Главная --> Публикации --> Кризис 1998 года может вернуться Федеральные земли раздадут под жилье Под новосибирском по-прежнему нет организованных коттеджных поселков, хотя спрос на них уже сформировался Ставки больше не растут Стоит ли покупать новостройки вдали от мкад

Проект краевого закона О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями по осуществлению контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений рассматривался парламентариями две сессии подряд. И вот он принят. Ожидается, что к концу 2008 года жилищные инспекции в муниципалитетах все же появятся. Однако к общему мнению по отдельным пунктам депутаты прийти не смогли.

На очередной сессии Законодательного собрания Приморского края депутаты не сошлись во мнениях о способе финансирования муниципальных жилинспекций, но соответствующий закон все же приняли.

По его словам, закон принят, но размер государственных субвенций не определен. Поэтому не ясно, как будут жилищные инспекции исполнять свои обязанности, ведь на это нет денег. При этом в законе детально прописано, что если полномочия не до конца исполнены, то финансовые средства необходимо будет вернуть. А как их возвращать? Зарплату что ли недополучить? - задумались депутаты. Но на этот вполне резонный вопрос председатель комитета по экономической политике и собственности Сергей Вахнин, в чьем ведении была подготовка законопроекта, внятно ответить не смог.

- В проекте говорится только о содержании штатной единицы, которая и будет контролировать жилой фонд, но это не передача государственных полномочий, - рассказал корреспонденту РГ депутат Александр Ермолаев.

- Суть субвенций в другом, - сказал Александр Ермолаев. - А в этом законе все сделано очень хитро и нет прозрачности. Потом, когда расходы будут закладываться в бюджет, ни один глава не поймет, почему именно столько выделено средств.

Однако тянуть с принятием закона депутаты не стали, поскольку вопрос сводится к приведению в соответствие краевого законодательства с федеральным. Согласно ФЗ № 131, как можно больше полномочий необходимо передать на места. Вот и передают.
Инспекторам уже в новом статусе придется столкнуться с огромным потоком жалоб со стороны жильцов

- Еще один острый момент в этом законе оказался неучтенным, - считает депутат Галина Медведева. - В Приморье, в соответствии с нормативом Росстроя, установлено, что на одного инспектора приходится по два миллиона квадратных метров жилья. Но это неэффективно ни для крупных городов, где жилой фонд в особо проблемном состоянии, ни для небольших городских округов, где жилье разбросано на многие километры.

На заседании Законодательного собрания вспомнили и о том, что краевую госжилинспекцию, наверное, не стоило ликвидировать. Основываясь на тех заключениях, которые выдавали ее сотрудники, жильцы многоквартирных домов выигрывали у муниципалитетов суды по не сделанному капитальному ремонту. А это колоссальные деньги, которые администрации городов вынуждены были вкладывать в восстановление жилого фонда. При этом рычагов давления на жилинспекцию не было. Как теперь поведут себя инспекторы, получающие зарплату в муниципалитетах, предсказать никто не берется.

Если расприватизация ведет к ущемлению чьих-то прав, вам будет отказано

В общем, полномочия по контролю за состоянием жилого фонда местному самоуправлению приморские депутаты передали. По мнению наблюдателей, за время, пока этим никто не занимался, проблем в жилищном хозяйстве только прибавилось. И жилищной инспекции уже в новом статусе придется столкнуться с огромным потоком жалоб со стороны жильцов.
На волне всеобщей влюбленности в частную собственность подавляющее число нанимателей квартир превратились в собственников, пройдя нетрудную процедуру приватизации. Однако время показало: приватизация выгодна не каждому. И теперь некоторые собственники желают расприватизировать свою квартиру. Однако, обратный процесс может вызвать внезапные препятствия, о которых лучше узнать заблаговременно.

Истинных причин для расприватизации несколько.

Приватизация муниципального жилья продлена до 2010 года. Казалось бы, желающих стать собственниками своей квартиры достаточно много. Но при этом ряд владельцев мечтают об обратном - вновь стать нанимателями.

