Главная --> Публикации --> В городе, дома и на даче Сделать жилье доступным мешает дороговизна земли в городах Всемирное наследие. старый город в регенсбурге Цена котлована Первый вал

Составленный журналом Country Life список появился после публикации статистических данных, которые показывают, что если кредитный кризис сжимает рынок недвижимости в целом, на стоимость дорогой недвижимости он практически никак не влияет.

Эти дома будут принадлежать тем, для кого кредитный кризис - не более чем писк комара. Стартовая цена этих домов составляет как минимум 40 млн фунтов. Такая недвижимость считается самой роскошной в мире. В числе наиболее дорогих домов мира - парижский особняк за 75 млн фунтов с библиотекой и залом для балов, а также имение с восемью спальнями на севере Нью-Йорка, которое стоит всего-навсего 48 млн фунтов.

По мнению редактора Country Life Марка Хеджеса, сверхбогатые люди не обращают внимания на цены. Их привлекают приватность, доступность, раритет архитектурного решения, дизайн, а также удобное местонахождение, - говорит Хеджес. - Они, вероятно, владеют четырьмя-пятью домами в разных частях света и могут посещать свою собственность лишь на короткий период времени, однако когда они туда приезжают, дом должен быть самим совершенством.

Лучшие дома в дорогостоящих районах Лондона - цены на них начинаются с 3 млн фунтов - за последние 12 месяцев подорожали на 30%, выяснило на прошлой неделе агентство недвижимости Knight Frank Only. Дом в Кенсингтоне с десятью спальнями был продан за рекордные 80 млн фунтов.

Главное жилое помещение находится на территории лесопарка площадью более 5 тысяч акров, где водятся дикие кабаны, лани и испанские козероги. Дом окружен пробковыми и оливковыми деревьями, и там есть все, чтобы удовлетворить малейшие прихоти хозяина - бильярдная, библиотека и даже минеральный источник с оборудованной сауной и бассейном. Все это будет вашим за 49 млн фунтов.

Вероятно, самой удивительной недвижимостью, выставленной на продажу, следует признать поместье в Андалусии, где есть вертолетная площадка и помещение для летчика, скотобойня и хранилище для мясопродуктов, а также псарня с десятью конурами. И это лишь фасад.

Лучшая недвижимость мира (список составлен журналом Country Life)

Партнер подразделения Knight Frank в Кенсингтоне Тим Райт утверждает, что, несмотря на кредитный кризис, число миллиардеров, охотящихся за элитным жильем, в этом году возросло по сравнению с прошлым. За последние три года у людей так быстро росло состояние, что темпы роста рядов сверхбогатых покупателей превзошли даже скорость роста цен на лондонскую недвижимость. Это просто удивительно, - сказал он. И добавил, что хотя недвижимость средней руки - по цене от 3 до 10 млн фунтов - пострадала от кризиса, никаких признаков охлаждения на рынке элитных домов не наблюдается.

The Domain
Где: Кот-д´Азур, Франция
Цена: от 60 млн фунтов
Число спален: 7
Площадь: 18 акров
Детали: Настолько эксклюзивная недвижимость, что агент отказывается назвать точную цену, хотя она, скорее всего, превысит 60 млн фунтов. Расположена в четырех минутах езды от Монте-Карло, занимает одни из самых дорогих в мире земельных участков. Имение раскинулось на 18 акрах в тихой местности с собственной часовней, конезаводом и роскошными видами на Средиземноморье.

Monte del Duque
Где: Андалусия, Испания
Цена: 49 млн фунтов
Число спален: 3 спальни для владельца поместья, второй дом, два дома для гостей
Площадь: 5246 акров
Детали: Жилой комплекс окружен вечнозелеными холмами и рощами пробкового дерева, оливкового дерева, эвкалипта и сосны. Он больше напоминает деревню, чем жилой дом. Всего 20 минут от моря. Вокруг расположены леса Андалусии.

