Главная --> Публикации --> Вложения в средиземье Завлечь покупателя Недвижимость не стабильна Москва-промсити Дорогие берега

Подмосковная сторона
Рынок недвижимости в ближнем Подмосковье становится все более динамичным в том числе благодаря покупательскому интересу жителей столицы. По сравнению с Москвой их привлекают более низкие цены на жилье и лучшие экологические условия.

Повышенный спрос, с одной стороны, и расширенное предложение с другой так можно охарактеризовать ситуацию, сложившуюся сейчас на рынках загородного жилья в окрестностях Москвы и Санкт-Петербурга. Чтобы эта характеристика была полной и точной, следует добавить только одно: спрос и предложение пока зачастую находятся в разных ценовых категориях.

Учитывая, что пригодная для строительства земля в радиусе 50 км от МКАД стоит от $5 тыс. за сотку, участок площадью 1015 соток обойдется застройщику в среднем в $75 тыс. Затраты на коммуникации составят порядка $25 тыс., в итоге все строительство, в том числе объектов инфраструктуры, должно уложиться в $300 тыс. Это означает использование дешевых материалов и технологий, а такое жилье более рентабельно строить в дальнем Подмосковье конгломератами по 300500 домов.

Учитывая также возрастающие требования к качеству жилья, застройщики прогнозируют дальнейший и взаимообусловливающий рост как спроса, так и цен, при том что наибольшей популярностью все же пользуется жилье эконом-класса. Эта динамика касается и городского жилья (в новостройках и на вторичном рынке), и коттеджных поселков. Если на рынке квартир девелоперы готовы предлагать жилье запрашиваемого уровня, то в загородном секторе гораздо выгоднее строить поселки бизнес-класса. Этот фактор и объясняет серьезный разрыв между спросом и предложением. По данным директора по маркетингу Группы компаний Конти Юрия Синяева, именно коттеджные поселки бизнес-класса занимают сейчас 68% объема всего загородного жилого сектора в Московской области, в то время как на эконом-класс приходится 17%, а на элитное жилье 15%. Самыми востребованными остаются недорогие коттеджи спрос на эконом-класс в этом секторе составляет больше половины. Предложение при этом не превышает и 20%, поэтому образуется дефицит. Девелоперы удовлетворять запросы рынка пока не успевают. Причиной диспропорции Синяев считает нерентабельность строительства жилья эконом-класса (дешевле $400 тыс.) на дорогой подмосковной земле.

Начальник управления по работе с клиентами ОАО ОПИН Сергей Нагорный отмечает, что с каждым годом покупатели становятся все более требовательными к месту расположения и архитектурному стилю поселка, его транспортной доступности, экологии, наличию инфраструктуры. Соответственно, чтобы повысить привлекательность жилой недвижимости за городом, нужно строить хорошо продуманные, грамотно спланированные поселки.

На рынке более дорогой загородной недвижимости (бизнес- и элит-класса) приоритетной становится концепция проектов. В результате девелоперы активно предлагают покупателям новые виды качественного жилья в частном секторе ближнего Подмосковья.

Что касается квартир, то, по словам коммерческого директора ОАО Межрегиональная девелоперская компания Алексея Остробородова, цены на жилье выросли на 510% минувшей осенью, в результате скачкового увеличения спроса. В 2007-м спрос заметно сместился в сторону новостроек ближайшего Подмосковья, которые выигрывают в цене по сравнению с квартирами в Москве на 3545 тыс. руб. за квадратный метр и предложение которых активно расширяется. На вторичном рынке жилья подмосковные квартиры также существенно дешевле столичных.

Еще один фактор спроса на жилье его привлекательность в качестве объекта вложения. В нынешнем году, говорит Юрий Синяев, ожидается еще больший прирост цен на недвижимость, чем в 2007-м. В случае с загородным жильем рост рынка может составить от 25 до 40%. Так, по оценкам специалистов IntermarkSavills, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в поселках будет достигать 25% годовых в течение как минимум ближайших двух лет.

Петербург расширяет ниши
Рынок загородной недвижимости северной столицы и ее окрестностей на протяжении всего года демонстрировал существенный рост активности девелоперов. В то же время основной тенденцией стало насыщение рынка элитного загородного жилья и активное освоение ниши для эконом-класса.

Застройщики отмечают особый интерес к новостройкам в Химках, причем порядка 40% покупок новых квартир в этом районе совершается москвичами, примерно 30% химчанами, 11% жителями Московской области и 15% приезжими из других регионов. Покупателей интересует как жилье эконом-, так и бизнес-класса, хотя первого все же в большей степени. При этом наблюдается тенденция смещения покупательского интереса в сторону качества жилья на новых ценовых условиях: это выражается в более требовательном выборе месторасположения, планировки, качества строительства, транспортных коммуникаций и развитости инфраструктуры. Как отметил Юрий Синяев, в случае с городским жильем рост рынка ожидается порядка 1012%, что в условиях 1012% инфляции приведет к 25-процентному повышению цен на квартиры.

