлом году?

- Строительство дорог требует колоссальных финансовых ресурсов. Стоит отметить, что в этом году выделено 90 миллиардов рублей - столько средств никогда не выделялось на дорожно-мостовое строительство.

Одной из основных задач нового Координационного центра является расстановка приоритетов реализации проектов. Мы говорим сегодня, что задачей первостепенной важности является завершение работ по начатым объектам. Во-первых, это Большая Ленинградка - она очень важна для города. Во-вторых, это Крестовский путепровод, Дмитровское шоссе. Необходимо запроектировать и уже начать строить два дублера Кутузовского проспекта: один со стороны Сити, а другой со стороны Мосфильмовской улицы. И самое главное - Четвертое транспортное кольцо, сложнейшее инженерное сооружение, которое требует огромных капитальных вложений, потому что это связано с выводом оттуда предприятий, переселением жителей, приобретением специальной дорогостоящей техники.

- В прошлом году эта сумма составила порядка 70 млрд рублей, таким образом сейчас почти на треть увеличилось финансирование. Кстати, тогда впервые за последние 20 лет в городе были выделены такие значительные средства на проектно-изыскательские работы. Это крайне важное достижение, ведь чтобы качественно и быстро строить, надо сначала запроектировать весь комплекс. Наконец, в 2007 г. на эти цели было выделено около 6 миллиардов рублей!

- Естественно, можно! По Ленинградке мы должны закончить все работы в следующем году. На сегодняшний день я могу с уверенностью сказать, что в 2009-м мы полностью закончим развязку на Соколе и на пересечении с Головинским шоссе. В текущем году начнем строить развязку на пересечении Фестивальной улицы с Ленинградским шоссе, а в следующем ее закончим. Сегодня решается вопрос финансирования работ строительства второго моста через канал имени Москвы, которое необходимо развернуть в этом году. Этот вопрос мы планируем вынести на рассмотрение мэру Москвы. Юрий Михайлович в подобных ситуациях неоднократно оказывал нам большую поддержку, ведь речь идет о реализации задач общегородского масштаба.

- А по срокам можно что-то сказать? По этим главным приоритетам, которые Вы обозначили?

- В этом году мы должны закончить строительство этого проспекта, обеспечив прямой ход от МКАД с Новорижского шоссе вплоть до Беговой улицы и дальше до зоопарка (Красная Пресня). В результате город получит практически бессветофорную трассу (в одном лишь месте в районе Беговой будет светофор), позволяющую буквально за 10-15 минут доехать на автомобиле от МКАД до Садового кольца.

- Когда будет достроена оставшаяся часть Звенигород-ского проспекта? На какой стадии сейчас строительство?

- Это сложный узел, но мы постараемся завершить все работы здесь в текущем году.

- А к какому времени построят развязку на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Народного Ополчения?

- К сожалению, любое строительство, призванное в перспективе обеспечить более высокий уровень комфорта горожан, в период проведения причиняет обычно некоторые неудобства. Так и с этими переходами. Разумеется, до конца года будут построены более удобные подземные переходы, а пока мы вынуждены использовать эти. Сейчас очисткой этих переходов от снега и наледи заняты специальные рабочие, в самое ближайшее время усилим поручни и ограждения, и я думаю, что этот вопрос больше не станет вызывать нареканий у пешеходов.

- Александр Николаевич, местные жители жалуются на качество временных пешеходных переходов над проспектом Маршала Жукова, даже прозвали их бесплатными аттракционами. Эта проблема как-то решается?

- По Крестовскому путепроводу, конечно, очень много трудных задач. Хотелось бы завершить в этом году, но там много осложняющих работы факторов. Реконструкция этого участка предполагает разборку старого моста и строительство на его месте новой эстакады. При этом необходимо учесть, что под ним проходят железнодорожные пути, а это значит, что работы можно будет вести лишь в строго определенные периоды времени - окна, во время которых будет остановлено движение поездов. А это только 4 часа в сутки! Сколько, по-Вашему, можно за четыре часа сделать? На практике - больше простоя, чем работы. Это первая большая проблема.

- В какой стадии сейчас работы на Крестовском мосту?

- Как же выйти из этого положения?

Вторая сложность - проектно-сметная документация, вернее, сроки ее представления. Это вообще типичная проблема для дорожного строительства в городе. Проектирование зачастую существенно отстает от темпов строительных работ. Например, Звенигородка могла бы быть построена значительно раньше, если бы рабочие проекты, которые выполняет здесь Метрогипротранс, выдавались строителям своевременно. Сегодня почему-то все ругают строителей, подрядные организации, а когда глубже начинаешь разбираться, то понимаешь, что дело-то не в них. Они обеспечены своими мощностями, готовы выйти на объект и начать работы, но не могут, потому что нет рабочей документации.

- Что изменится для автомобилистов после окончания строительства путепровода?

- А так и выходим. Чтобы не останавливать работы, мы производим их локальными участками, строим там, где уже имеются на руках рабочие проекты.

- А как дела с Четвертым транспортным кольцом?

- Увеличится количество полос в сторону центра с пяти до шести, а в область - с четырех до пяти, соответственно, увеличится пропускная способность и разгрузятся проспект Мира, Ярославское шоссе и прилегающие улицы (Академика Королева, Руставели, Шереметьевская), Третье транспортное кольцо.

- Александр Николаевич, давайте перейдем к другим проектам, которыми Вы занимаетесь. Расскажите о них.

