|
|
  |
Главная --> Публикации --> Столичные власти намерены строить города в подмосковье Московские новостройки. районы от третьего транспортного кольца (ттк) до мкад Торговый центр под асфальтом Звездные стройки Екатеринбург стоит на пороге бума торговой недвижимости Концепция комплекса, который я предлагал назвать Город-солнце, предусматривает строительство до 1,5 млн кв. м офисной, гостиничной и торгово-развлекательной недвижимости, - без лишней скромности заявил глава ГК Метрополь Михаил Слипенчук. Кстати, глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин отсоветовал так называть проект. Сказал, примета плохая: такие города никогда еще не были достроены, - признался Слипенчук. В результате комплекс получил название Метрополия и потребует около $3-4 млрд вложений. Вчера группа компаний Метрополь представила концепцию застройки 21 га на бывшей территории автозавода Москвич. Расположенный на пересечении Третьего транспортного кольца и Волгоградского проспекта проект обещает растянуться на десятилетие. Зато по окончании москвичам сулят райское место. Сейчас этот район один из самых экологически неблагополучных в столице. По рекомендации консультанта проекта компании CBRE строительство разделено на шесть этапов и будет вестись от трех до пяти лет. Некоторые эксперты, опрошенные Газетой, думают, что подобный проект надо строить лет 1 К безусловным достоинствам нового городского объекта-замысла относится местоположение (5 км от Садового кольца и вблизи от пересечения Третьего транспортного кольца и Волгоградского проспекта) и большой паркинг (из 1,5 млн кв. м 0,6 млн будет отведено под парковки). Японская компания Nikken Sekkei, которая разрабатывала архитектурную концепцию проекта Метрополия, использовала актуальный сейчас в мире принцип зеленого здания - green building, - рассказала Газете старший консультант CB Richard Ellis Ирена Хамукова. - Речь идет об использовании экологически чистых материалов и специальных инженерных решений, способствующих экономии энергоресурсов при эксплуатации зданий. Перепрофилирование части (примерно одной трети) бывшей территории обанкротившегося завода Москвич досталось девелоперскому подразделению Метрополя не без нервотрепки. В конце 2006 года на конкурсе имущественный комплекс был выкуплен ГК Метрополь за $245 млн, после чего бизнесмены уступили две трети полученной территории правительству Москвы, которое возмущалось продажей земель Москвича под коммерческую застройку. Власти Москвы заплатили за полученную часть по себестоимости, как выразился Слипенчук. А Метрополь получил возможность спокойно заняться строительством. Однако проект пока не согласован на градостроительном совете при мэре. А там, как показывает опыт, замыслы могут значительно скорректировать. Новый рост цен на квартиры таит в себе серьезную опасность для столичного рынка недвижимости. Для того, чтобы понять, в чем причина этой опасности, нужно вернуться на три года назад, когда в 2005 году после стагнации рынка 2004 года начался новый период активного роста цен на недвижимость. В такие периоды быстрее всего дорожают наиболее дешевые объекты, в частности новостройки эконом-класса, а рост цен в наиболее дорогих элитных новостройках, напротив, отстает от рынка. Прирост стоимости квартир в новостройках разных классов по данным исследований рынка новостроек аналитического центра ирн.RU за 2004-2007 годы представлены на графиках. По словам Слипенчука, схема финансирования еще не выбрана, но, скорее всего, будет использоваться и акционерный, и заемный капитал. Пять из десяти строений будут отданы под офисы, два станут отелями три и четыре звезды. Торговля будет убрана в крытые галереи. Запланированы фитнес-холл и культурно-развлекательный комплекс. Ориентировочно самое высокое здание будет высотой 364 м (70 этажей), - рассказал председатель совета директоров Nikken Sekkei Ltd Мицуо Накамура. В комплексе будет прямой выход из метро Волгоградский проспект. Ежедневная посещаемость комплекса ожидается примерно 80 тысяч человек. Офисы станут основным назначением Метрополии - около 