Главная --> Публикации --> Вспомнили про очередь В москве появится новый элитный район Для жителей южного округа к концу 2009 года центр столицы станет на полчаса ближе Одни зарабатывают, другие экономят "дон-строй" застроит территорию фабрики "моснитки" в хамовниках

О первом девелоперском проекте Системы-Галс на территории Большого Сити Ъ рассказал президент компании Феликс Евтушенков. На 4-й Магистральной улице, 7 девелопер построит офисный центр площадью 75 тыс. кв. м. Как пояснили Ъ в пресс-службе компании, сейчас Система-Галс контролирует на территории Большого Сити около 10 га, которые также располагаются в районе Магистральных улиц. Эту информацию подтвердил председатель совета директоров СУИ Холдинга Азарий Лапидус (ранее первый вице-президент Системы-Галс, отвечавший за проект Большой Сити. Ъ). До 2011-2012 годов девелопер собирается увеличить земельный банк до 50 га. По оценке коммерческого директора Капитал Груп Алексея Белоусова, на этих землях компания сможет возвести около 3-3,5 млн кв. м различной недвижимости. Кроме приобретения новых участков в планах компании на всей территории Большого Сити создать единое управление коммуникациями, инженерными сетями, а также транспортной инфраструктурой, рассказал господин Евтушенков.

Система-Галс не собирается оставаться исключительно управляющей компанией проекта Большой Сити. Как стало известно Ъ, девелопер уже контролирует около 10 га на этой территории, а к 2012 году намеревается увеличить земельный банк до 50 га (можно построить около 3,5 млн кв. м новых площадей). Участники рынка считают, что как управляющая компания Система-Галс имеет преимущество при отборе самых интересных участков и со временем может стать одним из крупнейших владельцев земли в Большом Сити.

Система-Галс создана в 1994 году. Выручка в 2006 году $283 млн, EBITDA $95 млн. 71% акций принадлежит АФК Система, 18% в свободном обращении на LSE, 10,9% на балансе самой компании. Капитализация на LSE вчера на 19.30 $1,63 млрд.

С идеей застройки территорий в границах Хорошевского шоссе, Краснопресненской набережной и Большой Филевской улицы, недалеко от ММДЦ Москва-Сити Система-Галс выступила в 2003 года. В 2004 году специально под проект было создано ЗАО Большой Сити, которому в начале 2005 года было поручено разработать концепцию и проекты планировок первоочередных кварталов района. Сейчас Большой Сити охватывает около 983 га земли, на которых планируется построить более 20 млн кв. м новых площадей. В 2007 году Система-Галс утвердила концепцию развития территории, градплан должен быть согласован до конца этого года, отметил Феликс Евтушенков.

Вероятней всего, из проекта будут вытеснено большинство мелких собственников и останутся только компании уровня ГК Дон-Строй, Интеко и ДСК-1, уверен Алексей Белоусов. По подсчетам господина Лапидуса, сейчас число собственников в Большом Сити достигает около 1,3 тыс. Председатель совета директоров ДСК-1 (у компании три участка площадью более 10 га в Большом Сити. Ъ) Андрей Паньковский сообщил, что вопросы использования территорий ДСК с Системой-Галс еще не обсуждались. Никакого решения по участкам, где у нас расположено производство и офисы, нами еще не принято, пояснил он.
Тренд последнего месяца опережающее подорожание квадратного метра в экономклассе, в секторе типового жилья. Это еще одно свидетельство того, что строительная себестоимость и продажная цена московских квартир не связанные между собой понятия. Однако прибыли застройщиков не так велики, как может показаться на первый взгляд, а большая часть маржи оказывается в бюджете города.