- Четвертое кольцо сейчас находится в стадии проектирования. Совсем недавно прошел конкурс на подготовительный этап первого участка Четвертого транспортного кольца (от Щелковского до шоссе Энтузиастов). Он включает вынос инженерных коммуникаций и строительство объездных дорог. На сегодняшний день там ведутся работы по выводу с трассы будущего строительства гаражей, по геологическим изысканиям. Требуется купить горнопроходческий 19-метровый щит, который позволит, практически не затрагивая существующих жилых массивов, а значит, и без отселения, провести подземный тоннель закрытым способом. Причем движение по тоннелю будет не в три полосы, как, например, в Лефортовском, а в четыре.

Неподалеку от Путевого дворца, на Ленинградском проспекте,17, расположен еще один объект, на котором я курирую восстановительные работы - здесь размещается Международный университет в Москве (МУМ), который сейчас практически не функционирует. Поэтому завершение работ в этих помещениях очень актуально для строительной отрасли, ведь с вводом в действие университета снова будет налажен процесс подготовки таких нужных нам молодых специалистов - инженеров, строителей, эксплуатационщиков.

- Для меня сейчас тема дорог - наиболее интересная тема, я поглощен ею полностью, поэтому так детально рассказываю. Но, кроме этого, конечно, есть и другие важные и интересные проекты. Прежде всего, это реконструкция объектов культурного наследия. Нам в этом году необходимо завершить Путевой дворец. В первом полугодии планируем закончить все реставрационные работы, чтобы к Дню города его открыть для посещений уже с мебелью и экспозициями. Мы вынуждены были поменять заказчика и генподрядчика, заключили договор с фирмой Возрождение, которая уже отлично зарекомендовала себя на других объектах - в Царицыне, в Марфо-Мариинской обители. Уверен, что поставленные сроки будут соблюдены. Сейчас в Путевом дворце осталось завершить в основном отделочные работы и оставшуюся часть инженерии.

- Удается договориться с военными?

Другой серьезный объект - Лефортовский парк. Самое главное, это реставрация Екатерининского дворца. Вопрос усугубляется юридическими аспектами, так как сейчас здание находится в военном федеральном ведомстве. Там располагается Военная академия бронетанковых войск имени маршала Советского Союза Р.Я. Малиновского. Кроме этого, в Лефортово нам предстоит очень ответственная работа - восстановить уникальную систему фонтанов, которая была построена первой в России, еще до Петергофа. Одновременно с этим будем реставрировать парк и восстановим красивейшие оранжереи, которые здесь и располагались почти 300 лет назад. Доктор Бидлоу в 1723 году разбил здесь знаменитый Головинский сад. И я думаю, что процентов на шестьдесят мы сделаем парковые работы уже в этом году. Хотя дел непочатый край - надо снести гаражи, которые там находятся, навести порядок, вывезти мусор.

По Марфо-Мариинской обители работы тоже должны закончиться к Дню города.

- Переговоры ведутся, и я уверен, что нам удастся договориться - они же россияне и понимают, что государство обязано бережно хранить культурно-историческое наследие.

- Обеспечиваю инженерную подготовку территорий для строительства социального жилья по городскому заказу - школ, детских садов и спортивных учреждений, ряда коммерческих объектов, где взамен город получает часть построенных площадей. К слову, за последние 20 лет ни один объект не был сорван из-за того, что не сделали в срок инженерные коммуникации.

- Александр Николаевич, а жилищными программами Вы занимаетесь?

- Рабочий день начинается обычно в 8 и зачастую оканчивается часов в 11 вечера. По субботам провожу совещания на объектах. Но, к счастью, есть ведь еще воскресенье. Свободное время очень люблю проводить с младшей дочерью, рассказывать ей обо всем, что знаю сам, учить водить автомобиль, стрелять Люблю охоту, но давненько уже я не брал в руки ружья?.
До недавнего времени Москва развивалась по двум практически независимым направлениям: застройка точечная, а чаще уплотнительная, и возведение городов в городе обособленных жилых конгломератов на больших свободных территориях. У каждого были свои плюсы-минусы, свои приверженцы и основные силы. Но похоже, что в ближайшее время застройщикам ни точек, ни свободных территорий не светит.

- Любопытно узнать, Александр Николаевич, какой по продолжительности Ваш обычный рабочий день? Успеваете ли заниматься чем-то, кроме работы, для души?

Чистых площадок тоже почти не осталось на последней большой необремененной площадке, бывшем аэродроме им. Фрунзе на Ходынском поле, построен жилой микрорайон Гранд Парк. И даже если заявленного там обширного ландшафтного парка все же не случится, места все равно осталось совсем немного еще на пару-тройку домов формата Триумф-Паласа.

Точку в деле точки поставил в прошлом году мэр города Юрий Лужков. 21 августа 2007 г. он подписал постановление № 714-ПП О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в г. Москве. Проще говоря, точечная застройка запрещена. Теперь уплотнять районы сложившейся застройки можно только объектами инфраструктуры.

Позиция московских властей по комплексному подходу к застройке города поддерживается застройщиками. Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group, уверен: только комплексная застройка позволяет создать максимально комфортную среду для жизни человека. Строительство микрорайонов предполагает создание обширной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, магазинов, фитнес-центров, ресторанов и т. д. всего того, что должно быть в шаговой доступности от дома. По его словам, значение имеет также архитектурное единство комплексов, ведь внешний облик города не менее важен, чем удобство проживания в нем.

