Главная --> Публикации --> Обитель для миллиардера Девелоперов хотят заставить работать по-белому "ст девелопмент" остался без инвестконтракта Ипотека требует страховки Питерский строительный рынок выходит на новый этап своего развития

О том, что LRP продал участок на Киевском шоссе, Ъ рассказали сразу несколько участников рынка. Например, руководитель отдела маркетинга Абсолют менеджмент (дочка инвестгруппы Абсолют) Анна Шишкина знает, что покупатель компания RED (ООО Реалэстейтдевелопмент). По ее словам, официальная презентация компании RED состоится на следующей неделе в Канне во время международной выставки недвижимости MIPIM. Управляющий директор London Regional Properties в России Дэвид Джованис подтвердил факт продажи участка, а управляющий директор RED в России Хейн ван дер Плог признал, что RED его купила.

Как стало известно Ъ, британский инвестфонд London Regional Properties (LRP) продал участок площадью 43 га в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе компании RED, управляющей деньгами частных инвесторов из Голландии и стран Центральной Европы. За пять лет RED намерена построить в России до 25 торгцентров, вложив не менее $500 млн. Соинвестором проекта должна была выступить сеть Эльдорадо, но из-за налоговых претензий на сумму более 8 млрд руб. (см. Ъ от 5 марта) сеть может сократить инвестбюджет.

Сокращение инвестпрограммы бизнесмен объясняет пересмотром стратегии, пока не связанным с налоговыми претензиями: как сообщал вчера Ъ, крупнейшему в России торговцу бытовой техникой предъявили предварительные налоговые претензии на 8 млрд руб. Господин Яковлев не исключает, что продаст часть бизнеса, если размер претензий не удастся сократить.

RED действует в интересах основного акционера сети Эльдорадо Игоря Яковлева, считают на рынке. RED стратегический партнер Эльдорадо, признал господин Яковлев, но является самостоятельной компанией с иностранными учредителями. По его словам, в рамках заключенного договора RED должна построить для Эльдорадо около 30 гипермаркетов на участках 0,5-1 га. Ранее мы планировали быть соинвесторами части проектов, но теперь, очевидно, будем арендаторами во всех строящихся гипермаркетах, отметил господин Яковлев.

По данным СПАРК-Интерфакса, ООО Реалэстейтдевелопмент зарегистрировано в сентябре 2006 года. По состоянию на 1 января 2008 года 100% ООО принадлежит ООО Хавелет, по 50% которой владеют ООО Демир и зарегистрированная в США Havelet Trading Limited Corp. По собственным данным, RED вкладывает средства инвесторов из Голландии и Центральной Европы в девелоперские проекты в России и Чехии.

Доходность девелопмента, безусловно, выше, чем у торговли бытовой техникой, считает аналитик Банка Москвы Сабина Мухамеджанова. Но в нынешних условиях Эльдорадо важнее сосредоточиться на стабилизации основного бизнеса, добавляет она. По оценке гендиректора Торгового квартала Дмитрия Зотова, доходность девелоперских проектов, предусматривающих дальнейшую продажу построенного объекта, может составить 30-40%, а при использовании исключительно собственных средств все 100%. При этом топ-менеджер крупной сети по торговле бытовой техникой оценивает средний уровень EBITDA margin в 6%, а рентабельность чистой прибыли всего в 2-3%.

LRP стал собственником участка на Киевском шоссе в 2006 году, выкупив его у крупнейшего на столичном рынке ленддевелопера инвестгруппы Абсолют, по экспертным оценкам, почти за $55 млн. На этой земле фонд планировал построить многофункциональный комплекс общей площадью 650 тыс. кв. м. По словам господина ван дер Плога, концепция застройки участка сейчас разрабатывается, но акцент будет сделан на торговой недвижимости.

По словам гендиректора Гео Девелопмент Максима Лещева, сделка между фондом и RED закрылась в середине января, причем на участок было несколько претендентов, в том числе и группа Ашан. По данным начальника отдела развития холдинга МДК-групп Алексея Тонконогова, участок был продан за $97 млн, но его нынешняя стоимость составляет не меньше $120 млн.

