Главная --> Публикации --> Ипотека требует страховки Питерский строительный рынок выходит на новый этап своего развития Дмитрий медведев присмотрел место для жилья Дмитровка поедет не раньше 2015 года "землю без боя нам не дадут"

Вложить, чтобы нажить
Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость и затем продав ее значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доход от аренды. Второй вариант инвестиций более щадящий, и в силу универсальности он подойдет практически всем. Особенно в ситуации нестабильных валют и постоянно меняющихся цен на фондовых биржах: люди, имеющие накопления, ломают голову: как не потерять то, что нажито непосильным трудом.

Недвижимость не только крыша над головой, но и полноценный инвестиционный инструмент, способный принести дополнительные деньги. Об этом и поговорим.

Вкладывать деньги в недвижимость можно по-разному, но есть два основных подхода, два типа капиталовложений:

Многие считают, что их выручат вложения средств либо на депозит в наиболее известных банках, либо простой перевод наличности в другую валюту. Увы и ах, подобные телодвижения вряд ли помогут доходы по банковским вкладам с учетом инфляции нынче не растут, да и валютные операции невыгодны. На этом фоне вложения в недвижимость могут оказаться гораздо интереснее. Жилье по-прежнему остается стабильным видом инвестирования, приносящим доход каждый день. Причем имеется в виду не только покупка квартиры с целью ее сдачи в аренду, но и многие другие варианты, о которых речь пойдет ниже.
Два подхода к мечте о чистогане

Инвестиция в проект. Гражданин инвестирует в строительный проект и участвует в прибыли от него. Но в итоге не является владельцем конкретной недвижимости, а только получает доход от своих вложений. Он не сможет сдать свою недвижимость в аренду по собственному усмотрению, а также продать ее. Но может выйти из проекта, получив долю прибыли. Его участие в проекте не будет означать, однако, что у него в собственности, например, половина квартиры № 35 на третьем этаже строящегося комплекса. Это обезличенная доля участия в проекте. Участвовать в проекте можно по-разному: инвестировать в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы), либо напрямую вкладывать средства в конкретный проект по недвижимости.

Покупка объекта недвижимости. Цель дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. В этом случае в собственности гражданина остается, например, дом (квартира, комната и т.д.). И новоиспеченный собственник может совершать любые действия (конечно, с определенными оговорками) с принадлежащими ему квадратными метрами: продавать, сдавать. Чаще к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в рассрочку, либо в кредит (ипотека или иные варианты кредитования).

Объект можно приобрести следующими способами:

Чисто конкретно
Рассмотрим первый вариант приобретение конкретного объекта. Это может быть квартира, коттедж, гараж, коммерческая недвижимость, причем как в России, так и за рубежом.

Использовать рассрочку. Например, можно заплатить 30% стоимости объекта сразу, 20% через квартал, потом еще 20% и т.д. Чаще эта схема используется при покупке строящегося объекта, и очередной платеж бывает привязан к завершению какого-либо этапа строительства. Например, вы заплатили 30% стоимости объекта, далее, когда уже есть фундамент, платите еще 20%, затем, когда есть стены, еще 20%, потом еще 20%, когда сделана крыша. Такой тип покупки характерен для варианта вложений в зарубежную недвижимость.

Единовременно и полностью оплатить его из своих средств.

Откуда берутся доходы?

Использовать для покупки кредит. Кредит можно применить и в варианте единоразовой оплаты за объект, и при покупке в рассрочку. В зависимости от нужной суммы, от имеющегося дохода, от срока можно использовать ипотеку или потребительский кредит. Чаще выбирают именно ипотеку, которая позволяет растянуть платежи до 25 и более лет. В результате ежемесячно надо вносить гораздо меньший взнос, чем в случае потребительского кредита на ту же сумму.

Во-первых, за счет роста цен на приобретенный объект. Этот рост может происходить в силу рыночных факторов (превышение спроса над предложением) либо дополнительно из-за улучшения качества объекта. Например, изменения статуса земельного участка, ремонта квартиры или коттеджа и т.д. Такой вариант инвестиций обычно выбирают те, кто хочет быстро получить существенный доход от перепродажи недвижимости.

