Главная --> Публикации --> Ставки больше не растут Стоит ли покупать новостройки вдали от мкад Управляющим коммерческой недвижимостью не доверяют финансовые потоки Девелоперы расширяют горизонты. выгоду получат все Хроники пикирующего квартиросъемщика

Корреспондент: В прошлом году под социальную ипотеку не строили специальных домов, а предоставили возможность покупать квартиры в домах, построенных по другим городским заказам, что расширило географию социальной ипотеки. Министерству обороны в прошлом году передали для дальнейшего распределения 4 тысячи квартир в Щербинке, Кожухове, Южном Бутове и поселке Северный.

В прошлом году москвичи получили 5 миллионов квадратных метров коммерческого и социального жилья. Чуть более 2,5 миллиона квадратных метров построили строители для очередников, переселенцев из пятиэтажек, ветхого жилья, молодых семей и по социальной ипотеке. Сколько жилья, в каких районах и в какие сроки будет возведено в этом году, рассказал телезрителям первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель строительного комплекса Владимир РЕСИН

К 100 построенным детским садам присоединились еще и школы. Правда, не все из них работают, но вот-вот они распахнут свои двери для детей и родителей. Появляются перехватывающие парковки. Они открыты на площади Гагарина, строят на площадях Тверская Застава, Хохловская и Тургеневская.

Ситуацию с обманутыми дольщиками в прошлом году удалось кардинально изменить. Долгострои недобросовестных фирм передали стабильно работающим компаниям. И вот итог: в прошлом году завершили строительство 6 объектов, а еще на 17 работа идет полным ходом. В этом году проблему обманутых соинвесторов должны решить полностью.

Вся строительная программа, утвержденная правительством Москвы, которая доведена до сведения москвичей через газеты Московская правда, Тверская, 13 и другие, будет выполнена, и каждый квартал мы будем отчитываться перед москвичами.

Владимир Ресин: Что касается программы строительства этого года, то она соответствует программе, выдвинутой президентом до 2020 года. В этом году будет построено 5 млн. кв. метров жилья, первые дома уже сданы, половина из них - дома социального направления. Будет построено 100 детских садов. Первые садики уже тоже сданы. Будет построено 54 ФОКа. Ведутся большие объемы работ по пуску отдельных этапов Ленинградского шоссе, реконструкции Варшавского и Дмитровского шоссе, Крестовского моста, целый ряд переходов будет построен. Откроют двери 23 школы.

Владимир Ресин: Мы продолжаем строго по нашим графикам работать на объектах, которые не были сданы обманутым вкладчикам. В этом году мы их все построим, кроме двух объектов на улице Рокоссовского, которые сделаем в будущем году. Что касается социальной ипотеки, то обязательно все, что обещали, и все, что есть в программе, будет выполнено.

Ведущий: Обманутые инвесторы и социальная ипотека. Как московское правительство решает проблемы обманутых инвесторов и развития социальной ипотеки?

Владимир Ресин: Сейчас оптимальная цифра - 5 млн. кв. метров. Все это заложено в Генеральном плане развития города до 2020 года и в уточненном Генеральном плане до 2025 года. Поэтому мы заранее знаем, где будем строить. Сейчас с отменой точечного строительства приходится искать новые площадки и уже нашли в Люберцах на полях орошения: там будут строиться дома и объекты инфраструктуры. Есть другие угодья, которые сейчас берутся в работу.

Ведущий: Площади под застройку уменьшаются, а количество построенных квадратных метров растет. В будущем может быть построено больше жилья?

Владимир Ресин: В 2012 году.

Вопрос: Мэр заложил основание башни Россия на территории Москва-Сити. Когда она будет построена?

Именно такая абсурдная ситуация сложилась у жителей дома 19 по проспекту Маршала Жукова, кстати, самом нуждающемся в детских садиках округе. Уже полгода небольшая инициативная группа при полном равнодушии жильцов выступает против строительства муниципального детского садика на дворовой территории 0,4 гектара.

Корр: 250 тысяч малышей посещают детские сады Москвы. Но потребность в местах составляет 320 тысяч. Это наследие начала 90-х, когда из детских садов делали офисы и сауны. Сейчас в Москве взрыв рождаемости, поэтому любое сопротивление москвичей строительству новых муниципальных детских садов выглядит как преступление перед детьми.

Поражает пассивность жителей дома. Ведь когда веселый детский смех зазвучит в их квартирах, они будут искать место в ближайшем муниципальном детсадике, а он-то далеко, нужно ехать на автобусе. А мог быть в их же дворе.

Жители близлежащих домов заявляют, мол, мои дети пристроены, а на других наплевать. Но не все могут пристроить детей в коммерческий детский сад и платить по 20 тысяч рублей. Как быть остальным? Римляне говорили: в каждой глупости ищи того, кому она выгодна. Тут, как в любой мутной воде, не обошлось без политики. Недовольных строительством сплотил депутат Московской городской Думы Митрохин. Этот двор с сиреной - идеальный полигон для поднятия собственного рейтинга, особенно когда этот рейтинг низок. Какая разница, против чего выступать, против строительства детского садика или против дождевых туч на небе, главное - возглавить процесс. Противостояние длится с мая прошлого года. Не обошлось без подтасовок. Жителей кормили страшилками, дескать, тут будет дом, гараж. Только недалекие люди могут выступать против строительства продуктовых магазинов, поликлиник и детских садов.

