Главная --> Публикации --> Малый бизнес получит преимущественное право выкупа арендуемых помещений Столичные власти намерены строить города в подмосковье Московские новостройки. районы от третьего транспортного кольца (ттк) до мкад Торговый центр под асфальтом Звездные стройки

На протяжении уже десяти лет Кипр занимает стабильные позиции в пятерке самых популярных среди россиян стран с точки зрения инвестиций в недвижимость. Привлекательность кипрского рынка объясняется не только мягким климатом, чистым морем, красивой природой, развитой инфраструктурой, но и базирующимся на основах британского права законодательством, которое гарантирует покупателю безопасность сделок с недвижимостью.

Кипр является одной из наиболее востребованных у россиян стран в плане приобретения жилья за границей. О сегодняшнем состоянии кипрского рынка и перспективах ближайшего года рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость кандидат исторических наук Юлия Титова.

Положительная динамика на рынке объясняется достаточно просто небольшая территория острова застраивается довольно быстрыми темпами. Строительных площадок, расположенных в районах с развитой инфраструктурой в непосредственной близости от моря, остается все меньше, а следовательно, растет стоимость земли. Кроме того, после вступления страны в Евросоюз во многих сферах экономики произошли изменения. Так, в настоящее время налоговая система Кипра приводится к общеевропейским стандартам. Вследствие увеличения ставки НДС выросли цены на новое жилье, а затем подорожала и вторичка. Но не стоит считать, что те, кто не купил недвижимость на Кипре в прошлом и позапрошлом годах, опоздали. У данного рынка еще есть значительный потенциал.

Прошлый год был отмечен увеличением спроса и заметным повышением стоимости жилья на Кипре. Недвижимость подорожала на 17,5%, превысив показатели 2006 года более чем в два раза. Остановить этот рост не смогла даже директива Центрального банка, согласно которой увеличилась сумма первичного взноса при оформлении кредита на покупку второго или третьего объекта недвижимости. Спрос, особенно во второй половине 2007 года, достиг максимальных за последние семь лет показателей.

Активные действия кипрского правительства позволили отсрочить до августа 2008 года принятие закона о введении нового налога на добавленную стоимость, уплачиваемого при покупке земельного участка под строительство, и пока в стране действует возможность льготного инвестирования. Однако законопроект уже находится на рассмотрении в Европейской комиссии, и вне зависимости от сроков его принятия цены на кипрскую недвижимость вырастут на размер НДС 15%.

С 1 января 2008 года страна перешла на новую валюту евро. Последствия такого шага вполне предсказуемы. Это более активное инвестирование в кипрскую экономику, открытие новых офисов европейских компаний и предприятий, рост общего благосостояния. В дальнейшем наиболее существенным будет развитие сферы услуг и финансовой отрасли, включая фондовый рынок. Параллельно произойдет общее повышение цен (с чем уже столкнулись жители и гости острова в январе), которое, в свою очередь, спровоцирует подорожание недвижимости.

Процедура покупки недвижимости на Кипре
В настоящее время некоторые агентства недвижимости Кипра имеют российские региональные представительства. Однако, что бы ни рассказывали риелторы и сколько бы они ни показывали фотографий, покупателю лучше самому поехать на остров и увидеть объект своими глазами. Следует помнить, что предложение предоставить бесплатные апартаменты или компенсировать расходы на проживание в ходе смотрового тура на Кипр вступит в силу только в том случае, если вы купите недвижимость у данной фирмы.

Сегодня Кипр практически единственная страна в Европе, где можно получить вид на жительство с правом круглогодичного проживания без необходимости открытия юридического лица и трудоустройства. Собственники недвижимости оформляют pink slip (розовую карту), по которой можно постоянно жить на острове или приезжать по мере надобности. Запланированное на 2011 год заключение Кипром шенгенского соглашения расширит горизонты собственников жилья и обладателей ВНЖ. Опыт других стран показывает, что вступление в Шенгенскую зону также влияет на общий рост цен, включая и цены на недвижимость.

Договор купли-продажи жилья регистрируют в Земельном комитете. Право собственности оформляют на имя покупателя, и без его ведома недвижимость не может быть заложена или продана вторично.

