Главная --> Публикации --> Сделка с жильём. как правильно расплачиваться Генплан много знает... но не все может Анталья ставит на олимпиаду-2014 Мвф советует следить за недвижимостью Четыре с плюсом

По оценке Ъ, основанной на данных Национальной лиги управляющих, чистый приток средств в открытые паевые фонды за первый месяц 2008 года составил 4,98 млрд руб. Первое место заняла управляющая компания Альфа-капитал, чистый приток средств в фонды которой -- более 1,29 млрд руб. Далее идут управляющие компании Регионгазфинанс (770 млн руб.) и Пионер инвестмент менеджмент (540 млн руб.).

В период глобальной коррекции фондовых индексов частные инвесторы вкладывали средства в подешевевшие акции российских компаний. Согласно итогам привлечения средств в открытые паевые фонды в январе 2008 года, за три рабочие недели управляющим компаниям удалось привлечь почти 5 млрд руб. -- это один из лучших результатов за последние два года.

Подешевевшие акции российских компаний оказались наиболее привлекательными для инвестиций пайщиков: фонды акций стали лидерами по привлечению средств. Наибольший приток -- 1,03 млрд руб. -- получил фонд Альфа-капитал -- акции (УК Альфа-капитал). Петр Столыпин под управлением ОФГ Инвест привлек 438,1 млн руб., Добрыня Никитич (Тройка Диалог) -- 325,1 млн руб.

Январь оказался переломным месяцем для управляющих: до этого частные инвесторы выводили свои деньги из ПИФов на протяжении четырех месяцев. Большую часть привлеченных в январе средств управляющие получили за неделю с 16 по 23 января, когда наблюдалась глобальная коррекция на мировых фондовых рынках, включая российский. Всего за семь торговых дней российские индексы ММВБ и РТС потеряли 18,7-19,2%. За этот период акции РАО ЕЭС потеряли 18,7%, Сбербанка -- 11%, Газпрома -- 13,6%, Норильского никеля -- 14,5%.

Управляющие объясняют результаты января тем, что у российских частных инвесторов постепенно формируется представление о правильном управлении своими деньгами. По словам участников рынка, последствия глобальной коррекции на мировых фондовых рынках это подтверждают. Мы уже начали привыкать к тому, что на падающем рынке инвесторы несут свободные средства в фонды, а на растущем -- фиксируют прибыль. Именно этой логике россияне следовали и во время обвала на мировых фондовых площадках, когда акции ведущих компаний торговались по суперпривлекательным ценам,-- говорит гендиректор УК Банка Москвы Елена Касьянова.

По мнению экспертов, нынешний приток средств в ПИФы обусловлен сразу несколькими факторами. Начало года традиционно является временем, когда у людей появляются свободные деньги в виде премий по итогам ушедшего года,-- говорит исполнительный вице-президент Газпромбанка Анатолий Милюков. Однако по итогам января 2007 года в российские ПИФы поступило 4,5 млрд руб., в январе 2006 года -- 2,8 млрд руб. Многие инвесторы специально дожидались января, чтобы войти в фонды с крупными бонусными деньгами,-- соглашается руководитель направления коллективных инвестиций UFG Asset Management Игорь Рябов.

Пока ситуация на мировых фондовых площадках не восстановится, инвесторы будут продолжать вкладывать в ПИФы, уверены управляющие. Нынешняя экономическая ситуация в США и связанные с ней проблемы на фондовом рынке будут лишь способствовать притоку средств в фонды,-- считает Игорь Рябов. Когда рынок полностью восстановится, произойдет отток, добавляет Анатолий Милюков. Но он не будет массовым: запас прочности у российского фондового рынка огромен, и люди это понимают. К тому же ПИФы продолжают оставаться единственной альтернативой банковским депозитам, доход по которым не может переиграть даже инфляцию,-- уверен господин Милюков.

Рынок в январе отскочил к показателям конца 2006 года, став, таким образом, очень привлекательным для инвесторов. Эти условия люди сочли крайне благоприятными для покупки паев ПИФов и обеспечили нам почти рекордный приток,-- резюмирует вице-президент УК Тройка Диалог Андрей Звездочкин.

Дешевая дачка стала неликвидом
Всего несколько лет назад главным для горожанина было выехать на лето за город. И чем дешевле дача, тем лучше. Тем быстрее она сдастся. Большинство арендаторов не смущали удобства на улице и летний водопровод. Сейчас ситуация другая.



Загородный образ жизни прельщает все больше людей. От загазованности и городского шума столичные жители бегут за город. Мечта многих горожан: жить в современном загородном доме эдак, метров в триста общей площадью, и просыпаться от пения птичек за окном. Тенденция последних лет: жить за городом с удобствами на улице желающих находится все меньше. Но все больше людей готовы платить немалые деньги за аренду коттеджа в охраняемом поселке в тихом Подмосковье.