За счет чего инвестор получает доход от подобных инвестиций?

Доходность вложений будет включать и аренду, и рост цен. Иногда недвижимость приобретается исключительно с целью перепродажи, тогда в расчет принимается только рост цен на объект, доход от аренды не учитывается.

Во-вторых, доход может быть получен за счет сдачи объекта недвижимости в аренду. Этот вариант подходит тем, кто хочет обеспечить себе регулярный доход в течение длительного времени.

При одномоментной оплате доходность от инвестиций посчитать просто. Предположим, вы купили квартиру за $100 000, а через год ее цена выросла до $120 000, и вы ее продали. За вычетом налога 13% (если квартира находилась в собственности менее трех лет), получается примерно так.

Давайте посчитаем
Итак, насколько выгоден каждый из рассмотренных вариантов покупки объекта недвижимости?

Иными словами, доходность такой сделки на вложенные $100 000 составит 17,4% годовых.

$120 000 $100 000 = $20 000
$20 000 ($20 000 х 13%) = $17 400

При оплате в рассрочку доходность инвестиций рассчитывается аналогично.

Если же, купив квартиру за $100 000, вы стали ее сдавать, например, за $600 в месяц, то в год, за вычетом налога в 13%, будете иметь $626 Это составит порядка 6% годовых. Плюс прибавляйте ежегодный рост стоимости такой квартиры. Допустим, за год она выросла в цене до $120 00 Плюс к этому вы получили еще $6264 от сдачи ее в аренду. Тогда за год прибыльность вложения в эту квартиру составит примерно 26% годовых.

Предположим, квартира за год возросла в цене до $120 000, и вы сдавали ее в аренду за $600 в месяц. Тогда доход от аренды, за вычетом налогов, составит $6264 за год. Прибавка квартиры в стоимости на $20 000 плюс $6 264 наличности за аренду, минус $18 160 за кредит. И в итоге, доходность от подобной операции составит 8% годовых.

При введении кредитной схемы доходность будет вычисляться так. Допустим, куплена квартира за $100 000 по ипотеке без первоначального взноса под 12% годовых на десять лет. Тогда в месяц придется платить около $1440, плюс примерно $880 в год за страховку. Итого, ежегодные расходы по кредиту составят:
$1440 х 12+$880 = $18 160.

Плюсы и минусы
При одномоментной оплате вы не переплачиваете за кредит, зато сразу лишаетесь существенной суммы, которая может вдруг понадобиться. Недвижимость не реализуется за один день, ее непросто в короткие сроки превратить в наличность. Для этого понадобится время. Поэтому, инвестируя солидную сумму за один раз, нужно быть уверенным, что завтра или послезавтра она не понадобится, и не придется брать кредит.

Это сопоставимо с доходом по депозиту, который можно получить, потратив гораздо меньше сил и средств. Поэтому кредитная схема здесь вряд ли подойдет. В данном случае проще было инвестировать в другой инструмент.

При выборе кредитной схемы, которая чаще всего оказывается ипотечной, вы должны будете взвесить ставку по кредиту и предполагаемую доходность от инвестиций (с учетом роста цен на недвижимость, дохода от сдачи ее в аренду, инфляции). Важно учитывать все расходы по кредиту, такие, как комиссии, оплата услуг оценщика и т.д., а также регулярные ежегодные взносы по ипотечному страхованию.

При оплате в рассрочку вы тоже, как правило, не переплачиваете за объект (по крайней мере, столько, сколько при ипотечной схеме). Но рассрочки на 15-30 лет не бывает. Поэтому, даже разбив сумму на несколько частей, все равно придется в течение полугода-двух лет отщипывать их из семейного бюджета. Да, это проще, чем отдать все деньги сразу, но сложнее, чем платить за объект в течение 20-30 лет по ипотеке, пусть и с переплатой.