700 тысяч кв. м. Арендные ставки в комплексе будут соответствовать средним ценам района. По данным CBRE, ставки аренды на офисные помещения класса А в этом районе колеблются от $500 до $800 за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и налогов). За период беспрецедентного роста цен в 2005-2006 годах дорогие новостройки, расположенные в пределах ТТК, подорожали на 140%, тогда как новостройки, расположенные от ТТК до МКАД, поднялись в цене на 168%, а квартиры в новостройках ближнего Подмосковья аж на 247%. Казалось бы, лидером по темпам роста за 2005-2006 годы должен был бы стать самый дешевый сегмент рынка новостроек Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД). Однако там рост цен составил 233%, и лидером стало все-таки ближнее Подмосковье. Но количество потенциальных покупателей, готовых приобрести недвижимость при таких темпах роста оказалось ограниченным. Масштабное подорожание жилья спровоцировало болезненную стагнацию рынка. Обычно, когда цены стабильны, стоимость высококлассного дорогого жилья продолжает расти, а цены на дешевые квартиры могут даже снижаться. Элитное жилье наиболее инертно, а спрос на него стабилен, поэтому оно продолжает незначительно дорожать и при стагнации. В итоге за 2007 год цены новостроек в пределах ТТК выросли на 21,3%, в то время как в других сегментах рост был значительно меньше. Недобор в росте стоимости подмосковных объектов средней удаленности обусловлен тем, что потенциальные покупатели в первую очередь стремились приобрести жилье на окраинах столицы или в крупных городах-спутниках, где относительно невысокие цены квартир соседствуют с таким важным фактором как наличие развитой инфраструктуры и транспортной доступности. К этому их подтолкнуло то обстоятельство, что инфраструктура и транспортная доступность среднего Подмосковья за последнее время значительно улучшилась. В итоге, разрыв цен между дорогими и дешевыми квартирами, несмотря на прошедшую стагнацию, так и не вернулся на уровень 2004 года. Сейчас разрыв цен на 25% меньше, чем в конце 2004 года. В этой ситуации, казалось бы, меньше всего должен был подорожать самый дешевый сегмент рынка. Однако меньше всех подорожали объекты между ТТК и МКАД, цена которых выросла всего на 3,8%. Третье место по темпам прироста заняли новостройки ближнего Подмосковья, стоимость которых увеличилась на 6,9%. А второе самые дешевые новостройки из Подмосковья средней удаленности, где цены поднялись на 17%. Между тем, пока разрыв цен между дорогим и дешевым жильем не вернулся на уровень конца 2004 года, продолжительного роста цен ожидать не стоит. Учитывая, что в сегменте дорогих новостроек уже третий год подряд наблюдается сокращение предложения, можно было бы ожидать большего подорожания этих объектов. Но их стоимость уже сравнялась с ценами аналогичных объектов во многих европейских столицах. В то же время качество жизни в Москве все-таки уступает европейским столицам по комфортности жилья, экологии, общей безопасности и решению транспортных проблем. Таким образом, значительного пространства для роста у элитных новостроек центра Москвы нет. Между тем, по итогам 2007 года было построено около 60 млн кв. м, а этот год считается лучшим с 1992 года. Кроме того, обеспеченность жильем в Европе и Америке, на стандарты которых сейчас ориентируется наша страна, в 2-3 раза превышает уровень данного показателя для России: 40-60 кв. м. на человека в Европе и Америке против 20 кв. м. на человека в России. В итоге инфляция и падение курса доллара позволят застройщикам как минимум держать цены в этом сегменте на достигнутом уровне. В то же время московские застройщики в течение тех же трех лет значительно расширили географию своей застройки, резко увеличив объем предложения на рынке подмосковных объектов средней удаленности, а в последнее время они стали обращать внимание и на возможность строительства жилья в дальнем Подмосковье. Но ожидать из-за этого обвала цен на рынке жилья эконом-класса вряд ли стоит. Пока приток денег в страну высок, всегда найдутся желающие приобрести квартиру в Подмосковье. По словам Владимира Путина, для того, чтобы полностью удовлетворить спрос на жилье, в течение 10 лет строительный комплекс должен возводить ежегодно не менее 1 кв. м на человека, т.