Главная --> Публикации --> Недвижимости пропишут единый налог В городе, дома и на даче Сделать жилье доступным мешает дороговизна земли в городах Всемирное наследие. старый город в регенсбурге Цена котлована

Цель, которую преследуют организаторы – ускорить процесс вовлечения земли в рыночный оборот. Для чего намечено рассмотреть следующие вопросы:

Вовлечение земли в рыночный оборот – одна из самых острых и актуальных проблем сегодня. 28 февраля-1 марта Российская гильдия риэлторов при поддержке Фонда «Институт экономики города», Федеральной службы земельного кадастра России проводит IV Международную конференцию по развитию рынка недвижимости на тему «Права на землю как основа рыночного оборота недвижимости”.

- Установление назначения и формирования земельных участков. Связь между территориальным (правовым) зонированием, межеванием. Резервирование и предоставление земельных участков для застройки.

- Проблемы, связанные с прекращением прав бессрочного пользования на землю для большинства российских предприятий (и связанной с этим необходимостью принятия решения о выкупе в собственность или оформлении прав аренды земельных участков до 1 января 2004 года).

- Учет, соотношение кадастров недвижимости и геоинформационных систем регистрация прав на недвижимость.

- Разграничение земельной собственности (вопрос очень сложный и технически, и в правовом плане, напрямую увязанный с первым в этом списке вопросом. До сих пор для большинства промышленных предприятий еще непонятно, как будут выстраиваться взаимоотношения с местными органами власти по определению статуса и стоимости выкупа земель). Процесс перевода земель из одной категории в другую тоже практически висит в воздухе, поскольку не решено, кто и каким образом будет осуществлять этот перевод. Проблему предполагается обсудить в методическом плане. На практике в настоящее время изменить целевое назначение земли стоит весьма недешево (цена сопоставима с коммерческой стоимостью самого участка).

С докладами на конференции выступят представители федеральных органов власти, Министерства имущественных отношений, Росземкадастра, Правительства Москвы и Санкт-Петербурга, профессиональные участники рынка недвижимости, крупнейшие собственники недвижимости и землепользователи, эксперты и специалисты, работающие в этой отрасли.

- Кадастровая оценка земли, оценка недвижимости, перспективы налогообложения.

Мой знакомый, который вот уже несколько месяцев ведет подобные телефонные разговоры и вообще-то человек с большим жизненным опытом, не чуждый даже юриспруденции, теперь как витязь на распутье. Причем любая из трех дорог, как водится в традиционной русской сказке, чревата определенными последствиями, надо только выбрать меньшее из зол.

Проблемы, вынесенные на конференцию, могут быть интересны российским предприятиям, землепользователям и собстенникам недвижимости, налоговым консультантам, финансово-кредитным организациям, страховщикам, профессиональным участникам рынка недвижимости: девелоперам, риэлторам, управляющим недвижимостью, оценщикам, инвесторам, регистратором и т.д. Конференция (в рамках которой будет организован и круглый стол, за которым участники смогут обменяться мнениями относительно того, что необходимо делать, чтобы рынок земли стал интереснее для инвестиций) пройдет в здании Торгово-промышленной палаты на Ильинке, д.6 – в двух шагах от Гостиного двора, где в то же время, с 27 февраля по 2 марта будет развернута VIII Международная выставка-ярмарка «ДОМЭКСПО».
Пролог

Глава первая. О комиссионных

Либо он вообще откажется сейчас от изменения жилищных условий. Либо забредет в контору а-ля «квартиры без посредников» или найдет себе частного маклера, что может кончиться для него вполне благополучно, а может и не вполне, и лет десять назад, например, вполне могло бы завершится в духе русской народной криминальной хроники. Либо он смирится с неизбежным и согласится хотя бы взглянуть на договор с риэлтором, как бы тот ни назывался. Сегодня без договора нормальные риэлторы с клиентами не работают, а кто работает, тот, значит, еще не нарвался на клиента, заявившего: «Извините, ребята, все, что вы мне тут два месяца показывали, мне не нравится, и вообще я раздумал… Всего хорошего».

Согласно ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Даже если в ваших глазах что-то из оказанных услуг само по себе не имеет никакой ценности, заплатить придется – и за подбор вариантов, и за рекламу вашего так и не проданного объекта, и за привлечение независимого оценщика, и так далее по договору. В некоторых компаниях договорная система такова, что весь процесс приобретения или продажи квартиры разбит на этапы, каждый из которых имеет свою цену, и предмет договора – именно прохождение под руку с агентом всех этих этапов.

