Главная --> Публикации --> Завлечь покупателя Недвижимость не стабильна Москва-промсити Дорогие берега Парижские "ашелемы" - наше будущее?

Расположенный в излучине Москвы-реки на северо-западе столицы Серебряный Бор - один из немногих сохранившихся в Москве лесных массивов. Занимает территорию в 329 га, из которых 79 га - дачная застройка (около 250 домов разных лет постройки).

Московское правительство запретило выделять в лесопарке "Серебряный Бор" новые участки под застройку. Сейчас в столичном парке продаются единичные дома, цены на которые начинаются с $1 млн, и риэлторы говорят, что недвижимость в Серебряном Бору обречена теперь на быстрое подорожание.

"Мы поддерживаем действия московского правительства по охране Серебряного Бора, - заявил "Ведомостям" генеральный директор подконтрольного правительству Москвы ЗАО "Мосдачтрест" Александр Пейсахзон. - Чем лучше будет экологическая обстановка, тем выше аренда". "Мосдачтрест" - крупнейший владелец недвижимости в Серебряном Бору: ему принадлежит 150 дач. По данным Penny Lane Realty, арендовать коттедж в Серебряном Бору можно за $6000 - 20 000 в месяц. Пейсахзон рассказал, что основные арендаторы - иностранные компании размещают здесь своих топ-менеджеров.

О намерении запретить новое строительство в Серебряном Бору столичные власти впервые заявили в начале нынешнего года, а вчера это решение было закреплено юридически. На заседании московского правительства был одобрен проект планировки территории "Памятник природы "Серебряный Бор", в котором утверждены границы существующей дачной застройки. Теперь, говорит префект Северо-Западного округа Виктор Козлов, выделение новых участков под дачи запрещено. Кроме того, наложены ограничения на реконструкцию существующих строений. Перестраивать коттеджи разрешается только в границах существующего фундамента, кроме того, высота фасада не должна превышать 10 м, а глубина фундамента - 1,8 м. Козлов подчеркнул, что на последнем свободном участке Серебряного Бора в 25 га, с которых в 2002 г. вывели пескобазу, высажены молодые сосны. "Было очень много претендентов, желающих получить эту землю под коттеджную застройку", - говорит префект. А организации, до 2003 г. получившие в Серебряном Бору участки под дачное строительство, сами снижают плотность застройки. "Например, компания "Реестр", выигравшая на конкурсе право аренды 3,4 га, сначала приносила в префектуру документы на строительство 54 дач, а теперь - 37", - утверждает Козлов.

Управляющий агентства "Усадьба" Евгений Иванов считает, что, если доступ пешеходов на территорию лесопарка ограничат, он превратится в самый элитный район столицы. По данным Иванова, уже сейчас землю на территории Серебряного Бора купить практически невозможно. Руководитель отдела по связям с общественностью компании Blackwood Владимир Вашлаев подтверждает, что владельцы домов в Серебряном Бору меняются редко: ввиду высокого спроса дома сдаются в долгосрочную аренду. В компании "Бизнес Олимп" "Ведомостям" сообщили, что готовы продать право аренды нескольких участков в лесопарке по $50 000 за сотку. А по словам секретаря компании "Миэль-Недвижимость" Евгения Редькина, сейчас к продаже в Серебряном Бору предлагается около 10 домов. "Цены на них начинаются с $1 млн", - отмечает Редькин. По его мнению, теперь, после прекращения выделения новых участков, недвижимость в Серебряном Бору ожидает неуклонное подорожание.

Летом в хорошую погоду, по словам Козлова, лесопарк посещает 20 000 человек в день, что превышает "пропускную способность пляжей" этого лесопарка. Поэтому на заседании Козлов предложил ограничить посещение Серебряного Бора.

В последнее время Подмосковье захлестнула волна крупномасштабных строительных прожектов. На территориях площадью в сотни и даже тысячи гектаров девелоперы планируют возводить многоэтажное жилье, коттеджи, офисы, складские терминалы. По данным областного Министерства строительного комплекса, в 2007−м сдано более 7,5 млн кв. м жилья. Высокой строительной активности не устают радоваться областные чиновники, демонстрируя публике и вышестоящим начальникам статистку ввода домов и квартир. Между тем последствия строительного бума могут оказаться весьма плачевными для всей московской агломерации.

