Главная --> Публикации --> Приятное с полезным Доллар или рубль – вот в чем вопрос Вложения в средиземье Завлечь покупателя Недвижимость не стабильна

Невыполнение планов
В числе причин, влияющих на интенсивность реализации логистических проектов, Алексей Богданов назвал сложности при оформлении документов на землю, с одной стороны, и невыполнение подрядчиками сроков ввода объектов с другой. В проектах МЛП (Московский логистический парк) и Евразия сроки ввода смещены на 1-3 месяца, приводит примеры Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty.

По оценке Алексея Богданова, партнера S. A. Ricci / King Sturge, в 2007 г. на рынке складской недвижимости Московского региона предложение росло прежде всего за счет строительства новых логистических парков класса А. На них, по словам Марины Петровой, аналитика отдела оценки и консалтинга компании ДоминионМ (входит в ГК Пересвет-Групп), приходится 54% введенных площадей. По данным компании Praedium, в 2007 г. было построено около 800 000 кв. м складов, хотя объем площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию на начало 2007 г., составлял около 1, 5 млн кв. м.

В 2007 г. введено в строй несколько крупных логистических комплексов. Самые интересные проекты: логистический парк Северное Домодедово (11 км от МКАД по трассе Дон), 1-я фаза 2-й очереди которой составила 558 000 кв. м; МЛП Подольск (14 км от МКАД по Симферопольскому шоссе), 1-я очередь 114 000 кв.м; МЛП терминал Ленинградский (13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе.), 3-я очередь 69 000 кв. м; логистический парк Крекшино 25 000 кв. м (24 км от МКАД по Киевскому шоссе).

По словам Майкла Голомба, гендиректора компании Промсвязьнедвижимость, серьезной проблемой также является поиск логистического оператора. Что также сказывается на сроках выхода на рынок новых объектов.

Росла активность на рынке земельных участков и объектов производственного назначения. Хотя, по мнению Майкла Голомба, подобрать подходящую площадку под склад в Московском регионе все так же сложно. Необходимо наличие удобных подъездов для большегрузного транспорта, железнодорожной ветки, а для специализированных складов еще и дополнительные мощности электроэнергии, газа и проч., уточняет он. Наиболее перспективными участками под складское строительство считаются земли в 15-35 км от МКАД по основным трассам. В черте Москвы строительство складской недвижимости неэффективно, говорит он.

Кроме того, по словам Андрея Белинского, руководителя коммерческого департамента ГК Томилино, в 2007 г. на территории Техно-логистического комплекса Томилино было введено в эксплуатацию пять складских зданий класса А общей площадью 28 550 кв. м. Одновременно в 2007 г. велось строительство еще пяти складских зданий общей площадью 107 000 кв. м, которые будут введены в эксплуатацию в I-III кварталах 2008 г., добавляет он.

По словам Андрея Марусова, директора по коммерческой недвижимости Межрегиональной девелоперской компании, наибольшей популярностью у арендаторов пользовалось южное (45% от общего объема спроса) и северное (35%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет соответственно 11% и 9%. Самые востребованные логистические комплексы находятся на расстоянии 15-30 км от МКАД (44% спроса) и в 30-45 км от МКАД (34%). Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные до 15 км от МКАД, составляет 7%.

По данным GVA Sawyer, доля свободных площадей по классу А составляет в среднем 0,5%, по классу В не более 3%. За счет строительства и ввода в эксплуатацию новых площадей несколько поменялась география предложения. Заметно прибавилось предложения на южном направлении, где теперь можно ожидать повышения конкуренции между проектами, в то же время доля предложения на востоке несколько сократилась, говорит Алексей Богданов.

В компании Penny Lane Realty отметили, что 2007 г. был отмечен небывалым всплеском интереса российских и иностранных инвесторов к логистическим и индустриальным паркам как в Московском регионе, так и по всей России. Например, Deutsche Bank и American International Group (AIG) приобрели доли в капитале крупнейшего складского девелопера Capital Partners, владеющего логистическим парком Пушкино общей площадью 212 000 кв. м, а также логистическим парком в Домодедове общей площадью 650 000 кв. м.

Построй себе склад
Среди компаний, формирующих спрос на складские площади, преобладали логистические операторы, торговые сети и производственные компании, оценивают в GVA Sawyer. Недостаток предложения вынуждает торговые компании самим заняться складским девелопментом. Например, X5 Retail Group в ближайшие 3-4 года планирует инвестировать $1 млрд в систему логистики. Компания намерена ввести складские логистические комплексы общей площадью 600 000-700 000 кв. м по всей европейской части России. О строительстве собственных складов также заявили финский производитель красок Tikkurila и торговый оператор ГК Самохвал.

По данным Colliers International, к концу 2008 г. завершится первый этап реализации программы группы Евросиб по созданию сети логистических комплексов в Росси. Он включает строительство логистических комплексов в Петербурге, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Общий объем инвестиций составит $200 млн. А компания Megalogix до 2013 г. планирует инвестировать более $1,2 млрд в строительство складов класса А и офисов в 15 регионах России.

По словам Игоря Казимова, руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, большинство девелоперов, работающих на рынке складской недвижимости, перешли в 2007 г. к освоению регионов. Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, выходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня, объясняет он. О попытках профессиональных девелоперов развивать крупные логистические проекты в узловых с точки зрения логистики городах Новосибирске, Екатеринбурге, Самаре, Ростове-на-Дону и др. говорит и Светлана Ярова, руководитель направления складской и производственной недвижимости компании Astera Oncor.

Большой спрос
Тем не менее Светлана Ярова отмечает, что крупные сети и производители (особенно международные и федеральные, такие как Евросеть, Nemiroff и др.) все же предпочитают аренду собственному строительству при наличии выгодных предложений.

Майкл Голомба оценивает доходность складских проектов в 2007 г. в 13-15% годовых при сроке окупаемости 7-10 лет. Более длительные сроки окупаемости проектов по сравнению с офисами или торговыми центрами привели к тому, что в складскую недвижимость вкладываются преимущественно два вида инвесторов: сложившиеся финансовые группы и западные инвестфонды, которые приходят на российский рынок с логистическими операторами, уточняет он.