Что касается конфликта, о котором рассказано в сюжете, то он возник на бытовом эгоизме жителей и использовании эмоций тех людей, дети которых уже ходят в детский сад. Такой случай не один в Москве, но нам удается их решать. Мы стараемся находить общий язык с людьми, и разум всегда берет верх. Другой площадки для строительства детского сада, о котором рассказал корреспондент, нет. Строить здесь что-то другое или оставить предусмотренное место в Генплане для детского учреждения мы не можем.

Владимир Ресин: Правительство Москвы обязано решить вопрос обеспеченности местами в детских садах. Чтобы выполнить эту задачу, надо, по подсчетам, построить в шаговой доступности по 300 детских садов в этом, будущем и в 2010 годах. Площадки для строительства уже найдены.

Ведущий: Большинство москвичей хотели бы, чтобы ФОКи тоже были в шаговой доступности, чтобы в каждом районе они существовали. Это реально?

В прошлом году родился в Москве 100-тысячный ребенок. Такого не было 18 лет. Теперь наша задача - не останавливаться на этом, нам надо, чтобы рождалось 200 тысяч детей. Пусть рожают, а мы построим детские сады и школы.

Ведущий: Но чтобы освоить такие деньги, должны быть наращены мускулы строительного комплекса.

Владимир Ресин: Да. Все будет так, как предусмотрено Генпланом развития Москвы. У нас бюджет города сейчас составляет триллион рублей, мы второе место в мире занимаем по этому показателю. Имея такой бюджет, надо делать так, чтобы люди от него имели, что им нужно.

Вопрос: Сколько социального жилья построят в этом году для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, молодых семей?

Владимир Ресин: В строительном комплексе занят миллион человек, мы имеем достаточные мощности, позволяющие строить большие объемы качественного и комфортного жилья. Мы не строили такого количества детских садов, ФОКов. Но надо перестраиваться и возводить их.

Корр.: Отношения двух субъектов Федерации в Щербинке все больше походят на абсурд. За последнее время суды неоднократно подтверждали права Москвы на эту землю. Но область упорно продолжает игнорировать эти решения. Уже и КамАЗами перекрывали дорогу строительной технике, люди ложились под колеса бульдозера, только бы не дать столичным строителям выполнять свою работу на законном основании. Подмосковные чиновники продолжают препятствовать строительству жилья для военнослужащих по президентской программе. А теперь противостояние дошло и до первого и четвертого микрорайонов в Щербинке, где должны вырасти дома для очередников.

Владимир Ресин: 2,5 миллиона квадратных метров.

Вопрос: Где обычный гражданин может получить решение о крупных градостроительных планах, других городских проектах, новом строительстве?

Владимир Ресин: Мы выполнили свои обязательства перед военными, жилье построили в сроки, которые были даны. Сегодня стоит вопрос уже о заселении. Но в связи с тем противостоянием, которое там было, инженерия и вся инфраструктура сделаны не под этот объем жилья, а в два раза больше. И поэтому если сегодня не строить дальше жилье, то будут выброшены миллиарды рублей на ветер. Мы выиграли дело в Московском областном суде по жалобе Московской областной прокуратуры. Сейчас область имеет юридическое право подать жалобу в Верховный суд. Но мы, получив на руки решение суда, начнем разворачивать работы, потому что время терять нельзя. Сделана вся инфраструктура, подведены тепло, вода, канализация, дороги... Наши коллеги из Московской области считают, что все это сделано неправильно. Но мы не допустим, чтобы появилась такая ситуация, как в прошлом году. Нам пришлось пройти через 5 судов, и мы все их выиграли.

Ведущий: Мы говорили в основном о Щербинке, а где еще предусмотрены большие зоны застройки?

Владимир Ресин: В Генплане развития Москвы до 2020 года. Нужно обратиться за информацией в Москомархитектуру.

Корр.: Главная задача перехватывающих стоянок - снять напряжение со столичных магистралей.

Владимир Ресин: У нас большая совместная застройка идет в Люберцах, где 1,5 млн. кв. метров жилья предусмотрено для города, большой объем жилья для области. Там нет противостояния, мы нормально работаем. Вторая территория - поселок Северный. Там тоже нет противостояний. У нас нет противостояния в Химках и Куркине, там тоже наша территория.

Ведущий: Какие перспективные разработки в этой области могут существовать, чтобы дорожную проблему сдвинуть с мёртвой точки?

Владимир Расин: Парковок в городе не хватает, у нас в решении этой проблемы большое отставание. Отсюда сложная транспортная ситуация в Москве. Программа сейчас разработана, что-то уже сделано. Пройдет несколько лет, надо будет еще строить, потому что количество транспорта растет.

Ведущий: Может быть, приучать москвичей пользоваться общественным транспортом?

Владимир Ресин: Мы уже ее сдвинули. В прошлом году на Ленинградке удалось что-то сделать, что-то делаем на Варшавке, Крестовский мост после реконструкции открыт. Но те темпы работ и те объемы, которые мы на этот год взяли, в десятки раз больше, чем обычно. Это дает нам возможность сказать, что к 2014-2015 годам ситуация в Москве будет радикально изменена.

Ведущий: Говорят, что существуют проекты, в частности в Юго-Восточном округе, которые предусматривают постройку автомагистралей над действующей железной дорогой или над легким метро, которые и не мешали бы движению автотранспорта, и в то же время открывали перспективу проезда без пробок. Это имеет место?