е. порядка 140 млн кв. м в год. А это означает, что по данному критерию новая волна роста цен не имеет под собой достаточного основания и в скором времени может захлебнуться. Все это еще раз указывает на то обстоятельство, что в ближайшие месяцы может начаться новая стагнация, необходимая для восстановления большего разрыва цен между дорогим и дешевым жильем. И весьма вероятно, что она окажется даже более продолжительной, чем в 2004 и 2007 годах. В результате, сейчас ни элитное жилье не может сильно подорожать, ни жилье эконом-класса значительно подешеветь. Таким образом, за счет указанных факторов во время стагнации 2007 года разрыв цен увеличился всего лишь на 3,7%. Другими словами рынок начал расти, так и не накопив достаточного потенциала для нового продолжительного роста. Между тем январский ажиотаж вокруг московской недвижимости, возникший по стечению ряда психологических причин, еще больше сократил разрыв цен между дорогим и дешевым жильем. Как рассказал корреспонденту Газеты лидер инициативной группы граждан Денис Ящук, терпение дольщиков лопнуло, когда инвестор строительства, ООО СПФ Строймонолит, захотел получить с них еще денег. Нам предложили доплатить по 1,7 тысячи у.е. за 1 квадратный метр уже оплаченных ранее квартир, - объяснил Ящук. Иначе, как сообщили дольщикам, стройка так и не возобновится. В субботу около 100 обманутых граждан, соинвесторов cтроительства жилого комплекса Академия в подмосковном поселке Челюскинский, предприняли попытку перекрыть Ярославское шоссе. ОМОН был готов к разгону дольщиков, вынужденных три с половиной года смотреть на замороженное строительство своих квартир. В итоге дольщики оказались в милиции, а на следующий день - в прокуратуре, где им пообещали помочь разобраться с застройщиками. История долевого строительства жилья в Челюскинском похожа на десятки подобных случаев. Застройщиком в проекте ЖК Академия выступило федеральное учреждение Российская инженерная академия менеджмента и агробизнеса (РИАМА, структурное подразделение Минсельхоза), инвестором - вышеупомянутое ООО СПФ Строймонолит. Как говорят дольщики, пять лет назад, в момент продажи квартир, за квадратный метр они платили $62 Но начатое в 2003 году строительство 15-этажного жилого комплекса было фактически прекращено в 2004-м. Было возведено 10 этажей дома. Объект, будучи незаконсервированным, теперь на глазах разрушается. Руководство РИАМА с тех пор поменялось, хотя замминистра строительства правительства Московской области Павел Перепелица ранее заявлял, что с ним налаживается конструктивный диалог, есть понимание, как разрешить и эту проблему. Дольщики решили привлечь внимание властей, перекрыв Ярославское шоссе вблизи стройки. Власти были подготовлены к акции: ее участников на шоссе встречали 25--30 омоновцев и 10 милицейских машин. Первые же протестующие граждане, ступившие на пешеходный переход на Ярославском шоссе близ города Пушкино, сразу были избиты милицейскими дубинками, - сообщил Ящук. Сам он, по его словам, тоже был избит и доставлен в Клязьминский РОВД. Контроль над Ферейном стоит дороже $300 млн, но он готов уступить контрольный пакет государству с дисконтом, цитирует слова господина Брынцалова Прайм-ТАСС. 51% ЗАО Брынцалов-А (владеет заводом Ферейн) будет внесен в уставный капитал новой компании ОАО Фармхаус Капитал, гендиректор которой, по данным СПАРК-Интерфакса, - Татьяна Брынцалова, сестра бизнесмена. Пресс-секретарь Брынцалов-А Надежда Гриценко сообщила Ъ, что 100% Фармхауса может выкупить ВЭБ переговоры об этом ведутся уже полтора года. Знакомый с ситуацией депутат Мосгордумы Сергей Митрохин заявил корреспонденту Газеты, что люди используют момент выборов для того, чтобы привлечь внимание к своим наболевшим проблемам, которые чиновники не успевают или не хотят устранить. Депутат сообщил, что в воскресенье Ящук вместе с группой из семи пострадавших от действий милиции