Главная --> Публикации --> Слияние без поглощения Приятное с полезным Доллар или рубль – вот в чем вопрос Вложения в средиземье Завлечь покупателя

Впрочем, воспользоваться этой возможностью пока не просто. Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка, рассказывает, что предприниматели и собственники бизнеса являются категорией заемщиков с повышенными рисками для банка. При рассмотрении заявлений таких заемщиков изучается существенно больший пакет документов, соответственно, сроки рассмотрения в несколько раз дольше. Основная причина этого непрозрачность бизнеса в нашей стране. Решение по таким клиентам будет зависеть от успешности и прозрачности их бизнеса.

Еще недавно индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса не имели шансов на получение ипотечного кредита. Но ипотечное кредитование в нашей стране развивается, конкуренция заставляет банки изменять требования к заемщикам, и у данной категории граждан недавно тоже появилась возможность купить квартиру в кредит.

Применительно к данной категории заемщиков сложности возникают уже на этапе определения ежемесячного дохода. По словам Михаила Романова, руководителя Ипотечного центра МГСН, если для работников по найму собрана статистика, и, видя опыт и образование человека, даже без справки 2-НДФЛ возможно оценить размер его дохода, то в случае с предпринимателями и собственниками бизнеса такая статистика отсутствует.

Хорошо еще, что формальные ограничения на сферу деятельности отсутствуют. Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолютбанка, подчеркивает, что как правило, отрасль не имеет значения. Среди наших заемщиков распределение по сферам деятельности таково: оптовая и розничная торговля (40%), сфера услуг (40%), производство (20%).

• копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;
• копии документов, подтверждающих приобретение акций компании и расчетов за них (если применимо);
• копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц;
• выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев;
• справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету;
• копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании;
• копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
• копии договоров с основными покупателями/поставщиками/контрагентами;
• копии форм № 1 и 2 (бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках) за предыдущий год и на последнюю отчетную дату или копия формы налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход;
• налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по единому социальному налогу), а также документы, подтверждающие уплаты компанией взносов в государственные социальные внебюджетные фонды.

Михаил Романов разъясняет, что хотя формально кредитуется физическое лицо, оценивать приходится юридическое лицо, то есть сам бизнес, а для этого банку нужно провести анализ солидного пакета документов. Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, предупреждает, что список документов, мягко говоря, не маленький, и придется потратить некоторое количество времени на их сбор. В качестве примера она приводит перечень документов, которые банк потребует от владельца бизнеса (помимо копии трудовой книжки и справки о доходах заемщика как физического лица) для проверки успешности деятельности компании:

Другая проблема состоит в том, что предприниматели не всегда готовы раскрыть всю информацию. Сказывается недостаток квалификации при ведении отчетности не хватает документов, либо отчетность ведется неаккуратно. Кроме того, потенциальные заемщики часто не хотят представлять полный пакет документов в банк, опасаясь претензий со стороны налоговиков. Между тем существует такое понятие, как банковская тайна, так что эти опасения необоснованны. Мне не известны случаи утечки информации из кредитного досье. Это большие репутационные риски для банка, говорит Михаил Романов.

На обработку этой информации уходит много времени. По словам Михаила Романова, если срок определения лимита кредитования для работника по найму составляет 7 10 рабочих дней, то на оценку бизнеса может потребоваться месяц. Менеджерам розничного блока кредитования сложно работать с предпринимателями и собственниками бизнеса. Кредитной организации дороже обходится оценка данной категории заемщиков, так как процедуры трудно привести к стандарту.

Любая нестабильность будет трактоваться не в пользу потенциального заемщика. Елена Воронина предупреждает, что определенные сложности могут возникнуть у тех предпринимателей, чьи ежемесячные доходы нестабильны в связи с критической сезонностью или проектным бизнесом. Это связано с тем, что кредитные организации работают по аннуитетной системе платежей, которая подразумевает ежемесячные равные выплаты.

И все же отношения предпринимателя с налоговой инспекцией играют важную роль при принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Михаил Романов подчеркивает, что такому заемщику сложно убедить банк в том, что реальный доход больше, чем белый. Но наличие неучтенных доходов в данном случае не является плюсом: банк непременно примет во внимание дополнительный риск возникновения претензий со стороны фискальных органов. Кстати, большинство банков не рассматривают данные управленческого учета, оценивая положение фирмы только на основе налоговых деклараций.

Владельцу фирмы могут отказать в кредите или снизить лимит из-за соучредителей. Если совладельцев много, а бизнес не очень большой, банк обязательно учтет, что при разделе фирмы каждому из участников достанется слишком мало.

