Главная --> Публикации --> "ст девелопмент" остался без инвестконтракта Ипотека требует страховки Питерский строительный рынок выходит на новый этап своего развития Дмитрий медведев присмотрел место для жилья Дмитровка поедет не раньше 2015 года

Генеральный представитель группы Тэз тур в России Александр Синигибский рассказал Ъ, что компания приобрела в 30 км к югу от курорта Хургада участок площадью 15 га. Об этом проекте еще осенью слышал директор по продажам ВКО травел Геннадий Косарев: Наши партнеры из Хургады тогда сказали, что Тэз собирается что-то строить на курорте. Господин Синигибский утверждает, что группа Тэз тур вложила в участок около $10 млн собственных средств. Там хороший песчаный пляж, мы планируем построить пятизвездный отель на 600 номеров по 40-45 кв. метров полезной площади каждый, на 1300-1500 человек,-- рассказывает он.-- Рассчитываем запустить гостиницу под брэндом Amara через два года. Строить гостиницу Тэз тур будет на заемные средства. Александр Синигибский оценивает себестоимость проекта в $50 млн. По его словам, в строительство и покупку четырех отелей в Турции группа Тэз тур с 2004 года вложила более $200 млн.

Группа Тэз тур, один из крупнейших российских туроператоров, которому уже принадлежат четыре гостиницы в Турции, построит пятизвездный отель в Египте. Как стало известно Ъ, она вложит $60 млн в строительство гостиницы на 600 номеров в Хургаде. Проект окупится за три-пять лет, но Тэз тур будет нелегко обеспечить в Египте сервис турецкого уровня: здесь даже в дорогих отелях менеджмент часто допускает перепродажу номеров.

Выбор египетского направления господин Синигибский объясняет перспективностью этого рынка. Это массовое направление. И к тому же, в отличие от Турции, круглогодичное направление, где турпоток в последние годы растет,-- говорит он. По данным Росстата, за девять месяцев 2007 года с целью туризма Египет посетили 789,4 тыс. россиян (+50%). Египетское министерство по туризму за аналогичный период насчитало 885,9 тыс. туристов из России (+12%). По предварительным данным египтян, в 2007 году их страну посетили 1,25 млн. российских туристов.

Группа Тэз тур заняла третье место в рейтинге Ъ и Туринфо Крупнейшие туроператоры России за 2006 год. Владеет гостиничной сетью Amara из четырех пятизвездных отелей в Турции (Анталья). Специализируется на отправке в Турцию, Египет, Таиланд, Испанию, на Кубу, Мальдивы, в Доминикану. Выручка в 2006 году - $294,82 млн. (+25,46%) при 650 тыс. обслуженных туристах (+28,71%). В России позиционирует себя как представительство одноименной турецкой компании. В Турции Тэз тур считают российской фирмой, контролируемой Александром Синигибским и Александром Буртиным.

Конкуренты давно ждали, что Тэз тур выйдет на гостиничный рынок Египта. Мы считаем Египет выездным направлением номер один -- круглогодичное, самое дешевое, - говорит президент группы Интурист Александр Арутюнов. При том, что двухместный номер в пятизвездном отеле Хургады стоит $30-45 в сутки в низкий сезон и $70-90 -- в высокий, проект окупится за три-пять лет,-- подсчитывает Геннадий Косарев.

Замдиректора департамента гостиничного направления CB Richard Ellis/Noble Gibbons Станислав Ивашкевич оценивает объем инвестиций в строительство отеля в Хургаде в $60 млн. из расчета в $100 тыс. за номер: На морских курортах Европы инвестиции в один номер обходятся девелоперам не менее чем в $150 тыс..

Итак, место действия – конечная остановка трамвайного маршрута № 6, которая так и называется «Братцево». Сам трамвайный круг у перекрестка улицы Героев-Панфиловцев и бульвара Яна Райниса уже является пусть скромной, но все же достопримечательностью района. Он (по трамвайным меркам) относительно молод, регулярное движение началось здесь 21 февраля 1969 г. Это был период короткой реабилитации московского трамвая, когда его сочли наиболее подходящим видом транспорта для быстрого налаживания связей с отдаленными районами новостроек. Жители нового микрорайона Братцево сразу же получили удобную транспортную связь с остальной Москвой. И хотя через несколько лет в эти края дотянулась и линия метро, трамвай и поныне обслуживает значительный пассажиропоток.