И сама идея отдельных островков красивой жизни в безбрежном океане серых районов ранних и поздних этапов индустриального домостроения панельных домов, построенных в 60-80-х гг. прошлого века, выглядит не комильфо для одной из самых дорогих столиц мира. В результате столичные власти в который раз решили улучшать город комплексно, а точнее квартально, формируя единую комфортную городскую среду. Но на этот раз в значительной степени за счет горбюджета. По мнению городских властей, это (больше строить за счет бюджета муниципального жилья, оставляя неизбежно меньше возможностей возводить жилье на продажу. Ведомости) поможет снизить цены на квартиры.

Начали с оценки
Идея комплексного улучшения районов по Москве бродит давно. Для решения этих задач была разработана Среднесрочная программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки, которую чаще называют программой реконструкции кварталов. Первоначально она была заявлена в начале 2003 г., но детализирована через год постановлением правительства Москвы № 178-ПП от 30 марта 2004 г. В нее включили кварталы, в которых преобладают дома, требующие капремонта и реконструкции, в том числе серии пятиэтажек, которые раньше не подлежали сносу. В рамках среднесрочной программы были разработаны и утверждены 55 проектов планировки, продолжается разработка документации по 75 кварталам.

Главная задача реконструкции решить вопрос морального устаревания городской территории: во многих кварталах не хватает парковочных мест, узкие внутриквартальные проезды, недостаточно зелени и объектов инфраструктуры, да и вообще уныло и некомфортно.

Всего власти решили реконструировать 223 из 2000 московских кварталов, а это 1600 га городской территории. Объемы возможного нового строительства здесь могут составить более 5 млн кв. м жилья (столько в Москве строится за год). Сейчас девелоперскими компаниями работы ведутся в 21 квартале 10% от общего числа территорий, включенных в планы реконструкции.

В феврале 2008 г. правительством была одобрена новая концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки г. Москвы на 2008-2010 гг. За этот период планируется проработать 120 территорий, на разработку проектов планировок из горбюджета выделяется 1,525 млрд руб. Общая площадь жилищного фонда, задействованного в реконструкции, более 11,5 млн кв. м.

Как получаются площадки
Правила предоставления площадок под реконструкцию менялись несколько раз. С конца 90-х гг. прошлого века и до 2003 г. площадки предоставлялись на конкурсной основе по постановлениям правительства Москвы. С 2004 г. объекты стали реализовываться через комитет по подготовке и проведению конкурсов и аукционов на основании ППМ от 27 апреля 2004 г. О порядке и проведении конкурсов и аукционов на реализацию инвестиционных проектов № 225-ПП.

Комплексная реконструкция процесс сложный, по информации специалистов стройкомплекса Москвы, первым этапом является оценка состояния существующих зданий. Ветхие и аварийные строения (в их число входят практически все пятиэтажки) подпадают под реновацию снос и новое строительство. Более крепкие подлежат капитальному ремонту. На 2008 г. в Москве на капитальный ремонт жилых домов выделено 42 млрд руб. В 2006 г. эта цифра составляла всего 90 млн руб. Новые дома, естественно, в планах не значатся.

Определилось все в октябре прошлого года: департамент жилищной политики проанализировал материалы 72 проектов планировки районов, разработанных по заказу ГУП УПЗ в рамках среднесрочной программы комплексной реконструкции (реновации) сложившейся застройки, и отобрал для реализации за счет средств городского бюджета 51 район. Еще по пяти кварталам по распоряжению правительства Москвы разрабатывается проектная документация для застройки за счет средств горбюджета. Площадь сносимого жилья по 56 кварталам составит около 3,4 млн кв. м, а построено нового будет почти 8 млн квадратов. Общий объем инвестиций превысит $10 млрд.

В прошлом году судьба застройщиков усложнилась. Город решил сам заняться реконструкцией кварталов. Более того, в начале 2007 г. мэр Москвы говорил о возможности при реконструкции кварталов обойтись вообще без привлечения частных инвесторов, но потом решено было часть наименее привлекательных площадок отдать на откуп частникам.

Ранее практически теми же словами описывал причины перемен в отношениях властей и инвесторов Тимур Тимербулатов, глава ГК Конти: Когда мы начинали, денег в бюджете было не так много, и тогда диалог строился совсем на других позициях. Когда у власти появляется достаточно большое количество денег, то правила игры становятся жестче.

Это естественный процесс, считает гендиректор МИАН-Девелопмент Олег Рубин. Лет 15 назад, когда состояние российской столицы было плачевным грязная, неосвещенная и с дефицитной дырой в городском бюджете, администрация города была рада любому инвестору. Естественно, на этом фоне появлялись невыполненные обязательства, сорванные сроки, низкое качество, обманутые вкладчики и т. п., говорит он. Сейчас ситуация изменилась, во многом благодаря серьезным и крупным инвесторам, понимающим, что такое профессионализм и обязательства. Бюджет города профицитен и, видимо, уже не нуждается в частных деньгах. На самом деле и в этом есть какая-то правильная логика, к этому все шло.

Генподрядчики для работы в городских кварталах будут выбираться на аукционах, и скорее всего новых лиц не появится строительство по горзаказу ведут ДСК-1, Главмосстрой, Москапстрой, Мосстроймеханизация-5, СУ-155, МФС-6 и др.

Отсев инвесторских от городских кварталов производился на основании коэффициента реконструкции отношения площади нового строительства к площади сносимого жилого фонда. Для реализации за счет средств городского бюджета были отобраны только те районы, коэффициент реконструкции которых более На конкурс будут выставляться только кварталы с коэффициентом менее Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что таким образом город отобрал себе площадки, в которых на 1 кв. м реконструируемых площадей приходится не менее 2 кв. м новых. Понятно, что с точки зрения девелопмента данные площадки более удобные.