Name it yourself
Где: Ангилья, Подветренные острова (архипелаг Малых Антильских островов)
Цена: 40 млн фунтов
Число спален: 7
Площадь: нет данных
Детали: Поместье еще надо построить, но дизайн виллы Мирона Голдфингера очень впечатляет. Хотя бы потому, что туда входит ваш собственный, мягкий как перышко, пляж с бирюзовыми водами Ангильи, бассейн площадью в половину акра, винный подвал, индивидуальная процедурная комната с минеральным источником, фитнес-центр, аквариум и терраса на крыше дома.

L´Hotel de Soyecourt
Где: Париж, Франция
Цена: 75 млн фунтов
Число спален: 10
Площадь: нет данных
Детали: Построенное в 1707 году, это одно из самых красивых частных поместий, когда-либо выставляемых на продажу в Париже. Занимающий площадь более 48,5 кв. футов, дом на Rue de l´Universite на левом берегу Сены имеет библиотеку, зал для балов и редкость для городской недвижимости - сады.

Есть и другие малорадостные тенденции. Банкиры уже давно говорят, что будут сокращаться программы без первоначального взноса. По их мнению, заемщик, не способный внести в покупку квартиры хоть какое-то количество личных денег, - слишком рискованный клиент. За рубежом при таком кредите обязательно страхование Private mortgage insurance на случай, если суммы от реализации залога недостаточно для погашения кредита. В России же только у трех-четырех страховых компаний есть такие продукты. Но из-за отсутствия тарифов (что обусловлено тем, что нет реальной статистики по дефолтам) эти продукты не реализуются, - объясняет замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Правда, зампред ВТБ24 Михаил Кожокин официально заявил корреспонденту Газеты, что банк не планирует сокращать программы с нулевым взносом.

Hillandale
Где: штат Нью-Йорк, США
Цена: 48 млн фунтов
Число спален: 8
Площадь: 262 акра
Детали: Построенное в 1920 году, поместье по стилю напоминает английское загородное жилье с большими садами, теннисными кортами и бассейном с видом на озеро (в собственности хозяина поместья). Укромное местечко всего в 50 милях от Манхэттена.
Российские банки, обеспокоенные тем, что западные финансовые компании никак не могут оправиться от кризиса и, соответственно, предоставлять им дешевые деньги, активно ужесточают правила ипотечного кредитования. По данным кредитного брокера Фосборн Хоум, за последние два месяца ведущие банки ВТБ24, Райффайзенбанк, Банк Москвы по ряду кредитных программ подняли ставки на 0,2-1,5%. В ВТБ24 Газете подтвердили повышение ставок по некоторым продуктам на 0,25-1%. Больше всего выросли ставки по ипотеке без первоначального взноса. В Банке Москвы в начале года ставки по ипотеке тоже пересмотрели, но если ставка по кредитам в швейцарских франках выросла с 7 до 8%, то в рублях снизилась до 11% (с 11,9%). В Райффайзенбанке же сказали, что пока ставки не меняли, но планируют это сделать.

Формально банк может не требовать никакого взноса, но при этом согласиться выдать заемщику сумму, которой на покупку квартиры не хватит. В этом случае остальные деньги клиенту все равно придется добывать самому. Правда, Вячеслав Шаламов отрицает такое положение вещей. Разговоры о том, что ипотеки без первоначального взноса в реальности не существует и якобы банк не выдает 100-процентную сумму на покупку жилья, возникли летом прошлого года в связи с тем, что из-за стагнации цен на некоторые категории жилья банки были вынуждены пересматривать оценочную стоимость жилья на момент его фактического приобретения, - объясняет он. - Были единичные случаи, когда приобретаемое жилье переоценивалось по объективным причинам в сторону снижения. Однако осенью рост цен возобновился, и ситуация вернулась в нормальное русло.

Впрочем, эксперты отмечают, что ипотека без первоначального взноса - это скорее красивый миф.

