Главная --> Публикации --> Имущественные права несовершеннолетних Москва обогнала нью-йорк Деньги на кредитование закончились Социологи выяснили, что больше всего раздражает россиян на работе Парк для частных развлечений

Цены притормозили впервые за последние восемь лет, удивляется риэлтор АН Русь Надежда Ткаченко.

В начале 2007 г. ростовские риэлторы, успевшие привыкнуть к беспрецедентному росту цен (на 80-100% в 2006 г.), прогнозировали, что квартиры на вторичном рынке подорожают на 60-65%. Однако по итогам года цены предложения увеличились в среднем на 27%, признает директор АН Титул Евгений Сосницкий.

По данным Титула, по сравнению с 2006 г. в 2007 г. в центре города цена 1 кв. м увеличилась на 36,7% до 68 000 руб., в чуть менее престижных Болгарстрое и Нахичевани на 33,5% до 58 200 руб. и 53 600 руб. соответственно. В спальных районах цены росли значительно медленнее. Например, жилье на Темернике подорожало на 14,8% до 41 700 руб. за 1 кв. м. И лишь на 11% больше просили продавцы за квартиры в Чкаловском микрорайоне в среднем по 41 000 руб. за 1 кв. м.

Сосницкий, приводя данные о росте цен в 2007 г., отмечает их дифференциацию в зависимости от района и типа дома. В 2007 г., как и в предыдущие годы, покупатели предпочитали центр, Северный и Западный жилые массивы. Это самые продаваемые районы с развитой инфраструктурой, на них приходится до 70-80% всех обращений и реальных продаж, добавляет управляющий партнер АН Парус Михаил Денисов.

На вторичном рынке стало заметно больше покупателей с ипотечными деньгами. В 2007 г. регистрационная служба по Ростовской области отметила рост числа сделок с привлечением ипотечных средств в 3,6 раза (до 4866) по сравнению с 2006 г. В 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов в денежном выражении вырос в 2,3 раза и составил 8,2 млрд руб., банки Ростовской области выдали более 5000 кредитов (прирост к 2006 г. 70%), а средний размер кредита увеличился в полтора раза и стал равен 1,3 млн руб., сообщили в министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области.

Из-за дороговизны недвижимости в Ростове заметно вырос интерес покупателей к городам-спутникам, отмечают риэлторы. Клиент с 1,5 млн руб., которому нужна двухкомнатная квартира, сейчас может купить ее только в Батайске, Аксае или Азове, говорит Денисов. Из-за перераспределения спроса жилье в Батайске в 2007 г. подорожало на 30%, но все равно 1 кв. м здесь стоит около 35 000 руб., отмечает директор батайского АН Экспресс Светлана Добруцкая. Такой же порядок цен в Новочеркасске, Азове и Аксае.

Руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка Максим Костюков сообщил, что в 2007 г. банк выдал ипотечных кредитов на 220 млн руб., почти в три раза больше, чем в 2006 г. Банк Центр-инвест выдал в два раза больше ипотечных кредитов, чем в 2006 г.: 1202 на сумму более 1,717 млрд руб., рассказала начальник сектора ипотеки Анна Винтер.

Объем выданных ипотечных кредитов в четыре раза превысил региональный целевой показатель на 2007 г., установленный Министерством регионального развития РФ, заявил замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили.

Менеджер по ипотеке ростовского филиала банка КИТ финанс Максим Буравлев отмечает, что с ноября ставка по ипотечным кредитам выросла на 1,5% и сейчас варьируется от 11,99% до 15,99%. В пресс-службе Юниаструм банка рассказали, что в ноябре ипотечные кредиты подорожали на 1,5% с 11% до 12,5%.

В первом полугодии 2007 г. банки расширяли число программ, снижали процентные ставки (в среднем на 1-2%), увеличивали сроки предоставления кредита (с 15-20 до 25-30 лет), предлагали программы кредитования с 0%-ным первым взносом, говорит Костюков. Однако летом и осенью ростовские банкиры стали действовать с оглядкой на финансовый кризис в США.

На первый взгляд, покупка новостройки должна быть делом простым и безопасным: квартиры новехонькие, они еще не успели обрасти длинной историей с многочисленными переходами прав, продажами, обиженными наследниками. Жизнь, однако, эти теоретические построения блистательно опровергает: приобретение новостройки оказывается едва ли не самой рискованной операцией.

