Главная --> Публикации --> Цена котлована Первый вал Сделка с жильём. как правильно расплачиваться Генплан много знает... но не все может Анталья ставит на олимпиаду-2014

Основными игроками девелоперского рынка России с собственным большим производством стройматериалов являются ГК ПИК, Главстрой, Интеко, группа ЛСР, Дон-строй, Крост, ГК Ташир, СУ-155, СХолдинг (см. таблицу). Эксперты объясняют эту особенность национального девелопмента не особым путем России, а всего лишь неразвитостью отечественного рынка стройматериалов. В таких обстоятельствах собственные производственные мощности, направленные прежде всего на обеспечение нужд компании, верный способ, во-первых, уменьшить риски при реализации проектов, а во-вторых, хорошо заработать на стремительно растущем, ненасыщенном рынке. Компания, которая выстраивает цепочку от производства стройматериалов до строительства, а порой и дальше до управления готовой недвижимостью, получает прибыль на каждом этапе, а не только от чистого девелопмента, рассуждает вице-президент ГК Ташир Виталий Ефимкин. Использование собственных стройматериалов, по оценке господина Ефимкина, может уменьшить бюджет проекта на 10%. Он добавляет, что главный плюс собственных производств в глазах девелопера состоит в возможности планировать поставки, ведь остановка стройки в разгар сезона большие убытки для компании, даже для некрупной стройки это десятки тысяч долларов в день. Необходимость думать об этом связана с недостаточной развитостью рынка, вследствие чего существует дефицит материалов, особенно в пиковые периоды, уточняет он.

Россия еще очень далека от западной модели организации строительного бизнеса, где в каждом сегменте работают узкоспециализированные игроки, признаются участники рынка. Российские девелоперы с портфелем проектов свыше 1 млн кв. м уже давно вынуждены развивать отдельное направление производства стройматериалов. Но через пять лет, когда рост рынка стройматериалов будет составлять не 15% в год, а всего 2-3%, строители уже не будут с таким энтузиазмом наращивать свои производственные мощности, уверены эксперты.

Еще один риск, который можно минимизировать, вложившись в производство, это зависимость от роста цен, отмечает господин Гузь. Он напоминает, что рост стоимости цемента за прошлый год составил не менее 70%, а в некоторых регионах более 100%. Металлоконструкции за это же время подорожали на 35%. Снижение рисков за счет наличия в структуре собственных строительных мощностей может добавить вес компании в глазах инвесторов. В прошлом году это подтвердили размещения ГК ПИК и ЛСР, которые происходили не в самое лучшее время, однако были успешными, отмечает вице-президент Morgan Stanley в России Томас Дукала.

Вице-президент ИК AG Capital Владимир Гузь (ранее вице-президент Интеко по промышленности строительных материалов) согласен, что тенденция смешения девелопмента с производством скорее вынужденная и негативная. Компании, реализующие крупные проекты в области недвижимости, не могут получить на рынке качественные и дешевые услуги и товары и вынуждены заниматься этим сами, говорит господин Гузь. Иметь собственные мощности рентабельно только крупным игрокам, реализующим масштабные проекты от 1 млн кв. м, уверен член совета директоров ГК ПИК Сергей Канаев. Он поясняет, что фактор наличия собственных производств стал существенным для компании с тех пор, как она сконцентрировалась на реализации крупномасштабных, градообразующих, индустриальных проектов. В таких проектах важны сроки, соблюсти которые можно, только используя собственные материалы, подчеркивает он.

Энтузиазм девелоперов в области наращивания производственной базы связан и с высокими показателями роста рынка, отмечает гендиректор ЗАО Агентство строительной информации Евгений Ботка. Рост рынка стройматериалов отличается по секторам, но аналитики усредненно оценивают его в 15% в год. Это позволяет игрокам рынка строить грандиозные планы по развитию собственных производственных активов, с энтузиазмом заниматься реконструкцией и расширением существующих мощностей и приобретением новых. Например, Интеко реализует проекты по строительству новых цементных мощностей на четырех площадках в Центральном, Приволжском (Шигонское месторождение в Самарской области) и Южном округах. Включая новую линию на Верхнебаканском цементном заводе, суммарно планируется ввод до 12 млн т новых мощностей. Объем инвестиций составит до €1,2 млрд. В 2007 году Главстрой ввел в строй новый деревообрабатывающий завод в городе Котельниче (Кировская область) и приступил к строительству группы производственных предприятий по выпуску газобетонных изделий, сухих строительных смесей и силикатных изделий в Усть-Лабинске (Краснодарский край). Только с декабря 2007 года СУ-155 приобрело два завода ЖБИ в Клину и Брянске.