Другая причина - планируемое повышение налога на собственность. Сегодня величина ежегодных отчислений составляет: не более 0,1% при стоимости жилья до 300 тыс. руб; 0,1%-0,3% при его цене от 300 до 500 тыс. руб. и 0,3% -2,0% при цене жилья более 500 тыс. руб. Причем, пока за основу берется цена, указанная в БТИ. Но уже в ближайшие годы расчет налога может производиться исходя из рыночной цены или кадастровой, которая близка к рыночной! И, кроме того, будет увеличиваться сама процентная ставка налога. Для многих жителей Москвы, где стоимость жилой площади чуть ли ни самая высокая в мире, налог на собственность выльется в немалые деньги.

Одна из них связана с переселением из ветхого жилого фонда. Собственники получают равноценное жилье, а наниматели площадь, исходя из 18 кв. м на человека. Так что, если в маленькой муниципальной квартире зарегистрировано несколько человек, то при сносе доме город может предоставить либо более просторную квартиру, либо не одно жилье, а более.

Довольно часто, вопрос о расприватизации приходится рассматривать в силу недоброжелательных взаимоотношений между потенциальными наследниками. Порой выгоднее отделаться от завещания на жилье, расприватизировав его предварительно, и прописать кого-то к себе, перекрыв таким образом дорогу другому, нежелательному, человеку, стремящемуся обзавестись бесплатными квадратными метрами.

Еще одним мотивом для расприватизции может служить личная безопасность. Так одинокие пенсионеры, став собственниками, автоматически попадают в поле зрение мошенников, готовых, порой на все, ради наживы. Если же они сохраняют статус нанимателя жилого помещения, то место их проживания и, соответственно они сами не представляют интерес для злоумышленников.

Как же осуществляется обратная добровольная расприватизация?

Одним словом, причин для отказа от собственности в пользу государства достаточно.

Во-вторых, необходимо определить вид расприватизации - возмездный или безвозмездный. Собственник, необдуманно приватизировавший свое жилье, имеет право на основании Закона г. Москвы от 06.11.2002 г. О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений, расприватизировать его, передав в собственность города безвозмездно и став нанимателем этого жилья по договору социального найма. Кроме того, собственник вправе продать городу свою квартиру, сохранив статус нанимателя (для этого заключается определенный договор). Местный орган исполнительной власти, куда и в первом, и во втором случае сдаются необходимые для расприватизации документы в течение месяца рассматривает полученную документацию и если она соответствует всем требованиям предлагает заключить договор о расприватизации.

Во-первых, следует отличать приватизацию, признанную в судебном порядке недействительной от расприватизации (реприватизации, деприватизации), на которую собственники идут осмысленно и добровольно. Именно о втором случае мы и говорим в данной статье.

- несогласие одного из сособственников с планируемой расприватизацией;

При этом следует помнить о возможных отказах в расприватизации. Причины могут быть следующими:

- расприватизируемое жилье является не единственным местом постоянного проживания, участвующих в расприватизации граждан;

- обременение наложенное на жилье, например, квартира может выступать залогом по банковской ссуде;

Существуют и дополнительные ограничения, рассматриваемые в каждом конкретном случае. Например, серьезной помехой могут стать несовершеннолетние дети, родившиеся после приватизации жилья или зарегистрированные в нем на постоянное местожительство граждане. Здесь все будет определяться конкретными обстоятельствами.

- дом подлежит сносу и пр.

Не стоит также забывать и о минусах, возникающих вследствии расприватизации.

Специалист, проверяющий поданные на расприватизацию документы обязан проверить цель, преследуемую собственником. Если расприватизация ведет к ущемлению чьих-то прав или является неправомерным способом обогащения, в расприватизации будет отказано.

Во-вторых, осуществить сделку (продажу, обмен) с муниципальным жильем несопоставимо труднее, нежели с находящимся в собственности. Кстати, одинокий и (или) пожилой человек, являясь нанимателем, вряд ли сможет воспользоваться рентой и заключить договор пожизненного содержания с иждивением. В-третьих, невозможно будет также воспользоваться завещанием, дарственной на муниципальную квартиру. Могут возникнуть сложности и с получением кредита, ибо банки в основном дают кредит под залог, которым для большинства граждан является их жилая собственность.