Индивидуальные предприниматели часто меняют юридические лица закрывают одно предприятие и открывают другую фирму с новым названием. Человек может заниматься бизнесом десять лет, но в составлении отчетности нет последовательности. Фирма, на которую представляются документы, часто существует не столь длительное время, и банк сможет рассмотреть итоги деятельности лишь за год-два, а этого мало для оценки успешности бизнеса, разъясняет Михаил Романов. В целом нужно, чтобы бизнес к моменту обращения в банк просуществовал более двух лет, причем не с убыточным и не с нулевым балансом.

К счастью, на сегодняшний день некоторые банки готовы рассматривать заемщика-владельца бизнеса в качестве физического лица, если доля участия в бизнесе менее 25%. И это не может не радовать, так как в случае рассмотрения бизнеса ставки по кредиту в среднем на 1% выше; рассмотрение будет дольше; практикуется выезд на место и оценка, после чего банк может запросить дополнительные документы. Есть на рынке и ряд банков, которые готовы закрыть глаза на имеющийся бизнес даже в случае участия в нем заемщика более чем 25%. Такие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, рассказывает Кристина Рзаева.

Из-за всех этих сложностей кредитование предпринимателей получило развитие достаточно поздно: АИЖК лишь недавно ввело стандарты для такого рода заемщиков. Но банки по-прежнему не любят таких заемщиков и часто дают им лимит ипотечного кредитования ниже запрашиваемой суммы, подводит не слишком утешительные итоги Михаил Романов. Для оценки платежеспособности банк руководствуется не только подтвержденными или неподтвержденными доходами в данный момент, а вероятностью получения аналогичного дохода в будущем. Это означает, что получение даже белого дохода сегодня не гарантирует, что андеррайтеры банка не дисконтируют указанную сумму до рыночного уровня, подтверждает Алексей Дорош.

Для того чтобы получить необходимую сумму ипотечного кредита, Михаил Романов советует правильно вести бухгалтерский и налоговый учет, проводить все суммы через расчетные счета, аккуратно подавать налоговые декларации, выводить бизнес из тени.
Э-эх! Мне бы тогда колесо побольше, да ниппель понадёжнее, я бы этот
Урал тыщу раз переплыл!
Василий Иванович, военнослужащий.

По словам Елены Ворониной, повысить шансы таких клиентов на получение ипотечного кредита может привлечение созаемщика или поручителя, а также степень документированности (обеленности) бизнеса, его прозрачности и стабильности получения ежемесячного дохода.

Уже названы причины этого явления. Это и отложенный спрос 2007 года со стороны покупателей ожидавших, но не дождавшихся более существенного снижения цен. Это и слухи о дефолте-деноминации, не остановленные вовремя цветочно-горшочными аргументами, но, напротив, как будто специально внедряемые в общественное сознание. Это и нестабильность фондовых рынков, побуждающая инвесторов переложиться в более надежные активы. Наконец, ставшая привычной напряжённость накануне президентских выборов, несмотря на впечатление, что все стулья расставлены и почти все записки кто где, на них разложены.

Настал момент, когда факты, о которых в последние месяц-два говорили между собой профессионалы рынка, благодаря СМИ стали достоянием общественности. Я имею в виду существенный рост цен на московские квартиры, что называется, с ничего - значительно выше уровня инфляции, что идёт вразрез с мнениями большинства профессионалов перегретого московского рынка.

Хочу отметить ещё один аспект, который не был упомянут (по крайней мере, мне не встречался) в потоке объяснений, но сыграл, на мой взгляд, очень существенную роль и значительно усилил эффект вышеперечисленных причин. А поскольку этот фактор никуда не исчезает, то интересно понять, как дальше он будет влиять на события, в том числе и в случае коррекции рынка.

Не буду с этим спорить на то они и аналитики с теоретиками, чтобы всё толково объяснить. Есть такой анекдот из серии физики шутят. Теоретику показывают график с результатами эксперимента. Он уверенно объясняет обнаруженную закономерность. Экспериментатор, обалдевший от услышанного, в недоумении сам смотрит на график и видит, что держит его вверх ногами. Со словами извините, я перепутал, поворачивает его на 180 градусов. Теоретик без запинки продолжает: Ну,... это же очевидно

Первые две-три недели января, естественно, никем не воспринимались всерьёз и только в конце января - начале февраля стало понятным, что откатываться рынок не намерен.