До недавнего времени единственным верным способом зарабатывать дополнительные деньги для ТСЖ считались нежилые помещения - первые этажи можно сдавать в аренду, а деньги вкладывать в ремонт подъездов, установку камер, сооружение во дворе альпийских горок и прочее благоустройство. Именно поэтому за подвалы, чердаки и все, что хоть как-то тянет на потенциальный офис, велась нешуточная борьба между ТСЖ, считавшими эти помещения общим имуществом жильцов, и городом, стремившимся зарегистрировать их в собственность. Город победил: домов, имеющих в составе общего имущества первые этажи, единицы - как правило, нежилые помещения распродаются еще на этапе строительства. Но, как выяснилось, способов заработать на доме еще достаточно.

Покупка участка у LRP первый российский проект RED. По словам господина ван дер Плога, в течение ближайших пяти-семи лет компания намерена инвестировать в проекты в России $500 млн: так, планируется построить около 25 торговых комплексов площадью 15-100 тыс. кв. м. RED уже направила в министерство инвестиционной политики Саратовской области предложение о строительстве в регионе торгово-развлекательного комплекса стоимостью до $200 млн.
Мало кто из обитателей городских квартир задумывается о том, что их многоэтажка способна приносить деньги - не так много, конечно, как нефтяная скважина, но вполне достаточно, чтобы сэкономить на квартплате. Поэтому домоуправы (товарищества собственников жилья или управляющие компании) занимаются не только тем, что вкладывают собранные с жителей дома суммы в латание крыш и уборку подъездов, но и пытаются извлекать побочные доходы. Как можно заработать на доме, выясняла корреспондент Известий.

Вообще, иметь на первом этаже офис совсем неплохо - например, можно договориться с его хозяевами о том, чтобы совместно приводить в порядок двор в обмен на разрешение парковать офисные машины на придомовой территории.

Можно сдавать в аренду стену дома - например, под размещение рекламы. Любая более или менее крупная вывеска или другая рекламная конструкция требует согласования с ТСЖ. Что подразумевает уплату ежегодных сумм в бюджет товарищества. Фирмы, расположенные на первых этажах, обычно ставят кондиционеры - за размещение их выносных блоков на фасаде также положена плата (стена - общее имущество дома).

Кстати, появление в почтовых ящиках огромного количества листовок с коммерческими предложениями или стоек с рекламными изданиями при входе в подъезд обычно означает, что кто-то получил прибыль - правда, чаще всего не жители, поскольку компании по распространению предпочитают неофициально платить за разрешение разместить свои материалы консьержу или старшему по подъезду.

Популярный способ домового приработка - сотрудничество с сотовыми компаниями и провайдерами. Стремясь всячески расширить сферу своих услуг, они стремительно захватывают новые районы - а для этого нужно где-то размещать свои антенны или серверы. За использование для этих целей крыш или технических помещений дома бизнесменам приходится платить товариществу (или управляющей компании). В состоянии борьбы за потребителя находятся сейчас и компании, создающие сети аппаратов мгновенной оплаты услуг - поэтому все чаще платежные терминалы появляются в подъездах жилых домов, что также приносит доход.

Впрочем, самое трудное - понять, идут ли эти средства на благоустройство дома или в частный карман домоуправа:

- Доходы от коммерческих предложений составляют примерно четвертую часть от того, что мы собираем в виде коммунальных платежей, - рассказал Известиям председатель правления ТСЖ Эксклюзив Семен Багдасаров. - Благодаря им жители нашего дома не платят за охрану дома, за обслуживание теплосчетчиков и еще за несколько расходных позиций.

Высокий стандарт

- Если в доме есть ТСЖ, то проконтролировать эти доходы достаточно просто, - прокомментировал Известиям глава общественной организации Жилищный союз Константин Крохин. - Каждый собственник квартиры может обратиться в ревизионную комиссию с просьбой провести проверку: заключены ли договоры на те или иные услуги, по каким расценкам и т.д. Если вдруг с этой информацией возникают проблемы, то можно поднять вопрос на очередном годовом собрании собственников - что, кстати, способно перетряхнуть весь состав правления ТСЖ. В случае если домом рулит управляющая компания, проследить за этим почти невозможно - по закону она обязана отчитываться только за расходы, предоставляя жителям смету. Кто получил доходы и в каком объеме, она имеет право не рассказывать - коммерческая, мол, тайна. Так чаще всего и происходит.