Ставки повышены
По словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium, рост арендных ставок за 2007 г. в среднем составил 8%, а по оценке Игоря Казимова, на 10% выросли ставки на объектах класса А и на 20-25% в классе В. Уровень арендных ставок на складские помещения класса А находился в диапазоне $120-140 в год, не включая НДС и операционные расходы, класса В $95-120 за 1 кв. м в год. Ввиду острого дефицита предложения складских площадей уровень арендных ставок за помещения класса В максимально приближен к уровню арендных ставок за складские помещения класса А, отмечает Алексей Богданов.

Нехватка качественных складских помещений является причиной ажиотажного спроса на выходящие на рынок площади. На 2007 г. пришлось несколько крупных сделок по аренде складов. Компания Smart Logistic Group арендовала 82 000 кв. м в логистическом парке Северное Домодедово, там же 33 000 кв. м занял Мультифлекс, Avalon Logistic 56 000 кв. м в Логистическом парке Дмитров (30 км от МКАД по Дмитровское шоссе). Финская логистическая компания Itella Logistics закрепила за собой 20 000 кв. м в логистическом комплексе Ленинградский терминал, принадлежащем компании MLP. Компания Пума-Рус подписала договор аренды складских помещений общей площадью 8250 кв. м с девелоперской компанией Цветметгазоочистка, являющейся собственником складского комплекса класса А Львовский (общая площадь около 15 000 кв. м), расположенного в 27 км от МКАД на пересечении Варшавского шоссе и малого кольца бетонки. В числе крупных арендаторов логистического парка Пушкино на Ярославском шоссе французский ритейлер Auchan (арендовал 11 000 кв. м) и компания Hilti Distribution (6000 кв. м).

По данным GVA Sawyer, в 2007 г. средние базовые ставки аренды для холодильных складов класса А составили $180 за 1 кв. м в год в Подмосковье и $400 за 1 кв. м в год в Москве, класса В $160 и $350 за 1 кв. м в год соответственно. Стоимость ответственного хранения зависела от объема хранения, специфики товара и других факторов. В среднем она составляет $0,5-0,7 за паллето-место в сутки без НДС. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ $2-3 за 1 паллету (без НДС), а стоимость формирования заказа может достигать $40-50 за паллету (без НДС). Для холодильных складов цена ответственного хранения составила $0,9-1 за паллето-место в сутки (класс А), $0,7-0,8 (класс В) без НДС.

По данным ГК Томилино, во II квартале 2007 г. были повышены средние показатели арендных ставок на склады класса А (с учетом ставки аренды офисов и мезонинов) с уровня $120-130 за 1 кв. м в год до уровня $145-17 Повышение ставок связано с увеличением затрат на строительство, в частности ростом цен на материалы, ростом стоимости услуг и ростом стоимости земли, объясняет Белинский.

Также в компании отмечают появление проектов, на которых возможно арендовать не только крупные блоки, но и мелкие (2000-3000 кв. м). На спекулятивных проектах, особенно там, где предусмотрено деление небольшими блоками (от 2000 кв. м), сроки заключения сделок смещаются: большинство сделок заключается в момент 50-60%-ной готовности складских зданий и позже, так как есть уверенность потенциальных арендаторов в том, что проект будет завершен, и можно более четко планировать сроки ввода объекта в эксплуатацию, говорит Ярова.

В Astera Oncor говорят о стандартизация условий аренды: triple-net для арендной ставки, расчет эксплуатационных расходов по принципу open book, сроки аренды от пяти лет и выше, в среднем семь лет на девелоперских проектах.

Британский фонд Aberdeen Property Investors планирует инвестировать около $1 млрд в объекты офисной, торговой и складской недвижимости. Российско-швейцарская компания United Bottling Group объявила о намерении вложить 100 млн евро в новый проект, который включает расширение мощностей по производству напитков, строительство двух логистических центров и создание транспортной компании.

Большие деньги
По данным Blackwood, норвежский фонд Eastern Property планирует потратить около $400 млн на покупку коммерческой недвижимости в Московском регионе, в том числе двух складских комплексов. Один из них, строящийся, общей площадью 61 000 кв. м, расположен на Симферопольском шоссе (девелопер Лого-групп). Сделка оценивается в $68 млн.

Британский фонд Raven Russia и российская компания RDI Group стали партнерами в проекте по строительству cкладского комплекса площадью примерно 100 000 кв. м. Земельный участок площадью 22,4 га расположен на 9-м км от МКАД по Каширскому шоссе.

Бельгийская компания Ghelamco намерена построить в Дмитровском районе Подмосковья два логистических комплекса. Уже подписано соглашение между администрацией района и руководством компании. Проект находится в стадии разработки.

О планах строительства логистического парка объявила MosCityGroup. Компания уже приобрела земельный участок площадью 75 га в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе недалеко от аэропорта Внуково. Компания Бутовский комбинат в районе промышленной зоны Бутово на участке 11,8 га намерена построить складской комплекс площадью 20 000 кв. м.

Parkridge Holding планирует вложить $150 млн в строительство складского комплекса на Ленинградском шоссе в районе аэропорта Шереметьево на земельном участке в 40 га. Логистический комплекс класса А общей площадью 150 000 кв. м будет строиться в две очереди: первая очередь предусматривает строительство 40 000 кв. м площадей. Парк логистики Малино одна из дочерних компаний австрийского девелопера C.R.E.D.O. является инвестором проекта по строительству складского комплекса в Ступинском районе на участке площадью 40 га. Общая площадью объекта -120 000 кв. м.

В Praedium назвали значимым событием покупку компанией Eastern Property у ФСК Агора логистического парка Покров общей площадью 61 000 кв. м за $68 млн.