Для некоторых девелоперов, впрочем, производственный бизнес со временем стал едва ли не основным. Среди таких компаний ЛСР, чей производственный сектор крупнее девелоперско-строительного, а также Интеко и Крост. Промышленное направление для нас это отдельный вид бизнеса. Наши предприятия, в частности сеть заводов Бетон 222, работают на внешний рынок на 70-90%, рассказывает президент Кроста Алексей Добашин.

Многие собираются строить цементные заводы. Перспективно ли сегодня пытаться войти на этот рынок новичкам?

Бурный рост рынка стройматериалов продлится около пяти-семи лет, предсказывает Владимир Гузь из AG Capital. Когда рост рынка будет не 15% в год, а всего 2-3%, строители уже не будут с таким энтузиазмом наращивать свои мощности, прогнозирует эксперт. Сегодня же аналитики отмечают перспективность вложений практически во все сектора производства стройматериалов, начиная от металлоконструкций и заканчивая производством сухих смесей. В качестве самых перспективных называют производство цемента, кирпича, нерудных материалов (песок, щебень), металлоконструкций. По инвестиционной привлекательности им уступает выпуск газобетона, стекла и ЖБИ. Ни один сектор рынка стройматериалов не является занятым, войти можно в любой, включая рынок цемента, о котором ходят легенды как о бизнесе, в который не пробиться, утверждает господин Ботка. К примеру, сектор сухих смесей для строительства растет на 20% в год, а объем рынка уже сейчас превышает $1,5 млрд. Еще быстрее растет рынок газобетона по итогам 2007 года на 27%. Эти два сектора отличаются невысокой ценой входа $3 млн и $10 млн соответственно.
Первым под прицел компаний, готовых инвестировать в отрасль стройматериалов, попал цементный бизнес: по оценкам экспертов, уже заявлено о 50 проектах создания новых заводов. Причины бум строительства и высокие показатели роста цен на этот материал (за 2007 год стоимость цемента в среднем увеличилась на 70-75%, до 5 тыс. руб. за тонну). Имеет ли смысл самим застройщикам заниматься стройматериалами, оценивает гендиректор Базэлцемента Дмитрий Савенков.

Значит, в летний период, когда будет пик строительства, цены опять взлетят?

Я слышал более чем о 50 анонсированных проектах, однако с советских времен ни один новый завод в РФ не построен. В России в 1990 году было произведено 86 млн т цемента, к 1995 году этот показатель упал до 22 млн т. В 2007 году объем вырос до 59 млн т, и сейчас существующие мощности работают на максимуме. Пока ситуация аховая: мы имеем одни из самых высоких цен в мире и ни одного начатого строительства цементного завода. При этом далеко не все из тех, кто сделал громкие заявления, смогут реализовать свои планы хотя бы потому, что это огромные деньги: как минимум $250 млн нужно вложить в строительство одного завода в течение трех лет при окупаемости пять-семь лет. Нет сомнений, что свои обязательства исполнят крупные игроки Евроцемент, Lafarge, Dyckerhoff, но такие компании можно пересчитать по пальцам. Мы приступили к строительству трех цементных заводов в Рязанской и Новгородской областях и Краснодарском крае. Вполне вероятно, что со своим Серебрянским заводом (Рязанская область) мы будем первыми. Я уверен, те, кто начнет строительство заводов в этом году, точно не опоздают. Действующим же производствам сегодня, в ситуации острого дефицита цемента, конечно, необходимо увеличивать мощности.

Наверное, деньги не единственное, что потребуется начинающему производителю цемента?

Сегодня на самую популярную марку ПЦ500ДО средняя цена составляет 5,2 тыс. руб. за 1 т. Прошлым летом цены достигли 6 тыс. руб., в этом году в летний период мы ожидаем еще большего подорожания и каких угодно ценовых взлетов, даже до 10-12 тыс. руб. Сейчас планируется запуск множества инфраструктурных проектов, а это приведет к огромному дефициту цемента. В 2008 году мы собираемся произвести на своем заводе Ачинский цемент 1,2 млн т, и весь этот объем уже продан. Это только та продукция, которая производится в Сибири. Представляете, что творится в центральной части России?

