Главная --> Публикации --> Доллар или рубль – вот в чем вопрос Вложения в средиземье Завлечь покупателя Недвижимость не стабильна Москва-промсити

На пересчет
Полтора года назад цены на недвижимость росли очень бойко, арендные ставки по динамике роста отставали от них примерно в четыре раза. Из-за этого приобретать квартиру исключительно для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, было не слишком выгодно. Подобный бизнес приносит малый доход: период окупаемости инвестиций составляет порядка 20 лет, поясняла тогда директор департамента реализации компании Комстрин Ирина Игнатьева. Впрочем, это средние и потому не очень показательные значения. Более определенные расчеты представила тогда Мария Жукова, первый заместитель директора компании Миэль-Аренда: они показали, что сроки возврата инвестиций могут различаться почти в четыре раза. Например, двушка у метро Планерная (в доме на улице Свободы) окупилась бы только за 45 лет, зато вложения в большую (150 кв. м) однокомнатную квартиру с авторским дизайном в ЖК Соколиное гнездо (Ленинградский проспект) окупились бы за 12 лет. Правда, все эти расчеты делались с допущением, что арендные ставки на весь срок будут зафиксированы.

Чуть меньше полутора лет назад Ъ-Дом просчитывал, целесообразно ли приобретать городскую квартиру, желая извлекать прибыль из ее дальнейшей сдачи в аренду (см. N169 за 2006 год). Поскольку за это время темпы роста цен на московское жилье замедлились, а арендные ставки, напротив, выросли, мы решили сделать новые расчеты и сравнить с прежними. Полученные нами результаты порадуют потенциальных рантье: срок возврата инвестиций сократился на 20%.

Наиболее заметный скачок цен на аренду жилья наблюдался в сегменте экономкласса, где за полгода ставки на однокомнатные квартиры выросли примерно на 15-16%, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Причем прирост цен на двух- и трехкомнатные квартиры составил порядка 20-25%. В категории жилья de luxe и бизнес-класса наблюдалась более умеренная динамика на уровне 1,5-2% в месяц. Таким образом, за полгода такие квартиры подорожали в среднем на 8-12% в зависимости от количества комнат и расположения. Ставки продолжали расти и с приходом 2008 года. Арендные ставки по итогам января в среднем по Москве выросли на 1,2%, говорит руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. При этом стоимость найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5% (до $1202 в месяц), бизнес- и элитного сегментов не более чем на 1% (до $2723 и $10 500-11 000 в месяц соответственно).

В реальности же ставки не только не зафиксировались, а, наоборот, существенно выросли (заметим, что речь в большей степени идет о долларовых ставках: несмотря на то что из-за стабильной отрицательной динамики курса доллара большинство арендодателей перешло на рублевые расчеты, эксперты для своих оценок по-прежнему пересчитывают показатели в валюту США. Впрочем, поскольку стоимость квартир также выражается в долларах, на корректность оценки срока окупаемости это не влияет). Произошло это, напомним, к окончанию летнего сезона. Поэтому с учетом нынешних реалий квартира на Планерной теперь может окупиться почти вдвое быстрее (сейчас аналогичные квартиры сдаются в 1,7-1,8 раза дороже). Время же возврата инвестиций за квартиру на Ленинградском проспекте сократилось лишь на год: арендная плата за нее и вначале была достаточно высокой, поэтому выросла не столь значительно.

То, какими соображениями руководствуются сейчас рантье, в компании Инком продемонстрировали на примере двухкомнатной квартиры в доме, расположенном недалеко от МКАД и построенном 20 лет назад. Квартира в хорошем состоянии, ей не требуется даже косметический ремонт (а такие варианты редкость). Приобрести ее сегодня можно за $240 тыс. Ее адекватная рынку арендная ставка $1200-1300 в месяц (за вычетом коммунальных платежей). Итак, квартира будет приносить в год около $15 тыс. Если воспринимать эту сумму как дивиденды с вложенного капитала, то получаем доходность чуть больше 6%. По сравнению с другими финансовыми инструментами такой вариант не очень выгоден. Показатель в два раза ниже инфляции (правда, сравнивать их не совсем корректно, так как инфляция выражена в рублях). Впрочем, сюда имеет смысл добавить и годовое удорожание самой недвижимости. За 2007 год оно составило около 6% в рублях, или около 14% в долларах. Суммировав грубо два этих показателя, можно сказать, что инвестор лишь уберег свои деньги от инфляции. Хотя можно взглянуть на вопрос и с другой стороны: при доходе от аренды в $15 тыс. и стоимости квартиры $240 тыс. он вернет свои деньги за 16 лет.

