Главная --> Публикации --> Управляющим коммерческой недвижимостью не доверяют финансовые потоки Девелоперы расширяют горизонты. выгоду получат все Хроники пикирующего квартиросъемщика Сверхдоходные дома Екатерина радченко: «доход повысился. переходи в другую категорию»

Еще год назад банки охотно предлагали своим заемщикам ипотечные кредиты без первоначального взноса: клиенту нужно было только оплатить комиссионные сборы и страховые выплаты. Однако после ипотечного кризиса в США банки сокращают подобные программы, требуя внести как минимум 10-15% стоимости приобретаемой недвижимости. Поэтому вопрос о том, где взять деньги на первый взнос, опять вернулся к заемщикам.

Банки предпочитают не давать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Но, если нет денег на первый взнос, то все равно есть несколько вариантов для приобретения квартиры в кредит. А если у заемщика есть какое-либо жилье, то с его помощью можно не только существенно улучшить жилищные условия, но и получить более привлекательные условия по ипотечному кредиту.

Может показаться, что платить за два кредита одновременно нереально. Однако уже сейчас банки предлагают специальные программы двойных кредитов, один из которых направлен именно на создание первого взноса. Так, Абсолют-банк предлагает программу без первого взноса, в рамках которой клиент оформляет два кредита. Первый на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке на стандартных условиях, второй на формирование первоначального взноса. Размер первого кредита 80% стоимости закладываемого жилья. Кредит на формирование первоначального взноса выдается на срок до 3 лет под 12-14% в долларах. Клиент может погашать кредит двумя способами: либо равными аннуитетными платежами, либо ежемесячно погашать проценты, а само тело кредита выплатить в конце срока кредитования.

В условиях стремительного роста цен на недвижимость накопить даже 10% стоимости квартиры удается далеко не всем. Скопленная сумма быстро обесценивается, в результате процесс накопления затягивается на длительное время. При покупке недвижимости экономкласса для уплаты первого взноса можно взять потребительский кредит. Но стоит учитывать, что много денег банк не выдаст, обойдется кредит дороже, а на его возврат будет отведен небольшой срок. Например, банк Возрождение выдаст максимум $30 000 на 3 года под 16,5% в долларах и 18% в рублях. На $10 000 больше можно получить у Банка Москвы на срок до 5 лет под 12,5-14,5% годовых в долларах и 16-18% в рублях. В банке Союз $100 000 можно получить на 3 года под 16% в долларах и 20% в рублях. Как правило, при оформлении потребительского кредита банки ограничиваются поручительством нескольких лиц. В некоторых случаях они могут попросить застраховать жизнь и трудоспособность заемщика на срок кредита.

Такой кредит выдается на более длительный срок, и, что самое главное, процент по кредиту сопоставим с ипотечным. Однако при залоговом кредите одним поручительством не обойтись. Нужно также оформить комплексное страхование. Например, Альфа-банк предлагает кредит на 70% стоимости закладываемого жилья под 11,6% годовых в долларах. При этом расплачиваться по кредиту можно в течение 15 лет. В Росевробанке кредит можно оформить на 40 лет под 12% годовых в долларах и 13% в рублях.

Но поскольку выбор таких программ не велик, для первоначального взноса можно взять кредит под залог имеющегося жилья. Такой вариант может быть успешно реализован, если закладываемая для получения первоначального взноса недвижимость не планируется к дальнейшей продаже. Смысл в такой схеме появляется в случае отсутствия банковских программ с нулевым первоначальным взносом или если у человека совсем нет собственных средств для первоначального взноса, либо он планирует потратить имеющиеся средства на ремонт и благоустройство. При использовании такой схемы большой первоначальный взнос может повлечь снижение процентной ставки по ипотечному кредиту на приобретаемую квартиру, считает замдиректора ипотечного центра инвестиционного банка КИТ Финанс Надежда Свинцова.

В зависимости от размеров первого взноса скидка может серьезно увеличиваться. Например, если взять кредит на квартиру в Русском ипотечном банке в долларах, то при наличии 10-30% стоимости жилья процентная ставка составит 12,5% годовых. А если есть возможность внести больше половины суммы, ставка снизится до 11,25%. Квартира в кредит в ВТБ 24 на 15 лет при взносе менее 5% обойдется в 11,5%, а при самостоятельной оплате 40% стоимости жилья сократится до 10%. При оформлении кредита без первого взноса на 25 лет в банке Хоум Кредит ставка составит 13,5% в долларах, если же у вас есть хотя бы 30% стоимости жилья, ставка снизится до 11%.

Если внести полученную сумму в качестве первоначального взноса по ипотеке, заемщик сможет сэкономить на процентной ставке. Например, Банк Москвы один из немногих пока еще предлагает программу без первоначального взноса в рублях и валюте (доллары, евро, франки) на 30 лет. Однако в Банке Москвы величина процентной ставки напрямую зависит от того, какой первоначальный взнос сможет внести клиент. Так, если клиент хочет оформить кредит в долларах или евро при отсутствии начального капитала, процентная ставка составит 11%, при первом взносе в 10-30% стоимости квартиры ставка снизится до 10,5% при условии подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ.

