Главная --> Публикации --> Звездные стройки Екатеринбург стоит на пороге бума торговой недвижимости Выставка дает возможность увидеть, сравнить, выбрать… Хорошие «средние» соседи В европе распродается историческая недвижимость

Для начала финские аналитики опровергли утверждения компаний-провайдеров мобильной связи, что мобильные телефоны абсолютно безопасны и параметры их радиосигналов такие же, как и сигналы обычных радиостанций. На самом деле, заявили они, сославшись на ученых, излучение мобильных телефонов и станций далеко не безвредно. Находясь в непосредственной близости от жилой застройки, они снижают активность головного мозга, нарушают сон, негативно влияют на кровообращение, способствуют понижению слуха в диапазоне 2-10 кГц. Их влиянию, отмечают специалисты, подвержена также и сердечно-сосудистая система, следствием чего являются головокружение, потеря памяти, головная боль, увеличение кровяного давления; уменьшение содержания мелатонина. Кроме того, мобильная связь может вызвать раковые заболевания, невралгические проблемы, затруднение обучения, провоцировать депрессии и суициды, проблемы с репродуктивной функцией. Упомянутые в этой связи вирусные и инфекционные заболевания после всего перечисленного кажутся просто легкими неприятностями. И возникает вопрос: что остается делать после такой «страшилки»? Выбросить мобильник и осмотреться: близко ли от жилья торчит станция сотовой связи. И, если да, то как жить дальше?

Немного теории

Плохие соседи

Но не будем торопиться. Постращав теоретическими выкладками, финские аналитики перешли к практической части своего исследования и привели данные опросов, которые проводились в городе Св. Джонс (Новая Зеландия) среди жителей двух групп. Одни из них живут в районе с мачтой мобильной связи, по месту жительства других ее нет. Выяснилась любопытная картина. Большинство респондентов первой группы (70%) заявили, что мачта сотовой связи никак не влияет на стоимость их квартир, ее влияние на здоровье не заботит 69% опрошенных. Она, по их мнению, не портит внешний облик района и не наносит вред его репутации. В то же время большая часть (65%) жителей населенного пункта, где пока нет мачты сотовой связи, высказалась, что в случае чего будет протестовать против ее возведения. При переезде в новый район, отметили опрошенные (82%), ими бы непременно учитывалось наличие там мачты. За квартиру рядом с нежелательным объектом 29% респондентов готово платить немного меньше, чем она того стоит, а 53% ощутимо меньше. Оказалось, что в этой группе влияние мачты на здоровье заботит более 90% опрошенных. По их мнению, присутствие базовой станции негативно влияет на репутацию района и ухудшает его внешний вид. То есть, результаты опроса двух разных групп получились прямо противоположными.

Риэлторы говорят, что еще недавно большинство покупателей, кроме характеристик дома, интересовались тем, какой вид открывается из окон и довольно поверхностно – экологической обстановкой. Но сегодня к выбору жилья подходят более придирчиво и внимательно. Как правило, те, кто собирается покупать загородную недвижимость, особенно дом или земельный участок в коттеджном поселке, хорошо знают, с какими сложностями можно столкнуться. Большинство покупателей приезжает на объект не один раз. Знакомство с территорией не ограничивается легкой прогулкой: надев резиновую обувь, потенциальный покупатель обходит все уголки и досконально изучает местность. Что, кстати, совершенно правильно.

Финские аналитики получили то, чего, может быть, и не ожидали. А что у нас? Что вообще волнует наших покупателей недвижимости, и есть ли в перечне «страшилок» пресловутые базовые станции сотовой связи?

Среди самых непопулярных «соседей» руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Крючково» Юрий Хлестаков называет различные очистные сооружения, сельскохозяйственные объекты типа птицефабрик, промышленные и производственные предприятия, даже совсем небольшие, ЛЭП, а также базовые станции сотовой связи. По его словам, сегодняшние покупатели все резче реагируют на наличие подобных объектов поблизости от предполагаемого места жительства: «Этот фактор может сильно снизить привлекательность того или иного предложения в глазах потребителей. Естественно, что и застройщики предельно внимательны при выборе земельного участка».

Что же может испортить жизнь на природе? Какое соседство является нежелательным? Под влиянием каких факторов недвижимость может понижаться в цене?