Известные стародачные места есть практически по любому направлению. По-прежнему интерес к Переделкино и Жаворонкам, Малаховке и Салтыковке, а также к другим стародачным поселкам достаточно стабилен. К тому же многие собственники домов в этих местах давно уже перестроили свои дома. Сейчас строения выглядят вполне респектабельно.

Первое, о чем спрашивают большинство арендаторов по телефону, есть ли отопление и канализация. Если в доме нет горячей воды и прочих удобств, то сдать такой вариант становится все труднее, рассказывает руководитель отдела аренды агентства недвижимости Аstons Юлия Владимирцева. Дешевые неотапливаемые дачи становятся все менее востребованными.

Все более привлекательными для арендаторов загородной недвижимости становятся дома в деревне. Облик Подмосковья за последние несколько лет сильно изменился. Так же, как и в стародачных товариществах, многие деревенские жители отстроились. В деревнях возводятся самые настоящие коттеджи. Плюсы аренды в деревне хороший подъезд и сложившаяся инфраструктура. Например, практически в каждом поселке есть магазин, медпункт, проведен газ, продолжает Юлия Владимирцева.

Относительно большие участки 15-20 соток, хорошие подъезды к старым дачам делают эти варианты привлекательными для потенциальных арендаторов. К тому же старые дачные товарищества чаще всего охраняются. Это тоже плюс для желающих снять загородную недвижимость.
Деревня деревне рознь

Коттеджные поселки
Самый большой интерес к домам в коттеджных поселках. Эта категория загородной недвижимости самая дорогая, но и наиболее востребованная.


Подмосковье большое и разное, и облик его изменяется неравномерно. Например, большинство интересных для арендаторов деревень: с хорошими подъездами, с домами со всеми удобствами, расположено на западе и юго-западе, но даже на минимально востребованном востоке области арендаторы находят интересные для съема деревенские варианты со всеми удобствами.

Хорошие коттеджи в современных поселках стоят дорого, рассказывает Юлия Владимирцева. Но все больше людей изыскивают средства и арендуют дома именно такой категории. Например, были ситуации, когда арендаторы в прошлом и позапрошлом сезонах снимали либо дом в деревне, либо дачу в стародачном поселке. В этом году люди готовы платить больше, но и требования к уровню арендуемой загородной недвижимости у большинства арендаторов повышаются. Поэтому, несмотря на высокие цены, можно прогнозировать, что спрос на дома в коттеджных поселках может только расти.

Коттеджный поселок привлекает, прежде всего, новым стандартом жизни. Платежеспособные люди оказываются в среде себе подобных. Важно также, что дома, как правило, телефонизированы и в них проведен интернет. Кроме того, как и деревня, коттеджный поселок это сложившаяся инфраструктура. Только кроме магазина в таких поселках можно найти и ресторанчик, и яхт-клуб, и конно-спортивную базу, и спортзал для занятий фитнесом, и даже дошкольную группу для занятий с детьми.

Но наметилась тенденция: цену определяет даже не направление и не удаленность от МКАД, а именно категория сдаваемой в аренду загородной недвижимости. Кстати, дома в коттеджных поселках, расположенных в 50-60 км от столицы, арендуются за ту же цену, что и в 10-30 км от МКАД. Везде свои плюсы и минусы.

О ценах
Всем известно, что цены на загородную недвижимость зависят, прежде всего, от направления. Рублевка вне конкуренции. Дома на всех остальных направлениях сдаются примерно в одном ценовом диапазоне.

Сдать дачу в садовом товариществе с участком 6 соток, летним водопроводом, отапливаемую электричеством или печкой, можно в среднем по цене от 10 до 20 тыс. рублей.

Примерные цены на дачи, дома в деревне и коттеджи в поселках от агентства недвижимости Аstons таковы.

Цены на аренду домов в деревне с таким же набором благ цивилизации приблизительно в той же ценовой категории.

Разброс цен на дачи в стародачных товариществах большой. Если участок 15-20 соток, а дом отапливается газом, хороший подъезд и удобства внутри, то в зависимоcти от остальных факторов такой дом может сдаться по цене от 50 до 120 тыс. рублей.

Иногда арендаторы сталкиваются с тем, что приехали, посмотрели, готовы брать, но вдруг собственник востребованной недвижимости резко поднимает цену. Иногда аж в полтора раза.

А вот коттедж в современном коттеджном поселке арендовать можно по цене от 100 до 700 тыс. рублей в месяц.

Эксперты загородного рынка единодушны: при всем разнообразии предложений по-настоящему качественные коттеджные поселки и отдельные дома в дефиците. Поэтому на фоне трудностей с реализацией поселков бизнес-класса продавцы продолжают ломить цены. На сцену выходит неуловимый коэффициент престижности, делающий ценообразование на рынке элитной загородной недвижимости интуитивным и почти не поддающимся анализу процессом.