С ним согласен замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан: Если заемщик не вносил первоначального взноса, то есть риск, что в случае обращения судебного взыскания стоимости заложенного объекта недвижимости будет недостаточно для полного погашения всех обязательств перед банком, придется искать дополнительные источники или реализовывать другие материальные активы заемщика. На мой взгляд, это не выгодно ни заемщику, ни банку. В этом плане очень категоричен Русский ипотечный банк. Такие схемы используются довольно часто, но наш банк против них активно возражает. Мы не кредитуем клиента без первоначального взноса. Ведь в результате получения потребкредита заемщик получает 100% кредита на квартиру. При этом потребкредит, как известно, обходится значительно дороже. Кроме того, обязательства клиента возросли теперь он осуществляет платежи по двум кредитам, говорит начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. При наличии второго кредита в другом банке Русский ипотечный банк может отказать заемщику в получении кредита или же будет рассматривать заявку еще раз, но уже с учетом новых долговых обязательств.

Но не все банки благосклонно относятся к идее заемщика заложить имеющуюся квартиру, чтобы получить первоначальный взнос. Ведь если заемщик внес свои деньги, снижается вероятность того, что он не будет выплачивать кредит. Кредиты на первоначальный взнос на квартиру по ипотеке банки давать не любят и часто отказывают, особенно при выдаче ипотечного кредита. Требование банка о первоначальном взносе подразумевает, что заемщик сам накопил деньги и вкладывает их в квартиру, то есть несет ответственность. Когда вся квартира куплена в кредит, заемщик не рискует собственными деньгами и менее ответствен, уверен глава управления кредитования физлиц СДМ-банка Иван Лонкин.

С усовершенствованием банковских баз данных банки будут тщательно проверять наличие других кредитов. Однако если два кредита будут оформлены в одном банке, это может ускорить процесс оформления кредита, так как вся информация уже будет у кредиторов, а вот рассчитывать на какие-то льготы не стоит. Говорить о специальных скидках и льготах не приходится, так как на момент оформления кредитов у банка-кредитора еще нет информации о кредитоспособности данного клиента, а скидки на большую сумму кредита обычно не предусмотрены. С другой стороны, ужесточающие меры к такому заемщику тоже не применяются: кредит ему либо выдадут на стандартных условиях, либо не выдадут, если есть какие-либо сомнения в его кредито- или платежеспособности, говорит Надежда Свинцова.

Кредит под залог собственной квартиры можно оформить как в том банке, где вы берете ипотеку, так и в другом банке, если условия в нем более выгодные. Ограничений по количеству кредитов нет, весь вопрос, по силам ли их обслуживать клиенту. Аппетит приходит, что называется, во время еды. У нас есть случаи, когда один и тот же клиент берет у нас второй, и даже третий кредит на покупку соответственно второй или же третьей квартиры. В дальнейшем у большинства клиентов доходы растут, и они уже могут позволить себе покупку в кредит авто или мебели, бытовой техники, говорит начальник департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.

Сумма выплат по двум кредитам не должна превышать 50-60% совокупного дохода заемщика. Если доход заемщика позволяет обслуживать обязательства по двум кредитам (потребительский и ипотечный), то такая схема для него выгодна. Ведь ипотека это инструмент, позволяющий получить большой кредит на длительный срок под выгодный процент. Заемщик в данном случае сможет обзавестись жильем, кроме того, надо отметить, что цены на недвижимость постоянно растут, и по нашему опыту могу сказать, что все ипотечные кредиты окупаются, считает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

В свете того, что банки ужесточили контроль за своими рисками, получить комбинированный кредит сегодня крайне сложно. В DeltaCredit вопрос о скидках и льготных условиях решается на индивидуальной основе. Положительным моментом может служить кредитная история клиента в нашем банке, уверена вице-президент по развитию бизнеса DeltaCredit Динара Юнусова. В реализации этой схемы особых сложностей у заемщика не возникнет. Заемщик оформляет две заявки на кредит, каждая из которых рассматривается отдельно. При этом главную роль в решении банка сыграет платежеспособность клиента.

От сдачи квартиры в аренду заемщик получит дополнительный доход, который, впрочем, банки считают непостоянным. Но и отнимать у заемщика дополнительную выгоду без веских причин не станут. Альфа-банк обычно в таких ситуациях идет навстречу клиенту и не препятствует сдаче внаем залогового жилья, поскольку заемщик начинает получать дополнительный доход, что улучшает его платежеспособность, рассказывает Илья Зибарев. Учитывая рост цен на аренду, он может покрывать выплату по одному из кредитов. Хотя февраль ранее отмечался как мертвый сезон на рынке аренды, второй год мы наблюдаем повышение спроса. В целом на рынке аренды средний рост цен к концу 2008 года будет составлять, так же, как и в 2007 году, 20-25%, считает директор отделения Центр Аренды компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Гасиловская.