Сегмент коттеджных поселков более популярен, чем малоэтажные комплексы, и в настоящее время занимает около 80% всего предложения. Но следует учесть, что в состав многих коттеджных поселков входит и малоэтажная застройка таунхаусы и многоквартирные дома.

Сейчас с учетом заявленных проектов насчитывается 253 комплекса. Из них в стадии строительства находятся 139 коттеджных поселков и на стадии проектирования 3 По данным департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в 2007 году было введено 42 коттеджных поселка и малоэтажных комплекса это около 2340 домовладений. В 2008 году планируется ввод 74 объектов (4150 домовладений).

Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% Курортный и Выборгский районы, 25% Всеволожский, 20% Петродворцовый и Ломоносовский, 20% Гатчинский, говорит председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков. Оценивая покупательский спрос в ценовых нишах, можно выделить такую закономерность: основной спрос более 40% сконцентрирован в нише недорогих всесезонных домов. Еще 30% покупательских предпочтений приходится на садовые дома (дачи) и около 20% на участки под строительство. Максимальное количество сделок с землей по-прежнему фиксируется на северном и северо-восточном направлениях: Всеволожский, Выборгский, Приозерский районы. Однако спрос растет и на ближнем юге Ломоносовский, Кировский, Гатчинский, Тосненский районы.

В общей структуре предложения северные районы в совокупности превалируют над южными, однако постоянный рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в малопопулярных южном и восточном направлениях и расширения зоны охвата по удаленности от города или кольцевой автодороги.

По мнению большинства экспертов, ценообразование на рынке коттеджных поселков можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение. Этот фактор зачастую является определяющим в выборе класса коттеджных поселков. Так, популярный у покупателей Курортный район дает возможность застройщику реализовать поселок высшего класса. В то же время продолжается активное развитие загородной недвижимости эконом-класса.

По данным компании Проект Консалт, около 85% коттеджей предлагается по цене менее $2,5 тыс. за кв.м. На первый взгляд это явно меньше городской цены. Однако если посмотреть на распределение коттеджей по средней стоимости за домовладение, то мы увидим, что малоэтажная недвижимость, несмотря на появление крупных проектов, основанных на самой дешевой строительной технологии, пока далека от определения доступная. Стандартная трехкомнатная квартира на вторичном рынке Петербурга стоит около $180200 тыс. В этот же диапазон попадают самые дешевые коттеджи и таунхаусы. Но если исключить из анализа демократичное жилье в Новой Ижоре, то 88% коттеджей и 87% таунхаусов попадет в диапазон более $250 тыс. По совокупности потребительских характеристик даже небольшой каркасный коттедж существенно лучше панельной трешки, но когда перед семьей встает вопрос о недвижимости для постоянного проживания, лишние $100 тыс. весомый аргумент.

Сегодня универсальное слово сегментация звучит из уст и аналитиков загородного рынка недвижимости, иллюстрируя приход новой тенденции. О ценообразовании на рынке загородных объектов теперь не говорят в целом: этот рынок дробится на мелкие сегменты, каждый из которых живет своей жизнью, переживая взлеты, падения, сезонные колебания спроса. А именно: если говорить о так называемом массовом предложении обычных загородных домах стоимостью от $80 тыс. до 300 тыс., то цены на них за прошедший год почти не изменились, хотя, конечно, наиболее качественные объекты либо вымываются из спектра предложений, либо переходят в более дорогой сегмент. Аналогичная картина наблюдается и в сегменте самых дешевых дачных домов.

Доля эконом-класса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти вдвое. Также было объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать и рынок эконом-класса. Строительство в пригородах Петербурга относительно недорогих таунхаусов и домов сможет в скором времени удовлетворить спрос на качественное частное жилье эконом-класса, считает директор департамента крупных земельных участков Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Наталья Хмельницкая.

Вначале неплохо в принципе разобраться в том, что следует понимать под категорией вторичное жилье, считает начальник отдела рекламы и маркетинга ЗАО ЮИТ Московия Виталий Осьминин: Если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье хоть и совершенно новое уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления. А если говорить о домах, которые стоят по 1015 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно пощупать значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку, подчеркивает Осьминин, географический объем предложения новостроек и вторички несопоставим. Недостатков же у старой квартиры может найтись значительно больше двух.

На этом фоне рынок земельных участков преподносит своим владельцам приятные сюрпризы, подтверждая тезис о выгодности финансовых вложений в землю. По данным риэлторских компаний, активно работающих на этом рынке, за прошедший год сотка земли подорожала на 1030%. Однако некоторые наблюдатели отмечают двух- или даже трехкратный рост в ситуациях, когда произведены работы, повышающие ликвидность земель (новые дороги, водопровод, линии электропередачи).
Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники. Не появилось пока одного: четкого, всем понятного и вместе с тем простого алгоритма принятия решения по этому вопросу. Остается только сравнивать, учитывать обстановку и пытаться увидеть будущее.