Во-первых, гражданин больше не получит путем приватизации жилье в собственность. Право бесплатной приватизации предоставляется один раз в жизни и то ограничено на сегодняшний день 1 мартом 2010 года.

Так что прежде чем осуществить столь решительный шаг, как расприватизация, необходимо взвесить все за и против, проработать все возможные варианты, а для этого лучше всего посоветоваться с грамотным специалистом.

Консультанты по недвижимости, юристы и адвокаты нередко предлагают воспользоваться не правом расприватизации при решении семейных споров или в иных случаях, а другими способами, позволяющими не терять статус собственника и свою законную квартиру. Существует немало вариантов, позволяющих обойти ряд нежелательных для собственника нюансов, и остаться со своей собственной квартирой - зачастую единственным капиталом!

Подведение итогов
Программа по перебазированию и ликвидации предприятий, находящихся в историческом центре Москвы, была принята столичным правительством в 1999 году. В 2002 году действие этой программы распространилось на территорию всего города. Эта программа особенно актуальна для Восточного округа Москвы, который всегда был и остается промышленным центром столицы, и для района Преображенское, на территории которого промышленные предприятия всегда играли огромную роль и имели большой удельный вес, - рассказал ИФ-Недвижимость глава управы района Преображенское Сергей Губин. Он отметил, что в 2007 году, в частности, активно велись работы по освоению территории бывшего шелкового комбината Щербакова. По его словам, девелопер проекта компания Хорус Кэпитал выполнила реконструкцию производственных строений предприятия общей площадью 50 тыс. кв. метров. Территория предприятия переживает свое второе рождение. Сегодня старые, изношенные помещения шелкового комбината после реконструкции превратились в современный деловой центр ЛеФорт, - пояснил С. Губин. Он добавил, что офисный комплекс оснащен всей необходимой инфраструктурой, включающей плоскостную парковку на 450 автомобилей, два ресторана самообслуживания, фитнес-центр и кондитерскую. Также преобразился вид набережной Яузы. Из охранной зоны реки был выведен автосервис. Теперь на его месте будет размещен ресторанный дворик с парковкой, - заметил глава управы.

Программа вывода промышленных предприятий из Москвы набирает обороты. На этой неделе стало известно о проектах реорганизации промзон в Восточном административном округе, а также о переезде часового завода Слава с Белорусской на Калужскую.

Как сообщил С. Губин, в настоящий момент разработано зонирование площадей данного производственного комплекса, а также проработаны предпроектные предложения о перебазировании опытного производства НИИДАР в Саранск на территорию телевизионного завода. Он также отметил, что после вывода предприятия дочерняя структура АФК Система - ОАО Инвестиции и развитие технологий - проведет рекультивацию земель.

Кроме того, добавил собеседник ИФ-Недвижимость, на территории ВАО реализуется еще один крупный проект - реновация территории ОАО НПК НИИДАР.

С. Губин рассказал ИФ-Недвижимость, что в прошлом году начались работы по выводу гаражей из бывшего литейного цеха завода Изолит, который расположен на территории НИИДАР. Все это коренным образом изменит в лучшую сторону архитектурный облик Преображенки, - заключил он.

На данной территории будет построен технопарк общей площадью 572 тыс. кв. метров, 200 тыс. кв. метров жилья и объекты соцкультбыта, - подчеркнул глава управы. Между тем, в компании Система - Галс уточнили, что в рамках проекта Преображенский на территории ОАО НПК НИИДАР будут построены качественные площади для компаний, занимающихся высоко технологичной и научно - исследовательской деятельностью, жилье, офисы, торговые площади, гостиница, а также внутренняя инфраструктура, включающая в себя дошкольное учреждение общей площадью более 600 тыс. кв. метров.

Предполагается, что там появятся бизнес - инкубаторы и технопарки, которые будут заниматься инновационной деятельностью, - отметил он. Зампрефекта также добавил, что строительство жилья на территории Митьковской ветке не запланировано.

