Главная --> Публикации --> Первый вал Сделка с жильём. как правильно расплачиваться Генплан много знает... но не все может Анталья ставит на олимпиаду-2014 Мвф советует следить за недвижимостью

- комфортабельность,

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ:

- новые коммуникации, соседи равного социального статуса,

- современная планировка,

- отсутствие сомнительного прошлого, т.е. череды предыдущих сделок с данным жильем. Но чтобы не оступиться на ровном месте, следует иметь хотя бы общее представление о процедуре оформления новой квартиры в собственность.

- возможность сэкономить, т.к. квартира в проекте дешевле реальной, рассрочка платежей,

— Покупка квартиры в новостройке с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Правильнее будет сказать, что в новостройке покупается не сама квартира, а право участия ее появления на свет. Пакет документов, особенности и нюансы оформления здесь совершенно иные. Одна из главных особенностей — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. Поэтому к составлению договора о долевом участии и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов.

— Каковы особенности покупки жилья в строящемся доме?

— Договор инвестирования либо соинвестирования, договор уступки прав требования, договор займа.

— Какие типы договоров существуют?

Договор уступки прав требования. Инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования (инвестиционного контракта). Условия инвестирования установлены без вашего участия, любые поправки в договоре недействительны.

Договор инвестирования. Инвесторами (соинвесторами) могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они — участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома.

— На какой стадии строительства можно приобрести квартиру в новостройке?

Договор займа. Права участников строительства на основе договора займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если вы дали «в долг», то вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения вами жилплощади, требовать вы сможете только возвращения денежных средств. Такие договоры встречаются редко, и к ним нужно относиться крайне осторожно.

— На что нужно обратить внимание при составлении договора?

Привлечение денежных средств инвестора или уступка прав требования будущей квартиры может осуществляться на любой стадии строительства дома. Но в любом случае до оформления права собственности на нее пройдет немало времени, и ваше спокойствие во многом будет зависеть от содержания заключенного договора.

В документе должен быть непременно указан объект, который перейдет к вам в собственность. Инвестор обязуется по окончании строительства дома предоставить определенную квартиру в собственность. В договоре указываются все параметры: строительный адрес дома, подъезд или номер секции; тип проекта дома, этаж квартиры, количество комнат, метраж по проектной документации (эта цифра может измениться после обмеров БТИ, когда дом сдается в эксплуатацию). По результатам контрольного измерения будет понятно: придется ли вам доплачивать за лишние метры или компания должна будет вернуть вам деньги за недостающие.

— Внимательно изучите договор, на основании которого вы получаете право на приобретение жилья.

Стоимость строящейся квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Документ также может предусматривать колебание стоимости жилья при возможном удорожании строительства. Необходимо указать пределы доплаты, например, в процентном отношении к первоначальному взносу.

Договор должен содержать сведения о размерах инвестируемых средств, сроках их внесения и штрафные санкции за нарушение этих сроков.

— Кто несет дополнительные расходы за удорожание строительства?

В договоре необходимо указать сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит вам инвестор за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать свои интересы в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого, в договор следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе инвестора или вашей.

— А какие документы должен предоставить инвестор, подтверждающие его права на участие в финансировании строительства дома и получение в нем жилой площади, являющееся предметом договора?

— Если главный инвестор является одновременно и заказчиком, то покрывать дополнительные расходы будет он. Подрядчик, который обязался построить жилье за фиксированную цену, сможет требовать увеличения размеров сметы только при форс-мажорных обстоятельствах, например, дефолт. Если в договоре пункт об ответственности за удорожание строительства отсутствует, то все дополнительные расходы лягут на соинвесторов.

— А какие документы необходимо иметь покупателю?