ЭЛЕКТРОМОБИЛИ И ЛОШАДИ: С территории Серебряного Бора в ближайшие два года по решению московского правительства будут выведены 20 небольших предприятий: цех по производству майонеза, цех по обработке гранита, гаражное хозяйство и пр. На их месте планируется разместить предприятия по обслуживанию отдыхающих и конюшни для кавалерийского полка МВД (он будет патрулировать территорию). Городские власти также предписали разработать проект использования для перевозок в лесопарке электромобилей.
Стремительное расползание жилой и коммерческой застройки по территории Московской области чревато серьезными проблемами.

Причины подмосковной девелоперской лихорадки несколько иного, спекулятивного, свойства. Почти все девелоперские проекты по строительству новых городов и микрорайонов фактически навязаны власти и обществу крупными землевладельцами, которые за несколько лет консолидировали в своих руках солидные земельные наделы.

Спекулятивное начало
Во всем мире разрастание пригородов и появление проектов развития крупных территорий было продиктовано несколькими обстоятельствами. Во-первых, развитием сети автомобильных дорог и системы общественного транспорта. Во-вторых, стратегиями развития мегаполисов, направленных на децентрализацию. В-третьих, стремительным ростом объемов ипотечного кредитования.

Рискнем предположить, что скупка участков производилась земельными магнатами не под конкретные идеи и проекты, а про запас, как объект для долгосрочных инвестиций. Возможно, сельхозземли так и застраивались бы постепенно либо фрагментарно перепродавались. Однако весьма кстати появился национальный проект Доступное жилье, под крыло которого ринулись практически все лендлорды. Вдруг выяснилось, что они готовы застроить Подмосковье доступными квадратными метрами: около 12 млн кв. м жилья было заявлено в рамках проекта Большое Домодедово, 13 млн кв. м в А 101 на Калужском шоссе, 2,7 млн кв. м между Рублевским и Новорижским шоссе. В ряде подмосковных городов (Химки, Мытищи) развернуто строительство новых микрорайонов на 30 50 тыс. жителей.

Контроль над огромными земельными массивами большинство землевладельцев получили пять десять лет назад, скупив у колхозников земельные паи либо акции сельскохозяйственных предприятий. Львиная доля принадлежащих им участков это бывшие колхозные и совхозные поля. Например, в конце 2005 года компаниям, подконтрольным акционерам Собинбанка и главе холдинга Русагро Вадиму Мошковичу, удалось консолидировать несколько тысяч гектаров совхоза Коммунарка, расположенных на Калужском шоссе в Ленинском районе Подмосковья. Подобная судьба была уготована и сельскохозяйственным угодьям в Домодедовском районе контроль над огромными территориями получили структуры, близкие к компаниям Коалко и Евразия. И таких примеров в Подмосковье десятки.

Разгулявшийся аппетит
Казалось бы, неимоверные усилия власти и бизнеса по строительству миллионов метров доступного жилья надо только приветствовать. Логично было бы предположить, что мегапроекты ускорят насыщение жилищного рынка и поспособствуют стабилизации цен по данным маркетолога компании Пересвет-Реал-Эстейт Натальи Бланковой, в 2007−м цены на новострой в городах среднего Подмосковья (36 70 км от Москвы) выросли примерно на 35,6%. Кроме того, некоторые крупные проекты (такие, например, как Рублево-Архангельское) подразумевают создание качественно новой городской среды, к работе над ними привлечены ведущие зарубежные архитектурные бюро важный аргумент, учитывая однообразность и серость городов советского образца. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что шансы на эстетическое и конъюнктурное преображение подмосковных территорий в результате реализации мегапроектов весьма неоднозначны.

Такой размах впечатлил федеральных чиновников. Многие проекты получили статус участников национальной жилищной программы, официально закрепленный в соответствующих документах и подразумевающий преференции в строительство объектов инженерной инфраструктуры и дорог. Кроме того, коммерсанты получили доступ к неформализованным видам поддержки. Известно, например, что высокопоставленные федеральные чиновники ходатайствовали за домодедовские мегапроекты в части выделения лимитов на потребление природного газа, а также технических условий на проектирование и строительство газораспределительной станции.

