Главная --> Публикации --> Сделать жилье доступным мешает дороговизна земли в городах Всемирное наследие. старый город в регенсбурге Цена котлована Первый вал Сделка с жильём. как правильно расплачиваться

Городской закон Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры принят в 2000 году. Однако в 2002 году был принят новый федеральный закон - Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, позднее - Градостроительный и другие кодексы. С тех пор городской закон нуждается в адаптации к федеральным.

С начала февраля в городской думе и за ее пределами обсуждается концепция нового московского закона О памятниках истории и культуры. Документ предложен думской комиссией по перспективному развитию и градостроительству во главе с Михаилом Москвиным-Тархановым. Среди разработчиков специалисты Москомнаследия, НИиПИ Генплана, Моспроекта-2.

Далее, ни один закон не знает, что делать с многоквартирными домами-памятниками, да и с любыми памятниками, находящимися в долевой собственности. Как правило, в таких домах перемешаны приватизированные и муниципальные квартиры, физические и юридические лица, арендаторы, жилье и офисы. Кого извещать о статусе и предмете охраны дома, кому выдавать охранные обязательства и реставрационные задания, кто будет финансировать работы, кто отвечает за доступность дворов и интерьеров?

Помимо этого, авторы концепции насчитали одиннадцать аспектов охраны наследия, не описанных никакими законами. Например, неясны механизмы защиты объектов, заявленных на охрану. Считается, что заявка, то есть заполненный любым лицом в Москомнаследии бланк, придает объекту первую степень защиты. На практике это верно лишь в отношении тех заявок, которые поданы по случаю прямой угрозы предполагаемому памятнику. Но если заявка висит годами, о ней могут просто забыть. Сейчас в картотеке Москомнаследия около тысячи заявок, включая поданные тридцать лет назад.

Разработчики предлагают вернуть понятие заповедная зона. В позднесоветской Москве существовало девять таких зон, благодаря чему удавалось до некоторой степени сдерживать строительную активность в центре. Сегодняшнее законодательство знает понятия объединенная охранная зона (совокупность зон соседствующих памятников), достопримечательное место, историческое поселение, но их режим прописан недостаточно или вовсе не прописан. Между тем еще не поздно признать заповедными некоторые районы города (скажем, уникальное пространство от Солянки до Покровки или до Мясницкой - см. Известия от 14.07.2006 и 21.06.2007), а лучше - весь центр Москвы в пределах Камер-Коллежского вала. Если новый закон будет направлен на такие решения, его можно только приветствовать.
Вчера чиновники, по сути, расписались в том, что не в силах решить проблемы шума в Москве. Как признала и.о. гендиректора Мосэкомониторинга Полина Захарова, значительная часть города находится в зоне шумового дискомфорта. По ее словам, в этих местах систематически или периодически нарушаются установленные нормативы по шуму, которые в России составляют 55 децибелов днем и 45 децибелов ночью.

Еще один пример. Городской норматив, устанавливающий пропорцию между числом машино-мест и метражом здания, неприменим к наследию. Но именно этот норматив стал предлогом сноса десятков памятников, на месте которых выкопаны гаражи и возведены новоделы. Хотя всем, кроме прокуратуры, ясно, что федеральный и городской законы, запрещающие капитальное строительство на территории памятника и даже в охранной зоне, превалируют над гаражным нормативом. Теперь необходимо законодательно определить режимы использования подземного пространства памятников.

Впрочем, если окнами социальные учреждения, например детские сады, будут оснащаться за счет городского бюджета, то экраны надо еще где-то разместить. Да и толку от них, видимо, немного. Высота более второго-третьего этажа все равно открывает прямую дорогу источнику шума, - считает начальник отдела акустических расчетов и измерений Научно-исследовательского и проектно-изыскательского института экологии города Валерий Любельский.

Основными источниками шума Захарова считает автотранспорт, чье влияние ощущается практически на всей территории города, железнодорожный и авиатранспорт, а также стройплощадки и промышленные предприятия. А наиболее сложной и.о. гендиректора считает проблему со снижением шума в районах сложившейся застройки. Для таких мест есть только два метода: специальные окна, которые чиновники готовы установить бесплатно социально незащищенным москвичам, и шумозащитные экраны.

Между тем шум вредит здоровью, напоминает директор Гильдии экологов. По его мнению, проблема шума - это не только непосредственное воздействие на ухо, но и на нервную систему. Опасен звук и для гипертоников, и для людей с нервными проблемами, - заявил Паньков, добавив, что широкий диапазон звука, который мы слышим с улицы, вызывает общее нервное беспокойство и быструю утомляемость.

