Главная --> Публикации --> На пути к сибирскому дому Как правильно выбрать объект и инструмент инвестирования Ресторатор новиков купил дачу "от версаче" Компания братьев ананьевых построит логистический комплекс в подмосковье Область догоняет столицу

Об особенностях приобретения и владения недвижимостью на острове, о порядке и размерах налогообложения, динамике цен, безопасности сделок, визовых льготах для собственников недвижимого имущества, в интервью РИА Новости рассказал чрезвычайный и полномочный посол Республики Кипр в Российской Федерации Леонидас Пантелидис.

Последние годы Кипр является не только популярным курортом, на котором отдыхают российские граждане, но и местом выгодных инвестиций. Многие состоятельные россияне владеют жилой и коммерческой недвижимостью, расположенной на острове.

Наше правительство поощряет приобретение недвижимости теми, кто регулярно отдыхает или работает на острове. Мы считаем, что строительство или покупка собственного жилья гражданами России, связавшими часть своей жизни с нашей страной, только укрепляет кипро-российские связи.

Господин посол, известно, что на Кипре живут и работают около 30 тысяч россиян, многие из которых уже имеют на острове собственность. Как правительство Республики Кипр относится к тому, что россияне приобретают в собственность дома и квартиры?

Конечно, к этому необходимо прибавить хороший климат, красивую природу острова и безупречное обслуживание.

Отношения между народами России и Кипра носят не просто дружеский, а, я бы сказал, братский характер. Поэтому очень часто, объясняя свое желание купить дом на Кипре, россияне говорят, что не чувствуют себя здесь чужими, а среди главных причин называют безопасность.

Сейчас на Кипре действует достаточно либеральный режим приобретения недвижимости иностранцами. При этом лицам, не являющимися гражданами Европейского Союза (ЕС), разрешается приобретать титул, то есть право на недвижимое имущество. Такая льгота предусмотрена в трех случаях: если приобретается жилье для личного пользования, недвижимость для осуществления профессиональных или коммерческих целей, а также промышленная недвижимость в тех секторах, которые выгодны для кипрской экономики.

Каковы юридические особенности приобретения жилой и коммерческой недвижимости на Кипре? Существуют ли визовые льготы для тех, кто становится владельцем собственности на острове?

Говоря о гарантиях безопасности сделок по купле-продаже недвижимости, следует отметить, что на Кипре есть признанная во всем мире нормативно-правовая база, регулирующая отношения в сфере владения недвижимостью и операций с ней, отработана надежная и эффективная система заключения и сопровождения сделок, имеются высококвалифицированные кадры, а вся приобретенная недвижимость оформляется в полную собственность.

Надо подчеркнуть, что для приобретения недвижимости на Кипре не требуется регистрировать компанию, что является необходимым условием в некоторых других странах.

Удобство и прозрачность сделок с недвижимостью обеспечивает единая кадастровая система, успешно действующая на Кипре. При этом потенциальные покупатели жилья или коммерческой недвижимости в любое удобное для себя время могут ознакомиться с объектами недвижимости прямо на месте. Эта категория людей пользуется благоприятным визовым режимом, а иностранцам, уже имеющим собственность на Кипре, а также членам их семей, предоставляется долгосрочная (до 3 лет) многократная виза без ограничения количества поездок.

За юридической безопасностью сделки надзирает государственный орган - Кипрская земельная палата, которая контролирует, чтобы продавец действительно был собственником, а новый владелец - добросовестным приобретателем.

Официальные данные свидетельствуют о том, что ставки налога на недвижимость на Кипре весьма умеренные и дифференцированы в зависимости от стоимости и размера собственности, а также некоторых других показателей.

Насколько высоки налоги на недвижимость на Кипре и существуют ли договоренности с Россией о льготном налогообложении россиян и киприотов, организующих свое дело в другой стране?

Ежегодный налог на недвижимость дифференцирован в зависимости от стоимости объекта. Если ваша недвижимость стоит менее 171 тысячи евро, то она вообще не облагается налогом. При цене недвижимого имущества от 171 тысячи до 427,5 тысяч евро, ежегодный налог на нее составит 0,25% от общей стоимости, от 427,5 тысяч до 855 тысяч евро - 0,35%, а свыше 855 тысяч евро - 0,4%.

Судите сами. Для оформления сделки по приобретению собственности необходимо внести гербовый (марочный) сбор, который оплачивается через месяц после подписания договора и составляет 0,15% от стоимости объекта при его цене до 171 тысячи евро и 0,2% при цене объекта свыше 171 тысячи евро.

Что касается второй части вопроса, то стоит просто напомнить, что между Кипром и Россией подписано и действует соглашение об отсутствии двойного налогообложения.

Кроме того, собственнику придется заплатить и разовый налог на перевод титульных листов на имя владельца. Его размер рассчитывается следующим образом: 3% от общей суммы сделки, если ее размер не превышает 85,5 тысяч евро, 5%, если сумма сделки от 85,5 тысяч до 171 тысячи евро и 8% - если объем сделки превышает 171 тысячу евро.

Данные опроса, проведенного недавно одной из респектабельных британских газет о причинах того, почему все больше англичан делают выбор в пользу покупки дома на Кипре, свидетельствуют о том, что средняя цена жилой недвижимости на острове ниже, чем в других средиземноморских странах.

Каковы цены на жилую недвижимость на Кипре, какова их динамика в последние годы?

С финансовой точки зрения покупка жилья на Кипре рассматривается иностранными приобретателями как надежная инвестиция, поскольку цены на недвижимость постоянно растут. Этому способствует и тот факт, что территория острова в силу естественных причин ограничена и, конечно, не может застраиваться до бесконечности.