Риэлторы уверены: такие моменты реалии рынка. И если недвижимость востребована, то арендатору надо быть готовым ко всему. Ведь дом пользуется спросом.

Ситуация, интуиция
Единых критериев оценки пока не сложилось, и ценообразование на рынке загородной недвижимости происходит в большей степени интуитивно, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Это вот отсутствие критериев позволяет застройщикам порой добавлять к стоимости готового объекта лишний миллион-другой.

По словам Олега Маринина, президента ГК Парк Групп, ценообразование на рынке загородной недвижимости происходит точно так же, как и на любом другом: находится баланс между спросом и предложением. Нижняя граница это себестоимость объекта, верхняя определяется исключительно спросом. То есть до тех пор, пока люди готовы платить, цены будут расти. А уж если основные потребители это люди, не испытывающие финансовых затруднений, то застройщик будет повышать цену до тех пор, пока не поймет, что уперся в потолок.

Чтобы понять действительную стоимость элитного загородного объекта, можно попытаться ее разложить и определить, какие из факторов являются ценообразующими.

Но вдруг все-таки существует обоснованный коэффициент престижности, который и повышает стоимость объекта? По мнению Литинецкой, ничего такого нет. Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, в свою очередь, полагает, что вопрос цены это вопрос ситуации на рынке. И коэффициент вычисляется исключительно из темпа роста цен на объекты, решением обратной задачи. Застройщик, как и инвестор, хочет получить прибыль от вложений адекватно рыночной ситуации, говорит Тейн. По мнению Анатолия Балашова, директора отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty, основным фактором, влияющим на коэффициент престижности, является дефицит качественных предложений.

На загородном рынке все определяется землей, а себестоимость коробки дома примерно одинакова для большинства объектов, строящихся из аналогичных материалов. Цена отделки может различатся и сыграть при вторичной продаже дома, но пока реализация домов с отделкой от застройщика в Подмосковье редкость.

Место и время
С одной стороны, объект стоимостью $1,5 млн (а именно эта сумма, по мнению Алексея Бабкина, руководителя департамента загородной недвижимости HomeHunter, является ценовым барьером между недвижимостью элитной и прочей) элитный. С другой элитность понятие эфемерное и в долларах ее не измеришь. По мнению Владислава Лукиана, руководителя отдела стратегического консалтинга компании Новая площадь, дело отнюдь не в цене, а в негласных критериях, соответствие которым позволяет отнеси объект к тому или иному классу.

Но если отвлечься на время от пресловутой Рублевки, то, как объяснила Екатерина Тейн, качество места определяется конкретными характеристиками: направление, близость к Москве, размер участка и проч. По словам Бабкина, стоимость домовладений может варьироваться и внутри одного поселка: Если участок не слишком удачно расположен, он дешевле прочих в том же поселке.

Эксперты хором озвучивают прописную истину, что месторасположение участка это основной фактор, от которого напрямую зависит цена. Сергей Зайцев, гендиректор Century 21, уточняет: большую роль играет исторически сложившаяся элитность и престижность места. Самый яркий пример исторически сложившейся престижности Рублево-Успенское шоссе.

Удовольствия и цены
Чем богаче инфраструктура в черте поселка, тем, как правило, выше стоимость объекта, и наоборот, хотя абсолютной и жесткой зависимости здесь нет. Однако чем богаче инфраструктура в поселке, тем, разумеется, выше ежемесячные платежи жителей. Как рассказал Виктор Смоленский, руководитель проекта Русская усадьба компании Penny Lane Realty, самый минимум $300 в месяц, куда включены только охрана, вывоз мусора и расчистка дорог. А по наблюдениям Бабкина, эксплуатационные расходы в коттеджном поселке элитного класса начинаются от $50 Верхнего предела нет. Это тысячи долларов, так как количество услуг почти не ограничено (фитнес-центр, SPA, бассейн, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет, детские и спортивные площадки и проч.).

Как говорит Зайцев, наличие леса или реки увеличивает стоимость участка, а вот близость к дороге, напротив, значительно ее снижает. Кроме того, как рассказал Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании Терра-Недвижимость, на цену немало влияют так называемые скрытые негативные факторы, такие как близость кладбища, промзоны, свалки, перспектива масштабного строительства на близлежащих территориях и т. д.

Плата за что?
Но несмотря на наличие огромного количества факторов, критерии оценки загородной недвижимости остаются размытыми. Алексей Бабкин признает: Как таковых критериев оценки загородных объектов нет, соответственно, застройщик классифицирует поселок на свое усмотрение, тогда как объект в действительности может не отвечать требованиям данного сегмента. То есть цена может быть завышена, но не подкопаешься. Выяснить, почему типовой дом в типовом поселке по одну сторону Рублевки может стоить в два раза дороже аналогичного дома в поселке по другую сторону Рублевки, так и не удалось. Все эксперты почти хором говорят, что и пытаться выяснять не стоит. Прежде всего потому, что, по словам Сайфутдинова, двух проектов-клонов, схожих по всем параметрам, не найти.