Куда идет восточный экспресс
Всего на территории Восточного округа расположено 10 промзон, сообщил ИФ-Недвижимость заместитель префекта ВАО Юрий Захаров. По его словам, в 2008 году в Восточном округе столицы начнутся работы по реорганизации промзоны №16 - Митьковской ветки. К 2010 году Митьковская ветка будет полностью реорганизована и перестанет существовать как промзона, - подчеркнул Ю. Захаров. Собеседник ИФ-Недвижимость уточнил, что эта территория приобретет общественное значение.

Он заметил, что для всех предприятий, находящихся на территории промзон, будут разработан и утвержден градплан. Например, в Колошино первой ласточкой у нас будет предприятие Сантехпром. На его площадях планируется построить технопарк, бизнес центр и ресурсный трудовой центр, - уточнил он. Промышленную зону №55 - Перово планируется превратить в участок промышленного и общественно - производственного назначения. Его площадь составит 13 га.

Ю. Захаров рассказал, что в период с 2009 по 2010 годы реорганизации подвергнутся промзоны Колошино, Хапиловка и Перово.

На месте химического завода после рекультивации земель будет построен жилой комплекс площадью 188 тыс. 700 кв. метров, школа, два детских сада и другие объекты соцкультбыта.

Из промзоны Перово будет выведен ОАО Кусковский ордена Знак почета химический завод. Предприятие предполагается перебазировать на территорию ОАО Московский завод холодильного машиностроения Компрессор.

Часовщики уступают место клеркам и ритейлерам
Распоряжение правительства Москвы №276-РП О мероприятиях по освобождению от производственного использования и градостроительной реабилитации территории МОАО Слава (Второй часовой завод) подписано 13 февраля, сообщили ИФ-Недвижимость в городской администрации.

Кроме того, там планируется возвести административно-деловой комплекс площадью 20 тыс. кв. метров с двухуровневым подземным паркингом на 300 машиномест, а также торгово-промышленный комплекс площадью 12 тыс. 400 кв. метров с наземно - подземным паркингом на 110 машиномест. Всего в промзоне построят подземные, наземные и открытые паркинги на 4905 машиномест. Зампрефекта отметил, что в настоящий момент на территории этих промзон преобладает одноэтажная застройка. Это абсолютно невыгодно, потому что земля в Москве стоит в десятки, а то и в сотни раз дороже всех тех построек, которые там находятся, - подчеркнул Ю.Захаров.

Для реализации нового проект банк даже выпустил облигации на 4 млрд. рублей сроком на три года под поручительство МОАО Слава. Девелопер центра - компания Стольный град ранее сообщала о намерении завершить строительство к 2010 году. Около 60 тыс. кв. м в новом центре будет отдано в аренду ритейлерам. Ожидаемый срок окупаемости проекта - 6 лет. Прогнозируемый размер выручки в первый год эксплуатации центра - $143 млн. Завод Слава будет выведен в район станции метро Калужская (часовое производство ранее было выведено в Научный проезд, д. 20, стр. 1- 9). Там же на участке 2,8 га Глобэкс построит технопарк на 300 тыс. кв. м.

На деле это означает, что банк Глобэкс (напрямую и через аффилированные структуры он контролирует 100% часового завода Слава) может приступить к строительству многофункционального комплекса на бывшей производственной территории. О желании застроить территорию, которую занимает Второй часовой завод в районе станции метро Белорусская, офисными и торгово-развлекательными площадями Глобэкс заявил еще в 2005 году. Тогда речь шла о строительстве многофункционального комплекса площадью 200 тыс. кв. метров. В 2007 году инвестор проекта принял решение об увеличении площади офисно-торгового комлпекса до 480 тыс. кв. м. В связи с новой концепцией объекта предполагаемый объем инвестиций в проект возрос с $200 млн до $950 млн. долларов.

Как показывает практика переселения промышленных предприятий из центра Москвы на окраины или за пределы столицы, процесс этот затратный. Удачными являются лишь те проекты вывода предприятий и нового освоения промзон, где не возникает противоречий между собственником выводимых предприятий, девелоперами и властями, - говорит глава ЗАО Моспромстрой Борис Гурецкий.
Самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости России по итогам 2007 года признан складской сектор. К нему проявили небывалый интерес девелоперы, иностранные и российские инвесторы.