По словам экспертов, наиболее острый дефицит наблюдается в сегменте специализированных складов холодильных и фармацевтических. Поэтому значимым событием на рынке стало намерение логистической сети Литер построить складской комплекс класса А в поселке Доскино на магистрали Москва Нижний Новгород. В состав объекта площадью 200 000 кв. м войдут холодильные склады глубокой заморозки площадью 13 000 кв. м и холодильные склады средней заморозки площадью 26 000 кв. м. Объем инвестиций в проект 4,8 млрд руб.

В частности, чиновники хотят зафиксировать целевые показатели развития складского хозяйства до 2025 г., утвердить границы зон, где властям представляется целесообразным строительство крупных логистических терминалов, и, наоборот, обозначить территории, с которых складской бизнес постепенно должен уйти. С этой политикой будет увязано формирование грузового каркаса Петербурга прокладка новых трасс и расширение действующих, чтобы реализация потенциала Северной столицы как распределительного центра европейского уровня не привела к окончательному транспортному коллапсу.

Сделки по купле-продаже складов класса А конечными пользователями редкость на рынке недвижимости, эксперты затрудняются их оценивать.

Разработчики концепции выделяют на карте три основных пояса, в которых сконцентрированы кладовые. Первый охватывает центр (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный районы), где преобладают склады во встройках, а новые объекты фактически не строятся из-за дефицита и дороговизны земли.

Неуместные хранилища
По данным ООО Агентство специальных исследований, в Петербурге насчитывается почти 6 млн кв. м складских площадей самого разного уровня, включая встроенные помещения, на которые приходится примерно 12,5% всего рынка. Доля современных объектов категорий А и В, по оценке компании Knight Frank St. Petersburg, составляла на конец 2007 г. около 600 000 кв. м. В городе сложилось 14 основных зон, где сосредоточены склады. Среди них преобладают районы, прилегающие к Большому морскому порту, и территории промзон, сложившихся во второй половине прошлого века.

По состоянию на 2007 г. в Петербурге на разной стадии реализации находилось около 90 проектов по строительству крупных складских объектов примерно на 320 га земли. Ориентировочная площадь будущих комплексов почти 3 млн кв. м. Логистические компании выступают в роли девелоперов по 30 проектам (1 795 000 кв. м), промышленные предприятия по 42 (зато с существенно меньшей площадью 231 000 квадратов), ритейлеры по 17 (171 500 кв. м). Среди наиболее значимых складских строек логистический парк Greengate от компании Евразия Логистик (около 600 000 кв. м), терминалы Gorigo, АКМ, Логопарк Нева, КПД Карго, новые очереди проектов МЛП Уткина заводь и Теорема-Терминал.

Второй проходит по сложившимся промышленным территориям в Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Невском и Московском районах, где общая площадь крытых складов составляет около 2 млн кв. м. Третий пояс включает зоны, расположенные вдоль основных въездных магистралей в Петербург и в пригородных Кронштадтском, Курортном, Петродворцовом и Красносельском районах (по совокупности почти 3,3 млн кв. м складской недвижимости).

Green card для логистов
Мы хотим, чтобы дальнейший рост складского хозяйства не шел во вред мегаполису. Очевидно, что инвестиционный процесс надо как-то упорядочить, комментирует председатель комитета по транспортно-транзитной политике Николай Асаул.

Авторы концепции считают, что современные терминалы категорий А и В+ распределяются по территории города крайне неравномерно и неоптимально. В основном они создаются в уже сложившихся промзонах, например, на Парнасе, в районе ул. Софийской, в зоне Предпортовая- По подсчетам специалистов комитета по транспортно-транзитной политике, именно складские объекты генерируют больше всего городских грузопотоков около 39%. Поскольку они садятся на существующую инфраструктуру, транспортная грузовая сеть практически полностью пересекается с основными маршрутами движения общественного транспорта и личных авто, усугубляя критическую ситуацию на дорогах.

Так, до 2010 г. площадь портовых терминалов должна увеличиться до 318 га (в основном за счет тыловых комплексов), а крытых складов для нужд промышленников и ритейлеров до 6,4 млн кв. м. К 2025 г. эти цифры составят соответственно 565 га и 8,2 млн кв. м. Площадь складов, выполняющих функции региональных распределительных центров, к 2025 г. по плану достигнет 2,58 млн кв. м, из них на долю объектов класса А должно приходиться 1,92 млн кв. м, а на долю современных низкотемпературных складов 375 000 кв. м.

Проанализировав данные о существующих комплексах, заявленных проектах и темпах роста внешних и внутренних грузопотоков, а также о потребностях промышленности и торговли в складах, комитет спрогнозировал, сколько складских мощностей будет необходимо Петербургу в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Исходя из этих параметров мы попытались сформулировать задачи по развитию терминально-складской инфраструктуры, которые предстоит решать городу. В первую очередь должна увеличиться площадь крытых складских комплексов, которые следует сконцентрировать в специализированных территориальных зонах в основном в районе КАД и за ее пределами (например, в Шушарах, в районе Ижорских заводов, в зонах Предпортовая-2 и Предпортовая-3, в Обухово, на правом берегу Невы, в районе Вантового моста, в Парголово, в Каменке, в зоне влияния аэропорта Пулково и проч.). Больше всего таких территорий сосредоточено на юге. Популярность этого направления вполне объективна близость к порту, московская трасса. На севере формируется рекреационная зона, и размещать логистику там трудно, да и не всегда целесообразно. Из города склады нужно постепенно выводить. Они должны остаться внутри Кольцевой в тех объемах, которые обеспечивали бы дистрибутивную функцию, считает Николай Асаул.

Поскольку мощности портов ограничены устьем Невы, город продолжит формировать систему тыловых терминалов, или сухих портов. Их площадь увеличится к 2010 г. до 100 га. Сами портовые терминалы будут разрастаться в основном за счет зоны Бронка Ломоносов и в окрестностях Кронштадта.