Двойной кредит не особо ударит по карману заемщика, если он станет сдавать заложенную квартиру арендные платежи могут компенсировать часть ежемесячных выплат по кредиту. Если заемщик захочет сдать заложенную квартиру, ему потребуется письменное согласие банка. Однако нельзя сказать, что банки горят желанием его выдать. Дело в том, что квартиру, сдаваемую в аренду, сложнее продать, если клиент перестал платить по кредиту. Каждый случай рассматривается индивидуально, ведь сдача квартиры в аренду это тоже обременение, поэтому банк будет смотреть как на кредитную историю заемщика, так и на другие факторы. Например, банк может ограничить сроки договора аренды, скажем, несколькими месяцами с правом продления, чтобы в случае взыскания квартира не находилась ни под каким другим обременением, кроме ипотеки, говорит Денис Земан.

По данным компании МИАН агентство недвижимости за январь стоимость найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5%, бизнес- и элитного сегментов не более чем на 1%. Минимальная ежемесячная стоимость аренды в сегменте бизнес-класса составляет 35 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, 50 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру и 70 тыс. руб. за трехкомнатную.

По данным компании БЕСТ-Недвижимость, на сегодня ежемесячная арендная плата в экономклассе составляет от 23 тыс. руб. за однокомнатную квартиру, от 28-30 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру и от 40 тыс. руб. за трехкомнатную. С начала 2008 года уже отмечен рост цен в среднем на 3-4%. К концу года повышение в этом сегменте рынка аренды приведет к 30-процентному росту таков прогноз Юлии Гасиловской относительно роста арендных ставок в экономклассе.

Как правило, с кредитом, взятым на первоначальный взнос, заемщики расплачиваются быстрее, чем с ипотечным. После освобождения квартиры из залога ее можно продать и погасить значительную часть ипотечного кредита. Но поскольку стоимость аренды растет, выгоднее и дальше сдавать жилье, получая дополнительный доход.
Очередная сессия проекта Российский дом будущего была посвящена теме строительных технологий.

Например, у клиента есть в собственности двухкомнатная квартира (51 кв.м.) в районе Люблино стоимостью $188 00 Он может улучшить жилищные условия и купить трехкомнатную квартиру в районе Строгино стоимостью $310 00 Ежемесячные выплаты по кредиту на первоначальный взнос на 15 лет под 11,6% составят $177 А выплаты по ипотечному кредиту на 30 лет под 11% и с первоначальным взносом 40% составят $140 Если бы заемщик оформил кредит без первого взноса на 30 лет под 13%, сумма ежемесячных выплат превысила бы на $300 выплаты по двум кредитам. Чтобы уменьшить ежемесячные выплаты, можно растянуть срок кредита. В этом плане удобно воспользоваться программой Росевробанка, который предлагает кредиты на 40 лет. В этом случае суммарные выплаты по кредиту составят $2750, а доход заемщика должен быть не меньше $500 Свою квартиру заемщик может сдавать как минимум за $1200 и вносить эти деньги за кредит. Тогда за счет аренды нагрузка на бюджет заемщика значительно уменьшится.

Одна из острых дискуссионных тем стратегия развития строительного сектора на ближайшие годы. Дело в том, что сегодня, по сути, с нуля создается новый кластер экономики, связанный с индустриальными технологиями малоэтажного строительства. С нуля, потому что еще со времен Советского Союза ставка традиционно делалась на многоэтажное строительство, а малоэтажные технологии не развивались. Понятно, что существующими ныне кустарными методами резкого увеличения объемов строительства не достичь. А значит, предстоит либо массово закупать западные технологии и заводы, либо их копировать китайским способом, либо развивать отечественные разработки.

Лаборатория междисциплинарного проекта Российский дом будущего планомерно следует по заранее разработанному маршруту новые принципы проектирования концепции жилых поселений технологии экономика. На прошлой неделе состоялась очередная сессия, она была посвящена технологиям строительства. На сессии были рассмотрены и проанализированы концепции более десятка проектных групп, принимающих участие в лаборатории. Проводилась и новая для России работа: была сделана попытка технологического форсайта строительной и жилищной сферы, что позволило увидеть тренды развития этих областей. При этом задача, по словам руководителя методологической части проекта Российский дом будущего Сергея Попова, ставилась не как выбор одной единственной, самой оптимальной технологии, а как попытка увидеть целый спектр возможных вариантов.
Сесть на Канаду или строить заводы заводов

Центральный круговой модуль является базовым элементом, в котором размещаются лестница, инженерные коммуникации, санузел и кухня. К этому модулю могут пристраиваться трансформируемые пространства самой разнообразной формы. Ноу-хау проекта особая конструкция стоечно-базовой системы, которая частично взята из авиастроения. Сложноустроенные жилые ячейки могут формировать различные жилые комплексы

Российские предприниматели склоняются к первому варианту: они все активнее начинают покупать линии по производству элементов домов в Европе и США. Настроение ориентированных на такой подход бизнесменов в предельно ясной форме выразил генеральный директор омской компании Индустриальные системы Сергей Ганчарук: На мой взгляд, нет смысла разрабатывать российские строительные технологии и пытаться конкурировать с западными. У нас сегодня нет людей для их разработки и внедрения. Колоссальное отставание перспективнее преодолеть, используя схему наездника: выбрать отработанную западную технологию и сесть на нее. К примеру, на систему канадского деревянно-каркасного домостроения, которая развивается уже более ста лет и отлично подходит для наших климатических условий.

