Главная --> Публикации --> Торговый центр под асфальтом Звездные стройки Екатеринбург стоит на пороге бума торговой недвижимости Выставка дает возможность увидеть, сравнить, выбрать… Хорошие «средние» соседи

Москва. 2 марта. INTERFAX.RU - Аналитики подвели итоги февраля на рынке недвижимости и пришли к неутешительному выводу. Более всего от непрогнозируемого роста цен на московское жилье пострадали не покупатели элитных квартир в центре столицы, а те, кто долгое время откладывал хотя бы на 33 кв. м не в самом престижном районе города. И если приобрести квартиру эконом-класса в Москве стало намного сложнее, то арендовать ее в некоторых случаях уже просто невозможно.

В феврале цены на квартиры в столице продолжали неуклонно расти, причем коснулось это в том числе и жилья эконом-класса.

Очередная волна подорожания подтвердила правило, по которому в периоды ажиотажного повышения цен наибольшей прирост приходится на самые недорогие квартиры. Так, если еще в конце 2007 года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от $150-160 тыс., а в период коррекции цен прошлым летом встречались предложения и по 120-130 тыс., то теперь дешевле, чем за $180-200 тыс. квартиру в столице можно не искать. В целом недорогие квартиры в столице с начала года дорожали быстрее элитных почти в 2 раза.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, в феврале застройщики, риэлторы и частники на вторичном рынке подняли долларовые ценники на жилье в среднем по Москве на 5,8% по сравнению с концом января. По расчетам журнала мeтринфо.ру, рост рублевых цен за месяц составил 5,3%. В итоге с начала 2008 г. жилье в столице подорожало в среднем на 8-10%, а в отдельных случаях - на 15% и более.

Эксперты, также несколько озадаченные столь стремительным ростом цен на московское жилье, считают, что ажиотаж на рынке создали реальные покупатели. Были в их числе и те, кто поспешил вложить в недвижимость свои сбережения. Но основную массу, как говорят риэлторы, составили москвичи или иногородние, кому квадратные метры нужны для жилья, а не для перепродажи. Поняв, что снижения цен на рынке точно не будет, они постарались реализовать то, что удалось накопить.

Например, когда-то самые доступные для тех, кто мечтает обзавестись собственным жильем в Москве, панельные пятиэтажки за февраль подскочили в цене на 5,3% и стали выставляться на продажу по $4275 за кв. метр. Почти столько же прибавила типовая советская панель - 9 и 12-ти этажные дома 70-х гг., которые теперь предлагают за $4354 Сталинки же подорожали всего на 1,2%, но они уже давно оторвались в стоимости от жилья эконом-класса - около $5300 за метр.

Добавим, что снять квартиру эконом-класса в Москве еще сложнее, чем купить. В январе в ряде округов они исчезли из структуры предложения полностью. Там, где их еще можно было найти, экономные квартиры существенно подорожали. Так, в Центральном административном округе в январе не предлагалось ни одной двухкомнатной и ни одной трехкомнатной квартиры эконом-класса.
Город Сочи медленно, но верно превращается в современный модный европейский курортно - туристический центр, в котором приятно и комфортно отдыхать и жить, а также престижно иметь апартаменты, самого высокого уровня. Общественное мнение меняется от привычного представления, что город Сочи - это место массового отдыха советского народа 70-90 - х годов, до понимания, что Сочи это не только море и солнце, но ещё и эффективно работающий фонд для выгодного инвестирования денег. Иметь квартиру в Сочи становится и выгодно, и престижно.

В результате сильнее всего подскочили в цене самые недорогие однокомнатные квартиры. Они всего за месяц подорожали на 5% и средняя стоимость по Москве на них составила $472 Доказательством того, что главный удар приняло на себя самое скромное московское жилье (а, следовательно, и самые стесненные в средствах покупатели) служит и распределение цен по районам. Более всего за прошедший месяц подорожали квадратные метры на далеко не самых престижных юго-востоке столицы (+5,2%), юге (+4,9%) и северо-востоке (+4,8%). Наоборот, менее всего выросли цены в центре (+2,5%) и на юго-западе (+3,5%), но здесь стоимость квадратных метров давно уже превышает европейские цены. Так, самым дорогим в Москве остается район метро Тверская, Пушкинская, Маяковская, где в феврале средняя цена квадратного метра (без учета элитного и нетипового жилья) составляла $864 В противоположном конце списка - Бирюлево с $3615 за квадратный метр.

Сочи активно строится и развивается, превращаясь из милого сердцу места массового до перестроечного отдыха в элитный центр туризма и отдыха. Да, пока Сочи трудно сравнить, к примеру, с Майями, но не все сразу

Сочи превращается
Олимпийский прорыв, безусловно, подхлестнул интерес инвесторов к сочинской недвижимости.