В концепции обозначены зоны, где власти считают нецелесообразным размещать объекты терминально-складской инфраструктуры, поскольку это может негативно сказаться на развитии соседних территорий. В этот список попали центр и промышленный пояс, ограниченный пр-том Стачек, Старопетергофским проспектом, набережными Обводного канала, Невы и северным железнодорожным полукольцом, а также ряд других участков, в должной степени не обеспеченных транспортом и находящихся вне так называемого грузового каркаса. Основной рычаг воздействия на рынок не допускать появления здесь новых складских объектов. Это вполне в силах города и не затронет действующий бизнес. Дальше будем рассматривать возможность перепрофилирования существующих комплексов, разрабатывать меры воздействия на их собственников. Но только после всесторонней оценки возможных последствий и без ущемления частных интересов, обещает Асаул.

Если в 2005 г. за линией КАД размещалось около 174 000 кв. м складов, то уже в 2010 г. чиновники хотели бы видеть там свыше 1,2 млн кв. м. Складское хозяйство внутри кольца, по их расчетам, должно увеличиться к этому моменту не более чем на 170 000 квадратов. А к 2025 г. предполагается уменьшить объем складов в пределах КАД до 2,55 млн кв. м (примерно вдвое), вдоль же Кольцевой и за ней увеличить до 5,69 млн кв. м.

Город-склад
Расставленные концепцией приоритеты в значительной степени совпадают с естественным развитием рынка складских площадей. Стратегическими кладовыми города обещают стать Шушары, где только на стадии строительства находится около 1,6 млн кв. м современных терминалов, большинство из которых претендует на класс А. Мы хотим закрепить стихийно сложившиеся зоны инвестиционной активности, придать им официальный статус, чтобы они развивались эффективнее,

На остальной территории города, где размещение терминально-складской инфраструктуры не противоречит генплану развития Петербурга, авторы концепции допускают строительство складов, однако предлагают ввести ограничения по площади не более 10 000 кв. м. Этого, по их оценкам, достаточно для распределительного центра внутригородских потоков.

Региональный директор логистической компании Кюне+Нагель Владимир Новоженин считает, что разработка концепции запаздывает уже года на три: Нужно, чтобы город ее как можно быстрее принял. Бизнес идет впереди, и важно понимать, вписываются ли наши разработки в планы власти. Однако, на мой взгляд, слишком большое значение уделяется выводу терминально-складской инфраструктуры и большегрузного транспорта за пределы КАД. Между тем в пригородных зонах, которые начали активно развиваться с точки зрения логистики, транспортные проблемы уже налицо. Не получится ли, что город искусственно создаст ситуацию, когда пробки будут множиться не в центре, а на подъездах к мегаполису? И граждане, недовольные сегодня грузовиками под окнами, завтра будут сетовать, что им не попасть в город.

комментирует Николай Асаул. Например, в городе сейчас формируется новый перечень объектов дорожной инфраструктуры, строительство которых запланировано на ближайшее время. И на основе концепции мы будем вносить корректировки в развитие улично-дорожной сети. Речь идет как о строительстве новых трасс, так и о модернизации (расширение дорожного полотна, создание карманов для отстоя грузовиков и проч.).

Нельзя сказать, что предприятия в принципе не желают выезжать из города. К сожалению, складывается ситуация, когда компании, готовые к переселению, выясняют, что им просто некуда двигаться за КАД. Хотелось бы, чтобы подобная концепция не только накладывала ограничения на предприятия, работающие в центре, но и обеспечивала какие-то возможности для их вывода, считает Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Saint-Petersburg.

Именно дефицит участков в зонах, прилегающих к Кольцевой дороге, с приемлемой стоимостью может стать препятствием для реализации городской программы. Типичное предложение в Шушарах $100 за 1 кв. м за участки сельхозиспользования, относящиеся к категории земель поселений. Наделы там уже заканчиваются, спрос ажиотажный, несмотря на сложную транспортную ситуацию, комментирует Николай Вечер, генеральный директор ООО ЦПРН Вечер.

Мнения экспертов о необходимости утверждения на городском уровне такой классификации расходятся. Она должна соответствовать целям самой концепции. Чтобы рационально разместить складское хозяйство на территории Петербурга, нужно учитывать такие характеристики комплексов, как инженерное обеспечение, их пожарную и экологическую безопасность, качество подъездных путей, пропускную способность складов. Все это позволяет сделать вывод о целесообразности присутствия объекта в конкретной зоне. Технические же подробности вроде максимальной нагрузки на 1 кв. м пола или шага колонн, на мой взгляд, излишни, считает Кирилл Малышев.

У операторов рынка есть и другие вопросы к разработчикам концепции. В частности, в проект документа включена классификация складских объектов, за основу которой взята разработка компании Knight Frank. Фактически это сложившийся рыночный инструмент, и мы хотим придать ему официальный статус, чтобы в большей степени регламентировать взаимоотношения государства и бизнеса, поясняет Николай Асаул. Так, при выкупе у частного собственника склада для государственных нужд, если он, к примеру, попадает в зону строительства дороги, или при обмене такого комплекса на равноценный нам важно понимать, к какому классу относится объект. А при строительстве в рамках госзаказа город должен будет четко сформулировать техзадание подрядчику, чтобы возведенный терминал соответствовал стандартам.

Директор департамента оценки и аналитических исследований компании Becar Commercial Property St. Petersburg Игорь Лучков полагает, что нужно уделить внимание не только физическим параметрам складов, но и качеству обслуживания арендаторов: Логистика это именно набор сервисов. Относя бизнес-центры к той или иной категории, мы учитываем профессионализм и качество работы управляющей компании, а в складской классификации это почему-то не нашло отражения. Но Николай Вечер уверен, что классификация объектов дело профессионального сообщества, а не государства: рынок, как правило, негативно воспринимает то, что спускается сверху.

Николай Пашков, директор по профессиональным сервисам компании Knight Frank St. Petersburg, обращает внимание на то, что аналитический продукт, разработанный для оценки универсальных сухих складов, малоприменим для низкотемпературных, наливных, контейнерных и прочих терминалов: Я бы расширил и детализировал в концепции блок, посвященный классификации.