Но по большому счету тем, кто живет за городом постоянно, важнее наличие охраны. Участок в закрытом охраняемом поселке будет стоить дороже участка в черте деревни или стихийных, неорганизованных застроек, говорит Сергей Зайцев. Охрана, по мнению Виктора Смоленского, это единственный элемент, который всегда обязательно присутствует в любом элитном поселке, расположенном в любом месте. В России мало состоятельных людей, готовых жить на участке, огороженном просто заборчиком. И никакая пафосность места или направления картину не меняет, говорит эксперт.

Тимур Сайфутдинов привел и пример: Два поселка корпорации Инком Шервуд и Millenium Park расположены вплотную друг к другу, но это два совершенно разных проекта. Шервуд это элитный поселок в лесу, он уже построен. Цена здесь вполне логична на вторичном рынке стоимость коттеджей доходит до $10 млн. А Millenium Park начали строить только в прошлом году, жить здесь можно будет только через 2-3 года, расположен он в поле. Соответственно, самые дорогие дома здесь почти в два раза дешевле до $6 млн.

Даже два поселка, которые стоят через забор, одинаковыми быть не могут. Один начали строить раньше, другой позже, различаются видовые и природные характеристики. Пусть незначительно, но у одного из поселков менее удобный подъезд, различная планировка участков. Один девелопер, например, купил землю раньше и, соответственно, дешевле продает, рассуждает он. На разницу в цене аналогичных домов, располагающихся на одном и том же направлении, может влиять качество строительных и отделочных материалов, архитектурная концепция и применение ландшафтного дизайна при благоустройстве территории поселка, рассказал Бабкин.

Другой пример Лазурный берег и Зеленый мыс, оба на Дмитровском шоссе, на берегу Пестовского водохранилища. Первый только начал строиться, дома здесь большей площади (от 400 до 1000 кв. м в Лазурном и 200-400 кв. м в Зеленом). Лазурный берег позиционируется как элитный, Зеленый мыс проект бизнес-класса. К Берегу хороший подъезд, большие участки. Зато береговая линия у Мыса гораздо более живописная, поселок почти готов, здесь развитая инфраструктура, уже действует школа. И цены различаются не сильно. В Лазурном берегу от $1,6 млн до $3,5 млн, а в Зеленом мысе от $1,1 млн до $2,5 млн, описывает Сайфутдинов.

Евгений Скоморовский, управляющий директор Century 21 Запад, в свою очередь, сравнивает Millenium Park на Новой Риге с соседним поселком Агаларов Эстейт: Несмотря на принадлежность к люксовому сегменту, первый рассчитан на более широкий круг покупателей. Изначально концепция поселка Агаларов Эстейт более камерная. Соответственно, стоимость домовладения в Millenium Park от $1,4 млн, в то время как в Агаларов Эстейт порог вхождения в элитную жизнь примерно вдвое выше.

В сегменте $400 000-800 000 за домовладение основным отличием будет не стоимость дома, а срок его экспозиции на рынке, продолжает Скоморовский. Застоявшиеся проекты будут вызывать недоверие потребителей и падать в цене. Кроме того, продавцы в этом сегменте в своей ценовой политике вынуждены ориентироваться на ближайших соседей. За примерами эксперт предлагает заглянуть на Дмитровское шоссе, примерно за 40-й км от МКАД. Предлагаемые здесь варианты в общем и целом находятся в одном ценовом диапазоне. В то время как расположенные на берегах водохранилищ Дмитровского шоссе поселки класса люкс зачастую разнятся в цене даже при сходном типовом плане, говорит Скоморовский.

В массовом сегменте, где используются одинаковые материалы и типовые проекты, по словам Скоморовского, на стоимость реализуемых домов влияние будет оказывать репутация застройщика и генподрядной организации.

Риск значительного увеличения сроков экспозиции объекта на рынке мотивирует большинство девелоперов устанавливать адекватную цену.

Получается, что единственным фактором, способным в условиях ограниченного предложения ограничить аппетиты компании-инвестора, может быть лишь здравый смысл покупателей. В настоящее время рынок загородной недвижимости характеризуется избирательностью спроса. Если очевидно, что объект не отвечает требованиям класса, к которому его причисляют, и его стоимость завышена, то покупатель скорее отдаст предпочтение другому объекту, чем будет переплачивать, уверен Бабкин. Даже на Рублевке есть дома стоимость более $5-10 млн, которые годами не продаются из-за плохого качества строительства, устаревших коммуникаций, плохих подъездных путей, и даже престижность направления не помогает, говорит руководитель загородного отдела Mainstreet Белла Ильинская.