— Покупатель вправе ознакомиться с имеющимися договорами и соглашениями, заключенными в ходе реализации инвестиционного проекта от инвестиционного контракта до договора, подтверждающего передачу прав по инвестированию строительства объекта или его части самому инвестору. Необходимо убедиться в том, что права на интересующую вас квартиру не переуступлены и нет претензий на нее со стороны третьих лиц. Кроме того, важно установить ответственность сторон за нарушение условий контракта и форму возврата средств в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Правда, провести такую масштабную проверку без помощи профессионалов практически невозможно.

- паспорт или иной удостоверяющий личность документ;

— Покупатель должен предоставить продавцу-инвестору ряд документов:

- нотариально заверенное заявление супруга(и) (если таковой(ая) имеется) о его (ее) согласии на приобретении права инвестирования приобретаемой площади, либо нотариально заверенное заявление о том, что соинвестор в браке не состоит.

- свидетельство о рождении детей в возрасте до 14 лет;

— Современное строительство ведется панельными и монолитными домами. Себестоимость монолитного жилья лишь немного выше панельного, но квартиры в монолитах оказываются значительно дороже из-за того, что площадь их гораздо больше. Однокомнатные квартиры, например, достигают 60 кв. метров.

— От чего может зависеть цена квартиры в новостройке?

— К достоинствам монолитно-кирпичного жилья относятся улучшенные по сравнению с панельными зданиями эксплуатационные характеристики домов, в том числе теплозащита и звукоизоляция. В таких домах большие комнаты, а также возможность свободно перепланировать свою квартиру.

— Оправдывают ли себя цены на квартиры в монолитных домах?

— Насколько выгодно покупать квартиры в новостройках по сравнению с готовым жильем?

В свою очередь, домостроительные комбинаты перечисляют такие плюсы панельных домов, как быстрые сроки строительства, строгое соблюдение сроков ввода в эксплуатацию и оптимальное соотношение цена — качество. Постоянное совершенствование технологий и применение новых материалов значительно улучшили качество этого вида строительства. К недостаткам панелей стоит отнести стандартные планировки, низкие потолки.

Единственной опасностью является вложение денег на стадии сбора документов, т.к. в этом случае застройщик или инвестор могут не получить разрешения на строительство по каким-либо причинам, и в этом случае вам вернут деньги. Но т.к. цены постоянно растут, то вы уже не сможете приобрести такую квартиру, какую могли за эту же цену купить несколько месяцев назад.
Сочи превращается в точку приложения интересов компаний, связанных не только с недвижимостью, но и с другими сферами бизнеса. При этом нужные для работы специалисты далеко не всегда находятся на месте. Соответственно, возникает потребность в долгосрочной аренде жилья для командированных. У компаний, имеющих представительства в Сочи, еще нет устоявшейся практики поиска и аренды жилья для своих, однако кое-какая стратегия все же существует.

— Покупка квартиры в новостройке – это выгодное и надежное вложение средств, т.к. пока дом строится, цена за квадратный метр все время растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительном меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. А когда дом ввели в эксплуатацию и поставили на баланс, открыли прописку и оформили собственность, квартиры еще поднялись в цене. Поэтому вложение средств в новостройку — это своего рода бизнес.

К набору прилагалось командировочное удостоверение и адрес гостиницы при заводе, в которой обладателю удостоверения, как правило, выделялась комната с соседями и удобствами в общем коридоре.

Кипятильник, батон колбасы и дежурный галстук когда-то командированного сотрудника можно было узнать по этому нехитрому набору.

Что сдать, что снять
Жилья, годного для представительской аренды, в Сочи пока мало. Это подтверждают сами участники рынка, столкнувшиеся с такой проблемой. Как рассказала Ольга Гасич, глава крупной ростовской строительной компании, раньше им приходилось арендовать апартаменты в сочинских отелях или же устраивать сотрудников прямо в офисах. В наших офисах оборудованы комнаты отдыха, отделанные как гостиничный номер. Весьма удобный вариант, рассказывает она. Сейчас же, по словам Ольги, используется другой вариант: компания оставила за собой квартиры в построенных жилых домах, и сотрудники останавливаются на время командировки в этом корпоративном жилье.