В комплексе с другими преимуществами нашей страны, например, такими как географическое положение, развитая транспортная инфраструктура и коммуникации, такая ситуация подвигает многих иностранцев к решению построить дом именно на Кипре.

Да, в настоящее время в России действуют самые крупные из кипрских компаний, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, и они предлагают свои услуги заинтересованным клиентам.

Работают ли в России кипрские компании, специализирующиеся на рынке недвижимости?

Вступление Кипра в ЕС открыло новые возможности для российских бизнесменов, так как после изменения законодательства международные компании получили возможность свободно вести бизнес и на территории Кипра. Исключение составляют лишь некоторые отрасли экономики, где требуется получить разрешение компетентных ведомств.

Что изменилось после вступления страны в Евросоюз для российских предпринимателей, работающих на Кипре?

В Московском метрополитене нам ответили, что в соответствии с "Программой развития метрополитена до 2015 года", утвержденной постановлением правительства Москвы, намечено строительство Строгинско-Митинской линии от станции "Парк Победы" в район Строгино и далее - в Митино. В 2005 - 2006 годах планируется примкнуть южным участком Строгинской линии к станции "Кунцевская" Филевской линии. Москвичи, проживающие в районе метро "Крылатское", "Молодежная", "Кунцевская" получат доступ к метрополитену через новую Строгинскую линию, которая будет значительно удобнее нынешней Филевской, где невозможно перевозить пассажиров с более высоким качеством из-за скоростных ограничений. Основной пассажиропоток, который формируется сегодня на этих трех станциях, направится по новой современной линии в центр города. Ухудшения обслуживания пассажиров не произойдет, поскольку москвичи, проживающие в районе метро "Пионерская" и других станций, расположенных ближе к центру, будут продолжать пользоваться Филевской линией, которая к этому времени начнет работу в режиме легкого метрополитена.

На мой взгляд, одно из преимуществ Кипра состоит, в частности, в том, что через него международная компания получает возможность выйти и на рынки ближневосточных и африканских стран, а они огромны, поскольку совокупное население там составляет 350 миллионов человек.
"Появились сведения о том, что Филевская линия метро будет разобрана между станциями "Пионерская" и "Кунцевская". Так ли это? Р. Храпко"

Схема, по которой будет организовано движение пассажирского транспорта в указанных районах, является наиболее оптимальной и не предусматривает ухудшения пассажирского обслуживания жителей.

Что касается тех пассажиров, которым нужно проехать от "Крылатского", "Молодежной" и "Кунцевской" до "Пионерской" и "Филевского парка", они смогут воспользоваться маршрутами наземного транспорта, которые проходят вдоль Филевской линии. Излишней загруженности наземного транспорта не возникнет, поскольку пассажиропоток, формирующийся на данном направлении, невелик.

Н. Аралова"

"Моя семья живет на последнем этаже 22-этажного дома. Через кровлю заливает холл квартиры, этажа и лифтовую шахту. Обращения в ДЕЗ ни к чему не привели. Просим принять меры.

"Рядом с нашим домом ведется строительство. Круглосуточно стоит шум и грохот, подъезжают машины. Отдохнуть невозможно ни днем, ни ночью. Просим прекратить это безобразие.

Из управы района Митино сообщают, что работы по ремонту кровельного покрытия по данному адресу выполнены. В настоящее время протечек в данной квартире и в подъезде нет.

Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы отвечает, что строительство жилого дома осуществляет ООО "ПСФ "Кроет". Ему было дано указание о прекращении работ на объекте в ночное время.

Жильцы дома 6 по Сосновой аллее"

"Мы просим дать нам возможность доделать автостоянку по адресу: Балаклавский проспект, вл. На данную территорию нами и районной управой Чертаново-Северное были подготовлены документы и согласован проект размещения в соответствии с нормативными актами. Уже полтора месяца силовые и правоохранительные службы ЮАО (УВД и МЧС) препятствуют проведению работ, преграждая въезд на автостоянку. Помогите нам пожалуйста.

В соответствии с приказом ООО "ПСФ "Кроет" от 09.10.03 г. № 162 всем субподрядным организациям дано указание разработать мероприятия, исключающие сильный шум на объекте при производстве работ в выходные дни.

Из префектуры Южного административного округа г. Москвы ответили, что в соответствии с программой Комплексного благоустройства дворовых территорий, утвержденной постановлением правительства Москвы от 28.01.2003 г. № 51-ПП, и заданием на проектирование благоустройства и озеленения по указанному адресу предусмотрено размещение открытых парковок.

Жители домов 3 и 5 по Балаклавскому проспекту"

Самовольно построенная автостоянка расположена с нарушением санитарно-защитной зоны и противопожарных разрывов до детского сада № 1794 и находится в границах природного комплекса и технической зоны метрополитена.

Строительство автостоянки с возведением пространственных металлических арочных конструкций (навесов) велось организацией "Фонд содействия реконструкции и благоустройства" без разработки исходно-разрешительной и, проектной документации.

В связи с выявленными нарушениями градостроительных норм и правил строительные работы на объекте приостановлены 30.06.2003 г.

Земельно-правовые отношения на указанный земельный участок не оформлены.

Незаконное строительство указанной автостоянки расследуется в рамках уголовного дела, возбужденного СЧ СУ при УВД ЮАО г. Москвы 27.06.2003 г. по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 ч. 2 п. "а" УК РФ.