Владимир Ресин: Для этого и нужны перехватывающие стоянки. Конечно, в центр города нужно ограничить допуск машин. Опыт других городов, мировой опыт это доказывают.

Вопрос: Будут ли в Москве платные автодороги?

Владимир Ресин: Да, имеет. Мы работаем над этим вопросом, чтобы от Казанского, Ленинградского, Киевского, Павелецкого вокзалов делать над рельсами специальные эстакады, по которым будет автотранспортное движение, так называемые вы-летные магистрали из города.

Ведущий: Московские строители будут участвовать в возведении олимпийских объектов в Сочи?

Владимир Ресин: Платных дорог не будет.

Ведущий: Учитывая грандиозные планы строительства, не приведет ли это к Сворачиванию большинства программ, которые Москва развернула в регионах?

Владимир Ресин: Будут. Опыт работы московских строителей огромный и по строительству олимпийских деревень, и олимпийских объектов, и по строительству инфраструктуры, и по социальным объектам. Конкурс надо выиграть.

Корр.: 21 февраля президент Международного олимпийского комитета объявил итоги голосования по выбору места проведения первых Юношеских олимпийских игр 2010 года. После промежуточных отборочных этапов остались два города-кандидата - Москва и Сингапур. 54 голосами против 44 местом проведения Юношеских летних олимпийских игр выбран Сингапур.

Владимир Ресин: Мы больше чем в 54 городах и республиках строим. В Москве возведено 5 млн. кв. метров жилья, а если все посчитать, то только в Московской области строим более 2 млн. кв. метров. Причем не просто как подрядчики, мы выступаем как подрядчик, инвестор, технический заказчик, проектировщик и большей частью как поставщик всех промышленных изделий. Мы строим комплексно, или одновременно у нас строятся инфраструктура и жилье, а иногда, как в Щербинке, инфраструктура даже опережает.

Ведущий: Огромная программа принята по капитальному ремонту. Такого рода задача и по деньгам огромная, и по людскому ресурсу, и по инфраструктуре. Как московский строительный комплекс собирается ее решать?

Владимир Ресин: Конечно, обидно, что Москва не стала местом проведения этих игр, ведь они впервые прошли в нашем городе. Построили Олимпийскую деревню, привели в порядок спортивные сооружения. Она прошла успешно. Потом мы провели российские Юношеские игры. Сегодня, готовясь к ним, мы много денег заложили в плане, развернули работу по всем направлениям. И, конечно, получилось не совсем хорошо только потому, что Россия выиграла Олимпийские игры 2014 года. Но какое отношение Юношеские игры имеют к играм взрослых? Не совсем убедительный мотив. Но ничего страшного. Поэтому все, что наметили, мы построим, все сделаем, и москвичи будут этим пользоваться.

Ведущий: Если бы Москве Пришлось выбирать между метро, легким метро и тем видом транспорта, который курсирует сейчас от ВВЦ до Тимирязевской, какие перспективы у развития трех видов транспорта?

Владимир Ресин: В правительстве Москвы эта работа поручена Комплексу городского хозяйства. Для решения этой цели нужно 50 тысяч строителей, которые будут заниматься капитальным ремонтом, иметь свои НИИ. Уже в этом году намечена программа, которая впечатляет. И она начала выполняться. Строители, конечно, будут хорошими помощниками нашим коллегам, и все вопросы, касающиеся специальных работ, поставки специальной продукции, мы решим.

Ведущий: Четвертое транспортное кольцо. Место его прохождения затрагивает интересы большого числа владельцев гаражей. Как вы собираетесь эту проблему решать?

Владимир Ресин: Мы считаем, что в некоторых местах будет легкое метро. А что касается монорельса, то пока мы не намечаем в других местах строить новые линии. Пока экономически он не выгоден, он на дотации.

Ведущий: Как вы, как строитель, как человек, много сделавший для москвичей, оцениваете восьмилетний период президентства Владимира Владимировича Путина?

Владимир Ресин: Мы разбили это дорожное строительство на несколько этапов. Первый подготовительный период - строительство гаражей, снос старых гаражей и перевод в новые отдельных владельцев. То есть освобождение трассы. Это тяжелый этап, здесь нужно договориться с каждым владельцем. Один готов деньги получить, другому нужно автоместо. Мы сейчас в Некрасовке строим гараж, в котором автовладельцы за стоимость снесенного могут купить новое место. А на месте сносимых будем строить жилье. Пока без судов не обошлось.

- Недавно мэр Москвы поручил вам координировать строительство дорог и мостов в Москве - фактически это означает создание единой транспортной стратегии. С чем это связано?

Владимир Ресин: Если период до него был периодом разрушения, то Владимир Владимирович за свои 8 лет президентства сумел то, что разрушено, восстановить и наметить планы до 2020 года и все это довести до логического конца.
Когда перед жителями новостроек за МКАД перестанет маячить кошмар утренней маршрутки? Почему в Сити не хватает дорог? Когда откроется для посетителей обновленный Лефортовский парк? Об этом корреспонденту Города Марине Бурской рассказал первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Александр Левченко.

- Чем она будет принципиально отличаться от существующих транспортных проектов?