Во-вторых, непонятна ключевая идея создания суперурбанизированных территорий (если, конечно, абстрагироваться от пафосных речей о доступном жилье). Зачем накачивать населением и без того перенаселенные города-спутники, расположенные в Ленинском или Домодедовском районе, не обеспечивая новоселов новыми рабочими местами? Во всем мире пытаются сдерживать рост высокоплотной многоэтажной урбанизированной среды, принимая программы децентрализации и закладки новых городов на удалении от мегаполиса, создавая там рабочие места с целью уменьшения ежедневных радиальных транспортных потоков, рассуждает руководитель отдела градостроительства и комплексного освоения территорий компании Новая площадь Георгий Лукьянчиков.

Во-первых, планы строительства городов-спутников зачастую не вписаны в местные и региональные стратегии развития (либо вписаны, но задним числом, либо таких стратегий нет вовсе). Например, в генплане подмосковного Домодедова обозначены предельные объемы перспективной застройки: 7,4 млн кв. м. Между тем в проектах инвесторов фигурируют цифры, в два-три раза превышающие эти показатели. Проблема несоответствия аппетитов застройщиков и граддокументации усугубляется отсутствием единой градостроительной политики развития Москвы и области.

Пока даже нынешние объемы жилищного строительства идут вразрез с темпами возведения объектов социальной инфраструктуры. В 2007 году в Подмосковье было построено всего 15 новых общеобразовательных школ на 9,2 тыс. мест, 12 детсадов на 2 тыс. мест и шесть медицинских объектов. Для многомиллионной агломерации это просто капля в море.

Заселение с обострением
Внесистемное жилищное строительство уже в обозримом будущем может причинить немало хлопот подмосковным властям и жителям.

В ближайшие пять-шесть лет планируется построить Центральную кольцевую автомобильную дорогу (ЦКАД) общей протяженностью порядка 530 километров. В следующем году в Московской области запланированы строительство и реконструкция от 244 до 252 километров автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием. Однако вряд ли дорожное строительство в таких объемах избавит область от автомобильных заторов. Для сравнения: при численности населения порядка 7 млн человек в Подмосковье примерно 16,8 тыс. километров автомобильных дорог с твердым покрытием. В западных странах, сопоставимых с Подмосковьем по площади и количеству жителей (например, в Словакии, Швейцарии), протяженность сети автодорог в два-четыре раза выше.

По мере заселения новых микрорайонов неизбежно обострятся транспортные проблемы. Нынешняя система автодорог и общественного транспорта уже с трудом справляется с нагрузками. Мизерное по объемам дорожное строительство и запуск дополнительных электропоездов-экспрессов что мертвому припарка. С точки зрения девелопмента в Подмосковье наиболее существенными являются проблемы транспортного сообщения и инженерных коммуникаций. Несмотря на то что уже сейчас на рынке заявлен ряд крупных проектов, пока не вполне понятно, как будет решаться проблема перемещения жильцов этих крупных комплексов из Подмосковья в Москву и обратно, говорит руководитель аналитического отдела компании Миэль-Новостройки Борис Флексер.

Кстати говоря, многие участники рынка недвижимости сомневаются, что проекты комплексной застройки больших территорий окажут значительное влияние на стоимость квартир и динамику цен. Эксперты полагают, что местоположение проектного жилья, несмотря на все транспортные неудобства, вряд ли попадет в нишу недвижимости экономкласса.

Как отмечает в книге Урбанистика профессор Московского архитектурного института Вячеслав Глазычев, не осознанно еще в должной мере то, что физическая Москва охватила кольцо подмосковных районов и городов. На повестке дня серьезная работа над скоростными линиями общественного транспорта, аналогичными тем, что сформированы в Париже, Токио и других метрополиях. Метрополитен продолжает медленный процесс наращивания длины линий и умножения количества станций, так и не приступив к разработке единой с Московской железной дорогой системы экспресс-линий, отмечает г-н Глазычев.