И в первую очередь, это поняли те, кто по роду своей деятельности связан с недвижимостью - строительные, девелоперские и инвестиционные компании.

Учитывая темпы строительства, привлечение самых передовых технологий и заинтересованность государства, можно с большой степенью вероятности утверждать, что превращение в прекрасного лебедя произойдет уже в ближайшем будущем.

Облик курортного города стал меняться буквально на глазах. На месте бывших бараков вырастает современное жилье класса де люкс, бизнес класса и качественное жилье эконом-класса.

На сочинский рынок недвижимости вошли весьма известные компании, обладающие большим опытом и отличным чутьем. Среди инвесторов сочинского элитного жилья класса люкс и бизнес класса фигурируют такие компании, как: Дон-Строй, ГлавМосстрой, МР Групп, ИФК ГРАС, СТ Групп, Дженейна Инвестментс Лтд , ГК ДИАЛ Инвест, Строй Инвест и другие.

Жилье жилью - рознь
Жилье эконом-класса возводится в менее престижных районах, в большей удаленности от береговой линии. Вместо свободной планировки, такое жилье отличает наличие уже готовых планировочных решений, недорогие отделочные материалы, все коммуникации являются центральными, жители пользуются городской инфраструктурой района, а не своей собственной, а собственную систему безопасности выполняет простой домофон.

Класс недвижимости в Сочи, как и его стоимость, напрямую связан с близостью или удаленностью от моря. Если говорить проще - чем ближе море, тем выше цена. Хотя цена складывается и из других факторов тоже.

Все эти дома выстроены по современным архитектурным проектам, имеют современную планировку квартир с возможностью перепланировки, в отделке используются качественные материалы. Высота потолков до 2, 8 3 метров. Дома имеют собственную службу эксплуатации здания. Что касается коммуникаций и технического оснащения, то в домах бизнес класса используются современные системы вентиляции, автоматические системы пожаротушения и оповещения, автономные системы энергообеспечения. Телефонная линия ГТС, отопление центральное, в отличие, например, от домов класса люкс, в которых имеется своя собственная автономная система отопления. В домах бизнес класса не всегда имеется подземный или наземный паркинг.

Дома бизнес класса во многом отличаются от эконом-класса. В Сочи к бизнес классу можно отнести следующие дома: Бригантина (компания Алые Паруса), Дом у Дендрария ( компания М-Индустрия), Ривьера (компания Дон-Строй). Стоимость квадратного метра в этих домах составляет приблизительно 3700 - 4200 у.е. за квадрат.

Элитная недвижимость в Сочи не только уровнем ничуть не ниже столичной, но в некоторых случаях, даже выигрывает в своих архитектурных решениях и применяемых при строительстве технологиях. В данном сегменте в Сочи работает несколько известных компаний: Грас, Сунжа Девелопмент, МосжилКомиплекс, СТ Групп, Вант.

Элита - этим все сказано
Наиболее любопытной является недвижимость класса де люкс и люкс.

Все эти комплексы расположены в максимальной близости от моря.

К элитным сочинским комплексами можно отнести комплексы Новая Александрия и Александрийский маяк компании Грасс, Миллениум Тауэр ГК Сунжа, Премьер МосжилКомплекса, Красная Площадь компании Нью Лэнд, Королевский парк компании МР Групп, Версаль компании Вант и несколько других.

Элитный комплекс практически всегда имеет неповторимый внешний облик, так как создается по уникальному архитектурному проекту, с использованием высококачественных отделочных материалов. Например, во внешней отделке комплекса Миленниум тауэр используются трехгранные стеклянные витражные фасады, создаваемые из стекла семи цветовых оттенков, точно такие же, которые применены в строительстве небоскребов Москва-Сити.

Ценовая политика сочинской элитки приблизительно одинаковая - в пределах от 5500 до 12.000 у.е. за квадратный метр. Отдельно стоят верхние этажи и пентхаусы на них цена может быть в полтора раза выше, чем на основные квартиры. И вообще, общая тенденция чем этаж выше, тем выше цена квадратного метра. Безусловно, очень важен и вид, открывающийся из окна. Но практически все дома класса де люкс и люкс спроектированы так, чтобы каждая квартира имела прекрасные виды из окон. Количество этажей в элитных сочинских комплексах варьируется от 10 до 26 этажей

Уровень безопасности элитного комплекса обязательно включает собственную огороженную территорию с КПП, круглосуточную профессиональную охрану с видео наблюдением. Каждый элитный комплекс должен иметь подземный паркинг на каждую квартиру, охраняемую гостевую парковку.