Соглашение, по которому риэлтор выполняет для вас некую работу за некое вознаграждение, является договором об оказании возмездных услуг. Для клиента это означает, что риэлтору придется платить. Причем результатом работы риэлтора – так, как это описывается в договоре, – не всегда является то, что требуется клиенту (проданная или приобретенная квартира).

Глава вторая. О конфликтах

Если в конце этого пути жилищный вопрос клиента решен удовлетворительно, то вопросов по договору не возникает, и вы за все без возражений заплатите. Но если что-то пошло не так, или вы вдруг передумали иметь дело с этим риэлтором, на свет извлекается Договор, и как же много нового и интересного порой узнает из этой бумаги подписавший его субъект... И кстати, если клиент необоснованно отказывается от выполнения условий уже заключенного договора, то он должен быть готов возместить фирме все понесенные ею убытки.

Риэлторы говорят, что существующее законодательство – Жилищный, Гражданский, Семейный кодексы, Закон о защите прав потребителей (главное заклинание потребителя риэлторской услуги против черных сил) защищают ваше физическое лицо в большей степени, нежели агентство недвижимости. Государство вообще в спорах отдает предпочтение физлицам перед юридическими. Именно поэтому отношения между юридическим и физическим лицом должны строиться только в письменной форме. Просто клиент об этом обычно не знает, а риэлторы знают. И защищают себя грамотными (или просто в свою пользу составленными) договорами.

Для риэлтора договор возмездного оказания услуг означает, что недовольный качеством или объемом оказанной услуги потребитель может нажаловаться в Общество защиты прав потребителей или подать на агентство в суд.

Чтобы не воспринимать потом договор как приговор, постарайтесь внимательно изучить то, что вам предлагают подписать. Задайте все вопросы, которые придут вам в голову до того, как поставите свою подпись. Зафиксируйте на бумаге все существенные для вас моменты. Устные договоренности суд к рассмотрению не принимает.

Но даже если в договоре прямо не написано ничего про штрафы за просрочку или невыполнение обязательств, за удержание или незаконное использование чужих денежных средств и так далее, то соответствующие нормы есть в ГК. Нормальный риэлтор все это объяснит клиенту, хотя и не станет переписывать в договор пункты из Гражданского Кодекса.

Глава третья. Об унификации

Как мы уже сказали, формы договора могут быть разными, и называются они по-разному. Важно, чтобы вы понимали каждое слово этого документа. Пока не поймете – не подписывайте. Лучше показаться занудой до, чем оказаться простофилей после. Совет не нов и не оригинален, но это еще не означает, что он бесполезен.

Да потому, ответила Ольга Григорьева, заместитель директора Управления вторичного рынка по юридической части компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», что в каждой фирме по-своему построена бухгалтерия, по-разному проводятся средства, в зависимости от того, насколько готовы светиться перед налоговой агентство и его клиенты: «Если бы возможно было абсолютно всем жителям России вести чистый бизнес, мы бы жили по-другому. А пока наше налоговое законодательство ужасно, отсюда – все проблемы».

Спрашивается, почему бы агентствам ни унифицировать договорную базу, тем более что фирмы, которые постоянно встречаются на сделках, постоянно согласовывают список условий, которые вносят в договора контрагентов, знают взаимные требования наизусть и готовы с ними соглашаться?

Параноиками (или скандалистами) бывают как покупатели дорогого жилья, так и те, кто наскребает последние деньги, чтобы поменять однушку на двушку. По наблюдениям риэлторов, покупатели дешевых квартир слушают объяснения риэлторов внимательнее и готовы «вникать», покупатели дорогого жилья «вникать» ни во что не желают, будучи уверенными, что своими средствами, ежели что, с риэлтором разберутся.

Вообще-то читать договор, да еще такой, где речь идет о вас самих и о самом дорогом, что есть у вас в жизни, ой как непросто. Все время сползаешь в крайности: либо кажется, что все нормально и даже умно… Либо становишься параноиком и видишь подвох в каждом слове.

Сделка в идеале – когда все, что проговорено не один раз, продавец и покупатель увидели в договоре купли-продажи недвижимости и подписали то, о чем им известно: кто что себе за сколько покупает, кто за что платит, кто когда куда переселяется и кто где будет жить. Они молча подписали договор и разошлись. Если на сделке начинается базар, значит, агенты, юристы, руководители фирмы не доработали. На сделке переговоров не ведут».

