Главная --> Публикации --> Вот и погуляли Вспомнили про очередь В москве появится новый элитный район Для жителей южного округа к концу 2009 года центр столицы станет на полчаса ближе

Из аутсайдеров - в лидеры
Юбилей Войсковицкого завода ЖБИ, который находится в Гатчине под Санкт-Петербургом, совпал еще с одним праздником. Завод вышел в лидеры Северо-Западного региона по производству жилой серии панельных домов. Более 6% построенного в прошлом году жилья в Питере и области произведено в цехах Войсковицкого ЖБИ. И работники предприятия вздохнули с облегчением, ведь за всю полувековую историю завода несколько раз ставился вопрос о полной остановке производства.

Столичная компания СУ-155 четыре года назад приобрела под Санкт-Петербургом завод по производству железобетонных изделий. А 25 января пригласила журналистов на празднование его 50-летия. Корреспондент КДО Информа побывал в цехах завода, оборудование которых превращает бетон и железо в квадратные метры новых Петербургских микрорайонов.

Когда мы только пришли на завод, здесь работало всего 74 человека, цеха и оборудование нуждались в срочной реконструкции и модернизации, - рассказал генеральный директор СУ-155 Александр Мещеряков.

Работы по перепрофилированию и модернизации начались в апреле 2004 года, вместе с вхождением завода в состав группы компаний СУ-155.

Средств на реконструкцию и полное перепрофилирование производства понадобилось немало. Более 330 миллионов рублей. Но и это еще не предел

До этого времени предприятие вообще не было ориентировано на производство готового жилья. Оно входило в военно-промышленный комплекс страны и изготавливало лишь отдельные строительные конструкции, такие как колонны, фундаментные блоки и дорожные плиты.

Рождение квадратного метра
Процесс создания пригодных к жизни квадратных метров довольно долгий и непростой. Вначале необходимо организовать бесперебойные поставки на завод необходимых компонентов для получения готовых блоков жилья. Слава богу, проблемы с цементом закончились и сейчас идут бесперебойные поставки, - поделился радостью генеральный директор завода Алексей Сергеев.

Мы планируем продолжать инвестировать средства в развитие предприятия. Если сейчас мощность производства составляет 150 тыс. кв. метров жилья в год, то к концу этого года планируется увеличить ее на треть и довести до 200 тыс. кв. метров. А в 2009 предприятие будет выпускать еще больше 300 тыс. кв. метров в год, - сказал Мещеряков.

В современных условиях покупатели и город предъявляют к жилью повышенные требования.

Готовые блоки необходимо доставить на стройплощадку, где строители соберут из них жилой дом, школу, детский сад или торговый центр.

Какой современный дом может обойтись без пластиковых окон? В планах руководства завода закупка и установка оборудования для собственного производства окон из ПВХ.

В условиях переменчивой питерской погоды зданиям необходимо дополнительное утепление. Поэтому сейчас на заводе планируется строительство цеха по производству пеополистирола (утеплителя). Это экологически чистый, нетоксичный, теплоизоляционный и звукоизоляционный материал.

Конечный продукт
Продукция завода идет на строительство новых микрорайонов на территории Санкт-Петербурга. В конце прошлого года в Купчино был сдан микрорайон Серебряные ключи, где за три года в общей сложности было возведено более 140 тыс. кв. метров жилья. Именно в этот район привезли журналистов, чтобы мы смогли убедиться в качестве конечного продукта. Многие журналисты позавидовали будущим жителям района, потому что здесь есть все для комфортной жизни уютные квартиры с готовой отделкой, детские площадки во дворе, школы и торговый центр в шаговой доступности.

Но жилье должно быть не только комфортным внутри, но и красивым снаружи. Время хрущевок близнецов прошло. Теперь над внешним видом будущих новостроек работают архитекторы. Перед тем, как запустить в производство на Войцеховском заводе новую серию домов, архитекторы студии ЗАО Архитектурная студия М4 тщательно изучают окружающую застройку района, а затем разрабатывают проект нового микрорайона.

На очереди новые микрорайоны.

Первый опыт комплексной застройки московской компании в Петербурге оказался успешным.