Если увиденная квартира или вилла пришлась по вкусу, клиент вносит резервационный депозит и подписывает контракт купли-продажи. Данный документ позволяет забронировать объект на две четыре недели, содержит полное его описание и условия оплаты. В течение оговоренного срока следует произвести первый платеж. Как правило, он составляет около 30% от общей стоимости недвижимости. Впрочем, клиента, желающего внести сразу всю сумму, никто удерживать не станет. При приобретении жилья на этапе строительства можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Если есть необходимость в более длительном сроке расчетов за новостройку или вторичную недвижимость, покупатель может обратиться в кипрский банк за ипотечным кредитом. Сумма займа до 80% от стоимости объекта, срок кредитования 10 30 лет. Процентные ставки колеблются в зависимости от ставки рефинансирования Euribor (на сегодняшний день сумма упомянутых ставок составляет около 4,5 5%). Стоит отметить, что кипрские банки довольно лояльны по отношению к россиянам.

После ввода объекта в эксплуатацию стороны заключают акт приемки-передачи. Его данные необходимо внимательно проверить на предмет соответствия недвижимости спецификации, поскольку после того, как вы поставите свою подпись, рекламации окажутся бесполезными.

При покупке возводящегося объекта большинство компаний предлагают своим клиентам инспекционные туры, которые дают возможность отслеживать ход работ, выбирать отделочные материалы и мебель. Покупатели могут рассчитывать на одну неделю бесплатного проживания на Кипре в течение каждых шести месяцев строительства. Условия таких поездок нужно обговорить и зафиксировать в письменном виде на этапе подписания контракта.

Нередко жилье продает не фирма, а частники, что на первый взгляд может показаться значительно дешевле. Однако потребителю следует оценить предстоящие затраты на ремонт.

В стоимость контракта купли-продажи недвижимости на вторичном рынке крупная риелторская компания обычно включает небольшой косметический ремонт. По его окончании покупатель тоже подписывает акт приемки-передачи и вступает в полное владение объектом.

С точки зрения ликвидности и инвестиционной привлекательности первичное жилье на Кипре несравненно лучше вторички.

Если речь идет о покупке шикарной виллы или почти новой квартиры, которая находится в хорошем состоянии, стоит прибегнуть к услугам независимого адвоката, чтобы проверить документы и регистрацию в Земельном комитете.

Наиболее популярны у иностранцев комплексы с собственной инфраструктурой (бассейном, парковками, обустроенной территорией и т. д.) в шаговой доступности от моря. В основном в состав комплекса входят апартаменты с двумя и тремя спальнями, таунхаусы и виллы. Цены на них в зависимости от района и удаленности от моря варьируются следующим образом:

Цены на кипрскую недвижимость
В районах с развитой инфраструктурой большой выбор апартаментов, предназначенных для постоянного проживания. Так, квартиры в новых домах, расположенных в привлекательных частях городов Лимасол и Пафос, стоят около 1,8 2,5 тыс. евро/кв. м. Объекты же, построенные десять и более лет назад, оценивают в пределах 2 тыс. евро/кв. м.

Средняя стоимость квадратного метра находится в пределах 2,5 4 тыс. евро/кв. м. На рынке практически отсутствуют студии, очень мало и квартир с одной спальней. Объекты в комплексах с внутренней инфраструктурой сдают с полной отделкой под ключ, включающей встроенную корпусную мебель, качественную сантехнику и пр.

* апартаменты от 180 до 500 тыс. евро;
* таунхаусы от 280 до 750 тыс. евро;
* виллы от 400 до 1,4 млн евро.

Также на острове выставлены на продажу видовые панорамные дома, находящиеся в 3 10 км от моря. Стоимость подобного жилья соответствует стоимости таунхаусов, расположенных в непосредственной близости от моря.

Одной из современных тенденций на рынке является выкуп и последующая реконструкция гостиниц с обустройством в них элитных апартаментов. Здание отеля, как правило, стоит прямо на берегу, имеет обширную зеленую зону, предназначенную только для отдыха резидентов и включающую два-три бассейна, парк, теннисные корты и детские площадки. Цена квадратного метра в таких комплексах варьируется от 6 до 8 тыс. евро.