О большой любви норвежцев к природе знают все, как и о выражении норвежцы рождаются с лыжами на ногах. Мне как-то довелось встретиться с российским специалистом в области нетрадиционной медицины. Целительница рассказала, что, находясь в Норвегии, она не смогла отделить астральные тела жителей страны от природного ландшафта. Удивительно, но норвежцев невозможно отделить от окружающей среды, настолько они гармоничны по отношению к природе, восклицала последовательница самобытных методов диагностики и лечения.

Маленькая норвежская коммуна привлекает покупателей загородных домов истинными ценностями, такими как настоящая вода из колодца и место, свободное от горных лыж.

Норвежская мечта
Хютте является типично норвежским понятием, разделяя первенство с козьим сыром, кофтой толстой вязки с национальным узором, вязаными варежками и харингфеле (видоизмененная скрипка с четырьмя парными струнами).

Действительно, любой норвежец не упустит возможности побыть наедине с природой, поэтому почти каждый житель страны мечтает иметь загородный дом, находящийся вдали от городской суеты. Такой дом по-норвежски называется хютте, изначально маленькая деревянная дачная избушка без удобств, а теперь так именуют даже загородные виллы. Один из самых богатых людей Норвегии Хьелль Инге Рёкке собирался построить хютте площадью 2,4 тыс. кв. м, в проекте которой предусмотрено 32 туалета. Самая дорогая норвежская дача стоила всего около 20 млн долларов США, что не позволило ей попасть в список 500 самых дорогих загородных домов мира, составленный журналом Forbes.

Норвегия одна из самых богатых стран мира, поэтому современные загородные дома норвежцы строят сообразно своим вкусам и возможностям. В последние несколько лет в Норвегии наблюдается повальное увлечение горными лыжами, и хютте вблизи горнолыжных курортов стоят значительно дороже, чем в других местах зимнего отдыха. Дороже всего, естественно, обходятся дома на берегу моря и фьордов.

Телерадиокомпания NRK несколько лет назад нарисовала такую шуточную типично норвежскую картинку. Хютте. Хозяин и хозяйка, оба в вязаных кофтах и варежках, сидят перед камином, готовят себе бутерброды с козьим сыром для завтрака, наслаждаясь мелодией харингфеле. На лужайке перед дачным домиком мирно пасутся козы, которые поедают траву, для того чтобы дать молоко, из которого будет приготовлен сыр. Когда мы пробуем вспомнить, что хорошего было в отпуске, лучше всего вспоминается сидение перед камином со стаканчиком вина или утренняя чашечка кофе на ступеньках собственного дома, уже серьезно рассуждает философ Эйнар Эверенгет.

Возвращение к истокам
Руководство небольшой коммуны Стур-Эдвал (коммуна административная единица, всего в Норвегии насчитывается 435 коммун. Эксперт С-З), находящейся в восточной части страны, посчитало целесообразным развивать исконно норвежские виды загородного отдыха. Эта коммуна всегда считалась местом охоты, рыбалки и спокойного отдыха. В 2006 году здесь, например, водилось 664 лося (в Норвегии всего два места, где насчитывается большое число сохатых). Коммуна даже по норвежским меркам малочисленна здесь проживает 2,7 тыс. человек на площади порядка 2160 кв. км. В Стур-Эдвале в последние годы ощущалось уменьшение населения, поэтому туризм, в первую очередь загородное домовладение, является одним из важнейших направлений развития деловой активности. Строительная отрасль привлечет новых жителей, полагает заместитель главы администрации коммуны Андерс Киэр. Домовладельцы значат для нас очень много, если говорить о доходах коммуны. Мы зависим от них, поэтому стараемся обеспечить их всем необходимым. Это та ситуация, когда выигрывают все, считает Киэр.

Как правило, условия жизни в хютте не отличаются от городских: в них есть электричество, водопровод, канализация, интернет и кабельное телевидение. Поэтому даже самые дешевые хютте приближаются по стоимости к жилищам в пригородах норвежской столицы. Журналисты газеты Aftenposten, изучавшие в декабре прошлого года предложения на рынке загородной недвижимости, выяснили, что потенциальному покупателю предлагали 13 домов по цене около 100 тыс. долларов США, тогда как за 200 тыс. можно было выбрать из 74 вариантов. Большинство продаваемых домов находится не далее 25 км от основных горнолыжных трасс.