К недостаткам первички логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

За и против
Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого сомнительного прошлого. В этой связи директор по маркетингу компании Домострой Анжелика Куклина обращает внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности.

Про стоимость первичного квадрата говорит и коммерческий директор ОАО Межрегиональная Девелоперская Компания Алексей Остробородов: Это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра все время растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век Дмитрий Дементьев уточняет: как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома. К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Основные плюсы новостроек это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации, резюмирует директор по маркетингу Группы компаний Конти Юрий Синяев. Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, со всеми вытекающими отсюда рисками. Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно подойти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.

Зато на вторичном рынке не бывает недостроя и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Правда, здесь есть свои риски, связанные прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Тем не менее рост цен в элитном сегменте продолжается. И хотя рынок находится в состоянии стабилизации, инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

Если давать жить другим
Квартиры на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом у элитных покупателей, считает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. Квартиры, расположенные в реконструированных исторических особняках, индивидуальны, имеют свою изюминку, большинство их сосредоточено в центре Москвы и они обладают прекрасными видовыми характеристиками. Если говорить о сталинских и цековских домах, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью уже нельзя. Среди плюсов этих зданий уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки. Рассмотрим ситуацию, продолжает Новикова, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования.

Опять виновата Америка
Свои, и довольно убедительные за и против, есть у каждого вида жилья. А что говорит статистика? Директор Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков подчеркивает, что объем предложения в новостройках не вырос, хотя, по данным Росстата, объемы ввода жилья по сравнению с 2006 годом значительно увеличились. А вот цены растут высокими темпами как в новостройках, так и на вторичном рынке, говорит он. Показатели спроса на рынке жилой недвижимости также высоки. Движение курса доллара, кризис банковской ликвидности, рецессия экономики США и другие макроэкономические факторы привлекли на наш жилищный рынок дополнительные инвестиции. О том, как российский рынок реагирует на международную экономическую ситуацию, говорят и данные аналитической службы МИАН-агентство недвижимости. В течение последней декады декабря новости о кризисе на мировых финансовых рынках, отразившемся падением котировок на отечественном фондовом рынке, и ожидаемом перемещении инвестиций в недвижимость привели к существенному для начала года увеличению спроса на рынке городского жилья. По сравнению с декабрем 2007 года он вырос на 3035%.

Для сдачи в аренду недвижимость покупают еще реже. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду приносит 1012% годовых, о сверхприбылях тут речи нет. Зато этот бизнес считается надежным источником постоянных доходов, а риски здесь невелики. Цены здесь растут медленнее, чем стоимость продаваемых квартир, но сегмент дорогой аренды еще долгое время будет находиться на подъеме, а арендные ставки продолжат стабильно подниматься.

ООО Монолит-развитие (входит в строительный холдинг Монолит) выиграло конкурс на право аренды земельного участка площадью 341 309 кв. м в Орске (Оренбургская обл.) под жилищную застройку, сообщила пресс-служба администрации города. Компания предложила 11,1 млн руб., опередив другого участника венчурный фонд ООО Южноуральская инвестиционная компания, и уже подписала с администрацией договор.

Активизация спроса и продолжающееся снижение количества предложений отразилось на увеличении стоимостных характеристик жилья. В Москве рост по сравнению с декабрем составил 1,6% на квартиры в новостройках (средняя стоимость новостроек в январе $4259 за квадратный метр) и 3,6% на вторичное жилье (средняя стоимость $5110). В Подмосковье аналогичные показатели составили 2% (при $1885 за кв. м) и 2,3% ($2618) соответственно. Впрочем, на росте цен отчасти сказалось и снижение предложений, фиксируемое как в столице, так и в Московской области. И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали снижение количества выставленных на продажу квартир от 12% до 18% соответственно по сравнению с декабрем 2007 года. Анализируя динамику января, можно предположить, что цены по инерции продолжат рост до весны, а потом станут увеличиваться в пределах общей инфляции. Объем предложения, сократившийся и по количеству адресов, и по объему предлагаемых квартир по одному адресу, уже сейчас не позволит части платежеспособных покупателей реализовать свои потребности. Но маловероятно, что при достигнутом сегодня уровне цен это приведет к их существенному скачку.

Монолит, строительный холдинг
Включает 12 подрядных организаций и бетонный завод в Челябинской области.
Построил в Кургане и Магнитогорске 80 000 кв. м жилья, в стадии строительства там же еще 350 000 кв. м.
Оборот в 2007 г. свыше 1 млрд руб. (собственные данные).