То есть должен произойти естественный отбор на рынке останутся только сильные игроки, способные привлекать длинные деньги. Процесс реконструкции, как правило, всегда менее выгоден, чем новое строительство, а с коэффициентом менее 2 работать может быть выгодно исключительно в условиях быстро растущего рынка, когда рыночная цена осваиваемой площадки за время развития проекта могла вырасти, например, на 100%, считает Олег Рубин. Однако весь прошлый год рынок городской недвижимости стагнировал, и прогнозы на будущий год неоднозначны.

Для инвесторов это означает, что им понадобятся большие финансовые средства для того, чтобы закрепиться на рынке Москвы. Успешно реализовать подобные проекты под силу крупному девелоперу, имеющему богатый опыт и надежные отношения с партнерами банками, инвесторами, подрядчиками и т. д., говорит Максим Темников, добавляя, что в этом также есть несомненное преимущество комплексной застройки как для покупателей, так и для городских властей.

Девелоперы занимают более осторожную позицию. В наших планах продолжать работу в городе, но мы все чаще смотрим в сторону регионов, которые давно заслуживают того, чтобы повторить московский путь роста рынка недвижимости и качества жизни людей, говорит Олег Рубин.

Не исключено, что гонку за площадками выдержат отнюдь не все, в результате часть компаний может уйти в регионы. Директор департамента организации продаж, рекламы и PR инвестиционно-строительной компании М.О.Р.Е.-Плаза Алексей Медведев считает, что после ужесточения условий реконструкции для коммерческих застройщиков количество компаний, готовых заниматься подобной деятельностью, уменьшится. Но в любом случае рентабельность комплексной реконструкции необходимо будет определять строго индивидуально, в зависимости от особенностей каждого проекта. Говорить однозначно о том, что подобные проекты невыгодны, нельзя, считает Ковалев. Должны учитываться такие факторы, как местоположение участка, которое определяет возможный класс вновь возводимых объектов (а он может оказаться выше класса существующих зданий), а также перспективу повышения класса реконструируемых зданий, возможное повышение городом привлекательности подобных проектов за счет инженерной подготовки участков или, например, участия в расселении.

Помимо Нагатинского затона первый домостроительный комбинат застраивает 115-й микрорайон Кузьминок, мкр. Ивановский и четыре микрорайона Хорошево-Мневников. Всего компания должна построить 762 000 кв. м жилья, общий объем инвестиций ДСК-1 в проекты реконструкции московских кварталов эксперты оценивают в сумму более $800 млн.

Действующие лица и исполнители
Самым крупным реноватором городских кварталов является ДСК- Год назад ДСК приобрел права на реконструкцию 7-го квартала в Нагатинском затоне за рекордную сумму $25 млн. Проект предусматривает снос 13 малоэтажных домов и строительство восьми новых корпусов площадью 111 000 кв. м. Всего с 2004 г. по настоящее время ДСК-1 получил четыре площадки под комплексную реконструкцию.

Если же говорить о проектах, которые уже можно посмотреть в материале, то ведутся они на площадках, полученных еще по старым, доаукционным правилам. Пожалуй, первым примером продвижения идеи создания комфортной городской среды можно считать реконструкцию 75-го квартала Хорошево-Мневников в СЗАО, проводимую концерном Крост. В 2003 г. этот проект, получивший название Велтон Парк, был признан победителем VII ежегодного конкурса на лучшие научные и творческие работы в области архитектуры, градостроительства и строительных наук. И в первую очередь проект был отмечен за единую концепцию инфраструктуры и уровень благоустройства.

Вторым монстром реконструкции по объему инвестиций в проекты является СУ-15 Площадка в микрорайонах 2-4 в Щербинке обошлась компании в $14 млн. Объем инвестиций в проект оценивается в $450 млн. Также в программе реконструкции кварталов активно участвуют СА Девелопмент, Корпорация ТЭН, М.О.Р.Е.-Плаза, СУ-197, Гарантжилстрой, МТЗ Рубин и ряд других.

Перед нами стоит достаточно сложная задача обеспечить волновое переселение, сохранить часть значимых сооружений квартала и органично включить их в будущий архитектурный контекст, говорит генеральный директор концерна Крост Алексей Добашин. А вот кварталы 73, 77, 79, 80 уже ушли с аукциона и будут реконструированы ДСК-1, тут будет построено 152 000 кв. м жилья.

На месте 82-го квартала Хорошево-Мневников тем же Кростом уже возведены две очереди жилого квартала Юнион Парк. Здесь около 50% новой застройки займут парки, бульвары, магазины, школы и детские сады. Концерном была вдвое увеличена площадь участка в районе. К существующим 82-му и 75-му добавились 81-й и 84-й кварталы общей площадью 62 га. Крост построит здесь около 1 млн кв. м площадей различного назначения, включая инфраструктурные объекты.

Также в квартале появятся многофункциональный комплекс, гостиница. Часть работ будет финансироваться за счет города. В частности, город будет строить жилой комплекс на 22 000 кв. м и несколько инфраструктурных объектов детский сад, школу.

Не первый год идут работы и по реконструкции квартала 75-77 Волхонка ЗиЛ в Нагорном районе Южного округа. По словам гендиректора ГК Оргстройинвест (компания-застройщик) Светланы Третьяковой, инвестконтракт был заключен еще в 1998 г. Была проведена реконструкция части квартала. После появления программы 2004 г. был сделан новый проект планировки, а у проекта появилось новое название Полуостров Крым. Вместо 14 снесенных пятиэтажек за счет инвестора здесь будут построены девять новых домов, гаражи. Уже построен 23-этажный монолитный дом Коктебель. Общая площадь возводимых домов составит 160 000 кв. м, сносимых 45 700 кв. м. Строятся на площадке как монолитные дома, так и дома серии П-44Т от ДСК- На этой площадке ДСК выступает в качестве любимого инвестором подрядчика. С ДСК работать комфортно, говорит Светлана Третьякова, все работы выполняются в срок.