Ольга ГРИГОРЬЕВА : «В договоре между риэлтором и клиентом должно быть сформулировано – кто, что, когда и за сколько. Это может быть не один договор, а несколько (учтите, что договоры на предоставление отдельных услуг в рамках общего договора должны являться составной частью этого общего договора и без него считаются недействительными), существуют разные системы оформления договорных отношений. Но даже если это 10 листов, исписанных «мелким бисером» – надо не полениться, все прочесть, понять, куда ты отдаешь деньги и что за эти деньги тебе будут делать. Иногда основная информация содержится в каком-нибудь приложении.

Договор должен содержать такие пункты, как:

Лилия ЗАР : «Серьезные агентства недвижимости работают только по эксклюзивным договорам. В этом случае риэлторы могут продать квартиру по реальной цене (иначе существует большая вероятность, что жилье «уйдет» по демпинговым ценам), провести рекламную кампанию объекта и т.д.

– параметры объекта договора (детальное описание квартиры);

– предмет договора (клиент поручает агентству, а агентство берет на себя обязательство продать квартиру);

– стоимость услуг агентства;

– цена продаваемой квартиры;

– срок действия договора;

– цена покупки;

При соблюдении этих условий в договоре права клиента защищены. Однако не все агентства разглашают клиентам реальную стоимость квартиры, указывая только сумму, которую клиент получит на руки от продажи собственного жилья».

– ответственность сторон.

Самое главное – что именно в соответствии с договором должно сделать для клиента агентство? «Оказать консультативное содействие в сборе документов», «сопроводить документы на сделку», «оказать содействие в подборе квартиры». Ну, подобрали, а дальше что? Если больше ничего не написано, то больше риэлтор ничего и не должен.

Глава четвертая.О предмете договора

Если вы хотите, чтобы вам нашли квартиру, отвечающую вашим требованиям, то это желание и эти требования должны быть недвусмысленно и четко описаны в договоре и приложениях к нему. Но учтите: чем жестче будут ваши требования, тем сложнее в итоге будет их удовлетворить. Оставьте риэлтору пространство для маневра, и он быстрее выполнит ваш заказ.

Вот образец описания предмета в типовом договоре: «Продавец поручает Агентству представлять его интересы на рынке недвижимости в связи с продажей Недвижимости Продавца, для чего совершить ряд действий, направленных на поиск покупателя на Недвижимость и сопровождение сделки отчуждения Недвижимости». Если дальше все обязанности агентства описываются в выражениях «содействовать» и «способствовать», то оно не нарушит договора, даже если в результате этого содействия вы не продадите свою квартиру.

Если вы хотите, чтобы на вашу квартиру нашли покупателя, так и надо записать: «найти покупателя», а не «содействовать в поиске».

Если вы договариваетесь, что квартира к моменту продажи должна быть свободна, это должно быть записано, а срок физического освобождения квартиры должен быть описан: «Продавец согласен освободить квартиру в течение 14 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры».

Типичный вопрос клиента к агенту – «Вы меня не бросите?» Так вот, ответ «Само собой, не бросим, пропишем, перевезем» не достаточен, если то же самое не прописано в договоре.

Бывает, мы не всегда знаем четко, чего же мы на самом деле хотим. Тогда можно зафиксировать в договоре то, чего не хотим ни в коем случае. Тогда агенту будет проще совместить все интересы в преобладающих сегодня на рынке многоступенчатых сделках, в которых участвует несколько агентств, у каждого из которых свои клиенты, свои принципы и свои интересы. «Чем раньше о чем-то стало известно, тем дешевле это обходится», – говорит О. Григорьева.

В самых общих чертах схема взаимоотношений риэлтора и клиента выглядит таким образом. Заказчик поручает агентству-исполнителю какую-то работу, это оформляется договором. Проходит какое-то время (в срок действия договора), и происходит сама сделка. Закладываются деньги в банковскую ячейку, подписывается договор покупателя с продавцом, у нотариуса или в простой письменной форме (как договорятся стороны), происходит регистрация договора купли-продажи, затем следуют прописка-выписка-переезд, юридическое и физическое освобождение квартир.