По результатам проверки, проведенной 01.07.2003 г. 5-м отделом Госземинспекции на территории ЮАО, 14.07.2003 г. заместителем главного государственного инспектора г. Москвы по использованию и охране земель Кочетковым (О. И. в отношении "Фонда содействия реконструкции и благоустройства" вынесено постановление о назначении административного наказания по ст. 71 КоАП РФ, применены штрафные санкции в размере 20 тыс. руб. и выдано предписание об освобождении самовольно занятого земельного участка.

В настоящее время материалы по факту самовольного занятия земельного участка переданы 5-м отделом Госземинспекции на территории ЮАО в прокуратуру ЮАО.

Представителям инициативной группы автовладельцев даны необходимые разъяснения о порядке сноса самовольно построенной автостоянки.

Просим оказать необходимое содействие в строительстве данного комплекса и не останавливать его на основе "эмоциональных всплесков" граждан, живущих рядом со строительной площадкой. Нам нужен этот комплекс!

"С недоумением и возмущением узнали о том, что незначительная часть жителей района Митино, руководствуясь местническими интересами, а попросту "элементарным эгоизмом", возмущаются строительством в близлежащем дворе их домов Физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: Митино, мкр. 11а, ул. Барышиха, вл. 2

Из префектуры Северо-Западного округа г. Москвы сообщили, что объект по указанному адресу размещен в соответствии с проектом детальной планировки микрорайона 11а района Митино.

Жители"

Учитывая, что проблема парковки транспортных средств в районе Митино стоит очень остро и владельцы легкового автотранспорта вынуждены парковать автомашины на межквартальных и дворовых проездах, в состав проекта включен подземный гараж-стоянка на нескольких уровнях, который рассчитан на 144 машиноместа и предназначен для парковки автомобилей посетителей и жителей близлежащих домов.

Физкультурно-оздоровительный комплекс будет предназначен для обслуживания населения с достатком средним, ниже среднего и малоимущих, обеспечит массовое привлечение молодежи и других групп населения к занятиям физкультурой, представит социально-гарантированный набор услуг для поддержания здоровья населения. Проектом предусмотрено устройство детских игровых комнат и площадок, помещений для реабилитации детей с ограниченными физическими возможностями.

18 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 закона г. Москвы "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве" не обнаружено.

Тушинской межрайонной прокуратурой проведена проверка по заявлению жителей района Митино о нарушении прав граждан при проектировании и строительстве подземного гаража-стоянки с наземной частью ФОК по адресу: ул. Барышиха, вл. 2 Нарушений по исполнению требований ст.

Принимая во внимание многочисленные жалобы жителей, выступающих против строительства подземного паркинга с надстройкой объекта торговли по адресу: ул. Барышиха, вл. 23, префектура СЗАО направила предложение в Координационный совет по гаражному строительству г. Москвы об изъятии земельного участка.

Проектом детальной планировки микрорайона 11а района Митино предусматривалось строительство еще одного подземного гаража-стоянки по ул. Барышиха, вл. 23, с надстройкой торгового комплекса.

Строительство офисных зданий в Москве продолжает оставаться одним из самых эффективных способом инвестирования. Активность девелоперов связана со стабильностью рынка и приходом западных девелоперов, считают в компании Welhome. Хотя показатели различных источников отличаются, все они подтверждают заметный рост ввода новых площадей в 2007 г. По данным компании S. A. Ricci / King Sturge, в столице сдано в эксплуатацию 104 000 кв. м офисов класса А, 268 000 кв. м класса В+ и 206 400 кв. м В-, что равно росту соответственно на 7,86%, 11,5% и 9,62%. Всего же, по данным компании, объем офисов класса А составил 921 000 кв. м, офисов классов В+ и В- 3 350 700 и 2 192 000 кв. м соответственно. По данным компаний Blackwood и Praedium, за 2007 г. в Москве сдано 1,5 млн кв. м офисных площадей, хотя, по заключению аналитиков ГК Пересвет-Групп, общегодовой прирост составил не более 1,1 млн кв. м.

9 октября 2003 г. проведена встреча с инициативной группой жителей по вопросам проектирования и строительства подземного гаража-стоянки с наземной частью ФОК. По результатам встречи принято заявление жителей, что они не будут препятствовать осуществлению строительства подземного гаража-стоянки с наземной частью ФОК по адресу: ул. Барышиха, вл. 25, и оставляют за собой право проведения независимой экспертизы проекта и обращения при необходимости в судебные органы.

Знаковым событием 2007 г. стало окончание строительства двух крупных офисных центров класса А в рамках проекта ММДЦ Москва-Сити на Краснопресненской набережной бизнес-центра Северная башня общей площадью 135 000 кв. м и делового центра Башня на набережной общей площадью 167 000 кв. м. А также многофункционального комплекса Lotte Plaza на пересечении Садового кольца и ул. Новый Арбат. Общая площадь комплекса составляет около 80 000 кв. м, из которых 20 000 кв. м приходятся на офисную часть. В ЦАО, по данным компании Новое качество, в течение 2007 г. введено в эксплуатацию примерно 30% от общего объема офисных площадей классов А и В, возводимых в столице. Значительная их часть это объекты на территории ММДЦ Москва-Сити.

По подсчетам Russian Research Group (RRG), в 2007 г. в сегменте офисной недвижимости на рынок вышло 876 новых предложений. Общее количество экспонируемых офисов за год составило 1357 штук, что на 6% больше количества объектов, предлагаемых в 2006 г. К концу декабря общее количество качественных офисных площадей в Москве составило около 7,2 млн кв. м, говорит Лада Белайчук, ведущий аналитик Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko.