России очень повезло с месторождениями: сырья столько, что можно завалить весь мир цементом. При этом можно найти карьеры за вполне приемлемую цену. Рекордную сумму за месторождение в прошлом году заплатила Lafarge, купив в Ростовской области карьер за $28 млн. Мы покупали гораздо дешевле: выиграли тендер в Туапсе и заплатили около $3,3 млн. Проблемы строительства новых заводов заключаются в другом: кроме энеромощностей, перед инвестором встанет вопрос оптимизации процесса согласований для нового строительства. Существующая сегодня разрешительная система очень тяжелая и длительная: если не ускорять процесс согласований, сроки реализации проекта могут достигать пяти лет.

Не строив 20 лет, мы потеряли навык строительства цементных заводов, поэтому сталкиваемся с многочисленными проблемами, начиная от проектирования и до производства оборудования и его установки. Чтобы функционировать, цементному заводу нужны железная дорога и большие энергомощности. Электроэнергия настоящая проблема: подключение к мощностям стоит огромных средств, десятки миллионов долларов, на которые можно построить чуть ли не собственную теплоэнергостанцию. Цементников толкают к тому, чтобы мы начинали думать о создании собственных генераций.

На мой взгляд, это нецелесообразно. Существует специализация. Даже если сейчас для преодоления дефицита девелопер построит цементный завод, он будет вынужден его продать, потому что вслед за хорошими годами для цементников наступят плохие, когда все заводы будут построены и цены опустятся до разумных. По моим прогнозам, это вопрос пяти лет, не больше. Первыми умрут старые заводы мокрого способа, а после этого начнется процесс консолидации, и с узкоспециализированными холдингами девелоперы конкурировать не смогут. Компании, которым требуются миллионы тонн на собственные нужды, можно по пальцам пересчитать. Но выгодно создавать сеть, а не один-два завода. В Европе и на Востоке бизнес по строительству и производству стройматериалов разделен, а девелопмент вообще относится к разряду финансовых услуг. У нас иная ситуация, потому что в России дефицит стройматериалов и, кроме того, совершенно некому строить.

Оправданно ли девелоперу самостоятельно заниматься цементным бизнесом?

Когда застройщики решат продать свои заводы, выгодно заключить сделку они уже не смогут: продавать заводы надо именно сейчас, когда их нет. В Китае стране, которая лидирует в мире по производству цемента и владеет более чем 5 тыс. цементных заводов, производственные мощности стоят очень дешево, хотя еще семь лет назад в Поднебесной это считалось сказочным бизнесом. Для сравнения: в России стоимость установленной мощности завода на 1 т в год составляет $200-250, при этом никто предприятия не продает, а в Китае всего $70-8 И главное здесь различие не только в цене: у нас это заводы советских времен, работающие по старой технологии мокрого способа, у них современные производства сухого способа. Я работал в 1998-1999 годах финансовым директором Старооскольского цементного завода, денежных средств в обороте которого было всего 12%. Если бы тогда сказали, что за эти активы будет такая драка, не поверил бы.

Даже на продаже завода не получится заработать?

Многие страны тот же Китай, Турция, Египет, даже некоторые европейские государства продают цемент, но весь вопрос в том, как его доставить. Здесь узким горлом являются порты: у нас нет ни одного порта, где можно переваливать насыпной цемент, только мешки по 1,5 т. Значит, при погрузке придется использовать краны, а это очень медленно. Вторая проблема небольшие суда. По итогам 2007 года импорт составит чуть более 2 млн т, в следующем, возможно, будет 3 млн т, но в любом случае закрыть дефицит 10 млн т не получится.

Стоит ли ждать девелоперам снижения стоимости цемента из-за увеличения импорта?

Виктор Никитович, РСС был создан еще во времена Советского Союза. Чем была продиктована необходимость создания организации, и как происходило ее становление?

Российский союз строителей (РСС), созданный еще в 1990 году, является крупнейшей общественной организацией строительной отрасли страны. На конец 2007 года в состав РСС входили объединения строителей, представляющие 76 регионов России, объединяющие около 35 тысяч крупных, средних и мелких строительных фирм. О том, какие задачи ставит перед собой РСС на ближайшие годы, о перспективах создания на его базе саморегулируемой организации (СРО), о законотворческих инициативах, в интервью РИА Новости рассказал президент Российского Союза строителей Виктор Забелин.