Своим опытом общения с покупателями поделился и один из руководителей проекта «Экогородок «Величъ» Геннадий Левин: «Я расположил бы экологические критерии в таком порядке: чистота воздуха (наличие рядом дурно пахнущих городов или предприятий), шум (автотрассы, аэропорты), чистота воды и земли (источники водоснабжения, расположение очистных сооружений, биография земельного участка), радиационный фон (самой местности и строительных материалов дома), визуальный негатив (ЛЭП). Все перечисленные факторы значительно влияют на настроение покупателя. Если набирается много минусов, то он либо отложит покупку, либо уйдет к другим продавцам, благо выбор есть. На стадии строительства все это нужно учитывать. Нейтрализовать воздействие вредных факторов можно только какой-то очень сильной «завлекалочкой».

Развивая эту тему, Ирина Зюзюкина, аналитик отдела загородного жилья агентства недвижимости «Домострой», замечает: «В нашей компании разработана и успешно применяется цельная и стройная система оценки привлекательности земельных участков и загородных домов. Она используется как при оценке объекта недвижимости при его реализации, так и при подборе земельных участков с домами для покупателей». В этой системе, рассказала И. Зюзюкина, есть такой компонент, как набор негативных признаков. Они подбираются по трем условным группам – «дом», «земля», «район». Негативные признаки можно также сгруппировать как объективные и субъективные. В группе «дом» фигурируют такие параметры: проект (удачный, неудачный и т.д.), качество строительных материалов, качество строительных работ, технические коммуникации и т.д. В группе «земля» – месторасположение участка (окраина деревни, чистое поле, коттеджный поселок, садовое товарищество и т.д.), близость леса и его категория, естественные водные источники и их качество. «Район» – транспортная доступность, престижность, окружение (в частности, ЛЭП). Все факторы в той или иной степени влияют на решение покупателей. При этом, подчеркнула Ирина, к весомым негативным признакам подавляющее большинство относит и соседство антенн мобильной связи, систем связи военного и гражданского назначения.

А вот г-н Левин («Экогородок «Величъ») с ним согласен лишь отчасти. «Застройщики не пользуются таким инструментом, как снижение цен на недвижимость, чтобы компенсировать вредные факторы. Пропадает смысл вложения денег, – говорит он. – Они изменяют категорию возводимого жилья на более низкую. То есть рассчитывают на менее привередливых покупателей. Или вообще не строят. А вот на вторичном рынке появление вредных факторов приводит как минимум к падению цены (если вредность небольшая, как в случае с базовой станцией связи), а чаще к появлению дополнительных неликвидов, которых в загородной недвижимости очень много».

Кстати, опрошенные нами эксперты отмечают, что те факторы, о которых они говорили (в совокупности, или каждый отдельно) по-разному отражаются на цене. По мнению г-на Хлестакова, расположенная поблизости от коттеджного поселка, например, базовая станция сотовой связи, естественно, не прибавит такому поселку популярности, но вряд ли станет существенным фактором ценообразования. Хотя не исключено, что участки, расположенные к такому объекту ближе всего, будут стоить несколько дешевле. Таким образом, подобное соседство может снизить темпы продаж домов или земельных участков в поселке, что в результате может вынудить фирму-продавца пойти на снижение цен.

Специалисты

К тому же, утверждают риэлторы, весомость всех негативных факторов весьма и весьма различается для покупателей разных денежных возможностей. Дешевая альтернатива городской квартире, а именно дом или даже часть дома рядом с Москвой, с коммуникациями и возможностью прописки будет супервостребована, и близость железной дороги покупателем может быть воспринята скорее как «плюс», чем «минус». А для покупателей дорогих объектов экология выходит на первое место. «Естественно, у этой категории граждан возможность выбора гораздо шире, и соседство антенн или кладбища будет воспринято крайне негативно», – считают в «Домострое».

Каким бы отношением ни руководствовались покупатели загородных домов и какую бы осторожность ни проявляли, жизнь иногда диктует свое. История знает множество примеров, когда ЛЭП или, например, базовая станция, внезапно возникают под носом жильца вопреки его желанию. Однако паниковать не стоит. Лучше внимательно изучить санитарные нормы и правила защиты населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередач. Они устанавливают следующие предельно-допустимые уровни ЭМП: внутри жилых зданий – 0,5 кВ/м; на территории зоны жилой застройки – 1 кВ/м, в населенной местности вне зоны жилой застройки – 5 кВ/м. Следует иметь в виду, что при значительном превышении норм возможно плохое самочувствие. Выявились нарушения – апеллируйте к должностным лицам соответствующих инстанций. За нарушение санитарно-эпидемиологических требований к жилым помещениям они несут административную ответственность.