Покупка в рассрочку интересна средним инвесторам. У них нет на руках всей суммы, но есть стабильные доходы, которые смогут обеспечить накопление нужных средств в нужные сроки. Такой вариант интересен также крупным инвесторам, желающим инвестировать одновременно в несколько объектов, но не имеющим возможности полностью оплатить все разом.

Кому какой вариант?
Единовременные инвестиции собственных средств подойдут инвесторам, у которых накопился значительный капитал, часть которого вложена в другие инструменты (депозиты, инвестиционные фонды и т.д.).

Но какой бы вариант приобретения ни был выбран, в итоге покупатель получает реальный актив в виде собственной квартиры или дома. Этот объект не испарится в случае дефолта, и гражданин сможет всецело им распоряжаться.

Покупка по ипотеке подходит инвесторам со стабильными высокими доходами. Им понадобится выбрать объект, который сможет принести прибыль выше, чем по депозиту, даже после всех выплат по кредиту.

А еще надо помнить, что при покупке недвижимости существует риск выбрать объект, который не оправдает ваших ожиданий в плане доходности.

Правда, теперь ему придется самостоятельно им управлять, сдавать в аренду, обслуживать... А если еще квартира находится в другом городе или вообще за рубежом? Хотя за рубежом эта проблема решаема: там есть специальные управляющие компании, которые занимаются обслуживанием объектов недвижимости и поиском арендаторов за определенную плату от имени владельцев недвижимости. Но в России эта практика пока не распространена. Чтобы обезопасить себя, рекомендуем приобретенный объект застраховать.

Вложение в конкретный проект. Основное требование к инвесторам значительный объем инвестиций. Имея в кармане 200 тыс. рублей, в подобный проект вряд ли удастся вступить.

Проект века?
При выборе варианта инвестирования в проект, вы не получаете конкретного объекта. А становитесь соинвестором, то есть получаете часть прибыли от проекта. Существует два основных варианта подобного инвестирования.

Информацию по таким фондам можно найти, например, на сайте http://pif.investfunds.ru/funds/index.phtml.

Вложение средств в закрытый паевый инвестиционный фонд, инвестирующий в проект. Это может быть проект строительства жилого комплекса, торгового центра, коттеджного поселка и т.д. Ваши средства в этом случае объединяются со средствами других частных инвесторов в закрытом ПИФе, которым будет верховодить управляющая компания. Именно она подбирает проекты, формирует под них фонды, в которые частные инвесторы вкладывают свои средства.

Как выбрать подходящий фонд? Сначала нужно подобрать управляющую компанию, которая работает на рынке не менее пяти лет, имеет высокий рейтинг российских рейтинговых агентств НРА, Эксперт РА.

Выбрав подходящий закрытый фонд недвижимости, вам не придется копить несколько миллионов рублей для инвестиций. Сейчас есть фонды, которые работают с инвесторами с суммой 10-50 тыс. рублей, что весьма демократично.

Есть риск прогореть
Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта инвестиций в проект.

Важно получить информацию о том, куда инвестируются средства закрытых ПИФов под управлением отобранных компаний, посмотреть аналитику по рынку недвижимости. И выбрать наиболее привлекательные проекты и ПИФы, которые в них инвестируют, в том числе те, которые подходят вам по минимальной сумме инвестиций.

Среди плюсов такого инвестирования возможность получить существенную прибыль в результате успешного проекта, на разработку которого вам не пришлось тратить свое время. Все согласования, все технические моменты чаще всего берет на себя компания, которая ищет под свой проект инвесторов.

В случае вложений в проект вам могут потребоваться примерно те же суммы, что и при покупке в собственность какой-то недвижимости, а, возможно, даже больше. Кроме того, существует риск провала проекта, и у вас в итоге не окажется ничего в собственности.

Инвесторы имеют в итоге прирост накоплений, возможна также периодическая выплата процентов. Но у них, как и в случае инвестирования в проект напрямую, не будет в собственности конкретного объекта. То есть инвестор в случае неудачи просто лишится своих средств, либо их части. В случае же успеха получит прибыль, имея весьма скромную сумму первоначальных вложений и не тратя времени на самостоятельный поиск и расчет перспективности проектов с недвижимостью.