На 2008 г. Костюков прогнозирует возможное увеличение доли ипотечных сделок до 15-20% от всех операций купли-продажи. Центр-инвест, по словам Винтер, при благоприятной конъюнктуре в этом году планирует увеличить портфель ипотечных кредитов более чем в два раза.

Кто такие обманутые дольщики, в нашей стране знают, похоже, все. Сейчас пыль немного улеглась, а совсем недавно люди, потерявшие деньги где-то в недрах строительных пирамид, устраивали голодовки и пикеты, перекрывали дороги. Масштабы, конечно, не те, что у партнеров Сергея Мавроди, но все же размах был весьма серьезный

Причина этого в том, что приобретается чаще всего то, чего еще нет в природе большинство новостроек продается на котловане, когда самой квартиры не существует еще ни физически, ни юридически. Объект вторичного рынка это товар, который можно пощупать руками, отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город. Проверить документы, посмотреть на владельцев. Новостройки в этом смысле 100-процентный кот в мешке, договор, который вы подписываете, это либо долевое участие в строительстве, либо право требования квартиры, когда она будет построена. Либо даже просто договор покупки векселя слово квартира в этом случае в документах вообще не упоминается.

Сообразив, что с закручиванием гаек перестарались, власти в минувшем году внесли в 214-й закон ряд послаблений, в частности, была отменена солидарная с застройщиками ответственность банков при кредитовании долевого строительства, внесены еще некоторые коррективы. Но застройщики добрую волю государства не оценили: подавляющее большинство новостроек и сегодня продается в обход этого закона. Более всего распространена так называемая вексельная схема: покупатель приобретает вексель, т. е. ценную бумагу, по которой в день икс ему обещают заплатить такую-то сумму денег. Что в реальности вексель будет погашен квартирой это лишь устное соглашение сторон, в случае чего его, как говорится, к делу не подошьешь.

Сказать, что государство осталось полностью глухо к их проблемам, было бы несправедливо: власти отреагировали. Три года назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу закон №214 Об участии в долевом строительстве, сразу ставший знаменитым. Об этом законе писали тысячу раз, повторяться не станем, скажем лишь самое главное: он настолько хорошо защитил покупателей (одновременно обложив огромным количеством запретов и ограничений застройщиков), что эти самые застройщики дружно отказались работать по данному закону. Благо, это оказалось совсем нетрудно: нужно было лишь не использовать в названии договоров, которые предлагалось подписать клиентам, слова долевое участие в строительстве. Небольшой филологический маневр и закон можно не соблюдать.

Вот реальная история, рассказанная нам в одном из московских агентств. Покупатели хотели приобрести квартиру для подрастающего ребенка и, поскольку вопрос времени перед ними особенно не стоял, решили найти вариант подешевле. Остановились на удачной во всех отношениях квартире: пакет документов идеальный, по цене новостройка не выделялась на общем фоне в общем, ничего настораживающего. Буквально за день до сделки представители застройщиков предложили подписать договор уступки права задним числом, объясняя это неким удобством для бухгалтерии. Однако юрист риелторской компании постарался разобраться в ситуации и выяснил, что квартира находится под арестом. Дата, которую продавец предлагал поставить в договоре, была на два дня раньше ареста. Естественно, риелторы стали искать своему клиенту другую новостройку.

Нельзя сказать, что покупатели пребывают в восторге от этих придумок продавцов и уж вообще ничего не понимают. Как отмечает Елена Овечкина, управляющий отделением Черемушки компании Рескор, скандалы с обманутыми дольщиками не остались незамеченными, покупатели очень тяжело настраиваются на то, что им предлагают подписать такие суррогатные договоры, что сроки оформления документов о собственности могут надолго затянуться. Однако деваться покупателям некуда застройщики действуют по отлаженной схеме отечественного бизнеса: не хотите не надо. Новостройки в Москве и области пользуются хорошим спросом, так что вместо клиента, чересчур въедливо изучающего документы, всегда можно найти трех других, не таких капризных.

Поэтому советы будут самыми простыми. Во-первых, действуйте через фирмы с солидным стажем работы и хорошей репутацией. Если уже тысячи человек купили здесь квартиры и в общем и целом довольны, вероятность того, что контора создавалась для того, чтобы обмануть именно вас, минимальна.