Итак, первым шагом при покупке недвижимости, особенно за рубежом, является не столько поиск подходящих вариантов, сколько выбор агентства. В этом случае клиент может рассчитывать на консультации по процедуре сделки, организацию показов и помощь в оформлении жилья в собственность. Как в московском агентстве, так и у застройщика покупателю назовут одни и те же цены. Однако серьезная риелторская компания предложит выбор объектов сразу от нескольких кипрских застройщиков, заслуживающих внимания. Профессиональные агентства заинтересованы в оптимальном выборе недвижимости для клиента, они знают сильные и слабые стороны предлагаемых комплексов, могут дать рекомендации по получению ипотечного кредита, предоставить информацию о процессе возведения объекта. Поскольку комиссия уже входит в цену застройщика, покупатель не теряет в деньгах, а находит в лице риелтора помощника и советчика.
Какими внешними атрибутами человек может подчеркнуть свой статус? Одеждой, аксессуарами, машинами Но кто-то вложит все силы и средства в покупку Хаммера (правда, это будет единственным его достоянием), а кто-то с годовым доходом в несколько миллионов евро средством передвижения выберет скутер. Быстро, модно и, что самое главное, экологически чисто. Так что же такое статус, и как его оценить?

Российские покупатели зачастую предпочитают приобретать индивидуальные виллы. В составе такого домовладения обычно предполагается наличие большого по кипрским меркам участка земли, собственного бассейна, сада. Цена виллы от 1 млн евро и выше в зависимости от состояния и месторасположения.

Родина пентхаусов США. Именно там впервые появилась практика строить особняки на крышах или превращать последний этаж жилого здания в индивидуальный дом, где помимо комнат есть уютный дворик с садом, фонтан, бассейн. В Европе увлечение американцев не то чтобы не оценили не нашли возможности поставить на поток. Как правило, все европейские столицы (а именно они являются местом сосредоточения капитала и тех, кто им владеет) старые города, в центре которых практически не идет строительство, лишь реконструкция. Например, в Париже первичка появляется после перестройки последних этажей старых особняков, и чаще всего ее не продают, а сдают в аренду. Площадь подобного жилья 200 500 кв. м, причем оно не просто сдается под ключ, но и полностью меблировано. В таком же виде продают пентхаусы и на вторичном рынке. Цена квартиры от 10 до 25 тыс. долл. за 1 кв. м. В то же время в Будапеште данная недвижимость скромнее и по площади, и по цене: пентхаусы небольшие 150 250 кв. м, да и цена за квадрат меньше.

Ощутить, что мир у твоих ног, можно лишь находясь на вершине. Для этого совершенно не обязательно покорять Джомолунгму. Достаточно, чтобы эта вершина была в центре города и принадлежала вам. Например, пентхаус, откуда каждое утро вы смотрите на все сверху вниз, осознавая, что количество таких квартир в любой столице мира ограничено, и позволить себе подобное жилье могут лишь единицы.

Есть много квартир на последних этажах, которые продавцы позиционируют как пентхаусы, но они не соответствуют всем параметрам такого жилья, говорит Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Новостройки. Классический пентхаус должен быть ориентирован на четыре стороны света, иметь панорамное остекление, персональный вход, лифт и террасу. Открытая терраса по своим размерам довольно большая, уточняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. На ней в зависимости от пожеланий владельца помимо смотровой площадки необходимо выделить место и под бассейн, и под корт, и под сад. Ну а вид из окон должен быть привлекательным во всех направлениях открывающегося пространства! Таким образом, объекты, в которых продают пентхаусы, расположены либо в сложившихся районах элитной застройки в центральной части города, либо в высотных домах за пределами центра, но с видом на город, лесопарк, большую воду.

Российская столица заболела пент-хаусами в конце 90-х годов прошлого века. Однако и по сей день, как уверяют многие специалисты, классических пентхаусов, обладающих всеми характеристиками этого типа элитного жилья, в Москве единицы.

По архитектурно-планировочным параметрам московские квартиры на последних этажах укладываются в рамки, некогда заданные американцами и европейцами. Однако российские застройщики и риелторы не прочь внедрить собственные правила. Нередко говорят, что отсутствие одних классических черт может быть компенсировано другими. Ни для кого не секрет, что в Москве проживает свыше 100 тыс. долларовых миллионеров. Некоторые из них хотели бы иметь собственный пентхаус. На данный же момент в столице насчитывается около 200 квартир, претендующих на этот высокий статус и уже имеющих хозяев. Новые объекты появляются с периодичностью 15 20 квартир в год. Увы, этого мало. Сколько лет ждать остальным, если на возводимом доме можно построить лишь один пентхаус? А что если возвести сразу несколько подобных объектов, как это сделали в Капитал Групп при строительстве жилого комплекса Созвездие Капитал-1? Но сторонники точных определений считают, что эти квартиры не имеют никакого отношения к пентхаусам, а являются всего-навсего элитным жильем, устроенным на крыше.