Давайте вспомним, как развивались события в конце прошлого года. Как всегда, многие хотели закончить свои квартирные дела к концу года. Плюс к этому покупатели подогревались слухами о дефолте-деноминации. В итоге уже в конце года ощущался острый дефицит свободных квартир, за которыми не тянулись цепочки альтернативных сделок. Поэтому многие покупатели встречали Новый год неотоваренными, но под успокаивающие заверения риэлторов относительно того, что после Нового года ажиотаж пройдёт, рынок остынет, вздёрнутые цены вернутся на прежние уровни и всё будет хорошо...

Да, но причем здесь ниппель? - спросит читатель.

Пострадавшие в прошлом году от развалившихся цепочек покупатели, ринулись искать свободные квартиры. Продавцы оных, почуяв интерес, быстро поменяли ценники. Альтернативщики, посмотрев на цены свободных квартир, поступили так же, т.к. уже не вписывались. Вот и всё скачок цен произошёл. А главное свободные квартиры стали дефицитом. Соответственно, цепочки альтернативных сделок встали намертво.

Хочу обратить внимание ещё на один ниппелёчек отмену после Нового года недельной регистрации сделок. Из-за этого, те альтернативщики, которые могли легко уйти в новострой, также создали дополнительную толчею в универмаге свободных квартир.

А при том, что такого роста и последующего коллапса рынка не случилось бы, если бы не было практики многозвенных сделок. Эта практика сложилась еще в те времена, когда выписать в никуда в Москве было непозволительно. Затем эта метода была еще усилена изменением процедуры регистрации по месту жительства на ещё более надежную. Таким образом, и был создан этот ниппель. У меня нет точных данных, но предполагаю, что количество денег, столь существенно вздёрнувших рынок было совершенно незначительным по сравнению с объемом рынка. И будь эти деньги распределены по всему спектру спроса-предложения, а не только по сегменту свободных квартир, мы бы это влияние и не заметили.

Если бы удалось избавить рынок недвижимости от обозначенного ниппеля, значительно повысилась бы его ликвидность, более адекватными стали цены, да и работа риэлторов была бы совсем иной. Не так ли?

Итак, на малых объемах рынок значительно вырос. Классика фондового рынка гласит, что движение рынка вверх или вниз на больших объемах обозначает или укрепляет тенденцию, а на малых скорее свидетельствует о ее завершении. Впрочем, если даже рынок развернется, его быстрая коррекция все равно невозможна благодаря тому же ниппелю. В первую очередь будут сброшены, опять же, свободные квартиры. Большинство покупателей, купивших свободные квартиры не будут сразу их продавать, по разным причинам: кто-то будет жить-сдавать, другие не захотят уходить в минус. Остальные сделки застопорятся.

Около половины работающих россиян не могут купить жилье даже с помощью ипотеки. Им приходится снимать комнаты и квартиры. В Европе от 30 до 50% жилфонда создается под аренду, и жить в таких домах считается нормой. В России нет ничего, кроме черного рынка. Но без легализации найма жилья нельзя и урегулировать цены на квартиры. Для этого нужно узаконить систему частной аренды и начать строить доходные дома.

P.S. Некоторые вещи и явления настолько прочно вошли в нашу жизнь, что мы перестаём их замечать. Тем, кто так и не вспомнил, что такое ниппель, рекомендую посмотреть на колесо ближайшего авто или своего велика на балконе и вспомнить благодаря какой фитюльке его можно накачать и удерживать давление в пару-тройку атмосфер.

Фонд арендного жилья, с правом постоянного проживания и прописок, мог бы стать выходом из ситуации Риелторские организации придают договору легитимный вид, но нигде его не регистрируют и налогов в большинстве случаев не платят.

Сегодня человек, который хочет снять жилье, дает объявление и самостоятельно заключает сделку, которая не имеет юридической силы. Хозяин может поменять цену или выгнать квартиранта в любой момент.

Однако российский арендный рынок давно уже не бабушки, которые подрабатывают к пенсии. В новостройках компании и частные лица выкупают для этого целые этажи.

Механизм передачи недвижимости в управление в стране не развит. По данным Деловой России, доля коммерческого жилья на рынке не превышает 10%. Официальная статистика на этот счет отсутствует.

Было бы утопией думать, что такая система отрегулируется самостоятельно, без государственного стимулирования к легализации обеих сторон процесса.

Реальная рыночная стоимость аренды жилья в крупных городах России сейчас составляет 20 долларов за квадратный метр в месяц и меньше уже не будет, говорит директор Первой Санкт-Петербургской гуманитарно-технологической корпорации Александр Карасев.

Однако ничто не мешает собственнику оставаться на прежних позициях и не платить вообще ничего.

Если упростить систему регистрации индивидуальных предпринимателей и предложить тем, кто сдает жилье, платить 6% с оборота, то это поможет легализации нынешнего рынка, уверен зампредседателя экспертного совета проекта Российский дом будущего Сергей Журавлев.