Основным сдерживающим фактором для иностранцев, инвестирующих в египетский гостиничный бизнес, до сих пор остаются политические риски, напоминает первый заместитель гендиректора турфирмы Нева Алексей Каширский: Даже египетские экономисты рассматривают исламизацию страны как один из основных рисков. Но управление отелем может стать для Тэз тура гораздо более серьезной проблемой, считает президент компании Натали турс Владимир Воробьев: Гостиничный менеджмент -- больное место Египта: мало профессионального персонала, даже в дорогих отелях регулярно возникают проблемы с сервисом, нередка перепродажа номеров. Он напоминает, что в октябре 2007-го во время гостиничного кризиса отдохнуть в египетских отелях не смогли около 20% россиян, купивших путевки.
В Москве разворачивается строительство очередного коттеджного поселка – на этот раз в Северном Тушино, в квартале, образуемом улицами Саломеи Нерис, Героев-Панфиловцев, Алешкинским лесопарком и МКАД. Там планируется выстроить ни много ни мало целых 295 блокированных и 62 отдельно стоящих коттеджа. Для жителей, конечно, потребуется комплекс обслуживания, а потому рядом проектируется школа, магазины, спортивный центр и два административных здания. Особо и очень многозначительно сообщается, что строительство малоэтажного жилого комплекса осуществляется в рамках проекта правительства Москвы по реконструкции садово-паркового ансамбля «Братцево», церкви Покрова Пресвятой Богородицы и села Братцево...

Местность вокруг трамвайного кольца в Братцево кажется типичной для московских окраин – еще не окончательно обжитое, не очень уютное, открытое с двух сторон пространство. Но все-таки изюминка здесь есть – это необыкновенный рельеф.

Но популярность трамвая оказалась временной. Сегодня он вновь подвергается ожесточенным гонениям, и бедным обитателям соседнего Митино, возникшего еще дальше, за кольцевой автодорогой, не повезло – им трамвая не досталось. В результате в Митино нет ни метро (хотя одноименная станция строится уже лет пятнадцать), ни трамвая, ни даже троллейбуса, и перевозки обеспечивают огромные стада автобусов, постоянно торчащие в огромных пробках. Как не позавидовать осчастливленным трамваем братцевцам!

Открывающийся с бровки котловины вид поистине прекрасен, и его даже не слишком портят беспорядочно разбросанные по берегам Сходни маленькие фабрички и автобазы.

От Светлогорского проезда и бульвара Яна Райниса открывается вид на огромную котловину в виде своеобразного амфитеатра. Создается впечатление, что подобная форма рельефа не может быть природной. Быть может, это остатки колоссального карьера, каких много в Подмосковье? Нет, амфитеатр глубиной в 20–30 м имеет естественное происхождение. Далеко внизу на его дне причудливыми зигзагами извивается маленькая речка Сходня. Именно она в незапамятные времена и промыла себе дорогу через здешние горки-пригорки.

С 1618 г. его хозяином являлся дьяк Александр Иванов, а с 1626 – астраханский воевода Алексей Зубов. В 1657 г. владельцем имения становится боярин Богдан Матвеевич Хитрово, крупный чиновник, военачальник, царедворец и просто богатый землевладелец. При нем в Братцево были поставлены боярский двор с хозяйственными пристройками и дворы «задворных крепостных людей русских и иноземцев 37 человек». Источники свидетельствуют: «при двух мельницах на реке Всходне жили 13 человек и 3 мельника».

Естественно, наши предки не могли пройти мимо столь прекрасного места, и на возвышенном обрывистом берегу при слиянии Сходни и маленькой речушки Братовки появилась деревня Братцево, первые документальные свидетельства о которой относятся к XVII в. Однако из бумаг того времени можно сделать вывод, что поселение на месте Братцево существовало давно и в Смутное время превратилось в пустошь.

Разбогатевшее в период хозяйствования Хитрово Братцево в 1690 г. перешло во владение дворцового ведомства, откуда было пожаловано Нарышкиным, а в 1780 имение купил граф А. С. Строганов.

В эти годы в Братцево строится каменная церковь Покрова Пресвятой Богородицы с приделом Алексея-Божьего человека, очевидно, в честь правившего царя Алексея Михайловича, милостями которого пользовался владелец села. Архитектура храма представляется традиционной, она вполне типична для своего времени: скучноватый двухсветный бесстолпный четверик, увенчанный заурядным худосочным пятиглавием. Некоторый интерес представляло изразцовое убранство на карнизе и барабанах глав, впрочем, также достаточно традиционное. Вдобавок в XIX столетии храм подвергся существенным и довольно нелепым перестройкам. Древний Алексеевский придел сломали, и на его месте выстроили новый, во имя Иоанна Златоуста. Все окна были растесаны, с наружных стен сбиты кирпичные украшения и заменены штукатурными рустами, тягами, сандриками и арками. Алтарную часть увеличили пристройкой портика с четырьмя колоннами. С западной же стороны к церкви примкнула колокольня, под которой был вход в церковь.