16 лет с правом переписки
Можно было бы предположить, что в связи с ростом арендных ставок вырастет и количество инвестиционных квартир, приобретенных для последующей сдачи в аренду. Однако этого не происходит. Полтора года назад в компании Blackwood долю такого рода покупок оценили в 3% от всей приобретаемой городской недвижимости. Причем отмечали, что на том же уровне этот показатель удерживался уже несколько лет. Ситуация остается неизменной и по сей день: в бюро недвижимости Агент 002 в ответ на наш запрос назвали все те же 3%. Более того, поскольку рост цен на жилую недвижимость в прошлом году замедлился, многие инвесторы, приобретшие ранее квартиры для сдачи в аренду, сменили тактику. Очень многие рантье сегодня начали продавать свои квартиры, рассказывает руководитель управления аренды квартир компании Инком-недвижимость Галина Киселева. Дело в том, что жилье сегодня перестает быть таким доходным финансовым инструментом, каким было ранее. Поэтому собственники сегодня все чаще продают квартиры, купленные под аренду, и переводят деньги в более эффективные финансовые инструменты.

Для сравнения: полтора года назад эксперты компании Миэль-недвижимость оценивали среднюю доходность от сдачи квартиры в аренду в 4-4,5% годовых. Это дает участникам рынка недвижимости возможность делать довольно оптимистичные прогнозы. Мы ожидаем, что в 2008 году количество инвестиционных покупок увеличится, высказывает свою точку зрения директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. Произойдет это в связи с ростом арендных ставок, общим увеличением стоимости квартир (скорее всего рост цен превысит прогнозируемый большинством аналитиков), а также кризисом на фондовых рынках (некоторые инвесторы, скорее всего, переведут часть средств в недвижимость).

Добавка скорости
Пример выбран не случайно. Большинство экспертов именно 16-17 годами оценивают средний срок окупаемости квартир, приобретенных сегодня для сдачи в аренду. То есть по сравнению с ранее названными 20 годами он сократился на 20%. Доходность же от сдачи в аренду в московских новостройках составляет 2,5-5,5%, а на вторичном рынке 5,0-6,5%, говорит директор департамента маркетинга компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова.

Вообще-то квартиры в сталинских, дореволюционных и цэковских домах пользуются не очень большим спросом, поясняет Татьяна Вакуленко из HomeHunter. Количество заявок, поступающих на такого рода объекты, занимает всего 5% в структуре спроса на рынке городской аренды. В результате динамика арендных ставок была минимальна и формировалась исключительно за счет экономических показателей, таких, как повышение курса доллара и рост общего уровня цен. Кроме того, как правило, такие квартиры нуждаются в существенных затратах на ремонт. Квартиры в дореволюционных и сталинских домах в большинстве случаев потребуют полной замены коммуникаций, говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Вопрос заключается лишь в том, какая именно недвижимость сегодня сулит наиболее быстрый возврат инвестиций. Мы попросили экспертов рассчитать этот показатель для достаточно дорогих жилых строений разного типа домов дореволюционной постройки, сталинских домов, так называемых цэковских, современных, уже заселенных, и новостроек (см. таблицу). Минимальной по срокам окупаемости (девять лет) оказалась однушка в сталинском доме на Ростовской набережной. Впрочем, тут главную роль сыграли расположение дома и размер квартиры. В противном случае поиск арендатора может превратиться в большую проблему, а реальный срок возврата инвестиций увеличиться в два-три раза.

Вот какие советы дают профессионалы. Руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин рекомендует присмотреться к двум категориям квартир малобюджетным объектам в пределах Садового кольца и очень дорогим (арендная ставка на которые превышает $15 тыс.) в престижных районах столицы (Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды). Такие варианты пользуются очень высоким спросом, говорит он. Небольшая (45-55 кв. м) двухкомнатная квартира в ЦАО с качественным ремонтом, арендная ставка на которую не ниже $2,5 тыс. в месяц, сегодня уходит с рынка не более чем за две недели. То же касается и дорогих предложений. Как ни парадоксально это звучит, снять апартаменты за несколько десятков тысяч долларов на Остоженке так же непросто, как найти в центре недорогую небольшую квартиру.