Это позволило бы решить проблему тех, кто не может купить квартиру. Уже понятно, что только с помощью ипотеки и ряда жилищных программ для отдельных категорий граждан, а также при нынешних темпах строительства нацпроект Доступное и комфортное жилье реализован не будет.

Еще сложнее привлечь инвесторов к строительству арендного жилья. Если доходных домов станет много, возникнет конкуренция и произойдет оптимизация цен на недвижимость.

Фонд арендного жилья, с правом постоянного проживания и прописок, мог бы стать выходом, считает она. В развитых странах он в среднем составляет 35% общего объема недвижимости.

Около 44%, а при изменении условий до 70% россиян не купят жилье даже по ипотеке и при нулевой кредитной ставке, говорит генеральный директор компании Мультиброкер Наталья Кирпиченко.

По мысли Когана, девелоперам можно помочь преференциями при делении земельных участков, прокладывании инженерных сетей, строительстве транспортной инфраструктуры, разработке типовых проектов, а также внедрении более дешевых технологий.

Депутат Госдумы Александр Коган отмечает, что прямое участие государства в подобных проектах путь бесперспективный. Муниципалитеты не потянут такие стройки при несбалансированности бюджетов.

Государство может ввести нулевую налоговую ставку на имущество. Это будет способствовать легализации рынка недвижимости в отношении реальной рыночной цены объектов в целом и жилого квадратного метра в частности, заявляет председатель Деловой России Борис Титов.

Однако бизнес пока не торопится в эту сферу. Строительство и содержание арендных домов имеет долгий срок окупаемости 17 лет. А поэтому строителям нужен ряд налоговых послаблений. Иначе инвесторов не привлечь.

Однако получить ипотеку, не имея денег, становится все сложнее. В последнее время во многих филиалах Банка Москвы эту программу свернули. У нас кредиты без первоначального взноса сейчас не выдаются. Минимальный взнос по всем валютам составляет 15%, сообщили корреспонденту Ведомостей в барнаульском филиале. Заявку на кредит без первоначального взноcа обещали принять, но пояснили: Если честно, подавать ее особого смысла нет. Возобновится практика кредитования с нулевым взносом не ранее чем к лету, ожидают в этом филиале, а винят во всем цены на жилье.

Он предлагает также ввести арендные сертификаты для съемщиков, а также ввести для них вычеты с НДФЛ. Кроме того, законодательная база по этому вопросу еще не создана. Работа над ней, по сути, только начинается.
Сейчас ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом предлагают три крупных банка ВТБ 24, Хоум кредит энд финанс банк (ХКФБ) и Банк Москвы. Пионером был Банк Москвы, который начал выдавать такие кредиты в июне 2006 г. сначала в ходе временной акции, а затем и на постоянной основе по всей России.

На необходимость оплатить как минимум 15% от покупаемой квартиры сослались в шести из семи обзвоненных филиалов Банка Москвы.

Если раньше кредиты с нулевым взносом давали всем одобренным банком заемщикам, то теперь клиенту с улицы на такую возможность можно не рассчитывать, пояснил сотрудник воронежского филиала. Эти кредиты даются только тем, кто раньше брал и уже погасил кредит в Банке Москвы, утверждает он.

Руководство бан ка утверждает, что программу не отменяло и ограничения на регионы не вводило, и говорит о недопонимании между центром и филиалами. У нас единая программа для всех регионов. Везде действует и предложение с нулевым первоначальным взносом, заверила управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович.

В московском колл-центре и московских отделениях банка утверждают, что ипотека без первоначального взноса доступна. Однако гендиректор кредитного брокера Фосборн хоум Василий Белов рассказал, что в декабре Банк Москвы приостановил выдачу таких кредитов в Москве, хотя сейчас рассматривает возможность ее возобновления.

В колл-центрах ВТБ 24 и ХКФБ уверяют, что ипотечные программы без первоначального взноса по-прежнему действуют.

Возможно, сейчас банк выдает таких кредитов меньше, чем раньше, признает Цытович, но это объясняется как риск-менеджментом (с лета ситуация на рынке жилья изменилась, и банк учел это при оценке заемщиков), так и изменением продуктовой линейки банка (чем ниже первый взнос, тем выше ставка) и рынка жилья. Ипотеку с нулевым первоначальным взносом, по сведениям риэлторов, просто меньше стали спрашивать из-за дороговизны жилья, утверждает Цытович. Спрос на ипотеку без первоначального взноса не менялся даже с изменением условий кредитования всегда есть клиенты, у которых нет сбережений, и их число у нас составляет около 30%, возражает Белов.



Главная --> Публикации