Кроме того, отмечают в компании, популярны комплексы с развитой инфраструктурой, т.е. со спортивным центром, детской площадкой, химчисткой и прочими услугами. Хотя цены на аренду элитных апартаментов в таких домах достаточно высокие, эти объекты пользуются большим спросом, отмечает М. Маркарова. Кроме того, в Центре все больше реставрируется старых особняков, которые сейчас очень популярны. Ценится, если в этих домах полностью реконструирован подъезд, заменены внутренние коммуникации, имеется профессиональная охрана и при этом сохранен или восстановлен оригинальный архитектурный стиль. Камины, фигурный паркет, лепнина и пр. все это придает им неповторимый шарм. Важным требованием является также и наличие хорошего вида из окон, хотя, учитывая плотную застройку Центра, выполнить это требование непросто. Поэтому квартиры с видом на Кремль или храм Христа Спасителя пользуются огромным спросом.

Стандарты сегодняшней элитной аренды во многом были сформированы запросами пребывающих в Москву иностранных бизнесменов и дипломатов, которые до недавнего времени составляли подавляющее большинство арендаторов элитных квартир. На родине многих из них устроило бы обычное жилье, но нормы наших обычных квартир этих людей явно не устраивают. По словам Марины Маркаровой (компания BLACKWOOD), арендаторы элитного жилья сейчас отдают предпочтение новым домам, которые соответствовали бы западным стандартам: с профессиональной охраной, красивым подъездом, удобным лифтом, парковкой, желательно подземной или как минимум на охраняемой территории дома.

Несмотря на популярность новостроек в престижных районах, предложения по аренде элитных квартир формируются в значительной мере за счет старого фонда. Причем есть не только популярные районы, а в их числе Арбат, Тверская, Чистые пруды, Остоженка, Смоленка, Кутузовский пр-т, Б. Якиманка, но и конкретные номера домов, которые пользуются постоянным спросом, продолжает Н. Кот. Вообще, элитность для аренды это, в первую очередь, место. Идеальный вариант дом с закрытым двором в переулке с ограниченным движением, но с кратчайшим доступом к деловому центру. Конечно, в новостройках более совершенный уровень охраны и подземный гараж. Но большинство арендаторов устраивает чистый подъезд с консьержем и место на наземной парковке во дворе.

У риэлторов нет единого мнения, что можно считать элитной квартирой для аренды. Если танцевать от цены, то при сложившейся конъюнктуре квартиры с арендной платой $1 2 тыс. в месяц к элитному сектору можно отнести очень условно. В рекламе такие предложения можно найти в рубрике Budget apartments, то есть эконом-класс. Что касается верхнего предела арендной платы, то он продолжает отодвигаться, как линия горизонта, и десятитысячная планка уже давно никого не удивляет. Надежда Кот (компания KIRSANOVA REALTY) рассказала, что один из их клиентов, с которым они работают по покупке квартиры, снял через другую компанию для временного проживания квартиру в историческом центре за $16 тыс. в месяц. По словам Надежды, это один из максимальных результатов рынка этого года.

По мнению аналитиков BLACKWOOD, к числу приоритетных мест, помимо Остоженки и Пречистенской набережной, относятся такие районы как Замоскворечье, Плющиха, Патриаршие и Чистые пруды. Смоленская набережная несколько потеряла в престижности за последний год, в то время как рейтинг Фрунзенской набережной ощутимо вырос. Однако престижный район таит в себе и некоторые недостатки, связанные с большой плотностью застройки. В числе таких недостатков сильная загруженность улиц, отсутствие достаточного количества парковок и сложности с созданием обособленной придомовой территории.

В компании BLACKWOOD подтвердили, что явным лидером по уровню спроса остается Центральный административный округ Москвы с его неповторимой архитектурой и уютными двориками: Даже неблагоприятная экологическая ситуация в Центре не отпугивает желающих снять квартиру на Остоженке, в самом престижном районе Москвы. Это, безусловно, объясняется и фактором близости к офисам западных компаний и посольств, большинство которых расположено в Центре. Также популярен юго-запад Москвы, так как этот район считается экологически чистым, что немаловажно для тех, кто приезжает в Москву с детьми.

С активной сдачей квартир в элитных домах специалисты KIRSANOVA связывают отсутствие предложений на вторичном рынке элитного жилья. Продать жилье при существующем дефиците можно всегда, но куда приятнее получать стабильный легальный доход. Например, квартиру площадью 100 130 кв.м можно сдать за $4 6 тыс. в месяц, а площадь 150-180 кв.м принесет уже от $6 тыс. до $9 тыс. в зависимости от качества дома и самой квартиры. Некоторые клиенты снимают квартиру для того, чтобы переждать ремонтные работы в приобретенной элитной новостройке. Этот период в среднем занимает полтора года.