Кроме того, СУ-155 победила в конкурсе на застройку 20-го квартала в Юго-Западной части Приморского района. В ближайшие годы здесь на средства, выделяемые из государственного бюджета, планируется возвести свыше 420 тыс. кв. метров жилья.

В Приморском районе Петербурга начата застройка микрорайонов Серебряные звезды и Серебряный источник общей площадью 70 тыс. кв. метров. Начато проектирование района Каменка, где планируется возвести 1,3 млн. кв. метров жилья.

Нужно понять, почему финансовые институты не дают в такой ситуации кредиты людям. Необходимо выяснить, какие юридические или экономические аспекты мешают задействовать систему ипотечного кредитования в полном масштабе», -- так сформулировал задачу премьер Михаил Касьянов на вчерашнем заседании кабинета. В Белом доме отмечают, что и в такой форме обсуждать проблему было непросто. Известно, что вице-премьеры Алексей Кудрин и Галина Карелова пытались не будировать этот вопрос до президентских выборов -- якобы, чтобы было удобнее президенту.

Кроме жилья, согласно плану комплексной застройки, строители одновременно сдадут жителям района-новостройки три школы на более чем две тысячи учеников, три детских сада на 660 мест, торгово-офисные и досуговые центры, автостоянки и подземные паркинги.
Белый дом не стал дожидаться, пока группа под руководством помощника президента Игоря Шувалова сформулирует национальные интересы в развитии ипотеки. В правительстве полагают, что стратегический интерес очевиден: ипотеку следует развивать, а ответов требуют вопросы тактического характера. «Проблема заключается не в отсутствии финансирования, так как деньги у банковских учреждений есть.

Г-н Кошман думал долго. И только со второго раза ответил. По его глубокому убеждению, причины «недоразвитости» рынка отечественного ипотечного кредитования заключаются в узости рынка жилья. Затем, правда, г-н Кошман спохватился и увлеченно пропел дифирамбы зародившемуся ипотечному кредитованию в Сбербанке, «Дельте» и Внешторгбанке. «Пошел живой интерес», -- заверил он премьера.

Однако, г-н Касьянов счел, что откладывать социальные реформы в дальний послевыборный ящик не стоит. Как не стоит жертвовать содержанием действий по созданию системы ипотеки в пользу предвыборного пиара. На заседании кабинета никто так и не предложил сколько-нибудь внятной схемы удешевления кредитов «под жилье». Г-н Касьянов спросил у главы Госстроя Николая Кошмана, что же мешает простым гражданам, у которых и деньги, и работа легальная имеется, получить все же доступный ипотечный кредит.

Г-на Кошмана беспокоит другое. «Одной из основных проблем является то, что рынок жилья сегодня ориентирован на дорогостоящее жилье, мы будем работать над тем, какой подход нужно выработать для увеличения строительства жилья, ориентированного на средний класс», -- заявил глава Госстроя журналистам.

Премьер поручил Госстрою провести совещание с пятью-шестью российскими банками, чтобы выработать программу перехода от «коротких» к «длинным» ипотечным кредитам. Однако эту проблему можно решить при помощи созданного правительством же Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (оно выкупает у банков права по выданным ипотечным кредитам на достаточно привлекательных условиях).

Канули в прошлое мрачные времена, когда единственным путем заполучить собственную квартиру было отпахать лет 20 на родном арбузолитейном комбинате без единого нарекания Сегодня легальных возможностей сделаться владельцем жилья едва ли не больше, чем квадратных метров в среднестатистической однушке. Само собой, для неофита на рынке жилья главной задачей становится выбрать из этих путей один, наиболее для себя комфортный и безопасный. Поэтому, отбросив способы экзотические (вроде участия в телепроекте Дом-2) и банальные (покупка квартиры за наличные деньги), рассмотрим основные альтернативные возможности.



В случае предварительного договора (ПД) стороны договариваются о намерении совершить в будущем сделку по приобретению квартиры с зафиксированными параметрами и подтверждают эти намерения финансовыми гарантиями. Такие игры имеют смысл вести только с хорошо зарекомендовавшими себя компаниями, которые известны на рынке, ведут не один строительный проект и имеют стабильную репутацию. В любом случае, при заключении ПД пристальное внимание следует уделять взаимным обязательствам сторон и ответственности за их нарушения. Крайне важно, чтобы в договоре четко были прописаны параметры будущего жилья, включая количество комнат, метраж, стоимость, сроки его сдачи и т.п.