Mirax Group реконструирует район Фили-Давыдково. Осенью 2007 г. начался снос пятиэтажек, а завершить переселение из всех 15 домов планируется к концу 2009 г. Общая площадь застройки составит 950 000 кв. м. Помимо жилых домов Mirax создаст в районе всю необходимую инфраструктуру: детский сад, школу, физкультурно-оздоровительный центр и т. д. Максим Темников уверяет, что крупным компаниям сложные площадки интересны: они дают больше простора для фантазии и поиска нестандартных решений. По его мнению, востребованным и интересным проект делает не столько площадка, сколько масштаб идей и качество их исполнения.

Еще один осуществляемый проект реконструкция квартала 32-33 района Проспект Вернадского (ЗАО) силами компании Квартал. За время работы на площадке было снесено 23 дома, все жители переселены в монолитные дома.

В среду немецкая управляющая компания ECE, работающая на розничном рынке, объявила о планах строительства нескольких торговых центров в России. Впрочем, начать строительство компания собирается только через три года; что конкретно будет строиться и в каких объемах – не сообщается. Тем не менее эксперты утверждают, что через два-три года в Москве может наступить перенасыщение торговыми центрами, которое приведет к падению прибылей владельцев комплексов. Строить же центры, по мнению экспертов, следует именно сейчас, пока рынок не насыщен и возможность получать высокие прибыли сохраняется.


Германская управляющая компания ECE намерена начать строить большое количество торговых центров в Москве через три года. Однако, по мнению экспертов, к тому времени рынок, сегодня все еще ненасыщенный, переполнится.

По мнению экспертов, если бы ECE появилась на российском рынке сегодня, ей было бы где развернуться, поскольку этот рынок, как сказала RBC daily руководитель отдела исследований розничной торговли Международного института маркетинговых и социальных исследований "GFK-Русь" Наталья Моржова, еще далек от насыщения. «По насыщенности торговыми площадями Москва отстает от европейских городов», – утверждает она. Большинство исследовательских фирм также придерживаются этой точки зрения. Так, компания Colliers International в своем обзоре, посвященном торговой недвижимости, пишет, что спрос и объемы строительства торговых центров в 2003 г. остаются стабильно высокими в результате действия нескольких факторов, а именно благоприятного инвестиционного климата, высокого уровня доходности торговой недвижимости, заинтересованности правительства Москвы в реорганизации стихийной торговли и стабильного роста уровня доходов населения. По мнению Валентина Крохина, единственная проблема, с которой в настоящее время сталкиваются торговые центры, – это нехватка свободной площади для строительства. «Советская система не предполагала такого количества торговых центров, поэтому площади под них при градостроительном планировании не предусматривались, – считает он. – Возможно, эту проблему сможет решить строительство торговых центров под землей, планируемое столичным правительством». Еще одним способом решения проблемы нехватки свободных площадей может быть ликвидация рынков. «Намерение правительства Москвы заменить рынки супермаркетами и гипермаркетами будет иметь положительный эффект, – сказали RBC daily в агентстве недвижимости МИАН. – Население получит более качественную продукцию по тем же ценам, что и на рынке».

Компания ECE имеет в управлении 74 торговых центра в Восточной и Западной Европе. Как сообщил в среду управляющий директор международного отдела компании ECE Штефан Кюгель, в настоящее время ведется поиск свободных площадок под строительство, начать которое планируется через три года. Стоимость строительства одного центра составит 70-150 млн евро. Первоначально компания планирует строить центры в Москве и Московской области, затем собирается двинуться в регионы. «ECE – крупнейшая компания в Европе, занимающаяся строительством и управлением торговыми центрами, – сказал RBC daily аналитик РБК Валентин Крохин. – Они специализируются на строительстве крупных торговых центров, места в которых потом сдают в аренду большому количеству мелких арендаторов. В Москве подобными вещами почти никто не занимается. Можно говорить о том, что «Крокус Сити», «Галерея Аэропорт» и «Атриум» пытаются делать что-то подобное, но не для всех компаний, занимающихся данным бизнесом, это основное направление. ECE же является стратегическим инвестором, с выверенной стратегией, и основным видом ее деятельности и является управление торговыми центрами».

Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «ИнвестРеал» Алексей Харченко также согласен с тем, что уже сейчас можно наблюдать некоторые признаки грядущего перенасыщения рынка. «На Рублевском шоссе довольно много торговых центров, – сказал он RBC daily. – И арендаторы уже начинают выбирать тот, который им больше нравится. Как правило, такой центр должен быть расположен либо рядом с метро (в зоне видимости), либо в центре оживленного микрорайона. Торговые центры, не удовлетворяющие этим условиям, большим спросом не пользуются». Кроме того, по мнению г-на Харченко, арендаторы постепенно теряют интерес и к многоэтажным центрам. «Покупатели не хотят подниматься выше второго этажа, пусть даже и на эскалаторе, – говорит он. – Арендаторы это понимают. Должны понимать и те, кто строит торговые центры. В скором времени наибольшим спросом будут пользоваться торговые центры не выше двух этажей, пусть даже и растянутые по площади». По словам г-на Харченко, уже в ближайшие 1,5-2 года арендаторы ужесточат требования к торговым центрам и станут выбирать небольшие, расположенные рядом с метро помещения. В остальных, надо думать, ставки аренды упадут. К моменту выхода ECE с ее торговыми центрами на российский рынок ситуация на нем станет гораздо менее благоприятной, нежели сейчас. С этим согласны и аналитики Colliers International – они считают, что «затоваривание» рынка произойдет как раз примерно через три года. После 2006 г. торговые центры столкнутся с жесточайшей конкуренцией и будут вынуждены либо совершенствоваться, предлагая арендаторам и покупателям новые услуги, либо заняться региональной экспансией.
Инвесторы возвращаются на рынок недвижимости. Недополучив доход в прошлом году, они рассчитывают в 2008 г. взять реванш. Рост цен на столичную недвижимость привел к тому, что жилье стало не только крышей над головой, но и объектом инвестирования. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, в первую очередь связывает это с отсутствием альтернативного недвижимости финансового инструмента. Все имеющиеся инструменты либо слишком трудоемкие, либо слишком рисковые, говорит она.

Тем не менее эксперты отмечают, что подобный «рай для ритейлеров» продлится недолго: первые признаки приближающегося перенасыщения рынка уже появились. Так, компания «Стайлз энд Рябокобылко» в своем обзоре указывает на тот факт, что в сентябре этого года было отмечено увеличение среднего уровня свободных помещений по двенадцати лучшим торговым коридорам на 1,6%. «Наибольшее количество свободных торговых помещений в сентябре было отмечено на Садовом кольце (почти 3000 кв. м), на Ленинском проспекте (2700 кв. м) и на Ленинградском проспекте (2200 кв. м)», – пишет компания в своем обзоре. Из этого следует, что в наиболее бойких местах торговых центров строится больше, чем торговцы способны арендовать. Впрочем, падения арендных ставок в связи с этим не наблюдалось.

По оценке компании Миэль-Новостройки, в 2007 г. процент частных инвесторов по отношению к общему числу покупателей составил около 10%. Такого же мнения придерживается и Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В период бурного роста цен в 2005-2006 гг. доля инвестиционных сделок составляла около 30%, впрочем, некоторые участники рынка считают, что таково же количество инвестсделок и сейчас. В 2007 г. вложения в жилье Москвы перестали приносить сверхдоходы, поэтому часть инвесторов перешла на другие, более прибыльные направления, уточняет Ковалев.

Впрочем, на спекуляциях недвижимостью зарабатывают не только в России. По сообщению arabianbusiness.com, в день открытия продаж в самом высоком здании мира Burj Dubai в Дубае (ОАЭ) очередь покупателей начала собираться еще ночью. Около 300 человек хотели приобрести односпальные апартаменты по самой низкой цене немногим более $2 млн (примерно $29 000 за 1 кв. м), поскольку многие в будущем собираются заработать на перепродаже. Только за три месяца жилплощадь в известном здании подорожала на 25%.

Окончание стагнации, которая длилась около 11 месяцев, стало очевидным еще в августе 2007 г., считает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG). Рынок, отдохнув от предыдущего роста цен, уверенно возобновил движение вверх. По оценке RRG, за IV квартал 2007 г. стоимость 1 кв. м поднялась на 10,5%.

Мало заработали
Ситуация на рынке недвижимости в 2007 г. развивалась по невыгодному для инвесторов сценарию. По данным аналитического портала ARN.ru, в первом полугодии цены падали (с декабря 2006 г. по май 2007 г. на 1,4%), но рос объем предложения (с 18 120 до 23 521). Инвесторы, которые в этом период намеревались зафиксировать прибыль, оказались не готовы к снижению цен, поэтому большинство предложений было отозвано с рынка недвижимости. Во втором полугодии цены начали плавно повышаться, но объем предложения сократился на 22%. Многие инвесторы повременили фиксировать прибыль в ожидании, что цены вырастут еще больше.

В более выгодном положении оказались инвесторы, предпочитающие вкладывать деньги в недвижимость на продолжительный срок. По словам Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании Миэль-Новостройки, если квартира была приобретена в начале 2006 г., а продана, соответственно, в конце 2007 г., то инвесторы удвоили свои вложения, а те, кто инвестировал в жилую недвижимость в 2005 г., увеличили их в 2,5-3 раза. Если, допустим, квартира была куплена за $80 000, то через два года ее же продали за $220 000-240 000, приводит пример Ольга Якуничева, старший менеджер ГК Русский дом недвижимости.

Директор по маркетингу БН Агент 002 Ольга Побединская говорит, что 2007 год стал не самым удачным для тех, кто вложился в жилье экономкласса доходы едва превысили инфляцию. Схожая оценка у Дмитрия Таганова, руководителя аналитического отдела корпорации Инком: по итогам 2007 г. прирост на вторичном рынке составил 14,4% в долларах или 6,6% в рублях (с учетом инфляции). Поэтому доход тех инвесторов, которые были ориентированы на краткосрочное до года вложение денег, еле превысил инфляцию.

Начало взлета
Паника на фондовом рынке в начале 2008 г. после падения котировок акций ведущих российских и западных компаний привела к тому, что многие инвесторы перенаправили свои денежные потоки на рынок недвижимости. Дмитрий Таганов считает, что именно это стало причиной аномального всплеска интереса к московскому жилью в конце января на 30-40%, по его оценке. Подобный скачок за последние годы был зафиксирован лишь на волне весеннего ажиотажа 2006 г., говорит аналитик. Рост инвестиционного спроса в жилом сегменте и, как следствие, нерыночных спекулятивных тенденций констатирует и Денис Колокольников.