Если продолжить перечень технических характеристик, то площадь московских пентхаусов составляет от 350 до 1300 кв. м, высота потолков от 3,5 до 9 м, в редких случаях до 12 м. Место расположения Плющиха, Остоженка, Новый Арбат. Стоимость 1 кв. м от 20 тыс. долл. и выше.

Помимо технических деталей, которые отличают российские пентхаусы от американских или европейских, есть и еще один нюанс. В отличие от западных стран этот сегмент рынка недвижимости в столице достаточно закрытый. Узнать о появлении очередного пентхауса можно только через собственные источники. Покупают такие объекты практически на стадии оформления строительства. Как правило, эксклюзивная недвижимость уходит, минуя открытые продажи, либо к знакомым, либо к VIP-клиентам компаний.

При столь ограниченных и достаточно противоречивых предложениях можно ли найти в российской столице дом, который смог бы выступить в качестве примера московского классического пентхауса? Это пентхаус в жилом комплексе Коперник, отвечает на вопрос Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент. Персональный лифт, креативное остекление, эксплуатируемая кровля с подогреваемыми полами, повышенная безопасность, оснащение интеллектуальными технологиями, инженерными системами и отделочными материалами последнего поколения в совокупности со зрелищными характеристиками видами на Москву-реку, храм Христа Спасителя и архитектурный ансамбль Кремля, обеспечивают действительно исключительный статус такой недвижимости.

Помимо Москвы и Подмосковья оценила пентхаусы и Северная столица Санкт-Петербург. Но скорее всего этот город повторит судьбу всех старых европейских столиц, где новое строительство в центре сведено к минимуму. Более того, в городе на Неве слишком жесткие требования архитектурного управления, и если здесь и разрешают строить мансарды, то без каких-либо террас и даже балконов. Так что в старом городе возможности для пентхаусов минимальны. Но несмотря на проблемы, связанные с возведением такого типа элитного жилья, инвесторы и риелторы уверены, что и в Санкт-Петербурге рынок пентхаусов не замрет. На сегодня один из пентхаусов находится в районе Невского проспекта в жилом комплексе в акватории Большой Невы, второй расположен на Песочной набережной. В скором времени появятся пентхаусы в двух строящихся кварталах на Выборгской стороне Монблан и Аврора.

Чтобы удовлетворить потребности в пентхаусах и расширить границы их строительства, инвесторы начали осваивать и подмосковные территории. Однако подобные намерения не всегда находят понимание со стороны продавцов. Пентхаус это жилье класса люкс, а в Подмосковье данная категория в основном представлена коттеджами, говорит Н. Усова. Ни в эконом-, ни в бизнес-классе пентхаусов не может быть по определению, поэтому говорить о пентхаусах в области не приходится. Согласен с таким утверждением и Кайдо Каарма. Строительство классических пент-хаусов в Подмосковье нерентабельно, продолжает он, поскольку за те же деньги покупатель может приобрести загородный дом с собственным участком земли, что, конечно же, предпочтительнее. Однако есть и исключения из правила, например жилье в проекте Рублево-Архангельское. Несомненно, пентхаусы в городе миллионеров будут востребованы, поскольку данный масштабный проект комплексной застройки сам по себе является статусным и обязательно привлечет внимание состоятельных людей. Иметь уникальную недвижимость в Рублево-Архангельском станет вдвойне престижно. Во-первых, это подчеркнет высокое социальное положение владельца такого жилья. Во-вторых, естественно, квартиры будут отвечать всем представлениям о классическом пентхаусе, так как их возведут в высококлассном элитном проекте.

Какие нововведения появятся в остальных сочинских пентхаусах, архитекторы молчат. Проекты эксклюзивные.