на распутье

С базовыми станциями все несколько сложнее. «Справедливости ради надо отметить: появление станций сотовой связи отнюдь не стало знаковым событием, ухудшившим качество жизни с точки зрения воздействия на человека электромагнитного излучения радиочастотного диапазона. В 20-е годы ХХ в. сверхмощные радиовещательные передатчики воздвигались прямо в центрах городов! Постоянно велись (и сейчас продолжаются) исследования по вопросам воздействия ЭМИ РЧ на организм. Правда, бесспорных доказательств его патогенного влияния так и не получено (кроме бесспорного нагревающего эффекта, на котором основано медицинское применение так называемых «аппаратов УВЧ»). Тем не менее, давно утверждены санитарные нормы, которыми руководствуются при проектировании и размещении любых излучающих радиообъектов. Согласно санитарным правилам и нормам СанПиН (2.2.4/2.1.8.095-96 «Электромагнитные излучения радиочастотного диапазона»), интенсивность ЭМИ РЧ (в диапазонах частот сотовой связи) на территории жилой застройки и местах массового отдыха, в жилых, общественных и производственных зданиях не должна превышать 10 микроватт на кв.см.

СНИПы, кстати, содержат и другую полезную информацию. Например, устанавливают, что минимальные расстояния от проекции на землю крайних фазных проводов в направлении, перпендикулярном к высоковольтной линии, составляют: 20 м – для высоковольтных линий с напряжением 330 кВ; 30 м – 500 кВ; 40 м – 750 кВ; 55 м – 1150 кВ.

Однако такой оптимизм разделяют не все специалисты. У них на этот счет свои аргументы. «Излучения базовых станций гораздо сильнее излучения сотовых телефонов. Хотя бы потому, что «базы» сами по себе более мощные устройства. Как правило, для определения вредности пользуются нормами (СанПиН), достаточно консервативными и устаревшими. В то же время правильнее учитывать не только излучаемую мощность, но и частоту. Чем выше частота, тем она опаснее для человека», – заметил один из наших собеседников. А заодно и поделился своим наблюдением: «Как правило, покупатели загородной недвижимости достаточно состоятельные люди, они очень щепетильно относятся к своему здоровью. Но разбираться в нормах, уровнях и прочем им некогда и неинтересно. Поэтому большинству куда проще придерживаться простого принципа: нет базовой станции – нет проблемы».

Недавно были утверждены новые санитарно-эпидемиологические правила (СанПиН 2.1.8/2.2.4.1190–03), касающиеся специального размещения средств сухопутной подвижной связи (это, собственно, и есть сотовые системы). По этим правилам на базовую станцию уполномоченными органами должно оформляться санитарно-эпидемиологическое заключение, которое и подтверждает безопасность станции», – поясняет Сергей Гаврилов, технический директор ЗАО «ГП Телеком». При этом наш собеседник отметил, что в отличие, например, от телевизионных передатчиков, сотовые станции крайне маломощны. Передатчики, имеющие мощность не более 10 Ватт, при условии размещения антенны вне здания, разрешено ставить вообще без санитарных формальностей: уже на удалении нескольких метров поле спадает ниже допустимых величин. «И все-таки обитатели верхних этажей домов настораживаются, когда на здании появляется сотовая антенна. Нашей организации приходилось проводить замеры по их заявкам. Плотность потока энергии на верхнем этаже всегда оказывается такой, что стрелка чувствительного прибора отклоняется едва ощутимо. У присутствующих при измерениях «заинтересованных лиц» даже возникает сомнение – исправен ли прибор. Его легко развеять, попросив кого-то из окружающих сделать звонок со своей мобильной «трубки». Стрелка, отклонившаяся при этом до упора, ясно показывает, где на самом деле можно усматривать источник опасности», – отмечает С. Гаврилов.