Небольшой масштаб здания, предельная ясность его композиции, четкие пропорции и простая, но выразительная обработка выделяют дом среди многих других подмосковных усадеб. Однако глаз специалиста заметит и недостатки композиции. Так, треугольный фронтон, поддерживаемый двумя парами рустованных пилястров, кажется лишним, навязчиво подчеркивая центральную ось, и без того уже выделенную куполом-бельведером и портиком центрального входа. Парковый вход несколько скромнее, а потому и привлекательнее.

Начался самый яркий период в истории Братцево. Именно тогда, примерно в полукилометре от села и сельской церкви на высоком обрывистом берегу было начато строительство богатого усадебного дома, который ныне описывается во всех работах по истории подмосковных усадеб XIX столетия. Строение, действительно, не совсем заурядное. Простоте квадратного плана вполне отвечает классическая ясность объемного решения. Двухэтажный, с четырьмя наружными входами по главным осям, дом решен скромно, но выразительно. Главное внимание архитектора обращено на объемные массы и пропорции здания. Слегка выступающая центральная часть со стороны въезда обработана рустами и завершена фронтоном. Главный и парковый входы перекрыты балконами, поддерживаемыми двумя парами колонн с изящными капителями ионического ордера. Оконные проемы над балконами – арочные, что характерно для первой половины XIX в. Белокаменные террасы с вазами дополняют балюстрадой убранство фасадов, сообщая ему интимность загородной виллы.

Полукруглые колоннады у боковых входов были остеклены, а в 1936 г., когда усадьбу занимал Дом отдыха, с боков пристроили одноэтажные флигели.

Из интерьеров выделяется круглый зал на втором этаже, обработанный колоннами коринфского ордера, поддерживающими расписанный под кессоны купольный свод с большим световым отверстием в центре. По преданию, плафоны трех больших залов первого этажа расписаны знаменитым художником Скотти.

В общем, довольно богатая и в меру интересная усадьба, которой, однако, далеко до лучших образцов подмосковных имений – Останкино, Кусково, Архангельского. Вдобавок подкачала история Братцево – в ней отсутствуют яркие эпизоды и славные имена.

В пейзажном парке, у крутого обрыва, поставлена десятиколонная беседка-ротонда, перекрытая кессонированным сводом. Лет двести назад подобные сооружения украшали всякую уважающую себя подмосковную усадьбу, однако до наших дней их дошло не так уж и много. А среди тех, что сохранились, братцевская, несомненно, одна из лучших.

В самом деле, фактов, свидетельствующих в пользу легенды, вполне достаточно. Рождение будущего зодчего отмечено в метрической книге села Новое Усолье Пермской губернии, где он записан как сын дворового человека Строганова – Никифора Воронихина. Однако анализ исповедальных росписей позволил сделать вывод, что Андрей никогда не жил на родине, а числился крестьянином села Давыдково Московской губернии. С 1774 г. он становится учеником известных архитекторов Баженова и Казакова, а затем путешествует за границей. В 1786 г. Строганов отпускает своего крепостного на волю.

Как всегда в подобных случаях, в ход идут сказки и домыслы. Наиболее распространенной (но не имеющей документального подтверждения) братцевской легендой стало приписывание проекта усадебного дома архитектору А. Н. Воронихину, знаменитому автору Казанского собора в Питере. С этой легендой связывается не менее любопытный домысел о том, что прославленный зодчий являлся незаконным сыном владельца Братцево – графа А. С. Строганова.

Но, пожалуй, самым главным аргументом в пользу романтической гипотезы является удивительно мощная протекция, которую граф оказывал Воронихину с момента своего назначения президентом Академии художеств. В 1800 г. относительно молодой зодчий без конкурса получает самый престижный заказ – на сооружение Казанского собора и затем совершает стремительный служебный взлет, в короткий срок собирая целую коллекцию почетных должностей и званий. А мимоходом, пользуясь давним знакомством с законным сыном Строганова, который в начале XIX в. проживал в Братцево, Воронихин заскочил ненадолго в Братцево и выстроил там дошедший до наших дней дом.

Еще одно косвенное подтверждение легенды дают нелады в семействе графа, супруга которого отъезжает от мужа, причем именно в Братцево.