Магазины в лидерах
Компания Виктор и Ко является крупнейшим девелопером в сегменте торговых площадей. Ею уже реализовано два масштабных проекта Мегакомплекс Московский (120 000 кв. м) и Мегасити (58 000 кв. м). Общая площадь ТЦ Космопорт, введенного в эксплуатацию в конце 2007 г., составила 130 000 кв. м, рассказали в пресс-службе компании. Сумма инвестиций в проект не раскрывается. После сдачи нового ТЦ Космопорт общая площадь торговых центров Самары превысила 700 000 кв. м, по оценкам аналитического центра компании Индэст-Девелопмент.


Подводя итоги 2007 г., самарские эксперты отмечают, что на рынке коммерческой недвижимости традиционно лидировали два сегмента торговый и офисный. Игорь Рязанов, управляющий компании Информатика, отметил, что в прошлом году рынок офисов замер, инвесторы начали вкладываться в торговую недвижимость. Сегмент торговых площадей развивался более активно, подтверждает Павел Третьяков, независимый консультант по сделкам с недвижимостью. Например, на рынок вышел ТЦ Космопорт от компании Виктор и Ко, в офисном сегменте таких крупных проектов реализовано не было.

Из всех перечисленных проектов только два реализуют пришлые игроки: Мегу строит IKEA, Планету РосЕвроДевелопмент. Кроме них в середине 2007 г. было объявлено о проекте дочерней компании холдинга Марта РТМ Девелопмент. По информации компании, она намерена возвести в Самаре ТЦ площадью 48 000 кв. м. Он будет построен на стыке трех спальных районов города Промышленного, Кировского и Советского. Объем инвестиций составит $50 млн.

По данным Индэст-Девелопмент, в прошлом году в Самаре было заявлено о строительстве 15 крупных торговых центров общей площадью 720 000 кв. м. Среди них аналитики выделяют ТЦ Мега (130 000 кв. м), Планета (120 000 кв. м), ТРК на пересечении ул. Авроры и А. Овсеенко (около 90 000 кв. м), ТЦ Бристоль (55 000 кв. м), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м), ТРК Рубин (40 000 кв. м) и Мост на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м). По информации девелоперов, сроки их сдачи 2008-2009 гг., ТЦ Планета пообещали сдать в 2011 г.

Но опрошенные Ведомостями эксперты пророчат рынку торговых площадей перенасыщение уже в недалеком будущем. После того как все заявленные в 2007 г. проекты будут реализованы, серьезно обострится конкуренция, говорит Владимир Ерофеев, заместитель гендиректора риэлторско-строительного центра Мабис. По его мнению, в выигрыше останутся те девелоперы, которые создали наиболее качественные объекты, остальным придется как-то перепрофилировать свой бизнес.

Сергей Винтаев, руководитель департамента компании Спектр недвижимости, говорит, что на рынке преобладают местные игроки, варягам мешают административные преграды и незнание специфики рынка. Самарские девелоперы имеют свои подходы к чиновникам, более осведомлены о том, как обстоит дело с получением земельных участков. Та же IKEA пыталась прорваться в Самару еще с 2002 г., соглашается с ним Третьяков. Он полагает, однако, что новое правительство Самарской области, пришедшее к власти в августе 2007 г., начнет проводить более активную политику по привлечению крупных федеральных инвесторов в регион.

Виктор Антипов, гендиректор компании Индэст-Девелопмент, считает, что в 2008 г. девелоперы скорее всего не будут начинать какие-то масштабные проекты, а отдадут предпочтение еще не занятой нише небольших районных или так называемых локальных торговых центров. В Самаре в спальных районах пока таких ТЦ еще мало, их действительно не хватает, подтверждает его прогноз Третьяков.

Винтаев также прогнозирует коррекцию рынка. Однако, считает он, национальные игроки все равно сохранят интерес к Самаре, поскольку в регионе активно развивается бизнес и растут доходы населения. Третьяков отметил, что в Самаре уже хватает качественных площадей, но есть и ТЦ, которые больше напоминают крытые рынки. У таких магазинов, как Самара или, например, Самарочка, нет крупных якорей, способствующих привлечению покупателей, непродуманы формат и политика по привлечению арендаторов им придется либо перепрофилироваться, либо закрываться на реконструкцию, констатирует Третьяков.

По данным Третьякова, рост цен предложения торговой недвижимости за 2007 г. составил около 25%, что на 10% меньше, чем в 2006 г. С его оценками соглашаются и другие эксперты. По данным аналитического центра компании Спектр недвижимости, к концу 2007 г. средняя цена 1 кв. м в центре города составляла около 50 000 руб., в спальных районах около 42 500 руб. В историческом центре города, где расположены бутиковые зоны, цена 1 кв. м доходила и до 100 000 руб.

Учитывая уже построенные ТЦ и заявленные проекты, можно говорить о том, что острый дефицит торговых площадей, наблюдавшийся в 2005-2006 гг., в Самаре остался в прошлом. В 2007 г. предложений на рынке хватало, говорит Ерофеев.

По данным Юлии Чемпинской, замдиректора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития, в прошлом году были востребованы площади в старом центре города (Самарском районе). Их спрашивали в основном для открытия модных магазинов и бутиков. Спросом пользовались и площади в двух торговых коридорах города в районе ул. Ново-Садовой и Московского шоссе. Востребованы были площади под магазины в двух густонаселенных спальных районах Промышленном и Кировском.

Арендные ставки из-за достаточного количества предложений росли в пределах инфляции и к концу года в центральных районах составляли около 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в спальных около 800 руб.

Офисы на пороге
Сегмент офисов в прошлом году по сравнению с торговым развивался не так активно. На рынок вышел лишь один относительно крупный объект первый офисный центр класса А площадью 15 000 кв. м. Его построил БЭЛ Девелопмент. Остальные проекты реализуют местные девелоперы на самарском рынке офисов та же ситуация, что и в ритейле. Учитывая, что рынок торговых площадей сейчас близок к насыщению, в этом году инвесторы могут вновь заинтересоваться офисами, предполагает Ерофеев.

По информации руководителя управления коммерческой и загородной недвижимости риэлторской фирмы Горизонт Галины Сорокиной, клиенты активно брали метраж и в 150-200, и в 30-50 кв. м под продуктовые магазинчики, и в 1000-2000 кв. м преимущественно под магазины бытовой техники.