В этой ситуации, когда строители остались фактически без оборотных средств, без стройматериалов, без должного управления, мы и решили создать союз, чтобы хоть как-то спасти положение в отрасли, сохранить строительный комплекс на плаву. Мы помогали, в частности, властным структурам готовить оперативные документы, регламентирующие деятельность строителей.

Действительно, Российский союз строителей был создан еще в советское время, в 1990 году, когда уже стало ясно, что СССР разваливается, правительство фактически недееспособно, в результате чего резко ухудшилось и управление стройкомплексом страны.

Сегодня РСС насчитывает примерно 35 тысяч как крупных, так и средних строительных компаний, в которых в общей сложности трудится более 2 миллионов человек.

Ну, а позже, когда Советский Союз исчез с политической карты мира, мы поняли, что без серьезной общественной организации строителям в новых рыночных условиях просто не обойтись, и стали постепенно укреплять свои позиции, в том числе и регионах страны. Региональные организации для нас очень важны, так как без поддержки на местах, любая организация остается какой-то сектой. Сейчас РСС объединяет территориальные союзы строителей 76 регионов и, я надеюсь, что к концу 2008 года РСС будет представлен во всех субъектах федерации.

Кроме того, мы стараемся находить общий язык с региональными властями, чтобы оперативно решать различные конфликтные ситуации, которые периодически возникают между строителями и местными чиновниками. И должен сказать, что в большинстве случаев с регионами у нас налажен конструктивный диалог.

Если говорить о наших основных задачах, то это, прежде всего, участие в подготовке различных законопроектов и нормативных документов, касающихся строительной отрасли, которые затем выносятся на рассмотрение Госдумы и правительства страны. При этом свои предложения мы основываем не на призрачных умозаключениях, а на основе многолетнего практического опыта работы наших членов.

С 2008 года вступил в действие закон о саморегулируемых организациях. Планируется ли создавать СРО на базе Российского союза строителей?

Если поначалу на наш союз мало кто обращал внимание, как на серьезную общественную организацию, то теперь ситуация изменилась: к нам прислушиваются, понимают что мы не ерунду говорим, а конкретные, правильные вещи, основанные на практическом опыте.

С 1 июля 2008 года в стране должна быть отменена система лицензирования в строительстве. Я считаю, это решение правильным и придерживаюсь мнения, что продлевать лицензирование в отрасли не стоит. Другое дело, что, может быть, было бы целесообразно определить некоторый переходный период, на время которого было бы продлено действие уже ранее выданных лицензий. Этот период может потребоваться для того, чтобы полностью сформировались и устоялись стандарты, выработанные СРО.

Рамочный закон о СРО принят, но предстоит еще принять документ, регулирующий деятельность саморегулируемых организаций именно в строительной отрасли, который будет оформлен в виде поправок к градостроительному кодексу. Мы к созданию СРО давно и активно готовимся. Наши эксперты уже разработали около 20 нормативных документов, которые лягут в основу деятельности будущей саморегулируемой организации, среди которых положение о третейском суде и компенсационном фонде. В ближайшее время разошлем полный пакет документов в наши региональные отделения для обсуждения.

На самом деле бояться отмены лицензирования не стоит. Когда нас пугают и говорят, что после отмены лицензирования на рынок хлынут орды не профессиональных строителей и мошенников, я всегда отвечаю: да, они все уже давно на рынке, и бракоделы, и мошенники, обманывающие вкладчиков. Все они уже давно купили себе лицензии и уже все здесь, на рынке. Какая еще катастрофа может случиться?

В любом случае, я считаю, что мы сможем решить все проблемы по созданию в строительстве саморегулируемых организаций, и введению стандартов уже до конца текущего года.

Каких дополнений и изменений не хватает сегодня, на Ваш взгляд, российскому законодательству, для более успешной работы строительной отрасли?

На первом этапе СРО на строительном рынке появится достаточно много, как в свое время на каждом углу появлялись биржи и банки, но маленькие не выживут и постепенно их количество будет постепенно сокращаться, и через 1-2 года придет к оптимальному состоянию.

Целесообразно также принять закон о строительных сберегательных кассах (ССК), который мы предлагали разработать еще 5 лет назад. Сейчас хватились, разработали законопроект, но пока он еще не принят и находится на этапе обсуждения.