Во многом предпочтения покупателей элитной загородной недвижимости традиционны это Рублево-Успенское шоссе, 5-6 км от Москвы, говорит Екатерина Тейн. Престижными и популярными являются также объекты, расположенные в непосредственной близости от Рублевки. Явным лидером по пафосности является Жуковка и ее окрестности Шульгино, Барвиха, Подушкино, Усово.

Земля и бренды
По данным Пересвет Реал Эстейт, до 15 км от МКАД стоимость сотки на рублево-успенском направлении варьируется от $40 000 до $200 000, на новорижском от $45 000 до $70 00 Земли на Дмитровском шоссе в среднем в два раза дешевле, чем на Новой Риге. Сотка земли на Новой Риге и на Рублевке на одинаковой удаленности от Москвы при одинаковом классе поселка может стоить $60 000 и $120 000 соответственно. Дом в 600 кв. м на 20 сотках на Новой Риге может стоить $2,5 млн, на Рублевке $5 млн, говорит Ильинская.

Как считают эксперты, Рублевка это не просто бренд. В первую очередь особость Рублево-Успенскому шоссе придает наличие правительственных дач. Кроме того, это направление является одним из лучших с точки зрения экологии, характеризуется благоприятной розой ветров, здесь отсутствуют промышленные зоны и производственные предприятия, здесь развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, а также единая социальная среда, аргументирует Алексей Бабкин. По словам Сергея Зайцева, Рублевка это особенное место. Смесь города и деревни с развитой инфраструктурой в этом ее отличие от активно застраиваемой Новой Риги, Калужского (№ 3 по версии риэлторов), Киевского и прочих шоссе.

По мнению Владислава Лукиана, люди, для которых истинная ценность не в степени элитности или транспортной доступности, оседают за 70-150 км от МКАД, приобретая усадьбы, исторические поместья. Как считает Лукиан, покупатели начали осознавать, что ценность не в эфемерном, а в историческом и вечном. Тем не менее Рублевка не сдает своих позиций.

По словам Виктора Смоленского, на расстоянии до 15 км от МКАД практически любой объект на Рублевке будет считаться элитным. Екатерина Тейн объясняет: Элитной будет считаться именно земля, а покупатель такой земли найдет ресурсы как финансовые, так и временные на строительство коттеджа.

Концентрация огромного количества денег на ограниченном участке подмосковной дороги заставляет местный бизнес предоставлять максимум разнообразных и качественных услуг. Главным минусом Рублевки являются пробки и частое блокирование дороги для проезда правительственных кортежей. Новорижскому направлению, которое многие эксперты ставят на 2-е место, по словам Зайцева, создать подобие Рублевки не удастся никогда. Новая Рига это дорога. Исторически на ней практически отсутствовали обычные населенные пункты. Тогда как на Рублево-Успенском шоссе поселки городского типа, деревни изначально рассматривались как кузница кадров для обслуги и местного бизнеса. Новая Рига это другой, не менее качественный, но изначально другой продукт, уверен Зайцев.

Цена на этом рынке никогда не впадала даже в стагнацию, не согласен Бабкин. В данный момент, по его оценке, стоимость предложения увеличивается примерно на 1-3% ежемесячно, как и в прошлом году. Начиная с весны можно ожидать нового витка цен. Пока существующий объем предложения не может в полной мере удовлетворить спрос.

Но все-таки, по словам Сергея Зайцева, цены явно завышены. Присутствует эффект мыльного пузыря, который лопнет, но еще не скоро, прогнозирует он.

В вопросе о важности эстетики на рынке недвижимости единую точку зрения найти нельзя. В условиях обострения конкуренции между девелоперскими проектами становятся все более востребованными архитектурные отличия. В свою очередь, архитекторы способны создавать новое качество зданий, городской среды и в итоге дополнительную прибавочную стоимость бизнес-проектов, считает вице-президент строительного дивизиона группы Бородино Наталья Василиади.

Традиционно считается, что цена эстетики строительства находится за границей инвестиционного проекта и никак не вычисляется математически. Однако, по мнению некоторых экспертов, качество архитектуры и вид из окна стоят вполне конкретную сумму, которая в зависимости от того, насколько удачен проект, может увеличиваться или уменьшаться.

Непростой выбор
У девелоперов интерес к эстетике в жилищном строительстве начинается обычно с выбора архитектора проекта. Привлечение известного архитектора является обязательным в премиальном сегменте и желательно во всех остальных. Это требование не только покупателей недвижимости, но и чиновников, согласующих проект, так что большинство компаний так или иначе стремятся получить качественный архитектурный проект. Бюро, которые готовы его предоставить, сейчас достаточно много. Если говорить о российских игроках, можно отметить Меганом, Остоженку, Киселев и партнеры, мастерские Скуратова, Филиппова, Савина и др., отмечает аналитик инвестиционной компании Финам Владимир Харченко.