По данным Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, в декабре на рынок столичной недвижимости вышло 349 000 кв. м построенных и реконструируемых площадей классов А и В, что составляет около 40% от запланированного ввода.

В числе наиболее значимых объектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2007 г., многофункциональный комплекс Lotte Plaza (79 000 кв. м) на Новинском бульваре, БЦ Северное сияние (39 000 кв. м) на ул. Правды, Химки бизнес-парк, 1-я очередь (23 500 кв. м), на Ленинградском шоссе, БЦ Резиденция (22 000 кв. м) на Рублево-Успенском шоссе. В классе В это офисный комплекс Кругозор (59 000 кв. м) на ул. Обручева, БЦ Лефортово, 1-я и 2-я очереди (35 000 кв. м), на ул. Электрозаводской.

Андрей Петров, партнер международной консалтинговой компании Knight Frank, отметил формирование новых деловых районов, которые станут в ближайшие годы центром деловой активности Москвы. Среди наиболее крупных ММДЦ Москва-Сити, район Nagatino i-Land в Нагатинской пойме, а также деловые зоны вблизи Белорусского и Павелецкого вокзалов. Вокруг и на территории этих зон ведется активное строительство офисных центров классов А и В, в том числе многофункциональных комплексов, говорит он.

Сладкий центр
Но строить офисы в Москве с каждым годом все сложнее. Важной новостью для офисного рынка в 2007 г. стал запрет столичных властей на офисное строительства в ЦАО с ограничением территории застройки площадкой в ММДЦ Москва-Сити. По данным компании Новое качество, условием получения площадок в срединной части города все чаще становится освоение промышленных территорий. В числе заявленных проектов офисный комплекс Южный порт на территории бумажной фабрики Восход в 2-м Южнопортовом проезде, торгово-деловой комплекс на пересечении Звенигородского проспекта с 3-м Силикатным проездом и др. Данная тенденция вполне закономерна в условиях практически полного отсутствия в городе свободных площадок под застройку, с одной стороны, и общей тенденцией улучшения имиджа города за счет вывода индустриальных объектов с другой, считают в компании Blackwood.

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость, отметил увеличение в 2007 г. спроса на качественные объекты офисной недвижимости в подмосковных городах с численностью населения от 50 000 до 100 000 жителей, что повлияло на повышение интереса девелоперов к реализации проектов, по уровню и качеству не уступающих московским. Офисные помещения появились в проектах комплексной застройки на территории Московской области, как, например, Большое Домодедово, А101 и др., говорит он.

По мнению Ульяны Алиевой, директора департамента консалтинга и аналитических исследований Mayfair Properties, яркой тенденцией 2007 г. является укрупнение строительства офисных зданий, расположенных за пределами ЦАО, а также в районе МКАД. Это вызвано желанием получения максимальной прибыли девелоперами от вложенных средств, уточняет она. Например, общая площадь Химки бизнес-парка более 130 000 кв. м, офисного комплекса на ул. Двинцев 57 800 кв. м, Кругозора 59 000 кв. м.

Активность иностранцев
Рост активности западных и российских инвестиционных фондов яркая тенденция 2007 г. На рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России вышел фонд UFG Asset Management объемом $150 млн. Компания Midland Development заявила о строительстве офисного комплекса в промышленном районе Москвы Южный порт и реконструкции нескольких административных зданий на Олимпийском проспекте. Американский фонд Wells инвестировал средства в строительство бизнес-центра Двинцев на одноименной улице в САО. Для строительства бизнес-парка Калужский на Калужском шоссе (д. Мамыри) создано совместное предприятие, в которое входит инвестиционный фонд Marbleton Property Fund (JER Partners, Alfa Capital Partners) и девелоперская компания Storm Properties. Недавно вышедший на российский рынок ирландский фонд Quinn Group приобрел торгово-офисный центр Каспий на территории СЗАО. Израильская компания Ocif планирует в 2008 г. начать строительство 800 000 кв. м коммерческой недвижимости вблизи аэропорта Внуково и офисный комплекс вблизи ст. м. Багратионовская площадью 200 000 кв. м. В компании Blackwood отметили, что высокий интерес к рынку офисной недвижимости со стороны международных фондов привел к росту числа инвестиционных сделок, но также и к формированию тенденции постепенного снижения ставки доходности.

На рынке в прошлом году наблюдалась тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения, говорит Марина Петрова, аналитик отдела оценки и консалтинга компании ДоминионМ. Большинство договоров заключается сроком на пять лет, однако все больше примеров увеличения сроков аренды до 7-10 лет. Как и в прошлом году, собственники зданий предпочитают сдавать в аренду площади крупными блоками от 2000 кв. м.

Крупнейшие сделки
Самым заметным событием 2007 г. стало подписание первого предварительного договора аренды в Nordstar Tower (147 000 кв. м) первом офисном небоскребе, возводимым компанией ДС-Девелопмент, входящей в группу компаний Дон-строй, за пределами Москва-Сити на ул. Беговой. Компания IBS, российский лидер по реализации проектов в сфере управленческих и информационных технологий, подписала договор на аренду 13 из 42 этажей Nordstar Tower площадью 36 840 кв. м. По оценке экспертов, это самая крупная сделка по аренде офисных помещений класса А на столичном рынке коммерческой недвижимости. Вторая крупнейшая сделка которая только немного уступает первой аренда компанией PricewaterhouseCoopers 32 500 кв. м офисных площадей в одном из самых успешных бизнес-центров Белая площадь (ул. Лесная).