Мода и покупательские предпочтения постоянно меняются. Это правило действует даже в такой статичной среде, как первичный рынок жилой недвижимости. Например, у столичных элитных квартир в Москве появился сильный конкурент загородные коттеджи. Несомненные плюсы собственного дома заключаются в наличии земельного участка. К тому же городские квартиры проигрывают по площади загородным домам в 1,5-3 раза. Помимо этого, при покупке отдельного коттеджа не возникает проблема парковочных мест для всего семейного автопарка. Не удивительно, что с развитием загородного рынка происходит очевидное перетекание в этот сегмент спроса на многокомнатные элитные квартиры в городе.

Как ни крути, а братцевско-строгановско-воронихинская легенда эффектна и привлекательна. В ней есть все, что должно содержаться в доброкачественном сентиментально-дамском романе – и супружеские измены, и тайна рождения, и жизненный успех, и таинственный замок... Плохо одно: сколько ни фантазируй на эту тему, легенда так и останется легендой. Чтобы она превратилась в быль, требуются документальные подтверждения двух ключевых моментов: того, что братцевский дом действительно строил Воронихин, и что его отцом был граф Строганов. Но найти что-либо подобное уже вряд ли когда-нибудь удастся.

Казалось бы дорогой сегмент квартирного рынка и однокомнатные квартиры вещи несовместные. Существует стереотип, что элитная квартира должна быть большой и просторной, на то она и элитная. Однако росту популярности однокомнатных квартир в элитном сегменте способствует сразу несколько причин. Прежде всего, не самую последнюю роль в конечном выборе покупателей играет стоимость жилья. Многокомнатная элитная квартира площадью порядка 300 кв.м. тянет на 5-10 миллионов долларов и вопрос целесообразности покупки такого жилья может озадачить даже довольно состоятельного человека. Цена же однушки в этом сегменте тоже немаленькая, порядка 1 миллиона долларов, но все же она доступна уже большему количеству потенциальных покупателей, особенно в кредит.

Вместе с тем происходит и другой примечательный процесс повышение интереса к однокомнатным квартирам в элитных домах и жилых комплексах бизнес-класса. По результатам исследования рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, проведенного аналитическим центром www.ирн.ru, доля однокомнатных квартир в этом сегменте выросла за 2007 год в два раза. Сегодня число таких объектов составляет около 11% от общего предложения в этом сегменте.

Кстати, следует отметить, что нередко решение большой загородный дом плюс небольшая перевалочная квартира в центре оказывается более экономичным, нежели покупка большой элитной квартиры или квартиры в доме бизнес-класса, как основного жилья. При этом благодаря небольшой перевалочной квартире в центре Москвы решается проблема ежедневной езды на работу для работающего главы семьи, а благодаря загородному дому задача комфортного и экологичного жилья для всей семьи. Поэтому такое решение все чаще оказывается оптимальным.

Другая причина состоит в следующем. Из-за острой нехватки ликвидных строительных площадок в Москве многие элитные на первый взгляд объекты имеют ряд существенных недостатков. Например, дорогой объект может почти вплотную упираться в старую неприглядную застройку, соседствовать с промзоной или другими элементами отрицательного окружения, не иметь собственной территории. Распродать большие многокомнатные квартиры в подобных домах оказывается проблематичным. Люди вряд ли будут жить в таких условиях всей семьей, рассматривая это жилье, как основное. Скорее в упомянутых условиях квартиры, расположенные в центральной части города, будут использовать как апартаменты, как своеобразное перевалочное жилье или же сдавать их в аренду. Поэтому застройщики, понимая все эти аспекты, все чаще увеличивают долю однокомнатных квартир в таких объектах, что и приводит к заметному росту их доли на рынке современных элитных новостроек.

Средняя цена однушек в рассматриваемом сегменте, согласно исследованию от www.ирн.ru, относительно невысока около $11,5 тысяч. Для сравнения средняя цена метра в рассматриваемом сегменте $16,3 тысяч. При этом элитные квартиры больших площадей, которые традиционно делают в более дорогих домах, на верхних этажах с хорошими видами и т.д., могут стоить порядка $20-$30 тысяч за метр.

Средняя площадь однокомнатных квартир в московских новостройках, расположенных в пределах ТТК, увеличилась за 2007 год более чем на 8% и составляет около 62 кв. м. Наиболее популярные у застройщиков площади квартир от 48 до 58 кв. метров и свыше 68 кв. метров. Как раз первый диапазон квартир и соответствует формату перевалочной квартиры-студии или апартаментов.