Управляющий партнер компании Миэль-Новостройки Наталия Тихоновская не согласна. По ее словам, для российских застройщиков, как правило, не принципиальны архитектурные особенности проекта. Покупателям столичных квартир важнее район, в котором будет располагаться их новое жилье, а также продуманность планировок квартир. Все равно все скупят независимо от того, кто разработал проект, уверена она.

Однако такие ожидания далеко не всегда оправданны. Во-первых, привлечение иностранцев связано с проблемой адаптации их проектов к нашим условиям из-за разных норм проектирования. Потому, как правило, иностранцы разрабатывают только концепцию, а затем девелоперы нанимают людей, которые занимаются корректировкой, рабочей документацией, согласованием проектов иностранцев. Такой вариант работы позволяет под именем знаменитости cоздать объект без особых проблем, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Во-вторых, по ее словам, для западных архитекторов российский рынок возможность пристроить свои неудачные проекты и продать их еще раз. Отсюда низкое качество предлагаемой ими архитектуры, говорит эксперт.

Выбор архитектора сложная задача для любого девелопера. На российском рынке дефицит архитекторов. Например, в Германии один архитектор приходится на 1600 жителей, а в России один архитектор на 12 000 жителей, говорит руководитель отдела городской недвижимости компании Tweed Алена Бригаднова. Поэтому многие девелоперы обращаются к западным архитекторам в целях получить более качественный продукт.

Часты ситуации, когда архитектора вынуждают отходить от его первоначальной концепции или изменяют проект в процессе строительства как правило, в целях экономии, добавляет Бригаднова.

Часто то, в чем упрекают архитектора, на самом деле было запрограммировано до того, как он вошел в проект. Например, Кишо Куракава строит стадион в Санкт-Петербурге на месте прекрасного послевоенного стадиона проекта Никольского. Но он ведь не виноват, что снесли памятник архитектуры. Так же и Норман Фостер, который реконструирует комплекс Новая Голландия, не несет ответственности за то, что городские власти задумали обширную реконструкцию на территории ценнейшего федерального памятника, где возведение любого строительства запрещается законом. Ему просто заказали проект, вступается за коллег директор Архитектурной мастерской М. Атаянца Максим Атаянц.

В связи с этим многие девелоперы предпочитают идти по легкому пути, отказываясь от услуг оригинальничающих иностранцев. Прежде чем застройщик получит разрешение на разработку полного комплекта проектной документации на объект, архитектурная составляющая должна быть одобрена экспертно-консультативным общественным советом, получено добро от Москомархитектуры. Для того чтобы эта задача гарантированно решалась, многие застройщики предпочитают обращаться к архитекторам, чьи работы заведомо будут одобрены, объясняет гендиректор Urban Group Иван Богатов. По его словам, чаще всего речь идет о заслуженных и опытных руководителях мастерских институтов Моспроект или других городских архитектурных инстанций.

Кроме того, по словам Атаянца, большую сложность для западных архитекторов в России представляют строгие условия согласования. Оригинальный и необычный проект априори согласовывать трудно, потому что любые действующие нормы поневоле склоняются в сторону заурядности. Значительное количество очень дорогих квартир и домов в исторических центрах европейских городов не отвечают действующим нормам, но стоят десятки миллионов долларов, говорит он. По словам эксперта, архитектор не имеет права перекладывать ответственность за свою работу ни на заказчика, ни на согласовывающие органы. В худшем случае он может отказаться от авторства. Но согласования это часть профессии, и с этим нужно уметь работать, добавляет он.

Многие компании подтверждают, что предпочитают работать с зарекомендовавшими себя на московском рынке архитекторами. Компания Миэль-Новостройки сотрудничает только с крупными и проверенными временем архитектурными бюро и мастерскими столицы, такими как Моспроект-2 и Моспроект- Что касается западных архитекторов, то на данный момент в России доля предоставляемых ими услуг не так велика, утверждает Наталия Тихоновская.

В результате у таких исполнителей выстраивается очередь из застройщиков, каждый из которых хочет побыстрее получить одобренную архитектурными властями проектную документацию. В такой ситуации об эстетической составляющей проекта думают в последнюю очередь эстетика определяется усредненными представлениями о том, что разрешат построить на конкретном месте, добавляет он. По его словам, лишь малая часть застройщиков, уверовавших в экономический смысл выразительного архитектурного решения, работает над созданием именно такого продукта интересного и комфортного для будущих покупателей, не соглашаясь на эстетические компромиссы.

Подтверждением этого эксперты называют многочисленные совместные проекты того же Нормана Фостера и главы Russian Land Шалвы Чигиринского. Однако история российского рынка недвижимости знает и знаменитые зарубленные проекты. Самый известный зарубленный проект это Русский авангард Эрика ван Эгераата. Другие проекты тоже претерпели изменения, просто не было громких скандалов, и это неизвестно широкой общественности, говорит Алена Бригаднова.