Соотношение иностранцев и россиян среди арендаторов элитных квартир постепенно меняется в пользу наших граждан. Если раньше арендаторами были только иностранные граждане, связанные с Россией бизнесом, то сейчас некоторые аналитики говорят о соотношении 50 на 5 Это связано с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний, особенно в нефтяном и финансовом бизнесе, сменой команд чиновников в местных администрациях и пр. Правда, для хозяев квартир работники иностранных корпораций по-прежнему остаются наиболее желанными клиентами: бытует мнение, что у них стабильный доход, что они дисциплинированы и аккуратны.

По наблюдению Марины Маркаровой, требования к внутренней отделке элитных квартир растут: Помимо удобной планировки и отделки качественными материалами, также обязательно регулируемое кондиционирование воздуха, стеклопакеты. Пользуются популярностью паркет из дуба или ясеня, качественная сантехника, предпочтительнее светлых тонов, плиточное покрытие пола с подогревом. Небольшие квартиры размером до 120 кв.м, как правило, сдают с мебелью. В апартаментах большей площади, наличие мебели (не считая кухни) в большинстве случаев не предполагается, т.к. их потенциальные арендаторы приезжают в Москву со своей. Все арендуемые квартиры укомплектованы кухней со встроенным оборудованием. В ванной непременно должны быть стиральная и сушильная машина.

Средние размеры квартир 100 130 кв.м. В новостройках могут предложить метражи до 200 220 кв.м. Хотя и в домах старого фонда можно снять квартиры 180 300 кв.м, бывшие некогда коммуналками, замечает Надежда Кот. Мнения по поводу ремонта разнятся: одни агенты настаивают на том, что ремонт должен быть по-европейски непритязательным (пастельные тона стен, паркет, только белая сантехника, гладкие двери и пр.), другие говорят о дизайнерских ремонтах. Впрочем, арендодателям лучше не впадать в излишнюю вычурность, национальный колорит или эклектику: сдержанность и классический дизайн востребованы всегда, а вот с броским оформлением помещения можно сильно просчитаться.

Новое на рынке аренды

Если несколько лет назад иностранцы предпочитали открытые кухни и квартиры студийного плана, то теперь колоссальным успехом пользуются квартиры с раздельной кухней, прилегающей к гостиной, но обязательно отделенной от нее аркой или перегородкой, говорит М. Маркарова. Лишь американцы по-прежнему привержены открытому пространству.

При этом INTERMARK организует сервис и берет на себя поиск клиентов, которые хотели бы снять квартиру на непродолжительный срок (иногда даже на несколько недель). Сервисных квартир на рынке довольно мало, несмотря на высокий спрос, поэтому они редко пустуют. Иногда иностранная компания заключает с АН договор, по которому сама производит ротацию своих сотрудников, живущих в данной квартире. Но чаще новых жильцов подыскивают риэлторы.

Еще одно новое веянье стремительно растущая популярность сервисных квартир для краткосрочной аренды. В этом непростом секторе московского рынка прочно позиционируется британская компания INTERMARK, специалисты которой поделились своими наблюдениями. По словам Дениса Шмарева, главы департамента сервисных квартир, компания предоставляет арендодателям полный пакет услуг по управлению их недвижимостью: им не нужно больше беспокоиться о поддержании товарного вида квартиры и пересдаче ее новым квартирантам. INTERMARK заключает с владельцем договор, по которому тот получает фиксированную сумму независимо от того, сдана квартира в данный период или пустует.

Инвестору на заметку

Причину растущей популярности сервисных квартир Д. Шмарев видит в удобстве такой услуги для обеих сторон. Для арендатора это намного дешевле, чем аналогичный номер в гостинице и позволяет ему снять комфортное жилье с предсказуемым уровнем сервиса и оборудования на небольшой срок (не секрет, что владельцы квартир крайне неохотно сдают жилье меньше, чем на один год). Для владельца же такая форма хороша тем, что он может забыть о проблемах по управлению своей недвижимостью, доверив ее профессионалам. Он может уехать за границу или продолжать работать, получая стабильную ренту, невзирая на превратности рынка.