Всевозможные апокалипсические оценки вряд ли интересны сами по себе: людям интересно не как ужасно!, а что делать?. К сожалению, ничего особо утешительного тут сказать нельзя: рекомендации вроде добивайтесь, чтобы все документы были оформлены в строгом соответствии с законом столь же справедливы, сколь и бесполезны. Не будут застройщики так делать! Последний раз, по опыту автора, покупатели были хозяевами жизни на рынке новостроек в 1999 году тогда, после дефолта, людей с деньгами не было вообще, и в офисы строительных компаний можно было открывать двери ногой. Сегодня не та ситуация.

В-третьих, не стоит кидаться на самое дешевое. Если средняя цена новостройки эконом-класса в Москве составляет $4,5 тыс. за кв. м, любое предложение по $2-2,5 тыс. может исходить только от жуликов, никак иначе.

Во-вторых, изучите обстановку вокруг. СМИ в этом отношении не слишком надежны: все знают, что существуют они на рекламу и поэтому склонны говорить о компаниях хорошо. Значительно полезнее для проверки Интернет, чаты и блоги: Сеть очень злопамятна, негативная информация хранится в ней долго.

Наконец, есть у нас суд самый справедливый и гуманный. Отличительной чертой отечественного правосознания является то, что несовершенство законов признают все в том числе и судейские. Это означает, что судить будут не всегда по писанному, иногда получается и по совести. Во всяком случае, недавно на одном из мероприятий, устроенных МАР, председатель коллегии адвокатов Правовая защита Артем Сидоров говорил, что ему доводилось выигрывать дела обманутых покупателей даже в тех случаях, когда представители застройщиков были убеждены, что их позиции неуязвимы.

И в-четвертых, для проверки документов имеет смысл привлечь профессионалов. Те люди, которые работают в компании-продавце, могут быть сколь угодно квалифицированны, но они кровно заинтересованы в том, чтобы вы не заметили имеющихся дефектов. В этом смысле специалист, нанятый вами в другой фирме, является хоть какой-то гарантией действительно независимой экспертизы предлагаемых документов.

В соответствии с п. 17 постановления правительства РФ №307 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг, выставляемые населению, внесен ряд изменений. В частности, появились следующие виды платежей: водоснабжение (холодная вода), водоотведение (стоки), гор. вода/водоснабжение, гор. вода/подогрев. Если с водоотведением все понятно (это канализация), то две строки, на которые разнесена одна услуга горячего водоснабжения, требуют пояснения. Отдельный пункт подогрев это плата за расходуемое тепло (в Гкал), необходимое для подогрева воды до заданной температуры (65 градусов). Стоимость подогрева зависит от объема потребленной горячей воды (либо по показаниям индивидуального прибора учета, либо по нормативу). Кроме того, в квитанции добавлены дополнительные колонки: площадь/человек, норма, в которых указываются натуральные показатели.

Городские ведомости уже писали об изменениях в квитанциях на оплату жилья и коммунальных услуг, которые были внесены с начала этого года. Однако вопросы еще остаются. На некоторые из них ответил директор одной из управляющих компаний МП Департамент ЖКХ Виктор Попов. И в очередной раз пригрозил санкциями против должников.

* Автозаводский район 35-33-40;
* Центральный район 22-91-90;
* Комсомольский район 24-35-23.

Со всеми вопросами по начисленной квартплате горожане, проживающие в домах, обслуживаемых МП Департамент ЖКХ, могут обратиться по телефонам:

Для заключения соглашения жителям необходимо обратиться в конфликтную комиссию по адресам:

В случае невозможности оплаты всей суммы имеющегося долга жители могут заключить соглашение о рассрочке долга. При заключении данного соглашения оформление документов в суд о взыскании задолженности будет приостановлено.

Дополнительную информацию по вопросу погашения задолженности за жилищно-коммунальные услуги граждане могут получить по телефону 32-90-91.

* Автозаводский район б-р Курчатова, 11, тел. 35-33-40;
* Центральный район ул. К. Маркса, 29, тел. 22-91-90;
* Комсомольский район ул. Мурысева, 90, тел. 24-35-23.