Однако в России каждый год запускаются проекты, выполненные совсем не в традиционной манере. На сегодняшний день востребованы архитектурное бюро Остоженка Александра Скокана, ТПО Резерв Владимира Плоткина и др. Если проект знаковый и заказчик имеет желание-возможность увеличить бюджет проектирования, то привлекаются мировые звезды, например Норман Фостер. На одном из знаковых объектов в ЦАО заказчик привлек Фостера с условием, что в созданной им архитектурной концепции не менее 50% квартир должны быть видовыми. В конечном итоге было найдено решение, которое позволило увеличить количество видовых квартир до 65%, отмечает руководитель проекта УК Масштаб Игорь Сим. Таким образом, авангардные решения западных специалистов также можно применить в России.

По словам Ивана Богатова, затраты застройщика на создание уникального архитектурного проекта составляют $25-200 на 1 кв. м будущего здания. Определяется эта сумма несколькими параметрами: аппетитами архитектора, верой девелопера в этого архитектора и планируемой ценой за 1 кв. м. Чем дороже предполагается продавать конечному покупателю, тем больше тратится на эстетику, говорит он.

Вопрос благодарности
Не только сложности согласований и качество работы влияют на выбор архитектора, но и стоимость его контракта. По словам Игоря Сима, гонорар архитектору вычисляется в зависимости от стоимости проектных работ за 1 кв. м объекта. Стоимость услуг российских и зарубежных архитекторов может отличаться в разы. При проведении тендера на застройку одного участка были получены предложения от российских бюро с ценовым коридором $50-60 за 1 кв. м, а предложение от звездного западного архитектора составило чуть более $100 за 1 кв. м, и это не предел, приводит он пример. Услуги российских архитекторов могут быть и дороже, дополняет замгендиректора Vesco Group Андрей Федака.

В сегменте городской недвижимости эта планка значительно выше. Стоимость проектных работ обычно около 10% от стоимости строительства. Для привлечения серьезного бюро нужно несколько сотен тысяч долларов, т. е. бюджет проекта должен составлять минимум несколько миллионов долларов, говорит Мария Литинецкая. Многое зависит и от площади объекта. По мнению Владимира Харченко, пользоваться услугами архитекторов, как правило, наиболее выгодно при реализации проектов с площадью от 3000 кв. м.

В результате реально обозначить нижнюю планку бюджета, при которой девелопер может задумываться об инвестициях в архитектурный проект. Чтобы девелопер рассматривал архитектурную составляющую в качестве одной из доминант в развитии проекта на рынке загородной недвижимости, бюджет должен начинаться примерно от $1,5 млн. В данном случае затраты на архитектуру составят примерно 0,5-1% от стоимости проекта, что и будет являться гонораром архитектора, говорит Федака.

Повод заработать
Участники рынка недвижимости делятся на три категории по их отношению к потенциальной прибыли, которую может принести девелоперу качественный архитектурный проект. Одни считают, что качество архитектуры никак не влияет на продажи объекта. Использование известного архитектора или просто качественного проекта не будет влиять на увеличение прибыли, скорее данный фактор будет способствовать повышению себестоимости строительства и, соответственно, удорожанию проекта, тем не менее на финансовых показателях, ликвидности объекта или увеличении прибыли это никаким образом не скажется, считает Федака.

Однако, по словам Максима Атаянца, слухи о баснословных гонорарах архитекторов сильно преувеличены. Плохая и хорошая архитектура стоят примерно одинаково. Дома одной и той же площади, равного класса отделки, расположенные в одном месте, при равном бюджете могут быть безобразны или красивы. Авторский гонорар архитектора в обоих случаях исчезающе мал по сравнению с общими расходами на строительство. Нередко гонорар архитектора путают с проектными затратами, которые, естественно, выше ведь это тысячи страниц документации! А вот расходы на сам архитектурный замысел ничтожны, утверждает он.

Третьи эксперты считают, что качество архитектурного проекта вполне может быть оценено экономическими показателями. По словам Владимира Харченко, сильный архитекторский бренд вполне может увеличить получаемую прибыль на 3-5% и более. Правда, на надежность девелопера как заемщика в банке это не влияет, но при грамотной стратегии продвижения ликвидность объекта, а также финансовые показатели компании могут вырасти, добавляет он.

Другие утверждают, что с привлечением именитых архитекторов ликвидность, конечно, растет, но выразить этот рост в конкретных показателях довольно сложно. Времена, когда рынок поглощал все, прошли. Качественный проект это не вопрос цены или удорожания 1 кв. м для покупателей за счет привлечения именитого и дорого архитектора. Это вопрос ликвидности. Цены на квартиры действительно не зависят от того, кто их проектировал. Вообще, трудно перевести качественные показатели в количественные. Сколько стоит парк напротив дома? Сколько стоит тот факт, что в доме тишина и уже закончены ремонты? Сколько стоит и то, что этот проект нравится и вы хотите жить именно здесь и нигде больше? рассуждает Алена Бригаднова.