Громкие проекты
В 2007 г. было объявлено о реализации целого ряда новых офисных проектов. Пол Блэкман, региональный директор по офисной недвижимости Colliers International, в числе знаковых назвал многофункциональный офисный комплекс White Gardens (63 000 кв. м арендуемых офисных площадей) в районе ст. м. Белорусская, который планирует построить компания AIG Lincoln Russia. А также офисный комплекс в Оружейном переулке (девелопер ДС-Девелопмент) общей площадью 190 000 кв. м, в том числе 80 000 кв. м офисных, 10 000 кв. м торговых площадей. В компании Новое качество выделили проект компании СТ Тауэрс Башня Россия на территории ММДЦ Москва-Сити общей площадью 460 000 кв. м, которая станет самым высоким зданием Европы (612 м), и БЦ Золотой век (290 000 кв. м), что компания Стройпрогресс намеревается реализовать на Алтуфьевском шоссе. А эксперты S. A. Ricci / King Sturge отметили проект Капитал Групп Город столиц в Москва-Сити, 1-я фаза 288 700 кв. м, и проект KR-Properties Красная Роза, 1-я фаза 61 000 кв. м, реализация которых началась в 2007 г.

В компании Colliers International значимым событием 2007 г. считают сдачу в аренду всех площадей 1-й очереди Химки бизнес-парка это 19 985 кв. м. В числе арендаторов Форд Мотор Компани, DHL, одно из подразделений IКЕА, строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство французской Renault.

Также в числе ключевых сделок года аренда компанией Procter Gamble 18 000 кв. м офисных площадей в БЦ Метрополис на Ленинградском шоссе, компанией СТС Медиа 16 000 кв. м в БЦ Профико на Крылатских Холмах, компанией Транстелеком 15 000 кв. м в БЦ Северная башня, Ренессанс Капиталом 14 000 кв. м в офисном комплексе Башня на набережной на Краснопресненской набережной в ММДЦ Москва-Сити, компанией Deloitte Touch 29 000 кв. м в деловом центре Эрмитаж Плаза. Крупнейшими арендаторами офисного комплекса Ситидел на Земляном Валу, по данным Knight Frank, стали компании JTI Русфинанс и Bayer, арендовавшие соответственно 6790, 6580 и 5520 кв. м.

По итогам 2007 г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Москвы не превышал 4%. По словам Лады Белайчук, меньше всего свободных помещений классов А и В по-прежнему наблюдается в Замоскворечье и на юго-западном субрынке там уровень свободных помещений менее 3%, на фрунзенском субрынке всего около 2%.

Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В, говорит Пол Блэкман.

По данным S. A. Ricci / King Sturge, среди крупнейших сделок по продаже офисных площадей лидирует Газпромстрой, купивший в БЦ Миракс-Плаза 130 000 кв. м из 250 000 кв. м общей площади всего здания. В компании Новое качество также отметили сделки по приобретению компаниями Прана 25 785 кв. м площадей в офисном здании ЮКОСа на ул. Дубининской, Транссистемой 10 350 кв. м в Nagatino i-Land в Нагатинской пойме, Интерросом 8400 кв. м в офисном здании на Б. Якиманке, 40, и компанией ГидроОГК 7480 кв. м в БЦ на ул. Архитектора Власова, 5 А в компании Mayfair Properties отмечают покупку 63 000 кв. м офисных площадей Внешторгбанком в МФК Федерация и 40 000 кв. м компанией Промышленные инвестиции в БЦ Новосущевский.

Предельно низкий уровень вакантных помещений в офисных зданиях класса А вызван тем, что к моменту ввода зданий в эксплуатацию большая часть офисных площадей в них уже реализована, объясняет Марина Петрова. Например, основная часть площадей БЦ Lotte Plaza и БЦ Аквамарин (2-я очередь) была сдана в аренду уже на этапе строительства. На рынке наблюдается тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения.

По словам Юрия Юдакова, руководителя отдела офисной недвижимости Praedium, рынок уже преодолел барьер $1000 за 1 кв. м в год, а некоторые объекты, например, в ММДЦ Москва-Сити предлагаются по ставке $1500-2000 за 1 кв. м в год. Уровень арендных ставок на офисные помещения класса А в Центральном деловом районе, по данным S. A. Ricci / King Sturge, достиг $1200-1500 в год (triple net), для классов В+ и В- этот показатель составляет $967 и $863 соответственно. Эксперты разных компаний разошлись в оценке средней ставки аренды. Например, в компании Praedium считают, что за офисы класса А ставка аренды составила $1000 за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, а за класс В $750 за 1 кв. м. В компании Новое качество соответственно $1050 и $690 за 1 кв. м в год.

Растущая аренда
По данным Jones Lang LaSalle, в Москве зарегистрирован рекордный рост объема арендованных и проданных офисных площадей в Европе на 59% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Рост спроса на офисные помещения сопровождается ростом ставок аренды и снижением доли свободных площадей, считают в компании.

Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании Новое качество, отметил, что темпы роста ставок на объекты недвижимости класса А опередили темпы роста ставок аренды на офисы класса В и разница между этими показателями увеличивается равномерно. Например, в IV квартале 2005 г. разница составила 35%, в IV квартале 2006 г. 36%, в IV квартале 2007 г. 52%. Стремительный рост средних ставок в 2007 г. в компании объясняют выходом на рынок большого количества уникальных качественных объектов класса А Lotte Plaza, Северная башня, Стальная роза и др., арендные ставки в которых были выше, чем в других ранее введенных объектах соответствующего класса. Значительный скачок ставок аренды произошел и на других объектах. Например, в течение III квартала 2007 г. в БЦ в Леонтьевском переулке, 25/10, ставка увеличилась с $1100 за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов до $1300, в БЦ Кругозор на ул. Обручева, 30, стр. 1, с $800 до $1000, в бизнес-центре Фабрика Станиславского (ул. Станиславского, 21, стр. 1, 2, 18) с $750 до $1100.