Если предмет договора описан со знанием дела, то в нем должно быть написано, что обязательства агентства считаются выполненными после передачи квартиры по акту, окончания взаиморасчетов сторон и прописки-выписки по новому месту жительства. Это значит, что агентство доводит сделку до конца, результатом ее будет либо получение денег за квартиру, либо получение юридически и физически чистой и пригодной для проживания квартиры, что и требуется клиенту. При этом клиент вправе рассчитывать, что ему объяснят его права и обязанности с точки зрения гражданского, семейного и даже налогового законодательства.

После этого продавец с покупателем подписывают между собой самый главный документ – акт о передаче недвижимости, попутно составляются расписки о том, что один деньги за квартиру уплатил, а другой эти деньги получил в полном объеме (для покупателя, например, такая расписка нужна для получения налоговой льготы). И только когда это все произошло, клиент подписывает агентству акт о выполнении работ по договору об оказании услуг (агентирования, комиссии), в котором сказано, что все взаиморасчеты между сторонами – клиентом и агентством – произведены, и стороны претензий к друг другу не имеют.

Существенная для любого из нас позиция – деньги. Помимо собственно цены объекта недвижимости и процента агентству, это расходы на банковскую ячейку, на оформление, по сбору каких-нибудь экзотических справок или доверенностей из-за границы и так далее. Кто какие расходы берет на себя, за что платит покупатель, за что – продавец, за что (хотя это редкость) – агентство – все это должно быть описано в договоре. Потому что денежные обязательства в суде подтверждаются только письменными доказательствами.

Возникает вопрос: почему бы просто не написать в договоре, что агентство обязуется продать клиенту квартиру? По словам Ольги Григорьевой, агентство – это посредник, который не может обязаться продать то, что ему не принадлежит. По той же причине компании не включают в договора штрафные санкции (к агентству) в тех объемах, в каких просит клиент. И вообще ответственность в договорах несколько односторонняя. Потому что агентство не может отвечать в полном объеме за третьи лица, а если компания на себя такую ответственность берет, то это говорит либо о том, что компания уже может себе такое позволить, либо о плохо проработанной в агентстве договорной базе.

Глава пятая.Об обязанностях сторон

Сегодня агентства без возражений гарантируют, что во время действия договора квартира будет продана тому покупателю, который внес задаток, и возврат задатка (поистине камень преткновения на этом рынке) в двойном размере, если в срок действия договора квартира будет продана третьим лицам. Это еще и защита от любителей собирать по 2–3 задатка за квартиру и исчезать с деньгами в неизвестном направлении.

Если агентство соглашается на штрафные санкции за просрочку в исполнении обязательств в отношении одной стороны, то оно обычно перекладывает ответственность на плечи другой стороны. Допустим, покупатель хочет, чтобы квартира была освобождена через 2 недели после регистрации договора, и агентство знает, что об этом есть письменная договоренность с продавцом: например, что «в случае просрочки обязательств по освобождению квартиры продавец оплачивает 50 у.е. в день в рублевом эквиваленте за каждый день просрочки». Тогда ту же санкцию – уже к агентству – можно внести и в договор с покупателем, пообещав ему те же 50 у.е за день просрочки.

Потому что если в агентстве не спросили про права третьих лиц или про незаконные перепланировки и проч. и не зафиксировали ответы клиента в договоре, то у него не будет возможности отказаться от продажи квартиры, в праве собственности продавца которой обнаружены изъяны. Если договором ничего подобного не предусмотрено, то продавец будет вправе настаивать на выполнении риэлтором своих обязательств, и не важно, что там было или не было. Законом-то не предусмотрено, что агентство должно проверять чистоту титула.

Обычно по договору на продажу квартиры заказчик обязан предоставить агентству массу сведений о продаваемом объекте. Если клиент не может предоставить какие-то сведения, то агентство получает «наводку» – где копать глубже, изучая историю квартиры. Составляя жесткие и перегруженные, на взгляд заказчика, договора, агентство опять же старается обезопасить себя.

Если же покупатель обнаружит торчащую из стены арматуру после сделки, он может потребовать от продавца исправить этот дефект или подать в суд и потребовать расторжения договора, если недостатки неустранимые. Или, если покупатель разумный человек, он сам заделает дефект, составит смету и взыщет по ней убытки через суд с продавца или с агентства, в зависимости от того, как составлен договор и что обещало агентство.