Более половины технопарка (51%) перейдет на баланс города, а оставшуюся часть собственник намерен сдавать в аренду. По оценкам аналитиков, на реализацию этой части проекта банку понадобится около $750 млн.

Однако существующие проблемы - большая стоимость земли и высокие затраты на возведение складов - могут вынудить девелоперов уменьшить объемы строительства.

Эта тенденция, по оценке экспертов, сохранится в ближайшие пару лет. До 2009 года инвесторы намерены вложить в развитие складской недвижимости $10 млрд. Эксперты отмечают, что современные логистические комплексы стали для инвесторов удобным финансовым инструментом.

Общая сумма инвестиций в складской сектор, заявленная инвесторами на два ближайших года, составляет около $10 млрд, сообщает ИФ-Недвижимость директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.

Расклад инвестиций
Интенсивное развитие столичного региона как главного логистического хаба России выражается в строительстве современных складских комплексов, а также развитии дорожной инфраструктуры.

Руслан Суворов, директор департамента складской недвижимости компании Praedium объясняет такой интерес к складским объектам тем, что они заведомо несут меньше рисков, так как их параметры более объективны, чем у офисных и торговых центров, где важное значение имеют субъективные факторы, например, престижность.

По его словам, основной поток готовых площадей хлынет на рынок в конце 2008 - начале 2009 года. Основанием для инвестирования в складской сектор Московской области является рост основных экономических показателей: повышение благосостояния населения РФ, бурный рост потребительского рынка, динамичное развитие экономики московского региона, а также улучшение его инфраструктуры, присутствие крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов, а также существенное превышение спроса над предложением.

Эксперты также отмечают активную экспансию профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках.

Складская недвижимость имеет стабильный доход, договора заключаются уже на 7-10 лет (офисы на более короткие сроки), арендные отношения инвестиционного качества - официальные и юридически чисты. Здесь гораздо меньше инженерных и технических рисков, т.к. объекты проще, эксплуатация у них существенно дешевле, ниже затраты, и в случае смены арендатора - нет издержек на отделку и ремонт. Гораздо проще с землей под склады - нет сложностей связанных с оформлением земли в Москве, - объясняет Р. Суворов.

Так, реализацией проектов в России занимаются Deutsche Bank, American International Group, Raven Russia, RDI Group Авалон, EGL Holdings, а также Parkridg, Quinn Group, Giffles, Евразия Логистик, РосЕвроДевелопмент и другие крупные игроки.

Практически все девелоперы, работающие на рынке складских помещений, перешли в 2007 году к активному освоению регионов. Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, выходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня, - говорит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости PENNY LANE REALTY Игорь Казимов. - По нашим оценкам, в 2007 году введено в эксплуатацию более 1 млн. кв.м. по всей России.

Предложение не успевает за спросом
Общий объем рынка складских помещений Московского региона, по данным Knight Frank, составляет более 8 млн кв.метров, включая объекты класса А, В, С, D.

Среди основных тенденций 2007 года в сегменте складской недвижимости И. Казимов отмечает превышение спроса над предложением, потребность в инвестиционных вливаниях. Было заявлено большое количество крупных складских проектов класса А, -говорит эксперт. - При строительстве старались учитывать требования заказчика.

По-прежнему сохраняется большая доля складских помещений класса С и D (52% доля) в общем объеме помещений и крупные компании - арендаторы в силу дефицита предложения в сегменте класса А и В не могут их освободить. В тоже время количество высококлассных объектов в Московском регионе постоянно увеличивается, но поглощение площадей в объектах класса А и В происходит задолго до завершения строительства объектов и выхода их на рынок.

На долю класса А приходится около 29% (2,5 млн кв.м), на долю класса В - 19% (1,6 млн кв.м). Таким образом, в 2007 году среди качественных площадей, представленных на рынке, наибольшее количество объектов составляют помещения класса А.

Наиболее количество складских площадей сосредоточено в северной части Московского региона, откуда идут основные грузопотоки из Европы, а также на юге области - трасса Москва - Дон и подольское направление, откуда идут основные грузоперевозки внутри страны.

По данным Knight Frank, около 74% всех современных складских комплексов находится между МКАД и 1-ой бетонной кольцевой дорогой А-107, располагающейся на расстоянии 25-45 км от МКАД.