По данным Knight Frank, в наиболее престижных районах Москвы аренда 1 кв. м за год выросла до 50%, что является беспрецедентным случаем на рынке за последние 10 лет. Для сравнения: в 2006 г. арендные ставки на офисы классов А и В в среднем увеличились на 15-20%. Можно выделить несколько причин, повлиявших на ценообразование: низкий процент вакантных площадей, падение курса доллара, высокий спрос со стороны арендаторов на качественные площади, растущая активность западных фондов, заинтересованных в приобретении инвестиционно привлекательных объектов офисной недвижимости, поясняет Андрей Петров.

В 2007 г. на рынке столичной торговой недвижимости сохранялась тенденция смещения строительства торговых центров ближе к МКАД и их укрупнения. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость, объясняет это дефицитом и дороговизной крупных земельных участков в Москве. Строить мелкие ТЦ нерентабельно, говорит он.

По данным Russian Research Group, средневзвешенная цена офисных объектов в конце 2007 г. превысила $6050 за 1 кв. м, что соответствует 73% роста. Средняя стоимость 1 кв. м внутри Садового кольца в течение 2007 г. выросла более чем в два раза (на 119%) и составила $11 810, а за его пределами только на 64%, достигнув $5124 за 1 кв. м.

В компании Blackwood в числе наиболее ярких тенденцией 2007 г. назвали активное развитие сегмента luxury premium. В течение года в Москве открылись два крупных торговых комплекса: Lotte Plaza на пересечении Нового Арбата и Новинского бульвара и Времена года на Кутузовском проспекте.

Большие и дорогие
По словам Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, до конца 2010 г. в Москве может открыться более 20 новых торговых центров с общей площадью более 100 000 кв. м. В их числе ТК River Mall (общая площадь 250 000 кв. м), Золотой Вавилон Ростокино (240 000 кв. м), Метрополис (205 000 кв. м), Mall of Russia, Москва-Сити (180 000 кв. м), Павелецкий (119 000 кв. м), Тверская Молл (113 000 кв. м) и др.

ТК Времена года, по словам экспертов, интересен альянсом крупных компаний, задействованных в реализации проекта: это Октан + Альфа, банк Славянский кредит, группа МАРР капитал и др.

Девелопер Lotte Plaza корейская компания Lotte Lotte. Общая площадь Lotte Plaza 23 100 кв. м, торговая 18 100 кв. м. Многофункциональный комплекс включает также бизнес-центр класса А и 5-звездочный отель. Якорный арендатор супермаркет Азбука вкуса.

Освоение подземных территорий в центре Москвы становится практически единственной возможностью строительства крупных торговых комплексов в центральной части города.

В центре города на ул. Никольской открылся торгово-офисный комплекс Шереметьевский с торговыми галереями сегмента premium (12 000 кв. м). Выход на рынок сразу нескольких знаковых проектов сегмента luxury premium сказался на средней величине арендных ставок, их верхний предел поднялся и достиг $8000 за 1 кв. м в год.

По словам Юлии Дальновой, директора отдела торговой недвижимости Knight Frank, за 2007 г. столичный рынок торговой недвижимости пополнился 14 новыми ТЦ (всего 568 000 кв. м). Примерно 200 000 кв. м торговых площадей город получил за счет открытия магазинов в жилых и нежилых зданиях, а также стрит-ритейла, добавляет Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome.

Консультанты также предполагают, что резервом для размещения торговых объектов являются существующие наземные сооружения. Мы ожидаем появления наземных пешеходных переходов с торговыми рядами, преимущественно вблизи станций метро, говорит Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.

По состоянию на конец 2007 г. наибольшая концентрация торговых и торгово-развлекательных центров по-прежнему отмечена на севере и северо-западе Москвы около 28% и на юге Москвы 25%, говорит Марина Петрова, аналитик отдела оценки и консалтинга компании ДоминионМ.

Общая площадь профессиональных торговых центров, по данным Knight Frank, составила 4,9 млн кв. м, а совокупный объем предложения торговых площадей превысил 6 млн кв. м. Впервые доля ТЦ в общей площади торговых объектов Москвы превысила 50%, говорит Айдар Галеев. Обеспеченность столицы торговыми площадями в 2007 г. достигла 260 кв. м на 1000 жителей, увеличившись с прошлого года на 15%, говорит Дальнова.

Исследования компании Welhome показали, что в структуре спроса на аренду помещений в торгово-развлекательных комплексах наибольшее количество заявок пришлось на торговые блоки площадью до 50 кв. м и от 50 до 150 кв. м, что, соответственно, составило 52% и 34% от общего спроса, тогда как большими помещениями (свыше 500 кв. м) интересовались всего 3% клиентов.

Хотя объемы качественных торговых площадей заметно выросли, спрос превышает предложение. Уровень вакантных площадей по-прежнему сохраняется на низком уровне и не превышает 2% в успешных проектах, но постепенно будет увеличиваться количество вакантных площадей в морально устаревающих торговых центрах, говорит Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera Oncor. По основным торговым коридорам Москвы объем вакантных площадей традиционно несколько выше 6-7%, что связано с высокой ротацией и высокими арендными ставками, добавляет Марина Петрова.