- Действительно, на одном из заседаний правительства Москвы рассматривался этот вопрос, и Юрий Михайлович поручил мне обеспечить координацию всего комплекса дорожно-мостового строительства в городе. До сих пор этой проблемой занимались различные структуры: финансирование, проектирование, строительные работы - эти этапы проводились по отдельности, что приводило к несогласованности сроков и целостности концепции. Сейчас необходимо увязать все воедино и создать систему оперативного управления процессом. Необходимо в сжатые сроки подготовить концепцию развития дорожно-мостового строительства в Москве до 2015 года, а затем заняться перспективным планированием на период с 2020 по 2025 год. Этим будут продолжать заниматься Москомархитектура, НИиПИ Генплана, департамент градостроительства. Надеюсь, что в первом полугодии мы представим программу на рассмотрение и утверждение правительству Москвы.

- Сколько Москва тратит на дорожное строительство?

- Уже на стадии проектирования будущих микрорайонов мы будем прорабатывать их транспортную инфраструктуру. Необходимо в срочном порядке решить острые вопросы транспортной доступности для жителей строящихся Щербинки, Кожухова, Северного, Некрасовки и других. Большое строительство в ближайшее время начнется в Павшинской пойме, между Мичуринским и Кутузовским проспектами. Все застраиваемые территории должны быть подготовлены к комфортному проживанию - а значит, получить программы развития дорожного строительства. Например, в Сити сегодня видны явные проблемы: построили современные небоскребы, а выездов оказалось недостаточно. При этом в программе развития территории много лет назад было запроектировано создание тоннелей и эстакад над железной дорогой, но в результате все той же несогласованности средств на это не было выделено. Только сейчас мы спохватились и догоняем уходящий поезд. А это непросто - чтобы построить в Сити необходимую развязку, надо сначала расселить жителей ветхих домов, снести их, проложить инженерные сети, затем построить дороги... Только после этого можно продолжить строительство делового центра.

- Город не собирается отказываться от начатых мегапроектов вроде Четвертого транспортного кольца?

- Строительство дорог требует колоссальных финансовых ресурсов. В этом году выделено 90 миллиардов рублей - столько средств на дорожно-мостовое строительство не выделялось никогда. В прошлом году эта сумма составила порядка 70 млрд рублей. Кроме того, в 2007 году было выделено около 6 миллиардов рублей на проектно-изыскательские работы - такие значительные средства на проектные работы в области транспорта были выделены впервые.

- Когда можно ждать завершения Большой Ленинградки?

- Четвертое кольцо - сложнейшее инженерное сооружение, которое требует огромных капитальных вложений, потому что это связано с выводом предприятий, переселением жителей, приобретением дорогостоящей техники. Сейчас кольцо находится в стадии проектирования. Совсем недавно прошел конкурс на подготовительный этап первого участка Четвертого транспортного кольца, от Щелковского до шоссе Энтузиастов. Он включает вынос инженерных коммуникаций и строительство объездных дорог. Кстати, для этого участка требуется купить горнопроходческий 19-метровый щит, который позволит, практически не затрагивая существующих жилых массивов, провести подземный тоннель закрытым способом. Причем движение по тоннелю будет не в три полосы, как в Лефортовском, а в четыре.

- Когда будет достроен Звенигородский проспект?

- Могу с уверенностью сказать, что в 2009-м мы полностью закончим развязку на Соколе и на пересечении с Головинским шоссе. В нынешнем году начнем строить развязку на пересечении Фестивальной улицы с Ленинградским шоссе, а в следующем ее закончим. Решается вопрос финансирования работ строительства второго моста через Канал имени Москвы, которое необходимо развернуть в этом году. Надеюсь, что в будущем году все работы будут завершены.

- Как продвигается реконструкция Крестовского путепровода?

- В этом году мы должны закончить строительство проспекта, обеспечив прямую трассу от Новорижского шоссе до Беговой улицы и зоопарка на Красной Пресне. В результате город получит практически бессветофорную трассу (единственный светофор будет в районе Беговой), позволяющую за 10-15 минут доехать на автомобиле от МКАД до Садового кольца. Также в этом году постараемся завершить работы по строительству развязки на пересечении проспекта Маршала Жукова и улицы Народного Ополчения.

- Помимо дорог вы курируете реконструкцию некоторых крупных исторических комплексов - в том числе Путевого дворца. Как обстоят дела с этим культурным долгостроем?

- Реконструкция предполагает разборку старого моста и строительство на его месте новой эстакады. При этом работы можно вести лишь в строго определенные окна, когда поезда не ходят, а это всего 4 часа в сутки. Это первая большая проблема. Вторая - сроки представления проектно-сметной документации. Это вообще типичная проблема для дорожного строительства в городе. Проектирование зачастую существенно отстает от темпов строительных работ. Чтобы не останавливать стройку, мы работаем локально - там, где уже есть рабочие проекты. Когда реконструкция Крестовского путепровода закончится, увеличится количество полос в сторону центра с 5 до 6, а в область - с 4 до Соответственно, увеличится пропускная способность и разгрузятся проспект Мира, Ярославское шоссе и прилегающие улицы (Академика Королева, Руставели, Шереметьевская), Третье транспортное кольцо.

- Вы курируете также восстановительные работы на Ленинградском проспекте, 1 Почему этот объект так важен?