Среди наиболее интересных проектов введенных в 2007 году специалисты отмечают логистический парк Крекшино (РосЕвроДевелопмент, 25000 кв.метров), МЛП терминал Ленинградский, МЛП Подольск (МЛП, 100000 кв.метров), логистический парк Белая Дача (Белая Дача\Hines, 30000 кв.метров), Spring Park (Spring Group, 20000 кв.метров) и другие.

В черте города наибольшее количество объектов сосредоточено в Северном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах. Однако стоимость земли в столице не позволяет строить складские объекты.

Чаще других площадями интересуются логистические операторы - на их долю, считают эксперты Knight Frank, приходится более 30 % арендуемых площадей класса А и В.

На конец прошлого года доля вакантных площадей на рынке составляет 1-3%, свидетельствуют эксперты. Спрос на складские помещения остается стабильно высоким и по-прежнему превышает предложение. По мнению экспертов, в ближайшие несколько лет не стоит ожидать насыщения рынка и удовлетворения существующего спроса даже после реализации ряда крупных складских проектов.

Впрочем, ввиду недостаточного предложения потенциальные арендаторы часто ищут складские площади по всем направлениям (10% от общего объема спроса).

По оценке Colliers International, наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (45% от общего объема спрос) и северное (35%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 11% и 9% соответственно.

В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного объема новых предложений следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений, а также роста спроса на высококачественные логистические услуги и объекты с качественной концепцией.

Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44% и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные в радиусе 15 км от МКАД, составляет 7%.

Особенности национального девелопмента
В течение 2007 года, по данных консультантов, было запланировано завершение строительства объектов в объеме около 2 млн кв.метров. Общий же объем площадей, заявленных к выходу в 2007 - 2008 годах (многофазные проекты), по данным Knight Frank, превышает 3,3 млн кв. метров. Однако уже сейчас некоторые девелоперы не выдерживают заявленных сроков строительства, что еще больше усугубляет ситуацию острого недостатка качественных помещений.

По мнению консультантов, для наступления баланса спроса и предложения на рынке московского региона требуется ввести еще более 3 млн кв. метров складских площадей. Потенциала Москвы и области хватит еще на 3-5 лет, дальше будет сильная конкуренция, - считает М. Шакиров.

Можно отметить тенденцию по смещению сроков ввода складских объектов: так, например, в проектах МЛП и Евразии Логистик сроки смещены на 1-3 мес., а ТЛК Томилино весь проект полностью передвинут на полгода, что собственно объясняется входом в проект западного инвестора. Компаниям Capital Parthners, Giffiels, MosCityGroup и некоторым другим по разным причинам пришлось отказаться от планов строительства или заморозить проекты.

К сожалению, как отмечают игроки рынка, ввести объекты в срок по ряду причин не удается никому - это особенности нашего рынка.

По прогнозам аналитиков, часть запланированных на 2008 год комплексов также сдвинется по срокам на следующий год, что вкупе с ростом затрат на земельные участки, подключением к необходимой инфраструктуре и строительством приведет к дальнейшему увеличению арендных ставок.

По данным Knight Frank, в 2005 году из запланированных 620 тыс. кв. метров было введено 66%, в 2006 из 887, 7 тыс. кв. метров - 57%. В 2007 году из запланированных 2099 тыс. кв. метров складских площадей введено было около 50%.

Что почем
На рынке складской недвижимости наблюдается стабилизация уровня арендных ставок. Так, годовые ставки аренды для складских комплексов класса А составляют $115-140 за кв. метр, для складских комплексов класса В - $100-125 за кв. метр (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

М. Шакиров считает, что из 100% заявленных объектов на рынок выйдут только 30%. Эта тенденция, подчеркивает собеседник ИФ-Недвижимость, характерна как для Москвы и Подмосковья, так и для Санкт-Петербурга, Ленинградской области. У крупных компаний есть опыт, и они смогут реализовать заявленные площади, новые же проекты в стадии земля, которые будут заявляться и дальше, скорее всего, не будут реализованы, - прогнозирует М. Шакиров.