Три кита элитной аренды престижный район, просторная планировка и качественная отделка. Все это можно смело отнести ко всему элитному сектору. Но есть и отличия. Верхушка айсберга эксклюзивные клубные дома в аренду не сдаются по определению: круг их жильцов тщательно подбирается с тем, чтобы не допускать чужаков. Следующая ступень класс А. Эти квартиры очень привлекательны для арендаторов, но с инвестиционной точки зрения не очень выгодны.

Итак, стандарты элитности сегодня гораздо серьезнее. Для собственников это означает, что те времена, когда большую квартиру в Центре можно было отремонтировать под евро, назвать элитной и сдать за хорошие деньги, прошли. Требуются серьезные капиталовложения. Поэтому изменился контингент людей, сдающих такие квартиры: многие сознательно покупают жилье, перспективное с точки зрения дальнейшей сдачи в аренду. То есть к аренде можно отоситься как к бизнесу, позволяющему в условиях нестабильной экономики получать предсказуемый легальный доход. Эту тенденцию подтвердили и в компании INTERMARK, и в KIRSANOVA REALTY, которая не занимается арендой, но является активным игроком на рынке элитных продаж: все больше клиентов при выборе квартиры руководствуются именно перспективами последующей сдачи ее в аренду. Понятно, что имея, скажем, 5 квартир, сдаваемых по $3 5 тыс. в месяц каждая, жить можно вполне неплохо.

Светлана Бологова рассказала о взаимоотношениях компании с владельцами квартир. Заинтересованность у них взаимная. Поэтому INTERMARK не только ищет хорошие квартиры, но и создает определенный круг владельцев жилья, образовывая, рассказывая, что нужно сделать, чтобы квартиру можно было сдать на самых выгодных условиях какую провести перепланировку, какую технику докупить. У компании уже существуют определенные методы, фирменные know-how поиска клиентов по обе стороны сделки. Вот один из примеров.

Наиболее разумным подходом является выбор дома на стадии строительства, так как возможность получить инвестиционную цену в дальнейшем положительно повлияет на доходность, отмечает Надежда Кот. Наши клиенты останавливают свой выбор на квартирах площадью 100 150 кв.м с возможностью планировки 3 4-х комнат. Как правило, это дома класса Б. Дело в том, что в этом случае годовой доход владельца может составить 20 23%, в то время как сдача квартир в аренду в доме класса А принесет только половину.

Отношения арендаторов и хозяев в нашем элитном секторе еще долго будут копировать западную модель с точностью до наоборот: у них корпорации сдают частным лицам, у нас частники сдают корпорациям. Пока цены растут, инвесторам куда выгоднее побыстрее продать дом, отбить капитал и вложиться в новый объект, чем ждать лет десять, пока проект окупится за счет арендной платы. Это положение может измениться только со стабилизацией цен на жилье в Москве, а вслед за ней и арендных ставок. Да и изменится оно не сразу: площадок под доходные дома в Центре уже не осталось, а вид из окна на МКАД едва ли вдохновит состоятельных клиентов.

Если владелец перспективной квартиры не может оплатить необходимый ремонт и оборудование квартиры, риэлторы могут порекомендовать арендаторов, которые возьмут квартиру в долгосрочную аренду, вложат в нее свои средства и пересдадут по более высокой ставке. Разумеется, условия таких договоров могут быть различными в зависимости от сроков субаренды и необходимых капиталовложений. Другой способ довести свое жилище до состояния элитности взять кредит на ремонт под залог самой квартиры или другой недвижимости.

Интересно, что в Москве конкуренция со стороны гостиничных номеров аналогичного класса практически не ощущается. Во-первых, из-за цены: 3-комнатаная сервисная квартира в районе Тверской стоит около $150 в сутки, а сопоставимый номер в отеле $250 35 Во-вторых, в столице нет гостиничных апартаментов с кухнями, которые довольно популярны на Западе.
Прошло время, и жизнь на “чердаке” давно не считается уделом бедных. Более того, вполне респектабельные люди (в том числе и немало наших соотечественников) приобретают квартиры “поближе к небу”, и не только в 15-м квартале Парижа, в домах с видом на каналы Амстердама или Швейцарские Альпы, но и в самом центре Москвы. Дом с мансардой или мезонином давно перестал быть атрибутом безнадежной провинциальности, а наоборот — стал признаком респектабельности и хорошего вкуса.