- В первом полугодии планируем закончить все реставрационные работы, чтобы к Дню города открыть его для посещений - с мебелью и экспозициями. Мы вынуждены были поменять заказчика и генподрядчика, заключили договор с фирмой Возрождение, которая уже отлично зарекомендовала себя на других объектах - в Царицыне, в Марфо-Мариинской обители. Уверен, что поставленные сроки будут соблюдены. Другой серьезный объект - Лефортовский парк. Самое главное - реставрация Екатерининского дворца, которая осложнена юридическими аспектами (сейчас здание находится в военном федеральном ведомстве - там располагается Военная академия бронетанковых войск). Уверен, что нам удастся договориться с военным - они же россияне и понимают, что государство обязано бережно хранить культурно-историческое наследие. В Лефортово нам, кроме того, предстоит восстановить уникальную систему фонтанов и красивейшие оранжереи. По Марфо-Мариинской обители работы тоже должны закончиться к Дню города.

Нередко во время показа квартиры покупатель, поддавшись эмоциям, принимает решение приобрести ее и лишь потом узнает, что понравившееся жилье было куплено в кредит и на момент продажи находится в залоге у банка. Как поступить в этом случае?

- Здесь, неподалеку от Путевого дворца, размещается Международный университет в Москве (МУМ), который практически не функционирует. Завершение работ в этих помещениях очень актуально для строительной отрасли, ведь с вводом в действие университета снова будет налажен процесс подготовки молодых специалистов.

Часто на рынок выбрасывают ипотечные квартиры, приобретенные с инвестиционными целями (и, надо сказать, многие заработали на подобных сделках приличные деньги). Почему продают именно сейчас? Сегодня владелец такой недвижимости может решить, что всю возможную прибыль он уже получил, дальнейшего роста цен не будет, а деньги лучше вложить в какие-то другие финансовые инструменты, объясняет руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый Город Светлана Абелян.

Почему продается
Продажа жилья, переданного в залог банку, в наше время не такая уж редкость. Оно может оказаться на рынке залоговой недвижимости по многим причинам, причем банкротство заемщика далеко не самая распространенная.

Последняя причина самая прозаическая и при этом довольно распространенная: заемщик хочет расстаться с недвижимостью, заложенной банку, подчиняясь жизненным обстоятельствам. Например, он переезжает в другой город или страну. Или ему нужна другая квартира иной площади, в новом районе. То есть все происходит, как и в случаях с обычным жильем.

Вторая причина, по которой квартира может оказаться на рынке залогового жилья, тот самый пресловутый дефолт, которого так опасается большинство ипотечных заемщиков. Однако эксперты говорят, что доля такого жилья на рынке невелика: на сегодняшний день андеррайтинг в наших банках проводят весьма тщательно.

Позиция банка вполне объяснима, ведь процедура взыскания жилья за долги может растянуться на год и более. Гораздо проще иметь дело с клиентом, который добровольно продает квартиру, находящуюся в залоге, чем заниматься ее принудительной реализацией. Тем не менее заемщик должен иметь в виду, что за разрешение банка, возможно, придется заплатить. Каждый случай требует индивидуального подхода, говорит управляющий компании ХИРШ Елена Голубева. Во многом отношение банка зависит от того, в каком состоянии пребывает кредит. Так, если заемщик отдает свой долг аккуратно, банк постарается удержать его и затруднить эту сделку тем, например, что потребует заплатить за согласие на продажу. Если же банку предстоит судиться с заемщиком и принудительно выселять его, он с радостью даст добро на реализацию такой квартиры. Ведь для банка это означает досрочное погашение кредита, отмечает Е. Голубева.

За разрешением в банк
После того как по тем или иным причинам решение о продаже заложенной жилплощади принято, ипотечный заемщик, он же владелец квартиры, должен получить у банка-кредитора разрешение на совершение этой сделки. Просьбу следует изложить в письменном заявлении. Всегда ли ответ банка бывает положительным? Ирина Клунник, директор Департамента ипотечного кредитования КБ Москоммерцбанк, утверждает: На сегодняшний день случаев отказа банка в подобной просьбе не было! Банк, как кредитор, заинтересован в том, чтобы кредит погашался своевременно, поясняет Ирина Субботина, руководитель отдела ипотечного кредитования АН Лоцман. Но если заемщик в силу изменения своей финансовой ситуации либо по какой-то иной причине принял решение продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, кредитор не будет ему мешать.

Однако есть еще один вариант реализации ипотечной квартиры переоформление кредита на другого заемщика. Как отмечает Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка, для этого продавцу придется найти покупателя, располагающего свободной суммой денег для первоначального взноса. А затем обратиться в банк-кредитор с письменной просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. В письме следует указать, что приобретает ее потенциальный заемщик, причем этот пункт необходимо подчеркнуть, чтобы сотрудники банка сразу обратили на него внимание. Что выгоднее продавец решает сам. Выбор, по мнению Е. Ворониной, во многом зависит от ситуации на рынке и жизненных обстоятельств заемщика. Чем выше спрос на жилую недвижимость и меньше предложений, тем больше вероятность того, что покупатель будет менее привередлив и его не смутят особенности этой сделки. Возможно, он сочтет выгодным взять квартиру с уже оформленным и частично выплаченным кредитом, ведь это поможет сэкономить время и отчасти деньги.

Общеизвестно, что за досрочное погашение кредита ипотечному заемщику в большинстве случаев тоже приходится платить. Светлана Абелян комментирует ситуацию следующим образом: У некоторых банков в кредитном договоре наличествует пункт о штрафах. В случае досрочного погашения кредита банк не забудет удержать с заемщика положенные штрафы.