Кроме того, покупка земли как таковой удачное решение для тех, кому надо не просто выгодно вложить средства, но заодно и обзавестись хорошей дачей. Модой последнего времени стали загородные проекты создания поселков, где земельные участки предлагаются без строительного подряда. Для девелоперов бывает выгодно не обременять проект ни постройкой готовых домов, ни подрядными контрактами с покупателями. Прибыль вроде бы ниже, но зато гораздо выше скорость возврата средств и, соответственно, меньше сумма, которую надо уплатить за пользование привлеченными средствами.


Земельные участки независимо от того, стоят на них какие-либо строения или нет являются хорошим объектом инвестирования. По этому поводу в мире недвижимости очень любят цитировать Марка Твена, который рекомендовал покупать землю, поскольку ее больше не производят. В этих словах есть вполне серьезный резон. Так, резкий скачок цен на недвижимость в столичном регионе привел к тому, что в хороших местах буквально за несколько лет цена земли выросла в 30-40 раз.

Для покупателя предложения земли без подряда также выгодно. Это возможность обзавестись именно таким домом, каким всегда хотелось владеть, а не выбирать из тех вариантов, что нарисовали наемные проектировщики, которые в придуманных пространствах жить вовсе не должны. А кроме того, земля без подряда это в чистом виде экономия денег. Как известно из науки о маркетинге, комплект всегда значительно дороже, чем стоимость его составных частей. На рынке загородной недвижимости готовые дома в поселках самый дорогой товар. А когда к участку прилагается контракт на строительство, любые попытки как-то улучшить проект оборачиваются значительным удорожанием дома. Простой пример. В одном из превосходных поселков под Петербургом, на берегу Финского залива, участок под строительство можно приобрести примерно за 4-5 млн руб. Можно приобрести и участок, на котором стоит готовый дом. Стоимость строительства подобного рода дома по сути та же, что и самого участка, порядка 4-5 млн руб. Но готовый объект предлагается к продаже уже за 18 млн руб.

Правда, оборотной стороной таких проектов является выставление практически потолочной цены земли, что может изрядно затянуть проект. В качестве примера можно вспомнить хотя бы известный поселок Антоновка по Киевско-Калужскому направлению, где продажи стартовали еще в позапрошлом году, но, несмотря на высокое качество окружения и близость места к Москве, участки по сей день распроданы не до конца.

Именно по этой причине создатели поселков разработали практику, при которой через договор с управляющей компанией регламентируется стилевая фантазия покупателя. Один из примеров подмосковный поселок Соловьи в Истринском районе. В нем 99 участков, которые предлагаются по достаточно умеренной для Новорижского направления цене от 200 до 480 тыс. долл. за участки площадью от 15 до 36 соток. Здесь не предлагаются готовые проекты, но есть ряд достаточно четких ограничений по строительству это и высота будущего дома и плотность использования участка, и даже требования выдерживать дома в некой единой архитектурной концепции, избранной управляющей компанией.
Кроме того, что весьма важно, есть и ограничения по срокам освоения земли. Дело в том, что даже в дорогих поселках встречается ситуация, когда какой-либо участок, проданный без подряда, долгое время остается в диком состоянии и заросли травы служат ярким контрастом ухоженной застройки окружающих участков. Причина проста владелец приобрел землю только затем, чтобы потом ее повыгоднее продать и строить ничего не собирается.

В Подмосковье предложений по участкам без земли не очень много далеко не все участники рынка готовы заниматься лэнддевелопментом, игнорируя участие в строительном процессе. Однако они есть, прежде всего в сегменте дорогой недвижимости, хотя в последнее время появились и в сегменте эконом-класса. Любопытно, что в обоих ценовых уровнях главная проблема, с которой сталкивается продавец недоверие потенциального собственника земли к будущему облику поселка. Если приобретается участок, допустим, на краю леса, то от соседей можно еще как-то отгородиться. Если же внутри территории поселка владелец участка становится зависим от архитектурных вкусов соседей.

Однако обычно поселки с землей без подряда все же относятся либо просто к крупным, либо к мегапроектам, когда число домовладений измеряется несолькими сотнями.