Наиболее распространенным способом инвестирования в строительство жилья до недавнего времени считалось вкладывание средств частных инвесторов по принципу долевого участия. Инвесторами выступают стороны, заинтересованные в финансовом результате, а также конечные потребители. Такое сотрудничество в силу не вполне отрегулированных законодательных моментов относится все же к зоне достаточно высокого уровня риска, что сдерживало выход на рынок покупателей с инвестиционными целями. Договоры долевого участия по закону должны проходить государственную регистрацию, но пока на практике строительные компании предпочитают заключать с клиентами иные договоры. Основной инструмент застройщиков - предварительный договор и векселя.

Преимущество вексельной схемы в том, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате. Вексель как ордерная бумага выписывается на определенное лицо, которое может реализовать соответствующее право предъявить вексель к оплате не только самостоятельно, но и назначить своим распоряжением другое правомочное лицо.

Очень хитрая бумажка
Другая разновидность ПД предполагает использование векселя. Вексель является разновидностью долгового обязательства, дающего бесспорное право требовать уплаты обозначенной в векселе суммы по истечении срока, на который он выписан. То есть вексель удостоверяет право векселедержателя на денежную сумму, обозначенную в данном финансовом инструменте. Приобретая вексель, покупатель строящейся квартиры подписывает соглашение о покупке у застройщика (векселедателя) ценной бумаги на сумму стоимости квартиры. При этом в ПД оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя.

И все же вексельные схемы на сегодняшний день самый распространенный и удобный для продавца способ оформления инвестиционного контракта между продавцом (застройщиком) и дольщиком. Покупатель отдает продавцу деньги за будущую квартиру, риэлтор (или застройщик через другую фирму) выдает покупателю вексель на эту сумму. Стороны заключают договор о предоставлении квартиры по окончании строительства. Договор, как правило, предварительный, а значит, ни к чему не обязывающий продавца и ничего не гарантирующий покупателю. Поэтому для застройщика он удобен. А для дольщика как повезет

Недостатком этой схемы является то, что юридически нет никаких гарантий, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру. То есть теоретически существует риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру, а просто вернет вам ваши деньги. Обычно вексель продает не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком. Цены на недвижимость не подвержены столь уж резким колебаниям, в отличие от фондового рынка. Поэтому доход здесь более долгосрочный и стабильный.

Остаться на паях
Еще одна хорошо востребованная форма участия в инвестиционно-строительных проектах - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. ПИФ - это объединенные средства инвесторов, переданные в доверительное управление управляющей компании (УК). Задачей УК является вложение средств наиболее эффективно, чтобы стоимость паев максимально возрастала. В отличие от депозита, где процентная ставка заранее оговорена, при инвестировании в фонд вся прибыль достается пайщику (за минусом вознаграждения и расходов УК). Закрытые ПИФы, как правило, создаются под конкретный строительный проект. Средний порог вхождения в новые паевые фонды постоянно снижается, поэтому они становятся все более привлекательными и доступными для частных инвесторов. А классический инвестор ПИФа - это тот, кто имеет целью не приобретение в собственность недвижимости для использования в личных нуждах, а тот, кто вкладывает деньги в строительные проекты для извлечения в дальнейшем инвестиционного дохода.

Маленький риск маленький доход
Другой, более спокойный вариант это облигации с низким риском убытка, приносящие невысокий, но стабильный доход. Именно безопасность и стабильность дохода отражается на его невысоких показателях. Считается, что инвестировать в облигации - наиболее надежное вложение средств на рынке ценных бумаг. Это очень похоже на банковский вклад - деньги кладутся под известный процент и на определенный срок. Преимущества перед банковским вкладом заключаются в следующем: возможность забрать деньги без потери набежавших процентов и обычно все-таки более высокая доходность. Облигации выпускают компании самых разных отраслей, в том числе и строительные. Загвоздка лишь в том, что для получения ощутимого дохода нужно вложить в облигации не менее нескольких тысяч долларов.