Собственно сделка
Сделки по продаже залоговой недвижимости уже не редкость для нашего рынка, однако специалисты признают, что технически они сложнее обычных. Причем трудности зачастую возникают на предварительном этапе и могут быть связаны, например, с поиском покупателя. Приобретение заложенной недвижимости это определенный риск для покупателя, ведь он должен погасить кредит заемщика, поясняет ведущий специалист отделения ипотечного кредитования компании Рескор Людмила Анисимова. Получается, что деньги за квартиру он передает задолго до составления договора купли-продажи. Такая сделка будет немного сложнее и займет больше времени.

К сведению заемщиков: обычно банк принимает решение и письменно уведомляет владельца квартиры о своем согласии на продажу на определенных условиях в течение трех дней после подачи заявления.

Механизм сделки Людмила Анисимова описывает следующим образом: допустим, покупатель найден. Он передает продавцу сумму, равную размеру долга заемщика. Денежные расчеты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли-продажи либо соглашением о внесении задатка или аванса. Гарантией для покупателя служат как документы, так и тот факт, что все расчеты происходят в помещении банка.

Не каждый покупатель понимает, что значит продажа квартиры из-под залога, говорит Ирина Субботина. Возможна ситуация, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а квартира не перешла в его собственность. Поэтому всем участникам: банку, заемщику и покупателю необходимо иметь четкое представление о схеме проведения такой сделки.

Рассчитывать ли на скидку?
Итак, основное неудобство заключается в том, что сделка растянута во времени, поскольку документы приходится регистрировать дважды. Есть и другие сложности, например способ расчетов, при котором покупатель передает продавцу крупную денежную сумму наличными. В определенном смысле это риск, хотя в случае отказа продавца от сделки покупатель имеет право в судебном порядке потребовать продажи квартиры на условиях, определенных в предварительном договоре. Ирина Клунник предупреждает еще об одном возможном риске: Цены на рынке могут упасть, вследствие чего обязательства превысят стоимость объекта.

За счет полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке. Кредит погашен, следовательно, остается снять с квартиры обременение. Для этого заемщик (теперь уже бывший), обращается в Управление федеральной регистрационной службы со свидетельством о собственности, которое было обременено ипотекой. Понадобится некоторое время для получения нового свидетельства, указывающего на то, что квартира чистая, то есть не обременена залогом. Договор купли-продажи подписывают на основании новых документов и оформляют на нового владельца в обычном порядке.

Особенность сделки по продаже залогового жилья заключается в том, что в ней кроме продавцов и покупателей участвует банк-кредитор, который занимается ее организацией и проведением, точнее, согласованием условий, при которых она состоится. Одно из обязательных условий заключение сделки только в этом банке. Иногда выдвигается ряд дополнительных требований, например чтобы договор заверял только дружественный банку нотариус.

Принимая во внимание все упомянутые трудности сделки, логично задаться вопросом, может ли покупатель рассчитывать на снижение цены? По мнению экспертов, залоговое жилье продается на рынке по тем же правилам, что и обычное. Цена, которую устанавливает владелец, зависит от того, свободна ли квартира либо предстоит альтернативная сделка, в какие сроки ее необходимо реализовать, как она будет продаваться и пр. Надеяться, что продавец пойдет на существенную уступку, вряд ли стоит. Торг из-за ипотечности если и будет, то очень незначительный, максимум 3 5%.


Эффективный выставочный бизнес немыслим без качественных экспозиционных площадей. Но их как раз сегодня и не хватает, во всяком случае, в Москве. Новые объекты практически не строят, а расширение и модернизацию существующих комплексов осуществляют поистине черепашьими темпами. Столица хотя и считается деловым и финансовым центром России, занимает последние места в мировых рейтингах по количеству профессионально выполненных зданий для выставок. Эксперты полагают, что стимулировать рост этого сектора рынка могут как сами его игроки, так и городское правительство.

В конце концов, каждый сам решает, приобретать или нет залоговую квартиру. Специалисты же на этот счет придерживаются следующего мнения: поскольку в сделке обязательно участвует банк и, как правило, агентство недвижимости риск для покупателя минимален. Скорее всего, с развитием ипотеки этот сектор рынка будет расти, и тогда приобретение квартиры, находящейся в залоге, станет рядовой сделкой.

При поиске просторных площадок в Москве добавляет сложности и специфика самой выставочной индустрии сезонность. По традиции пик активности проведения главных мероприятий приходится на весну и осень. Особенно в это время, рассказывает Татьяна Зенина, директор по продажам компании Expomedia Events Russia, востребованы крупные объекты с развитой инфраструктурой, в том числе транспортной. Немаловажен и уровень цен на услуги. В России стоимость аренды выставочной площади, да и прочего сервиса для экспонентов и организаторов, заметно выше, чем в Европе. Наиболее дороги комплексы, расположенные в центре Москвы. Так, в Экспоцентре, в павильоне Форум, за квадратный метр необорудованной площади берут от 150 до 200 евро. Средняя цена в Гостином Дворе в районе 200 евро. В Крокус Экспо 150 евро. Стоимость услуг колеблется примерно в этом же диапазоне. Скажем, за возможность подключения к Интернету во время выставки ее участники порой вынуждены выкладывать по 200 евро в день Проще и соответственно несколько дешевле найти комплекс средних размеров, как, например, Росстройэкспо на Фрунзенской набережной (закрытая экспозиционная площадь 23 тыс. кв. м, открытая 4,5 тыс. кв. м).