Попробуй бесплатно
Никаких подъемников для горнолыжников, никаких трасс для слалома и никаких шумных вечеринок, знаменующих окончание лыжного дня. Больше отдыха, тишины и чистой проточной воды такими лозунгами хотят привлечь покупателей новых домов риэлторы и коммунальное руководство. Коммуна и риэлторская фирма Myrvang Eiendom продвигают свой проект под лозунгами Свобода от слалома и Простые стандарты. Продавцы надеются также, что покупатели соблазнятся слоганами типа Ваша чистая вода будет подлинным стилем хютте. Люди обычно смеются над нами, когда мы рекламируем наши участки как свободу от слалома и вне горнолыжной трассы, говорит риэлтор Хокон Акре корреспонденту газеты Aftenposten. Но времена меняются. Множество людей хочет, чтобы их дети поняли ценность живой природы, мира и покоя.

Вместе с риэлторами коммунальные власти провели опрос общественного мнения с целью выяснить, каковы предпочтения отдыхающих здесь норвежцев. Сегодня в коммуне уже построено около 800 дачных домиков. Опрос их владельцев показал, что почти 80% жителей больше всего ценят природу, свежий воздух и тишину и лишь 14% желали бы заниматься горными лыжами и иметь доступ к горнолыжной инфраструктуре. Результаты исследования являются прекрасным руководством для политиков. Ответы ясно показывают, чего желают владельцы загородных домиков, утверждает замглавы администрации.

Простые ценности
Нет ничего необычного в том, что норвежцы не боятся жить без особых удобств, считает Эйнар Эверенгет. Большинство из нас чувствует, что существует разница между жизнью дома и в хютте, а многие все еще разделяют идеологию, что жить следует несколько проще, считает ученый. Он, конечно, понимает, что у такой точки зрения в современном мире есть немало противников. Вы найдете массу недостатков в том, что может считаться простым отдыхом. Достаточно подвергнуть сомнению тезис о том, что естественно пользоваться туалетом на улице. Однако желание большей простоты на отдыхе сродни мечте о жизни на природе. И говоря о естественном, мы частенько вспоминаем именно то, с чем связаны наши лучшие воспоминания о последнем отпуске, полагает Эверенгет. Отметим, что туалетами на улице пользовались еще во времена викингов, причем их нередко строили общественными, до ста посадочных мест чтобы можно было пообщаться. И такое общение было очень даже приятным: ведь хотя норвежские дворовые удобства снаружи выглядят совсем как отечественные, разница есть, и состоит она в определенных ноу-хау. Во-первых, в гористой Норвегии сортиры старались строить на утесе, нависающем над водным потоком, так что вода тут же уносила нечистоты вместе с запахом. Там же, где такой возможности нет, в самом домике до сих пор ставится корзинка с измельченной корой хвойных деревьев. После посещения туалета в яму высыпают немного коры, что облагораживает как запахи, так и консистенцию.

Как утверждают риэлторы, построенные здесь дачные дома предназначены в первую очередь для тех, кто хочет быть ближе к природе. Несколько участков, где можно построить деревянные домики без удобств, находятся в окружении старых бревенчатых срубов, в которых раньше жили лесорубы. Поселок расположен в живописной горной долине Эстердален на возвышении в 800 м. Андерс Киэр считает, что важным обстоятельством, способствующим росту популярности данного места, является глобальное потепление. Если задумываешься о том, как проводить зимний отпуск в будущем, то Стур-Эдвал прекрасное место. Если ищешь, где снег держится долго, то это как раз здесь, утверждает он. Построенный в этом месте дом площадью до 120 кв. м будет стоить всего около 35 тыс. долларов США. Те, кто только размышляет о покупке земельного участка в Стур-Эдвале, могут бесплатно остановиться на выходные в гостевом домике, где нет электричества, света и водопровода. Таким образом, у клиентов есть возможность оценить достоинства и недостатки такого отдыха прямо на месте.