Вне конкуренции

Функционально-планировочный аспект использования мансардного этажа определяется в основном назначением здания, а планировочные особенности связаны со структурой здания и с нижерасположенными помещениями. Он может занимать всю площадь здания, либо его часть, но, как правило, в пределах, лежащих ниже стен базового здания. Архитектурно-планировочные решения могут иметь широкий диапазон, а помещения — любую площадь и конфигурацию.

Этому есть несколько причин: и желание создать дополнительную жилую площадь в условиях непрерывно дорожающей городской земли, и появление новых строительных технологий и материалов, и извечная тяга человека к романтике и утонченности. Считается, что впервые чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей было использовано архитектором Франсуа Мансаром в 1630 году. Этот чердачный этаж под скатной крутой изломанной крышей и получил название “мансарда”, хотя такой тип крыши ранее уже использовался во Франции.

Различают три основных типа:
- мансардный этаж с формированием отдельного этажа в одном уровне;
- мансардный этаж с двухуровневым развитием;
- мансардный этаж с пространственной организацией антресольного этажа при двухуровневом развитии верхнего этажа здания-основы.

При проектировании мансардного этажа следует предварительно выбирать его планировочную схему (например: секционная, коридорная, смешанная). Для обычного жилья принимается в основном секционная структура плана. Для специальных видов жилища может быть принята коридорная, либо смешанная схема.

Причем жилые дома все еще редко достраивают мансардами, а вот здания, в которых располагаются коммерческие структуры, особенно в удобном, но маленьком по площади центре города, часто прирастают вверх. Заказчику необходимо только получить разрешение у города на строительство мансарды и заключение экспертизы, выдержит ли конкретное здание надстройку еще одного или нескольких этажей.

В Европе и Америке надстройка мансардных этажей уже давно весьма и весьма популярна. Суперсовременное и удобное жилье обходится намного дешевле обычных домов, потому что при его строительстве не надо платить за землю, на которой его строят, и за подведение к жилью всех коммуникаций. Ведь в доме, который надстраивают, обычно уже есть все удобства, так что надо лишь продолжить коммуникации наверх, что является лишь “делом техники”. Мансарды в последние годы завоевывают все большую популярность и в крупных городах России. Причины те же, что и на Западе.

Каковы преимущества комплексной реконструкции жилых домов с надстройкой мансарды?
— Дополнительная площадь в размере 30-40% к существующей без отвода новых земельных участков;
— Снижение себестоимости на 20% по сравнению с новым строительством в расчете на одно здание;
— Возведение новых площадей в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, где разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит инвестору получать устойчивый доход и реинвестировать часть его в обновление жилищного фонда.

Все остальное для вас сделает солидная компания, причем в самые сжатые сроки. Построенные мансарды соответствуют всем мировым нормам, причем более современные мансарды больше пригодны для жилья и работы в них, чем устаревшие здания, продолжением которых они, собственно, и являются.

Отличительной особенностью мансардных окон является их свободная установка на плоскости крыши, что расширяет возможности построения интерьера мансардных помещений. Устройство мансардного этажа по сравнению с обычным этажом здания позволяет снизить удельное энергопотребление за отопительный период на 20% (с учетом дополнительного проветривания) и на 50% (без дополнительного проветривания), потери тепла через чердак или крышу жилого дома сокращаются на 7-9 процентов.

Мансардный этаж, выполненный из легких конструкций, имеющих в основе каркас в виде стропильной системы, обеспечивает экономию материальных ресурсов на 1 кв. метр жилой площади в два раза по отношению к строительству зданий из железобетонных панелей и в четыре раза — по отношению к кирпичным зданиям без учета затрат на возведение фундамента. Мансардные окна становятся главным элементом интерьера и позволяют получить различные световые композиции. Свет, проходящий через мансардное окно, распространяется равномерно по всему помещению за исключением отгороженного стенами пространства.

Альтернативный вариант — снос пятиэтажек с последующим строительством на их месте новых зданий — показал, что затраты по демонтажу и транспортировке отходов, их переработка и захоронение составляют $100-150 США на один кв.м, причем в расчет не включаются затраты на переселение жителей. А себестоимость 1 кв.м мансардного этажа — всего 250-400 долларов. К практической реализации программ приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Омске, Лыткарино и других городах еще 5-7 лет тому назад.