Строительный бум элитного жилья и пентхаусов ожидается на черноморском побережье Кавказа, в столице зимних Олимпийских игр 2014 года городе-курорте Сочи. Одним из основных условий востребованности пент-хаусов на рынке являются их хорошие видовые характеристики, говорит Константин Ковалев. В Сочи, окруженном с одной стороны горами, с другой морем, великолепные виды открываются практически со всех верх-них этажей зданий. К тому же спрос на качественное жилье среди покупателей из столичного региона высок, а пентхаусы как нельзя лучше отвечают этим требованиям. Кстати, уже сегодня в жилом комплексе Королевский парк расположен двухуровневый пентхаус площадью около 2 тыс. кв. м со своей вертолетной площадкой. Правда, будущим хозяевам не слишком понравится, если гости станут чаще подлетать, а не подъезжать к дому. Жизнь на аэродроме, хоть и с одной площадкой, сложно назвать комфортной, да и о летнем садике на крыше придется забыть.



Сегодня российский рынок пентхаусов не ограничен только тремя городами. Мода на такое жилье распространилась по всей России. Однако уж если в столице редки классические пентхаусы, то в регионах их еще меньше. Как правило, это близкое к оригиналу жилье на последнем этаже, которое может и не иметь отдельного лифта. Спрос на пентхаусы все чаще стал возникать там, где уже есть потребность в элитной, эксклюзивной недвижимости, уточняет К. Ковалев. К таким регионам следует отнести причерноморские курорты Сочи, Анапу, Геленджик, а также те города, где активно идет строительство: Челябинск, Красноярск. К данному перечню Н. Усова добавляет динамично развивающиеся города-миллионники, например Новосибирск и Екатеринбург.

Марина Хлебникова, певица:

Возможна ли одноэтажная Россия в пределах Москвы и Подмосковья? Это попытался выяснить корреспондент Известий Сергей Торин, спрашивая у известных людей, готовы ли они променять квартиру в столице на дом (таунхаус) в пригороде.

Петр Налич, певец:

- Я уже давно присматривалась к коттеджам, но, честно говоря, цена заоблачная, так что в последнее время все больше проявляю интерес к таунхаусам. Сейчас появились весьма солидные комплексы с ценой гораздо ниже коттеджной, что делает их очень привлекательными. Плюс к этому - хорошо, когда есть развитая инфраструктура: легкий подъезд на автобусе от метро, школа, фитнес, магазин. Я, правда, общественным транспортом не пользуюсь, а вот дочке лет через пять пригодится. Из минусов - мне не нравится, когда таунхаусы расположены улицами (дома друг напротив друга). Хочешь не хочешь, но все время видишь окна и дверь дома напротив. Соседи все про тебя знают, все видят - похоже на шоу За стеклом, где ты - главный герой. Машины проезжают, к соседям приходят гости и начинают жарить шашлыки в двух метрах от твоих окон (загородный дом как-никак). Дети бегают толпами. Но я все равно ищу. Недавно была в поселке близ Южного Бутова. Мне очень понравилось. От въезда в поселок до кромки панельной застройки - не более 200 метров. Но это только от шлагбаума близко, а из самого поселка эти дома даже не видно. Во-вторых, я вообще люблю этот район - он просторный, в нем много воздуха и никогда не бывает пробок. В-третьих, там есть школа, недалеко метро. Но я еще подумаю - покупать или нет. Всегда хочется найти золотую середину.

Марат Гельман, галерист:

- Никогда бы не стал покупать таунхаус. И дело не в деньгах - в дорогах. Мы живем в городе с очень тяжелой транспортной обстановкой. Я смотрю на своих друзей, которые живут за городом, вижу, как они каждый день страдают от жутких пробок, и понимаю, что я так не хочу. Чего бы мне хотелось? Двухуровневую квартиру в самом центре города. Эту мечту вполне можно было бы воплотить в жизнь, если бы это не было так дорого. Я городской житель, и самое лучшее для меня - квартира. Хотя для многих таунхаус - идеальный вариант. Особенно если стоит вопрос выбора между квартирой за МКАД или таунхаусом. По всем своим параметрам таунхаус - это городская квартира, но расположенная в зеленой зоне и с лужайкой под окном.