Большая дыра зияет в техническом регулировании при том, что строительные нормы и правила (СНИП) во многом устарели, а их обновление проходит очень медленно. В настоящее время определены два регламента - безопасность зданий и сооружений и безопасность стройматериалов, которые должна принимать Госдума, а не саморегулируемые организации. Часть этих документов уже разработана, но в целом дело идет плохо. Вместе с тем в 2010 году кончается семилетний срок перехода на новые технические нормативы, а мы все еще в пути.

Несмотря на увеличение темпов строительства цены на жилье в России продолжают стремительно расти. По Вашему мнению, когда можно ожидать стабилизации цен на жилье?

Правда, надо признать, что значительная законодательная работа уже выполнена и основа функционирования строительного комплекса в рыночных условиях в принципе создана.

Я уже не говорю о бесконечных согласованиях с различными инстанциями и всем надо платить и, наконец, прямые взятки чиновникам, которые, к сожалению, никуда не делись.

Рост цен на жилье в стране в ближайшем обозримом будущем, конечно, будет продолжаться, потому что нет никаких реальных предпосылок к тому, чтобы его стоимость снижалась: растут цены на стройматериалы, на цемент и металл, увеличиваются транспортные расходы, поборы естественных монополий. До чего дошло в последнее время: в Санкт - Петербурге, например, только за то, чтобы подключить построенный жилой дом к электрическим сетям энергетические монополисты требуют по 10 тысяч долларов за квартиру! При этом подчеркиваю, такие сумасшедшие деньги берут только за право присоединения! И все эти расходы ложатся на плечи застройщика и, естественно, подталкивают вверх и стоимость жилья.

Мы все время говорим в самых разных высоких инстанциях: остановите эти поборы, и тогда можно будет говорить о стабилизации цен.

По нашим подсчетам, все эти непрофильные затраты, не имеющие прямого отношения к процессу строительства, достигают 30-35% от общей себестоимости строительства жилья.

А как Вы оцениваете качество жилья, которое сегодня строится в России?

Но в целом, конечно, увеличение темпов строительства жилья в стране, реализация национального проекта в жилищной сфере, приводит к постепенному насыщению рынка и со временем приведет к стабилизации стоимости жилья, когда динамика роста цен будет сопоставима с уровнем инфляции. Правда, по моим расчетам, произойдет это не раньше, чем лет через 15.

Есть несколько причин такого положения вещей. Среди них низкая квалификация рабочей силы, значительная часть которой - мигранты, люди которые и строить-то никогда ничего не умели, а просто приехали к нам на заработки и готовы взяться за любую работу. Естественно, что профессиональная подготовка у них на нуле и о качестве говорить здесь не приходится.

На мой взгляд, качество жилья, строящегося сейчас в России, в целом плохое. Конечно, существуют образцы очень высокого качества, в первую очередь в сегменте элитного жилья, когда даже мрамор для отделки помещений везут из Италии, но если говорить о массовом строительстве, то положение далеко от совершенства. О каком качестве можно вообще говорить, если подавляющее большинство квартир сдаются даже без отделки?

С другой стороны на качестве строительных работ в целом, безусловно, отражается и качество стройматериалов. Многие предприятия стройиндустрии до сих пор работают на устаревшем, еще советском, оборудовании, что, естественно, негативно сказывается и на качестве.

Я вообще считаю, что мигранты, которые приехали к нам в страну на заработки, должны быть не только официально зарегистрированы, иметь разрешение на работу, человеческие условия для жизни, но сдать квалификационные экзамены, чтобы доказать свой профессиональный уровень.

Некоторые эксперты, работающие на рынке недвижимости, сравнивают ваш союз с Ассоциацией строителей России и даже называют их конкурентами. Как Вы относитесь к такому мнению?

Один из путей решения этой проблемы - возрождение системы подготовки профессиональных кадров на современном организационном и технологическом уровне. Можно использовать пример Германии, где подготовка кадров осуществляется на основе частно-государственного партнерства, при котором государство обеспечивает проживание учащихся и другие бытовые условия, а бизнес берет на себя обучение и все, что с этим связано.

Конечно, в АСР есть грамотные люди, которые хорошо знают свое дело, но заменить наш Союз или конкурировать с ним они не могут.