На еще одно серьезное изменение во взаимоотношениях между управляющими компаниями и жильцами стоит обратить особое внимание. Дело в том, что в феврале этого года вступил в силу Федеральный закон №229-ФЗ Об исполнительном производстве, который значительно расширил перечень мер, которые могут применяться к должникам, в том числе и к должникам за жилищно-коммунальные услуги.

Еще одно нововведение: в дополнительной колонке корректировка ежеквартально будут отражены перерасчеты по коммунальным ресурсам (холодная, горячая вода). Теоретически и Виктор Попов подтвердил эту возможность: есть вероятность того, что горожанам даже будут возвращать излишне собранные деньги. Самый характерный пример: все последние теплые зимы городское коммунальное хозяйство экономило на отоплении немалые средства. И если раньше эти деньги растворялись в общем котле, то теперь управляющие компании обязаны раз в год сделать перерасчет и вернуть излишне собранное. Правда, в законе не указан срок, до которого этот перерасчет и выплаты должны быть сделаны. Поэтому и экономия прошлого года 30 миллионов рублей до сих пор не распределена. Более того, Виктор Попов уверен, что, пока население не погасит долги, которые многократно превышают объем экономии, возвращать деньги было бы неправильно. И от ответа на вопрос, когда конкретно будет сделан перерасчет, уклонился.
Последнее предупреждение

В связи с этим МП Департамент ЖКХ намерен в ближайшее время запустить процедуру взыскания долгов по суду на полную мощность. Сначала всем должникам будут разосланы предупреждения о накопившемся долге. В этом случае у должника есть два пути для мирного разрешения конфликта. Или погасить долг сразу. Или договориться о его поэтапном погашении. Если же должник это предупреждение проигнорирует и ничего делать не станет, иск против него будет направлен в суд, который примет решение о взыскании долга, и в дело вступят судебные приставы.
Последние недели многие игроки рынка недвижимости активно обсуждают начало нового скачка цен на московское жилье. Ряд крупных компаний уже заявили о двукратном увеличении числа сделок по приобретению жилья в январе 2008 года. Риэлторы, в свою очередь, охотно делятся с представителями СМИ своей маленькой радостью: ощутимо сократились сроки экспозиции объектов, а цены заметно подросли. Потенциальные клиенты, еще недавно не проявлявшие особого рвения в процессе покупки жилья, начали сметать с рынка объект за объектом. Цена отдельных квартир, по мнению риэлтеров, возросла по сравнению с концом 2007 года на 15%-20%. При этом средний рост стоимости московского жилья за этот период по данным аналитического центра ирн.ru составил 7,8%. Похожий прирост показывают и рублевые цены на московские квартиры по данным журнала о недвижимости мeтринфо.ру они поднялись на7,6%.

Этот закон дал право судебным приставам-исполнителям входить в квартиру и описывать имущество без согласия должника. Для этого им необходимо лишь письменное разрешение старшего судебного пристава. А в случае исполнения решения о вселении взыскателя или выселении должника даже без указанного разрешения. Кроме того, законодательно закреплено право судебного пристава временно ограничивать выезд должника из страны (пп. 15 п. 1 ст. 64 закона №229-ФЗ).

Олег, был ли нынешний скачок цен на московское жилье прогнозируемым?

Прокомментировать сложившуюся ситуацию и дать прогноз дальнейшего развития событий на рынке жилой недвижимости Москвы согласился руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко.

(Олег Репченко) Мы прогнозировали продолжение роста цен на квартиры в Москве в этом году, но более умеренными темпами. Согласно нашему прогнозу развития рынка недвижимости на 2008 год, прирост цен должен составить 15%-20% за год, то есть в среднем 1,5%-2% в месяц.



(ОР) Во-первых, не надо делать преждевременных выводов как говорит народная мудрость: цыплят по осени считают. Закончится год, тогда и можно будет делать выводы о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Наложились друг на друга сразу несколько психологических факторов, которые и привели к подобному развитию событий. Однако я считаю, что подобное положение дел вряд ли продлится долго.

Значит должны быть веские причины, по которым в январе рынок вырос на 4%-5%, то есть почти втрое больше?