Генри Ясас, директор музея актуального искусства art4.ru:

- Когда у меня родилась дочь, семья переехала за город. Теперь у нас есть свой дом. Вся природа рядом -700 метров до леса, 300 - до речки. Но, честно говоря, если бы я решал жилищный вопрос сейчас, то все было бы иначе. Да, у меня отличный дом, построенный архитектором Сашей Бродским, большой участок, где ребенок может гулять сутки напролет. Но ведь это не дача. Что такое загородный коттеджный поселок? Некая модель одноэтажного города. Там нет идеально свежего воздуха, нет ощущения природы. Просто стоят дома, каждый метр которых стоит о-го-го сколько. Не будь у меня дома, я бы сейчас обязательно купил квартиру в таунхаусе. Недалеко от моего участка как раз строят новый комплекс. Мне нравится сама идея простого и комфортного жилья. За ним будущее. Когда москвичи начнут думать об эффективном использовании земли, они задумаются о таунхаусе. Такая жилплощадь идеально подходит городскому человеку, особенно с ограниченными финансовыми возможностями. Мой прогноз таков: люди постепенно перестанут покупать участки для загородных домов в ближнем Подмосковье. Позволить себе такую роскошь смогут только те, кто через индивидуальную архитектуру загородного дома пытается передать свой внутренний мир.

ЛаскаЛа, певица:

- Таунхаус - отличное решение, особенно если у тебя большая семья. Это загородная квартира, следить за которой так же просто, как и за городской. Вот я очень не люблю прибираться. Зная себя, я точно могу сказать, что у меня просто не хватило бы сил и терпения для поддержания порядка в большом доме. К тому же загородный дом противоречит идее общения. Да, там можно собирать компании друзей или коллег. Но это не то. Я говорю про общение между соседями. Я вырос в доме, где все друг друга отлично знали, регулярно заходили за солью, сахаром, кофе или просто поболтать. Была отличная атмосфера. В коттеджном поселке ее добиться нельзя, а в таунхаусе можно. В придачу там есть клочок земли, где можно поваляться на газоне, пожарить барбекю, поиграть с детьми. Это здорово, но, увы, не для меня. Мой музей находится в самом центре Москвы. Живи я за городом, дорога в одну сторону заняла бы у меня часа четыре. Как-то, стоя в очередной пробке, я решил подсчитать, сколько всего лет я потрачу на московский трафик - вышло 15 лет жизни. Живи я за МКАД, срок был бы больше.

Виктор Коклюшкин, писатель-сатирик:

- Таунхаус - хорошая альтернатива городской квартире. Особенно когда рядом лес или парк. В будущем такое жилье станет престижнее, чем квадратные метры в загазованном центре столицы. Уже сейчас за город старается перебраться, по возможности, большинство людей из шоу-бизнеса. Ведь от гастролей и сложного концертного графика очень устаешь. А комфорт в городской квартире, особенно в центре, почти невозможен. Здесь как нельзя кстати придется таунхаус в тихом местечке с хорошим чистым воздухом и красивыми видами вокруг. Но, как всегда, есть и минусы. Для людей, не имеющих автомобиля, будет сложно добираться до своего жилища. На общественном транспорте нельзя подъехать близко к поселку. Зато для владельца автомобиля такой дом - реальный шанс оказаться в райской тихой атмосфере уже через двадцать минут (конечно же если ехать ночью).

Все это делает недвижимость крайне привлекательным объектом для инвестирования. Сегодня московские квартиры позволяют извлекать хорошие доходы по обеим схемам: спекулятивной (купить подешевле и потом продать подороже) и инвестиционной (извлекать постоянный доход, не лишаясь самой недвижимости, т.е. сдавая ее в аренду). Главное – не ошибиться с выбором точки приложения усилий.

- Складывается парадоксальная ситуация - все, что было модно и престижно несколько лет назад, теперь становится жутко неудобным. Все мои знакомые, которые на волне популярности этого жилья купили себе метры в пригороде Москвы, теперь стремительно от них избавляются. Мне даже трудно назвать одну объективную причину - их много. Таунхаус подразумевает большую площадь - а ведь за ней нужно следить, убирать, чистить. Есть еще палисадник, который предназначен вроде бы для отдыха, но на сам деле уход за ним требует определенных сил. А ведь до этого поселка нужно еще добираться через пробки. Так что таунхаусы многим становятся в тягость. Когда покупали себе большую квартиру в пригороде, думали о комфорте - и только потом поняли, что для нормального отдыха человеку нужен только диван и телевизор...
Есть у недвижимости и еще одна весьма приятная черта: способность приносить владельцу постоянный доход. Квартиру, нежилое помещение, загородный дом можно сдать в аренду – и у вас появляется весьма приличный доход. И, что особенно радует, практически без усилий: согласимся, что необходимость раз в месяц посетить вашу недвижимость и убедиться, что с ней все в порядке, а также получить арендную плату – вряд ли такое можно назвать очень обременительным делом.