Теперь же багаж командированных стал гораздо разнообразнее, а варианты для размещения куда комфортнее. Появились новые предложения: коттедж, гостиница или апарт-отель. Однако в среднем ценовом сегменте по-прежнему лидируют предложения без особого комфорта.

На представительском уровне
Если на аренду жилья заложена сумма от 2 3 тыс. евро, то количество опций уюта существенно повышается. Как замечают специалисты по аренде жилой недвижимости в Сочи, примерно 25 30% от всего объема заказов приходится на так называемое представительское жилье, т.е. на жилье высокого класса, предназначенное для размещения руководителей компаний, приезжающих инспектировать сочинские подразделения, или для важных гостей и партнеров. Как заметил один из участников рынка, это самые затратные по времени и весьма ответственные заказы. По словам другого, место пребывания важных для компании людей в Сочи часть road show.

И это один из самых позитивных примеров того, как можно устроить своих сотрудников в Сочи. В подавляющем большинстве случаев рассчитывать на комфортные условия не приходится. За те же самые деньги, что и в Москве, вы получите гораздо худший вариант. Скажем, за $1000 в Москве вы въедете в одно или двухкомнатную квартиру недалеко от ТТК или метро, с чистым подъездом, консьержем, свежим ремонтом. В Сочи вы получите двушку в старом фонде с семилетним ремонтом, загаженный кошками подъезд и разбитый фонарь у дома. Я планировал включить аренду сочинских квартир в пакет своих услуг, но после изучения рынка передумал, говорит московский риэлтор-одиночка. По данным компании Винсент-Недвижимость, стоимость аренды однокомнатных квартир с советским ремонтом начинается от 15 тыс. руб., двушек от 25 тыс. руб., трешек от 30 тыс. руб. Квартиры с евроремонтом дороже на 30 40% (в среднем цены начинаются от 25 тыс. руб.). Арендная плата мало зависит от месторасположения. Очень часто хозяева готовы сдавать квартиру только с осени до весны, так как летом выгоднее посуточная аренда.

По данным агентства RWAY, в Сочи насчитывается около 200 зарегистрированных средств размещения, включая 22 отеля, 92 санатория, 86 пансионатов. Пятизвездочных отелей, соответствующих современной классификации, в Сочи пока нет, а те отели, что позиционируют себя в качестве высококлассных, находятся в процессе получения классификации.

В этом случае обычно рассматривается бронирование номеров в пятизвездочных гостиницах и аренда частных вилл и коттеджей. Однако здесь могут возникнуть сложности с качеством предложения по мнению многих аналитиков, гостиничный бизнес в Сочи находится только на начальном этапе развития.

Бронирование номеров в отелях для своих командированных сотрудников привычная практика на Западе. Компании, заключая договор с отелями, могут рассчитывать на скидки от 5 20% в зависимости от объема услуг. На российском рынке (по крайне мере, в Сочи) эта практика еще не прижилась. Для представительских целей номера в люксовых отелях арендуются на несколько дней.

Наиболее известные сочинские отели Radisson SAS Лазурная, Рэдиссон Парк Отель, Жемчужина, Сочи Блюз Отель предлагают сервис, соответствующий международным стандартам 4*. Однако на рынке активно работают два известных оператора Рэдиссон САС и Umaco. Сочинский рынок также рассматривают крупные иностранные хотельеры, логично рассчитывающие на то, что с ростом популярности курорта повысится и спрос на качественные гостиничные услуги.

Коттедж или вилла площадью от 300 кв.м вариант представительской аренды в центральной части Сочи и Лазаревском. Начальный уровень цен колеблется от 3 4 тыс. евро в месяц за коттедж площадью от 200 кв.м с услугами горничной и до 10 12 тыс. евро за представительский коттедж от 500 кв.м с бассейном, гаражом и небольшим садом, услугами горничной и повара.