Ставка на спрос
Не потратившись на это, на возврат инвестиций рассчитывать сложно. Дело в том, что квартиры без ремонта вообще практически не сдаются, рассказывает руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED Александра Косарева. Минимальная стоимость ремонта квартиры для сдачи в аренду должна составлять $1000 на квадратный метр. Квартира с дизайнерской мебелью стоит дороже, чем квартира без мебели, где-то на 30%. Однако хочу отметить, что на арендную ставку влияет не столько наличие или отсутствие мебели, сколько качество выполненного ремонта и грамотная планировка квартиры. Поэтому если человек покупает квартиру и собирается в дальнейшем сдавать ее в аренду, при осуществлении ремонта ему необходима не столько консультация дизайнера, сколько профессионала в области аренды, который подскажет, какие факторы необходимо учесть для того, чтобы в будущем квартира понравилась любому потенциальному арендатору.

Более привлекательны в отношении быстроты возврата инвестиций дома, которые еще только строятся. Так, квартира площадью 100 кв. м в доме бизнес-класса у метро Университет может окупиться за десять лет. Правда, отсчитывать начало возврата инвестиций следует не от момента сдачи дома госкомиссии. Скорее всего, придется подождать два-три года, пока новоселы будут делать в своих квартирах ремонт, предупреждает Вадим Ламин. Потенциальным арендаторам вряд ли понравится шум в соседних квартирах и строительный мусор в коридорах и холлах.

Другая рекомендация присмотреться к современным монолитным домам. Хотя в уже заселенных квартиры довольно дорогие. Так, большая трешка без ремонта в двурогом ЖК Эдельвейс в районе Кутузовского проспекта стоит $1,6 млн, поэтому, даже несмотря на высокую арендную ставку ($6 тыс. в месяц), окупаться она будет 25 лет. Однако и простаивать она не будет, проблем с поиском желающих снять квартиру на длительный срок не возникнет.

То, что сегодня необеспеченность офицеров жильем – острейшая социально-экономическая и политическая проблема – известно всем. Также понятно, что при сложившемся способе ее решения – за счет бюджетных средств – нет сколько-нибудь реальных перспектив изменения к лучшему. По оценкам специалистов, для того чтобы за счет бюджета обеспечить военнослужащих жильем, понадобится около 15 лет! И это при нынешней стоимости строительства, которая постоянно растет, и числе безквартирных военнослужащих, которое, несмотря на предпринимаемые правительством меры, за последние годы практически не уменьшается.

Подводя итог, можно сказать, что 16 лет средний срок окупаемости квартиры от сдачи в аренду слишком велик для настоящего инвестора. Впрочем, велик и минимальный из просчитанных экспертами девять-десять лет. Однако это вовсе не означает, что такого рода инвестиционная стратегия непривлекательна. Особенно если принять во внимание прогнозы большинства экспертов, согласно которым арендные ставки и цены на жилье будут продолжать расти.
10 февраля на парламентских слушаниях Н.Карасев представил проект программы обеспечения жильем военнослужащих за счет инвестиционно-строительных компаний России - “Инвест-Жилье”. Сухое изложение основных предпосылок и тезисов программы вызвало бурное обсуждение и закончилось составлением обращения к Президенту РФ с просьбой поддержать программу и определить порядок ее реализации. На парламентских слушаниях присутствовали не только депутаты, министры и строители, но и представители Минобороны, Внутренних войск, МЧС из 70 регионов РФ. Всего более 250 человек. Такой интерес к программе и поддержка со стороны людей, непосредственно заинтересованных в решении проблемы, свидетельствуют, что предложение Н.Карасева действительно указывает выход из тупикового положения, в котором оказались ныне несколько сотен тысяч семей безквартирных военнослужащих.

Ключевая идея состоит в том, чтобы привлечь средства частных инвесторов. Сегодня частные инвесторы-застройщики, работающие в России, способны строить ежегодно порядка 500 тысяч квартир, что примерно соответствует числу семей российских военнослужащих, нуждающихся в жилье. При этом инвесторам необходимо постоянно куда-то направлять аккумулированные средства. Военные ведомства, со своей стороны, владеют тысячами гектаров пригодных для строительства земель. И эти земли вполне реально могут стать строительными площадками, на которых частники будут строить дома, передавая часть квартир (от 15 до 30%) военнослужащим. Если вспомнить о том, какая борьба идет сейчас за имеющиеся площадки в той же Москве, где их становится все меньше и где их стоимость растет неуклонно и чем дальше, тем быстрее, то можно предположить - недостатка в инвесторах не будет. Процент же квартир, которые инвестор должен будет передать военнослужащим за использование земли, вполне возможно, еще и увеличится.