Наибольший резон реализации лэнддевелоперских проектов работа с землей с очень хорошими потребительскими характеристиками. Это дает возможность устанавливать весьма высокие цены. Причем потенциальный покупатель будут внутренне согласен с их справедливостью. Так, едва ли не самым дорогим сегодняшним предложением земли без подряда является поселок Павловский лес, расположенный в 20 км от Москвы по Новоридскому направлению. Здесь продается земля сельхозназначения, однако по сути это смешанный лес, внутри которого можно поставить дома. Проект задуман как клубный в поселке всего 10 участок, причем весьма крупных от 42 до 117 соток. Интересный нюанс владельцы земли могут совершенно не задумываться о том, что построят соседи, в лесу другие дома будет просто не особо видно. Зато и цена участков высока от 3 до 9,8 млн долл.

В каком-то роде плюсом крупных поселков является наличие развитой инфраструктуры торговли, сферы обслуживания, рекреационных услуг и т.п. Правда, в большинстве случаев поселки все равно не рассчитаны на постоянное проживание семей с детьми. Насколько известно, только в одной коттеджном поселке, в Жуковке, проектом предусмотрено создание общеобразовательной школы. Можно, конечно, вспомнить и реализованный проект застройки поселка таунхаусов в Одинцово, где тоже построили школу, но проект Родники не относится в чистом виде к загородной недвижимости, по жанру это просто малоэтажный микрорайон подмосковного города.

Так, неподалеку от Москвы около Киевского шоссе в настоящее время продается поселок Крекшино. В нем 305 участков, хотя собственно домовладений может оказаться несколько меньше в результате объединений участков, поскольку площадь предлагаемой земли невелика, в основном это меньше 20 соток. Здесь есть и предложения земли с подрядом, но строительство обойдется в сумму до 2 млн долл., что в общем-то дороговато, хороший дом можно создать за более умеренные средства иначе говоря, есть серьезный резон брать землю именно без подряда.

Пайщикам ПИФов придется отвыкать от аномально высокой доходности. В этом году, как и в прошедшем, управляющие не прогнозируют заоблачного роста стоимости паев -- высокая волатильность рынка и нерешенные проблемы американской экономики будут давать о себе знать. Возможность хорошо заработать пайщикам скорее предоставят фонды, ориентированные на покупку бросовых облигаций и акций компаний второго эшелона.

Наконец, стоит заметить, что далеко не все лэнддевелоперские проекты выходят на продажу в открытом режиме. Один из девелоперов, работающих на загородном рынке собирался как-то выводить на продажу небольшой поселок в окрестностях Рублево-Успенского шоссе. Он занимал территорию в 12 га с лесными участками и речкой. Предполагалось продавать землевладения площадью от 20 соток до 0,5 га и даже был выполнен эскиз планировки поселка. Но в один прекрасный день к месту описываемых событий подъехала машина представительского класса, откуда вышел некий человек и поинтересовался у продавца, ткнул пальцем в сторону леса: это? Получив же утвердительный ответ, молвил: хороший участок, мне как раз для дачи хватит. Так проект продажи участков без подряда завершился, не потребовав ни рекламной кампании, ни вложений в имидж. Впрочем, подобные случаи не совсем типичны. В большинстве случаев поселки с землей без подряда все же вынуждены ждать своих будущих землевладельцев, желающих построить дом своей мечты.

Средняя доходность открытых фондов акций составила порядка 9%. Единичным фондам удалось обогнать индекс РТС, за год выросший всего на 20%. Среди таких везунчиков оказались открытые фонды акций Альфа-капитал Металлургия (УК Альфа-капитал, 56,79%), Трубная площадь -- Российская металлургия (УК Банка Москвы, 38,56%), Тройка Диалог -- Электроэнергетика (УК Тройка Диалог, 31,96%).

Прошедший год оказался не самым удачным для рынка коллективных инвестиций. На фоне сверхвысокого роста доходности паевых фондов на протяжении двух предыдущих лет достижения управляющих компаний в 2007 году сильно разочаровывают. Если в 2005-2006 годах лидеры среди фондов акций демонстрировали доходность выше 70%, то в 2007 году этот показатель заметно снизился.

Заметно увеличилась доходность консервативных фондов. По прибыльности ПИФы, инвестирующие в облигации, подтягиваются к агрессивным фондам. При этом первые строчки рейтинга занимают фонды высокорискованных облигаций -- Высокорискованные (бросовые) облигации (УК Вика, 14,53%) и интервальный фонд Тройка Диалог -- Рискованные облигации (УК Тройка Диалог, 16,55%).