По закону продавец обязан передать покупателю квартиру в исправном состоянии, пригодном к проживанию. Все нестандартные «обстоятельства» должны быть оговорены заранее. Например, вы продаете в новостройке квартиру без отделки, где из стены в комнате торчит арматура, а все розетки строители сложили кучкой в углу. Тогда имеет смысл объяснить это агенту и написать в договоре: «квартира продается без отделки», «в большой комнате №3 по поэтажному плану общей площадью 25,8 кв.м из стены торчит арматура», «розетки лежат кучкой в большой комнате». Чтобы потом покупатель не мог предъявлять претензии. Зная о том, что в квартире был пожар или протечки, агент постепенно доведет эту информацию до сведения покупателя, и не придется выкручивать человеку руки на сделке. Ведь в таком случае покупатель может просто встать и уйти.

Глава шестая. О сроках

Обычно клиента-продавца обязывают передать фирме на время действия эксклюзивного договора оригиналы правоустанавливающих документов. Это, по сути, тоже лишь средство самозащиты риэлтора против недобросовестных клиентов, обременяющих сразу несколько агентств своими заказами. Это обычно вызывает недовольство клиентов, особенно если в случае конфликта фирма удерживает документы у себя. На самом деле не отдать документы совсем агентство не может. Но как средство устрашения клиентов такая мера пока срабатывает.

Поскольку обычно в сделке увязано несколько квартир, все договоры в этой цепочке должны быть взаимосвязаны между собой по срокам. Причем это задача не клиента, а риэлтора – следить, чтобы все даты сходились. Потому что если у покупателя квартиры срок договора с агентством истек вчера, а у продавца действует еще один день, то покупатель вправе сказать: «Отдавайте мой задаток, вы мне ничего не продали». Но продавец, естественно, отказывается, поскольку у него договор еще действует.

Существенная часть договора – сроки исполнения обязательств и условия их исполнения. Со сроками все более-менее понятно, сначала их обсуждают, потом вносят в договор. Клиент должен понимать, что сделка может состояться в пределах срока действия договора, если только отдельно не определено, что договор купли-продажи должен быть подан на государственную регистрацию не позднее такого-то числа. Не стоит подписывать бессрочные договора, особенно такие, где предусмотрены штрафные санкции к стороне, пожелавшей его расторгнуть.

Об ошибках и просчетах

Глава седьмая.

Масса конфликтов у клиентов с риэлторами возникает как раз по поводу оплаты услуг агентства. Никто не оспаривает право риэлтора на вознаграждение, но это его право должно быть описано в договоре. Некоторые компании без обиняков сообщают клиентам, сколько они намерены получить за свои услуги, в среднем по Москве это 6–7% от суммы сделки, колебания в обе стороны возможны. Другие, обозначив в договоре фантастически низкие комиссионные, втихую от клиента кладут «дельту» между ценой покупки и продажи объекта себе в карман. Последнее вполне можно квалифицировать как «неосновательное обогащение в сфере риэлторских услуг», согласно гл. 60 ст. 11.2 ГК, возникающее помимо оснований, предусмотренных в законе или в договоре.

Лилия ЗАР, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»: «Оплата клиентом той или иной суммы может быть только в случае расторжения договора по его собственной инициативе и в случае выполнения агентством ряда работ, предусмотренных договором».

В договоре с продавцом квартиры риэлтор оценил свои услуги в $10 Слезы умиления бескорыстием агентства высохли у продавца, когда он узнал, что получил за квартиру гораздо меньше, чем заплатил за нее покупатель. Причем разница исчислялась суммой более чем значительной. Никакого разрешения риэлтору работать от разницы в цене продажи и покупки в договоре не содержалось. Но риэлтор посчитал, что раз уж продавец согласился продать за одну цену, а покупатель согласился за ту же квартиру так хорошо заплатить, то этого будет достаточно. В самом деле довольно распространенная практика: с продавцом оговаривается сумма, которую он хочет получить на руки, остальное – не его забота. И даже если потом продавец или покупатель каким-то образом узнают, сколько на сделке «наварило» агентство, доказать что-либо бывает чрезвычайно сложно. Но в данном случае продавец и покупатель договорились между собой, собрали необходимые доказательства (хотя и косвенные, но многочисленные) и вместе предъявили претензию риэлтору, принудив его пойти на «мировое соглашение» и деньги вернуть. Потому что в противном случае риэлтору грозило бы уже разбирательство не в гражданском суде, а в уголовном: в нынешней практике гражданское правонарушение может быть квалифицировано как уголовное.