Инвестиции в элитную недвижимость всегда считались более прибыльными. Подтверждением стали итоги 2007 г. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество, за 2007 г. долларовый рост цен на таких объектах составил 20-25%. У компании Квартал также есть приятные для инвесторов примеры. Доходность от приобретенной в начале 2005 г. недвижимости, возводимой компанией, при ее перепродаже в конце 2007 г. доходила до 100%. Если квартира была куплена в начале 2006 г., доход составил 45%, в начале 2007 г. 20%, говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам Квартала.

С начала года цены растут в среднем на 1% в неделю, соглашается Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости Doki. Возобновившийся, по словам риэлторов, рост цен стал серьезным поводом придержать квартиры тем инвесторам, кто ранее планировал зафиксировать прибыль. Доказательство сокращение предложения в среднем на 17%. Хотя Константин Ковалев отметил, что в январе на рынок вышли небольшие объемы недорогого жилья. Это связано с началом предвыборной лихорадки, под влиянием которой продавцы спешат избавиться от квартир по установившейся еще в конце 2006 г. высокой цене, не дожидаясь итогов выборов, говорит он.

Президент ГК Рескор Сергей Лупашко считает, что в настоящий момент рынок находится в начале очередного этапа роста цен на недвижимость. А профессиональное чутье подсказывает инвесторам (по крайней мере для застройщиков это было бы весьма кстати. Ведомости) не упускать шанс и вкладываться в объекты, не успевшие подорожать после периода затишья.

Борис Флексер считает, что правильный выбор объекта для вложения свободных денег это удача инвестора. Бывает, что девелопер на выходе получает объект лучше и качественнее, нежели был заявлен в начале, говорит он. Как следствие, инвестор при перепродаже получает больший доход, чем планировал ранее.

Риск и новостройки
Доходность вложений в недвижимость на начальном этапе строительства выше, чем в готовый объект. По оценке Константина Ковалева, серьезной альтернативы подобным инвестициям пока в России просто нет, особенно если речь идет о вложениях на нулевой стадии, по инвестиционным ценам. Но каждый принимает решение самостоятельно о нахождении оптимального соотношения между доходностью и величиной риска, отмечает Сергей Лушкин.

По мнению Бориса Флексера, выгодными являются вложения в только развивающиеся районы, цена на недвижимость в которых еще ниже, чем в среднем по городу. Вложения в комплексные проекты являются максимально прибыльными в том случае, если они довольно долго находятся на рынке, их долго рекламируют, они становятся узнаваемыми, отмечает он. Разумеется, он приводит в пример Гранд Парк, где кроме жилья комплексно возводились все объекты инфраструктуры. Хотя в компании отметили, что многие инвесторы, покупающие квартиры на перепродажу, после завершения строительства оставили жилплощадь за собой настолько высока оказалась привлекательность микрорайона.

Но также существует риск остаться с неликвидом на руках. Лушкин предупреждает: вкладывая средства в незавершенное строительство, инвесторы все же не могут в полной мере оценить приобретаемый продукт. Все, что у них есть, это проект на бумаге и ожидания, сформированные на основе данных, полученных от застройщика. Поэтому для подобных инвестиций кроме удачи необходим серьезный анализ рынка.

По мнению Андрея Уфимцева, хорошо заработают те, кто вложит средства в недооцененные проекты. По его подсчетам, квартиры в ММДЦ Москва-Сити продаются минимум на 30% дешевле, чем могли бы. Например, в 2006 г. апартаменты в башне Б Федерации были проданы по $6000-8000 за 1 кв. м, хотя могли бы уйти по $10 000 за 1 кв. м. Аналогично в башне Империал цены на апартаменты составляют $14 000-17 000 за 1 кв. м, хотя реальная цена, по оценке Уфимцева, ближе к $18 000-20 000 за 1 кв. м. До покупателей не донесена идея привлекательности объектов ММДЦ Москва-Сити с точки зрения инвестиций, и они продаются, как обычные дома, объясняет он.

Ольга Побединская считает, что самый надежный способ инвестирования покупка квартиры в элитном доме в историческом центре Москвы. В данном случае окупаемость в большей степени зависит от роста цен на квартиры в этих районах и роста арендных ставок на подобное жилье, говорит она. Запрет на точечную застройку на руку инвесторам. Они оказались не просто собственниками дорогих квадратных метров, но и одними из последних покупателей, кому посчастливилось приобрести новостройку в уникальных уголках старой Москвы. Максимально выгодная для частного инвестора цена может сложиться, когда потенциальный покупатель понимает, что существующее предложение единственный вариант приобретения нового жилья в выбранном районе, комментирует Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. Это одна из главных причин, по которой инвесторы не спешат фиксировать прибыль в краткосрочной перспективе.

Сергей Лушкин обобщает: на каждую категорию жилья есть свой инвестор. Жилье экономкласса пользуется популярностью в силу меньшей общей стоимости, площадь квартир в панельных домах меньше по сравнению с монолитными объектами, которые обычно уже позиционируются как бизнес-класс. Это логично, так как людей, обладающих стартовым капиталом в $200 000-350 000, значительно больше, чем имеющих более $1 млн, говорит он. Хотя Ковалев отмечает, что на данный момент инвестиции в жилье экономкласса выгодны только в долгосрочной перспективе исходя из ожиданий роста цен в 2008 г. Запас роста цены у панельных домов уже выбран, не соглашается Наталья Ветлугина.