Межрегиональная ассоциация строителей предлагает качественно новый подход к решению проблемы. Программа “Инвест-Жилье” отражает взгляды и потребности различных людей, так или иначе связанных с проблемой: военных и гражданских строителей, руководителей местных самоуправлений, банкиров, активистов различных общественных организаций, командиров округов и частей и т.д.

Кроме частных инвесторов и бюджетных финансовых ресурсов принимать участие в строительстве могут и сами военные со своей строительной техникой, которая в настоящее время большей частью простаивает.

В рамках программы также предлагается более эффективное использование средств бюджета, которые направляются на решение проблемы. Это, в частности, изменение порядка использования государственных жилищных сертификатов. В настоящее время сертификаты можно использовать или для покупки квартир на вторичном рынке, или для приобретения квартир в домах-новостройках, построенных не менее чем на 80 процентов. Поэтому сертификат сегодня является инструментом покупки, но не инвестирования. В то время как строительная стоимость жилья начинается от $200-300 за метр, что в несколько раз ниже рыночной стоимости готового жилья. Таким образом, использование cертификатов для инвестирования в строительство существенно повысит их эффективность, которая на сегодняшний день явно не соответствует рыночной ситуации (стремится к нулю, если уж говорить откровенно).

Непонятным представлялся сначала сам факт того, что подобную программу нужно принимать на государственном уровне. Ведь некоторые строительные компании уже строят дома по аналогичным схемам на землях, принадлежащих военным ведомствам, с передачей части квартир семьям военнослужащих. В частности, «Социальная Инициатива» собирается построить в качестве пилотных проектов новой программы дома в Калининграде – для моряков Балтфлота, в Нижнем Новгороде, в Москве – для военнослужащих внутренних войск. Однако перечень проблем, которые пришлось при этом решать, от несусветного количества бюрократических проволочек, до, мягко говоря, устаревших взглядов некоторых должностных лиц, продолжающих «ожидать милости» от бюджета, показывает необходимость создания именно общегосударственного политико-экономического механизма реализации программы.

Можно сказать, что программа “Инвест-Жилье” будет выгодна всем. Военнослужащим, которые наконец-то смогут получить жилье. По предварительным оценкам, можно ожидать как минимум ежегодного удвоения количества квартир, предоставляемых семьям военнослужащих. Инвесторам, так как они получат дополнительную возможность использования средств и дополнительное “бизнес-пространство”. Экономике страны в целом, а значит, и нам с вами, поскольку в общественно-полезный хозяйственный оборот будут вовлекаться пустующие сегодня земли, то есть активы. Реализация программы поспособствует увеличению занятости и созданию новых рабочих мест по всей цепочке строительного комплекса страны, реконструкции жилищно-коммунальной сферы на обширных территориях, укреплению налоговой базы бюджета. Предложенная программа понятна, экономически обоснована и соответствует сегодняшним социально-экономическим условиям.

Не все поселки, выходящие на рынок, раскупаются как горячие пирожки. В некоторых из них дома пустуют по нескольку лет. Почему так происходит? Перефразируя классика, можно сказать, что все неудачные проекты неудачны по-разному. Причем время вносит в список недостатков свои коррективы: что было хорошо еще десять лет назад, сегодня неприемлемо для рынка элитного жилья. И наоборот есть проекты, время которых еще не пришло

В качестве ключевого звена такого механизма предлагается образовать федеральный орган (рабочее название – Федеральная тендерная комиссия – ФТК), в который будут входить представители Госдумы, Совета Федерации, Правительства, Межрегиональной ассоциации строителей. Основным предназначением такого органа должны стать: инвентаризация земель военных ведомств, используемых под жилищное строительство, организация тендеров по привлечению частных инвестиционно-строительных компаний к строительству жилья для военнослужащих, определение целесообразности и порядка использования бюджетных средств в реализации инвестиционно-строительного контракта, вневедомственный контроль за ходом реализации всей программы. Именно с таким предложением к Президенту РФ обратились участники парламентских слушаний.

Почему загородный проект может стать невостребованным? Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает одной из главных причин неудачное месторасположение поселка (плохая транспортная доступность, большая удаленность от Москвы). При позиционировании домовладений для постоянного проживания недопустимо наличие вблизи промышленных, транспортных и иных объектов, оказывающих негативное влияние на проживание, плохих природно-видовых характеристик местности.