У некоторых экспертов есть еще более подробные концепции. Красота немедленно отражается на цене, которая вырастает на 20-30%, а иногда и вдвое, и люди готовы за это платить. Пять лет назад мы провели большое исследование с несколько провокационным названием Сколько стоит вид из окна?. По результатам исследования выяснилось, что данный вид продукта имеет довольно твердые котировки: в жилье экономкласса наценка за хороший вид из окна составляет 10-20%, в бизнес-классе 30%, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности. С тех пор рынок в целом подтвердил наши выводы, рассказывает профессор кафедры Прагматика культуры Высшей школы экономики Александр Долгин.

По словам руководителя отдела маркетинга ГК Конти Елены Калининой, имя известного архитектора и безупречная идеология комплекса, отвечающая всем ожиданиям клиента, могут повысить стоимость 1 кв. м жилья примерно на 15% и способствовать значительному сокращению времени экспозиции реализуемых квартир.

По словам Александра Долгина, в данном случае можно провести параллель с гостиничным бизнесом. Зарубежные отели торгуют видами на море за полсотни-сотню долларов в сутки. Если помножить на 10 лет, учесть загрузку и продисконтировать по годам, то на круг выйдет что-то вроде 5000-10 000 за 1 кв. м. Перенося эту математику на жилье, нужно сделать поправку на то, что вид из гостиничного окна кратковременная услуга. Если сравнивать его с видом из окна постоянного жилища, нужна поправка на длительный ангажемент: наскучит со стенки не снимешь. Потому должно быть дешевле на 30-50%, чем в отеле, проводит он расчеты.

По его словам, вид из окна это всего лишь маленькая часть большого комплекса, который называют качественной архитектурой. Расчеты показывают, что инвестиции в качественную архитектуру составляют немногим более 3-4% от себестоимости проекта. А выгода, которую из этого может извлечь производитель, составляет 20-30% это если не учитывать увеличение скорости продаж, т. е. повышение ликвидности, что, по сути, равнозначно тому же приращению рентабельности, утверждает он.

Похвали себя сам
Пока российские девелоперы не подсчитали прибыль от качественной архитектуры и видов из окна, многие из них предпочитают использовать известных архитекторов и проектировщиков в маркетинговых целях. По словам Максима Атаянца, для громких девелоперских проектов застройщику важно привлечь архитектора с именем. Ставка делается на рекламные преимущества, которые привносит раскрученное имя, и это для инвестора важнее соображений бюджета.

Долгин проводит параллель и с живописью, отталкиваясь от аукционных расценок, ведь вид из окна это картинки с брендом микрорайона, сменямые по времени суток и по сезонам. В свою очередь, стоимость картинки зависит от архитектурной среды района. Репутация Замоскворечья, Чистых прудов и Остоженки имеет прямое выражение в ценах за 1 кв. м, отмечает эксперт.

Однако Иван Богатов утверждает, что инвестиции в архитектуру с точки зрения маркетинга могут принести прибыль и в сегменте экономкласса: Конкуренция за клиента приходит и в этот сегмент; здесь появляются новые маркетинговые стратегии. Например, Urban Group при разработке ЖК Ивакино-Покровское потратила на архитектуру больше $2 млн дополнительно. В результате ликвидность таунхаусов с небольшим земельным участком, соизмеримых по цене с 2-3-комнатной панельной квартирой на окраине Москвы, повысилась, говорит Богатов. Мы окупили затраты на архитектуру только за счет того, что кредиты на строительство возвращаем быстрее, утверждает он.

По мнению большинства экспертов, подобный архитектурный пиар способен воздействовать на ограниченную аудиторию. Проект под именем известного архитектора интересует людей определенной социальной группы, приобретающей жилье бизнес-класса или элитное. Брендовость и известность проекта может помочь еще и в случае, если участок по каким-либо параметрам недотягивает до требуемого уровня: из-за неудачного расположения, отсутствия рядом рекреации и т. д., говорит Мария Литинецкая. По ее словам, известность бренда компенсирует эти недостатки люди покупают такое жилье, так как это престижно и модно.

Отчасти это мнение подтверждают и статические данные. По словам Владимира Харченко, рынок архитектуры растет архбюро заработали в 2007 г. на 30-35% больше, чем в предыдущем году, в том числе за счет роста спроса на услуги московских архитекторов со стороны региональных компаний. Скорее всего эта тенденция сохранится еще несколько лет, заключает эксперт.


То, что в настоящий момент не все девелоперы заинтересованы инвестировать в архитектуру, по словам Максима Атаянца, связано с перекосом в соотношении спроса и предложения. Я неоднократно слышал мнение, что уродливые и красивые дома в одном и том же месте пользуются одинаковым спросом. Это временное явление, связанное с тем, что рынок жилья в Москве искусственно перегрет, говорит он.



Главная --> Публикации