Для многих девелоперов проекты первые, отсюда ошибки, говорит Алексей Ванчугов, генеральный директор Молл Маркетинг. По данным Astera Oncor, в 2007 г. были перенесены даты открытия торговых центров Рио Гранд (Дмитровское шоссе), Аэробус (Варшавское шоссе), Праздник (ул. Тушинская), Зиг Заг (ул. Лобненская), Военторг (ул. Воздвиженка) и др. В компании S. A. Ricci / King Sturge считают, что в 2007 г. в столице введено на 646 000 кв. м меньше, чем намечалось по плану.

Недосдача
Характерной тенденцией последних лет является перенос ввода в эксплуатацию торговых объектов. В Welhome это объясняют тем, что на разработку проекта уходит не меньше 2-3 лет, в течение которых меняются условия реализации проекта: дорожают стройматериалы и энергоносители, что влечет за собой увеличение смет расходов и необходимость поиска дополнительного финансирования.

Вторая очередь Мега Белая дача (110 000 кв. м) включает в себя помимо торговой галереи большой каток, боулинг-центр и кинотеатр на 15 залов. Вместе с первой очередью площадь торгового центра достигла 270 000 кв. м, что позволило ТРЦ Мега Белая дача стать крупнейшим торговым центром в Европе.

Обошли Европу
В 2007 г. в столице открылось несколько знаковых торговых центров. В их числе вторая очередь ТРЦ Мега Белая дача (девелопер IKEA Mos), ТРЦ Щука (Дон Девелопмент).

Из числа торговых комплексов, открытых в первом полугодии 2007 г., эксперты выделили вторую очередь ТРЦ Глобал Сити (девелопер Глобал Сити) и Пражский пассаж (Рент Эстейт Сервис). Оба объекта открыты на юге Москвы, где обеспеченность торговыми площадями невысокая. ТРЦ Глобал Сити (общая площадь 38 000 кв. м, торговая 14 100 кв. м) располагается на ул. Днепропетровской. Якорные арендаторы магазин товаров для детей Детский мир, 8-зальный кинотеатр Синема Парк, боулинг Космик, развлекательный центр Playday. ТЦ Пражский пассаж (общая площадь 35 000 кв. м, торговая 24 500 кв. м) построен на ул. Красного Маяка. В числе якорных арендаторов супермаркет Седьмой континент и 4-зальный кинотеатр Сезон Синема.

Щука (ул. Щукинская в СЗАО) вошла в десятку крупнейших торговых центров Москвы и ближайшего Подмосковья и в пятерку крупнейших торговых центров Москвы. Общая площадь торгового комплекса 105 400 кв. м, торговая 42 000 кв. м. Якорные арендаторы супермаркет Алые паруса, Детский мир, Каро Фильм, развлекательный центр Кибер Драйв.

Задел на будущее
Высокий спрос на торговые площади является хорошим стимулом для строительства новых объектов. Все больший интерес проявляют иностранцы. Если раньше иностранные девелоперы предпочитали покупать готовые проекты, то теперь все в большей степени готовы самостоятельно заниматься реализацией проектов с нулевого этапа, говорит Алексей Ванчугов. Например, шведская компания IKEA планирует построить четвертый торговый комплекс Мега в Москве. В настоящее время идет поиск участка. По предварительным данным, ТРЦ появятся на северо-востоке за МКАД.

Самыми крупными ТЦ, введенными во втором полугодии 2007 г., за исключением названных выше (2-й очереди ТРЦ Мега Белая дача, ТРЦ Щука, Lotte Plaza и Времена года), стали ТЦ Домодедовский (ТехноСтройДевелопмент, якорные арендаторы супермаркет Виктория, магазин бытовой техники Техносила и магазин товаров для детей Детский мир) и ТЦ АСТ. В АСТ, что открылся на Измайловском шоссе на востоке Москвы, 26 000 кв. м. Якоря супермаркет Перекресток и Детский мир. Также в ТЦ располагаются магазины Перекресток, Арбат Престиж, Adidas, Reebok, Nike, Puma, Глория Джинс, OGGI, рестораны Сбарро, Ростикс KFC, Теремок, Кофе Хаус.

Заработать на ТЦ
Андрей Марусов, директор по коммерческой недвижимости Межрегиональной девелоперской компании, отметил, что рынок торговых помещений по-прежнему остается привлекательным для инвестиционных вложений. Западные девелоперы продолжают усиливать свои позиции на российском рынке недвижимости. Ставка доходности на уровне 8,5-11%, отмечает он. Для сравнения: в 2006 г. доходность торговой недвижимости составила 9,5-11%.

Компания Рамэнка заявила о намерении возвести многофункциональный комплекс в Северном Бутове на территории коммунальной зоны Садки. Общая площадь комплекса составит около 30 000 кв. м. Крупные многофункциональные комплексы с торгово-развлекательной составляющей построят в нескольких столичных округах. В СЗАО ТЦ общей площадью 172 000 кв. м появится на пересечении Звенигородского пр-та и 3-го Силикатного проезда. В СВАО торговый комплекс общей площадью более 240 000 кв. м (Золотой Вавилон Ростокино) на пр-те Мира. Подписано распоряжение о строительстве многофункционального комплекса на пересечении Профсоюзной улицы и Новоясеневского проспекта (ЮЗАО). Общая площадь составит около 72 000 кв. м.