В первичном секторе почти полностью царит спекулятивный подход. Технология общеизвестна и много раз прописана в печати: приобретаем квартиру на ранних этапах строительства («на котловане»), а затем перепродаем в момент, когда дом завершен и на квартиру получено свидетельство о собственности. Сегодняшний рынок готового жилья – это в основном объекты в старых домах, и продавец, имеющий нечто физически новое, пусть и по документам считающееся вторичным, оказывается в очень выгодной ситуации – конкуренция маленькая. У покупателя, которому нужна квартира сейчас, для прописки и проживания, нет выбора. Новых квартир мало.

Из первых рук

Казалось бы, типовые «панельки» безнадежно проигрывают другим категориям жилья по доходности, но у них есть свои преимущества. Объекты дешевые – приобрести однокомнатную квартиру можно за $40 тыс. (а можно и еще дешевле – если работать с жильем в городах ближнего Подмосковья, это тоже вариант), тогда как к «эконом-классу» можно подступиться только со $150 тыс. минимум, а для элитных квартир порог «вхождения» составляет полмиллиона долларов. Панельные дома строятся быстрее – в среднем год, а монолиты – полтора-два года. Наконец (и это, вероятно, самое важное), «панелька» почти гарантированно принесет 20% дохода, тогда как с более дорогим жильем все не так однозначно. Упоминавшиеся выше 100% дохода – это у лучших объектов, но были случаи, когда квартиры после завершения строительства дома… не дорожали вовсе. Общеизвестно, что при выборе жилья покупатель учитывает более 30 показателей (тут и престижность района, и удобство транспортного сообщения, и хороший вид из окна, и удачность планировки…). Ошибись инвестор хоть с чем-нибудь – и квартира попадает в печальную категорию неликвида.

Что касается конкретных цифр, то квартиры в типовых панельных домах на окраинах дорожают в процессе строительства процентов на 20–2 В элитном секторе – значительно больше. Есть примеры, когда дом, продававшийся на начальных этапах по $3000/кв.м, после завершения стоил уже по $600 Доход, соответственно, 100%-ный. Примерно столько же можно заработать и на «эконом-классе» – монолитно-кирпичных домах по цене около $2000/кв.м, расположенных в Центре или на северо-западе – западе – юго-западе Москвы. Для сравнения, вспомним проценты по «длинным» (год и больше) банковским вкладам – они сегодня не превышают 9–10% годовых в долларах.

Что касается долгосрочного инвестиционного подхода, то он на первичном рынке практически не применяется. Арендные цены в последнее время заметно выросли, но увеличилась и себестоимость жилья – в итоге за месяц аренды квартиры можно получить менее 1% ее покупной стоимости. В год получается процентов 10, а если добавить еще квартплату, необходимость хоть как-то обставить квартиру и периодически делать в ней ремонт, не говоря уже об уплате налогов – остаются совсем крохи, меньше, чем на банковском депозите. Причем, что примечательно, планку в 1% не удается «пробить» ни на окраине (маленькая однокомнатная квартира сдается не более чем за $300, а стоит $40 тыс.), ни «умеренная элита» в Центре (можно сдать за $3000–4000, но сама квартира обойдется в $500 тыс.). Растет класс – растет и стоимость квартиры. В общем, это неоправданный бизнес…

Получается, в более дорогом секторе выше и доходность, и риск, тогда как панельное жилье предлагает невысокий, но почти гарантированный доход. Впрочем, в экономике так всегда и происходит – самое выгодное обязательно будет наиболее рискованным.