Более прибыльными оказались индексные фонды акций, чья средняя годовая доходность составила 11%. Больше всего могли заработать в прошлом году пайщики интервальных фондов -- их средняя доходность превысила 15%. Среди интервальных фондов выделились Альфа-капитал Акции роста (УК Альфа-капитал, 78,22%), Альянс РОСНО -- Акции второго эшелона (Альянс РОСНО Управление активами, 46,26%) и Интерфин Энергия (УК Интерфин Капитал, 41,61%).

Массовое бегство пайщиков началось в июле. Прохождение индексом РТС рубежа 2000 пунктов было воспринято ими как повод для погашения своих паев. В июле отток средств из фондов акций был уже не стратегическим, а скорее ритейловым, составив 1,3 млрд руб.

Слабый рост рынка и две волны коррекции в марте и мае предопределили скромные результаты управляющих, что понравилось далеко не всем. К апрелю число желающих держать свои деньги в паевых фондах поубавилось. В течение месяца чистый отток средств из открытых фондов составил 1,9 млрд руб. Большая часть изъятых средств пришлась на фонд акций ЛУКОЙЛ фонд первый, находящийся под управлением УК Уралсиб (2,6 млрд руб.). Столь крупный отток в УК Уралсиб объясняли тогда выходом из фонда ряда постоянных пайщиков, инвестировавших в него с момента создания. Остальные управляющие сослались на готовящееся IPO Внешторгбанка, под которое инвесторы резервировали деньги.

Всего же, по данным Национальной лиги управляющих, за год в открытые фонды акций поступило лишь 1,2 млрд руб., тогда как еще в 2006 году за год в фонды акций было привлечено 23,2 млрд руб. Всего открытые фонды пополнились 8,3 млрд руб., что в пять раз меньше, чем нетто-приток в 2006 году (42,4 млрд руб.).

Управляющие ожидали, что с окончанием сезона отпусков у инвесторов вновь появится интерес к коллективному инвестированию. Но начавшийся в августе в США ипотечный кризис похоронил надежды управляющих. Напуганные событиями в Америке, пайщики посчитали, что кризисные явления не минуют и российский фондовый рынок, и предпочли не рисковать деньгами. Массовый же уход пайщиков из ПИФов был зафиксирован в сентябре--ноябре, когда из фондов было выведено более 9 млрд руб.

Получить доходность выше конкурентов управляющим позволило инвестирование в акции металлургических, энергетических компаний и предприятий связи. Несмотря на рекордные цены на нефть, многие нефтегазовые фонды отработали с минусовой доходностью.

Изменилась расстановка сил и среди лидеров по привлечению средств. В 2007 году ими стали открытый фонд Альфа-капитал Акции и фонд смешанных инвестиций Гранат УК Росбанка, привлекшие чуть более 2 млрд руб. каждый. В 2006 году пальма первенства принадлежала фондам УК Тройка Диалог -- Тройка Диалог -- Добрыня Никитич и Дружина, которые по итогам прошлого года попали в число аутсайдеров, потеряв 2,7 млрд и 1,1 млрд руб. соответственно. Максимальный же отток средств -- 9,5 млрд руб.-- зафиксирован у открытого фонда акций ЛУКОЙЛ фонд первый, находящегося под управлением УК Уралсиб. Несмотря на значительный отток пайщиков, Тройка Диалог -- Добрыня Никитич и ЛУКОЙЛ фонд первый сохранили звание самых крупных открытых фондов акций. Их активы на конец 2007 года стоили 16,7 млрд руб. и 10,3 млрд руб. соответственно.

Поэтому управляющие предлагают не увлекаться агрессивными стратегиями. Директор департамента управления активами ФК Открытие Сергей Данилюк считает, что в текущем году вырастет популярность индексных фондов: Год обещает быть сложным и волатильным. Управляющим сложно будет обыгрывать индекс, поэтому продукты, привязанные к индексам, будут востребованы и, возможно, станут одними из самых доходных.

По мнению управляющих, в текущем году пайщикам не стоит ожидать сверхприбылей. Директор аналитического департамента Банка Москвы Кирилл Тремасов предполагает, что индекс РТС в 2008 году вырастет не более чем на 10-12%. А директор департамента управления активами Альянс РОСНО Управление активами Михаил Акрамовский прогнозирует высокую волатильность финансовых рынков.