Прыжок в будущее по западному пути уже происходит, но идет пока весьма нерационально. Производственные линии скупаются хаотически, без должного анализа. Многие предприниматели при покупке производств исходят в первую очередь из желания получить наименьшую себестоимость. Ряд экспертов уже сегодня предупреждает, что в ближайшие несколько лет Россию может захлестнуть волна мусорных, экологически грязных технологий из Европы и США. Пользуясь отсутствием информации у потребителей и слабым контролем государства, они в мутной воде могут захватить значительную часть рынка.

Концепция дома-конструктора проектной группы Юрия Горинова

Опыт Конкурса строительных инноваций, проведенного в 2007 году в рамках проекта Российский дом будущего, показал, что перспективные отечественные строительные технологии существуют (см. Они не видят. Они не слышат. Они ничего не читают [1]). Но за редким исключением они очень тяжело пробиваются в жизнь: часто не могут привлечь инвестиции для доработки, создания прототипов и выхода на массовое производство. В России есть разработки, намного превосходящие западные технологии. Но они недоинвестированы. В этом есть что-то иррациональное: нашему бизнесмену легче купить готовую западную линию или просто потратить большие деньги на развлечения, чем вложить в разработку отечественных технологий. Почему так происходит? Возможно, дело в том, что в России традиционно технологические прорывы инициировались государством, мощной волей властей. Сегодня государство устранилось из этой сферы, считает академик Международной академии экологии Юрий Лапин.

Парадоксально, но сегодня новые индустриальные технологии у нас дороже традиционных: каркасные дома обходятся в строительстве дороже, чем коттеджи по дорогим ресурсо и трудоемким технологиям на основе кирпича и дерева. Это происходит потому, что при строительстве домов по западным технологиям приходится экспортировать значительную часть деталей. Из-за этого такие дома оказываются у нас чуть ли не в два раза дороже, чем на их исторической родине. К примеру, из-за отсутствия в России заводов по производству плит OSB недорогие по определению каркасные дома стоят под 1000 евро за 1 кв. м.

Весьма странно, что формирование нового кластера национальной экономики с потенциалом в десятки миллиардов долларов происходит практически без участия государства. Отсутствует и объективный анализ существующих технологий и трендов в мировом стройкомплексе. Нет и намека на дискуссию по теме, как оптимально мог бы развиваться сегмент стройиндустрии в России. При таком подходе с широко закрытыми глазами упускается возможность комплексных решений, которые могли бы дать огромную экономию средств. Так, закупка или создание завода заводов, который мог бы в России выпускать производственные линии по выпуску домов по определенной технологии, дали бы толчок развитию машиностроения, сэкономили бы деньги российских покупателей таких производств и позволили бы скоординировать стратегии развития сотен разнообразных субъектов рынка.
Дом-конструктор

Еще одна проблема в том, что российские разработки часто представляют собой решения частных вопросов, их еще предстоит объединять в комплексные решения. Одна из задач проекта Российского дома будущего это поиск эффективных российских разработок, работа над их совместимостью и сборка в единую систему. Если это удастся, то убедить российских инвесторов в выгодности вложений в такие технологии будет намного проще, считает заместитель председателя экспертного совета проекта Российский дом будущего Сергей Журавлев. Заметим, что сегодня разработка новых технологий намного более актуальна для России, чем для стран Европы, где нет такого дефицита жилья, а среди уже существующих строительных технологий огромная конкуренция. В Европе рынок уже так давно сформирован и настолько плотно утрамбован, что строительные инновации при нынешнем спросе не очень-то и нужны.

2

Отдельной подпрограммой лаборатории Российского дома будущего стала тема создания дома-конструктора. Детали такого дома изготавливаются на заводе, а на строительной площадке он может быть смонтирован покупателем самостоятельно. Дом-конструктор обладает несколькими новыми свойствами.

Во-вторых, дома-конструкторы могут быть весьма экономичны. Это должно достигаться за счет особой конструкции здания, возможности экономии в процессе сборки (к примеру, монтаж осуществляется без применения спецтехники) и, главное, за счет производства всех деталей коттеджа в фабричных условиях. Но возможно ли выпускать дома серийно, как автомобили или мебель? Американский исследователь Джонатан Белл, многие годы изучавший этот феномен, отвечает на этот вопрос: Нет реальных причин, почему дома традиционного и современного дизайна не могли бы выпускаться серийно, в виде линейки рыночных продуктов, и продаваться по каталогам, например, как диваны.