Выбрав закрытый ПИФ, вы имеете упрощенный и популяризированный вариант инвестиций в проект: фонд аккумулирует средства частных инвесторов, а далее вкладывает их в конкретные проекты, ожидая получить некоторую прибыль. Войти и выйти из фонда можно относительно просто, как на этапе его формирования (и закрытия), так и в процессе его работы. Поэтому вложенные средства инвестору проще превратить в наличность, вернуть обратно. Паи такого фонда можно купить либо на бирже, либо через управляющую компанию.

Надежнее, когда инвестиционный портфель включает разные виды активов, а не только недвижимость. Например, депозиты, ценные бумаги (в том числе в виде паев ПИФов), драгоценные металлы. Ведь только разнообразный портфель сможет минимизировать риски и обеспечить относительную стабильность дохода от инвестиций.

Держать руку на пульсе
Сейчас, с точки зрения инвестиций, интересны земли Подмосковья, новостройки в благополучных районах столицы. Но привлекательнее все же региональные инвестиции, то есть недвижимость в других городах РФ. Также интерес представляет недвижимость в Восточной Европе, Египте, некоторых районах ОАЭ.
Портфель на загляденье!

Что касается инвестиций в закрытые ПИФы, вы должны разбираться в общей ситуации на рынке недвижимости, чтобы выбрать наиболее перспективные из них. А также знать законодательство в области ПИФов, представлять себе их работу. Но вам не нужно иметь солидные накопления, так как сейчас можно найти интересные фонды с минимальным взносом.

Сколько нужно денег
В случае с инвестициями в проект, вы должны иметь существенные накопления, хорошо разбираться в оценке инвестиционной привлекательности проектов, так как рискуете крупной суммой.

Проанализируйте готовы ли вы рискнуть своими накоплениями? Если вы не сторонник рисков, лучше выбирать инвестиции в недвижимость с целью аренды, либо рентные закрытые ПИФы, которые получают доход от сдачи объектов в аренду.

Похвальное слово плану
Какой же вариант инвестиций в недвижимость предпочесть? Чтобы определить это, воспользуйтесь следующим алгоритмом.

Проанализируйте срок инвестиций.

Если же вы готовы рисковать, подойдут и все остальные варианты. В том числе инвестиции в проекты, либо в перспективные объекты, которые, как вы считаете, будут расти в цене, и вы сможете их потом перепродать гораздо дороже.

Проанализируйте, какую сумму готовы инвестировать.

Если вы инвестируете надолго (больше, чем на 10 лет), можно выбирать, в принципе, любой вариант из рассмотренных выше. Если хотите вложиться в недвижимость на более короткий срок, подойдет лишь покупка объектов недвижимости за свой счет. Другой вариант инвестиции в закрытые ПИФы, в некоторые среднесрочные проекты. Ипотечные схемы в большинстве случаев быстро не окупаются.

Если сумма существенная ($100 000 200 000 и больше), подходят все варианты. Оптимальныма будет даже совмещение нескольких сразу чтобы диверсифицировать риски вложений в один объект. Главное грамотно подобрать объект инвестиций, а также выбрать подходящий вариант вложений (покупка конкретной недвижимости или инвестиции в проект).

Ясно, что при скромной сумме накоплений (до $20 000) больше подходит вариант с закрытыми ПИФами, либо покупка объекта по ипотеке с минимальным первоначальным взносом. За редким исключением можно пробовать искать вариант с рассрочкой.

По сути, можно осуществить подбор вариантов для инвестиций самостоятельно, изучив всю необходимую информацию, а можно воспользоваться услугами профессионалов в этой области.

Проанализируйте ваш уровень подготовки в плане инвестиций в недвижимость, наличие времени на изучение аналитики по рынку недвижимости.

Результат от таких спланированных инвестиций в недвижимость будет гораздо выше, чем от вложений, сделанных на глазок.