Впрочем, по словам руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн) Олега Репченко, в нашей стране понятием доступная ипотека подменили понятие доступное жилье. И как раз это сыграло с рынком недвижимости злую шутку, особенно в Москве. По оценкам Белова и Репченко, чтобы претендовать на ипотеку с целью покупки квартиры в столице, средний доход на семью из двух человек должен составлять от $5 тысяч. Впрочем, оба эксперта прогнозируют, что рост цен и спекуляции на рынке недвижимости, которые наблюдались в последние три месяца (на фоне разговоров об инфляции и слухов о деноминации рубля), к маю сойдут на нет и рост цен на жилье остановится до конца года.

Наконец, в последние несколько месяцев многие банки отказываются рассматривать заявки без официального подтверждения дохода, за счет чего опять же серьезно сокращают количество одобренных кредитов. Между тем, по оценке генерального директора Фосборн Хоум Василия Белова, лишь 30-35% желающих взять ипотечный кредит могут подтвердить зарплату справкой 2НДФЛ.

Проекты на $800 млн
Бадаевские склады
Назначение объекта: торгово-выставочный центр.
Площадь объекта: 385 000 кв. м.
Инвестор: ЗАО Инвест-строй.
Срок реализации: 6 лет.
Адреса: ул. Булавского, 6, лит. А, и Киевская ул., 5, лит. ФБ.
Площадь участка:
14,9 га.

На этой неделе городское правительство приняло постановление о выделении участков ЗАО Инвест-строй и ЗАО Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов Телеград под изыскательские работы на 11 месяцев. Эти компании готовят проекты застройки территории Бадаевских складов и трамвайного парка на Васильевском острове. В декабре прошлого года венгерский девелопер TriGranit договорился со Смольным о строительстве торгово-выставочного центра на месте Бадаевских складов и многофункционального комплекса Телефабрика на Васильевском острове. Стоимость проектов $800 млн.

Trigranit Development Corporation
Крупнейшая в Венгрии девелоперская компания
Стоимость инвестиционного портфеля проектов 1,5 млрд евро.
АКЦИОНЕРЫ Шандор Демьян (34%), Immoeast Immobilien Anlagen (25%), сопредседатель совета директоров Atticus Capital Натаниэль Ротшильд (12%), председатель совета директоров Barrick Gold Питер Мунк (19%), президент OTP Bank Шандор Чани (10%).

Телефабрика
Назначение объекта: многофункциональный общественно-деловой комплекс с телестудией.
Инвестор: ЗАО Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов Телеград.
Срок реализации: 2,5 года.
Адрес: Средний пр-т, 79, лит. А, и 77, лит. Ц.
Площадь участка: 8 га.

ЗАО Санкт-Петербургский центр мультимедийных проектов Телеград, по данным СПАРК-Интерфакс, создано летом прошлого года, контрольный пакет принадлежит ООО Соло. Компании с таким же названием в 2005-2006 гг. принадлежало около 12% банка Санкт-Петербург. ООО Соло уже более года не является акционером, говорит руководитель пресс-службы банка Анна Бархатова. Гендиректор компании Петр Москалев отказался от комментариев. За территорию трампарка была борьба. Скорее всего, Телеград был создан специально под этот проект, говорит руководитель департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group Алексей Лазутин.

TriGranit приобретет уже готовые проекты в Петербурге, говорит руководитель аппарата президента компании Джордж Кезби. По его словам, TriGranit заключила опционный договор с акционерами петербургских компаний и после того, как будут получены все согласования, выкупит их акции. Сообщить подробности Кезби отказался. В пресс-службе комитета по инвестициям и стратегическим проектам Смольного Ведомостям сообщили, что обе компании имеют доверенность на реализацию проекта от TriGranit. После завершения изыскательских работ компания получает постановление на проектирование и строительство. После согласования проекта TriGranit станет собственником 100% Инвест-строй, говорит ее гендиректор Андрей Иванов. Условия сделки он не раскрывает.

Компания Инвест-строй, акционерами которой, по данным СПАРК-Интерфакс, являются частные лица, создана в 2001 г. В октябре 2005 г. она получила статус агента по реконструкции и развитию Бадаевских складов. Все это время Инвест-строй занималась подготовкой технической документации, в частности договаривалась с собственниками расположенных по соседству участков о переезде, рассказал Иванов. Землю им должен выделить город, утверждает он.