Во-первых, его строительство может быть очень быстрым и простым. Сегодня строительство кирпичного дома занимает год-два, а потом еще столько же хозяева тратят на его отделку. Это очень нерационально: в доме все это время нельзя жить. Дом-конструктор конструируется так, чтобы монтаж занимал не более нескольких недель, при строительстве отсутствуют мокрые процессы, детали идеально подогнаны друг к другу. Сборка коттеджа по ясным монтажным схемам может быть осуществлена бригадой из нескольких непрофессионалов. При этом качество здания максимально задается уровнем его элементов и минимально зависит от квалификации сборщиков (в отличие от строительства из кирпича). Дом может уже с завода выходить с внешней и внутренней отделкой.

Отдельный сегмент, где дом-конструктор мог бы быть востребован, это малые города. Во многих таких городах строительство многоквартирных домов не ведется, местная стройиндустрия давно не функционирует, при этом спрос на жилье экономкласса существует. Дом-конструктор в сочетании с выделением властями участков с коммуникациями под индивидуальное строительство мог бы серьезно способствовать решению жилищного вопроса.

Дом-конструктор это прежде всего решения для экономкласса. Сергей Журавлев считает, что при серийном производстве розничная цена комплекта дома могла бы быть ниже 1 млн рублей: При такой цене дом-конструктор может иметь огромный рыночный потенциал. Посчитаем: годовой объем строительства в стране 50 млн квадратных метров, а доля самостоятельного строительства 40 процентов. То есть 20 млн квадратных метров сегодня строится индивидуально. Если за счет невысоких цен и своего удобства дом-конструктор займет даже 10 процентов этого рынка, то это означает 2 млн квадратных метров в год.

Похожая схема уже работает в Швеции, где дома можно купить в гипермаркетах IKEA. Известная шведская торговая компания с середины 90−х производит промышленным способом и продает быстровозводимые дома марки BoKlok на основе деревянного каркаса, которые собираются всего за четыре дня. В конце 2007 года IKEA объявила о начале строительства таких домов в Англии. Дома и квартиры, построенные по этой технологии, будут продаваться на 10 40% дешевле рынка.

С появлением домов-конструкторов могли бы измениться и привычные схемы покупки домов. Одна из схем могла бы выглядеть так. Покупатель приходит в строительный магазин, выбирает по каталогу вариант дома, с помощью дизайнера вносит изменения в планировку, после чего тут же получает расчет стоимости дома, архитектурный проект и схему сборки. После оплаты (возможно, в тот же день) он забирает сформированный комплект дома сам или заказывает доставку на участок, где и собирает его. Дом может заказываться и дистанционно, по каталогу как одежда, посуда или мебель.

Важным свойством дома-конструктора является трансформируемость. Дом-конструктор должен позволять пристраивать новые помещения, менять внутреннюю планировку и так далее. Заложенные возможности по трансформации позволяют жилищу динамично, но при этом бюджетно реагировать на изменение жизни. Трансформируемость жилья, на мой взгляд, является одним из главных мировых трендов, считает глава архитектурно-строительной группы Архтехнострой Юрий Горинов. Она дает возможность реализовывать новые жизненные сценарии. Молодая семья могла бы купить базовый модуль дома-конструктора (к примеру площадью 35 40 кв. м), быстро построить и жить в нем. После появления ребенка такая семья могла бы докупить комнату и пристыковать ее к базе.

Сборно-разборный дом с возможностями изменения внутреннего пространства. В модульной стеновой панели совмещаются функции вертикальной стойки каркаса и ограждающей конструкции. Для скрепления стеновых панелей предлагается использовать принцип поворотного замка, применяемый при монтаже паркетных полов. В качестве стеновых элементов возможно использование панелей из клееной древесины или сэндвич-панелей

Механизм доверительного управления государственной недвижимостью в Санкт-Петербурге не заработал из-за безволия и непоследовательности чиновников.

На сессии было предложено пять концепций дома-конструктора от трех проектных групп. В некоторых случаях предложенные идеи требуют серьезной конструкторской доработки, в некоторых прототип дома при наличии производственной базы мог бы быть изготовлен уже в ближайшее время. Работа над этими проектами с точки зрения совершенствования конструкций, выбора применяемых материалов и оптимизации себестоимости будет продолжена с привлечением внешних экспертов. Первые прототипы могут быть изготовлены и выставлены для обсуждения на специальной площадке уже в конце года в рамках следующего этапа проекта Российский дом будущего.

Здравое начало
Надежды на успешность инструмента ДУ подкреплялись тем, что и закон О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга, и пакет подзаконных актов вырабатывались в процессе пятилетнего диалога КУГИ и бизнес-сообщества в лице ГУД (см. Формула доверия [2], Эксперт С-З №45 от 28 ноября 2005 года). Чиновники признавали: частные компании смогут эффективнее управлять сложными объектами, где обитает много арендаторов и пользователей и требуется наводить порядок с эксплуатацией зданий, менять инженерию, выполнять ремонтные и даже реставрационные работы. Сохраняя в собственности города ценные объекты недвижимости, администрация с помощью ДУ могла бы добиваться улучшения их состояния и повышения рыночной стоимости.