Мы полагаем, что рынок загородного жилья разделен. Кое-кто по-прежнему предпочитает стеариновые свечи. Другим подавай те же условия, что они имеют дома, утверждает Андерс Киэр. Он хотел бы видеть в Стур-Эдвал больше тех, кто разделяет классические норвежские традиции хюттевладения, когда твой городской статус не имеет никакого значения. Однако даже самые заинтересованные в простых ценностях клиенты все же просят оборудовать дороги до самого порога загородного дома. Тем же, кто не может жить без джакузи и интернета, предлагаются домики с привычными городскими удобствами, которые стоят от 55 до 110 тыс. долларов с участком порядка 30−50 соток. Но и это предложение продавцы рекламируют как место, свободное от горных лыж.
В нынешнем сезоне арендные ставки на жилье ведут себя непривычно: вместо традиционного роста на 15−20% осенью 2007 года они увеличились на 25%. И сдавать назад не собираются.

Сам философ вспоминает свободное время, проведенное на родительской ферме в Эстердален, где с крыши дома свисали удочки. Мы внушаем себе представления о том, что такое настоящий отпуск. Мы вспоминаем то время, когда были детьми и радовались от одного предчувствия поездки на природу. И эта простота апеллирует к нашим воспоминаниям. Мы помним, как приезжали в маленькую хютте, там было пыльно, но это был запах настоящего загородного дома, говорит Эверенгет. Наверное, все дело не в самом загородном доме, а в наших представлениях о нем. Старая бревенчатая избушка с туалетом на улице в старые добрые времена тоже была знамением прогресса.

Стоимость аренды жилья вырастает раз в году. Поскольку среди арендаторов жилья в Петербурге много студентов и иногородних, а летом они из города уезжают, новый арендный сезон начинается в августе-сентябре. Именно на этот период приходится ценовой скачок. В начале каждого календарного года наступает некоторое снижение, а по весне случаются мертвые сезоны. Однако в нынешнем арендном сезоне цены ведут себя не совсем характерно.

Oриентируясь на устойчивый спрос, владельцы квартир пытаются поднимать арендные ставки, однако наниматели стоят насмерть, поэтому, утверждают специалисты, главным движителем ежегодного подъема обычно выступает инфляция.
Нехарактерные повадки

Свобода без берегов
Российский рынок аренды жилья разительно отличается от рынков большинства стран мира. На Западе принято сдавать в наем жилье, сообразуясь с его рыночной ценой: с арендатора берут в среднем 7−8% от стоимости квартиры. В России арендная ставка и цена квартиры никак не сопрягаются. Поэтому бурный рост цен (120%) на жилую недвижимость в 2006 году не оказал влияния на рынок жилой аренды. Наниматели не откликнулись на запросы арендодателей, и последние вынуждены были умерить аппетиты.

По словам генерального директора агентства недвижимости Бенуа Дмитрия Щегельского, непривычный рост цен 2007 года спровоцирован в первую очередь непрогнозируемой инфляцией: Инфляция случилась вдруг, в расчетах она не присутствовала, по крайней мере такого размера. Мало того, сопряженный с инфляцией резкий скачок цен на основные продукты питания по времени совпал с ежегодным повышением арендных ставок и волнениями на финансовом рынке. Ипотечный кризис в Америке и Европе и падение курса доллара также способствовали росту ставок. Не наблюдали специалисты в этом году и традиционного январского снижения цен. Арендодатель ориентируется на сегодняшнее ценообразование и оглядывается на инфляцию, говорит Щегельский.

Периодически Государственная дума спохватывается и пытается законодательно закрепить за риэлторами обязанность доносить в налоговые органы обо всех заключенных договорах. Последняя озвученная идея властей призыв к жильцам доносить о появлении в соседних квартирах незнакомых постояльцев. Однако пока этот призыв положительных (для властей) результатов не дал: нелюбовь к чиновникам перевешивает зависть к соседям. Если государство хочет, чтобы ему отдали деньги, оно должно все сделать, чтобы отдали радостно. Как только применяются карательные меры, народ уходит в подполье, утверждает Дмитрий Щегельский.