Зачастую все элитные новостройки продаются под чистовую отделку, со свободной планировкой и возможностью распланировать квартиру по своему вкусу. Высота потолков в таких комплексах не менее 3.2 м.

Другими словами, комплекс услуг, предлагаемый девелоперами каждого строящегося элитного комплекса, достаточно разнообразен. Уровень не ниже европейского. Качество жизни полностью соответствует эпитету элитный. Так что совсем неудивительно, что даже при сегодняшней стоимости элитное жилье в Сочи пользуется спросом и является объектом выгодных капиталовложений.

И, конечно, покупатели элитной недвижимости платят деньги за комфортность . Комплекс он потому и комплекс, что он предлагает комфортную жизнь от А до Я, которую можно получить не выходя за территорию своего дома. Набор услуг, предлагаемый в сочинских элитных жилых комплексах достаточно разнообразен и широк. Например, инфраструктура элитного комплекса компании Сунжа - Миллениум Тауэр, включает фитнесс клуб с финской и турецкой банями, с массажными кабинетами, комнатами отдыха, фито-баром, игровыми залами, СПА центр, кафе.

Сочи с точки зрения строительства имеет одну отличительную особенность: количество земли под застройку в нём весьма ограничено природой морем и горами. Город вытянут на 140 километров вдоль берега и прижат к Чёрному морю Кавказскими горами. Это сейчас в Сочи строительный бум. Однако очень скоро количество пригодной под новую застройку земли сократится, если не сойдёт к нулю - объективная реальность, с которой приходится считаться. Количество новостроек резко сократится, и тогда стоимость жилья, особенно в домах элитного и бизнес класса значительно вырастет. Далее - читайте по губам - инвестирование в сочинскую недвижимость на данном этапе - сверх эффективное, если не сказать - вложение, способное создать и приумножить ваше будущее финансовое состояние.

Читайте по губам
И главное, о чём хотелось бы сказать.

Проблемы в комплексе

Планы губернатора Олега Чиркунова, который обещал довести ввод жилья в Пермском крае к 2010 г. до 1 млн кв. м, в 2007 г. перестали казаться нереальными. За прошлый год в регионе строителями было возведено 800 000 кв. м новостроек. Прогноз на 2008 г. 935 000 кв. м.

В Перми начатые проекты комплексной застройки пока в стадии строительства. С 2006 г. KD Group ведет работы над Юбилейным-2 (130 000 кв. м), Окуловским (150 000 кв. м), Альпийской горкой (160 000 кв. м), строит жилой комплекс Великаны (пять домов общей площадью 31 000 кв. м). Компании Александра Флегинского и Юрия Борисовца продолжают строить Ипподром (340 000 кв. м) и т. д.

Единственный почти завершенный в крае проект комплексной застройки микрорайон Усольский на 57 500 кв. м в городе Березники.

Результат аукциона по приобретению еще одного крупного участка территории аэропорта Бахаревка был оспорен в суде. Пермская прокуратура посчитала цену продажи 78 млн руб. за 124 га земли заниженной. Коммерческий директор компании Респект Алексей Ананьев говорит, что справедливой была бы цена в несколько раз выше например, площадка под Иву в 6,4 га ушла с аукциона почти за 316 млн руб. Однако предприниматель Павел Кузнецов, который приобрел землю в Бахаревке, продал ее ПИК-регион. Последняя, как добросовестный покупатель, отклоняет все возможные претензии. По информации источника, близкого к администрации, на вторичном рынке ПИК заплатила за участок около $70 млн. Строительство в Бахаревке пока не началось, сейчас разрабатывается концепция застройки, говорят в пресс-службе компании. Как ранее сообщал Ведомостям гендиректор ПИК-регион Сергей Канаев, на участке планируется комплексная застройка жилые многоэтажные дома со всеми необходимыми объектами инфраструктуры. Одновременно ПИК-регион подписала соглашение с администрацией Перми о начале проектирования нового района Бахаревка здесь на территории в 500 га планируется построить около 3,5 млн кв. м жилья. Застройка вышеупомянутых 124 га станет первой очередью Бахаревки.

В 2007 г. ПИК-регион выиграла тендер на право застройки микрорайона Ива. Как сообщили в пресс-службе ПИК, работы на площадке пока не начались.

В Перми реализуются и проекты помельче. Например, в Орджоникидзевском районе города строится жилой комплекс Щербаковский из каркасно-монолитных и панельных домов (девелопер СК Транк). Проект предполагает две очереди уже сдана первая площадью 13 000 кв. м. Вторую очередь (19 500 кв. м) планируется закончить в 2008 г.