В любом случае окончательный выбор наиболее подходящего варианта инвестиций целесообразно делать после составления личного финансового плана, когда будет понятна динамика ваших доходов и расходов, активов (имущества и накоплений) и пассивов (собственных средств и долгов). Когда будут учтены все ваши финансовые цели и возможности как инвестора.

Немного географии
Курорт Горячий Ключ расположен в долине реки Псекупс в предгорьях Главного Кавказского хребта. Городская территория делится на несколько районов: Центр, Курортная зона, Развилка, район железнодорожного вокзала, Заречье и Золотая Гора. Самые престижные, как нетрудно догадаться, это прилегающий к городской администрации Центр и Курортная зона, где расположено большинство здравниц, медицинских и культурных учреждений. Восточнее Центра находятся Развилка и район автоколонны. Застройка там смешанная, есть как многоквартирное жилье, так и частные дома. Отдельную группу районов составляют район железнодорожного вокзала, Заречье и Золотая Гора, в которых пока еще нет газа, но работы по его проведению уже ведутся.

Выпуск подготовлен при содействии Натальи Смирновой, сотрудника Института независимых финансовых и инвестиционных советников (Инфинадо)
Жилье у моря в Сочи, Геленджике и Анапе сегодня уже почти золотое. Но есть в Краснодарском крае и другие курорты, где цены на недвижимость растут не такими темпами. Например, Горячий Ключ.

Вторичный рынок
Если говорить о стоимости квадратного метра жилья в многоквартирных домах на вторичном рынке на территории города Горячий Ключ, то она составляет 32 тыс. руб. При этом в пределах городской черты квадратный метр вторички стоит 33 тыс. руб., а в станицах, подчиненных городской администрации, этот показатель составляет 14 тыс. руб. Многоквартирное жилье в пригороде на вторичном рынке присутствует только в поселках Первомайском (14,5 тыс. руб./кв.м), Приреченском (19 тыс. руб./кв.м), станице Бакинской (цена 11,5 тыс. руб./кв.м). В черте Горячего Ключа самые дорогие квартиры однокомнатные, их стоимость составляет 42 тыс. руб./кв.м. Далее следуют двухкомнатные (39 тыс. руб./кв.м), четырехкомнатные (36 тыс. руб./кв.м), трехкомнатные (31,5 тыс. руб./кв.м), пятикомнатные (27 тыс. руб./кв.м).

Плюс-минус
Уровень цен на землю и жилье в Горячем Ключе в настоящее время не такой высокий, как в Сочи, Анапе, Геленджике и других приморских курортах Кубани. Связано это с тем, что он расположен вдалеке от моря и не может похвастаться шикарными горными пейзажами. Но, несомненно, у курорта есть и преимущества: месторождения минеральных вод, большое количество здравниц, а также постепенное улучшение транспортной доступности: ведутся работы по модернизации федеральной трассы Дон, связанные с подготовкой к Олимпиаде-2014, что в скором времени может привести к повышению цен на недвижимость.

Индивидуальное жилье
В Горячем Ключе по сравнению с его окрестностями самые высокие цены на земельные участки. Для территории, административно подчиненной муниципалитету Горячего Ключа, характерна очень большая разница между стоимостью сотки земли в пригороде и в самом городе. Это вызвано отсутствием в пригородах адекватной курортной инфраструктуры, несмотря на то, что многие из них имеют не меньший (если не сказать больший) курортный потенциал, чем сам административный центр.

Первичный рынок
Надо отметить, что по темпам жилищного строительства Горячий Ключ входит в пятерку лидеров по Краснодарскому краю. Вместе с тем, еще в 2005 году город был, наоборот, в числе отстающих. В настоящий момент на строительном рынке муниципального образования Горячий Ключ присутствуют как краснодарские и ростовские, так и местные строительные компании. Среди местных наиболее известны Альтернатива-2, Стройинвест, Североморец, ЮМСС. Из проектов можно отметить комплекс Инга, Городок нефтяников и Дом у озера. Два последних находятся в центре города и относятся к экономклассу. Также рассматривается строительство микрорайона в районе моста через Псекупс и микрорайона на месте высвобожденных территорий Сибзавода.