Мансарду как архитектурно-объемный элемент, завершающий композицию здания, можно рассматривать также как один из важнейших способов повышения качества архитектуры жилых домов и гармонизации городской среды. В первую очередь это касается районов, застроенных “типовушками” первых массовых серий. Для большей части фонда жилых домов этих серий сроки планового капитального ремонта в соответствии с техническими нормами эксплуатации (в России в среднем через каждые 30 лет) уже прошли, и это обстоятельство определяет актуальность и остроту проблемы реконструкции и модернизации типовых домов этих серий. Радикальное решение проблемы заключается в резком увеличении теплозащитных качеств ограждающих конструкций, в замене инженерного оборудования и оснащении его регулирующими системами и приборами.

В ходе реконструкции надстроен мансардный этаж, в котором расположены 9 одноуровневых и двухуровневых квартир. В доме три подъезда, таким образом, на каждой лестничной клетке мансардного этажа теперь расположены по три новые квартиры. Вентиляция проведена из кухни, ванной и туалета и связана с существующими вентиляционными каналами, которые были сохранены и наращены выше новой кровли. согласно проекту. Доступ к мансардным квартирам обеспечили, продлив существовавшие в доме лестницы.

Питерская ассоциация “Строители мансард”, в которую входят девять строительных организаций, за период с 2000 по 2003 год намеревалась реализовать 150 чердачных проектов с общим объемом инвестиций 10 млн. долларов, однако по ряду причин эти объемы не были освоены. Пилотный проект в подмосковном Лыткарино — первый, который финансировал датский “Фонд для мансардных жилищ в России”, и был осуществлен в сотрудничестве с администрацией города и спонсорами, которые предоставили свою продукцию, технологии и услуги. Он включал строительство мансардного этажа на существующем 4-этажном кирпичном жилом доме 447-й серии 1957 года постройки с реконструкцией всего дома: утеплением наружных его стен, установкой нового теплового пункта в подвальном помещении, ремонтом окон и дверей, модернизацией системы отопления и установкой приборов автоматического регулирования.

Во время реконструкции был разобран нежилой чердак, взамен которого установили двускатную крышу, выполненную из деревянных конструкций. Несущая конструкция мансардного этажа собиралась по частям прямо на верхней площадке здания, таким образом, дополнительной техники для ее установки не потребовалось. В качестве теплоизоляционного материала в мансардном этаже использовалась минеральная вата ROCKWOOL. Межквартирные стены в мансардном этаже были выложены из кирпича. Внутриквартирные перегородки выполнены из стального каркаса с двухслойной обшивкой 12,5 мм гипсокартонной плитой с обеих сторон. Наклонные стены и внутриквартирные перегородки были заполнены утеплителем, оклеены обоями и окрашены.

Поскольку расстояние от уровня планировочной отметки земли до уровня пола нового мансардного этажа менее 16 метров, то, согласно новым СНиПам (Строительным Нормам и Правилам), пассажирские лифты не потребовались. Жильцы в существующем здании оставались в своих квартирах в течение всего периода реконструкции, для чего были приняты соответствующие меры безопасности (не использовались краны, подъезды укрывались защитными козырьками, использовались только подвесные леса, расположенные выше уровня четвертого этажа по периметру здания).

Однако в историческом центре города по индивидуальным проектам мансарды строятся, и квадратный метр “поднебесного” жилья ничуть не дешевле, а зачастую и дороже, чем на нижних этажах. Как ни крути, но это экзотика. В соответствии со СНиП “Жилые здания”, этаж мансардный (мансарда) — это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа. В жилых помещениях и кухне, расположенных в мансардном этаже, допускается меньшая высота относительно нормируемой площади, не превышающей 50% общей площади помещений.

В качестве источника освещения мансардного этажа использовались окна VELUX, которые пропускают нужное количество света при меньшей площади остекления проема, обеспечивая необходимую вентиляцию. Работа по утеплению наружных стен дома включала монтаж вентилируемого утепленного фасада и отделку металлическим сайдингом с полимерным покрытием. Существовавшие окна и двери были отремонтированы и окрашены. После Лыткарино было еще выполнено несколько реконструкций “хрущевок” в Москве, Питере и других городах, но, к большому сожалению, эти проекты так и не стали массовыми, прежде всего по соображениям экономическим — все же выгоднее сносить старые пятиэтажки, а на их месте возводить дорогое многоэтажное жилье.



Главная --> Публикации