Мы рассматривали вариант проживания командированных и приглашенных лиц в Radisson SAS Лазурная, но только как вариант на несколько дней-пару недель, когда стоит задача совмещения деловой встречи и отдыха, говорит руководитель отдела продаж торговой компании. Но стоимость проживания порядка 15 тыс. руб. за номер-люкс в сутки или порядка 12 тыс. руб. в сутки за бизнес-класс себя не оправдывала. Мы пришли к выводу, что лучше арендовать небольшой частный коттедж с бассейном и обслугой за 3 4 тыс. евро в месяц.

А с коттеджем таких проблем нет там имеется персонал. Пространство позволяет жить нескольким сотрудникам, не стесняя друг друга.

Мы рассматриваем возможность аренды жилья для командированных в Сочи и пока пришли к выводу, что аренда коттеджа лучший вариант, говорит Алексей Горшков, генеральный директор компании ABL Ingeneering, имеющей проекты в Сочи. Мы пересмотрели массу вариантов от аренды двух трехкомнатной квартиры в частном секторе до аренды коттеджа. Комфортную трешку в новом доме в Центральном районе найти фактически не реально просто потому, что там этого добра очень мало в основном были предложения из старого фонда. К тому же надо самостоятельно искать горничную.

Мини-стандарт
Рынок аренды жилья в Сочи в значительной степени подвержен влиянию фактора сезонности. Во время высокого сезона их наполняемость достигает 90%, в то время как в низкий сезон она сокращается до 40%. Цены снижаются на 20 30%. И этот факт грех не использовать: с владельцами мини-отелей можно заключать долгосрочные договора до мая-июня, гарантируя размещение и добиваясь скидок до 10 20% от сезонной цены.

И этот вариант лучше гостиницы, потому что мы не будем зависеть от заполненности номеров и повышения стоимости.

Средняя стоимость аренды одно двухкомнатных номеров в мини-отелях порядка $60 10 И порядка $200 будет стоить проживание в номере современного стандарта, с джакузи и мини-кухней.

Наши партнеры, работающие в Сочи, пошли по такому пути: они заключили договор с мини-отелем, рассчитанным на прием 20 человек, и гарантировали ему аренду двух номеров в течение двух недель в каждом месяце. Таким образом, удалось получить скидку в районе 25%. К тому же хозяин придерживал эти номера и не сдавал их людям со стороны, что для командированных было дополнительным преимуществом. Всегда приятнее войти в номер, зная, что со времени последнего приезда кроме тебя там никто не жил, рассказывает Алексей Горшков.

Перспективы
Возможно, именно в Сочи в будущем будет реализован формат корпоративного жилья за счет клубных апартаментов с гостиничным сервисом. Первый такой клубный дом-кондоминиум Катерина Альпик был построен сетевым оператором Umaco и продан на 75 80%. Этот вариант предполагает и представительский класс, и удобство, и даже возможность получения прибыли. Ведь такая клубная курортная недвижимость имеет свою специфику: это и объект, находящийся в собственности компании, и хозяйство гостиничного типа, обслуживаемое профессиональной управляющей компанией. Плюс этого варианта, кроме того, заключается в том, что в периоды окон (то есть отсутствия командированных) компания-владелец может передавать свои апартаменты в управление, что обеспечит дополнительную прибыль.

Частный сектор
Если речь идет о нечастых командировках сотрудников непред-ставительского уровня, то эксперты советуют изучить предложения так называемых незарегистрированных средств размещения (частные квартиры в новостройках или старом фонде, а также небольшие частные гостиницы). Уровень цен во многом зависит от типа предоставляемых услуг и в среднем составляет от $15 20 в сутки. Так, частные гостиницы 1-й категории (однокомнатные двухместные номера с удобствами в номере) стоят от 700 900 руб. за человека в сутки. Поиск таких предложений ведется через Интернет или частных маклеров. Подобное сотрудничество нельзя назвать надежным, но при редких поездках и небольших затратах оно себя оправдывает.