Девелопер хорошо заработает на таком проекте, добавляет он. Затраты, которые он несет в процессе согласований, могут быть в 10 раз меньше стоимости проекта после получения прав на проектирование и строительство, говорит Лазутин.

Комиссия Мосгордумы по градостроительству одобрила проект, внесенный мэром столицы Юрием Лужковым, который расширит список возможностей для московских властей изымать земельные участки у собственников. Как объясняют в мэрии, документ поможет увеличению объемов жилищного строительства при дефиците свободных территорий. Но эксперты предупреждают, что закон может ухудшить положение граждан, и настаивают на общественной экспертизе.

Стоимость Инвест-строй, получившей права на участок в 14 га, по оценке гендиректора Praktis CB Ильи Еременко, может составить $150-200 млн. По его словам, затраты на изыскательские работы могут составлять около 3% от стоимости проекта. Инвестиции в комплекс Бадаевские склады Лазутин оценивает минимум в $700 млн.

Расширение перечня случаев, разрешающих властям изымать земельные участки у собственников, будет иметь негативные последствия

На совместном заседании комиссий Московской городской думы по экологической политике и по перспективному развитию и градостроительству были одобрены законодательные инициативы Юрия Лужкова, предполагающие расширение возможностей для столичных властей изымать земельные участки у собственников.

Участки в этом случае могут быть изъяты при отсутствии других вариантов их возможного размещения.

Проект предполагает внесение изменений в статьи 49 и 70.1 Земельного кодекса РФ. На данный момент по закону возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд только в исключительных случаях, когда размещаются объекты государственного или муниципального значения, например объекты обороны.

Причем распространить это правило только на московские социальные программы. На это толкает нехватка свободных территорий для увеличения объемов жилищного строительства.

Власти Москвы же предлагают внести в этот перечень объекты социальной сферы, жилищного фонда, проектируемые и возводимые полностью за счет бюджетных средств на основе государственного или муниципального заказа.

Согласно ему упрощается процедура изъятия участков у собственников на территории строительства олимпийских объектов. Срок действия этих правил заканчивается 1 января 2014 года.

Нужно отметить, что подобный закон был принят в конце прошлого года в отношении Сочи.

По его словам, такое положение ставит людей в зависимость от чиновников. К примеру, строительство магазина шаговой доступности может быть произвольно включено в ряд муниципальных нужд и послужить основанием для переселения.

Расширение перечня случаев, разрешающих властям изымать земельные участки у собственников, будет иметь негативные последствия. Ситуация в этом вопросе и сейчас неоднозначна. В законе О земле и Жилищном кодексе нечетко прописано определение государственных и муниципальным нужд, которые предполагают выселение. Понятие государственных нужд встречается только в законе о госзакупках, говорит депутат Госдумы Иван Грачев.

Кроме того, нужно ввести обязательное проведение оценки освобождаемого жилья независимым оценщиком. Без исправления этих пунктов любое расширение перечня таких случаев ухудшит положение граждан.

Вторая опасность в том, что не решены вопросы возмещения ущерба. В Жилищном кодексе обозначено, что компенсация в натуре не обязательна и может быть равна рыночной стоимости строения. Тут надо учесть, что строение, это далеко не недвижимость. Так что это понятие тоже нечетко сформулировано и требует коррекции, добавляет Иван Грачев.

Генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов считает, что Москва нуждается в поддержании высоких темпов строительства и во вводе большего объема жилья и социальных объектов.

Может повториться ситуация с Бутовом, когда столичные власти пытались изъять участки, не решив вопрос с адекватной компенсацией.

Исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский говорит, что в Москве часты случаи, когда земля используется неэффективно и вразрез с пожеланиями жителей.

Но при этом он беспокоится о том, чтобы уже выделенные для строительства участки, когда под них уже найдены инвестиции, не отбирались.



Главная --> Публикации