По данным Colliers, цены продажи складских комплексов класса А находятся в диапазоне $950-1250/кв. м, класса В - $800-1100/кв. м.

При этом ставки аренды в московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе. Операционные расходы для складов класса А выросли за год с $30 до $35-43 за кв. метр и даже выше. Такой рост связан, прежде всего, с тем, что изменился размер налога на имущество.

Всего с начала 2007 года рост цен на цемент составил более 100%, повышение на основные строительные материалы в целом составило 30%.

Согласно прогнозам Knight Frank, на рынке не ожидается значительного роста арендных ставок в течение ближайших 2-х лет. Возможен небольшой рост в пределах 4,9%, связанный главным образом с растущими затратами на строительство.

Проблемные места
По мнению некоторых игроков рынка, темпы роста арендных ставок на складские помещения ниже, чем в офисной и торговой недвижимости, и не поспевают стоимостью строительства, земли, зарплат сотрудников терминалов и т.д.

Себестоимость строительства увеличивается, а это означает, что в 2008 году ставки triple-net будут расти примерно на 10%, прогнозирует М.Шакиров.

Рынок складской недвижимости довольно сильно изменился за прошедший год - девелоперская доходность в 2007 году снизилась и составляет в среднем 9%. По мере насыщения рынка ставки приближаются к европейскому уровню, однако остаются выше, чем в офисном и торговом секторе.

Сейчас себестоимость строительства составляет более $1000 за кв. метр против $800 в 2006 году, а недисконтируемый срок окупаемости составляет 8 лет против 6 в том же 2006-м. Этим обуславливается рост арендных ставок и операционных расходов, считают аналитики.

Также в последние 2-2,5 года существует проблема с выбором подходящего земельного участка, особенно в московском регионе. Ведь к обустройству складов предъявляются специальные требования: участки земли промышленного назначения; большие площади участка, низкая загруженность трассы, удобные подъездные пути; наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций.

В связи с этим в этом году многие задумались о целесообразности строительства складов. По мнению некоторых аналитиков, большая стоимость земли и высокие затраты на строительство могут вынудить девелоперов уменьшить объемы строительства. Учитывая постоянный устойчивый рост стоимости земли и показатель доходности складского бизнеса, строительство логистических терминалов может стать невыгодным, отмечает М.Шакиров.

Тенденции и прогнозы на 2008 год
Эксперты единодушно отмечают основные тенденции на рынке складской недвижимости в 2007 году: активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональных рынках; увеличение себестоимости строительства; стоимости операционных услуг; заработной платы складских работников; рост спроса на профессиональные логистические услуги. Они указывают, что рынок переориентировался с создания складов класса В на логистические комплексы класса А, появилось предложение помещений в субаренду.

Но выход есть - сейчас много земель сельхозназначения, которыми владеют крупные собственники, меняют назначение. Но это довольно затратный процесс, а при низких ставках аренды, росте цен на землю и понижении доходности девелоперского бизнеса в данном сегменте, встает вопрос об экономической целесообразности затеи.

По прогнозам, активное развитие инфраструктуры дальнего Подмосковья заинтересует девелоперов в строительстве логистических терминалов на транспортных развязках у ЦКАД.

Кроме того, отмечается обострение конкуренции на южном направлении Московской области. На рынке также отмечается увеличение сроков аренды (до 20 лет), заинтересованность в качественных арендаторах. Многие из этих трендов продолжат свое развитие и в 2008 году. Основными тенденциями следующего года, считают в PENNY LANE REALTY, станут усиление активности западных инвесторов на рынке складских помещений и продолжение освоения регионов. Потенциала Москвы и области хватит на 3-5 лет и далее будет сильная конкуренция, потенциал же регионального рынка велик и его хватит как минимум на десять лет, отмечает Шакиров.

Все это будет проходить на фоне минимальной девелоперской доходности. Этот тренд, который мешает дальнейшей реализации проектов, считают игроки рынка.

В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного нового предложения следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений и рост спроса на высококачественные логистические услуги. С другой стороны, потенциальные арендаторы становятся более требовательными и выбирают объекты с качественной концепцией.



Главная --> Публикации