Прошло более двух лет после проведения КУГИ Санкт-Петербурга первых конкурсов по предоставлению частным компаниям в доверительное управление (ДУ) объектов нежилой недвижимости. Опыт применения чиновниками нового инструмента ДУ сполна подтвердил наши пессимистичные опасения (см. Призрак доверия [1], Эксперт С-З №1−3 от 22 января 2007 года). В очередной раз перспективный механизм, нуждающийся, однако, в тонкой настройке, принесен в жертву, причем явно в ущерб эффективности распоряжения городской недвижимостью. Дополнительное подтверждение обсуждение проблем ДУ, организованное газетой Недвижимость и строительство Петербурга и Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД).

Сила непоследовательности
Степень беспомощности и ДУ, и КУГИ особенно колоритно проявляется в случае ООО РЭО Сервис. Выиграв в декабре 2005 года конкурс, компания до сих пор не может прийти на объект на Измайловском проспекте: он занят колледжем, у которого договор аренды истек еще 2 декабря 1996 года. Более половины площадей колледж не использует в учебных целях, тем не менее освободить здание не удается: усилена его охрана, тянутся суды, идут в ход связи в ФСБ, звучат обвинения в рейдерстве и т.п.

Пообещав передать в ДУ 200 тыс. кв. м недвижимости, чиновники вскоре сократили объем ежегодного предложения до 50 тыс. кв. м. На деле же было предоставлено лишь четыре объекта (27 тыс. кв. м). А два последних года конкурсы вообще не проводятся. Мы не скрываем, что сталкиваемся с серьезным сопротивлением. Оно возникает сразу, как только появляется информация о планах передачи объекта в ДУ, начинает оказываться давление со стороны пользователей и арендаторов, признает заместитель председателя КУГИ Петр Яковлев. Арендаторов пугает перспектива постоянного присутствия на объекте профессионального управленца (вместо эпизодических контактов с сотрудниками КУГИ), который не только вникает в специфику использования площадей, но и может инициировать пересмотр арендных ставок, установленных по массовой методике, в соответствии с реальной рыночной оценкой. Управляющий может попытаться найти в действиях арендатора нарушения и получить основания для расторжения в судебном порядке договора аренды.

По словам Елены Никуличевой, заместителя генерального директора УК Питер, получившей в ДУ здание на Невском проспекте, компании до сих пор не передано около 1 тыс. кв. м помещений. Они не освобождены социальными арендаторами, договоры с которыми истекли еще в 2005 году. Руководители УК Питер, в отличие от коллег из Бекара, не питали иллюзий по поводу возможности расторгнуть или пересмотреть договоры с арендаторами, которым покровительствуют в Смольном. Но, разумеется, при составлении бизнес-плана они рассчитывали, что смогут сдать в аренду эти площади по рыночным ставкам. Однако управляющий не вправе выселить таких арендаторов, а КУГИ, по сути, бездействует, не торопясь предоставлять льготникам другие помещения. Таким образом, в здании из 9 тыс. кв. м управляющий может распоряжаться 1 тыс. кв. м (это были незанятые площади, отремонтированные УК Питер). И то, что по итогам года вознаграждение управляющему составило ноль рублей, Никуличева считает еще хорошим результатом.

Типичной проблемой оказывается расхождение между условиями конкурса (объем передаваемых в ДУ площадей, сроки их освобождения и т.д.) и действительностью. Первым сигналом стал конфликт компании Бекар с КУГИ при заключении в 2006 году договора на ДУ зданием-памятником на Невском. Помимо ряда нестыковок в информации оказалось, что уже в ходе конкурса с некоторыми арендаторами были на длительный срок перезаключены договоры по ставкам ниже рыночных. В частности, это удалось ОАО Центральное агентство воздушных сообщений решение было пролоббировано через Смольный под предлогом социальной значимости нахождения авиакасс именно в этом здании. Подобный прием пользуется популярностью. Евгений Рязанцев, вице-президент ГУД и советник ООО ВМБ-Траст, отмечает, что уже после того, как компания выиграла конкурс по зданию на Большом проспекте П.С., ее поставили перед фактом: при помощи Смольного от ДУ убежал Восточно-Европейский институт психоанализа с ним заключили договор безвозмездного пользования на 49 лет.

Представители КУГИ (на круглый стол не явились первые лица) предпочли не заметить предложение бизнеса о совместной работе по совершенствованию механизмов ДУ. В Смольном, очевидно, уже махнули рукой на эти хлопотные вопросы. Управлять недвижимостью привычным образом для чиновников и проще, и удобнее
Норвежские компании хотят заработать на строительном буме на Северо-Западе России. Свои главные надежды они связывают с развитием Штокмановского месторождения.

Участники рынка ратуют за пересмотр методологии ДУ, ориентированной на извлечение городом максимального дохода (главный критерий конкурса наибольшая сумма гарантированного дохода за пять лет управления). Глава АРИН Андрей Тетыш уверен: Максимизация доходов оправдана в одном случае если собственник намерен выжать все из здания и снести его через два-три года. Как справедливо подчеркивает Тетыш, город в каждом случае с учетом специфики объекта должен четко определять цели ДУ. При этом нужен механизм, позволяющий направлять доходы от ДУ на ремонт зданий и улучшение его качественных характеристик, это азбука управления недвижимостью.