Из центра на окраины

Освоение удаленного от центра Орджоникидзевского района пермские аналитики называют началом новой тенденции на первичном рынке. Сейчас, когда центр города в основном застроен, строители двигаются на окраины. А крупные компании, например KD Group, еще больше расширяют географию строительства и помимо Перми начинают работать в других городах региона, говорит аналитик Перспективы Регина Давлетшина.

Кроме того, в Орджоникидзевском районе возводится жилой комплекс на ул. Янаульской. Общая площадь трех строящихся домов, возводимых Стройпанелькомплектом, составит 18 000 кв. м.

На I квартал 2008 г. назначена сдача первого из шести 25-этажных домов ЖК Акварели (девелопер Ост-дизайн), тоже расположенного в Индустриальном районе. Квартиры до 15-го этажа в нем уже распроданы, говорит Ананьев, а на более дорогостоящие верхние покупатели находятся с трудом. Пермяки пока не готовы доплачивать за престиж или за вид из окна. В первую очередь их интересует качество дома, объясняет Ананьев.

В Индустриальном районе ПИК-регион обещает завершить в 2008 г. строительство жилого комплекса Полет. По данным пресс-службы компании, его площадь составит 60 000 кв. м. Ренова-стройгруп возводит в Свердловском районе Перми жилой комплекс площадью более 60 000 кв. м.

Неинтересная панель

Из-за несоответствия качества строительства высокой цене сейчас испытывает трудности с реализацией и жилой дом Крылья, рассказал один из пермских агентов по недвижимости. Он позиционировался как объект повышенной комфортности, но по ряду параметров до нее не дотягивает, говорит собеседник Ведомостей. Покупатели оказались не готовы платить 92 700 руб. за 1 кв. м в Крыльях, подтверждает и Ананьев: У Респекта сейчас нет ни одной заявки на покупку в нем квартир.

Ананьев считает, что причина спада интереса к панели кроется в политике ее производителей. Пермский завод силикатных панелей в 2007 г. заявил, что производимые им панели пойдут на его собственные строительные проекты. Пермские застройщики поняли, что могут остаться без материалов, и переключились на монолитно-каркасное строительство. К тому же эта технология позволяет возводить дома быстрее, объясняет Ананьев.

На пермском рынке происходят качественные изменения, отмечают аналитики Перспективы: строители возводят меньше панельных домов, их доля в 2007 г. сократилась с 42% в январе до 34% в декабре. Доля монолитно-каркасных новостроек, наоборот, увеличилась с 13 до 23%. Однако гендиректор НП Западуралстрой Ювиль Калю считает, что панельное домостроение рано списывать со счетов: Оно пока что останется востребованным строителями.

К концу 2007 г. цена предложения на рынке новостроек составила 52 050 руб. за 1 кв. м. С начала года цены, по данным Перспективы, выросли на 40,3%. Основное удорожание примерно на 27% произошло в I квартале, особенно в новостройках Индустриального и Мотовилихинского районов. Затем рост замедлился цены достигли предела платежеспособности, говорит Ананьев. В октябре ноябре, по его словам, они и вовсе упали на 15-18%: Строительные компании стали испытывать сложности с привлечением средств из банков и решили обратиться к дольщикам. Ананьев отказался привести конкретные примеры, но заявил, что так делали многие. После оживления покупательского спроса к концу года новостройки опять подорожали на те же 15-18%, говорит Ананьев.

Цены ограничил спрос


Расчеты курирующего подготовку к Олимпиаде 2014 года главы Минрегионразвития Дмитрия Козака на то, что организаторы Игр уже в апреле определятся с подлежащей изъятию землей, пока не сбываются. По крайней мере в части участков, необходимых для развития дорог.

В десятку самых дорогих новостроек Перми, по данным Респекта, вошли в основном дома, возведенные в центральном, Ленинском районе города. Например, в доме на ул. Кирова, 33, квартиры продаются по 110 800 руб. за 1 кв. м. А в новостройке на ул. Осинской, 8, стоимость 1 кв. м составляет 103 600 руб.

В эту межведомственную группу войдут представители Краснодарского края, города Сочи, Минтранса, Олимпстроя и других заинтересованных ведомств, в том числе Министерства природных ресурсов, заявил журналистам Игорь Левитин. Однако точные границы изымаемых под строительство участков, по словам министра, можно будет определить только после завершения всех проектных работ. При этом организации-проектировщики, по словам представителей Минтранса, станут известны в конце апреля. Исполняющий обязанности мэра Сочи Владимир Афанасенков уточнил, что при проектировании должны быть минимизированы снос жилых строений и изъятие земельных участков.