Откуда цемент
В Оренбургской области работает один цементный завод казахстанский Visor Investment Solutions (800 000 т в год). Строят заводы немецкий Dyckerhoff (1,8 млн т, сдача к 2011 г.) и уральский Металлинвест (1,3 млн т, к 2009 г.). Еще около 200 000 т в год отгружает из соседних областей Евроцемент груп.

Это первый проект челябинского холдинга в Поволжье. На участке планируется построить около 400 000 кв. м жилья монолитным способом, а также детсады, школы, торговые центры и около 30 000 кв. м офисных помещений, рассказал заместитель начальника управления по вопросам проектирования и технадзора Монолит-развития Александр Хоменко. Инвестиции в проект составят около 8 млрд руб. собственных и заемных, сказал он, отказавшись назвать источник и размер кредитов. В 2008 г. будет сделан проект застройки, в 2009 г. начнется строительство, завершить которое планируют в 2015 г. Окупить проект предполагается уже к 2016 г., говорит Хоменко.

Директор Южноуральской инвестиционной компании Игорь Липатников не исключил, что вступит в переговоры с Монолитом о сотрудничестве в реализации проекта.

А аналитик ИК Антанта пиоглобал Андрей Верхоланцев полагает, что челябинский холдинг столкнется в области с нехваткой цемента, что может повлечь за собой рост себестоимости строительства и конечных цен на жилье за счет увеличения транспортных издержек.

Если Монолит сможет обеспечить себя сырьем из Оренбургской области, себестоимость строительства составит 15 000 руб. за 1 кв. м, считает аналитик ИК Финам Владимир Сергиевский.

Вопрос с поставками сырья будет решен к началу строительства в 2009 г. исходя из ситуации на рынке если не будет возможности покупать цемент на заводах в Оренбургской области (см. врез), придется завозить его из соседних областей, а бетон с завода холдинга (производит около 90 000 куб. м бетона в год), сказал Хоменко. В этом случае продажная цена жилья может быть увеличена на 10-20%, признался он. (Для сведения: сейчас средняя стоимость 1 кв. м в Орске около 25 000 руб. за 1 кв. м.)

Сейчас потребности Оренбургской области в цементе оцениваются в 500 000-650 000 т в год, дефицит около 350 000 т, говорит начальник управления по строительству и инвестициям министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области Равиль Рахматуллин.

Управляющий партнер London Consulting Management Company (LCMC) Дмитрий Золин считает, что проект Монолита будет успешным, так как в последние годы в Орске жилье практически не строили. Комплексную застройку финансируют только администрации города и области. Орские строительные компании просто не имеют свободных ресурсов для реализации проектов, добавляет Сергиевский.

В Саратовской и Ульяновской областях сейчас перепроизводство цемента. По мнению Сергиевского, в Ульяновской области к 2012 г. ожидается производство около 8-9 млн т цемента в год при потребности в 1,5 млн т. В Саратовской области, по данным участников рынка, к 2009 г. при производстве 3,5-3,7 млн т цемента в год потребление, по прогнозам, составит около 900 000 т.

Правительство Москвы в очередной раз заявило о необходимости готовиться к наплыву туристов. Через пять-семь лет российскую столицу будут ежегодно посещать 5 млн иностранных туристов, сказал вчера глава комитета по туризму Григорий Антюфеев. В Мосгордуме утверждают, что в связи с этим в ближайшие семь лет будет воздвигнуто 230 новых комфортабельных отелей, причем 150 из них -- до 2005 года.

По данным мэрии, в этом году в Орске планируется ввести 46 500 кв. м жилья (это 107% к уровню 2007 г.).

По его словам, за два последних года бюджет столицы на каждый вложенный в мероприятия комитета по туризму доллар получил 37 долл. дохода. Только гостиницы в прошлом году заработали 19 млрд руб., из которых 1 млрд отдали горбюджету. В связи с ростом доходов от туризма Юрий Лужков еще в мае заявил: «До 2005 года мы построим в Москве сеть из 30 трехзвездочных гостиниц». Как известно, в 2000 году была принята «Программа развития туризма в г. Москве до 2010 года» и согласованная с ней «Схема размещения гостиниц в Москве». В пресс-службе зампреда Мосгордумы Михаила Вышегородцева, координирующего исполнение программы, газете «Время новостей» сообщили, что дефицит гостиничных мест в столице сейчас составляет 100--136 тыс.

C 1999 года поток туристов в Москву резко увеличился: ежегодно столицу стало посещать на 50% больше иностранцев. В 2000 году в городе побывало 1,5 млн гостей, в 2001-м -- 1,7 млн, а в 2003-м -- уже 2,3 млн. "Если динамика сохранится, то реализуется прогноз Всемирной туристской организации и Россия к 2020 году войдет в первую десятку популярных туристских направлений в мире", -- считает г-н Антюфеев.



Главная --> Публикации