Эксперты и участники рынка вынуждены признать, что ипотечный кризис, разразившийся летом 2007 года в США и продолжающийся до сих пор, оказал негативное влияние и на российский рынок ипотеки.

По мнению специалистов аналитического центра www.ирн.ru, не исключено, что в перспективе в центральной части Москвы будут строить все больше однокомнатных квартир. Центр города все больше будет становиться деловым, и ему в большей степени будет соответствовать формат квартир-студий или апартаментов, нежели квартир для постоянного проживания всей семьей. Исходя из мирового опыта, можно предположить, что и в московском регионе жилье для постоянного проживания во многом будет мигрировать в малоэтажный загородный сектор.
Рост цен на финансовые ресурсы на внешних рынках, вызванный ипотечным кризисом в США, вынудил российские банки серьезно ужесточить свою кредитную политику в отношении ипотеки. Теперь банки требуют от заемщиков тщательного подтверждения доходов, а также снижают долю ипотечных программ с минимальным первоначальным взносом. Между тем эксперты предсказывают серьезное охлаждение роста цен на недвижимость.

Генеральный директор Фосборн хоум Василий Белов сообщил, что первая половина прошлого года была крайне удачной для российского рынка ипотеки: снижались ставки по кредитам, вводились новые программы для заемщиков с неподтвержденным доходом и без первоначального взноса.

Куда более негативное влияние оказывает то, что теперь ипотека стала менее доступна тем, кто не может внести сразу крупную сумму

Вследствие этих факторов большинство российских банков вынуждено было значительно ужесточить свою кредитную политику, полностью свернуть ипотечные программы без подтверждения доходов и отменить около 70% программ без первоначального взноса.

Однако кризис привел к резкому удорожанию кредитных ресурсов на внешних рынках, что вынудило многие российские банки отменить ряд крупных сделок по секьюритизации своих ипотечных портфелей на Западе и практически отказаться от фондирования своих кредитов за рубежом.

Гендиректор Фосборн хоум отметил, что повышение ставок по ипотечным кредитам за последние два месяца на 0,2 1,5% ведущими банками не оказало сильного влияния на рынок ипотеки. По данным Фосборн хоум, по состоянию на январь 2008 года средневзвешенная процентная ставка в валюте составляет 11,48%.

По сути, сейчас в России нет той самой высокорисковой ипотеки subprime, которая обвалила американский рынок. Сократилась выдача кредитов в самых популярных сегментах с минимальным первоначальным взносом (в среднем на 20%) и неофициальным подтверждением доходов, сообщил Василий Белов, добавив, что сейчас в большинстве банков требуют справку 2-НДФЛ с места работы для подтверждения доходов.

Между тем цена на недвижимость, после стагнации в прошлом году, в начале 2008 года пошла вверх.

Заемщик готов к незначительному повышению ставок. Куда более негативное влияние оказывает то, что теперь ипотека стала менее доступна тем, кто не может внести сразу крупную сумму или надежно подтвердить свой доход, сказал Василий Белов, заметив, что, несмотря на все трудности, ожидает роста рынка ипотеки на 50 60% в 2008 году.

Олег Репченко считает, что сложившаяся ситуация не отражает реального положения на рынке, и волна роста цен уже начала спадать.

Весь прошлый год цена на жилье находились в стагнации, однако в 2008 году мы увидели новую волну роста, цены росли по 2% в неделю, рассказал руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн) Олег Репченко. Это связано с рядом психологических факторов: кризисом на фондовом рынке, инфляцией, ожиданием президентским выборов.

Репченко также объяснил, что текущая ситуация с ростом цен в Москве связана со спекулятивным поведением многих продавцов, которые придерживают квартиры в ожидании дальнейшего роста цен на них.

Мы предполагаем, что рост цен окончательно остановится к майским праздникам, произойдет некая коррекция, а потом цены стабилизируются до конца года, считает эксперт. По итогам года цены на недвижимость в Москве могут вырасти на 15 20%, причем основная часть роста будет обеспечена рывком в начале года.

Василий Белов также добавил, что, по данным его компании, что только за два дня, 3 и 4 марта, когда спали психологические опасения, связанные с выборами президента России, предложение квартир выросло на 12%.

Есть все признаки пирамиды. Очень мало сделок, мало свободных квартир, а цены подогреваются как покупателями, так и продавцами, сказал Олег Репченко. Настанет момент, когда покупатели устанут ждать, и спрос снизится. Тогда продавцы будут вынуждены выбросить все придерживаемые квартиры на рынок, что повлечет ту самую коррекцию.



Главная --> Публикации