Теперь на Кольский полуостров устремились новые компании, которые в первую очередь рассчитывают на участие в развитии Штокмановского месторождения. Однако многие норвежцы считают, что их соотечественникам будет непросто найти общий язык с потенциальными российскими заказчиками. В России другая деловая культура и много бюрократии. Для того чтобы преуспеть здесь, нужно проделать солидную подготовительную работу и затратить много времени, отмечает консул Рогер Миккельсен, отвечающий в генеральном консульстве Норвегии в Мурманске за деловые отношения с нашей страной.

Сегодня в Мурманской области работают около 40 норвежских компаний и еще несколько собираются в ближайшее время открыть здесь свои представительства. Начало норвежскому бизнесу положил нефтяной гигант Statoil (ныне StatoilHydro), который построил в далеком 1993 году восемь бензоколонок. Бензоколонки не закрылись даже после российского кризиса 1998 года, хотя некоторые норвежские газеты шутили, что Statoil больше зарабатывает на продаже сосисок в построенных рядом кафе, чем от основного вида деятельности.

Пионер всем пример
Как утверждает один из директоров норвежской компании Reinertsen Торкиль Райнертсен, именно так и организована работа ее российского филиала. Компания Reinertsen, поставляющая строительные конструкции для нефтегазовой промышленности, летом прошлого года открыла крупное производственное предприятие в Мурманске. То, что Reinertsen первым пришел в Мурманск, может означать, что предприятие в значительной степени выдвигает собственные условия для работы, не прибегая к коррупционным методам. Но это только мое предположение, подчеркивает Ян Борген. Мы не давали в России ни рубля взяток, настаивает Райнертсен.

Генеральный секретарь норвежского отделения организации Transparency International, занимающейся анализом уровня коррупции в различных странах, Ян Борген также предостерегает норвежские компании от работы в России. Transparency International поставила в списке самых коррупционных стран Россию на 121−е место рядом с Руандой и Гондурасом. Китай в этом списке занимает 70−е место, а Эстония 24−е. Работа в России связана с большим риском, поскольку здесь вы должны использовать те методы, за которые наказывают в Норвегии, считает Борген. Он полагает, что крупные предприятия имеют больше возможностей для открытия бизнеса, поскольку могут быть последовательны в отстаивании своего, западного понимания деловой культуры.

Культурные различия
Суул считает необходимым развивать в России сеть поставщиков: помимо низких издержек совместная работа с местными предприятиями может обернуться дополнительными контрактами. Русские представляют себе ситуацию примерно так, как мы в 1970−х годах. Они хотят развивать собственную промышленность и считают очень важным участие местных поставщиков в развитии месторождения, полагает норвежец. Однако его коллега Торкиль Райнертсен считает, что, несмотря на соседство, культурные различия, затрагивающие деловые отношения, весьма серьезны. Разница может быть определена одной формулой: российская система не базируется на доверии. Наш российский бухгалтер, например, требует, чтобы каждая выдача берушей рабочим контролировалась. Для этого нужно заполнить три анкеты и получить подпись руководителя предприятия и печать. Мы в Норвегии привыкли, что рабочие сами решают, когда им нужны новые беруши, поэтому нам пришлось снять с бухгалтера ответственность за их раздачу, усмехается Райнертсен.

Reinertsen пришел в Мурманск для того, чтобы предложить российским партнерам свой опыт в строительстве объектов на норвежских нефтегазовых месторождениях. Большие надежды компания возлагала также на участие в Штокмановском проекте своих соотечественников из StatoilHydro. Осенью 2006 года, когда Газпром заявил о самостоятельной разработке Штокмановского месторождения, компания подумывала об уходе из России, но приняла стратегическое решение не связывать свои планы с единственным проектом. Позже оказалось, что это решение было правильным. Недавно президент StatoilHydro Бенгт Ли Хансен отметил в интервью агентству Регнум, что приоритет в получении подрядов для Штокмана получат компании, расположенные в регионе месторождения. Ли Хансен сообщил также, что в ближайшее время Компания специального назначения, которая будет заниматься разработкой первой фазы развития Штокмана, разработает стратегию распределения контрактов между подрядчиками. Понятно, что географическая близость поставщиков к Мурманску будет иметь важнейшее конкурентное преимущество. Мы рассматриваем Северо-Запад России как второй по важности (после североморского. Эксперт С-З) нефтяной и газоносный район. И здесь мы рассчитываем получить свою долю, утверждал в интервью газете Verdens Gang исполнительный директор компании Reinertsen Гайр Суул.