Если честно, то я не считаю Ассоциацию строителей России нашим конкурентом. Дело в том, что АСР базируется, в основном, на интересах нескольких крупных московских фирм, которые эту организацию и создали. Дальше этого они не пошли. Российский союз строителей старается отстаивать интересы всех своих членов, вне зависимости от того, крупные ли это компании или представители среднего и малого бизнеса. Напомню, что на конец 2007 года наши отделения работали в 76 регионах России.

Вот тут я за объединение и думаю, что при решении вопросов на государственном уровне мы готовы выступать с единой позиции.

В то же время я не хочу противопоставлять две наши организации: я готов объединяться там, где надо решать масштабные вопросы, касающиеся в целом строительного комплекса страны, например, в Госдуме или российском правительстве, чтобы совместно решать все сложные и наболевшие вопросы отрасли.

Мы хотим провести выставку, которая продемонстрирует, как развивается строительная отрасль в российских регионах. Людям интересно ведь не просто услышать сухие цифры, а посмотреть, что и где строится: увидеть реальные макеты микрорайонов, конкретные планы и схемы.

В марте 2008 года в Москве пройдет выставка Regionbuild, одним из организаторов которой выступает РСС. В чем ее отличие от других подобных мероприятий?

Действительно, продажа недвижимости покупателю, пользующемуся услугами ипотечных программ банка, на первый взгляд может показаться несколько более затруднительной. Это связано с тем, что страховая компания и банк требуют подробную информацию о квартире: о ее собственниках, жильцах, техническом состоянии квартиры. Однако, если подробнее рассмотреть этот вопрос, становится ясно, что фактически банк и страховая компания настаивают на предоставлении тех документов, которые покупатель должен запросить у продавца сам, чтобы иметь полную информацию о той недвижимости, которую приобретает, а также зарегистрировать сделку. Внимательное ознакомление с документами позволит ему, во-первых, избежать рисков, связанных с потерей права собственности, а во-вторых, определить реальную стоимость квартиры в соответствии с ее техническим состоянием и оценкой независимого эксперта, рассказывает Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка Хоум Кредит.

И в Москве, и в Санкт-Петербурге объемы строительства уже приблизились к своему потолку, и основное развитие рынка в ближайшие годы будет происходить как раз в регионах, которые мы и хотим представить на выставке Regionbuild.
Каждый покупатель с заемными средствами, который ищет квартиру на вторичном рынке, хотя бы однажды встретит на своем пути собственника, который не согласится продавать квартиру по ипотеке, считая, что это долго и хлопотно. Однако процедура оформления ипотечной сделки за последние несколько лет упростилась и потому проходит быстрее, чем раньше.

Продавцу нужно предоставить следующий пакет документов:

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, обращает внимание, что пакет документов, предоставляемых в банк для одобрения объекта, немного больше, чем тот, который нужен просто для регистрации сделки после подписания договора купли-продажи. Но нужно учитывать, что если квартира, покупаемая за наличные средства, проверяется на юридическую чистоту (а это обязательно делают все риелторы, а те, кто не нанимает риелтора, отдают документы на проверку в юридические компании), то для такой проверки необходим тот же самый пакет документов, который требует банк. На сегодняшний день покупателей, которые не нанимают риелтора или приобретают квартиру без проверки, практически нет, поэтому можно сделать вывод: пакет документов для сделки с привлечением кредитных денег и за наличные средства одинаков.

Если собственниками являются несовершеннолетние дети, на любую сделку с квартирой потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

• правоустанавливающие документы на квартиру,
• копии паспортов (свидетельств о рождении) собственников;
• экспликация, поэтажный план, справка БТИ;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета.

Банки и страховые компании требуют предоставления обычной выписки. Расширенную просят предоставить в редких случаях, если, например, квартира в собственности последнего хозяина очень недолго и если необходимо занижение до одного миллиона рублей в договоре купли-продажи. Получить такую выписку можно в Центральном аппарате Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (г. Москва, ул. Поклонная, д. 13) в течение пяти рабочих дней, получить может любой человек, государственная пошлина около 200 руб. Расширенная выписка из ЕГРП делается столько же, сколько и обычная, 5 дней, рассказывает Кристина Рзаева.

Для проверки юридической чистоты квартиры понадобится выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По выписке из ЕГРП можно узнать о текущем составе собственников, наличии обременений. Расширенная выписка содержит историю объекта с 1998 года, из нее можно узнать обо всех сделках с этой квартирой.