Безбрежная свобода имеет место даже в налогообложении доходов от аренды. По мнению риэлторов, налоги платят главным образом арендодатели двух категорий. К первой категории (6%) относятся предприниматели без образования юридического лица, которые владеют несколькими десятками арендованных квартир, вторые (1−2%) те, кто сдал квартиру корпоративным клиентам, готовым оплачивать все, включая налог. Легальность хороша тем, что можно обратиться в органы, если возникает проблема, заметил Щегельский. В то же время многие арендодатели опасаются: после похода в налоговую инспекцию квартира будет засвечена, и тогда налоги придется платить пожизненно, даже когда выгодные корпоративные клиенты съедут.

По данным петербургской городской справочной службы по недвижимости Квартирный вопрос, в феврале больше всего запросов от потенциальных арендаторов поступило на однокомнатные квартиры в Невском и Приморском районах. В этих же районах многие желают снять и двухкомнатные квартиры. По словам Дмитрия Щегельского, спрос на комнаты также высок. Причем это касается не только коммунальных квартир в историческом центре. Зато довольно мало желающих арендовать трехкомнатные квартиры наиболее дорогие в сегменте массового жилья. Спрос ежегодно немного подрастает, говорит Щегельский. А рост цен на рынке аренды показывает, что спрос превышает предложение. Хотя предложение также растет. По мнению генерального директора АН Бенуа, это связано с тем, что сдача квартир в аренду наименее рискованный источник дохода, поскольку недвижимость, с одной стороны, все время дорожает, а с другой ликвидна, рантье может продать ее в любой момент.

Арендаторы объединяются
Тенденции рынка аренды меняются мало. Самый большой спрос на дешевые квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Квартировладельцы все чаще вкладывают средства от аренды в улучшение качества жилья (в ремонт, новую мебель и технику): стоимость аренды такой квартиры возрастает. Интерес к квартирам в среднем ценовом сегменте тоже достаточно велик.

Пополняется рынок в основном за счет квартир в новостройках. По словам руководителя отдела аренды компании Адвекс Ирины Никулиной, сегодня много квартир приобретается для последующей сдачи в аренду чтобы отбить затраты на покупку. Инвестиции в приобретение квартир ложатся на некоторых собственников столь тяжким бременем, что они сдают жилье без отделки. Примерно 20% квартир в новостройках собственники пытаются сдавать без отделки на 10−15% ниже рынка, но на длительный срок и с условием, что арендатор сделает ремонт, рассказывает Ирина Никулина. По оценке Максимова, доходность этого бизнеса составляет сегодня 5−6%, хотя еще лет десять назад он приносил 20−25% годовых. Усиливается появившаяся года два назад тенденция переход в расчетах по сделкам на рубли. Редко, но встречаются расчеты в евро. Валюта сегодня не рассматривается как средство сбережения капитала, поясняет Дмитрий Щегельский.

Поскольку большинство сделок аренды жилья проходит не только без регистрации, но даже без участия агентств недвижимости, объем рынка аренды с трудом поддается оценке. По мнению Дмитрия Щегельского, он составляет примерно 10% от жилого фонда города. В среднем в месяц сдается в аренду 5−6 тыс. объектов по ставке от 10 тыс. рублей в месяц. Декан факультета региональной экономики и управления ИНЖЭКОН Сергей Максимов полагает, что в аренде задействовано примерно 5% городского жилого фонда.

По мнению Яны Долотовой, аналитика агентства недвижимости Итака, причина сокращения объема сделок другая: Меньше сделок происходит потому, что дорого. Платить ежемесячно за однокомнатную квартиру 17 тыс. рублей накладно. Дороговизна арендованного жилья усилила тенденцию арендаторов объединяться партнеров ищут даже по интернету. Многие вынуждены объединяться, чтобы снимать квартиру. Не обязательно студенты это могут быть иногородние и просто семьи, если им не хватает на аренду, которая дорожает и дорожает, говорит менеджер департамента аренды жилого фонда компании Петербургская Недвижимость Людмила Илюшина. Объединяются даже семейные пары, подтверждает Яна Долотова.