Вчера министр транспорта Игорь Левитин объявил о создании межведомственной группы по решению земельного вопроса при строительстве дорог. По его словам, окончательные решения о выкупе будут приниматься после разработки проектной документации, а на это потребуется как минимум 1 2 года. Для решения земельно-имущественных вопросов при транспортном строительстве в Сочи правительство создает специальную рабочую группу.

Новая схема автотранспортной инфраструктуры Сочи полностью проработана и утверждена, считает Игорь Левитин. Намечено строительство дорог-дублеров, в том числе дублера основной магистрали города Курортного проспекта и девяти транспортных развязок. По словам главы Минтранса, конкурс на проектирование развязок будет объявлен до конца апреля, а уже в конце мая должны быть выбраны подрядчики работ. Изменений стоимости объектов автотранспортной инфраструктуры не предвидится. Окончательная цена будет определена после окончания работ по проектированию, сообщил Левитин журналистам. По предварительным расчетам, в развитие сети внутригородских автодорог Сочи намечено вложить более 130 млрд. руб. Как сообщила НГ пресс-секретарь Минтранса Светлана Крыштановская, окончательные параметры дорожной программы Сочи можно будет назвать только после решения множества спорных вопросов, от которых и будет зависеть смета строительства.

Между тем глава Минрегиона Дмитрий Козак еще недавно надеялся решить основные вопросы с выкупом сочинской земли в апреле. Выступая 5 марта в Госдуме на правительственном часе, Козак сообщил, что, по данным предварительной инвентаризации земель, в границах олимпийских объектов сосредоточено 3553 га в госсобственности и еще 679 га в частной собственности граждан и организаций. По его словам, до 1 апреля администрация Краснодарского края должна завершить полную инвентаризацию всех земельных участков и представить конкретные предложения по их выкупу и изъятию. Изъятие земли в самом Сочи под дорожное строительство формально не связано с сооружением спортивных объектов, однако без реконструкции дорог провести Олимпиаду в Сочи будет практически невозможно, что и подчеркивает участие Олимпстроя в новой комиссии по изъятию земель.

Сейчас даже участки вдалеке от центра Сочи продаются по цене от 20 тыс. долл. за сотку, и чем ближе к центру города, тем цены выше. Так, старое домовладение в поселке Якорная Щель для последующего строительства гостиницы на участке 10 соток предлагается за 200 тыс. долл. А дачный домик в Хосте на 6 сотках обойдется уже в 220 тыс. Участок в 6,2 сотки в поселке Дагомыс стоят уже более 550 тыс. долл. А участок 11 га для постройки Центра бизнеса и отдыха в районе Вардане (30 км от центра Сочи) предлагается за 5,4 млн. евро.

Отметим, что совокупный размер транспортного бюджета Олимпиады в 5 млрд. долл. (130 млрд. руб.) может оказаться явно недостаточным на фоне заоблачных цен на сочинскую землю, которые уже давно побили столичные рекорды. Как пояснили НГ в сочинском агентстве недвижимости Спектр, самые низкие цены за сотку, как правило, превышают 15 20 тыс. долл. и относятся только к участкам, расположенным в 9 10 км от берега моря. Расположенные непосредственно у моря участки продаются иногда дороже миллиона долларов за сотку. И хотя самые высокие цены отражают скорее запросы продавцов, реальные сделки с олимпийскими землями все же осуществляются даже по таким заоблачным ценам. По словам сочинских риелторов, в городе ежемесячно регистрируется около 15 сделок с земельными участками, причем в последние недели наблюдается некоторое оживление после того, как рынок замер, достигнув максимума цен в начале 2008 года.

Впрочем, 10 тыс. руб. за квадратный метр это далеко не самая дорогая земля. Так, выселяемые из Имеретинской долины в Сочи, где будут размещены олимпийские объекты, христиане-староверы заявили, что хотят, чтобы власти выкупали у них землю по цене не менее 200 тыс. долл. за сотку, т.е. примерно по 50 тыс. руб. за квадратный метр голой земли. Это дороже, чем цена квадратного метра комфортабельного жилья в большинстве областных центров России. До конца апреля мы сможем оценить, во сколько обойдется изъятие земель, уверен Дмитрий Козак. При этом недовольные ценой выкупа владельцы земли, по его совету, смогут обращаться в российские суды.

Таким образом, при средней условной цене сочинской земли в 10 тыс. руб. за квадратный метр вся дорожная смета города будет потрачена только на выкуп изымаемых земельных участков, а для самого строительства денег может и не остаться.



Главная --> Публикации