Но, по информации Рязанова, большая часть площадей в них уже распродана. Эксперты называют сразу несколько причин задержки с завершением проектов: у кого-то не хватает финансирования, чтобы закончить проект, кто-то до сих пор не может оформить всю разрешительную документацию, некоторые БЦ расположены не слишком удачно, продажа офисов на стадии строительства идет вяло и об окончании проекта официально предпочитают не объявлять. Сами девелоперы затормозивших проектов предпочитают не комментировать причины задержек.

Помимо офисного комплекса БЭЛ Девелопмент в 2007 г. был сдан комплекс площадью 5000 кв. м от компании Индэст-Девелопмент. Остальные офисные центры, которые самарские девелоперы собирались достроить еще в конце 2006 г., официально до сих пор в эксплуатацию не сданы. Это БЦ Лазурный, офисные центры на пересечении ул. Галактионовской и Рабочей, Ставропольской и XXII Партсъезда, Луначарского и Автобусного проезда, ул. Авроры, Промышленности и др.

Сорокина напоминает, что в Самаре под офисы часто используются первые этажи новостроек. А в 2007 г., по данным министерства строительства и ЖКХ Самарской области, в Самаре было сдано около 600 000 кв. м нового жилья.

Даже несмотря на то, что за весь прошлый год на рынок вышло мало новых площадей в БЦ, эксперты продолжают говорить, что в 2007 г. сегмент офисов не испытывал дефицита прошлых лет. Было сдано много качественных объектов в 2005-2006 гг., тогда просто был бум строительства БЦ, это и покрыло [даже потенциальный] дефицит, объясняет парадокс Ерофеев.

Предложений хватало, резюмирует Сорокина. Но тем не менее покупателям было непросто найти офис, который бы полностью соответствовал всем их требованиям. По наблюдениям Чемпинской, после того как на рынке увеличилось предложение, покупатели стали гораздо капризнее и предъявляют много индивидуальных требований к новому офису.

По данным аналитического центра компании Индэст-Девелопмент, общая площадь современных самарских БЦ составляет более 70 000 кв. м. По совокупным оценкам участников рынка, за 2005-2006 гг. было сдано около 200 000 кв. м. Риэлторы и девелоперы пока затрудняются подвести итоги 2007 г. по количеству сданных квадратных метров. По оценкам Третьякова, на рынке появилось еще около 100 000 кв. м, но это с учетом жилья, переведенного в офисы, и с учетом перепрофилирования и реконструкции старых зданий.

В конце 2007 г. 1 кв. м офисной недвижимости в центральных районах Самары составил, по данным компании Спектр недвижимости, 50 000-62 500 руб. в зависимости от уровня объектов, в отдаленных 37 500-42 500 руб., на окраинах (Кировский район, район Безымянки) 1 кв. м можно было приобрести в среднем за 25 000-30 000 руб. Средние ставки аренды в центре начинались от 700 руб. за 1 кв. м в месяц, в более удаленных около 500 руб.

Специалисты выделяют две основные тенденции, которые стали формироваться в сегменте офисов в 2007 г. Первая заключается в том, что уже в прошлом году стали сильно разниться цены на офисы в зависимости от качества объектов. Например, в современных бизнес-центрах с удобным месторасположением и продуманной инфраструктурой ставки аренды за год повысились на 20%, в объектах похуже рост ставок был на уровне инфляции, в перепрофилированных под офисы старых зданиях ниже инфляции, говорит Третьяков.

Риэлторы не ждут сильного повышения цен на офисы в этом году, говоря, что цены и так уж достигли предела за прошлые годы. По прогнозам Винтаева, за 2008 г. рост составит 25%. Что касается структуры потребительских предпочтений, то в 2007 г. не происходило каких-то ощутимых перемен, и риэлторы считают, что такая же тенденция сохранится и в 2008 г.

Самарские эксперты говорят, что в 2008 г. дифференциация цен на объекты различного качества продолжится. Учитывая, что в центральных районах города построено довольно много офисов хорошего уровня, в этом году инвесторы могут начать проекты в спальных районах города, тем более что деловая активность растет везде, прогнозирует Винтаев. С ним согласны Третьяков и Ерофеев, которые отмечают, что у них уже были клиенты, искавшие качественный офис в отдаленных районах города Промышленном, Кировском, Советском.

Склады в рост
Долгое время в Самаре складской сегмент был представлен старыми, в основном неотапливаемыми складами, как правило, перепрофилированными из старых зданий, или же продовольственными базами. Компании, приходящие в регион, в поисках качественных помещений вынуждены были строить склады сами. Так в свое время поступили компании Нестле, Балтика, Pepsi-Cola, Coca-Cola и др.

По информации аналитических отделов компаний Мабис, Поволжский центр развития и Горизонт, в прошлом году были востребованы офисы метражом около 100 кв. м, в связи с активным развитием малого бизнеса люди искали офисы до 50 кв. м. Крупные офисы от 500 до 1000 кв. м искали реже, в основном крупные самарские и московские компании.

Нельзя назвать это бурным всплеском активности на рынке, но, учитывая, что до 2006 г. он вообще не развивался, это уже что-то, отмечает Третьяков. Он считает, что по мере насыщения других сегментов рынка инвесторы все активнее станут интересоваться складами пока это сравнительно свободная ниша. С ним согласна и пресс-секретарь самарской корпорации Версиво Ирина Шаповалова. Она рассказала, что Версиво ведет строительство крупного логистического терминала, чтобы выйти на очень перспективный рынок. Общая площадь складского комплекса класса А 21 600 кв. м.

После того как дефицит в сфере торговых и офисных помещений был частично преодолен, в 2006 г. инвесторы наконец-то заинтересовались и складами. В 2007 г. эта тенденция была продолжена. В Самаре в то время реализовался ряд довольно крупных проектов. Компания Виктор и Ко, специализирующаяся на строительстве торговых центров, вела строительство логистического комплекса общей площадью 130 000 кв. м. В конце 2006 г. в эксплуатацию сдали первую очередь комплекса площадью 35 000 кв. м. В 2007 г. построили вторую очередь из двух зданий по 28 500 кв. м.