Доля пирога
Reinertsen соучредитель другой норвежской строительной компании, надеющейся получить свою долю от российского нефтяного пирога, Arctic Arena. Основная бизнес-идея компании заключалась в реконструкции стадиона в Мурманске и постройке рядом с ним торгового и офисного центров, а также гостиницы и жилых домов. Общая сумма инвестиций в проект оценивалась на уровне около 600 млн долларов. Если бы не было понятного нам развития месторождений в Баренцевом море, мы бы никогда не пришли сюда. Штокман даст городу огромный подъем, считает руководитель проекта Arctic Arena Биргер Юнсен. Юнсену приходится снимать офис в Мурманске по ценам выше, чем на Акер Брюгге (самый дорогой офисный район в Осло. Эксперт С-З), но компанию привлекают перспективы местного рынка. Arctic Arena собирается строить в Мурманске спортивные сооружения, многоквартирные дома и офисные здания то, в чем город будет нуждаться в ближайшие 15 лет, рассказывает Юнсен. Кроме строительства торгового центра площадью 30 тыс. кв. м компания собирается возвести 29−этажный отель, который будет в два раза превышать самое высокое из сегодняшних зданий в Мурманске.

Как утверждает Торкиль Райнертсен, в России пытаются закрыть все бреши для использования чего-либо не по назначению, поэтому бюрократия здесь процветает. Мы понимали, что отличия России и Норвегии значительны, но думали, что хотя бы бухгалтерские счета будут похожи. Это была наша ошибка. Различия просто тотальны! восклицает один из директоров и совладельцев компании. Консул Рогер Миккельсен тем не менее, верит в большие возможности для норвежского бизнеса на Кольском полуострове. Лихие ковбойские времена фактически закончились и налицо большая стабильность и экономический рост. Русские все в большей степени адаптируются к западной деловой культуре, считает дипломат.

Все начинается с бетона
Компания производитель бетона Oelen Betong из Рогаланна стала получать прибыль уже через два года работы в России. Сейчас целью компании является удвоение числа заключенных договоров и сотрудников, а главные планы также связаны с гигантским строительством в Баренцевом море. Предприятие надеется на очень выгодные контракты: оно уже провело предварительные переговоры с Газпромом и обладателем лицензии на разработку Штокмановского месторождения компанией Севморнефтегаз. Новое производство, основанное Oelen Betong в Мурманской области, находится в стратегически важном месте на пути в поселок Териберка, где будет построен завод по производству сжиженного природного газа. Мы поставили своей целью участие в Штокмановском проекте, и строительство предприятия здесь самый короткий путь к этой цели, считает владелец предприятия Атле Берге.

Планируемые нами инвестиции огромны, но еще более значителен инвестиционный потенциал региона. Цены на аренду жилья в Мурманске выше, чем в Норвегии, а цены на торговые места более 800 долларов за квадратный метр, утверждает Юнсен. Он рассказал Verdens Gang, что вскоре на Кольский полуостров придет еще одна очень крупная строительная организация Amfi Eiendom. Многие продолжают считать Россию бедной страной, но сейчас это далеко не так. Только в Мурманске насчитывается 100 тыс. автомобилей, утверждает Юнсен. Вдобавок к Штокмановскому проекту норвежские строительные компании рассчитывают принять участие в реконструкции Мурманского порта инвестиции в эту сферу предусмотрены на уровне порядка 6 млрд долларов.

Поспешать медленно
Компания Malthus AS один из крупнейших игроков на рынке продажи и сдачи в аренду жилых модулей для оффшорной промышленности Норвегии. Рабочий городок, который компания построила на месторождении Ормен Ланге, включал 3 тыс. спальных мест. Представители компании Norsk Hydro называли этот лагерь самой большой гостиницей в Европе. Домики оборудованы всем необходимым и рассчитаны на одного или двух человек. В 2007 году оборот компании составил 100 млн долларов, а в 2008−м планируется увеличить его до 150 млн. В компании работают более 200 человек. Сейчас предприятие из Ставангера собирается открыть представительство в Мурманске, для того чтобы поставлять жилые модули для Штокмановского месторождения. Кроме того, Malthus уже провел переговоры о возможных поставках жилых строительных модулей для другой российской госкомпании Роснефти. Пока конкретные договоры не подписаны, но компания не сомневается в том, что на ее продукцию будет высокий спрос. Мы пришли к решению открыть свой офис в Мурманске. Сейчас подыскиваем руководителя, или, как его называют русские, генерального директора для представительства. После этого будем еще активнее зондировать местный рынок. Представительство будет открыто в течение апреля, а к осени мы надеемся утрясти все формальности, рассказал изданию Offshore директор по внешним связям компании Ивар Эггья.

Он, однако, надеется и на другие заказы: Мы рассматриваем и иные возможности. Строительными планами предусмотрено возведение 100 тыс. кв. м в ближайшие годы. Берге рассчитывает также на участие Oelen Betong в реконструкции Мурманского порта и проекте Arctic Arena и ожидает, что первые контракты будут заключены уже этой весной. В нашей работе здесь есть большая потребность: местная строительная промышленность долгие годы находилась в плачевном состоянии, и много оборудования просто физически устарело, говорит владелец предприятия Oelen Betong.



Главная --> Публикации