Австрийский инвестиционный фонд Immoeast приобрел у компании Феникс Девелопмент 75% московского ТЦ Гудзон на Каширском шоссе общей площадью около 145 000 кв. м. Сделка оценивается в $500 млн. Открытие торгового центра общей площадью около 145 000 кв. м запланировано на 2008 г. Инвестиционный фонд Quinn Group купил строящийся торгово-офисный центр Каспий на Кронштадтском бульваре. Площадь будущего объекта составит около 17 000 кв. м, площадь торговых помещений около 10 000 кв. м. Сумма сделки оценивается примерно в $50 млн. Инвесткомпания Baltic Property Trast приобрела торговый центр Кухнистрой площадью 8000 кв. м, расположенный на внешней стороне МКАД (на 71-м км). Сумма сделки $20 млн.

По данным GVA Sawyer, сразу несколько фондов заявили о намерении инвестировать средства в торговую недвижимость столицы. Среди них Eastern Property, Rutley Russia Property Fund, Aberdeen Property Investors, East Capital и др. Так, Rodamco Europe приобрел у Capital Partners 50% из 330 000 кв. м торговых площадей строящегося на Ленинградском шоссе МФК Метрополис. Apollo Real Estate Advisers купил у Metro ТЦ в Котельниках (бывший ТЦ Marktkauf) общей площадью 34 000 кв. м. Датский фонд BPT Arista приобрел 1-ю очередь (16 000 кв. м) ТЦ Глобал Сити на ул. Кировоградской.

Иностранные девелоперы выходят на российский рынок через создание совместных предприятий с местными игроками рынка. Так, Developers Diversified объявила о выходе на российский и украинский рынки. С немецкой компанией ECE она создаст СП для строительства торговых комплексов. Американский девелопер Hines выкупает 51% проекта Белая дача в Котельниках и создает СП с ГК Белая дача.

Инвестиционная группа Ivanhoe Cabrige (Канада) вложила около 400 млн евро в покупку ТЦ Времена года. Заключение сделок иллюстрирует интерес зарубежных инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости и позволяет говорить о росте инвестиционной привлекательности данного сегмента, отмечает Кузнецов. На фоне плавно снижающейся доходности на рынке торговой недвижимости ожидаются новые инвестсделки по продаже как готовых, так и еще не построенных объектов.

Корпорация Trigranit Development, одна из наиболее успешных девелоперских компаний в Восточной Европе, приобрела 50% акций компании Торговый квартал. Стоимость сделки оценивается в $200−300 млн. В совместных девелоперских планах компаний проекты с общим объемом инвестиций около 1 млрд евро. Благодаря данному союзу Торговый квартал получает обширные ресурсы для инвестиций, в то время как у Trigranit Development появляется возможность выхода на перспективный рынок российской недвижимости, комментируют в Blackwood.

Турецкая компания Migros объявила о продаже принадлежащих ей 50% акций в компании Рамэнка за $542,5 млн девелоперской компании Enka Insaat Sanayi AS, владельцу остальных 50% акций компании Рамэнка.

Сюрпризы аренды
По словам Илья Шуравина, партнера S. A. Ricci / King Sturge, сюрпризом по сделкам и соглашениям 2007 г. стали фактические ставки аренды для DIY выше $300 за 1 кв. м в год, а для больших развлекательных зон и для продовольственных супермаркетов на уровне $600 в год. Кинотеатры в хороших местах платили уже $200-300 за 1 кв. м в год. Во многом рост арендных ставок вызван устойчивым падением курса доллара и по-прежнему большим спросом на качественные торговые площади. Все больше собственников торговых центров вместо фиксированной арендной ставки вводит процент с оборота магазина-арендатора, говорит он.

Значимыми сделками, в которых участвуют российские компании, стали покупка X5 Retail Group N. V. (X5) 100% бизнеса и активов сети магазинов Страна Геркулесия, работающих в Москве, Московской и Тверской областях, покупка холдингом Подиум (компания владеет одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов Дисконт-Центр) ТЦ Квадро общей площадью 16 200 кв. м на Кутузовском проспекте у компании Партия, закрывающей свои розничные сети Партия и Домино.

По словам Александра Осипова, в 2007 г. арендные ставки в среднем выросли на 15%. По оценкам компании Торговый квартал, средневзвешенная арендная ставка в качественных торговых центрах Москвы на начало 2007 г. составила $1650 за 1 кв. м в год (без эксплуатационных расходов), а к концу года достигла $1930 за 1 кв. м. Уровень максимальных базовых ставок в диапазоне $3100-3400 (для магазинов площадью 100 кв. м в торговых галереях, расположенных на 1-м этаже).

В числе самых крупных арендаторов в компании GVA Sawyer назвали компанию Eurogarden, которая первой сняла площади строящегося ритейл-парка Big-Box (общая площадь 68 000 кв. м) на Новорижском шоссе под брендом Зеленая страна.

По словам Дмитрия Зотова, гендиректора компании Торговый квартал, лидерами по уровню арендных ставок остались торговые центры, расположенные в пределах ЦАО, немного отстают центры в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Средневзвешенная ставка аренды ТЦ в ЦАО преодолела рубеж в $3000 за 1 кв. м в год, тогда как для ТЦ, находящихся в пределах ТТК, она составила $2750 за 1 кв. м.

По данным Knight Frank, в целом по городу продуктовые гипермаркеты и магазины других профилей площадью от 1500 кв. м арендовали по ставкам $100-350 за 1 кв. м в год, супермаркеты и магазины до 1500 кв. м по $170-550 за 1 кв. м в год. В торговых галереях самые низкие арендные ставки действовали для магазинов детских товаров и книг $350-850 за 1 кв. м в год, арендаторы одежных и обувных торговых марок платили по $1050-2100 за 1 кв. м, а кожгалантерея, подарки, ювелирные магазины по $2000-5800 за 1 кв. м.



Главная --> Публикации