Не исключают управляющие и того, что в этом году участятся случаи технических дефолтов и банкротств, тем более что в 2007 году ряду компаний пришлось столкнуться с этим нечастым для российского рынка явлением. О нескольких случаях технических дефолтов стало известно под конец года. Сначала мясная корпорация Евросервис не нашла средств для погашения своих дебютных облигаций на сумму 1,5 млрд руб., затем строительная компания ОСМО Капитал не смогла выплатить купонный доход в размере 25,4 млн руб. Такие прецеденты делают выгодными вложения в фонды бросовых облигаций. Облигации второго-третьего эшелонов могут дать годовую доходность порядка 15%,-- отмечает Сергей Данилюк из ФК Открытие. С ним солидарен и Сергей Карыхалин: Эти фонды более рискованные, зато могут показать доходность порядка 15% и выше, что неплохо даже по меркам фондов акций -- если судить по результатам прошлого года.
В прошлом выпуске мы разобрали основные правила регистрации сделок и возникающих прав на квартиру. Сегодня - об особенностях оформления при разных способах приобретения жилья: покупке и приватизации. Наш консультант - юрист агентства недвижимости Кутузовский проспект Ольга Воробьева.

Впрочем, заработать можно будет и на более традиционных продуктах. Я ожидаю, что в 2008 году, как и в 2007-м, акции второго эшелона обгонят по темпам роста голубые фишки. В прошлом году индекс РТС вырос на 19%, а индекс РТС-2 -- на 43%. Факторы, способствовавшие росту цен компаний средней капитализации, остаются в силе, поэтому можно делать акцент на фондах акций второго эшелона. Лучшие времена для сырьевых компаний, возможно, уже позади, если не считать газовых, которые имеют все шансы войти в число лидеров благодаря мягкой системе налогообложения,-- полагает главный аналитик УК Капиталъ Сергей Карыхалин.

Также, помимо основного перечня документов, для регистрации (см. Ваш дом за 22 января) потребуются:

Приватизация
Основание для регистрации вашего права собственности на первично приватизированное жилье - договор передачи жилого помещения в порядке приватизации. Этот документ выдают городские власти по окончании процедуры приватизации.

Выписка из домовой книги с момента заселения жилого помещения. По этому документу регистрационная служба проверяет, соблюдены ли законные интересы всех лиц, имеющих право на участие в приватизации, - напомним, по общему правилу получить долю в праве собственности на квартиру вправе все, кто зарегистрирован в ней по месту жительства (прописан).

Документ, подтверждающий право на жилое помещение на условиях социального найма. Если квартира получена после 1.03.2005 г. (дата вступления в силу Жилищного кодекса РФ), то обязательно предъявлять сам договор соцнайма; если жилье предоставлено ранее, то может подойти и ордер (распоряжение) на вселение.

Разрешение органов опеки и попечительства на отказ от участия в приватизации несовершеннолетних или недееспособных граждан, зарегистрированных в квартире.

Отказ от участия в приватизации, заверенный нотариально. Этот документ требуется, если в приватизации не участвовал кто-либо из лиц, зарегистрированных (прописанных) в квартире.

Документ, подтверждающий однократность приватизации. Такую справку выдает БТИ, если участник приватизации официально вселился в квартиру до 1 января 1998 года, а если заселение и оформление регистрации по месту жительства (прописки) произошло после этой даты, то необходимый документ получаете в Мосрегистрации.

! Обратите внимание: самостоятельного решения родителей не включать в число сособственников детей недостаточно - обязательно согласие ООП. Для этого придется убедить орган опеки, что интересы совершеннолетнего не пострадают - например, предъявить документы, подтверждающие права ребенка на другое жилье, скажем, отдельную квартиру, доставшуюся по наследству.

При заключении сделки в простой письменной форме в Росрегистрацию нужно будет предоставить не менее чем три экземпляра договора (можно и больше, если участники сделки предусмотрели это в самом договоре). Необходимые три экземпляра должны быть подлинниками, подписанными всеми участниками сделки либо их представителями.

Купля-продажа
Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то с прицелом на последующую госрегистрацию сделки и полученного права собственности важно иметь в виду:

а) не заполненные до конца строки и другие свободные места в тексте договора должны быть прочеркнуты;

Если договор составлен на нескольких страницах, то должны быть соблюдены следующие условия:

в) листы договора должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

б) приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены подписями участников договора;



Главная --> Публикации