Учитывая растущую юридическую подкованность граждан, их готовность бороться за каждый отдаваемый риэлтору цент уже отнюдь не шальных денег, снижение подоходного налога и то, что все больше людей не боятся светиться перед налоговой, продавая или покупая квартиру, такой бизнес чем дальше тем больше будет чреват для агентства неприятностями. О примере того, как жадность чуть не сгубила риэлтора в подобной ситуации, рассказал адвокат МГКА Борис Вепринцев на II форуме «Современные технологии риэлторского бизнеса».

До этого департамент строительства и архитектуры мэрии находился в подчинении у первого заместителя мэра Владимира Шумилова (который занимает свой пост с 2000 года, с первого дня работы Городецкого мэром). Теперь в его компетенции останутся департаменты энергетики и ЖКХ, транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса, вопросы ГО и ЧС, а также МУП Управление заказчика по строительству подземных транспортных сооружений (которое ведет строительство метрополитена).

Глава крупнейшего в России муниципального образования Новосибирска Владимир Городецкий внес изменения в структуру городской администрации: строительный департамент он теперь будет курировать лично.

Мэр Новосибирска уверен: необходимость таких изменений в структуре городской администрации назрела давно. Последние несколько лет отрасли городского хозяйства, которые координировал Владимир Шумилов, развивались очень динамично, благодаря чему сфера ответственности первого вице-мэра разрослась до невиданных ранее размеров. Удивляться тут нечему. Жилищно-коммунальное хозяйство находится на этапе реформирования: в городе создаются управляющие компании, товарищества собственников жилья и т. п. Только на текущий год на эту отрасль в бюджете Новосибирска запланировано более 4,5 млрд рублей. Вырос и объем работ в дорожной сфере. Прежде всего за счет выделения из федерального бюджета дорожного миллиарда: в прошлом году благодаря этому подарку Единой России объем работ по строительству и реконструкции дорог превысил 2 млрд рублей. Да и в этом году масштабные стройки на дорогах будут продолжены.

По мнению Владимира Городецкого, новая схема распределения ответственности повысит оперативность решений, принимаемых по линии департамента строительства и архитектуры, что, в конечном итоге, будет способствовать росту инвестиционной привлекательности города. Примечательно, что из структуры департамента в прямое подчинение мэру выводится и комитет контроля и экспертизы стоимости строительства объектов муниципальной собственности, а также управление архитектурно-строительной инспекции. Необходим контроль финансового регулирования затрат капитальных вложений. Неправильно, когда комитет подчиняется тому департаменту, по отношению к которому он утверждает и проверяет сметы, отметил сегодня на брифинге Городецкий.

В общем, налицо ситуация масштабного роста в отрасли, которая является самой сложной и в политическом, и в экономическом смысле. Жилье в России до сих остается главной головной болью населения, застройка городской территории нередко порождает протест со стороны различных социально активных групп, а строители почти повсеместно жалуются на произвол чиновников при выделении участков и трудности с подключениями к инженерным коммуникациям. Мы давно призывали мэра взять бразды правления в свои руки, отметил в интервью местным СМИ президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков. Хорошо, что он сделал это в то время, когда строительство в Новосибирске развивается активными темпами. Главное, чтобы мэр поддерживал своих собственных застройщиков, которые работают в тяжелых условиях. (Впрочем, упрекать городские власти в том, что они не поддерживают местные строительные компании, было бы большой ошибкой. Так, известный скандал с отложенным открытием ТРК Мега был завершен, когда контракт на строительство дорожной развязки стоимостью более 160 млн рублей получила местная компания Сибмост, а не ранее выбранная шведами организация из Кузбасса).

В то же время растут и ежегодные объемы ввода жилья в Новосибирске. Если 2006 год был закончен с показателем в 830 тыс. кв. метров, то в прошлом году объем построенной жилплощади превысил 916 тыс. квадратов. Кроме жилья в городе активно ведется строительство торговой и офисной недвижимости. В прошлом году начали работу торговые центры Мега шведской компании IKEA, гипермаркеты Metro Cash Carry, Лента, Мегас, заработал ТРК Ройял Парк местной компании Автоярус и т. д. В 2008 году развитие в этом направлении будет продолжено.