Пока в сегменте складов все крупные проекты реализуют самарские игроки. О планах экспансии в регион то и дело заявляют мировые и российские операторы, однако дальше этих заявлений они пока не идут. По данным Индэст-Девелопмент, о планах выйти на самарский складской рынок в ближайшие годы заявляли логистический оператор Алерс, ИПГ Евразия, Каширский двор, Русская логистическая служба, Национальная логистическая компания, FM Logistics, DHL. Пока эти проекты остались на уровне планов. Причины затруднения их выхода на рынок те же, что в прочих сегментах коммерческой недвижимости, отмечает Винтаев.

Эксперты советуют инвесторам обратить внимание на склады, прогнозируя, что отдача от них будет не меньше, чем от торговых или офисных помещений. По данным Третьякова, ставки годовой доходности складов в 2008 г. могут составить около 20%.

Российские железные дороги планируют вложить 18 млрд руб. в развитие инфраструктуры транспортного направления Кузбасс-Азово-Черноморского транспортного узла на территории Самарской области. Проект позволит укрепить торговые отношения губернии с другими регионами страны, считают его разработчики. Он уже получил господдержку и рассчитан на 2006-2009 гг. На территории Самарской области он пока не начат.

В 2007 г. было заявлено о двух масштабных проектах в сфере логистики. По информации министерства транспорта, связи и автодорог Самарской области, в регионе к 2012 г. построят международный логистический центр. Сумма вложений в проект составит 7 млрд руб., строительство начнется в этом году.

в аутсайдерах

Гостиницы

Помимо этого в феврале 2007 г. открылась вторая гостиница компании Ост-Вест Ост-Вест-Сити на 28 номеров. Таким образом, в Самаре образовалась первая сеть мини-отелей. Михаил Ильин, управляющий сетью, пока не конкретизирует ее планы.

Самым заметным явлением в сфере гостиничной недвижимости в 2007 г. стало открытие отеля уровня 4 звезды Holiday Inn на 170 номеров. Строительство гостиницы финансировал холдинг Волгабурмаш. Отелем управляет международная компания InterContinental Hotels Group, владеющая брендом Holiday Inn Hotels. До этого в Самаре существовал только один отель уровня 4 звезды Ренессанс-Самара под управлением транснациональной компании Marriott International (196 номеров). Иван Лайош, генеральный менеджер Ренессанс-Самара, признается, что Holiday Inn составит конкуренцию в первую очередь именно его гостинице.

Для покупателей элитных квартир самое ценное в приобретаемом объекте статус и приватность проживания, поэтому мириться с соседством коммерческого объекта жильцы дома готовы далеко не всегда. А для арендаторов коммерческих площадей проблемой часто становится неприспособленность помещений в жилом доме для ведения бизнеса. Можно ли совместить два формата без ущерба друг для друга?

По оценкам Лайоша, в Самаре существует острый дефицит номеров. Нужно построить еще как минимум пять отелей как Holiday Inn, чтобы смягчить нехватку мест, говорит Миноров. Как рассказал Ильин, на рынке почти нет конкуренции, каждая гостиница находит своего клиента, а отельеры дружат между собой. Наибольший спрос в Самаре на отели класса 3 звезды, однако их пока не строят, констатирует Винтаев. Международные компании не реализуют проекты ниже уровня 4 звезды. Местные же игроки предпочитают строить более дешевые по вложениям мини-гостиницы. Гостиница окупается долго, возможно, это и отпугивает девелоперов.

На первый взгляд больше преимуществ от совмещения жилого и коммерческого форматов в рамках элитного объекта получат потенциальные арендаторы и покупатели коммерческих помещений. В условиях дефицита высококлассного офисного и торгового предложения в ЦАО спрос на сравнительно небольшие площади в составе элитного ЖК достаточно высок со стороны компаний, аудиторией которых являются жильцы элитных домов. В первую очередь подобные помещения привлекают торговых операторов, ориентированных на luxury-сегмент, и арендаторов, нуждающихся в представительском офисе. В итоге складывается впечатление, что проблема объединения форматов наиболее остро стоит для другой заинтересованной стороны жильцов элитного дома, которым соседство с коммерческими организациями способно доставлять ряд неудобств. Однако на практике обе группы могут испытывать ряд сложностей в случае недостаточно четко продуманной концепции проекта.

Проблемы совмещения
Даже в рамках одного проекта площади различаются по ликвидности, и дифференциация в цене часто не приносит девелоперу ожидаемого результата. По статистике запросов в Welhome, клиент, способный заплатить $10 000-20 000 за 1 кв. м жилья, предпочитает более тихие квартиры, отличающиеся хорошими видовыми характеристиками, а такие квартиры по определению не могут располагаться на нижних этажах здания. Такова специфика сегмента: на квартиры на первых этажах, даже предлагаемые по более низкой цене, спрос невелик. Поэтому девелоперы отводят часть площадей ЖК под коммерческие помещения.

В случае привлечения торгового оператора в качестве арендатора 1-го этажа элитного дома ситуация может сложиться едва ли не хуже. Циркулирующие в течение всего дня потоки покупателей это неприемлемое соседство для человека, потратившего на приобретение квартиры не менее $1 млн.

Для жильцов элитного объекта проблемы вполне прозрачны. Если 1-й этаж здания отводится под офис, владельцев квартир будет тяготить постоянное соседство с сотрудниками компаний-арендаторов. Кроме того, работа офиса почти всегда связана с необходимостью приема посетителей, поэтому велик риск, что парковка, двор и подъезды к дому будут заполнены автомобилями сотрудников и клиентов компании.