Позиционируя себя как управляющая компания, Система-Галс изначально не раскрывала планы по реализации девелоперских проектов на территории Большого Сити. Однако, учитывая полномочия УК, у нее есть все преимущества для отбора самых интересных участков, признаются участники рынка. Как УК Система-Галс имеет доступ к первичной информации по участкам, кроме того, при ее участии ведется разработка проектов-планировок территорий, без которых по новым московским правилам (постановление правительства Москвы от 30 октября 2007 года N962-ПП. Ъ) ни один собственник не может согласовать строительство на месте промзон, поясняет господин Белоусов. По словам одного из бывших сотрудников компании, к моменту окончания проекта Большой Сити (к 2020 году) Система-Галс планирует владеть не менее чем 40% территорий, или около 390 га.

На самом деле определить хотя бы примерно строительную себестоимость серийных домов можно и без всяких сложных анализов. В настоящее время при строительстве жилых домов по городскому заказу подрядчики (как правило, это крупные московские ДСК) получают в среднем 35 тыс. рублей за квадратный метр (около $1500). И ведь это не какая-то обязаловка со стороны города и не благотворительность со стороны строительных компаний они сами в очередь выстраиваются за городскими заказами.

Скромное обаяние горзаказа
В начале апреля на официальном сайте Росстроя появилась информация о том, что в Москве средняя стоимость домов, построенных в прошедшем году, составила 34 692 рубля за 1 кв. м. Продажная цена московских новостроек даже экономкласса не опускается ниже 100 тыс. за квадратный метр, а поэтому, если верить данным Росстроя, покупатель платит как минимум втрое выше себестоимости.

Правда, мы не посчитали расходов на содержание основных фондов (то есть завода как такового, управленческого аппарата, парка техники и т. д.). Но вполне очевидно, что, просто выполняя подрядные работы по городскому заказу, компания будет находиться в твердом плюсе. Но, во-первых, узок круг городских подрядчиков, а во-вторых даже и им хочется иметь не просто твердый, а жирный плюс. Поэтому застройщики занимаются инвестиционной деятельностью, а тут идут уже совсем другие расчеты.

Ведущий аналитик-оценщик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Илья Фролов приводит следующие данные: стоимость строительно-монтажных работ в экономклассе $900 за квадратный метр, в бизнес-классе $1200 за квадратный метр. То есть даже при строительстве монолитного дома по городскому заказу прибыль составит около $300 за квадратный метр. С серийными домами все еще интереснее. Площадь только одной секции (то есть подъезда) 17-этажного типового дома 3500 кв. м. Соответственно, при самом скромном подсчете подрядчик получит прибыль в размере $1,5 млн с одной секции. А городские заказы хороши прежде всего тем, что подразумевают большие объемы.

Инвестиционная себестоимость включает долю города, которая определяется в каждом случае индивидуально. По инвестиционному контракту инвестор должен отдать, в зависимости от месторасположения, от 30% до 50% площадей городу либо, по принятой в настоящее время схеме, рассчитаться с городом денежными средствами, говорит генеральный директор МИАН-Девелопмент Олег Рубин. Соотношение инвестиционной и строительной себестоимости для элитного проекта в центре Москвы составляет 50% на 50%, добавляет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании Новое качество.

Три себестоимости
Стоимость строительно-монтажных работ при осуществлении инвестиционного проекта не самая значительная (хоть и существенная) и при этом достаточно легко просчитываемая заранее величина. Но уже сама строительная себестоимость включает в себя много других составляющих: это согласования, разрешения, условия на присоединение к инженерным сетям, оплата функций заказчика, содержание компании-инвестора, проценты по кредитам. Георгий Кузин, исполнительный директор компании ЗАО РДР-Холдинг, таким образом оценивает строительную себестоимость квадратного метра: в экономклассе $750-1000, в бизнес-классе $1000-2000, в элитном сегменте $1500-3000.