Я не знаю, о чем вы сейчас говорили, но ехать, безусловно, надо многие еще помнят этот советский анекдот о людях, желающих переехать из самой гуманной в мире страны в средиземноморский климат, в котором уживаются евреи, арабы и туристы, а с самой страной моментально ассоциируется выражение из телевизора израильская военщина.



Покупали здесь дома и квартиры россияне и раньше, но сегодняшнее видение безвизового будущего оказывает на рынок колоссальное влияние. Как говорит глава службы продаж девелоперской компании Перец Боней ха-Негев Ашер Мендель (его цитируется израильское издание Маарив, после того как переговоры об отмене виз вошли в завершающую стадию, на нас обрушился шквал заказов из России на продажу квартир, расположенных вдоль прибрежной полосы. И чем ближе к отмене виз, тем больше становится российских заявок на покупку недвижимости. В результате цены на недвижимость растут не хуже московских в 2006 году, и квартира за полтора миллиона шекелей (1 доллар = 3,6 шекеля) никого не удивляет. Это далеко не самая дорогая недвижимость.

Сегодня начинается новая волна ехать надо. Но собираются в Израиль уже не убежденные эмигранты, а совершенно обычные, хотя и весьма небедные люди. Там растет в цене недвижимость, прежде всего это касается прибрежных территорий. В стране всерьез рассматривается реализация проекта, который будет постарше нашего сочинского Острова Федерации из-за дефицита земли планируется создать новый остров и есть мнение. что проект прекрасно окупится. А недавно ажиотаж вокруг здешнего жилья еще более усилился намечается отмена визового режима между Россией и Израилем, после чего он может превратиться в альтернативный Крыму и иным приморским местам курорт, популярный у российских покупателей недвижимости.

Отечественные клиенты израильских компаний в основном состоятельные евреи (а также просто состоятельные люди, в том числе некоторые российские олигархи), подходящие к выбору недвижимости весьма симптоматично. Они хотят приобретать метры в самых высококлассных местах, которые в отечественной практике традиционно имеются районами элитной недвижимости. Особый интерес вызывают такие города, как Савьон, Кейсария и Герцлия-Питуах там популярны дома, таунхаусы и дорогие апартаменты. По неписаным меркам владелец такого объекта может потратить на его отделку и дизайн до половины стоимости самой недвижимости.

Что интересно, по данным израильских специалистов по недвижимости, покупатели из России рассматривают потенциальное приобретение не столько как инвестиционное решение, но желают приобрести жилье в личных целях. Причем не только те, у кого в страну некогда уехали родственники. Речь идет о покупателях, которые хотят получить жилье неподалеку от моря, вкладывать деньги в современные отделочные материалы и качественный ремонт, а также платить за услуги компании, которая будет ухаживать за домом во время отсутствия владельца. Причем не собираются сдавать впоследствии свою недвижимость в аренду: инвесторы израильской недвижимости люди обычно весьма состоятельные и в дополнительных доходах не нуждаются. А Святая земля в некоторой степени является мировым брендом, повышающим престиж объектов недвижимости. Поэтому все-таки в подобной покупке (а еще и с учетом роста цен) присутствует инвестиционная составляющая.

Однако в последнее время наметилась тенденция появления новой волны клиентов, которая уже отличается по приоритетам от состоятельных российских евреев. Это те, кто именно вкладывает средства на вырост. Эти люди как раз предпочитают покупать максимально демократичную по стоимости недвижимость (но обязательно в прибрежной зоне), рассчитывая, что со временем она вырастет в цене.

Среди покупателей встречаются и российские миллиардеры. Так, в израильской прессе проходила как-то информация о том, что Роман Абрамович купил дом в историческом районе Тель-Авива Неве-Цедек. Это двухэтажный особняк с внутренним двором, который был первой постройкой, возведенной некогда в 1890-е годы за пределами Яффо. Вроде бы эта недвижимость обошлась владельцу в 30 млн долларов.