Слабое звено
Хотя риэлторы не любят говорить о неудачах девелоперских проектов, они признают: такое встречается сплошь да рядом. Плохо продающимся поселком, по мнению Евгения Иванова, генерального директора компании Усадьба, можно считать проект с темпом продаж менее 1% в месяц от общего объема.

Другие промахи в концепции проекта могут быть связаны с отсутствием необходимого набора объектов внутренней инфраструктуры, четкого архитектурного концепта. Например, результат безграмотно разработанного генерального плана это неудобное расположение домов относительно друг друга, неправильный разворот коттеджей по сторонам света, неграмотная схема въездов и т.д., говорит Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar.

В качестве причин сниженного спроса руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов называет переоценку расположения проекта и качеств участка и, как следствие, неправильно выбранную классность поселка: Существует ряд объектов, позиционирующихся как элитные, в то время как потенциал участка располагает только к бизнес-классу.

Интересный пример привела Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard: На Рублево-Успенском шоссе есть небольшой старый элитный поселок. Найти дом на продажу в этом месте большая редкость. И вот недавно там все-таки появилось замечательное предложение. Бывшие владельцы строили дом для себя, то есть он сделан с любовью, качественно, с великолепным ландшафтным дизайном. Но на два этажа (пять комнат) всего 2 санузла! Сегодня, для современного покупателя, это непонятно и неприемлемо. Поэтому дом продавался около года. Если бы там было хотя бы три санузла, он бы ушел значительно быстрее!

Распространенная причина переэкспонирования объектов низкое качество строительства, будь то некачественные материалы или несоблюдение технологий. Также важна архитектура и планировка домовладения. Если вроде бы все хорошо, но по объективным причинам планировка кажется неуютной, такое жилье долго будет ждать своего покупателя, замечают специалисты проекта Маленькая Италия. А если застройщик не позаботится о подведении сетей и коммуникаций, шанс реализовать такой проект равен нулю, как бы низка ни была его продажная стоимость.

Невысокий уровень востребованности объекта может объясняться и юридическими проблемами, при которых не каждый покупатель рискнет приобретать загородный дом при всех прочих удачных сторонах проекта.

Ну и, наконец, покупателя часто останавливают соображения финансового порядка. Наиболее частая причина невостребованности того или иного загородного проекта кроется в изначальной переоцененности объекта девелопером, т.е. в отсутствии адекватной цены, соответствующей местоположению и качеству предложения. Особенно это касается сегмента, где стоимость домовладения стартует с отметки в миллион долларов. Владимир Кузнецов также называет главным тормозом в реализации недвижимости низкую ликвидность объектов, причиной которой становится несоответствие стоимости и размеров дома цене и площади участка.

Нужен ли прошлогодний снег?
Подмосковный рынок недвижимости постоянно развивается, непрерывно совершенствуются планировочные и архитектурные решения домовладений, поэтому со временем некоторые проекты становятся не так интересны современному покупателю. Мария Литинецкая напоминает, что с каждым годом все строже становятся стандарты качества и требования к загородному жилью, поэтому поселки могут терять свою актуальность и пользоваться меньшим спросом.

Существенным минусом может выступать неправильная организация продаж и продвижения, начиная от бренднейминга и функционирования call-центра и заканчивая состоянием стройки при просмотре покупателем. Известен случай, когда продажи весьма качественного элитного проекта не шли, пока не был проложен хороший асфальтированный подъезд до самого поселка, рассказал Владимир Кузнецов.

Что касается низкокачественных построек 90-х, то их ценность, замечает Владимир Кузнецов, обусловлена в основном местоположением участка, а сами дома новые владельцы сносят или перестраивают. Больше всего морально устаревает самострой эпохи становления капитализма в нашей стране. При первом взгляде на такие проекты видно, что это коттеджи уже совсем не того уровня, к которым привык сегодня современный покупатель, комментирует Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. Но любой дом выглядит симпатичным, если в уходе за ним видна аккуратность, если он выглядит приспособленным для жизни, обустроенным и снаружи, и внутри.

Когда загородный рынок находился в начале пути, архитектурные концепции поселков мало отличались друг от друга. Преобладали дома усадебного типа, без меры украшенные лепниной, колоннами, башенками, арочными окнами словом, всеми элементами классического либо готического стиля. Морально устаревшими можно назвать многие дома, построенные в 90-е годы, говорит Евгений Иванов. Однако встречаются и проекты, которые, выходя на рынок сегодня, уже выглядят таковыми. Если реализация проекта сильно растягивается во времени, то, конечно, такой поселок рискует устареть еще до введения в эксплуатацию. К неконкурентоспособным поселкам можно отнести проекты, срок экспозиции которых превышает два года, ведь моральный и физический износ происходит в течение ближайших пяти лет, констатирует Ирина Жарова-Райт. Еще три-четыре года назад почти все предложения на рынке загородной недвижимости находили своего покупателя. Сегодня критерии, которые удовлетворяли спрос начала 2000-х, почти исчерпали себя.