Самые высокие цены на дома по территории административного подчинения в Горячем Ключе и Безымянном. В городе по ценам лидирует Центр, а Курортная зона оказалась на втором месте. Видимо, это связано с тем, что готовые дома в Курортной зоне используются для проживания, а не как средства размещения.

В самом городе по ценам на земельные участки лидирует Курортная зона. Это объясняется тем, что там высокий спрос на землю под строительство мини-пансионатов, тогда как в центре данный вид недвижимости распространен в значительно меньшей степени. К чему это может привести, видно на примере Анапы, где в районе частного сектора подавляющее большинство новых объектов индивидуальной застройки возводится с целью использования как предприятия размещения. Цены на землю там соответствующие. Поэтому Курортную зону на земельном рынке можно считать районом с наибольшими перспективами роста. Второе место занимает Центр, где перспективы стабильны. В Заречье, которое находится на третьем месте, перспективы роста цен на землю также высокие. Последнее место занимает район железнодорожного вокзала, где преобладают предложения земли под строительство баз и складов.

Деньги на развитие метросети (возведение новых станций, оборотных тупиков, депо и прокладку тоннелей) выделяются из столичного и федерального бюджетов. И если раньше оплата производилась из расчета 50 на 50, то сейчас основную часть финансирования берет на себя город.

В течение ближайших трех лет российское правительство выделит 14,266 миллиарда рублей на развитие Московского метрополитена. Однако власти столицы, планирующие до 2010 года возвести 11 новых объектов подземки, такими скромными дотациями недовольны.

Пока идут долгие переговоры с держателями федерального бюджета, руководство столичной подземки ищет альтернативные способы финансирования. И уже ясно, что в ближайшие годы будет сделан упор на привлечение инвесторов. Так, торговый гигант Крокус-Сити заинтересован в том, чтобы в Мякининской пойме (на Арбатско-Покровской линии метро) появилась станция Мякининская. Кроме того, с одной крупной строительной компанией сейчас ведутся переговоры по финансированию строительства станции Технопарк, которая может появиться на перегоне между Автозаводской и Коломенской. Всерьез поговаривают и о том, что за счет инвесторов могут возвести станцию метро на Золотом острове, который, как известно, хотят превратить в оазис элитного жилья. Кто именно даст денег на этот объект - пока не известно.

- Это длится уже несколько лет, - пояснили Москве в комплексе экономической политики столичного правительства. - Финансирование разделено. Федералы должны предоставить всего 20%. Но даже этих сумм город не получает. В лучшем случае падает 15-16 процентов. Похоже, что теперь не будет и этого. В этом году мы должны получить 3,236 миллиарда рублей. Сумма почти мизерная. Для сравнения город потратит на подземку в 10 раз больше. Создается впечатление, что федералы уверены, что Москва - город большой и сам справится с постройкой станций, что, мол, никакие дотации ему не нужны. Нас такой подход не устраивает. Ведь речь идет о столице - мегаполисе, который принято считать лицом страны. Именно в Москву едут туристы. Глядя на нее, у иностранцев складывается образ обо всей стране. Но федералы про это забывают. И есть опасения, что до 2010 года никаких изменений не будет. Там все решено - в ближайшие три года на развитие метрополитена город выделяет 103 миллиарда, а федералы - лишь 1 Сравните и почувствуйте разницу.

- Для городских властей вопрос развития транспортной системы принципиальный, - подчеркивает заместитель председателя Мосгордумы Андрей Метельский. - Если мы сегодня снизим темпы строительства новых и реконструкции уже существующих автомобильных дорог, развязок, линий метрополитена и новых станций, то город неминуемо ждет транспортный коллапс. Естественно, мы этого допустить не можем и, как вы видите, каждый год стараемся находить и выделять необходимые на это средства. И помощь федерального центра была бы здесь вполне уместна, учитывая конечно же и столичный статус Москвы. Однако если деньги на метрополитен, хоть и небольшие в общем объеме затрат, выделяются, то с автомобильными дорогами вопрос обстоит совсем худо. Могу напомнить, что с недавнего времени регионы лишились дорожных фондов, а адекватной компенсации так и не последовало.