направился в районную прокуратуру для подачи жалобы на силовые действия властей. В прокуратуре дольщиков отговорили от этого и пообещали оказать содействие в разрешении ситуации со стройкой. Наши протестные действия будут продолжены до тех пор, пока мы не добьемся защиты своих прав, - заявил Ящук. Владелец завода Ферейн Владимир Брынцалов объявил в пятницу, что передаст 51% предприятия новому ОАО Фармхаус Капитал, 100% которого будет предложено выкупить Внешэкономбанку (ВЭБ) за $300 млн. До этой сделки он намерен освободить от производства участок Ферейна на улице Нагатинская в Москве (вторая площадка расположена в подмосковной Электрогорске), чтобы простроить гостиницу примерно на тысячу номеров, одну из крупнейших в столице. Завод Ферейн производит фармпрепараты и материалы на двух площадках на Варшавском шоссе в Москве и в подмосковном Электрогорске. Товарный знак и производственные мощности принадлежат ЗАО Брынцалов-А, 100% которого у Владимира Брынцалова. ЗАО владеет электрогорской недвижимостью предприятия, а другая компания господина Брынцалова ООО Хант-холдинг участком и недвижимостью в Москве. По данным RMBC, объем продаж в розничных ценах в 2007 году составил $21,3 млн против $36,9 млн в 2006 году. В ВЭБе утверждают, что такого предложения от господина Брынцалова еще не получали. Обращение, безусловно, будет рассмотрено. Решение об участии банка в проекте будет приниматься согласно меморандуму, определяющему основные приоритеты его деятельности, заявил представитель ВЭБа. Позиции Ферейна пошатнулись из-за непрекращающихся судебных дел против руководства компании, признает директор департамента маркетинговых исследований ЦМИ Фармэксперт Давид Мелик-Гусейнов. В 2006 году претензии к Ферейну предъявил Росздравнадзор: ведомство потребовало отзыва лицензии и приостановления работы предприятия на три месяца из-за обнаруженной на его складе фальсифицированной партии аспирина на сумму более 40 млн руб. Но арбитражный суд Москвы завершил дело взысканием штрафа с Ферейна в размере 40 тыс. руб. Кроме того, 5 апреля 2006 года следственный комитет при МВД РФ предъявил топ-менеджерам компании Брынцалов-А, включая Татьяну Брынцалову и ее заместителей Марата Михайлова, Олега Жарова и Сергея Новикова, обвинение в незаконном предпринимательстве (ч. 2 ст. 171 и ч. 3 ст. 180 УК РФ). Все они находятся на свободе с подпиской о невыезде. Расстаться с Ферейном в пользу государства господин Брынцалов планировал еще в прошлом году он не исключал, что передаст контроль над заводом создаваемому госхолдингу Российские фармацевтические технологии. По данным владельцев других фармкомпаний, бизнесмен также вел переговоры о продаже предприятия с АФК Система и фармкомпанией Биотек. По мнению собеседника Ъ, получившего тогда предложение господина Брынцалова, инвесторов останавливает скандальная репутация руководства Ферейна и сокращающаяся доля завода на российском фармынке. По данным агентства RMBC, эта доля в 2007 году сократилась почти в два раза с 0,35% до 0,18%. В пятницу господин Брынцалов также сообщил, что производственные мощности Ферейна в Москве могут быть перенесены на вторую площадку в Электрогорск, а на освободившемся участке может быть построена гостиница. Источник Ъ, близкий к руководству Ферейна, уточнил, что ООО Хант-холдинг Владимира Брынцалова принадлежит около 4 га на улице Нагатинская, 1, вблизи от Варшавского шоссе в Москве. Эта компания является инвестором проекта по строительству отеля на 1 тыс. номеров на Нагатинской к 2010 году, говорится в постановлении правительства Москвы N323-ПП от 24 апреля 2007 года. Вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов оценивает инвестиции в проект в $150 млн из расчета $150 тыс. за номер. Это будет один из крупнейших отелей в Москве: самая крупная сегодня гостиница Космос рассчитана на 1777 номеров, а номерной фонд снесенной России составлял 2900 номеров. Учитывая эти факторы, гендиректор агентства DSM Group Александр Кузин полагает, что рыночная стоимость 100% Ферейна (без учета недвижимости. Ъ) $30-50 млн. Главная --> Публикации |