Однако слишком большие дома на куцых участках на вторичном рынке встречаются сплошь да рядом. При этом продавцы выставляют их по очень высоким ценам, не всегда отдавая себе отчет в том, что, например, устаревшая отделка сегодня уже практически ничего не стоит, а его объект оценивается только по местоположению и уровню поселка, отмечает Елена Первакова.

В настоящий момент на рынке (как на первичном, так и на вторичном) очень много предложений, которые можно охарактеризовать как вчерашний день, считает Елена Первакова, директор департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed. Это вычисляется по многим показателям: структура поселка, соотношение размера дома и размера участка, архитектура домов, их внутренняя отделка и др. Так, если раньше предпочитали строить дома площадью от 1000 кв.м на 20 сотках, то сейчас предпочтения сместились в сторону соотношения 400 600 кв.м на 30 40 сотках.

Как констатирует Евгений Иванов, дома, построенные в современном стиле, находят покупателей в среднем медленнее, чем обычные, на них приходится до 10% спроса в элитном сегменте. При этом они неплохо продаются на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, замечает эксперт, но почему-то совсем не торопятся продаваться по Калужскому шоссе. Думаю, что покупатель этого направления скоро догонит это немного экстравагантное предложение.

Забегая вперед
Ну а бывают ли примеры, когда покупатели незаслуженно обделяют вниманием построенные дома? Риэлторы отмечают, что случается и такое. По словам Марии Литинецкой, покупатель с осторожностью рассматривает новые концептуальные решения загородного жилья. Например, домовладения, выполненные в стиле хай-тек, пока не получили большого распространения на рынке из-за своего принципиально нового отношения к стилистике дома, противоречащего преобладающему сегодня консервативному взгляду на архитектуру. Ирина Рассказова, коммерческий директор портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ, говорит, что часто без внимания остаются загородные дома в стиле лофт или модерн, и объясняет это тем, что наш рынок еще не дорос до такого уровня. Это обусловлено как уровнем культуры российских покупателей, так и высокой ценой подобного жилья.

А Владимир Кузнецов считает, что покупатели уже давно готовы принимать нестандартные и качественные идеи. Более того, излишняя консервативность российского рынка загородной недвижимости сама сдерживает развитие предпочтений и вкусов покупателя. Традиционность, граничащая с косностью, раздражает и Анастасию Кротову: Покупателю надоело однообразие. Он хочет современных, технологичных, практичных решений, где много пространства, света, высокие потолки. Чтобы, созерцая свой дом, он ощущал, что живет не в восемнадцатом веке, а в двадцать первом. Поэтому сегодня многие застройщики ориентированы на западный стиль, предпочитающий стекло, металл и дерево.

Анастасия Кротова в своей практике тоже столкнулась с таким непониманием: Нам довелось продавать дом в поселке, концепция которого подразумевала high tech и одновременно использовала идею слияния с природой. Крышу и подъем на второй уровень коттеджа покрывал газон, а внутри дома росла настоящая крупномерная сосна. Покупатели отнеслись к этому объекту с большой осторожностью, так как опасались, что он будет непрактичным и потребует дополнительных затрат. Все-таки сосна в доме это не горшок с цветком! Тем не менее, эта идея одна из самых оригинальных на рынке, и многие покупатели проявляют к ней интерес. Нина Резниченко уверяет, что хотя такие проекты недопоняты, это штучный товар, который в итоге все равно находит своего покупателя.

Эксклюзивных проектов довольно много, в основном они сосредоточены на Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском и Минском шоссе. Один из наиболее ярких Курорт Пирогово по Осташковскому шоссе, на Пироговском водохранилище, где разными известными архитекторами спроектировано десять эксклюзивных домов (площадью около 2 тыс. кв.м каждый).

Кроме того, эксперт Paul's Yard наблюдает такую тенденцию на рынке: если раньше только частные застройщики обращались к известным современным архитекторам с целью создания интересного проекта, то сейчас их примеру последовали и солидные компании, которые заказывают проекты поселков. Например, большой популярностью пользуется Юрий Григорян.