Впрочем, о стопроцентном финансировании в этих случаях речи не идет. Инвестор лишь помогает построить объект, добавляя небольшую часть средств. Впервые эту схему опробовали во время строительства второго выхода из станции метро Маяковская. Земельный участок, отведенный под новый вестибюль метро, продали инвестору для строительства делового центра с обязательным условием, что часть денег пойдет на нужды метрополитена.

У столицы уже есть печальный опыт - станция Выхино. Сюда стекаются сотни пассажиров электричек, один за другим приходят автобусы из Подмосковья: Люберец, Малаховки, Бронниц, Егорьевска, Раменского - вплоть до Шатуры и Рошали. Здесь же из городских автобусов высаживаются москвичи из Жулебина, Кожухова, Выхина, Вешняков. В итоге - огромные очереди в часы пик при входе в вестибюль, на подходе к кассам, турникетам, вагонам.

Альтернатива подземке - автономное метро
Рассчитанное на пассажиропоток в 6 миллионов человек в день сегодня московское метро ежедневно перевозит более 9 миллионов. Когда оно уйдет в новые густозаселенные районы столицы, а линии выведут за МКАД, пассажиров станет еще больше. В общий пассажиропоток вольются тысячи жителей периферии. Большинство экспертов уверены - ни к чему хорошему это не приведет.

- Это метро должно быть хордовым - оно свяжет районы независимо от основного метрополитена, - отметил мэр.

Что же будет, если все линии продлить за МКАД?
На одном из последних заседаний московского правительства мэр Москвы Юрий Лужков предложил свою идею разгрузки подземки, выступив за создание в городе автономного метро, линии которого будут связывать периферийные районы города. Оно должно разгрузить нынешнюю подземку, а также предоставить пассажирам удобную транспортную развязку.

По словам соседей, Людмила Шутова несколько лет держала в тонусе весь подъезд: постоянно приводила в гости бродяг и устраивала попойки. Однажды застолье закончилось пожаром. Водоснабжение, отопление и электроэнергию Шутовой давно отключили за долги. Квартира нерадивой хозяйки являлась рассадником мышей и тараканов.

Идея эта не нова. Впервые о хордовых линиях метрополитена заговорили еще в 80-х годах. По замыслу проектировщиков, четыре скоростные линии метро должны были соединить отдаленные районы, минуя перегруженный центр. На больших прогонах планировалось использовать удлиненные высокоскоростные составы. Однако начать стройку так и не удалось - не хватило средств. Может, реализовать задуманное получится сейчас? Мэр уже поручил соответствующим структурам, в том числе НИиПИ Генплана Москвы, подумать над этим актуальным для города проектом. Сегодня 95% пересадочных узлов имеют двух-трехкратный перегруз, 10 из 12 линий работают со сверхнормативной нагрузкой, четыре вовсе исчерпали свою пропускную способность - это Таганско-Краснопресненская, Серпуховско-Тимирязевская, Калужско-Рижская и Замоскворецкая ветки.
По решению суда 57-летнюю жительницу Омска заставили освободить муниципальную квартиру, в которой она проживала двадцать пять лет. В присутствии судебных приставов она собрала чемоданы и отправилась прямиком на улицу. Другого жилья ей не предоставили.

Вид квартиры произвел неизгладимое впечатление на судью. Он полностью удовлетворил требования жилищников и местной администрации. Судебные приставы получили исполнительный лист с ремаркой - выселить без предоставления другой жилой площади. На данное решение повлияло и то, что некоторое время назад Шутову лишили родительских прав. Ее несовершеннолетние сын и внук сегодня находятся в детском доме.

- Мы были шокированы, когда зашли в это жилое помещение, - говорит заместитель начальника отдела судебных приставов по Ленинскому округу Ирина Ищерская. - Окна не застеклены, входная дверь разбита, полы прогнили.