По его мнению, сделать что-то с источниками шума общегородского характера достаточно сложно. Вряд ли потоки можно уменьшить каким-то разумным образом, - заявил он. В свою очередь директор НП Гильдия экологов Вячеслав Паньков добавляет, что существуют проблемы и с законодательством. По его мнению, оно не обеспечивает защиту прав граждан на тишину в полной мере и требует доработки. Зачастую прописанные нормы просто не могут быть соблюдены в реальной практике.

Вне зависимости от расположения района или округа нормативы почти всегда нарушаются там, где дома прилегают к крупным автотрассам, добавляет Захарова. Она также отметила, что у Мосэкомониторинга всего три-четыре человека на всю Москву с шумометрами, которые два-три раза в неделю занимаются в городе замерами уровня шума в районе ночных строек.

Что касается наиболее проблемных районов, то, по словам Захаровой, выделить их довольно сложно. Прежде всего это территории около крупных автотрасс, где нормативы превышаются на 25 децибелов в непосредственной близости и на 6--10 децибелов в близлежащих домах. На стройках, если там нарушаются правила строительства в ночное время, превышение может составить 15-17 децибелов. Кроме того, 40 районов Москвы находятся в зоне шумового дискомфорта из-за самолетов. В моменты их пролета превышение достигает 20 децибелов.



Тем, кто хочет тишины, надо ехать в лес. Ниболее комфортные территории - это лесопарки, - заявила Захарова. В качестве менее радикального средства москвичам предлагается устанавливать специальные окна. Это наиболее эффективный метод, - говорит Валерий Любельский. Но не любой стеклопакет является таким окном, предупреждает эксперт. Шумозащитными являются только те окна, которые обеспечивают защиту и при проветривании. Можно использовать и специальные клапаны на обычных стеклопакетах, но у них существуют проблемы вроде обмерзания и недостаточного проветривания. Есть еще один метод - беруши в уши, - пошутил Вячеслав Паньков. Видимо, это и придется применять большинству москвичей. Иначе - все в лес.

Жили хорошо, лучше и комфортнее, чем представители цивилизации современной. Понятно, что хорошая недвижимость нравилась людям всегда. Однако именно Римская империя представляет нам полноценный мир недвижимости с развернутым жанровым составом объектов, разнообразием вариантов их архитектурных решений, развитой типологией жилища, простыми и интересными примерами адаптации архитектуры к климатическим условиям.

Римская цивилизация, помимо законодательства, трудов историков, наследия поэтов и драматургов, оставила нам недвижимость. Конечно, она не вся сохранилась, но и то, что дошло до нашего времени позволяет судить о том, как жили люди Римской империи.

Как вы относитесь к римской архитектуре в плане функциональности, римским городам как месту для жизни?

Если посмотреть на здания эпохи Римской империи именно как недвижимость, выяснится, что по уровню продуманности и комфорта жизни у римлян есть чему поучиться. Об этом рассказывает большая коллекция фоторабот архитектора Максима Атаянца, представленная на выставке Pax Romana, открывшейся в музее архитектуры. Мы предложили автору, не только хорошему фотографу и знатоку древностей, но и практикующему проектировщику, создающему современные дома, несколько вопросов, позволяющих взглянуть на римский мир в жанре описания объектов недвижимости.

Человек, который откуда-нибудь из Британии приехал бы, допустим, на Аравийский полуостров, всегда точно знал, что в любом городе он найдет набор разного рода институций, в которых ему будет удобно. Он знал, что там будет обязательно театр либо амфитеатр, и к тому же не один, наверняка найдется форум с главной площадью, базилика, где решаются все деловые вопросы или идти суды (а тогда очень любили судиться). Будут, конечно, бордели разного уровня, будут бани. Кстати, самое точное для современного человека представление о том, что такое римские императорские центры передается словом аквапарк. Плюс к тому, в любом городе будет масса спортивных зрелищных сооружений. В общем, будет устроенная абсолютно ясным образом и с высоким качеством по крайней мере в отношении общественных заведений жизнь. С чистыми общественными сортирами и хорошим уровнем гигиены. Ну, и с домами разного качества это может быть вовсе дыра без естественного света, а может жилище исключительно высокого уровня.