Впрочем, учитывая, какими темпами развивается рынок и меняются вкусы обеспеченной публики, не стоит волноваться за судьбу слишком передовых элитных проектов. Очень скоро они обретут признание и своих покупателей.
За последние десять-пятнадцать лет широкие массы наших состоятельных людей окончательно пришли к выводу, что правильнее жить за городом. Лучшая экология, возможность быть поближе к земле оказываются доводом, перевешивающим необходимость каждый день тратить на дорогу больше времени или недостаточный пока еще уровень развития инфраструктуры. Проблема, однако, в том, что и город идет следом. Чем больше жителей перебираются в Подмосковье, тем больше там появляется сугубо городских атрибутов: много народа и машин, шумы, запахи

Проект может опережать время не только в силу необычности архитектуры. Елена Первакова отмечает, что до конца не оценены потребителем объекты вдали от Москвы, несмотря на то, что распложены они в уникальных с точки зрения природы и ландшафта местах, где есть лес и большая вода, и выполнены на высоком уровне. Жилье, находящееся за 30-50 км от столицы, недооценивается сегодня покупателями, подтверждает Анастасия Кротова. Многие не желают выезжать за пределы бетонного кольца, что, на мой взгляд, не совсем оправданно. Особенно это касается Новорижского шоссе, которое застраивается быстрыми темпами до самого 70-го км. Через несколько лет район 40 50 км будет так же развит, как сейчас 20-й км. Видимо, еще не пришло время для осознания покупателем этого факта.

Впрочем, другие эксперты не соглашаются со столь жестким водоразделом. На мой взгляд, удобства и уединенность вовсе не противоречат друг другу, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Жизнь в собственном загородном доме изначально предполагает некоторую изолированность от внешнего мира. С другой стороны, например, в организованных коттеджных поселках на Рублевке в распоряжении жителей все прелести инфраструктуры от образовательных учреждений до элитных ресторанов и закрытых клубов. Здесь все зависит от потребностей клиента и формата загородного комплекса. Если человеку необходимо уединение, то он выбирает клубный поселок на двадцать домов, где стоимость каждого коттеджа колеблется от трех до шести миллионов долларов.

Расставить приоритеты
Что больше всего интересует покупателей загородной недвижимости? И что они предпочтут при возникновении противоречий по линии удобства уединенность? Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, говоря о целевом назначении, подразумевает под ним, правда, не юридический аспект, а мотивы покупателя. Существует два основных варианта, считает эксперт. В первом случае люди собираются жить в этом доме постоянно и каждый день ездить на работу. Здесь, конечно, они готовы к компромиссам: потерпят и город под боком. Главным для таких покупателей является все-таки возможность добираться до Москвы за какое-то разумное время. Плюс городской комфорт, цивилизация в каждодневном режиме. Имея такие потребности, ничего не поделаешь приходится поступиться и в вопросах экологии, и в живописности места, и прочих подобных материях. Второе назначение покупки более-менее продолжительный отдых, возможность самому выехать на две-три недели, а пожилых родителей с внуками вообще отправить на все лето. Тут приоритеты меняются с точностью до наоборот: человек ищет чистую природу и отсутствие под боком города. И готов ради этого пожертвовать и транспортной доступностью, и городскими удобствами, и инфраструктурой.

Единственным исключением тут выглядит Рублево-Успенское шоссе. Дело не только в том, что инфраструктурных объектов там много, считает Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, и есть всевозможные детские заведения от садов до школ, в том числе специальных, имеются целые сети торговых, спортивных, развлекательных объектов. Гораздо важнее, вероятно, тот факт, что инфраструктура на Рублевке открытая она расположена вне поселков. Это очень удобно жителям содержание не ложится на плечи владельцев коттеджей. Кроме того, наличие подобных объектов вне поселков говорит об определенной зрелости направления: девелоперы не боятся их строить. Не боятся, потому что уверены в солидности и покупательной способности здешней публики.

Открытые блага цивилизации
Во многих статьях особенно рекламных проводится мысль о том, что инфраструктура в Подмосковье уже почти равноценна городской. Как всегда в подобных случаях, ключевым является слово почти при ближайшем рассмотрении оказывается, что много чего не хватает

Что касается традиционных ценовых аутсайдеров восточных и юго-восточных направлений, то их освоение современными коттеджными поселками, можно сказать, только начинается. Пока строятся лишь жилые дома: покупателям по умолчанию рекомендуется закупаться по дороге домой, например, в Ашане либо в Белой даче. Полная инфраструктурная самодостаточность, возможность жить, не отправляясь за каждой малостью в Москву, для здешних мест это наступит в далеком будущем.