Сегодня уже никого не удивляет, когда успешная экспозиция выходит за рамки привычного для нее павильона. Подобная ситуация сложилась, например, с популярной выставкой Охота и рыболовство на Руси. На ВВЦ ей уже давно стало тесно. Однако найти другую площадку, просторную, известную, а главное, обустроенную по европейским образцам, оказалось делом безнадежным. В конечном итоге проблема была решена радикально: для охотников и рыболовов строят новый большой павильон, отвечающий основным стандартам качества. Если же говорить в целом о сегменте, то такие столичные комплексы, как ВВЦ или Сокольники, в том виде, в каком они сегодня пребывают, назвать современными трудно, считает Татьяна Рубцова, генеральный директор компании Эксподизайн.

Судите сами, расположенная в Ганновере одна из крупнейших международных площадок с легкостью разместит любую, даже самую грандиозную, экспозицию. Ее ресурс почти 500 тыс. кв. м! Другая, чуть поменьше, находится в Милане и включает 345 тыс. кв. м. Метраж главного комплекса Чикаго 248 тыс. кв. м. Однако когда наш Крокус Экспо будет построен окончательно (ориентировочно осенью 2008 г.) и площади всех трех выставочных павильонов достигнут 548,8 тыс. кв. м, то Москва обгонит Ганновер. Проект будет внесен в Книгу рекордов России, причем в двух номинациях: Самый крупный выставочный павильон и Самая высокая скорость строительства.

Догоним и перегоним Ганновер
Между тем в мире функционируют 45 экспозиционных комплексов. По данным Российского союза выставок и ярмарок (РСВЯ), площадь каждого из них превышает 100 тыс. кв. м, а одиннадцать перешагнули отметку 200 тыс. кв. м. Тягаться с ними может, пожалуй, только московский стотысячник Крокус Экспо, и то лишь условно.

В Москве для размещения всевозможных экспозиций вроде бы тоже места достаточно: около 600 тыс. кв. м, но европейским стандартам соответствует примерно треть или чуть больше. До сих пор наиболее крупными и активно используемыми остаются комплексы советского типа, такие как КВЦ Сокольники, многие павильоны ВВЦ, Росстройэкспо, часть площадок Экспоцентра. Городская администрация и федеральное правительство понимают всю важность реконструкции существующих зданий, потому проекты по перестройке и расширению есть. Например, правительство Москвы разработало программу Развитие выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности на 2007 2009 годы (Постановление № 134-ПП от 27 февраля 2007 г.). Если она будет реализована, то через два года объем качественных выставочных площадей в столице вырастет на 275 тыс. кв. м и составит 575 тыс. Из них реконструируют 13 тыс. кв. м существующих павильонов. Финансирование программы в основном осуществляют из бюджета города более 18,3 млрд руб. Доля внебюджетных источников составит около 4,5 млрд руб.

Всего в мире сегодня насчитывается порядка 20 млн кв. м выставочных помещений, из которых 55% приходится на Европу, почти 20% на Азию и около 15% на США. Если говорить о насыщении рынка в отдельно взятых городах, то картина такова. В Париже, например, общая площадь современных высококлассных комплексов составляет около 600 тыс. кв. м, в Ганновере более 500 тыс., во Франкфурте примерно 400 тыс. кв. м. В некоторых регионах Германии мощности даже превышают спрос на них, часть павильонов простаивает, отмечает Татьяна Рубцова.

До и после Крокус Экспо
Игроки рынка условно делят выставочную эпоху на два периода до появления комплекса Крокус Экспо и после. Несмотря на отдельные недостатки объекта, его открытие стало самым заметным событием на рынке, считают эксперты. Важно и то, что это первый в Московском регионе комплекс, девелопером и владельцем которого стала не государственная, а частная компания Крокус Интернэшнл. В 2004 году в эксплуатацию сдали 29,3 тыс. кв. м. Строительство обошлось собственнику в 28 млн долл., полученных по кредитной линии Сбербанка РФ. Чуть позже возвели еще 60 тыс. кв. м. До недавнего времени департамент науки и промышленной политики города считал, что крупнейшие профессиональные площадки Экспоцентр, ВВЦ, КВЦ Сокольники и Манеж в целом дают столице около 400 тыс. кв. м для экспозиций. Объекты поменьше ГУП Москва Гостиный Двор и непрофессиональные площадки могут предложить еще примерно 200 тыс. кв. м. Помимо этого объема к 2010 году городу потребуется 250 300 тыс. кв. м. Но сегодня эксперты говорят: чтобы полностью удовлетворить потребности рынка, надо построить еще три-четыре таких же павильона, как Крокус Экспо. Ведь по данным компании Jones Lang LaSalle, спрос в данном сегменте растет гигантскими темпами 50% в год.

Пока же под выставки активно используют непрофессиональные, но вместительные площадки: стадион Лужники или спорткомплекс Олимпийский.

Много лет назад была задумана кардинальная реконструкция ВВЦ, часть акций которого находится в собственности федерального правительства. Но реорганизацию то и дело замораживали. Однако сейчас именно на эту площадку возлагают большие надежды. По данным ГАО ВВЦ, из федерального бюджета на реконструкцию выделено несколько миллиардов рублей. На территории выставочного центра возводят новый международный комплекс Россия на 188 тыс. кв. м и конгресс-центр, который сможет обслуживать 5300 участников в день. Строительство первой очереди, составляющей 53 тыс. кв. м, планируют завершить в 2009 2010 годах. Новый ВВЦ, судя по всему, будет соответствовать международным стандартам. Не случайно разработкой проекта комплекса занимался знаменитый европейский специалист Клаус Мюллер.