Уинстон Черчилль однажды сказал, что Британия никогда не жила лучше, чем под римлянами. Хотя на самом деле с точки зрения градостроительства здесь все очень не просто. У римлян были абсолютно те же безобразные контрасты, что и в современной цивилизации, и, конечно, была масса бедных. Им было плохо, а богатые жили хорошо так это будет, по всей видимости, до скончания мира. Тем не менее, богатая страна отличается от бедной не тем, сколько денег в кармане у президента, а именно тем, как живут люди с низкими доходами. Главное, что было хорошо, что делало римскую империю именно империей, причем образцовой для всех последующих, архитектура. Она служила главным средством пропаганды имперских ценностей.

Конечно, богатый с его комфортной жизнью мог все блага получать дома, а мог и куда-то пойти. Зато бедный понимал, что, выйдя из своей темной дыры, он с удовольствием проведет время, потому что ему доступны замечательные бани, кошмарное количество трактиров, зрелища с гладиаторами. Это, кстати, приводило к тому, что нижние социальные классы колоссальное количество времени проводили на улице болтаясь. Это лучше, чем сидеть в той дыре, куда бедному человеку надо приходить на ночь.

Если наиболее точно определить, что же отличает любой римский город от, например, Москвы и самые бедные, и самые богатые люди, выходя из своих очень различающихся домов, попадали в обеспеченную государством уличную среду со всеми нужными учреждениями, доступными каждому из них.

Неплохие были жилища. У замечательной исследовательницы Сергиенко, которая писала про жизнь Помпей и Рима (книги, изданные в 1940-50-е годы), было написано, что бедные римляне ютились в квартирах площадью не более 100 метров. С учетом времени издания это замечательное суждение. Но, тем не менее нужно сказать, что в общем-то народу было много, потому что кроме хозяев были еще рабы, и люди бедные зачастую не могли выделить для них отдельную комнату.

Как вы оцениваете сами жилища, с точки зрения не только эстетики, но и функциональности опять же как объекты недвижимости?

Надо сказать, что Помпеи, несмотря на сохранность, являются не очень характерным примером римской архитектуры, когда их засыпало пеплом, развитие города единовременно завершилось. Это было перед градостроительной революцией, когда произошла резкая замена застройки на многоэтажные дома. В Риме она к моменту гибели Помпей уже произошла, но недалеко от Рима есть, например, город Остия, дошедший до нас в хорошей сохранности. И он как раз был застроен пятиэтажными домами, там видно, как была устроена жизнь горожан.

В римских городах была такая же как в историческом Париже стратификация по высоте - были малоэтажные дома, а были и высокие. После пожара Рима Нерон запретил строить дома высотой больше пяти этажей, а до этого жадные римские девелоперы строили и по 7 и по 8 этажей. Естественно при отсутствии лифта лазить на какой-нибудь чердак это занятие для самых бедных. А в нижних этажах жили люди как раз богатые.

Это замечательная вещь. Так получилось, что я поехал в те места в самую жару. Это долина, которая расположена между двумя горными хребтами, место славится невероятной плодородностью, там растет самая лучшая в мире пшеница. Но только летом средняя температура 46-47 градусов. Поэтому появился специальный подземный этаж. Собственно на нем стоял сам дом, а световой колодец доходил до низа. Так вот, в подземном этаже минимум градусов на 10 меньше, чем снаружи. Это пример того, что одинаковые на первый взгляд схемы римского дома несложно приспосабливаются к климату как к германскому холодному, так и к африканскому жаркому.

А как вы оцениваете малоэтажные дома например, знаменитый Дом охотника?

Я ездил три года. Это не совсем туризм, скорее такого рода поездки более уместно назвать экспедицией. Они довольно тяжелые и не всегда бывают безопасными. Были случаи, например, когда (в Африке) приходилось ездить с телохранителем. Потому что ситуация там примерно как если бы мы сейчас собрались съездить куда-нибудь в Дагестан, поснимать в свое удовольствие на природе под Махачкалой. Места и там красивые, но, к сожалению, возле Каспийского моря колонны повсюду не торчат.
Строители и девелоперы ищут замену попавшим под критику властей вексельным схемам продажи жилья, которые позволяют обходить жесткие условия соблюдения прав покупателей квадратных метров, прописанных в законе о долевом участии в строительстве. Судя по всему, одной из таких замен станут жилищные сертификаты, к выпуску которых приступают строительные компании. Эксперты призывают граждан к осторожности в использовании нового инструмента.