Достичь гармонии
Чтобы исключить возможные осложнения при реализации проекта, девелоперу необходимо руководствоваться рядом правил и приемов безболезненного совмещения жилого и коммерческого форматов. Прежде всего это грамотный подбор арендаторов в соответствии с нуждами жильцов дома. Это могут быть фитнес-центры, салоны красоты, рестораны, медицинские центры и т. п., образующие инфраструктурную составляющую ЖК, что не вызывает отторжения со стороны покупателей элитных квартир. Правда, необходимо учитывать риски наплыва посетителей со стороны.

Однако и для потенциальных арендаторов таких площадей не все гладко. Застройщик элитного комплекса, ориентированный в первую очередь на реализацию жилых площадей и не специализирующийся на коммерческой недвижимости, лишь по необходимости отводит первые этажи дома под офисы или торговые помещения. Поэтому характеристики помещений шаг колонн, глубина этажа, высота потолков, допустимая нагрузка на перекрытия, коммуникации могут не соответствовать требованиям, предъявляемым к коммерческим помещениям. Кроме того, служба эксплуатации объекта, как правило, ориентирована на жилой формат и не всегда соответствует той специфике услуг, к которой привыкли арендаторы коммерческих площадей. Помещения коммерческого назначения в рамках элитного ЖК могут существенно отличаться от площадей в бизнес- и торговых центрах, что сказывается на эффективности их реализации и использования.

Но подобные проекты встречаются на рынке нечасто: в рамках совмещения жилого и офисного форматов для корпоративных целей в последнее время доминирует именно коммерческая составляющая. Примеры тому апартаменты в бизнес-центрах ММДЦ Москва-Сити, Баркли-Плаза и т. п.

Другой вариант эффективного совмещения форматов я бы назвал корпоративным. Он предполагает возможность проживания и работы в одном здании и должен быть четко ориентирован на конкретного заказчика еще на стадии строительства, иначе реализация проекта может затянуться. На практике Welhome встречались и такие объекты. Например, элитный особняк, 1-й этаж которого занимал банк, а на следующих двух уровнях располагался пентхаус его владельца.

Арендаторов не должно быть много, поэтому лучше предлагать к реализации крупные коммерческие площади. И наконец, для формирования необходимого уровня спроса на коммерческие помещения требования потенциальных арендаторов к характеристикам этих площадей необходимо учитывать еще на стадии строительства объекта.

В элитном ЖК важно свести к минимуму объемы коммерческих площадей и по возможности изолировать эти помещения от жилой части. В идеале вход в офисную или торговую зону должен осуществляться с улицы, а в жилую через внутренний двор. В любом случае коммерческие площади должны иметь отдельный вход и собственную парковку.

Общий объем коммерческих помещений в рамках элитных жилых объектов, по данным Welhome, составляет 30 000-35 000 кв. м. На первичном рынке элитной городской недвижимости коммерческие площади предлагаются в 15-20 жилых комплексах. Из них наиболее крупной коммерческой составляющей обладают Imperial House в Якиманском переулке, ЖК Арбат на Новом Арбате и Шоколад в Тетеринском переулке. В основной же массе жилых комплексов площадь коммерческой зоны составляет около 700-1500 кв. м.

Практика и теория
На сегодняшний день количество элитных жилых комплексов, имеющих в своем составе коммерческие площади, достигает 25% всего рынка элитной городской недвижимости. В перспективе доля таких объектов будет увеличиваться на 8-10% в год соразмерно вводу новых площадей.

Интересно, что девелоперы многоформатных элитных объектов не спешат продавать коммерческие площади. Хотя на первый взгляд застройщику проще было бы избавиться от непрофильного актива, объем площадей, предлагающихся к покупке в этом сегменте, составляет 43%, а остальные 57% занимают предложения по аренде. Судя по всему, часть девелоперов рассматривает коммерческие площади как возможность извлечения дополнительной прибыли в рамках диверсификации бизнеса. Однако справедливости ради отмечу, что доля помещений на продажу в этом сегменте больше, чем на рынке коммерческой недвижимости в целом.

Рынок коммерческих площадей в составе элитных городских объектов представлен нежилыми помещениями различного назначения, расположенными на нижних этажах зданий. В среднем их объем составляет примерно 25-30% от общей площади жилого комплекса.

В 90% случаев арендаторам коммерческих площадей предлагаются услуги собственной эксплуатирующей службы жилого комплекса, средняя стоимость которых составляет около 5 евро за 1 кв. м в месяц.

Предлагаются в основном площади достаточно большого объема: помещения свыше 500 кв. м занимают более 50% сегмента, площади от 250 до 500 кв. м около 30% и 150-250 кв. м около 10%.

Наиболее высокие арендные ставки мы зафиксировали в районе Замоскворечья и Арбата: коммерческие площади в расположенных здесь элитных объектах обойдутся компании-арендатору в $1800 и $2000 за 1 кв. м в год соответственно. По уровню арендных ставок лидерами являются ЖК Арбат (ул. Новый Арбат, вл. 27-29) и Онегин на ул. Малая Полянка.

Ценообразование и арендная ставка в сегменте формируются так же, как по рынку в целом, т. е. исходя из характеристик самого объекта и его месторасположения. Наиболее высокая стоимость продажи коммерческих площадей в элитных объектах, по данным Welhome, на Арбате и Остоженке: $17 800 и $16 000 за 1 кв. м соответственно. Самые дорогие площади предлагаются в резиденции Чистые пруды в Подсосенском переулке и Остоженка Парк Палас в Коробейниковом переулке.

Несмотря на сложности, с которыми сопряжено объединение различных форматов недвижимости в рамках концепции элитного ЖК, такие объекты в последнее время все чаще выводятся на рынок. Поэтому задача девелоперов, консультантов и риэлторов состоит в том, чтобы обратить эти сложности в преимущества. При грамотном управлении этим инструментом выигрывают все заинтересованные участники рынка: застройщики, арендаторы коммерческих площадей и жильцы дома. Для одних это рациональное использование площадей и снижение коммерческих рисков, для других условия для эффективного ведения бизнеса, для третьих комфорт и приватность проживания.


Ценообразование зависит в существенной степени от стадии готовности объектов, но в среднем данные цифры вполне сопоставимы с ценовой политикой бизнес- и торговых центров.



Главная --> Публикации