Многие эксперты советуют для инвестиций выбирать жилье в домах бизнес-класса. Оно обеспечивает хорошую доходность и имеет более низкий порог входа, нежели элитное жилье, минимальная цена за 1 кв. м составляет примерно $5000-6000, уточняет Константин Ковалев. Жилье бизнес-класса, которое строит Mirax Group, за год дорожает до 20%, утверждает Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group.

По словам Дмитрия Таганова, основной скачок цен происходит после вступления инвестора в права собственника. Встречаются случаи, когда долевые инвесторы строительства переуступают права в новостройках по ценам ниже, чем продает объекты в этих же домах сам застройщик, отмечает он. По мнению Бориса Флексера, на первичном рынке инвестор, купив жилплощадь на ранней стадии строительства и перепродав ее после сдачи дома, может заработать до 20%. Раньше этот показатель доходил до 40% (и более), но изменилась политика девелоперов. Прежде важно было получать финансирование за счет продаж, потом появились отлаженные механизмы финансирования за счет привлечения банковских средств, объясняет он. Таким образом, разница в 20% это фактически стоимость банковских кредитов. Однако сейчас многие банки гораздо менее охотно кредитуют застройщиков, поскольку лишились западных денег из-за кризиса, и вполне вероятно, что покупатели котлована снова будут в чести.

По мнению Ольги Якуничевой, перепродавать инвестиционные квартиры выгоднее до сдачи объекта госкомиссии, так как срок оформления в собственность довольно длительный, а цена такой квартиры практически равна цене жилья на вторичном рынке. Однако Ольга Юматова, аналитик компании Пересвет-Инвест, считает, что при продаже жилья до госприемки цена за квадрат будет ниже, чем когда объект выйдет на вторичный рынок.

Для прагматиков
Инвесторы в Москве активны и на вторичном рынке. Рисков на нем меньше, но меньше и прибыль. Точно так же, как и на рынке первичного жилья, на вторичном рынке действуют свои правила выбора объекта инвестирования. Александр Скобкин перечисляет: наиболее востребованные квартиры характеризуются выгодным местоположением это близость к центру, к метро, объектам социальной инфраструктуры, лесопарковым массивам и проч. Второй важный критерий качество дома (состояние, период постройки, материал стен, комфортность и др.). Неплохой вариант инвестиции в хороший кирпич или монолит в пределах Третьего транспортного кольца.

Когда строящийся дом находится на стадии котлована, большинство покупателей это инвесторы, резюмирует Ирина Дзюба. Они покупают квартиры не для себя, поэтому им не нужно видеть дом как физический объект. На стадии первых этажей, когда появляются очертания жилого комплекса, активизируются люди, подыскивающие квартиры для собственного проживания. Далее доля инвесторов обратно пропорциональна количеству возводимых этажей. К моменту достройки жилого дома главные покупатели это будущие жильцы. Они не готовы рисковать в начале строительства и поэтому отслеживают весь процесс, включая мониторинг деятельности строительной компании, получают рекомендации, отмечает Дзюба.

Ирина Наумова, PR-директор ГК Пересвет-Групп, напоминает правило, характерное для всех рынков: наиболее дешевый товар при росте спроса интенсивнее всего дорожает, но при спаде рынка стремительнее всего дешевеет. Поэтому на этапе роста рынка лучше приобретать дешевое жилье, а на этапе спада жилье в более дорогих сегментах, советует она.

Но Скобкин советует избегать крайностей вложений в слишком дорогие или, наоборот, слишком дешевые квартиры. В первом случае продажа может затянуться на долгий срок и большая прибыль будет получена не скоро, во втором возможна быстрая, но сравнительно небольшая прибыль, объясняет он.

По мнению экспертов БН Агент 002, рассматривать происходящую ситуацию на рынке жилой недвижимости как однозначное повторение сценария 2006 г. пока рано. Поэтому покупка квартиры в инвестиционных целях будет скорее неким компромиссом, традиционным способом вложения средств, максимально безопасным, а не высокодоходным.

Дар предвидения
Константин Ковалев считает, что в будущем рост доли инвестиционных сделок будет напрямую зависеть от роста цен на рынке жилья чем быстрее цены растут, тем больше желающих на них заработать. Борис Флексер предполагает, что профессиональные инвесторы скорее всего в 2008 г. не будут выводить деньги из недвижимости, поскольку уже первый месяц года показал рост стоимости 1 кв. м. В целом за год рост цен может достигнуть 20%, прогнозирует он. Дмитрий Таганов говорит о стабильном планомерном росте цен, сопоставимом с инфляцией не более 1% в месяц. Сергей Лупашко предполагает, что цены до конца года поднимутся примерно на 30%. Как бы ни развивалась ситуация в нынешнем году, на банковском депозите и столько получить невозможно, подчеркивает он.

Распространено также мнение, что страну после президентских выборов ожидает очередной виток инфляции и цены на недвижимость скорректируются, но какой именно будет эта коррекция никто точно предсказать не решается. Что касается частных инвесторов, то московская недвижимость гарантирует им как минимум сохранение капитала, резюмирует Наталья Ветлугина.


Снижение инвестиционной привлекательности московского рынка уже сейчас привело к тому, что частные инвесторы стали все чаще обращать внимание на регионы России. Среди наиболее привлекательных Ярославская, Калужская и Ивановская области, где уже начато строительство крупных жилых комплексов. Интересны южные черноморские направления, например Геленджик с его активно развивающейся транспортной инфраструктурой, а также уральские и сибирские города, в частности Челябинск или Красноярск, считает Константин Ковалев.



Главная --> Публикации