Строительная себестоимость жилых и нежилых помещений в доме составила 35 914 руб. за квадратный метр. Себестоимость подземных гаражей чуть поменьше 35 370 руб. за квадратный метр. Замечу, что гаражи мы были обязаны строить, без этого нам не согласовали бы проект. После вычета доли города и бесполезной площади (места общего пользования, технические помещения и т. п.) мы получили инвестиционную стоимость квадратного метра: 86 100 руб. за жилые и нежилые помещения, 105 550 руб. за подземные гаражи. Инвестиционная себестоимость одного машиноместа в подземном гараже, таким образом, составила 1,9 млн рублей. Достаточно велик риск, что даже по этой цене они не будут проданы, не говоря уже о каком-либо доходе. А если и будут, то очень и очень не скоро. Поэтому мы заранее планируем, что гаражи придется продавать в убыток себе. Устанавливаем цену, по которой машиноместа, по нашим прогнозам, будут продаваться достаточно быстро 1 млн рублей за машиноместо. Следовательно, минус 900 тыс. руб. за каждое машиноместо ложится на стоимость квадратного метра квартир. Кроме того, есть определенное (но не окончательно) количество квартир, которые я должен продать кому надо ниже ИСБ, сильно ниже ИСБ и по ИСБ. Таковы правила игры. Кроме того, четыре квартиры я обязательно резервирую на всякий случай, вдруг у кого-то право имеющего появится острая необходимость в бесплатном жилье. Посчитав недополученные деньги от продажи этих квартир, я получаю уже фактическую себестоимость квадратного метра жилья. На сегодняшний день она составляет 114 тыс. руб. Поэтому минимальная продажная цена, при которой я могу что-то заработать, составляет 120 тыс. руб. за 1 кв. м. И это сборный дом, а не какой-нибудь незаурядный монолит-кирпич!

Но это так называемая инвестиционная ситуация по банку (ИСБ), а реальная может отличаться от нее весьма значительно. Вот что рассказывает генеральный директор компании-застройщика (он просил не раскрывать его имя), которая ведет сейчас строительство дома экономкласса:

Метр высшего разряда
Если даже при строительстве типового дома возникает множество привходящих обстоятельств, серьезно влияющих на себестоимость, то элитка и вовсе непредсказуема, как в одну, так и в другую сторону.

Таким образом, чистая прибыль застройщика составит $200 за квадратный метр меньше, чем у городского подрядчика. Чтобы читателю не стало уж слишком жалко процитированного застройщика, сообщу, что по соседству с описанным сборным домом, на месте снесенной пятиэтажки он вскоре начинает строительство дома бизнес-класса. Собственно говоря, в вышеупомянутый дом он и переселяет жителей этой пятиэтажки. И уж в монолитном доме прибыли будут значительно выше.

Генеральный директор Penny Lane Realty (компания, специализирующаяся на продаже элитной недвижимости) Георгий Дзагуров приводит такую раскладку: Стоимость будущего квадратного метра элитки на уровне площадки с разрешением на строительство и без учета стройки от $4000 до $800 Строительство $2500-3500 за 1 кв. м, иногда выше. Стоимость кредитных средств, содержания площадки, решения текущих вопросов еще до $500-1000 за 1 кв. м. Учитывая все риски, высокую стоимость площадки, большую вероятность задержек с оформлением документов, стоимость кредитных средств, сложности с коммуникациями, срок реализации ориентировочно составляет два года. При этом девелопер рассчитывает, что затраты на площадку, коммуникации и строительство возвратятся с 65-70% прибыли как минимум. Абсолютной прибыли, не годовой. 30-35% годовых неплохая прибыль, но отнюдь не заоблачная.

Вот, например, какое парадоксальное мнение высказал Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: В большинстве случаев проекты в элитной недвижимости не высокие по доходности. Как правило, эти объекты не носят выраженной рыночной составляющей, а направлены на имидж девелоперской компании. Большинство покупателей элитного малоэтажного центра это компании и физлица, близкие застройщику. В последнее время даже наметился переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса.

По себестоимости строительства бывают разные варианты, рассказывает генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. Если это высочайшее качество (что встречается нечасто даже в элитке), то, конечно, цена шкалит, но есть дома, построенные по себестоимости как обычный бизнесовый монолит. И это достаточно распространено. Более того, не всегда даже учитываются необходимые параметры по площадям, высоте потолков, лифтам, отделке холлов. К сожалению, есть и элитные дома, про которые можно сказать я тебя слепила из того, что было. В этом случае сами понимаете, какая будет строительная себестоимость.