Нестабильность на финансовых рынках, а также рост стоимости стройматериалов привели к тому, что строительство нескольких объектов как в Москве, так и в регионах либо перенесено, либо заморожено, говорит Максим Шакиров, региональный директор отдела индустриальной складской недвижимости Colliers International. Перенесен на 2009 г. ввод очереди Северного Домодедова (Евразия логистик), на конец 2008 г. очереди Ленинградского терминала (MLP), приводит примеры Дорофеев. В отчете Knight Frank на конец 2007 г. говорится, что MosCityGroup отказалась от строительства логистического парка Eco Logistics (400 000 кв. м) рядом с аэропортом Внуково.

Дорога в обход
Наконец, существует еще одна схема, которую до сих пор применяют даже серьезные игроки рынка. Это договоры инвестирования, датированные мартом 2005 г., с оплатой сегодняшним днем. Такие договоры можно не регистрировать, так как поправки к Закону №214, требующие регистрации договоров долевого строительства в течение определенного времени, были приняты в апреле 2005 г. Но временные возможности этой схемы работы делают ее применение все более затруднительным. Зато в такой договор легко встраиваются такие полезные опции, как лжестраховые полисы, за счет которых можно скрывать настоящую стоимость квартир.
Если в прошлом году в Москве и Подмосковье было введено в строй 1,2 млн кв. м складских помещений, то в 2008 г. можно ожидать всего 600 000 кв. м, утверждает Егор Дорофеев, руководитель отдела складов и производства Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko. В этом году построят 550 000-600 000 кв. м при заявленных 1,2-1,3 млн кв. м, согласен Николай Дицман, руководитель отдела маркетинга Евразии логистик.

Признают проблему и банки. У банков сейчас преобладает фондирование на среднесрочный период 1,5-2 года; они стараются избегать девелоперских проектов, как и вообще длинных инвестиций, рассказывает Алексей Панин, руководитель блока корпоративного кредитования Промсвязьбанка. Условия кредитования девелоперских проектов, по его словам, ужесточились: для заемщика это должен быть профильный бизнес, он должен уже вести не менее трех проектов, иметь собственный капитал, историю, имя и т. д. Промсвязьбанк, говорит Панин, сейчас кредитует те девелоперские проекты, договоры по которым были подписаны еще в конце 2007 г., а новых клиентов старается активно не привлекать.

Напуганные кризисом ликвидности банки неохотно кредитуют складское строительство, объясняют участники рынка. Если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас банки ужесточили требования по выдаче кредитных средств, говорит Иван Ситников, гендиректор компании Росевродевелопмент.

Шакиров из Colliers International оценивает потребность Московского региона в складских площадях в 2008 г. в 0,7-1 млн кв. м. Таким образом, дефицит может составить от 100 000 кв. м. Тем не менее эксперты не ждут резкого роста арендных ставок. В прошлом году средняя ставка в складских комплексах составляла $125 за 1 кв. м в год, в этом мы ожидаем $140 за 1 кв. м, говорит Дорофеев. Специалист по исследованиям рынка Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова прогнозирует повышение ставок на уровне инфляции. Владимир Авдеев, партнер S. A. Ricci / King Sturge, не более чем на 10%. Дицман из Евразии логистик утверждает, что при текущих ставках в 90-100 евро рост в этом году может составить 30%.

Осторожное поведение банков обусловлено дефицитом средств, ожиданием, что этот дефицит вырастет весной, когда начнутся большие налоговые платежи; банки сокращают кредитование высокорискованных проектов, к которым относится и девелопмент, соглашается Андрей Мальцев, зампред правления Оргрэсбанка. Спрос заемщиков вырос колоссально за счет оттока из банков, которые сейчас не имеют достаточно средств на такое кредитование, добавляет Евгений Ретюнский, член правления банка UniCredit. В результате, по его словам, произошел взлет ставок: сейчас ставкой LIBOR + 7% уже никого не удивишь. UniCredit продолжает кредитовать девелоперов; желающих получить деньги очень много,- говорит Ретюнский.



Главная --> Публикации