Принципиальных причин по сути две. Первая совсем простая. Да, исходные базы данных у всех аналитиков и обозревателей фактически одни и те же, но вот только ни одна из них не идеальна. Основная беда всех баз немалое количество мусора, неполной информации, дублей, устаревших вариантов. Поэтому каждый аналитик решает сам, с какой степенью дотошности удалять сомнительные варианты. Кто-то вообще этого не делает, аналитический центр www.ирн.ru очищает базы по максимуму. Поэтому в итоге остаются разные выборки, по которым считаются средние показатели, что и приводит к различию результатов. Впрочем, эта причина дает не очень значимые расхождения данных, обычно не более 200$-300$ на квадратный метр. Однако вторая причина куда серьезнее.

Российские граждане открыли израильский рынок недвижимости не первыми. Некоторое время лет назад им заинтересовались инвесторы из числа французских евреев, которые опасались роста антисемитизма в своей стране и рассчитывали, что на улицах Израиля их по крайней мере не будут называть жидовская морда, пусть и на французском языке. За этими покупателями пришли граждане США, Канады и Британии. Однако сейчас русская волна покупателей самая мощная на этом рынке, хотя фоном к ней служит ожесточенная инвестиционная конкуренция между собственно израильскими евреями и арабами. Характерно, что израильским рынком недвижимости заинтересовались специалисты из России а значит, они полагают, что на этом можно заработать неплохие деньги.
На этой неделе cредний уровень цен на квартиры в Москве, согласно показателям аналитического центра www.ирн.ru, перевалил через психологически значимую отметку в 5.000$ за квадратный метр. Впрочем, у некоторых читателей и участников рынка недвижимости эта информация может вызвать недоумение как же так, ведь по данным других обозревателей отметка в 5.000$ была пройдена уже давно. Да и почему у одних специалистов средняя цена жилого метра в Москве сейчас 5.000$, у других 5.500$, у третьих 6.000$, а у кого-то даже более 6000$? Откуда такие различия, ведь рынок то один, да и исходная информация (базы данных для анализа) тоже примерно одинаковые? Ответ на эти вопросы достаточно прост и вы найдете его в этой статье.


Как и следовало ожидать, это распределение издалека напоминает нормальное распределение Гаусса. Разумеется, квартир по минимальной и максимальной цене на рынке немного, а вот основная масса жилья расположена где-то посередине. И главная проблема как раз в том, что это не совсем середина. Максимум распределения явно смещен влево, в область менее дорогих квартир, а справа расположен длинный хвост дорогого жилья. Если основная масса жилья в Москве (распределение включает также московские районы за МКАД) находится сейчас в диапазоне от 3.000$-7.000$ за квадратный метр, то длинный хвост относительно небольшого количества элитного жилья тянется до 15.000$-20.000$ за метр, причем отдельные предложения встречаются даже дороже 50.000$.

Как уже неоднократно отмечалось, распределение количества квартир в Москве по стоимости квадратного метра не симметрично. На неделю от 10 марта 2008 года, когда готовилась эта статья, оно приведено ниже на графике.

По этим причинам аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU еще много лет назад принял решение вычислять индекс стоимости московского жилья без учета доли дорогих квартир, искажающих распределение. Согласно философии www.ирн.ru, средний уровень цен на жилье должен отражать характерную стоимость квадратного метра основной массы представленных на рынке квартир, то есть примерно совпадать с максимумом указанного выше квартирного распределения. Поэтому во всех обзорах от www.ирн.ru вы можете увидеть примечание: Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей.

Если мы формально вычислим среднюю стоимость квадратного метра по распределению в целом, то как раз получим значение около 6.000$ за метр. За счет длинного элитного хвоста формальная средняя цена метра смещается вправо, то есть оказывается больше, нежели реальная характерная стоимость основной массы квартир. Подобным образом, если мы будем считать средний доход москвичей с учетом доходов московских олигархов-миллиардеров, то получим цифру, процентов на 20%-30% превышающую реальную величину.



Главная --> Публикации