По оценке аналитиков рынка недвижимости, в практике муниципального управления личный контроль мэра над целой отраслью встречается достаточно редко. Из крупных городов в качестве примера вспоминается только Ярославль. Чаще мэры берут под личный контроль реализацию отдельных крупных проектов, что выгоднее с точки зрения личного PR. И это не случайно. С одной стороны, у мэра не так много времени, чтобы уделять его достаточное количество руководству конкретным сегментом, с другой личный контроль первого лица позволит более оперативно решать многие вопросы, минуя привычную бюрократическую цепочку, отмечает аналитик ИК Финам Сергей Фильченков.

Однако в целом специалисты признают: с профессиональной точки зрения от переподчинения департамента строительства лично мэру ситуация в отрасли вряд ли изменится радикально. Возможно, именно поэтому новосибирские строители пока затрудняются давать какие-либо оценки изменениям в структуре администрации города. Но отмечают, что раз отрасль будет курировать лично мэр, значит, она признана стратегической, что само по себе может восприниматься только позитивно. Возможно, решения теперь будут приниматься быстрее, хотя мы не жалуемся и на то, как все шло до этого, предположил начальник управления маркетинга и реализации недвижимости строительной компании Базис-НСБ (дочернее предприятие казахстанского Базиса) Алексей Харитонов. И предложил повременить с оценками до осени, когда по традиции начинается вал сдаваемых площадей.

В этой связи местные наблюдатели отмечают еще один аспект последних изменений в мэрии. В будущем году в Новосибирске пройдут выборы мэра, и Владимир Городецкий точно будет принимать в них участие. На этом фоне контроль над строительством выглядит и как попытка заработать себе дополнительные очки на фоне изменений в облике города (вспомним, что национальный проект по жилью курирует и кандидат в президенты России, первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев), и как достаточно рискованный шаг. Ведь известно, что градоначальников в России часто сажают и снимают с должности с помощью обвинений в незаконных выделениях земли под застройку или в махинациях с квартирами. Взяв отрасль в свои руки, действующий мэр получит возможность обезопасить себя от ошибок подчиненных и держать руку на пульсе.

Как считает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, влияние мэрии в целом на строительство в любом случае может быть лишь косвенным. Эта сфера сильно регламентирована. Например, земельные участки выделяются только через аукционы. Если личный контроль мэра позволит ускорить эти процедуры, тогда эффективность такой управленческой рокировки будет высокой. Однако есть одно но: повлиять на поведение покупателей квартир муниципалитет просто не в состоянии. Их действия регулируются экономическими реалиями, которые одинаковы в любом городе России, жилье пока покупает очень небольшая прослойка людей, а ипотека, несмотря на все заявления властей, массовым явлением так и не стала. По мнению Дьячкова, решение Владимира Городецкого может быть связано с тем, что строители Новосибирска не выполнили план по вводу жилья в 2007 году. На рынке уже сложилась ситуация перепроизводства, в связи с чем объемы сдачи квартир в текущем, предвыборном для действующего мэра году, могут не порадовать горожан очередным ростом, а остаться не уровне прошлого года или вообще снизиться. Владимир Городецкий уже поставил перед строителями ввести в эксплуатацию в текущем году не менее 1 млн кв. метров жилья. Несмотря на то что прирост по сравнению с прошедшим годом должен составить всего 10%, основная цель добиться того, чтобы пятая часть от предполагаемого миллиона была сдана уже в первом квартале текущего года. Эта задача вряд ли станет невыполнимой некоторые объекты наверняка не успели закончить сбор необходимой документации в конце прошлого года, так что они автоматически войдут в объемы сдачи текущего сезона.

Валютой для кредитования являются: кипрские фунты, доллары США, евро, швейцарские франки, английские фунты стерлингов. Однако предпочтительней оформить кредит в той валюте, в которой заявитель получает свой доход, так как в связи с разницей курса валют в течение срока выплаты возможна переплата по кредиту.

К тому же Владимир Городецкий в этом плане уже подстраховался. В середине февраля начнет свою работу архитектурно-градостроительный совет города, который он возглавил. Сообщается, что в него войдут и профессионалы, работающие в отрасли, и представители общественности, что даст возможность хотя бы номинально принимать решения по каждому объекту, который планируется построить в городе, с учетом всех разумных замечаний и предложений. Кстати, одним из первых на обсуждение будет вынесен проект Crocus Group. Все градостроительные решения по размещению объектов рассматривать надо таким коллективным органом, который позволит усилить диалог власти с населением, услышать мнения граждан. Это повысит доверие к департаменту строительства и повысит оперативность принимаемых решений. Факт строительства должен вызывать только положительные эмоции, отметил Владимир Городецкий.
Получить ипотечный кредит на покупку недвижимости на Кипре достаточно просто. Получить кредит можно в Кипрских банках, представительства которых находятся в Москве. Не выезжая на Кипр можно предварительно узнать о возможности кредитования и получить полную информацию по кредитованию. Существует четыре банка, предоставляющих кредит: Alpha Bank, Laiki Bank, Bank of Cyprus и Hellenic Bank.

Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. До момента заключения кредитной сделки должен быть произведен первый платеж по договору купли-продажи в размере 20-30% от стоимости недвижимости в зависимости от схемы оплаты, оговоренной с застройщиком.

Валюта Кипра С начала 2008 года евро.
Официальный курс - 1 Евро = 0,585274 CYP

Да, так и происходит, на практике все кредитные заявки одобряются, если же нет, застройщик вернет уплаченное. Застройщики чаще всего имеют хорошие связи с банками и очень заинтересованы в продаже своей недвижимости, так что сделают все возможное, чтобы помочь Вам в получении кредита.

Отсюда следует вопрос - не получится ли так, - оплатили 30%, договор купли-продажи ушел на регистрацию, и только теперь банк будет рассматривать кредитную заявку?

При участии в крупных инвестиционных проектах или при приобретении большого числа объектов, есть возможность снижения суммы первоначального взноса.

Процедура рассмотрения заявки занимает обычно от 7 до 14 рабочих дней, а получение кредита максимум 3 недели.
В среднем сумма кредита составляет 60% от стоимости приобретаемой собственности. Реже - 70% (в зависимости от кредитного рейтинга клиента и застройщика, у которого приобретается объект). Типичная схема оплаты 40% платит покупатель из собственных средств, 60% составляют банковские средства.

Ограничение по возрасту для заемщика - от 18 до 70 лет. При продаже объекта, который был куплен с целью инвестиций, расплатиться по кредиту можно и раньше.

Максимальный срок выплат по кредиту, который Вам может предоставить банк, в кипрских фунтах составляет 25 лет, в другой валюте 15 лет, однако существуют ситуации, когда этот срок можно продлить до 30 лет.

Для рассмотрения заявки банку в среднем требуется следующая информация о заемщике:
1)Копии загранпаспорта (страница с фотографией и информацией о личности)
2)Банковская выписка о существующем долге (если есть).
3)Рекомендательное письмо от банка, с которым Вы сотрудничаете.
4)Декларация о личном доходе (как правило, справка по форме банка).
5)Сведения о полученных ранее кредитах и выплатах по ним
6)Свидетельство о доходе (сведения о зарплате или доходах от работодателя или банковских счет Вашего бизнеса)
7)Копии банковской выписи, предоставляемые за последние 3 месяца.
8)Копии платежей, уже выполненных в отношении собственности.
9)Открытие и активирование банковского счета (с суммой на нем примерно €200).
10)Документ, подтверждающий оплату Гербового Сбора
11)Информация о личности, о занятости, о периоде контракта с работодателем, если есть таковой клиента
12)Обязательное страхование жизни (желательно в компании-партнере банка, иначе проценты могут быть увеличены)
13)Разрешение от местных властей. Банковский кредит может быть выдан только после предоставления Банку Разрешения, выданного местными властями на покупку недвижимого имущества на Кипре.
14)Договор о продаже (необходим оригинал для оформления кредита).

В зависимости от кредитных программ и по договоренности с банком выплаты по кредиту могут производиться ежемесячно или ежеквартально.

Ипотека - это выгодная и привлекательная возможность приобретения недвижимости, возможность начать жить в приобретаемой квартире или доме, не ожидая накопления необходимой суммы на приобретение.


этот список может быть изменен, в зависимости от банка, в который Вы обратитесь.
Усредненные процентные ставки по банкам в зависимости от валюты кредита составляют:
•Кипрские фунты (CYP) 6,5%;
•Евро (EUR) 4,95%;
•Доллары США (USD) 7,0%.
•Швейцарские франки (CHF) 3,5%;
•Английские фунты стерлингов (GBP) 6,9%;
При оформлении кредита возникают следующие дополнительные затраты:
•Оформление документов € 250 30
•Комиссия за предоставление кредита 1% от суммы кредита;



Главная --> Публикации