Себестоимость элитного дома резко увеличивается по сравнению с серийным или жилым комплексом бизнес-класса, поскольку при одной и той же площади застройки выход квадратных метров в элите в несколько раз меньше. Отчасти потому что в центре города ограничено высотное строительство, отчасти потому что само понятие элитности подразумевает небольшое количество квартир. Не удивительно, что при этом застройщики элитного жилья стремятся уменьшить себестоимость за счет качества строительства.

Цены, таким образом, практически не зависят от себестоимости строительства. Они определяются совсем другими факторами: дефицитом предложения и уровнем платежеспособного спроса.

Чистая прибыль девелопера не так уж велика. Рентабельными можно считать проекты, где закладывается 20-30% прибыли от суммы затрат застройщика, так как для девелопера на рынке очень много рисков. Единственным исключением стали те застройщики, чьи проекты вышли на рынок в 2005-2006 году: закладывалась одна доходность, а ввиду почти стопроцентного увеличения цен прибыль оказалась намного больше, подводит итог руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.

Кандидат в президенты Дмитрий Медведев на V Красноярском форме озвучил свою экономическую программу. В числе прочих моментов, он коснулся жилищной проблемы в России. Предмет ему знаком: первый вице-премьер курировал национальный проект Доступное жилье.

Кандидат в президенты Дмитрий Медведев включил в свою экономическую программу, озвученную на V Красноярском форуме, ряд положений, касающихся строительства жилья в России. Он подтвердил намерение добиться доведения строительства к 2012 году до объемов не менее 1 квадратного метра на человека в год. Одним из возможных путей решения жилищной проблемы Медведев видит строительство индивидуальных домов.

По словам Дмитрия Медведева, число россиян, которые могут позволить купить себе собственное жилье, должно увеличиться к 2012 году до 35% с нынешних 20%. Доля граждан, имеющих возможность приобрести необходимое им жилье на рынке с использованием собственных сбережений и ипотечных кредитов, а также мер господдержки, должна составить в 2012 году не менее 35% против сегодняшних 20%, а в перспективе дойти до 60 70%, то есть дойти до размера среднего класса в стране, сказал Медведев.

Мы должны создать производство индивидуальных домов таким образом, чтобы стоимость дома была ниже стоимости городской квартиры

Одним из путей решения проблемы Медведев считает массовое развитие малоэтажного жилищного строительства, которое должно обходиться дешевле городских квартир.

Для того чтобы добиться этих показателей, напомнил Медведев, к 2012 году нужно выйти на уровень строительства не менее 1 квадратного метра на человека в год.

Кроме того, здесь содержится немало дополнительных плюсов. Свой дом и земля это капитал для каждого гражданина, это его маленькая родина, это возможность перестраивать дом в зависимости от того, как меняется семья, это и другая психология людей, это уже не коммунальный быт с грязными подъездами, отметил Медведев.

Но теперь мы должны создать массовое индустриальное производство индивидуальных домов таким образом, чтобы стоимость дома была ниже стоимости городской квартиры, чтобы больше людей имели возможность купить себе не просто жилье, а собственный дом и землю, сказал первый вице-премьер.

По его словам, в России до 60% россиян предпочли бы жить в собственном доме. Это говорит о спросе на индивидуальное строительство. Современные технологии позволяют строить дома недорого, доступно и компактно. Следует учесть насыщение жилищного рынка и рост благосостояния населения. Как бы то ни было, людям нужен выбор места проживания, говорит Руслан Вишневский.

Однако, несмотря на наблюдающийся в стране строительный бум, ситуация с малоэтажным строительством сложная. Исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский рассказал газете ВЗГЛЯД о проблемах в этой сфере.

Но пока реального движения нет, и соответствующего федерального закона тоже, констатирует эксперт.