При том, что количество объектов аренды и потенциальных нанимателей на рынке растет, число сделок в расчете на одного агента сокращается. По данным агентства недвижимости Итака, в декабре 2007 года объем сделок по аренде снизился на 30% к ноябрю того же года, а к декабрю 2006−го на 27%. Агентов стало больше, следовательно, сделок в агентствах меньше. Это пошло с 2002 года, когда отменили лицензирование. Еще в прошлом году арендой занимались 153 агентства в городе, теперь 196, объясняет ситуацию Ирина Никулина.

По данным центра исследований и аналитики ГК Бюллетень Недвижимости, в центральных районах стоимость аренды квартир традиционно выше и в среднем составляет 22−23 тыс. рублей в месяц. При этом лидерами по уровню арендных ставок выступают Петроградский и Центральный районы Петербурга, где цена аренды однокомнатной квартиры в месяц доходит до 23 тыс. рублей. Аренда комнаты в Петербурге вне зависимости от района и количества жильцов обойдется примерно в 8−10 тыс. рублей в месяц.

Пределов не видно
Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 14−15 тыс. рублей в месяц (Красносельский, Фрунзенский районы), рассказывает Людмила Илюшина. Двухкомнатную квартиру можно снять не менее чем за 18 тыс. (опять-таки в вышеназванных районах). На традиционно более престижном севере города аренда чуть дороже. В Приморском или Выборгском районе двухкомнатная квартира стоит минимум 20 тыс. рублей в месяц. Элитные квартиры 30 тыс. и более. Это будет квартира в центре, но не на Крестовском острове, где предложений мало, а ценники вообще заоблачные до 10 тыс. евро в месяц.

Жилье настолько быстро ветшает, что малые объемы строительства не успевают его замещать. По этой причине региональный рынок аренды жилья назвать оживленным язык не поворачивается. Например, в Новгороде объявления о сдаче жилья в наем крайне редко появляются в базе. Зато желающие снять квартиру не иссякают. Похожая ситуация в Мурманске, где потенциальных съемщиков гораздо больше, чем арендодателей. При этом арендаторы готовы платить по максимальной ставке. Более или менее оживляется рынок в Калининграде. По крайней мере объем предложения там немного подрастает.

Ветхость придушила рынок
Рынок аренды Северо-Запада в целом заметно отличается от петербургского. Во-первых, состояние жилого фонда во многих городах не отвечает современным требованиям. По данным Ассоциации Северо-Запад, изношенность жилого фонда в регионе составляет более 60%. В Карелии 470 тыс. кв. м жилья из 15 млн (в частности, 800 домов в центре Петрозаводска) официально признаны непригодными для проживания. Это ветхий и аварийный фонд, деревянные дома 1930−1960 годов постройки. В Новгороде объем аварийного и ветхого жилья, из которого надо немедленно переселять людей, вырос за год на 50 тыс. кв. м. Весь жилой фонд Мурманской области 20 млн кв. м. При этом более 2 тыс. семей живут в аварийных домах.

Сюрприз-2008
Если к региональному рынку аренды применить петербургские показатели (5% всего жилого фонда) и сравнительно малые объемы ввода жилья, можно предположить, что рынок в соседних с Петербургом областях не активизируется, пока строители не обеспечат достойные объемы сдачи в эксплуатацию новых квартир.

Тенденция, характерная почти для всего Северо-Запада, несоответствие желаний арендаторов и арендодателей. Например, в Калининграде при объявленной минимальной ставке за однокомнатную квартиру 10 тыс. рублей потенциальные наниматели не хотят платить больше 8 тыс. в месяц.

По словам Ирины Никулиной, в 2008 году ожидается рост арендных ставок на 20%. При этом риэлторы полагают, что на волне инфляции в нынешнем году удорожание может произойти еще до осени. По нашим прогнозам, летом цена поднимется примерно на 10%. И это не считая все возрастающих коммунальных платежей, которые обычно не включаются в арендную плату, говорит Людмила Илюшина.

Что касается Петербурга, то специалисты обещают дальнейший рост арендных ставок не только по причине ожидаемого роста инфляции, но также из-за роста спроса. По мнению Дмитрия Щегельского, увеличение спроса обеспечат люди, которые не сумели вписаться в ипотеку, а потому вынуждены снимать жилье.



Главная --> Публикации