По словам Кирилла Суслова, руководителя ипотечного брокера Легкокредит, обычно банки просят продавца до сделки предоставить копию паспорта и водительские права. Если водительских прав нет, то их может заменить военный билет. Если же и его нет, то придется брать справки из диспансеров. Такие требования не у всех банков, но в случае, если собственники квартиры пожилые люди, справки из диспансеров потребуются с высокой степенью вероятности. Справку можно получить в диспансере по месту прописки за один день. Туда надо прийти и сказать: Мне нужна справка о том, что я не состою на учете. Врач проведет с вами краткую беседу и выдаст справку.

Получается, что пакет документов при ипотеке, как правило, увеличивается только за счет справок из ПНД и НД (берутся за один день) и отчета об оценке (срок изготовления 3-5 дней). Для продавца обычно это не критично, подчеркивает Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка.

На самом деле продавец действительно немного проигрывает по срокам, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотеки. Обычно в этом случае теряется от трех до семи дней на проведение оценки квартиры независимым оценщиком, а также получение заключения страховой компании о принятии на себя рисков по данному объекту недвижимости. Как только эти заключения готовы банк принимает решение об условиях сделки, в Альфа-Банке, например, все эти процедуры проводятся за три дня, обнадеживает всех участников ипотечной сделки руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Илья Зибарев. Павел Рыбаков сообщает, что Русский ипотечный банк готов выйти на сделку в течение 2-3 дней с момента предоставления пакета документов. Но есть банки, которые более длительный срок одобряют квартиру, особенно если заемщик приобретает ее без помощи риелтора или ипотечного брокера.

Процедура независимой оценки квартиры целиком и полностью забота покупателя, он оплачивает и организовывает посещение квартиры специалистом из оценочной компании. Продавцу нужно лишь в оговоренное время на полчаса пустить оценщика в свою квартиру.

Существует проблема, связанная с тем, что продавцы часто хотят получить деньги за квартиру прямо в день подписания договора купли-продажи, однако в случае ипотеки сначала должна пройти государственная регистрация перехода права собственности и залога в пользу банка. Но нетерпеливые могут найти компромисс: покупатель оплачивает ускоренную регистрацию договора купли-продажи, и уже через неделю, продавец получает деньги из ячейки, отмечает Кирилл Суслов.

Кстати, если продавец владеет жилплощадью менее 3 лет или по каким-либо причинам не хочет показывать полную цену квартиры, некоторые банки разрешают указать в договоре купли-продажи цену до миллиона рублей. Этот момент нужно лишь заранее оговорить с покупателем.

* покупатель дает аванс,
* продавец предоставляет покупателю пакет документов для передачи в банк,
* готовится отчет об оценке (срочная оценка от суток; обычно 3 дня),
* банк и страховая дают согласие, банк готовит договор купли-продажи (3 дня),
* подписание договора купли-продажи,
* регистрация,
* выдача свидетельств покупателю и денег продавцу.

Итак, последовательность событий такова:

Покупатель по ипотеке то, что называется на риелторском языке прямой покупатель, который не зависит от альтернативных сделок. Продавая ему, можно избежать проблем, которые часто возникают у обычного покупателя на вторичном рынке, если он покупает эту квартиру на средства от продажи своей квартиры и хочет провести сделку в один день.

Илья Зибарев уверен, что ипотечная сделка более надежна для продавца и для покупателя, так как банк принимает участие в организации самой сделки, все документы тщательно проверяются, и продавец получает дополнительные финансовые гарантии, у него снижается риск срыва сделки.

Таким образом, совсем немного проигрывая по времени, продавец по ипотеке получает весомые гарантии, что сделка пройдет гладко и спокойно и что деньги за квартиру им будут получены в полном объеме и вовремя.

Главный аргумент для продавцов, считает Павел Рыбаков: Наш клиент вызывает доверие. Это гражданин, которому банк не боится предоставить кредит, он не чета непонятным личностям, которые и с закладкой денег, и с регистрацией могут так на сделке намудрить, что можно и без квартиры и без денег остаться. Банк фактически является стороной сделки и намерен провести ее так, чтобы потом не погрязнуть в судебных разбирательствах. Как правило, банки готовы предоставить сервис по проведению сделки: депозитарий, нотариус, регистрация, добавляет он. К тому же основная сумма денежных средств выдается банком, и продавец получает гарантию, что купюры подлинные.



Главная --> Публикации