Интересно в этом плане взглянуть на динамику развития выставочного сегмента. За последние пять лет был восстановлен после пожара Манеж, реконструирован Гостиный Двор. Экспоцентр вырос примерно на 35 тыс. кв. м и на 250 машино-мест. По соседству с основными павильонами, на территории комплекса, появились новые корпуса. В них теперь проходят многие бизнес-конференции, в том числе и ежегодная торговая выставка Молл.

Скоро на территории Крокус Сити появится огромный концертный зал на шесть тысяч мест и 30-этажный отель. Управлять гостиницей будет специально созданная в Крокус Интернэшнл структура. Планомерно решаются и транспортные проблемы. Для участников и посетителей выставок, проводимых на территории Крокус Сити, намерены открыть речной порт, возобновить работу вертолетной площадки. В январе прошлого года открылась станция метро Строгино, от которой до выставочного комплекса можно дойти пешком. В следующем году ветку подземки дотянут непосредственно до Крокус Сити: один из выходов станции Мякининская выведет прямо к выставочным павильонам. Объемы инвестиций в проекты компания не раскрывает. Окупаемость всего комплекса рассчитана на пять-восемь лет.

Не собираются останавливаться на достигнутом и остальные. По словам Аркадия Злотникова, первого заместителя директора МВЦ Крокус Экспо, в 2007 году введена в строй первая очередь третьего павильона. Нынешней осенью будет сдана вторая, и выставочные площади составят 394,2 тыс. кв. м.

Есть в столице и проекты с совсем неясной судьбой. Например, непонятно, что ждет комплекс Росстройэкспо на Фрунзенской набережной. Недавно он пополнился 23 тыс. кв. м экспозиционных площадей. Но задуманный изначально как специализированный центр для проведения строительных выставок, Росстройэкспо превратился в рынок стройматериалов. Самые громкие ежегодные события отрасли тем временем проходят в ЦДХ (выставка Недвижимость, посвященная столичной архитектуре, экспозиция Арх-Москва).

А вот что ожидает комплекс Сокольники, который находится в собственности городского правительства, однозначно не скажешь. Еще четыре года назад московские власти заявили о предстоящей реконструкции самого парка. Однако в конце 2007 года в новостных лентах информагентств прошло сообщение о том, что администрация ВАО собирается перепрофилировать КВЦ в досуговый центр. Но на сайте Международного выставочного холдинга, для которого Сокольники пока являются основной площадкой, опубликован календарь мероприятий на два года вперед. Источник в самой компании заявил, что выставки, запланированные на 2008 год, пройдут именно на этой площадке.

Еще в 2005 году был обнародован проект известного предпринимателя Льва Хасиса: к 2010 году он собирался возвести на Ходынском поле около 500 тыс. кв. м. Наряду с жильем, торговым центром и музеем авиации и космонавтики здесь планировали построить и выставочный центр. Девелопером проекта объявили компанию Авиапарк, благодаря чему идея получила такое же название. Однако каких-либо заметных продвижений в строительстве экспокомплекса пока не наблюдается.

Несколько лет назад правительство столицы заявляло о намерении вынести завод Серп и Молот за пределы Москвы, а на его месте построить новый выставочный комплекс. Последний раз информация об этом появлялось в официальных новостях городского стройкомплекса прошлой весной. По экспозиции ежегодной выставки Экспо-Реал можно было понять, что за проект возьмется компания Кузнецкий Мост Девелопмент при участии Банка Москвы. Других подробностей пока не сообщали.

Зачастую возведение нового комплекса требует привлечения мощного административного ресурса, и здесь трудно обойтись без участия государства. Но, несмотря на множество проблем, выставочный бизнес необходимо развивать. Он как локомотив тянет за собой строительство гостиниц, торговых и бизнес-центров, предприятий сферы обслуживания. С его ростом увеличиваются финансовые потоки, создаются дополнительные рабочие места. В Европе многие комплексы частично или полностью принадлежат государству. Быть может, и нам стоит идти по этому пути, говорит Татьяна Рубцова.

Девелопер не строит
Возведение выставочных комплексов бизнес узкопрофильный и неблагодарный, говорят профессиональные инвесторы и консультанты рынка недвижимости. Если экспоцентр и задумывается частной компанией, то наиболее успешным он может быть в составе многофункционального комплекса, в который входят и коммерчески прибыльные торговые площади, и бизнес-центры, и отели, полагает Аркадий Злотников. Кроме того, строительство выставочных площадок в дальнейшем потребует от владельца с головой погрузиться в данную сферу бизнеса. В любом случае это крупные инвестиции и долгосрочные проекты.

Государство как основной владелец экспоцентров в убытке в таких случаях никогда не останется. Выставочная деятельность сама по себе доходный бизнес.

По данным UFI Международной ассоциации участников выставочной индустрии, правительство Германии ежегодно выделяет на выставочную деятельность миллионные транши. Крупнейший центр страны, находящийся в Ганновере, также принадлежит властям: 49,8% его акций владеет сам город как столица федеральной земли, 49,8% федеральная земля Нижняя Саксония и 0,2% федеральная земля Бремен.



Главная --> Публикации