(ОР) Да, это первое, что приходит в голову при анализе поведения рынка недвижимости в январе. Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости два основных инвестиционных инструмента и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о перетекании инвестиций с фондового рынка на рынок недвижимости не обсуждал только ленивый. Разумеется, продавцы квартир как застройщики и риэлторы, так и частники не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере этот переток происходит, однако здесь не все так просто.

Вы имеет ввиду кризис на фондовом рынке?

(ОР) Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладываться в розничную покупку сотни квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в коммерческую недвижимость приобретут офисное здание, торговый центр, вложатся в покупку земли или девелоперский проект. То есть крупные деньги будут перетекать на рынок недвижимости, но скорее не на рынок квартир, а в другие сегменты. Что же касается мелких инвесторов людей, которые вкладывают в ПИФы свои сбережения в размере десяти ста тысяч долларов, то для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью квартиру в отличие от акций не продашь за один день. Да и перспективы того, что в среднесрочной перспективе жилье в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже более расплывчаты, чем постепенная стабилизация фондового рынка.

Почему?

(ОР) Как всегда, банальные вещи, вроде тех, когда бабушки скупили в магазинах всю соль. Последнее время активно муссируются неподтвержденные слухи о якобы грядущей деноминации рубля, а также о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание этих слухов Президентом. Не исключаю, что людей напугало и признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности отечественного менталитета граждан, всегда готовых к худшему. Возможно, это своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену руководителя страны, хотя логически все понимают, что никаких кардинальных перемен в нынешних условиях ожидать не стоит. Выходит, что все эти иррациональные причины и привели к заметной активизации покупателей на рынке недвижимости.

Но что тогда напугало людей?

(ОР) Тема бонусов топ-менеджеров не нова для рынка недвижимости, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже ближе к весне, а не когда год еще не закончился. По моему мнению, те топ-менеджеры и совладельцы компаний, которые получают действительно большие деньги, во-первых, все себе уже купили, а во-вторых, если и будут что-то покупать, то элитное жилье или квартиры бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен наблюдается в сегменте жилья эконом-класса старых домах советского периода. Не очень то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года начал происходить процесс закрепления доходов и накоплений самыми обычными людьми под давлением боязни перемен или кризиса, о чем я уже упомянул выше.

Согласно динамике индексов аналитического центра www.ирн.ru, нынешний ценовой скачок наметился даже не в январе, а уже в последние недели декабря. Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего повышения цен стали итоги 2007 года, например, годовые бонусы топ-менеджеров.

(ОР) Напомню, что менее года назад при столь же ограниченном предложении стоимость московских квартир корректировалась вниз. Ограниченность предложения жилья в Москве основная причина, по которой цены на это жилье уже не ниже, а иногда и выше, стоимости более комфортного жилья в Европе или США. Но всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по заданным ценам еще меньше, то поднимать цены выше уже не получится. Что же касательно инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен на жилье в 2008 году, однако умеренная инфляция способна обеспечивать лишь умеренный рост цен на квартиры. Надеюсь, что до гиперинфляции у нас все же не дойдет.

Но существуют же объективные экономические предпосылки к росту цен на жилье в Москве, например, ограниченность предложения, опять же, инфляция?

(ОР) По моему мнению, основной вывод из сказанного выше таков: все причины, вызвавшие скачок цен на московскую недвижимость в начале 2008 года имеют краткосрочный период действия. Менее, чем через месяц, пройдут выборы, станет понятна ситуация в стране при новом Президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок постепенно стабилизируется, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет. Отложенный спрос также не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому я считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, вся нынешняя паника на московском рынке недвижимости прекратится. Я не верю, что весь 2008 год цены на квартиры в Москве могут расти по 5%-10% в месяц и удвоиться к 2009 году.

Каков Ваш прогноз на ближайшее будущее?

(ОР) Я не считаю нужным пересматривать наш прогноз на 2008 год мы по-прежнему ожидаем порядка 15%-20% ценового роста по итогам этого года. Разница лишь в распределении этого роста по месяцам. Изначально аналитики всегда ожидают равномерный сценарий, согласно которому стоимость квартир в столице будет плавно расти в течение всего года. Однако благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок израсходует весь свой потенциал для роста уже в первые месяцы этого года. Потом же, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации на московском рынке недвижимости, причем она может оказаться даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие.

Что ждет рынок в среднесрочной перспективе?



Главная --> Публикации