Приставы только развели руками - это не их проблемы. Вчера нашему корреспонденту сообщили, что Шутова все-таки нашла себе приют - в ночлежке для бродяг.

Оказавшись на улице в двадцатиградусный мороз, женщина начала рыдать - идти ей было совершенно некуда.

По закону за сыном и внуком бывшей хозяйки сохраняется право пользования жилплощадью по договору соцнайма. Однако, пока они находятся в детском доме, отвоеванная квартира будет использоваться как служебное жилье.

Тем временем жилищники намерены предъявить теперь уже бывшей квартиросъемщице новый иск - по приведению испорченного жилья в надлежащее состояние. Оказывается, она потеряла паспорт и почти год не получала пенсию. Если суд удовлетворит и это требование, скопившиеся деньги пойдут на ремонт.

Случай в Омске - отнюдь не прецедент. Буквально на днях в городе Арсеньеве (Приморский край) по решению суда лишились своих квартир сразу несколько квартиросъемщиков. Формулировка суда все та же: доведение квартир до нежилого состояния.

- Мы будем продолжать практику по выселению жильцов из муниципальных квартир, если они нарушают санитарные нормы и угрожают жизнедеятельности других людей. Нынешний случай - первый в нашей практике, но не последний, - так прокомментирвала суровое решение директор департамента жилищной политики администрации Омска Светлана Шенфельд. - Как орган власти мы должны думать о сохранности муниципального имущества и безопасности граждан - соседей. К тому же законопослушные жители города десятилетиями ждут своей очереди на жилье.
комментарий

Кроме того, все чаще по решению суда у должников описывают и продают имущество. В Хабаровске, Томске, многих других городах рейды энергетиков - дело привычное.

С тех пор как оплата за жилье и коммунальные услуги перестала быть символической, и ДЭЗы, и предприятия, поставляющие людям воду, тепло и электричество, гораздо активнее требуют платить полностью и вовремя. Сначала к должникам применяют меры морального воздействия: присылают письма с требованием погасить долги, проводят душеспасительные беседы. Следующий этап - отключение должников от света, воды, тепла.

Причем если раньше основным поводом были долги по оплате жилья, то теперь все чаще поводом для обращения в суд становятся жалобы соседей на антиобщественное поведение некоторых жителей. Впрочем, в большинстве случаев те, кто устраивает из собственного жилья помойку, одновременно являются и злостными должниками.

Наконец, последняя и крайняя мера - это выселение.

Нормы, защищающие права и интересы добросовестных нанимателей, есть и в Жилищном, и в Гражданском кодексах.

Кстати, к должникам закон более лоялен: жильцов-нанимателей муниципального жилья суд может не выселить, а переселить - на меньшую площадь. В Жилищном кодексе даже минимальный норматив для таких общежитий предусмотрен - 6 квадратных метров на члена семьи. С антисоциальными личностями суды вправе обходиться строже и расторгать с ними договор о социальном найме без предоставления другого жилья. Что и было сделано и в Омске, и в Артемьеве.

Правда, отмечают эксперты, выселение не может быть скоропалительным: закон предусматривает, что наймодатель (то есть муниципалитет) должен предупредить нарушителей, обязав их привести квартиру в порядок и дав на это определенный срок. Если же за это время ничего не изменится - тогда уже следует обращение в судебные инстанции.

Так, статья 91 ЖК предусматривает, что жильцы муниципальных квартир могут быть выселены по решению суда без предоставления жилого помещения, если используют его не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей и настолько бесхозяйственно обращаются со своим жильем, что доводят его до разрушения. Так что проваленные полы и выбитые оконные рамы, говорят юристы, являются вполне достаточным основанием для того, чтобы суд признал иск о выселении обоснованным.

За какие провинности могут быть выселены жильцы муниципальных квартир?

Справка РГ

- за разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;

- за невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- за использование жилья не по назначению.


- за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;



Главная --> Публикации