На вторичном рынке, напротив, царство инвестиций: квартиры приобретаются в основном не для перепродажи, а для сдачи в аренду. Поскольку выжать что-либо путное из жилища в спальном районе невозможно (см. предыдущий абзац), взоры инвесторов обращаются на другую категорию – коммунальные квартиры в историческом Центре. Рассматривая варианты, покупатели обычно хотят, чтобы вложенные в квартиру деньги «отбились» за 4-6 лет. И это не пустые надежды: объекты, приносящие доход в 15–25% годовых, вполне можно найти. Главное, опять-таки, правильно выбрать. Достойные интереса коммунальные квартиры – площадью 100–150 кв.м, расположенные в хороших районах центра Москвы (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Чистые пруды и т.д.). Еще в начале нынешнего года их можно было купить по $1200/кв.м, сейчас уже вряд ли можно найти меньше чем по $1500–180 На покупку, следовательно, уходит $150–250 тыс. Далее предстоит ремонт – более-менее приличный уровень начинается от $400/кв.м, но в последнее время отмечена тенденция к увеличению стоимости ремонта до $600–1000 за метр за счет привлечения дизайнера по интерьерам, использования качественных отделочных материалов – все это объясняется растущей конкуренцией между арендаторами. Но в любом случае, готовая к сдаче квартира стоит не дороже $200–350 тыс. Арендатора же можно найти на $5–7 тыс. в месяц, в отдельных случаях, когда место оказалось особенно удачным и отделка квартиры хороша, – до $10 тыс.

Пожил – перепродай

Покупка квартиры в старом доме несет в себе известный риск. Дело не столько в ветхости здания – проведенные исследования показывают, что физически многие дореволюционные дома простоят еще как минимум 100 лет. Вопрос в другом: а не снесут ли здание и не выселят ли из него жильцов. Как показывает практика, многие покупатели коммуналок больше всего боятся именно этого, старательно выясняя будущую судьбу дома. Официальный путь поиска истины здесь такой: существуют планы московского правительства на реконструкцию до 2010 г., и информацию о том, значится ли данное строение в этих списках, можно получить в районной управе. На более отдаленную перспективу – пока, к сожалению, полная официальная неизвестность, поэтому покупателям и риэлторам приходится задействовать разные неофициальные каналы. Также следует отметить, что в последние годы власти существенно смягчили требования к домам, подлежащим реконструкции и сносу, – было даже несколько случаев, когда здания исключались из этих списков. Те, кто владел такой информацией заранее, сделал очень выгодные приобретения…

Есть еще ряд приятных деталей. Покупка квартиры на последнем этаже дает право на последующий выкуп чердачного помещения. Это модно, можно устроить популярный сегодня пентхаус. И очень выгодно – стоимость выкупа на сегодня составляет около $600–700/кв.м, и за эти деньги площадь квартиры фактически удваивается. Еще большие перспективы имеет квартира на первом этаже: ее можно перевести в нежилой фонд и сдавать затем под офис или магазин. С учетом катастрофической нехватки в Москве нежилых помещений, этот вариант очень многообещающий. Заметим кстати, что в категорию «нежилья» можно перевести не только первый этаж. Главное, чтобы нежилое помещение не находилось над жилым – следовательно, если первый этаж необитаем, можно переводить и второй этаж, и так далее. В Центре есть довольно много домов, где уже все квартиры на всех этажах стали нежилыми.

А возможен ли к коммунальным квартирам спекулятивный подход? Теоретически – вполне, купленная по $1500–1800 и отремонтированная по $300/кв.м (более дешевый ремонт объясняется тем, что здесь необходима не окончательная отделка, а приведение в состояние некоего «полуфабриката», в котором новый владелец будет делать ремонт уже под свои вкусы) квартира вполне может быть продана по $2500–3000 за метр. Но практически так делают немногие – значительно разумнее иметь квартиру и получать постоянный доход от аренды, чем довольствоваться единовременной прибылью.

С середины 1990-х у нас возрождается существовавший до 1917 г. класс домовладельцев. Люди, сдающие несколько квартир, стремятся приобрести еще, часто группируя их в одном доме. Создать целый частный «доходный дом» пока, похоже, не получается ни у кого, но вот группа квартир, иногда целый подъезд, принадлежащие одному владельцу – такие прецеденты есть. Существуют также профессионалы, работающие под конкретных клиентов: уже на стадии приобретения владелец знает, кому он будет сдавать ее. Соответственно, при выборе квартиры и ее отделке учитываются вкусы заказчика. Воссозданию класса рантье способствует и наше либеральное налоговое законодательство: 13% подоходного налога – это немного, к тому же многие не платят вообще ничего. Налоговые службы следят в основном за теми, у кого документально фигурируют большие денежные суммы – торговля, игорный бизнес, общественное питание. Здесь же денег нет (во всяком случае, на бумаге) – нет и проверок.



Главная --> Публикации