Сколько времени вы собирали свою коллекцию римской недвижимости?

По мнению Михаила Викторова, после периода застоя строительный рынок опять оживает и в 2008 2009 годах произойдет резкое повышение инвестиционной активности покупателей. Естественно, что застройщики хотят использовать эту возможность для максимизации своих доходов и ищут новые схемы привлечения инвесторов, которые могли бы заменить критикуемые властями векселя.

Вчера в Российском союзе строителей (РСС) прошла пресс-конференция, участники которой пропагандировали новый инструмент инвестирования в жилищное строительство. По словам гендиректора РСС Михаила Викторова, из-за слишком жестких рамок, которые устанавливает закон о долевом участии в строительстве для застройщиков, договора долевого участия применяются при возведении не более 10% жилья. При этом в Москве и Санкт-Петербурге по этой схеме строится не более 5 8% объектов и лишь в Калининграде эта цифра доходит до 60 80%. Большинство же объектов строится по серым схемам, в том числе набравшим наибольшую популярность вексельным, которые не защищают покупателей, но зато более безопасны для строителей.

Новые бумаги представляют разновидность облигаций с индексированной номинальной стоимостью, которые удостоверяют право их владельца на приобретение квартиры или квадратных метров, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной стоимости. Иными словами, в любой момент обладатель сертификата может получить за него у застройщика уплаченные деньги, умноженные на поправочный коэффициент, который учитывает инфляцию.

По словам гендиректора компании Аврора Консалтинг Леонида Масалова, одной из самых популярных схем на рынке в ближайшие годы станут жилищные сертификаты, порядок обращения которых был определен приказом Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) в июне 2007 года.

Леонид Масалов напомнил, что крупнейший петербургский застройщик, компания ЛЭК, уже осуществила четыре выпуска жилищных сертификатов на четыре многоквартирных дома, а до конца 2009 года около десяти крупнейших региональных застройщиков смогут предложить инвесторам аналогичные продукты.

Правила позволяют эмитентам выпускать сертификаты, минимальная стоимость которых равна 0,1 кв. м, а претендовать на получение в собственность жилья смогут граждане, у которых на руках имеется сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Правда, для того, чтобы окончательно стать собственником квартиры, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен ее площади, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора. При этом предполагается, что сертификаты будут активно обращаться на фондовом рынке наравне с другими ценными бумагами.

Михаил Викторов считает, что рынку предстоит попробовать этот инструмент на вкус, но, по его оценке, потенциал привлечения инвестиций от граждан, купивших жилищный сертификат в течение ближайшего года в Москве и Московской области, может составить 4 5 млрд. долл.

По мнению Масалова, эти бумаги привлекут некрупных инвесторов. Не так много людей могут позволить себе купить квартиру площадью 50 60 метров, но при этом в России достаточное количество инвесторов, которые смогут приобрести бумагу, равную 10 15 квадратным метрам, сказал Леонид Масалов, пояснив, что инвестор таким образом может покупать квартиру порциями или же продать жилищный сертификат по его номинальной стоимости застройщику плюс получить индексированный доход. В отличие от векселей и облигаций при использовании этого инструмента купонный доход заменяется ставкой индексации, привязанной к стоимости квадратного метра. В числе основных плюсов жилсертификатов аналитик также назвал их налоговую выгодность (нет НДС), законность, а также простоту расчета с инвесторами и большую ликвидность этого инструмента.

Сейчас даже крупные компании заключают очень странные договоры, и потребитель, который идет на них на стадии строительства квартиры, абсолютно бесправен. Вообще желательно, чтобы человек покупал не вексель или сертификат, а договор купли-продажи квартиры, считает эксперт. Тогда он защищен с точки зрения законодательства о защите прав потребителей. А векселя, сертификаты и договора соинвестирования это все варианты ухода от ответственности продавца квартиры.

Более пессимистично оценивает перспективы нового инструмента председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин. По его словам, КонфОП проводил в январе 2008 года совместно с ВЦИОМом опрос, по результатам которого половина респондентов считают, что совершать сделки на рынке недвижимости опасно, а около 70% не доверяют риелторам. Я не уверен, что отдельными инициативами, в том числе выпуском сертификатов, компаниям-застройщикам удастся кардинальным образом улучшить отношение потребителей к этой сфере, считает эксперт, добавив, что для восстановления доверия населения к риелторам надо как минимум возвратить лицензирование и принять стандарт предоставления риелторских услуг.



Главная --> Публикации