По его словам, для развития этого направления нужно дать передать землю в оборот. Это позволит закладывать ее и брать кредиты на строительство, как индивидуальное, так и массовое, и даст толчок к активной реализации профильных программ. Экспертный совет при Совете президента по нацпроектам и ряд комитетов Госдумы работают над этим.

Сегодня перед субъектами России уже поставлена задача создания региональных программ малоэтажного строительства. Они разработаны в Оренбургской, Свердловской областях, Башкирии, Татарстане, в нескольких других идет активная подготовка, говорит Руслан Вишневский. Однако федеральной целевой программы развития малоэтажного строительства, как ни странно, до сих пор не существует. Строители возлагают большие надежды, что такой заказ будет сделан новым президентом.
Начало года не стало периодом традиционной передышки для рынка столичной недвижимости. Сразу же после новогодних праздников цены на жилье уверенно пошли вверх. По данным аналитического центра ирн.RU, индекс стоимости жилья в столице за январь вырос почти на 4%, а за начало февраля еще на 2,4%.

Кстати, на эту тему Медведев также сказал несколько слов. Он выразил надежду, что в ближайшее время заработает механизм залога земли. В России земля была выбита из залогового оборота. В конечном итоге, я уверен, мы придем к этому (предоставлению кредита под залог земли), сказал первый вице-премьер.

По мнению руководителя аналитического центра ирн.RU Олега Репченко, нынешнее повышение ценников на московские квартиры спровоцировано не реальными рыночными механизмами, а чисто психологическими факторами. Нестабильность на фондовом рынке, многочисленные разговоры о финансовом кризисе были восприняты продавцами квартир как сигнал к повышению цен на свой товар. При этом распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно недорогого жилья, что характерно для периода ажиотажного роста цен. С другой стороны, прирост цены выше среднего нередко встречается и в дорогих центральных районах, на престижных направлениях. Это, по мнению Репченко, еще раз подтверждает, что январское подорожание вызвано психологическими факторами. Продавцы подняли цены, но вопрос в том насколько это примет рынок, уточняет он.

Как сообщает ирн.RU, за первую неделю февраля индекс стоимости московского жилья прибавил 1,3%, а за вторую 1,1%, достигнув к 11 февраля отметки 4697 пунктов против 4319 в конце декабря. Еще быстрее растут рублевые цены. Только за неделю с 7 по 11 февраля они прибавили более 1880 руб. за метр. Сегодня средняя стоимость московского квадрата достигла 115 593 руб.

По мнению Олега Репченко, московские квартиры вряд ли станут альтернативой вложениям в акции: инвесторы выберут те активы, которые еще не переоценены. Они пойдут туда, где доходность выше. По его прогнозам, ажиотажный рост цен предложений скоро закончится. Такая ситуация вряд ли сможет продолжаться долго и в ближайшие недели темпы прироста стоимости московского жилья должны начать сокращаться, считает он.

Впрочем, часть экспертов видят объективные причины для нового витка подорожания. По мнению гендиректора Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, само оживление началось еще задолго до нового года. Начиная с августа, не было недели, чтобы цены снижались. Более активный рост начался с середины октября. С этого момента до начала февраля цены увеличились на 16%, говорит он. По оценкам RRG, в ноябре декабре объем предложений колебался от 16 до 19 тыс. А за последние две недели января он был на уровне 12 13 тыс. Это говорит о том, что квартиры достаточно быстро уходят с рынка. Срок их экспозиций существенно уменьшился. А значит, растет спрос, утверждает Колокольников. По его словам, для этого есть несколько причин. Во-первых, реализовался отложенный спрос: в январе на рынок вышли покупатели, отложившие покупку на послепраздничные дни. Во-вторых, увеличилось число инвестиционных покупок. Сейчас на фондовом рынке ситуация нестабильная, а недвижимость становится хорошей альтернативой инвестициям на фондовом рынке, считает он.



Главная --> Публикации