Что касается других направлений, то там ситуация совершенно иная. По словам Валерии Родионовой, инфраструктура активно развивается на Калужском, Новорижском, Ярославском направлениях. Однако появляющиеся там объекты в основном ориентированы на бизнес-класс. С точки зрения очень состоятельного человека, уровень явно не дотягивает, и такому покупателю все равно приходится пользоваться московскими объектами.

По злой иронии судьбы, убежать от автомобильных заторов невозможно. Во-первых, они сами идут за нами по мере освоения направления, строительства новых коттеджных поселков становится все больше машин. А во-вторых, в Подмосковье есть и свои собственные проблемы: на дорогах много грузового транспорта, все эти большегрузные фуры

Не до быстрой езды
Автомобильные пробки настоящий кошмар современных городов. Вероятно, их можно назвать самой серьезной проблемой наших дней, по крайней мере, ни одна другая не отнимает у современного человека по 2 3 часа жизни в день. Пробки отнимают.

По мнению Валерии Родионовой, транспортная ситуация в Московской области в целом не такая критическая, как в Москве. Однако вряд ли это кого-то утешит: дело в том, что модель жизни современного преуспевающего человека предполагает, что он ежедневно ездит на работу в столицу. Бизнес-центры вдоль основных магистралей и реконструируемой ЦКАД все это существует пока только в проектах. Так что приходится водителям стоять в пробках при въезде в Москву и внутри города.

Дорожные пробки подстерегают автолюбителей и за пределами столицы, в Подмосковье они могут быть даже еще более многокилометровыми, говорит Савелий Орбант. Это происходит из-за перекрытий Рублево-Успенского, Минского и Киевского шоссе, по которым довольно часто провозят высших руководителей нашего или других государств. А ведь загород не Москва, здесь водителю очень сложно найти альтернативный вариант проезда. Кроме того, движение затрудняют постоянные ремонтные работы и аварии. А уж если ДТП произошло на узком двухполосном шоссе (например, Пятницком), это и вовсе вызывает коллапс. Сегодня можно сказать, что проблемы есть практически на всех трассах. Проще перечислить те, где их меньше всего Новорижское и Киевское направления.

Куда податься?
Сохранились ли в относительной близости от Москвы места, куда можно убежать от наступающего города? О девственно-чистой природе говорить не будем но хотя бы так, чтобы не вспоминать ежесекундно о находящемся неподалеку мегаполисе, не слышать его и не дышать соседним индустриальным гигантом. Или все это возможно только за 100 км от МКАД?

Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор, среди недавно построенных транспортных сооружений выделяет Краснопресненский проспект это действительно важная для подмосквичей новинка, поскольку Новорижское шоссе приобрело, наконец, адекватный въезд в город. На очереди коренная реконструкция Ленинградского шоссе и проспекта, организация по ним бессветофорного движения. Но считать новые магистрали панацеями в борьбе с пробками вряд ли можно: практика показывает, что уже через несколько месяцев водители оценивают преимущества новопостроенных дорог, и к ним начинают стягиваться новые потоки машин. И количество пробок повсюду становится среднеарифметически московским

Однако, как говорят в фильмах и анекдотах, есть плохая новость она состоит в том, что окрестности российской столицы активно застраиваются. Первыми, конечно, в поле зрения застройщиков попадают земли вокруг трасс, а некие неудобные с точки зрения транспортной доступности территории еще могут сохраниться. Но это временно. Неудобные места, конечно, еще сохранились и в Ближнем Подмосковье, но все они будут застроены, говорит Нина Резниченко. Жильем или нежильем это другой вопрос. Так что если человеку хочется жить совсем в стороне от города, не видеть и не слышать его, ему остается только сегмент дальних дач, который сейчас развивается и в котором сегодня можно выбрать как дорогое жилье, так и подешевле.

Опрошенные нами эксперты уверяют, что еще есть оазисы. Ближе 15 км вряд ли, но на этом удалении можно найти прекрасные стародачные места, где будет неплохо. Белочки и ежики сохранились, обнадеживает Валерия Родионова. Если же график жизни более свободный и в каждодневных поездках в Москву необходимости нет, можно поискать на расстоянии первого бетонного кольца (25 км от МКАД). Там достаточное количество привлекательных мест для жизни, природа практически еще не тронута.



Главная --> Публикации